超高层专题研究课件

超高层住宅专题研究超高层住宅专题研究专题研究目录Part1什么是超高层？Part2有哪些超高层？Part3做不做超高层？Part4超高层怎么做？Part5可以整合哪些资源？专题研究目录Part1什么是超高层？Part1什么是超高层？Part1什么是超高层？超高层的界定在不同国家不同，但在建筑高度超过100米时，开发技术要求产生质的变化中国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。

1.超高层定义100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加设置避难层实用率多在70-80％左右成本比高层高出15－30％对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家不同，但在建筑高度超过100米时，开发超高层建筑的特殊规范性要求主要体现在防火设计和结构技术方面结构技术——《高层建筑混凝土结构技术规程》（J186—2002）防火设计——《高层民用建筑防火规范》（2005年版）超高层核心规范2.超高层建筑的规范性要求超高层建筑的特殊规范性要求主要体现在防火设计和结构技术方面结建筑构件耐火等级：超高层建筑属于一类高层建筑，耐火等级应为按一级建筑高度不超过100m的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。十九层及十九层以上的住宅属于一类住宅耐火等级应按一级2.超高层建筑的规范性要求耐火等级燃烧性能和耐火极限(h)

一级不燃烧体

3.00不燃烧体

2.00不燃烧体

1.00不燃烧体

0.75不燃烧体

3.00不燃烧体

2.00不燃烧体

1.50不燃烧体

0.25

二级不燃烧体

3.00不燃烧体

2.00不燃烧体

1.00不燃烧体

0.50不燃烧体

2.50不燃烧体

1.50不燃烧体

1.00难燃烧体

0.25构件名称防火墙承重墙、楼梯间的墙、电梯井的墙和住宅单元之间的墙、住宅分户墙非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙房间隔墙柱梁楼板、疏散楼梯、屋顶承重构件吊顶建筑构件耐火等级：超高层建筑属于一类高层建筑，耐火等级应为按避难层：超高层建筑应设避难层《民用建筑设计通则》GB50352—20056.4.2：建筑高度超过100m的超高层民用建筑，应设置避难层(间)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）：建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层(间)自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00人/㎡计算避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置避难层应设消防电梯出口避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘封闭式避难层应设独立的防烟设施避难层应设有应急广播和应急照明，其供电时间不应小于1.00h，照度不应低于1.00lx超高层应设避难层，但民用建筑是否设置有差异避难层的设置具体要求2.超高层建筑的规范性要求避难层：超高层建筑应设避难层超高层应设避难层，但民用建筑是否停机坪：标准层建面超过1000平米的超高层公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或供直升机救助的设施设在屋顶的停机坪，距设备机房、电梯机房、水箱间、共用天线等突出物的距离，不应小于5米。出口不应少于两个，每个出口宽度不宜小于0.9米。在停机坪的适当位置应设消火栓。停机坪四周应设航空障碍灯，并应设置应急照明。公共建筑的超高层要求设置停机坪及其相关设施，但民用建筑并无强制性要求2.超高层建筑的规范性要求停机坪：标准层建面超过1000平米的超高层公共建筑，宜设置屋消防电梯：超高层应设置专门的消防电梯，在数量和细节上有专门的要求消防电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外的出口或经过长度不超过30m的通道通向室外消防电梯间前室的门，应采用乙级防火门或具有停滞功能的防火卷帘消防电梯的载重量不应小于800kg消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间，应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙隔开，当在隔墙上开门时，应设甲级防火门消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60s计算确定消防电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料动力与控制电缆、电线应采取防水措施消防电梯轿厢内应设专用电话；并应在首层设供消防队员专用的操作按钮消防电梯间前室门口宜设挡水设施消防电梯的井底应设排水设施，排水井容量不应小于2.00m3，排水泵的排水量不应小于10L/s一类建筑应设消防电梯，设置数量应满足以下要求：消防电梯的具体设置细节要求2.超高层建筑的规范性要求消防电梯：超高层应设置专门的消防电梯，在数量和细节上有专门的消防和灭火设施：要求细节较多，但选择适当并不会对成本造成较大影响消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定，且建筑高度不超过100m高层建筑不应小于10m，建筑高度超过100m的高层建筑不应小于13m；高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应小于0.07MPa；当建筑高度超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa。当高位消防水箱不能满足上述静压要求时，应设增压设施。建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房，除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。充实水柱10m跟13m的区别在于水泵的选用；静水压力0.07Mpa和0.15Mpa的区别在于屋顶消防水箱到顶层的高差，所以此条款对造价影响很小。该条款规定超高层建筑的户门必须为防火门，且前室及裙房要做自动喷水灭火系统2.超高层建筑的规范性要求消防和灭火设施：要求细节较多，但选择适当并不会对成本造成较大火宅自动报警系统：超高层应设火宅自动报警系统建筑高度超过100m的高层建筑，除游泳池、溜冰池、卫生间外，均应设火灾自动报警系统《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98：3.1.1火灾自动报警系统的保护对象应根据其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等分为特级、一级和二级，…建筑高度超过100m的高层民用建筑应采用特级。该条款规定超高层住宅的火宅自动报警系统应设置最高级别。2.超高层建筑的规范性要求火宅自动报警系统：超高层应设火宅自动报警系统建筑高度超过1最大适用高度：不同建筑结构在抗震级别上的最大适用高度不同钢筋混凝土高层建筑结构的最大适用高度和高宽比应分为A级和B级。B级高度高层建筑结构的最大适用高度和高宽比可较A级适当放宽，其结构抗震等级、有关的计算和构造措施应相应加严，并应符合本规程有关条文的规定。

