房地产企业总裁的财税陷阱与解决之道

房地产企业总裁的财税陷阱

与解决之道下面问题你的企业存在吗？

房地产财税问题解决专家——不知道未来项目最终如何交，交多少税——恐惧税务检查——财务同老总很少在工作上进行深入沟通——财务同其他部门经常出现争议——财务人员总是不稳定房地产企业财税管理三大困境事后性被动性低层面永远最后一个了解真相永远被动帮人补窟窿永远忙于核算和报税

房地产财税问题解决专家房地产企业涉税风险特点

房地产财税问题解决专家一、房地产企业税负重，风险大二、房地产企业收入无法隐瞒三、房地产企业风险隐藏周期较长四、房地产企业涉税责任划分不清房地产企业财税管理流程

房地产财税问题解决专家企业税负财务报表会计做账会计准则证据链条合同付款发票其他证据企业业务活动总裁业务部门房地产企业总裁的财税陷阱

房地产财税问题解决专家预缴与清算陷阱拿地陷阱合作开发陷阱收购公司陷阱投资陷阱旧城改造陷阱商品房预售陷阱资金管理陷阱促销模式陷阱车位转让陷阱成本陷阱合同陷阱集团架构陷阱房地产企业拿地陷阱

房地产财税问题解决专家一、企业拿地的两种方式出让与转让二、出让土地陷阱1、主体调整陷阱原来准备A公司开发，后准备B公司开发，有何问题？2、出让金返还陷阱出让金先交后返，究竟要不要缴税？房地产企业拿地陷阱

房地产财税问题解决专家三、转让土地陷阱1、土地过户陷阱甲公司拿到土地，未开发转让给乙公司，能否直接过户？2、转让时机陷阱甲公司工业用地，拟转让给乙公司，因先变性再转让还是先转让再变性？3、转让价格陷阱甲公司转让一块土地给乙公司，双方自行压低转让价格规避缴税，是否可以？房地产企业拿地陷阱

房地产财税问题解决专家四、出让与转让的转化甲公司有一块划拨土地，拟同乙房地产公司合作进行开发，请问是否需要将土地转移到乙公司？如果需要，请问如何将土地转移过去？房地产企业拿地陷阱

房地产财税问题解决专家五、拿地中的拆迁补偿陷阱1、是否所有拿地都会遇到拆迁补偿？2、真补偿与假补偿——补偿与损失——补偿与转让3、货币补偿中的证据链条取得4、房屋补偿中的视同销售陷阱房地产企业拿地陷阱

房地产财税问题解决专家拿地小结：1、拿地有两种方式，出让与转让；2、从政府以出让方式拿地尽量不要变更主体，同时关注出让金返还；3、转让土地关注过户条件、过户时机和公允价格；4、某些时候可以在出让与转让之间选择；5、关注拿地中的拆迁补偿，预先设计，完善资料。合作开发陷阱

房地产财税问题解决专家一、什么是合作开发？二、合作开发的关键决策点是什么？1、开发主体选择2、利益分享设计3、公开或者隐瞒三、合作开发究竟有多少种？四、合作开发中你是否说了算？收购（转让）公司股权陷阱

房地产财税问题解决专家一、收购（转让）公司股权真的能避税吗？1、双方要交什么税？2、究竟规避了什么税？二、收购中的个税问题躺着也能中枪三、收购中的土地成本问题收购中土地成本究竟能不能调整和筹划？四、收购谈判要不要叫上财务？投资陷阱

房地产财税问题解决专家一、对外投资和接受投资的税收陷阱1、土地不动产对外投资交什么税？2、接受土地不动产投资交什么税？二、认缴资本与实收资本陷阱认缴资本就无人管了吗？认缴资本制下还需要验资吗？认缴资本制下还存在抽逃注册资本吗？投资陷阱

房地产财税问题解决专家三、投资中的出资方式货币、实物、无形资产、股权、债权四、不做股东算不算投资1、合同约定是否可以？2、委托持股是否可以？五、投资好还是借款好注册资本大一点好还是小一点好？旧城改造陷阱

房地产财税问题解决专家一、各种各样的旧城改造模式1、安置开发完全分离模式2、安置开发半分离模式3、安置开发完全结合模式二、安置房到底交不交税？1、缴税与否的判断标准是什么？2、缴税划算还是不交税划算？旧城改造陷阱

