毕业论文-房地产投资挤出效应研究

房地产投资挤出效应研究绪论“居者有其屋”是所有人的最基本的理想，而对于中国人来说，房屋又有其他商品难以替代的地位。在我国学者袁志刚的一篇文章中这样描述道：“中国人为什么一定要买房？中国人看重住房与东亚特有的“家文化”分不开。即使在海外生活多年的华侨，也不像欧洲人那样下班后喜欢去泡吧，而是回家看DVD休息放松。家的基本物质保障就是住房……那么，既然买不起，中国人为什么一定要买房？在有效、成熟的房地产市场上，租房和买房可以无差异地实现享受居住生活的效用……然而在中国目前的住房租赁市场，租客利益不被保护，所有法律都是为保护房东利益而设置的，这使得住房租赁在国人眼中是一件极为不稳定的被迫选择。其次，在中国，住房绑定了过多的社会福利。第三，中国金融保险市场发展的滞后迫使国人选择住房作为长期投资品。……可以说，“房子天然不是储蓄，但储蓄天然是房子”。租房当然不具备这种储蓄的功能。最后，购房的信号机制与社会心理效应加强了国人买房的激励……”就近几十年来说，上世纪七十年代，前香港总督麦理浩爵士就推行过所谓“居者有其屋计划”；美国总统布什也在上任之初就宣布要实现“居者有其屋”。然后，这种政策推到的房地产业发展，在起初都对经济的发展起到了巨大的推动作用，但由于其对市场资源配置的错误指引，最终都导致了非常严重的后果。前者爆出了短桩事件、红湾半岛事件等丑闻，而后者则是美国次贷危机的根源。本人试图通过探索房地产投资的挤出效应，对房地产业的调控政策和发展方向进行分析。1.1研究背景和意义1.1.1研究背景我国于1998年逐渐取消福利分房、实行住房商品化后，政府出台了一系列政策促进房地产业的发展。当时我国有通缩的大背景，而且房地产业对其他行业的带动作用相对较高，2007年和2010平均完全消耗系数均在0.07左右，同时最重要的是，它是“分税制”改革后地方财政的主要来源。我国2000年走出通缩期后，房地产业增长速度持续加快。早在2003年，就已经出现了房地产过热的苗头，同年8月12日，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，而这一调整、管控的通知，却将房地产行业的定位变化为商品房占主导地位的市场，我国的房价也随之飙升至1998年以来最高。2006年至2011年，虽然外部经济局势有过恶化，但是我国总体宏观经济形势良好。我国房地产业再次转型升级为定位于精装修、大户型的商品房主导市场，让苦苦等待房价下跌的中低收入阶层的刚性住房需求拉开更大的缺口，房地产业结构性失衡达到高潮。房地产业也成为最吸金的行业，07年名不见经传的碧桂园董事长杨惠妍一跃成为中国首富且资产远远超越之前的张茵、陈天桥、黄光裕等人，而后又有王健林。层出不穷的房地产企业也赚得盆满钵满。随着我国经济发展，曾经的比较成本优势逐渐在制造业消失，而在短时间内无法形成发达国家那样的制造业技术优势。然这种“庞氏骗局”似的的行业发展，导致大量资金从其他行业，尤其是制造业这种以长期投资为代表的资本流出，这是我国经济增长放缓的重要原因。郎咸平教授曾提出一个“二元经济论”，他认为中国经济目前出现一头过热一头过冷的情况，呈现出典型的二元经济。过热的是房地产，过冷的是制造业。他进一步提出，制造业由于经营环境恶化而导致大量投资进入房地产业。印证我上面的分析。1.1.2理论意义本文从研究房地产行业发展过热出发，基于投入产出分析对中国房地产行业分析进行了进一步探索，也对房地产业过热发展对其他行业的挤出效应进行了扩展。具体如下：1.认真分析了政府（包括中央政府和地方政府）、企业（包括房地产企业和其他企业）和居民在房地产市场的发展和宏观调控中的不同利益追求，认为我国目前的经济结构性失衡——尤其是房地产业需求的结构性失衡和房地产业过热发展对其他行业投资的挤出效应，主要原因在于利益各方相互博弈导致宏观调控政策效果不佳，客观原因有经济发展的客观时代要求等。2.重点研究我国房地产业过热发展对其他行业投资的挤出效应。