A级高度钢筋混凝土乙类和丙类高层建筑的最大适用高度应符合表1的规定；B级高度钢筋混凝土乙类和丙类高层建筑的最大适用高度应符合表2的规定。表1A

级高度钢筋混凝土高层建筑的最大适用高度（m）

抗震设防烈度

非抗震设计6度7度8度9度

框架框架-剪力墙

全部落地剪力墙

70140150

60130140

55120120

45100100255060剪力墙部分框支剪力墙

框架-核心筒130160120150100130

80100不应采用

70简体

筒中筒板柱-剪力墙200

70180

70150

35120

30

80不应采用表2B

级高度钢筋混凝土高层建筑的最大适用高度（m）

抗震设防烈度

非抗震设计6度7度8度框架-剪力墙

全部落地剪力墙170180160170140150120130剪力墙部分框支剪力墙

框架-核心筒150220140210120180100140简体筒中筒3002802301702.超高层建筑的规范性要求最大适用高度：不同建筑结构在抗震级别上的最大适用高度不同钢筋最大高宽比：比当地抗震设防烈度高一度的标准分级别选择合适的结构A级和B级高度的结构体系适用的最大高宽比存在差异，具体需结合当地的抗震设防烈度要求进行设计。表

1A

级高度钢筋混凝土高层建筑结构适用的最大高宽比抗震设防烈度结构体系非抗震设计6

度、7

度8度9度

框架、板柱-剪力墙

框架-剪力墙

剪力墙筒中筒、框架-核心筒5566456634552344表

2

B

级高度钢筋混凝土高层建筑结构适用的最大高宽比抗震设防烈度非抗震设计6

度、7

度8度8762.超高层建筑的规范性要求最大高宽比：比当地抗震设防烈度高一度的标准分级别选择合适的结关于超高层建筑的规范性要求的说明特别说明：超高层建筑在风荷载、地震等方面结构技术标准有专门的系统性规范，以上仅遴选了最关注的两个指标，详细规范及其精确计算可参见《高层建筑混凝土结构技术规程》（附件1）以上整理的关于超高层防火技术性规范是相对于高层建筑而言的特殊性要求，高层应满足的硬性要求未做说明，防火的具体规范细节参见《高层民用建筑防火规范》（附件1）。《高层建筑混凝土结构技术规程》《高层民用建筑防火规范》

2.超高层建筑的规范性要求关于超高层建筑的规范性要求的说明特别说明：《高层建筑混凝土结Part2有哪些超高层？Part2有哪些超高层？关于超高层的现状与前景的几个核心问题超高层住宅的发展历程？国内典型的超高层住宅开发模式？武汉典型的超高层有哪些？关于超高层的现状与前景的几个核心问题超高层住宅的发展历程？超高层住宅的出现与发展与城市化进程、城市经济发展和城市景观资源的利用密不可分1.国内超高层住宅的发展历程城市GDP与超高层建筑对应关系超高层建筑数量（亿元）10002000300040005000600070008000基本无超高层建筑开始出现超高层建筑大量出现超高层建筑武汉4560亿元城市化率与超高层建筑对应关系超高层建筑数量（亿元）55%60%65%70%75%80%85%90%基本无超高层建筑开始出现超高层建筑大量出现超高层建筑武汉64.7%市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现占据一定的景观资源超高层住宅的出现与发展与城市化进程、城市经济发展和城市景观资通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律2.国内典型超高层住宅开发模式澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例新加坡吉宝湾……国外案例国内案例香港凯旋门香港贝沙湾深圳万科俊园深圳擎天华庭深圳港立豪园青岛东海路9号成都河畔新世界成都华宇金沙港湾杭州盛元慧谷杭州东方润园宁波凌江名庭重庆海客瀛洲……超高层系列万科金域蓝湾系列深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州世茂滨江系列上海世茂滨江花园哈尔滨世茂滨江新城南京世茂滨江新城武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园昆山世茂蝶湖湾……案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大19在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标19在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城20市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质超高层成功共性三超高层客户共性世茂滨江系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州……深圳、上海……经历丰富愿意尝试新鲜事物能够接受创新经济实力较强视野开阔，见多识广……大城市生活背景20市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质超高层成功21面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知如今超高层就像3、4年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，作为开发商，我们主要从居住感觉上加以引导，同时物管服务前置——成都天玺项目负责人陈先生超高层成功共性四超高层发展初级阶段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式访谈纪要21面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客22超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同“S比”带来的两种开发模式：

