新形势下房地产政策的分析暨置业理财观房盟中国

新形势下房地产政策的分析

暨置业理财观主讲人：房盟中国总经理韩建君自我介绍韩建君

房盟中国总经理，国际银行家行业协会会员，国家高级理财规划师、东方卫视金融评论员，搜房网最具思想博主。明朝高阳侯韩成第20代孙。MSN:wisdom552002@两个故事1、400元存款33年值多少钱400------835.822、10万元炒房变亿元？？目录新形势下房地产政策的分析12理财的基本观念3当前置业理财的思路1.新形势下房地产政策的分析宏观政策的研判城市化进程带来的机遇金融政策带来的机遇当前房地产政策的研读当前房地产政策的研读新国八条沪九条房产税政策解读——国八条解读1、限价：新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，政策直接干预房价。2、提税：个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。3、提门槛：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、限价、稳供应：今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。5、限购：当地限购2套，外地限购1套。6、问责：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。按照“国八条”的政策执行，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。政策解读——沪九条解读房价控制1根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。约谈机制2各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。全额征税3政策解读——沪九条解读首付六成4按“国八条”政策执行。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。限房价竞地价5落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式。房产税试点6积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区（县）房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。政策解读——沪九条解读全面限购7暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。舆论引导8对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策解读——沪九条解读前1-8条是“国八条”的重申，第9条是上海对于保障性住房的指标性要求。住房保障9加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。总结政策解读——房产税解读房产税征收概要：

2011年1月28日起，上海对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征税，起征面积为人均60平方米，税率为0．6％和0．4％

。点评：

如传闻一致，仅对增量征收人均60平方米保障了刚性需求以及中低端改善需求

0.4-0.6%的税率与近几年的房价涨幅相比，在可接受范围之内从细则中“另行制订”、减免条款中的人才界定等发现，仍然有政策变通之处并未将房产税作为地方财政收入的补贴从而调节地价，而是专向用于保障性房房产新政及热点解答细则未实施新购不等于禁购动迁房是否要征税未成年子女产证加名=父母买房居住证满三年，房产税怎么说房产证减名=转让份额重新交易婚前婚后买房如何算外地房产不计入家庭住房离婚后买房怎么算外地父母本市买房也受限子女买婚房能否算首套两地婚姻家庭如何买房婚前买房，结婚后怎么算2007年加息通道开启本轮加息通道开启时间调整内容时间调整内容2007.3.18存贷款基准利率上调0.27%2010.10.20存贷款基准利率上调0.25%2007.5.19存款基准利率上调0.27%，贷款基准利率上调0.18%2010.12.26存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2007.7.20存贷款基准利率上调0.27%2011.2.9存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2007.8.22存贷款基准利率上调0.27%2007.9.15存贷款基准利率上调0.27%2007.12.20存款基准利率上调0.27%，达到4.14%；贷款基准利率上调0.18%，达到7.47%结论：至2007年末最后一次加息后，一年期存款利率达到4.14%，贷款基本准利率达7.47%，是近几年的历史高位，而目前第三次加息后一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%，五年以上的贷款利率为6.60%因此，后续仍有一定的加息空间。加息后贷款利率基准利率1.1倍利率一年期6.066.67五年以上期6.607.26本轮加息与历年加息的对比“加息”影响不及基准利率上浮大100万贷30年加息前基准利率85折加息前基准利率加息后基准利率加息后基准利率1.1倍每月还款额5640.3元6255.06元6386.59元6828.55元每月多支付-614.76元131.53元441.96元1188.25元加息节点是指2011.2.92011.1.31工行总行下发房贷新政至全国各分行，要求部分取消首套房贷利率优惠。这也是国有商业银行首次对首套房贷优惠利率说“不”。此前，沪上不少股份制银行已暗地取消首套房贷优惠利率，继工行率先结束利率优惠时代之后，中行、建行、农行也效仿在即。系列政策对市场的集中影响本轮调控的两大差异化政策：限购、房产税的客群分析，尚无购房的家庭、特殊人才持居住证的外来家庭完全不受政策影响。其余均不同程度受政策打压。0.4-0.6%的房产税征收比例对于投资客而言并无太大影响，但该部分客群被限购令拦在市场之外，对于改善性需求“夹心层”而言，房产税加大了其购房压力，所以限购和房产税并行才“给力”。系列政策对市场的集中影响差异化政策客群分析户籍分类现有房产数限新购新购房产税房产税退还备注上海家庭02第1套免第2套总面积不足人均60平可免11超出人均60平方米部分征一年内售出原有住房，可退还≧20-