论证我国目前房地产行业仍处于潜在的过热时期，存在巨大的隐患。3.我国目前学术界对于房地产业挤出效应的研究还比较少，大部研究基于发展历程的描述和改革政策的构想，本文创新之处在于反驳由于房地产业的拉动作用而不敢刺破房地产泡沫。我希望通过本文的论述能够取得新突破，能够对中国房地产业研究的系统化和综合化做一份贡献。1.1.3现实意义本文通过系统的分析和研究，对于判断房地产市场发展趋势，促进房地产业和其他行业平衡发展，满足人们刚性住房需求有重要的现实意义。房地产业中国已经高速发展了15年之久，对促进中国经济高速稳定发展有着突出的贡献，长期以来一直是中国经济的支柱产业。但由于经济发展的历史和环境局限，中国房地产市场出现了与经济发展不平衡的现象，回顾其发展历程，各级政府的政策的不协调更是加重了这一不平衡现象。本文对中国房地产业的发展方向和调控的不足之处进行探讨和分析。1.2国内外文献综述1.2.1房地产挤出效应文献综述最早对房地产挤出效应的研究起源于二战后期，当时的主流观点是对于居民住房改善的投资近似一种社会福利，在资本稀缺的情况下，这种投资对经济发展有阻碍作用。而后对于房地产投资的挤出效应层出不穷，Mills1.Mills,E.HastheUnitedStatesoverinvestedinhousing?[J].RealEstateEconomics,19871(1):601-616.(1987)用1929-1983年的考察美国住房投资回报率，发现远低于非住房投资回报率。Ball和Morrison2.M.Ball,T.Morrison.HousingInvestmentFluctuations:AnInternationalComparison[J].PaperPresentedtoTheCuttingEdge,DepartmentLandEconomy,19951(9):1-2(1995)则通过住房投资于经济增长率的相关性研究，得出了在一定条件下，住宅投资规模上升而占GDP的比重有下降趋势。1.Mills,E.HastheUnitedStatesoverinvestedinhousing?[J].RealEstateEconomics,19871(1):601-616.2.M.Ball,T.Morrison.HousingInvestmentFluctuations:AnInternationalComparison[J].PaperPresentedtoTheCuttingEdge,DepartmentLandEconomy,19951(9):1-2而随着产业经济学和发张经济学的发展，部分学者提出了相反的观点。A.O.Hirschan（赫尔希曼）提出的非均衡增长理论中，认为发展中国家在促进经济发展中，应优先发展部分产业及采取非均衡增长模式。我国对房地产的研究在03年之后才进入比较活跃的阶段。大部分研究认为我国对房地产行业的投资对经济增长有促进作用，其研究方法基本以实证分析为主。一些具有代表性的学者比如梁云芳、高铁梅3.梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006，（3）：74-84等，运用协整分析的方法进行了分析，论证了房地产投资与经济增长的关系。（Granger(1987)所提出的协整方法已成为了分析非平稳经济变量之间数量关系的最主要工具之一，且通过线性误差修正模型(ECM)刻画了经济变量之间的线性调整机制，这就是所谓的线性协整方法。）蒋华娟（2013，经济适用房挤出效应研究）主要用了Hausman检验和格兰杰因果关系检验讨论了经济适用房的挤出效应。3.梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006，（3）：74-84再补充几个而近几年学界逐渐开始意识到房地产业的挤出效应，崔寅生、王重润4.崔寅生、王重润.房地产投资挤出效应及其对经济增长的影响.