S＞2时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；S＜2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景），产品层级属中高端世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2；世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划，取地成本相对较低注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算超高层成功共性六22超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高23超高层市场成功实现共性总结城市因素共性1：城市GDP总量达到一定层级共性2：城市化率达到一定水平共性6：市场具有较高的可实现售价预期共性4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质区域因素价格因素客户因素共性3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖资源驱动共性7：S比的不同会导致超高层开发模式的不同共性5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结23超高层市场成功实现共性总结城市因素共性1：城市GDP总量24超高层两种发展模式案例研究24超高层两种发展模式案例研究25世茂滨江超高层系列案例2.国内典型超高层住宅开发模式25世茂滨江超高层系列案例2.国内典型超高层住宅开发模式26通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关超高层规模销售均价/开发成本我们将“销售均价/开发成本”拟为“S比”，那么S比值的不同是否会形成超高层不同的开发模式呢？注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算2.国内典型超高层住宅开发模式26通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少27按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比1234510S比＜2S比＞2价值主体模式形象主导模式7891062.国内典型超高层住宅开发模式27按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于价值主体模式；28形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究2.国内典型超高层住宅开发模式28形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究2.国内典29资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等金域蓝湾系列水景资源相对弱于世茂滨江系列；金域蓝湾系列资源多为湖景、河景，多为二线景观，如天津金域蓝湾、成都金域蓝湾等自身属性资源规模容积率29资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域30容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身属性资源规模容积率世茂滨江系列容积率集中在2.0～3.0，属超高层低密度项目；金域蓝湾系列容积率较高，为3.0～7.0；相比，成都超高层容积率高于强两者，为4.0～8.0。30容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容31价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力产品规划排布产品比例户型价值主体规划排布要点：注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡；降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化南京世茂滨江新城在沿江一线规划商铺，而非住宅福州世茂外滩沿闽江一线设世茂摩尔街外滩188号31价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建32复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他物业开发形象主导模式规划排布要点：以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间；超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团；独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发成都湖畔新世界排布相对独立，聚集32复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独33产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武汉世茂滨江系列为100%超高层住宅；形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，产品线丰富，包括高层、多层、别墅等产品。如金域蓝湾系列产品规划排布产品比例户型33产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主34户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点开阔江景卧室与客厅；双层中空钢化玻璃落地窗，主人生活区与佣人服务区分隔明确产品规划排布产品比例户型附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗形象主导模式户型亮点满足基本舒适性需求入户花园、挑高露台等大面积赠送比价值主体模式户型亮点功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等南京世茂滨江新城34户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，35低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。产品建筑风格增值体系限制条件架空层的高度(超过7m)，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售35低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大36生活方式打造方面，价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式芜湖世茂滨江，主打“从滨湖时代到滨江时代”，形象主导模式重点在打造高品质产品，在生活方式方面并无太突出生活方式产品园林配套36生活方式打造方面，价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江Part3做不做超高层？Part3做不做超高层？关于超高层决策的几个关键性问题超高层对居住的影响——客户接受程度超高层对成本的影响——成本上升空间超高层对价格的影响——价格上升空间关于超高层决策的几个关键性问题超高层对居住的影响——客户接受实用率——普通高层产品实用率在88%，而超高层实用率受到影响约80%1.超高层对居住的影响实用率——普通高层产品实用率在88%，而超高层实用率受到影响代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129－335㎡整体平层面积：2000㎡板式结构——顶级豪宅布局筒体布局——(酒店式)公寓蝶式结构——高档住宅布局代表项目：黄金海岸SierraGrand三梯十户，实用率约83%户型面积在63－198㎡户型设计——由于平层面积的限制，超高层建筑景观价值和身份属性优于使用率1.超高层对居住的影响代表项目：深圳金域蓝湾三期代表项目：世贸滨江花园板式结构——客户抗性消除抗性举措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、没有与地面的接触感。抗性探究普通成人生活形态探究：超高层隔离人与自然的直接接触；给避难和消防活动带来了更多的困难；住宅低部发生旋风问题带来的不适感；对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安感。