外来家庭无缴税无居住证0-

有缴税无居住证1征

有居住证特殊人才1免

不满3年1征满3年可退还小结：政府对调控的决心是非常大的，无论对于供应、需求还是房价都已纳入控制范围。房地产业将进入“计划经济时代”。系列政策对市场的集中影响“房产税”以家庭独立拥有住房套数为界定标准。“房产税”与“限购”、“限贷”的认房标准不一“限购”、“限贷”以几张房产证上有家庭成员姓名，就算家庭拥有几套房。小结：政府对调控的决心是非常大的，无论对于供应、需求还是房价都已纳入控制范围。房地产业将进入“计划经济时代”。系列政策对市场的集中影响1、市场供应结构的变化，尤其是高价位楼盘的供应将收紧。高价位楼盘只有选择降价销售或是无限期延迟开盘期。这必将影响开发商打造高端产品的积极性。2、需求市场也受到进一步抑制。改善性需求的门槛被提高，投资、投机者的路被全封锁。3、限购面对的不仅是几个重点城市，而是大面积铺开，这对之前较为红火的一、二线城市将产生影响。挤压效应4、首付比例提高、取消首套房利率优惠、二套房利率上调等都会直接市场成交量造成影响，较高的购房门槛以及较高的利率成本会使得购房者止步。5、地方房价需政府对其负责，每年公布新建住房价格控制目标，未来房价很难大幅上涨。对全国的影响小结：“有钱不让买”、“缺钱少给贷”、“能买要交房产税”三重因素，短期内会对市场成交量造成较大影响。系列政策对市场的集中影响1、新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。这将导致“混合”型社区将增多。2、对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。这将对开发商的资金提出更高要求。3、“房产税”将增加部分购房者每年持有成本，但相比“限购”、“贷款利率上升”对市场的影响较小。4、“限购”对当前市场成交量有最直接、最严历的打压。对上海的影响抓大市赢小市后市预判及策略宏观市场走势研判的开发企业发展策略应对当前调控的两大抓手阶段性市场研判下的项目执行策略后市预判及策略宏观市场研判一：市场购买需求依然强五大原因城市化率人民币对外升值通货膨胀供求长期失衡资金流动性仍然充裕通胀压力下货币贬值，房价更难以下跌专家预测2011年CPI均值4%，通货膨胀预期强烈宏观市场研判二：通胀压力下，房价不会跌当前一年期存款利率3%，市场处于负利率后市预判及策略2010年房地产市场在政策影响下波动前行2011年作为“十二五”规划首年，房地产市场将被政策严控被连续调控两年后的2012年将全面上升遵循房地产市场“一年好一年坏”的规律宏观市场研判三：2012年起市场将被看好“十二五”规划首年过后，对楼市调控会有所放缓后市预判及策略利好点一：四个中心建设

“十二五”期间，上海的四个中心建设被列为重点建设。分别是金融、航运、贸易、经济。宏观市场研判四：上海本土化的市场机会点后市预判及策略利好点二：迪斯尼项目建设迪斯尼项目的建设将辐射较大区域，会这些区域的房地产市场发展是重要利好。利好点三：传区域合并后市中心板块进一步扩大随着上海市城区的合并，将使得中心板块进一步扩大，参考浦东、南汇合并后对南汇房价的提升，预计未来房价将受此消息影响有所上升。利好点四：热点区域建设大虹桥板块、真如副中心等建设将进一步深入，随着外贸中心的建设，以及重大项业项目的植入，会带动辅射区域的价值上升。目前的政策仍未将刚性需求作为打压目标，所以未来在接案过程中应偏向该类项目。在未来开发商项目中，将中低价位普通商品房作为重要的项目组成。企业发展策略一：把握不受调控的人群后市预判及策略推荐：石家庄、邯郸等三、四线城市房价涨幅相对平稳，城市人口超百万，当前房地产购买需求旺盛，城市化率逐年大幅大升，但却并未受“限购”、“房产税”等严厉政策明显打压。企业发展策略二：政策影响较小的三、四线城市企业发展策略三：向商、办市场开始转型后市预判及策略商住倒挂明显品牌开发商陆续探索商办地产调控政策无一例外，都未针对商办市场灵活应对市场，及时采取“促销”、“打折”等方式追求资金回笼，一是能保证资金链；二是能继续投入新的开发项目，如万科在2010年整体市场环境并不佳的情况下，总体销售金额破千亿。企业发展策略四：高周转策略，快回笼、快开发后市预判及策略低碳将是未来的大趋势，开发商应研究开发符合绿色、环保导向的房屋产品，注重创新，占取先机。企业发展策略五：响应国家号召，走低碳线企业发展策略六：提升产品力，增长“蓄水期”后市预判及策略产品”是真正的卖点，是树立企业品牌的基础增长“蓄水期”，无论对限购的缴税年限还是对客户对产品的接受都有利。中国风上海万科第五园开盘2个月去化率达90%独创平墅金地天御开盘1个月去化率达70%新海派长泰东郊御园三期6月首次开盘当天售完超长蓄水期中信泰富又一城7月首次开盘当天售完2011年阶段市场研判后市预判及策略根据历史经验，市场在受调控影响下，2-3个月内将会有明显的降温，而过后会有所缓解。若市场政策导向有所放松，则市场会立刻回暖。所以2011年一季度将会是深寒期，二季度起有所上升，但由于此轮调控力度较大，仍较难有突破，市场缓和将出现在下半年扶持政策第一轮调控市场报复性反弹第二轮调控1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月深寒期上半年整体市场处于低迷状态政策执行力度将缓解，市场将有反弹最佳入市时机本轮调控的重要手段之一，就是首付增加至60%，这使得住宅项目的首付比例已超出商办项目。为了规避这项政策带来的负面影响，开发商可考虑垫付首付。并采用保价方式，即若房价跌则损失由开发商承担，以给购房者信心。项目执行策略一：垫付