天津财经大学学报，2012，（9）：41-505.咸郎平.中国经济是前所未有二元经济.4.崔寅生、王重润.房地产投资挤出效应及其对经济增长的影响.天津财经大学学报，2012，（9）：41-505.咸郎平.中国经济是前所未有二元经济.6.陈晓农.直接消耗系数和完全消耗系数的意义和计算.7.朱真真,中国房地产发展问题研究.20138.任潇潇,我国房地产发展与其资金来源结构的关系研究.20129.苏光柱,美国次贷危机对我国房地产风险管理的启示[J],孝感学院学报，2008（28）:73-7610.李勇.房地产价格波动与金融稳定研究.201211.李迅雷,中国经济为什么不敢去杠杆？12.蒋华娟,经济适用房挤出效应研究,201313.刘小明,房地产价格对居民消费影响的“倒U”关系研究,200914.浅谈房地产行业的“挤出效应”[J]商业文化,2011(6):292-29315.王媚媚,中国房地产业的投入产出分析,20091.2.2我国房地产发展相关文献虽然对于房地产过度发展的挤出效应最近几年才开始，但是对于房地产发展的讨论却很早就开始了。许治国（2012中国房地产发展历程分析。。。做脚注）将我国房地产市场发展分为四个阶段：第一，1998年以前——计划分配时期；第二，1998年-2003年，市场化改革时期；第三，2003-2005，商品化主导时期；2006年-2011年，市场配置与政府调控结合时期。李晓丹（2013，我国房地产调控政策绩效评价研究，做脚注）则分成了平稳发展期（1998年-2002年）、快速发展期（2003年-2006年4月）、调控期（2006年5月-2007年9月）、全面调整期（2007年10月-2008年10月）、复苏期（2008年11月-2009年6月）、密集调控期（2009年6月-2011年12月）。再找几个发展阶段文献本文将发展阶段分为：1.2.1房地产投资与经济增长房地产投资属于实物投资，其标的物则是房地产，包括：2014年之前投资回报率最高的住宅和其他的工业、商业用房。前者是人们生活的必需品，根据绪论所描述，也是国人最重要的消费品；后者则是生产、经营的必需品。房地产投资对经济增长的推动作用，一方面直接表现在促进人们生活水平和质量的提高，另一方面则间接表现在对GDP的推动上。根据国家统计局官方网站的资料，我国房地产业2007年和2010年的平均完全消耗系数达到0.07。由此可知，房地产业带动了相关产业的发展是很明显的。并且房地产投资作为固定投资的一种，对经济增长有重要的调节作用——当经济增长停滞时，启动房地产投资可使国民经济在中期内供需两旺；而经济过热时，可通过适当手段抑制房地产投资，即可通过想法的渠道为经济降温。此外，房地产投资还改善了城市面貌，提升了城市的附加值。对1998—2013年GDP和全社会住宅投资的数据进行回归分析（数据均来自中国统计局官网）。记全社会住宅投资为T，设T=C（1）+C（2）*GDP，跟据最小二乘估计，结果如下：T=-7956.41+0.14GDP=0.9873F=1086.61DW=0.33从回归估计的结果看，模型拟合较好。可决系数=0.9873，表明T对GDP的增长有很强的解释能力。从斜率项的t检验值看，大于5%显著性水平下n-2=14的临界值，且斜率值小于1，符合边际投资/消费/储蓄倾向在0和1之间的绝对收入假说（即不论全社会住宅投资属于什么行为，都是符合的）。该数值表明，在1998——2012年间，全社会住宅投资每增加1亿元，GDP增加0,14亿元。1.2.2挤出效应理论综述挤出效应（CrowdingOutEffect）指一个相对平面的市场上，由于供应、需求有新的增加，导致部分资金从原来的预支中挤出，而流入到新的商品中。而挤出效应的提出最初是描述政府作为经济主体的经济行为的影响的，而后被广泛应用到各类投资的宏观作用的研究中。1.2.3房地产投资的挤出效应根据上文所叙，房地产业与其他行业关联性很强，其乘数作用也往往会更大。