房地产财税问题解决专家三、旧城改造中的投资主体陷阱1、改造主体与投资主体2、投资主体想要调整行不行？四、旧城改造土地成本陷阱1、旧城改造中的土地成本构成是什么2、土地成本需要为财务准备什么东西？3、乱七八糟的花费如何进入成本超出政策的补偿；未通过城改办企业直接补偿部分；拆迁指挥部人员补助；旅游费用；过节费用融资与资金管理陷阱

房地产财税问题解决专家一、民间融资利息能不能入账1、个人融资和内部集资2、其他民间融资机构3、其他非金融机构二、甲公司从银行借款给乙公司用行不行1、甲公司借款如何打入乙公司？2、甲公司借款利息能否计入乙公司？3、统借统还业务的标准融资与资金管理陷阱

房地产财税问题解决专家三、老板个人借款给公司行不行不收利息行不行？收了利息如何入账？四、集团内部资金管理陷阱1、防不胜防的往来款税收风险2、乱七八糟的内部资金流2、无法解决的外部利息入账商品房预售销售陷阱

房地产财税问题解决专家一、开盘前内部认购要不要缴税1、各种定金、订金、诚意金、排号费2、究竟是内部认购还是借款二、隐瞒收入风险有多大1、强行隐瞒的低级处理手法——往来款中的暂借款——有零有整的其他应付款——开盘前后的往来异动商品房预售销售陷阱

房地产财税问题解决专家二、隐瞒收入风险有多大2、收入能永远隐瞒吗？隐瞒的收入如何转回？三、按揭款的缴税风险按揭银行要求全额发票怎么办？四、分期付款的缴税风险促销模式陷阱

房地产财税问题解决专家一、富有创意的营销思路买赠抽奖返现1万抵2万促销会议免首付老带新直接折扣促销模式陷阱

房地产财税问题解决专家二、风险巨大的售后回租模式房地产公司商铺业主经营商户促销模式陷阱

房地产财税问题解决专家二、风险巨大的售后回租模式商业运营中必须考虑的几个关键因素：1、商业运营模式租赁式、合作式、自营式2、需要几个公司来实现运营不动产业主方、商业管理公司、物业公司、商户3、各方关系如何界定，如何设计合同，如何缴税地下车位转让陷阱

房地产财税问题解决专家一、地下车位究竟能不能转让？1、有产权车位和无产权车位2、无产权车位转让行不行二、车位转让和出租如何选择1、转让如何缴税2、出租如何缴税三、以地下车位为代表的公共配套设施陷阱成本陷阱

房地产财税问题解决专家一、房地产成本的风险潜伏期现在没问题不等于将来没问题！二、什么样的成本税务机关才能认可1、按规矩核算归类2、成本费用不能混为一谈3、证据链条完备合同、发票、付款、决算、进度验收、监理成本陷阱

房地产财税问题解决专家三、甲供材方案的设计与解决1、甲供材究竟是什么问题？2、甲供材的预先设计——甲供与甲控——甲供与税款缴纳——甲供的特殊状况甲供设备、甲供装饰材料、特殊混合销售成本陷阱

房地产财税问题解决专家四、各类开发产品成本一样不一样问题一：住宅、商铺、写字楼、地下车位成本应该一样吗？问题二：各开发产品成本一样好还是不一样好？问题三：各开发产品成本能不能不一样？你们公司各开发产品单方成本一样吗？合同陷阱

房地产财税问题解决专家一、合同的重大财税意义1、合同是经营行为的游戏规则2、合同决定各类行为的最终性质3、合同是财税处理的关键证据合同陷阱

房地产财税问题解决专家二、房地产重要涉税合同有哪些采购合同施工合同销售合同租赁合同土地合同合作开发投资合同借款合同合同陷阱

房地产财税问题解决专家三、影响财税的合同重大要素有哪些？1、合同类型2、合同签署主体3、合同标的物4、合同对价款和付款方式的约定5、合同对双方权利义务的约定6、合同对双方违约责任的描述合同陷阱

房地产财税问题解决专家施工合同审查要点一、施工方身份审查——施工单位、生产单位、销售单位还是自然人——是否有相应资质——是否为异地施工方——是否为关联方二、施工内容审查1、施工内容究竟是什么2、施工内容同成本构成的对应关系合同陷阱