超高层居住的自豪感和心理优势；通风、采光、景观更加优越；可以营造出配备有高级设备、设施的居住环境；制定令人放心的防灾、避难体制。普通成人生活领域扩展探究：缺乏近邻接触和交流的场所；相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化；电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高；对孩子的监视性、防范性减弱；对于住宅周边的领域意识较低，提高了对楼梯间等空间的不安感。对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分的研究：如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每几层设置一处空中回廊等等；通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性，从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。儿童生活形态特性探究：阻碍儿童室外的游玩活动；家长担心儿童被关在电梯内或发生危险事故。让拥有孩子的家庭在低层居住设计减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角住宅周围和住宅内的游玩场地设计。老年人生活形态特性探究：生活领域容易缩小，对外部产生疏远感；对自然的需求增加，而接触地面的机会降低；灾害时避难要求增大；对医疗、福利设施和文教设施依存度较高。确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台；制定令人放心的防灾、避难体制；周边考虑医疗、福利设施和文教等设施。1、注重通风、采光的设计，增加景观面2、注重对公共空间的设计，增加邻里交流场所和绿化空间，减少死角3、制定令人放心的防灾、避难体制，增加心理上的安全感4、针对儿童：设计室内的游玩场地5、针对老人：增加有自然环境的空间和阳台，并在小区内设置医疗、福利设施客户对超高层的主要抗性可以采取细化措施弱化抗性1.超高层对居住的影响客户抗性消除抗性举措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-25%，160米建筑成本上升30%2.超高层对成本的影响建筑成本——不同高度成本增加不同，120米建筑成本上升15-建筑成本增加主要体现在结构、消防、建筑施工等方面，根据世联经验数据，超高层单方建筑成本约增加1000元/㎡世联地产经验数据：超高层住宅建安成本在2800-3500元/平米；实际案例借鉴：重庆某超高层住宅项目（2栋140m，1栋170m）成本比对100m高层住宅，除车库及配套设施外，可销售的超高层住宅及公寓（含相应的架空层）单方成本增加1008元/㎡（其中土建成本增加超过600元/㎡，大型设备成本增加约300元/㎡）；结构要求及设备投入增加垂直运输、塔吊安拆、砼泵送费等砼含量增加、砼等级提高等地下车库面积增加减少可售面积供水供电、场地治理、通讯工程等超高层住宅成本增加主要项整体成本增加约1000元/平2.超高层对成本的影响建筑成本增加主要体现在结构、消防、建筑施工等方面，根据世联经超高层和高层在建筑设计上带来的成本变化比较案例案例：哈药大厦位于友谊路原社科院地段，北临松花江。大楼拟建43层，地下3层，总建筑面积70000平米，开发商将大厦定位为超豪华住宅。设计团队对该项目是设计成30层还是44层进行了系统比较。44？30？建筑设计消防设计结构设计2.超高层对成本的影响超高层和高层在建筑设计上带来的成本变化比较案例案例：哈药大厦消防设计【高层民用建筑设计防火规范】规定超高层公共建筑应设避难层。经过调研其他城市已建成的超高层住宅，超高层住宅一般不设避难层。2005年10月1日新版【高层民用建筑设计防火规范】对超高层住宅明确规定。户内不再要求喷淋设施，但保留了火灾自动报警系统，分户门为甲级防火门。相比于普通高层住宅延长了等待救援的时间，缩短了报警时间，不再一味强调火灾早期扑灭（喷淋）。充分考虑到了住宅建筑与公共建筑的区别性。消防电梯消防设施2.超高层对成本的影响消防设计【高层民用建筑设计防火规范】规定超高层公共建筑应设避结构设计超高层住宅（44层）由于超高超限，抗震等级较高层住宅（30层）提高一级。底部加强区：44层为特一级，30层为一级；非底部加强区：44层为二级，30层为三级。44层超高层住宅的高度大，质量大，为了满足框支柱的承载能力和上下层刚度比的要求，采用了型钢混凝土柱，其截面大小一般为1000*1500和1000*1700；30层高层住宅可以采用普通的混凝土柱，同样可以满足各项要求，其截面大小一般为1000*1500局部1200*2000.由于转换层上下部刚度比的要求，44层超高层住宅在转换层以下的墙厚可达到600，转换层以上的墙厚递减的比较缓慢，在29层时墙厚可减为180；30层高层住宅转换层下部的墙厚为500，上部在15层时减为180.混凝土强度等级二者差异不大，在加强区均采用C50混凝土，非加强区则逐渐递减。44层超高层用反循环灌注桩，桩径800，桩长44米，单桩承载力5750KN，桩数310根左右，混凝土强度等级C35，基础底板厚2.0米，采用型钢混凝土地梁；30层高层采用超流态灌注桩，桩径600，桩长31.5米，单桩承载力设计值2800KN，桩数385根左右，混凝土强度等级C30，基础平均板高1.5米，用普通混凝土地梁。底部加强区柱形式与柱截面混凝土墙厚及强度等级基础形式2.超高层对成本的影响结构设计超高层住宅（44层）由于超高超限，抗震等级较高层住宅超高层的地段、规划及景观资源形成对价格的不同影响体系景观提升导向的价格提升体系舒适度提升的价格提升体系城市价值导向下的价格重建体系123超高层下的价格影响体系3.超高层对价格的影响超高层的地段、规划及景观资源形成对价格的不同影响体系景观提升体系一：景观提升导向下的价格提升体系由于高度提升所带来的视野面的增大与景观价值的提升景观视野面3.超高层对价格的影响体系一：景观提升导向下的价格提升体系由于高度提升所带来的视野超高层相对独立集中排布，占据优越景观一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他物业开发超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团；独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发成都湖畔新世界排布相对独立，聚集体系一：景观提升导向下的价格提升体系3.超高层对价格的影响超高层相对独立集中排布，占据优越景观一期33层高层二期33层体系二：规划提升导向下的价格提升体系低覆盖率提升居住舒适度，定位拉动价格提升3.超高层对价格的影响体系二：规划提升导向下的价格提升体系低覆盖率提升居住舒适度，价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡；降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化体系二：规划提升导向下的价格提升体系价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密体系二：规划提升导向下的价格提升体系3.超高层对价格的影响体系二：规划提升导向下的价格提升体系3.超高层对价格的影响体系三：城市价值导向下的价格重建体系与城市的成熟度是密不可分城市发展是房地产发展的基础——城市发展规律城市发展阶段城市扩张阶段城市发达阶段人均GDP3000-5000美元快速城市规划城市功能板块兴起城市增长快速人均GDP5000-10000美元城市规模快速扩张郊区化快速发展城市人口向郊区发展人口向城市外迁移人均GDP10000美元城市人口密度高形成人口集约核更大规模的城市形成起步协同范畴运营协同范畴3.超高层对价格的影响体系三：城市价值导向下的价格重建体系与城市的成熟度是密不可分体系三：城市价值导向下的价格重建体系高度发达的城市，将形成新的价值体系居住舒适度价格居住舒适度城市价值高度成熟的城市，其物业价值由单一的居住舒适度决定的价格体系，向居住舒适与城市价值二维的价值体系转变物业价值的二极化：自然资源价值与城市资源价值3.超高层对价格的影响体系三：城市价值导向下的价格重建体系高度发达的城市，将形成新价格：均价7万，带豪华装修销售状况：翠湖天地嘉苑最后一栋９号楼的一批小户型房源日前在上海和香港两地同时推出，嘉苑９号楼共有93套房源，均设计为建筑面积90-135平方米的1房和2房，价格在７万元／平方米起。截止目前已经售出9成。客户组成：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主翠湖天地嘉苑（上海）——每平米7万元，定义上海城市价值地址：翠湖天地嘉苑位于卢湾区黄陂南路506弄

