山西省晋城市2019年土地储备专项债券

第/r/nPAGE/r/n14/r/n/r/n页/r/n，共/r/nNUMPAGES/r/n14/r/n/r/n页/r/n山西省晋城市/r/n2019年/r/n土地储备专项债券/r/n调整项目情况及资金平衡方案/r/n一、/r/n2019年/r/n晋城/r/n市土地储备专项债券/r/n调整项目情况/r/n根据专项债券调整使用的有关规定，由于工程进度缓慢、涉及地块较多/r/n以及/r/n城市规划调整/r/n等原因，对于部分专项债券项目资金无法如期支付的实际情况，为避免专项债券资金的闲置浪费，提高债券资金/r/n使用效率，/r/n根据/r/n2021/r/n年/r/n12/r/n月/r/n10/r/n日晋城市城乡规划建设委员会/r/n《/r/n第二次城市建设专题会会议纪要/r/n》，同意将/r/n晋城市2019年/r/n土地储备专/r/n项债券对应项目进行调整变更。具体调整内容如下表：/r/n2019年晋城市土地储备专项债券地块调整情况汇总表/r/n金额单位：万元/r/n债券名称/r/n期限（年）/r/n利率（/r/n%/r/n）/r/n原项目名称/r/n发行金额/r/n调整金额/r/n调整项目名称/r/n2019年山西省政府专项债券(五期）/r/n5/r/n3.15%/r/n晋城市2019年第一批土地储备专项债券项目，主要涉及22个地块：北石店工业园用地、泽州路东规划柏松街北商业用地、北环路南书院街东住宅用地、西环路以西康养用地等/r/n26,500.00/r/n2,992.29/r/n晋春街南侧、西环路东侧地块和晋春街南侧、规划冯苗路西侧地块/r/n2019年山西省政府专项债券(四十一期）/r/n5/r/n3.23%/r/n晋城市2019年第三批土地储备专项债券项目，主要涉及2个地块：公开出让用地1、公开出让用地2。/r/n4,500.00/r/n2,400.00/r/n合计/r/n-/r/n-/r/n-/r/n31,000.00/r/n5,392.29/r/n-/r/n/r/n

/r/n山西省晋城市/r/n2019年第一批/r/n土地储备专项债券，品种为记账式固定利率付息债券，为新增债券。债券发行规模/r/n26/r/n,/r/n5/r/n00.00万元，期限为5年期，债券发行日为2019年2月21日，债券/r/n起息日为20/r/n19/r/n年2月22日，每年付息一次，到期后一次性偿还本金和最后一期利息，/r/n实际/r/n发行利率3.15%。/r/n山西省晋城市2019年第/r/n三/r/n批土地储备专项债券，品种为记账式固定利率付息债券，为新增债券。债券发行规模/r/n4/r/n,/r/n5/r/n00.00万元，期限为5年期，债券发行日为2019年/r/n9/r/n月/r/n19/r/n日，债券/r/n起息日为20/r/n19/r/n年/r/n9/r/n月/r/n20/r/n日，每年付息一次，到期后一次性偿还本金和最后一期利息，实际发行利率3./r/n23/r/n%。/r/n晋城市/r/n2019年第一批/r/n、第/r/n三批/r/n土地储备专项债券项目，具体项目支出情况如下：/r/n序号/r/n项目名称/r/n支付金额（万元）/r/n支付时间/r/n1/r/n高庄职教中心/r/n10,046.88/r/n2019.05.23/r/n2/r/n景忠桥片区棚户区C地块东区回迁安置楼/r/n789.75/r/n2019.05.23/r/n3/r/n畅安路北段东侧、北石店粮站/r/n1,900.46/r/n2019.06.12-2019.06.27/r/n4/r/n泽州北路以东、柏松街北规划A地块土方清运/r/n2,100.00/r/n2019.06.24/r/n5/r/n畅安路东、规划永安路南公开出让地块/r/n3,472.76/r/n2019.07.23/r/n郜匠村南公开出让地块（长城学校）/r/n规划尚安街北、规划太丰路西公开出让（北石店工业园）/r/n规划人和路东、规划商业街南公开出让地块（北石店工业园）/r/n白水街北、文峰路东公开出让地块/r/n6/r/n晋城宏圣建筑工程有限公司/r/n438.95/r/n2019.07.23/r/n7/r/n畅安路东、规划尚安街北公开出让用地/r/n599.03/r/n2019.11.20/r/n8/r/