房地产财税问题解决专家施工合同审查要点三、施工过程中的材料供应方式1、乙方大包模式2、甲供材模式3、甲控材模式四、施工总价款与定价依据审查1、施工总价款是否确定2、施工价格是否偏高或者偏低合同陷阱

房地产财税问题解决专家合同应该什么时候传递给财务部门？合同陷阱

房地产财税问题解决专家合同后续执行中的税收陷阱一、审查双方是否按照合同约定执行关注重要节点二、重点检查付款、票据是否与约定不符三、必要时签署补充协议进行调整集团架构陷阱

房地产财税问题解决专家一、真集团与假集团企业经营中的自发拓展1、从其他行业到地产2、从地产到其他行业3、专业化延伸和多元化延伸4、真集团和假集团集团架构陷阱

房地产财税问题解决专家二、为什么要设立集团1、企业形象需要2、内部管理需要——财务资源的整合——人力资源的整合——内部控制的设计3、外部融资的需要集团架构陷阱

房地产财税问题解决专家三、集团设立陷阱1、资产溢价带来的所得税风险2、资产转移带来的流转税风险自然人股东房地产公司自然人股东集团公司房地产公司集团架构陷阱

房地产财税问题解决专家四、集团架构陷阱与原则——尽量一类业务一个主体——股东设置考虑分红与资产转移——兼顾业务主体、融资主体、管理主体——考虑资产分布结构设计——考虑旗下公司之间的业务架构设计——将关联与非关联相结合集团架构陷阱

房地产财税问题解决专家自然人股东控股集团公司房地产公司金融公司商业运营公司施工公司各个项目公司各个施工企业其他关联企业以成本均衡管理为核心的项目预算管理

房地产财税问题解决专家房地产企业财税筹划的核心——成本均衡管理开发间接费土地及拆迁补偿费用前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费期间费用实际销售收入视同销售收入代收款项收入以成本均衡管理为核心的项目预算管理利润＝收入－（成本＋税）成本与税负的跷跷板效应成本税负

房地产财税问题解决专家以成本均衡管理为核心的项目预算管理收入成本费用税负税后净利润2.5亿元；1亿元；0.2亿元6929.69万元6070.31万元1375万元3531.25万元2023.44万元2.5亿元；1.2亿元；0.2亿元5586.885314.1213752407.51804.382.5亿元；1.3亿元；0.2亿元5044.374955.6313752017.51651.872.5亿元；1.5亿元；0.2亿元3959.374040.6313751237.51346.87

房地产财税问题解决专家以成本均衡管理为核心的项目预算管理成本分析的结论：1、销售收入不变的情况下，成本增加则税负下降，成本下降则税负增加。2、当成本下降时，税后净利润也会随之增加，但其增加的速度赶不上税负增加的速度。3、各个税种中，伴随着成本下降，土地增值税增加速度很快，约为所得税增加速度的2——3倍。4、成本每降低一个单位，大约只有30%——40%部分进入净利润，其他的降低部分都变成税重新进入成本。这就是房地产企业成本管理的两难境地。5、房地产企业需要关注成本与税负相互消长的这种变化，并作为项目预算管理的一个重要考虑要素。有没有办法既降低税负又提升利润？

房地产财税问题解决专家以成本均衡管理为核心的项目预算管理房地产企业产业链分析问题的关键在于，产业链各个部分的利益分割是有规律和比例范围的，如何合理的在各个关联公司之间重新分解利润，是房地产降低税负的关键。原土地持有人拆迁补偿户规划设计单位土建单位销售代理公司装饰装修单位房地产开发企业可行性分析与咨询广告公司园林绿化

房地产财税问题解决专家房地产总裁如何管好财务管好税

房地产财税问题解决专家一、财税工作的三个层面做好核算，确保公司资产安全做好计划和预算，为决策提供有效信息有效配置财务资源，确保风险最低效率最高初级层面中级层面高级层面房地产总裁如何管好财务管好税

房地产财税问题解决专家二、总裁必须改变对财税的观念——重新认识财务工作的内容与范围——重新认识财务工作的责任人——重新认识房地产企业税的风险房地产总裁如何管好财务管好税

房地产财税问题解决专家三、总裁必须管好财务管好税——思考自己公司财税管理架构是否健全合理总裁财务总监财务经理会计出纳总裁财务经理会计出纳房地产总裁如何管好财务管好税

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