而且，房地产业的过度发展，使其破产的社会成本急剧增大，经济高位运行时，房地产业事实上“挟持”了整个经济体和监管系统。而对于一国经济而言，最严重的就是房地产业投资的挤出效应。任何投资的过度发展，都会表现出的一种负外部性。而房地产投资的挤出效应，就表现在其过度发展表现出的负外部性上——既对其他经济主体造成了不良影响，又产生了巨大的破产的社会成本。第一，房地产投资对其他产业投资的挤出效应。房地产发展过热，使得对房地产的投资越来越像一种“旁氏骗局”，其回报率自然也越炒越高。这种过度膨胀使得本该流向其他产业的资金流向了房地产业。尤其对于实体经济而言，这种不正常的资金流动，很容易造成“产业空洞化”的现象。弗朗索瓦·沙奈对房地产投资的挤出效应作了一定的介绍。第二，房地产投资造成的对内需的挤出效应。房地产的过度投资加上国人的“刚性需求”，使得对于其他消费品的需求远远低于其应有的需求，类比影子汇率，我们也可以称其为“影子需求”。建立一个简单的两期消费模型，对于一定的“永久收入”，为满足买房期的消费，势必要减少当期的消费水平。其中Y0是t期的收入，C0是t期的消费，C1是买房的消费。为满足C1的消费，在t期就需要牺牲C0的消费用于储蓄。1.3研究思路和方法实证分析和规范分析相结合。借鉴产业经济学相关理论，对挤出效应的现象进行描述和分析。首先介绍研究背景和意义，然后从不同文献资料的研究角度进行分类、回顾，梳理出学界在本文研究角度的欠缺，然后对本文的观点进行理论描述，并辅以一定的数量分析，最后得出结论。定性分析和定量分析相结合。由于国内数据的严重欠缺，本文只能以定性分析为主，梳理出理论框架，在此基础上辅以一定的定量分析。文献研究法。本文的理论主要来源于产业经济学相关著作、论文和报纸等，在其基础上，收集了有关中国房地产市场的文件、记录等资料，为保证数据的权威性，数据来源全部来自国家统计局官方网站。在归纳前人成果的基础上，对这部分理论进行进一步的尝试和探索。1.4创新与不足本文的创新之处在于：视角多变。不仅把房地产投资的挤出效应作为专题进行讨论，而且会从政府、市场供给方、公众三方角度进行更深入地分析。充分分析了房地产挤出效应对我国经济的影响，并基于调控政策的分析，给出合理的政策建议。本文的不足之处在于：1.首先，我国学术界对于房地产业挤出效应的系统性研究很少，本文写作面临缺乏相关研究经验和借鉴理论的情况，这就要求作者在现有的数据材料和相关学科的研究成果中去探索和总结。2.本文最大的困难在于数据的搜集上，国内数据严重缺乏，以完全消耗系数为例，我国统计局网站仅提供2007年和2010年两年的数据。就挤出效应而言，本人难以就这些数据建立基于投入产出分析；而对于房地产业过度发展的利率风险，也难以进行基于利率缺口模型的系统分析，仅能对现有数据进行有限的加工，基于合理的推理得出结论。我国房地产发展历程及现状从国家统计局的房地产开发投资总额图中可以看出，我国房地产投资总额仍在进一步上涨，但是增长速度呈现一个周期振荡的情况。这一曲线的波动情况明显与CPI曲线波动情况一致。2.1发展历程1978年改革之后，我国才慢慢开始有了房地产业。1978年-1988年，这十年基本上是一个理论和政策萌芽的阶段，为改革开放后房地产业的发展奠定了制度的基础。1988年-1991年，中国房地产开始起步。仅仅过了两年，1993年，海南的房地产市场已经失控。政府开始第一轮的紧缩性宏观调控，造成了大量呆坏账、烂尾楼。之后亚洲货币危机爆发，造成香港等地房地产泡沫破裂。而当时国内开放程度较小，对国内并未造成太大的影响，但经济仍处于紧缩通道。直至1998年，中央决定发展房地产业促进经济增长，并推出一系列措施。房地产业进入平稳发展阶段，并很快成为支柱产业之一。2003年以后，房价快速上涨，国家针对房地产市场秩序混乱等问题出台了大量措施，但是并没有什么效果。直至2008年，美国次贷危机爆发波及世界，引发全球经济危机。我国面对经济下行压力，推出了“四万亿计划”。