规模：建面13万，容积率4，共645套运营模式：对外发售管理公司：88新天地产品面积：1房、2房、3房、4房，主力户型89-427平米开发商：上海复祥房地产有限公司（瑞安房地产下属机构）3.超高层对价格的影响价格：均价7万，带豪华装修翠湖天地嘉苑（上海）——每平米7万体系三：城市价值导向下的价格重建体系3.超高层对价格的影响体系三：城市价值导向下的价格重建体系3.超高层对价格的影响Part4超高层怎么做？Part4超高层怎么做？关于超高层落地的几个核心问题如何规避不利影响？如何实现溢价？关于超高层落地的几个核心问题如何规避不利影响？

超高层住宅体型巨大，功能复杂，存在着安全、内部交通、能耗等多种问题，对建筑、结构、消防、设备等设计工种要求高。建设和维护投资大，低区的实用率相对低，如果无此方面设计经验，容易造成不必要的浪费。1、建筑如何规避不利影响超高层住宅体型巨大，功能复杂，存在着安全、内部交B.结构华润“幸福里”项目上的一些经验B.结构华润“幸福里”项目上的一些经验主要内容B.结构：1.方案优化

2.细节优化

重视结构概念设计，在建筑方案初始阶段，结构工程师就与建筑师密切配合，确定合理的竖向构件布置，最大限度发挥每个结构构件的效能，使结构造价最低，这对于超高层结构尤为重要。华润“幸福里”项目上的一些经验主要内容B.结构：1.方案优化2.细节优化 结构：（1）束筒体系（2）墙布置尽量均匀（3）翼缘墙

（4）墙体横向宜对齐案例二（天津住宅，155m）华润“幸福里”项目上的一些经验结构：案例二（天津住宅，155m）华润“幸福里”项目上的一案例三（香港住宅，252m，73层）结构：（1）束筒体系（2）墙布置尽量均匀（3）翼缘墙