n晋城环城高速晋城西出口收费广场/r/n612.80/r/n2019.11.20/r/n9/r/n规划东大街南侧、七一路西侧公开出让（看守所）/r/n127.66/r/n2019.11.20/r/n规划东大街南、瑞丰路西公开出让地块（技校）/r/n10/r/n红星街南、晋城九中西公开出让用地/r/n3,110.52/r/n2020.09.28/r/n1/r/n1/r/n白水街北、文峰路西公开出让地块/r/n142.39/r/n2020.09.28/r/n1/r/n2/r/n北环路南、兰花路西公开出让用地/r/n827.75/r/n2021.09.10/r/n1/r/n3/r/n北环路南、兰花路西公开出让地块/r/n1,438.76/r/n2021.09.18/r/n合/r/n/r/n/r/n计/r/n25,607.71/r/n剩余债券资金/r/n5,392.29/r/n万元计划/r/n用于/r/n晋春街南侧、西环路东侧地块和晋春街南侧、规划冯苗路西侧地块/r/n2/r/n个地块。详见下表：/r/n序号/r/n项目名称/r/n计划/r/n支出金额（万元）/r/n备注/r/n1/r/n晋春街南侧、西环路东侧地块/r/n5,392.29/r/n土储地块调整项目支出/r/n2/r/n晋春街南侧、规划冯苗路西侧地块/r/n合计/r/n5,392.29/r/n二、项目情况/r/n项目主管部门：晋城市规划和自然资源局/r/n项目实施主体：晋城市土地收购储备中心/r/n（/r/n一/r/n）/r/n项目概况/r/n晋城市/r/n2019年土地储备专项债券项目（调整后）主要是对/r/n晋春街南侧、西环路东侧地块和晋春街南侧、规划冯苗路西侧地块/r/n2/r/n个地块进行土地收储工作。/r/n上述项目实施后，预计征收储备土地面积为/r/n79.89/r/n亩，计划总投资金额/r/n6,785.32/r/n万元，/r/n用地性质为国有建设用地/r/n，/r/n规划主要用途为商业用地和商住/r/n用地，/r/n其中：商/r/n住/r/n用地4/r/n6.41亩/r/n、/r/n商/r/n业/r/n用地33./r/n4/r/n8亩/r/n。/r/n（二）/r/n项目批复情况/r/n1、/r/n2/r/n02/r/n1年/r/n8月1/r/n1日/r/n，/r/n取得/r/n《/r/n晋城市城市规划和土地管理委员会2/r/n021年第四次城市规划和土地管理委员会全体会议纪要/r/n》/r/n；/r/n2、/r/n2/r/n021年/r/n8月/r/n23日/r/n，/r/n取得/r/n《/r/n晋城市人民政府关于收回晋城豪德光彩贸易广场开发有限公司部分国有建设用地使用权的通知/r/n》（/r/n晋市政土（储）字/r/n〔/r/n20/r/n21/r/n〕/r/n4/r/n号）；/r/n3、/r/n2/r/n021年12/r/n月/r/n10日/r/n，/r/n取得/r/n晋城市城乡规划建设委员会《第二次城市建设专题会会议纪要》/r/n（〔20/r/n21/r/n〕2/r/n次/r/n）/r/n。/r/n（三）项目建设的必要性/r/n1、土地储备是大力推进土地节约集约利用的重要举措/r/n当前，我国经济发展进入新常态，资源环境约束日益加剧，面对新形势新要求，大力推进土地节约集约利用，以土地利用方式转变推动经济发展方式转变，意义重大、影响深远。/r/n党中央、国务院高度重视土地资源节约集约利用。党的十八大将生态文明建设纳入中国特色社会主义事业“五位一体”总体布局，提出大力推进生态文明建设，并将“全面促进资源节约”作为其主要任务之一。土地节约集约利用已提升到关系经济社会发展全局的战略高度，影响之大、要求之高前所未有。/r/n2、土地收储是/r/n晋城市/r/n实现经济发展跨越转型的战略选择/r/n实现/r/n晋城/r/n市的总体规划目标，需要土地资源的配置和基础配套设施的建设。通过项目的实施，将拓宽区域发展空间，统筹优化资源配置，土地储备制度在保障城市土地市场规范发展的同时，土地储备制度可以及时调节土地供应，防止地价的过高增长，避免出现“泡沫经济”现象，有利于促进房地产市场的健康、稳定发展，加快/r/n晋城/r/n城市化的建设进程，推动/r/n晋城/r/n市经济的跨越转型发展。