房价在此后三年进一步拉高。之后每年都会出现“史上最严调控政策”的说法，但是事实上房价一直涨到2012年前后。此后虽然房价有涨有跌，但是实际上与政策的直接作用并没有太大的关系，而是十多年的长期单向上涨，市场开始出现一种“整体观望”，并且人们收入增长一直落后于GDP、税收等增长，购买力也难以支持房价继续上扬，但值得注意的是，2014年7月持续至今的股市上涨虽是政策拉动，但证明了市场并不缺乏流动性。所以这种市场“整体观望”的观点是正确的。自从1998年国务院取消了福利分房制度,全民住房均被纳入商品房体系后,国家便开展了一系列以住房商品化为主导的固定资产投资驱动型经济。2.2现状及特点根据中国统计局官方资料可以看出，从2004年到2013年，房价持续保持增长的势头（实际上这个势头从1999年就开始了）。房价一路攀升的原因，主要有如下几点：第一，中国经济的高速增长促进了房价的持续上涨，明显可以看出，房价增长与NI增长趋势和增长率正相关。第二，我国“刚需一族”主要是80后和90后，尤其是1980——1995年这短时间出生的人，目前年龄介于20——35。80后作为计划经济和市场经济的过度阶段背景下成长的一代，既没有享受计划经济的好处，又背负了改革的成本，因此经济实力不支持其购房，但潜在需求极大，对房价有一个下线的支撑作用。第三，房地产作为固定资产投资，类似于国际金融中的“不可贸易品”，具有极强的地域垄断性。第四，存贷款利率增长不协调。贷款利率持续上扬，本来政策目的是通过增加财务风险、提高机会成本等限制房地产过热，但是面对中国房地产市场的刚需结果，其实际结果只是倒闭开发商把高额利息加在房价上。而增幅较小的存款利率和极其匮乏的投资渠道（目前为止期货工具也只有国债期货和股指期货，利率市场化完成之前，这一匮乏状况难以得到改善），使得人们倾向于将储蓄投资于房产，这样从需求方面进一步推高了房价。第五，过度城市化。世界上发达国家的城市化都是经济发展过程中自发形成的，而中国则是政府驱动的。在反对金融自由化的理论中有一点就是发展中国家急于实现现代化，导致资金过多流入第二产业。2.2.1整体处于调整状态，市场处于观望状态截至到2014年11月，中国房地产市场开始趋稳，房价下降的城市减少。或许是“新常态”的论调鼓舞了人心，更或许是2012年以来首次降息刺激了市场前一段时间受抑制的需求。2.2.2利率风险头寸大，绑架金融业理论上资产价格泡沫可能有三种运行方式：其一：短期下跌达到一定幅度，价格泡沫破裂，市场持续动荡。其二：价格缓慢下跌，价格逐渐回归价值（在金融资产中均值回归趋势尤为明显）。然而这一做法虽然避免了短期市场的剧烈动荡，但是对某项资产的过度投资对其他资产尤其是实体经济的投资的挤出效应往往会有更深远的影响。对于发展中国家来说，经济持续健康发展是宏观经济的首要目标，这一做法往往仅仅是推迟了掉入中等收入陷阱的时间。其三：泡沫在较长的时间内一直存续。（未完成，利率风险头寸绑架金融业未描述）2.2.3政界、商界、学界看法不一3.房地产投资挤出效应理论研究3.1过热原因简述当某一行业出现过热现象时，最明显的现象是供给相对于需求增长过慢，即可以看作供给曲线十分陡峭，需求上涨时，带来较多的价格上涨，而较少影响供给数量的增加。如图所示。另一方面，当过热情况出现时，很长一段时期内，资本的边际报酬率递增。这一反常现象显然是正反馈调节。而正反馈调节的存在只会使得情况进一步按原方向发展——资金继续流入该行业，过热情况加剧。3.2挤出效应理论及传统看法挤出效应（CrowdingOutEffect）指一个相对平面的市场上，由于供应、需求有新的增加，导致部分资金从原来的预支中挤出，而流入到新的商品中。对于不同领域的挤出效应，经济学中有不同的分析方法：对于财政政策的挤出效应，一般通过IS—LM模型进行分析；而对于FDI的挤出效应，通常是描述其强大的竞争力量导致本国企业被挤出市场。而对于房地产业的挤出效应，我将从资金过度流入，从而挤占流入其他行业的资金的角度出发进行探讨。