（4）墙体横向宜对齐华润“幸福里”项目上的一些经验案例三（香港住宅，252m，73层）结构：华润“幸福里”项A.结构

b.细节优化举例：（1）对小户型情况下超高层地区得房率较低的改善办法；大间距、高强混凝土。

（2）所有外墙均采用混凝土，不采用砖墙,防止渗水。

（3）常规多高层住宅的优化措施：准确的荷载、合理的结构断面、充分挖掘结构构件的潜力。华润“幸福里”项目上的一些经验A.结构华润“幸福里”项目上的一些经验C.给排水华润“幸福里”项目上的一些经验C.给排水华润“幸福里”项目上的一些经验C.给排水：

a.建筑特点超高层建筑为建筑高度超过100m的高层建筑，具有高度高、人员密集、火灾危险性大、疏散困难、管道系统承压要求高、消防车扑救困难的特点。高规明确规定超高层建筑的消防以自救为主。室内消防设计应该更多考虑消防的安全性。

b.给水设计系统结合不同建筑性质，设置不同的供水方式。对于超高层住宅一般我们采用的供水方式是：中转水箱+变频供水，这样水质较好。

c.排水系统

分为雨水系统与污水系统，塔楼的排水管材应优先考虑采用金属管材或承压给水管材要考虑消能措施排水设专用通气立管。华润“幸福里”项目上的一些经验C.给排水：华润“幸福里”项目上的一些经验C.给排水：

e.临时高压系统消火栓系统采用临时高压系统,系统分3个区，水池和泵房均设在地下室，并联分区。在消防车供水能力所到楼层每个区分别设置水泵接合器。顶部考虑设置高位消防水箱及增压稳压设备，以满足火灾初期的水量及水压要求。

f.自喷系统地上建筑按中危Ⅰ级设防，地下车库按中危Ⅱ级设防。自喷系统按系统分区同消火栓系统自喷系统设报警阀、管道工作压力不超过1.2MPa;技术层须设置报警阀.各区均设置水泵结合器,在消防车供水压力范围外的自喷系统水泵结合器通过设置与技术层的接力泵接力供水。

g.超高层住宅与普通住宅的区别在于它可设置中间避难层，这可减小管网超压的问题。如不设中间避难层生活给水由泵直接供最高层用水这样就会造成管网长期超压。在管材和配件承压能力选型上要求很高，造价上相应提高。

超高层住宅要求做自动喷水灭火系统。华润“幸福里”项目上的一些经验C.给排水：g.超高层住宅与普通住宅的D.空调1.设计理念

“以人为本、绿色环保、科技领先、节能降耗”的设计理念。

建设绿色健康、节能、高科技的会呼吸式建筑。

通过合适的系统设计和节能手段，提高能量的利用效率。

为人群提供舒适的室内环境和良好的室内空气品质。

综合寿命周期最长，运行费用最小。

华润“幸福里”项目上的一些经验D.空调1.设计理念

“以人为本、绿色环保、科技2.空调系统选择及设计我们建议：选用多联机加热回收的空调方案：虽然建安造价会略有提高，但真正体现了健康绿色的社会理念，在运行的过程中，可以使用户在空调制冷的同时获得免费的生活热水，大幅降低用户的使用费用。为建筑评绿色建筑或者进行LEED绿色认证打下基础。D.空调变制冷剂流量热回收多联机系统优点：控制简单，运行费用低；无电磁辐射；室外机只有一台，建筑立面效果容易保证。在空调制冷的同时获得免费的卫生热水.缺点：初投资较高；送风温度低，室内温度场不均匀，舒适感差。造价：550～650元/m2华润“幸福里”项目上的一些经验2.空调系统选择及设计D.空调变制冷剂流量热回收多联机系统3.住宅公用排油烟道的正确设置影响住宅特别对超高层住宅公用排油烟道正常使用的因素主要有：设置位置不合适、烟道形式不理想、烟道面积不正确等。3.1避免油烟飞起进入建筑动力阴影区内。D.空调3.2选用正确的排烟道形式经过多方案比较我们在华润超高层住宅中选用单风道的形式，风道面积0.6平方米。为防止油烟倒灌，在每户接入主烟道处加设了电动阀门，电动阀门与油烟机同时启闭。华润“幸福里”项目上的一些经验3.住宅公用排油烟道的正确设置D.空调3.24.中央机械式通风系统（房屋呼吸系统）不间断地给住宅带来充足的、有质量的新鲜空气；能有效排除室内各种污染的气体；防止物品发霉；符合建筑节能规范；具有高可靠性、低能耗、低噪音的特点。造价：30～35元/m2D.空调“会呼吸的建筑”，会住宅在品质上更胜一筹。华润“幸福里”项目上的一些经验4.中央机械式通风系统（房屋呼吸系统）D.空调“会呼吸的E.电气华润“幸福里”项目上的一些经验E.电气华润“幸福里”项目上的一些经验1.电气系统选择及设计住宅用变压器按照塔楼分别设置，直接放置在塔楼下边的设备房。让用电负荷处在中心位置，大大节约由于传输所造成的电能的损耗。优点：大大节约由于线路传输的损耗，也节省了电缆的长度。缺点：每台变压器均需要运行，在入住率不高的情况下由于变压器自身的损耗不够灵活。2.照明灯具、光源选择及智能照明控制系统的应用在公共区域配合装修公司设计要求严格按照照明功率密度进行照明设计，合理选用高效率的灯具和光源，改变以往室内设计师选用白炽灯和卤素灯进行设计不利于节能的思路。在公共区域如车库和公共走道采用智能照明控制系统，减少人员管理造成的混乱和浪费，提升住区档次。优点：合理选择灯具和光源以及采用智能照明控制系统对实际运行成本大大节约,而且可以提升住区品质。缺点：智能照明控制系统初始成本略高。E.电气华润“幸福里”项目上的一些经验1.电气系统选择及设计E.电气华润“幸福里”项目上的一些经F.智能化华润“幸福里”项目上的一些经验F.智能化华润“幸福里”项目上的一些经验超高层建筑中智能化系统的特点智能化系统在安全预警及人员疏散方面起到的独特作用，以及相比常规建筑而言，超高层建筑的智能化系统设计具有特殊性。超高层建筑的智能化弱电系统中火灾自动报警及联动控制、综合安防、广播系统与公共安全最直接相关。超高层建筑的高度特点是带来消防弱电系统设计特点的根本原因。现实的看，机动消防车辆的消防能力不可能跟上超高层建筑的发展，因此，超高层建筑的消防设计应立足于建筑内部的消防系统建设，在智能化的旗帜下，努力完善火灾探测、报警、扑救等自动功能，将火险消灭在萌芽状态。在一般建筑中可通融的问题在超高层中是应严格执行规定的。超高层消防从严把握的一个体现是消防措施齐全，手段多样，互为补充。对火灾报警系统外部而言，智能化的含义主要指系统联动。超高层建筑一般为重要建筑，其政治、经济价值巨大，如果灭火不及时，损失将是惨重的。因此，采用系统联动方式，就成为争取火灾前期时间和主动权的有效手段。F.智能化华润“幸福里”项目上的一些经验超高层建筑中智能化系统的特点智能化系统在安全预警及人员疏散方一、火灾自动报警及联动控制系统(1)