/r/n3、土地收储是将是/r/n晋城/r/n市提高财政收入的重要支撑/r/n从/r/n晋城市/r/n现有财政收入来看，以近三年为例，/r/n晋城市/r/n的土地收入占全市年财政收入的比重仍较高。通过土地储备项目的实施，将能够有效保障/r/n晋城市/r/n财政收入的稳定增长。/r/n三、项目投资估算及资金筹措方案/r/n（一）投资估算/r/n根据《国有建设用地使用权收（回）购协议》，/r/n本次土地储备专项债券调整/r/n项目/r/n总投资/r/n为6/r/n,785.32/r/n万元。/r/n（二）资金来源/r/n为保障本项目的顺利实施，结合/r/n项目/r/n的实际情况，降低资金成本，提高资金流动性，保障项目现金流最大化，确定/r/n本次调整地块项目/r/n所需资金为/r/n6,785.32/r/n万元，/r/n资金来源为：/r/n1、/r/n项目通过申请财政资金投入/r/n1,393.03/r/n万元；/r/n2、/r/n剩余资金/r/n需求/r/n通过调整/r/n使用/r/n20/r/n19/r/n年地方政府专项债券资金筹资/r/n5,392.29/r/n万元，期限为/r/n5/r/n年期。/r/n四、项目收益与融资平衡情况/r/n（一）项目预期收益/r/n2019年/r/n晋城/r/n市土地储备项目（调整后），预计可实现用于出让的土地面积/r/n79.89/r/n亩，/r/n截至目前尚未完成出让/r/n，出让的土地出让单价参考/r/n晋城市/r/n周边土地出让单价及市场行情进行预估，预期国有土地使用权出让收入为/r/n16,624.50/r/n万元/r/n，预计于2/r/n022年完成全部出让/r/n，详见表4-/r/n1/r/n：/r/n表4-1：国有土地使用权出让收入测算表/r/n金额单位：万元/r/n序号/r/n项目名称/r/n规划用途/r/n预计征收储备面积（亩）/r/n拟出让面积（亩）/r/n预估单价（万元/亩）/r/n国有土地预计出让收入/r/n1/r/n晋春街南侧、西环路东侧地块/r/n商业用地/r/n33.48/r/n33.48/r/n150.00/r/n5,022.00/r/n2/r/n晋春街南侧、规划冯苗路西侧地块/r/n商住用地/r/n46.41/r/n46.41/r/n250.00/r/n11,602.50/r/n合计/r/n79.89/r/n79.89/r/n-/r/n16,624.50/r/n（二）项目融资成本/r/n晋城市2/r/n019/r/n年土地储备专项债券调整资金共涉及/r/n5,392.29/r/n万元/r/n，/r/n其中：/r/n2019年/r/n晋城市第一批/r/n土地储备调整项目涉及专项债券资金/r/n2,992.29/r/n万元/r/n、2019年晋城市第三批土地储备调整项目涉及专项债券资金2,/r/n4/r/n00.00万元，/r/n到期一次性还本和/r/n偿还/r/n最后一期利息，融资成本/r/n主要是/r/n每年所需支付的利息，此次土地储备专项债券调整项目主要融资成本为：/r/n1、/r/n2019年晋城市第一批土地储备专项债券，本金/r/n2,992.29/r/n万元，期限为5年期，/r/n发行利率3.15%，/r/n2019/r/n年至2024年需支付债券利息/r/n282.77/r/n万元/r/n；/r/n2、/r/n2019年晋城市第三批土地储备专项债券，本金/r/n2,400.00/r/n万元，期限为5年期，/r/n发行利率/r/n3/r/n.23/r/n%/r/n，/r/n2019/r/n年至2024年需支付债券利息/r/n232.56/r/n万元/r/n，详见表4/r/n-2/r/n：/r/n表4-2：项目融资利息支出测算明细表/r/n金额单位：万元/r/n年度/r/n利率/r/n期限/r/n金额/r/n2022年/r/n2023年/r/n2024年/r/n合计/r/n2019年（第一批次调整债券）/r/n3.15%/r/n15年期/r/n2,992.29/r/n94.26/r/n94.26/r/n94.26/r/n282.77/r/n2019年（第三批次调整债券）/r/n3.23%/r/n15年期/r/n2,400.00/r/n77.52/r/n77.52/r/n77.52/r/n232.56/r/n合计/r/n5,392.29/r/n171.78/r/n171.78/r/n171.78/r/n515.33/r/n（三）项目收益与融资平衡情况/r/n2019年/r/n晋城市/r/n土地储备/r/n调整项目，对应地块出让完成后国有土地使用权出让总收入预计为/r/n16,624.50/r/n万元。