3.2.1挤出效应机制分析房地产业对钢铁、水泥等上游产业和装修、家电等下游产业的带动作用是显而易见的，其作用也较多地得到认可。然而所谓的“带动”作用往往是指数值上的，更深层次地考虑，这种“带动”作用仅仅体现在提高就业，而究竟是否有利于上下游产业甚至于国民经济的增长是需要进一步探讨的。3.2.2挤出效应的宏观本质分析上文已经定义了本文所讨论的挤出效应是房地产业的过度投资对流入其他行业的资金的挤占及其影响。房地产业（包括房地产开发投资、物业管理、房地产中介等）兼具资本密集型和劳动密集型的特征，而更主要的表现出得是资本密集型的特点。从资金流的角度看，房地产业的过度繁荣使得银行贷款更倾向于流向房地产，致使其他行业面临缺乏可贷资金的窘境，使得其他产业面临更加开放、更加竞争性的大环境，其他行业缺乏资金进行技术更新和产业升级，使得大量产业出现“规模空心化”和“效率空心化”（吴海民2012研究2001-2010年沿海民营工业的发展状况）。其次从就业的角度看，虽然房地产业具有一定的劳动密集型的特性，但是与传统的劳动密集型产业比如农、林、服装等相比，对劳动力的吸纳能力仍然有限。在反对发展经济学金融自由化的理论中一个重要的论点就是：发展中国家急于实现现代化，使得资金过度流入资本密集型产业，而限制资金流入传统行业，既降低了实际产出，使经济难以长期持续发展，又面临资本密集型产业难以吸纳众多劳动力的困境，而大量的失业必然地造成社会的不稳定，从而影响经济的发展。不同于这种理论情况，如果资金大量流入房地产业，资本密集型的产业也会面临资金瓶颈，使得技术进步型经济增长缓慢。同时造成传统产业发展缓慢，难以支撑经济持续发展。3.2.3挤出效应的微观过程分析从生产要素角度出发分析，投机和预期的作用挤出效应的作用机制有两条，一是通过商品市场的物价—工资机制，二是通过金融市场的货币机制。物价—工资机制：由于房地产业，尤其是居住用房的需求极其旺盛，导致过多的资金流入（截至2013年，居住用房的投资回报率一直高于商业用房。）。整条相关产业链、房地产行业的上下游物价都被拉高，其员工一方面由于企业利润上升工资上升，另一方面由于生活成本上升，要求工资上涨。同时，像鲍莫尔等人描述的结构性通货膨胀一样，其他行业的工人会因为“效仿”而要求增加工资。于是所有企业的成本进一步上升，在短期技术进步困难的前提下，很可能出现劳动力替代的情形。货币机制：过多的货币进入房地产业，导致市场局部货币供给过多，房地产行业关联企业的市值上涨，托宾Q值上涨，企业增加新投资；同时在一段时间内资本报酬率递增，导致更多的资金从其他行业流出，对其他行业的投资有挤出效应。导致资本密集型产业资本不足，技术更新跟不上市场竞争需求；同时导致传统的劳动密集型产业资本不足，对劳动力的吸纳能力受限制。对于我国这样一个发展中国家而言，面对经济转型的新时期，尤为重要的一点是资金的不正常配置、尤其是有悖于产业结构升级的资金配置，必然导致发展中国家最重要的宏观经济目标——经济持续健康发展难以实现。（在2014年新浪金麒麟论坛上，复旦大学经济学院世界经济研究所所长华民发表了中国已经跌入了中等收入陷阱的观点。而吴敬琏等学者虽未明确表示这一观点，但是都认为经济下行趋势不可避免，若要避免掉入中等收入陷阱，必须找到新的增长动力——“技术创新”和“效率的提高”。但是对于如何实现，大家并没有任何具体的意见。）3.3挤出效应的影响3.3.1挤出效应对实体经济的影响房地产价格的持续上涨，不仅对实体经济中生产要素的供求产生影响，而且对于货币的供求也会产生影响，进而理论上也会影响利率。并通过资产组合效应、财富效应、托宾Q等影响资产配置。首先，当某一行业或者投资品等过热时，其边际资本报酬率在泡沫破裂前的很长一段时间内是递增的，这就通过资产组合效应吸引了大量资金从其他投资品中流出投入房地产。其次，房地产价格的虚高，导致“名义资产”的增长，从而通过财富效应，增加消费。