超高层建筑火灾报警系统的设计应从提高火灾报警系统的智能化和可靠性这两方面入手。1提高火灾报警系统智能化程度1）对火灾报警系统内部而言，超高层建筑一般采用全智能火灾报警系统。鉴于超高层建筑体量大和面积多，其使用面积的分割具有较大的不确定性，因此为了适应房间形状、面积和使用性质的变化，每条报警回路应留出30％左右的探测器数量裕量。2）对火灾报警系统外部而言，智能化的含义主要指系统联动。消防系统是一个由建筑、设备及电气等专业构成的整体，专业间的密切配合及统筹安排十分重要。采用系统联动方式，就成为争取火灾前期时间和主动权的有效手段。提高火灾报警系统可靠性的措施有：A）采用控制中心报警系统；B）系统具有完善的自检功能；C）关键部件冗余可采用具有双主机热备份的系统等；D）报警回路采用环形总线；E）探测器与模块分开回路设置，每15~20个探测器设1个短路隔离模块。F.智能化华润“幸福里”项目上的一些经验一、火灾自动报警及联动控制系统(1)超高层建筑火灾报警系一、火灾自动报警及联动控制系统(1)F.智能化当火灾报警系统与保安监控系统联动，在火灾之初，火场的摄像机可将现场画面迅速传至中央控制室，通过实景画面，值班人员可以立即确认是火灾还是探测器误报，从而马上采取广播、排烟、正压送风、启动消防泵、喷淋、向消防局119台报警、降客梯、切换消防电源等一系列应急措施。当火灾报警系统与车库管理系统联动，一旦发现火情，便可声光报警，强制抬起进出口栏杆，使车辆尽快逃出车库。另外火灾报警系统还可与楼控、广播音响和门禁系统等联动。只要这些措施可靠得力，超高层建筑的火灾便可被消灭在萌芽状态，将损失减至最小。2提高联动控制系统的可靠性提高联动控制系统的可靠性的措施有：1）对于重要的灭火和防排烟设施，应考虑多种、多地联动和手动控制方式，以增加被控设备的可靠动作。尽量采用多线制的手动控制柜，并处理好接口问题；2）合理设计各类管线的走向、敷设方式和敷设场所，采取必要的防火措施，避开可能对线路造成损坏的热源，确保消防电气线路处于安全环境中；3）与建筑专业协调，合理确定消防控制中心的位置，以使其尽量靠近弱电管道井，使消防电气管线以最短距离汇入弱电管道井；华润“幸福里”项目上的一些经验一、火灾自动报警及联动控制系统(1)F.智能化当火灾报警系