在债券存续期内，国有土地出让收入可有效覆盖债券对应土地储备项目的土地收储及开发整理成本、债券利息支出。土地出让结束后的留存资金可以支付后期/r/n债券存续期间的利息支出以及到期的本金偿还支出。本项目/r/n本息覆盖率/r/n可达到/r/n2./r/n81/r/n倍，期末项目累计净现金结余为/r/n10,716.88/r/n万元，/r/n项目对应的国有土地使用权出让收入能够实现充足、稳定的现金流收入，/r/n能够覆盖专项债券还本付息的规模，由此可知，本项目能够实现项目收益与融资自求平衡，详见表4/r/n-3/r/n：/r/n表4-3：2019年晋城市土地储备地块调整项目收益、成本及融资平衡测算表/r/n金额单位：万元/r/n序号/r/n项目/r/n2021年/r/n2022年/r/n2023年/r/n2024年/r/n合计/r/n1/r/n项目资金流入（1=2+3+4)/r/n6,785.32/r/n16,624.50/r/n-/r/n-/r/n23,409.82/r/n2/r/n申请财政资金/r/n1,393.03/r/n1,393.03/r/n3/r/n地方政府调整专项债券/r/n5,392.29/r/n5,392.29/r/n3.1/r/n其中：本批调整债券/r/n5,392.29/r/n5,392.29/r/n4/r/n国有土地使用权出让收入/r/n16,624.50/r/n16,624.50/r/n5/r/n开发建设支出/r/n6,785.32/r/n6,785.32/r/n6/r/n融资支出(6=7+8)/r/n-/r/n171.78/r/n171.78/r/n5,564.07/r/n5,907.62/r/n7/r/n调整专项债券利息支出/r/n171.78/r/n171.78/r/n171.78/r/n515.33/r/n7.1/r/n其中：本批调整债券利息/r/n171.78/r/n171.78/r/n171.78/r/n515.33/r/n8/r/n调整专项债券本金支出/r/n5,392.29/r/n5,392.29/r/n8.1/r/n其中：本批债券本金/r/n5,392.29/r/n5,392.29/r/n9/r/n当年结余（9=1-5-6）/r/n0.00/r/n16,452.72/r/n-171.78/r/n-5,564.07/r/n10,716.88/r/n10/r/n期末累计结余/r/n0.00/r/n16,452.72/r/n16,280.95/r/n10,716.88/r/n11/r/n本息覆盖率/r/n2.81/r/n备注：期末累计结余=当年结余+上一年期末累计结余。/r/n五、偿债保障措施/r/n经测算，/r/n2019年/r/n晋城/r/n市土地储备/r/n调整项目/r/n实施完成后，预计实现的项目收益可与融资本息实现自求平衡。项目单位保证本期专项债券募集资金投资的土地储备项目形成的国有土地使用权/r/n出让收入/r/n，优先用于专项债券的本息偿付。/r/n六、项目评估情况/r/n（一）本专项债券项目委托山西天正会计师事务所/r/n（有限公司）/r/n对/r/n项目的资金平衡情况/r/n进行专项/r/n评估/r/n，并出具专项/r/n评估/r/n报告。/r/n（二）本专项债券项目委托/r/n北京盈科（晋城）律师事务所/r/n对项目的合法合规性出具法律意见书。/r/n七、可能存在的相关风险及防控措施/r/n（一）可能存在的相关风险/r/n1、土地出让风险/r/n土地出让风险主要是指土地出让、出租过程中的风险，主要是由于土地的位置固定性和价值巨大性，使得土地的变现能力充满了不确定性，此外，土地的储备周期较长，不确定因素多，并且土地受当时房地产市场环境和政府政策的影响，增加了土地的出让风险，土地出让风险的增加是影响土地储备项目收益的一个非常重要的风险因素。/r/n2/r/n、/r/n无法如期推进支付，按期实现收入的风险/r/n土地储备项目调整后还有可能出现类似于之前政策因素，产生无法如期推进支付，按期实现收入的风险，/r/n因此，/r/n对于调整后地块的/r/n土地收储