再次，房地产业过热，相关公司市价相较其重置资本增长更快，托宾Q上升，房地产业的新增投资不断增加，过热现象进一步严重。可以看出，在泡沫破裂之前，房地产市场的自我调节是正反馈调节，只能是不断加重原有现象。同时，房地产行业过热会对产业结构升级和技术进步造成不良影响。在我国房地产业的总需求占全国钢材产能的60%、水泥总产量的30%。而钢材和水泥这两种技术含量较低、污染严重的行业轻而易举获得如此大额没有技术含量的订单，也会使得这两个行业技术改进的动力不足。当房地产业衰退时，面临巨大的竞争压力，必将产生技术进步缺口。为数据研究方便，按照统计局账户分类，将全社会固定资产总投资分成，全社会住宅投资和其他固定资产投资。全社会固定资产总投资（TI）=全社会住宅投资（TF）+其他固定资产投资（R）在二部门经济框架下分析，设T1=TF+R为资本约束线，则对于不同的投入比例，会有对应的产出。当产量线与资本预算线相切时，整个经济达到了最优的比例结构。如下图所示，当经济发展，在图上表示为产量线的右上方向移动，住宅投资与其他固定资产投资会以一个最佳的比例增长，移动路径m即为最优的生产路径。当某一部门出现超额利润时，该均衡被打破，资本重新分配，资本结构偏离帕累托最优，挤出效应产生。如下图所示，当住宅投资存在超额利润时（比如生产收益和资本利得高于其他行业的平均利润），资本向住宅投资转移，此时产量线与预算线相交，整个社会经济效用下降，不满足帕累托最优。随着经济发展，这种偏差进一步拉大，生产曲线由原来的最优路径m变成了非均衡路径m*。在同样的资本约束下，整个社会的总体经济效用下降，挤出效应产生。同时可见挤出效应是正反馈的，如果存在并任其发展，只会更大程度地偏离均衡。房地产市场既有商品市场的属性，也有资本市场的属性。所以其利润来源也可划分为两部分，一部分是所有行业正常的交易都会带来的一个行业平均利润，一个是在房地产的流转中获得的资本利得。为进入房地产业获得的总利润，是房地产行业的行业利润，是在房地产市场交易获得的资本利得。崔寅生（2012）分析了当资本利得很大时，房地产收益大于了其他收益，因此资本向房地产业转移。而并不会带来实际产出的增加，且由于资本边际递减规律的存在，如果>，那么当房地产投资达到一定高度时，房地产的过度投资必将带来社会资源的浪费。本文中，我们认为在过热阶段，可能会出现资本边际递增的情况。因为如果只存在较大使得>，则会有更多的资金进入房地产的流转中，而非开发新的房地产项目。我们认为市场出现过热阶段时，类似于“旁氏骗局”，此时资本是边际递增的。由于也较大，所以开发新的房地产项目和流转市场两头都很热。3.3.2挤出效应对市场价格的扭曲作用这里加模型应对陈坤的5房地产调控政策4.1房地产调控政策回顾1998~2003，政策支持房地产发展，甚至像上海等城市推出了买房办户口的优惠政策。2003~2008，政策方向一直是“抑制房价过快上涨”，但是恰恰这段时间是中国房价的“腾飞”阶段，期间推行的“二套房贷首付从20%提高到40%”等政策并没有起到任何作用。2008年第四季度开始，由于全球经济危机的影响，政策再次支持房地产发展，推行了包括“利率7折”等优惠政策，中国房价也被炒到了顶峰，居住用房的回报率也远远地高过了商业用房的回报率。2010开始，政策开始趋严，然而市场还未反应，地方政府便开始积极救市。而现在，面临着“经济衰退”和“高杠杆和泡沫化”的两难问题。4.2房地产调控政策的分析和展望2014年12月召开的中央经济工作会议中明确指出，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。连续两年的中央经济工作会议并未明确谈到房地产行业的发展和调控问题。但是2013年会议的很重要的一部分就是城镇化问题，而2014年会议提到了“经济风险总体可控，但化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间”。这意味着政府终于开始着手处理国内企业高杠杆的问题。虽然去年一