紧急广播系统能够及时通知火灾建筑物内人员发生火灾的位置,应当朝哪个方向疏散。但普通紧急广播系统存在信息单一、不能同时对不同区域播放不同内容和智能化程度低等缺点。针对超高层建筑的更具智能的早期预警语音疏散系统应运而生。该系统对于超高层建筑来说是至关重要的：二、广播系统（早期预警语音疏散系统）F.智能化3.1车库入口安检系统3.2人员安检和访客管理系统三、安全技术防范系统(1)3.3特殊场所的安防末端设备的设置1）强电和弱电竖井、各消防相关设备房、直饮水间和开水间、新风机房、生活水机房、给中庭送风的风机房和空调机房、变配电室、发电机房和锅炉房等重要机房、、、加装门禁。2）卫生间是视频监控的盲点，安防的薄弱环节。建议在卫生间门外走廊安装摄像机，卫生间内安装报警按钮和传声器。3）停车场是安全事故的多发地区，应加强停车场的管理，不但对车道监控，还应对车位进行监控。4）疏散楼梯设置摄像机和传声器，以便对突发事件时的疏散人流进行观察，获取现场情况。3.4加强消防控制室的安全超高层建筑的智能化系统的设计，不但要考虑到建筑物及业主的复杂的功能需求，使其具备可靠性、先进性及扩展性；还应当站在城市安全的高度，充分考虑超高层建筑有可能面临的来自方方面面的威胁，提供有效的解决方案。华润“幸福里”项目上的一些经验紧急广播系统能够及时通知火灾建筑物内人员发生火灾的寻找钢构、幕墙技术与建筑艺术的结合点G.外立面幕墙及钢构设计华润“幸福里”项目上的一些经验寻找钢构、幕墙技术与建筑艺术的结合点G.外立面幕墙及钢构设计G.外立面幕墙及钢构设计格子的构成元素:舞动的格子华润“幸福里”项目上的一些经验G.外立面幕墙及钢构设计格子的构成元素:舞动的格子华润“幸福深圳华润二期华润“幸福里”项目上的一些经验G.外立面幕墙及钢构设计深圳华润二期华润“幸福里”项目上的一些经验G.外立面幕墙及钢华润“幸福里”项目上的一些经验G.外立面幕墙及钢构设计深圳华润二期华润“幸福里”项目上的一些经验G.外立面幕墙及钢构设计深圳华a.平面形式的选取：不宜凹凸过多，平面整齐，利于使用、结构布局和节能，同时避免高区风烟囱效应的影响，有效减少施工周期。

b.与结构密切配合：结构竖向体系和平面功能合理搭配，减少浪费空间、提高效率。户型设计充分考虑梁柱的影响、规避和利用。

c.核心筒设计：多方案比较后仍采用中心布局形式，以减少公摊。垂直交通经过计算布置电梯和剪刀楼梯。

d.综合考虑结构层、设备以及超高层住宅空间使用等因素，确定合适的层高。

f.重视消防设计：消防设计是一个由建筑、设备及电气等专业构成的整体，专业间的密切配合及统筹安排十分重要。这些应是保证超高层建筑安全的基本思路。

g.重视细节设计：落地窗外设计花池或挑板、减少超高层视线的畏惧感；运用双层玻璃的立面外墙为最高档的豪宅创造顶级的居住品质，同时，这一设计既能满足遮阳、节能又能调节气流。内凹阳台能有效避免侧向风的影响1、建筑如何规避不利影响技术要点总结a.平面形式的选取：不宜凹凸过多，平面整超高层豪宅溢价的要点开发商从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，实现溢价高品质产品景观最大化公共空间打造园林尺度扩大会所体现尊贵生活方式营造2、超高层豪宅如何实现溢价超高层豪宅溢价的要点开发商从居住感觉上主动引导，高品质产品公A户型创新1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源典型项目1——贝沙湾户型位置：第八A座-第八B座户型介绍：

A、B户型：四房两厅四卫+储藏室（面积约2,200-2,400平方呎）户型分析：三梯两户（含一货梯）；户型设计方正、舒适、宽敞，功能分区合理，将卧室客厅景观面最大化。背山面海，无敌海景大露台，尽享绝佳景色；双套房设计，并配有储藏室、工人卫生间；露台主卧卧室卧室主卧客厅厨房餐厅卫生间卫生间景观面特点：南向景观面最大化，大露台、主要功能空间在景观面A户型创新1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源仆主典型项目3——誉峰产品:4房面积：230-260平米套房：2套特点：南北通透，大型落地窗户及空中花园，其中大面积的户外空间巧妙地将室外的庭院引入客厅。功能分区合理，主仆空间隔离较好，双套房设计，主卧拥有超大的卫浴间，更添生活品质。观景阳台的设置使超高层的景观优势进一步得到强化。（其中主卧专享的6米高的观景阳台，更添尊贵感受）特点：双套房、客厅高层高、主仆分离、主卧带超大卫浴间、南北通透睡房卫生间主人房2.弱势景观资源项目：户型创新着力以打造尊贵感仆主典型项目3——誉峰产品:4房特点：双套房、客厅高层高高层会所园林中心水景园林景观庭院景观庭院会所屋顶花园景观平台花园步行径典型项目——