房产中介惯用陷阱揭秘阴阳合同买家易吃亏

房产中介惯用陷阱揭秘：阴阳合同买家易吃亏买五楼送六楼？价格90万产交易税约定只需交万多元？要买房就能办理利率下浮的20年银行按揭？为了吸引买家，房产中介不夸下海口，不少买家掉下陷阱，购房投资不，不但成了被告，而且还被法院判决败诉向介倒赔报酬。近日，记者通过相途径获得当中的典型案例，逐一揭示房产中惯用的陷阱。陷阱一承诺“买五楼送六楼”其实“六楼”是违建2010年3月日生×房产购了广州市花都区新华镇天贵路4号座508房建筑面积为54.69平方米交为34.8万约订后先生给房屋原业主支了定金万对房的介理咨询费元却一直没有支付。×房产随即提起诉讼。为什么宋先生没有向中支付费用呢？原来，宋先生在看楼时，产员工曾经承“买五楼送六”，签订购房合同时也对这一承诺再次确合签订后先告知该承诺无法现因是六楼其五楼的台于建筑。庭审中，宋先生提供了话录音，从录音的谈话内容中可以知道，该介的员工确实在签约前和购房后作出口头承。没有六赠，宋先生觉得上当了。因为5已经有十几年楼龄，按照同价格，该房均价为每平方米363元，但当时周边同等楼盘的均仅为每平方米元。而宋先生委托律师从市房管局获悉508房业主已将房以19万的价格卖给他人。可见其所签订的合约存在重大瑕疵。宋先生认为，×产明知所送的六楼”属违章建筑，但工作人员故隐瞒真相，以六楼诱饵诱使他作出错误的意思表示。依据《合法》规定，该合约应属可撤销、可变更合同合房则辩称，先生在签订合约之前，已经全面查看房屋的况以及查阅房产证，清楚知道物业的面积、数，也可以根据房产证及查册表载，了解到该物业是层构，并存在第。至于宋先生查册发现低价卖房，房产认为，购买价格可能受房地产市场动及卖方其他客观原因影响，最新交易价格合约价格不存在可比性。法院判决买家应有审慎注义务一审和二审法院均未采宋先生提供的录音证据。二审法院指出，对物业是否有其他配套的赠送，这问题应该由物业的所有权人即卖方决，房产作为经纪对此没有作出承诺，也无法承诺。宋先生对购房屋的现状有审慎注意义务，而且合约中载明，宋先生了解该物业产权证明上所记载的所有信息，无异议。因此宋在签合约时所购房屋的产权面积应有充分了解且对交易格无异议以合房未兑现买送六楼以及交易价格过高为由主张其欺诈缺乏事实和法律依据，应承担相违约责任。律师说法中介无权处分无承诺广东卓信律师事务所朱胜律师指出，本案中房产中介口头承诺，而际上中介不是物权所有人，因此并没有处分权利，这种基于无权处分无权代理的口头承诺，对卖原业主并没有约力。宋先生明知不可为而相信中介的承诺，然就是没有尽到审慎义务了。

同时，朱永胜律师表示宋先生以为录音留下证据就行，其实不然。为既然是三方当事人签订合约，就应该把基的交易条件都写在合同里写进三方协议中。陷阱二约定少缴购房交税买家拒报低价违2010年月日，叶先在番禺祈福新村看中了一套住房，房屋成交为9元，须支付中介咨询服务费万元。但是到了6月日买卖双方中介公司依约前往房管部门，准备办理房屋递件过户手续时，叶先生因税费问题而中途开。同年月日叶先被中介告上法庭，要其支付中介费并承担延交纳违约金。对此，叶先生既气愤又奈，称当初中介公司向他承诺，购房税费仅万元，他才同意以90万价格买房，而且三方签订合同时就明将3.2万税费以合同条款的方式予以确定是先生约前往办理过户手续时介要求叶先生按73万元成交价缴纳房屋费。叶先生认为，中介公司串通业主要求他报交易价格，是偷逃税款的违法犯罪行为他有权拒绝。至于中介咨询服务费，先生指出，除了促成签署合同的费用外，还含后期交易的服务费用，而后期交易因中介司的违约行为导致未能办，应由中介公司自行承担相应责任。中介公司则辩称，偷漏收这是行政问题同效力没有关联性。而房屋交易的税款依照合同约定应由叶先生负，而实际上，签约时是叶生提出少交税款却又中途违约。法院判决称中介少报税费理据法院判决指出，交易税的计算标准是政府公开的信息，叶先生对于讼房屋的税费完全可以查询有关信息得知，双方约定房屋交易的税费由叶先生承担。故叶先生称中介公司故意隐事实少报税费，缺乏理据。因此，叶先生以介承诺少缴交易税未能兑现为由绝履行合同，实属违约，应依约承担相应责。律师说法“黑合同”法律效更大朱永胜律师指出个案件实际上涉阴同白合同的问题中卖签订的真实合同是黑同，与到房管局签订白同在上比较，反而前者因是真实的意思表示，效力更大。朱永胜律师出，报低交易价格的偷逃税行为屡见不鲜。这做法对买家来说谈不上造成侵害，特别是在手房买卖过程中，这种行为已经成为一种公的秘密。朱律师指出，交易税费政府公开信息，法院的判决是正确的，不能为中介承诺税费可以少交而没有做到就不履合同。朱律师提醒各买家目前房管部门推出网上签约系统，计划与银合作，以后网上登记的价格或成为该房屋进抵押贷款的标准。换句话说，如交易价格写少了，以后到银行抵押的贷款也相应减少。陷阱三按揭贷款买第三房政策变买家吞苦2010年月8，欲购买第三套房产的蔡小姐通过百某业介绍，签约购买即时达船务公司名下的越区东风东8号某房，总建筑面积149.85平，成价为105万元。双约定选择银行按揭付款方式进行交易，须于010年4月日或之前到按揭银行办理按手续。其中，交易完成后，蔡小姐应支付居报万元。

然而，蔡小姐支付了1万定金给即时达船务公司后，并没按约在2010年月日之到按揭银行办理按揭手续。其后百某物业发出《通》，蔡小姐仍未前往办理按揭，百某物业遂至法院。庭审中，蔡小姐提交了于年月日与百某物业工作人员的通话录音，称该录音中，百某物业承认了曾承诺帮助她寻找可以办理20年行揭率下浮2的优惠条件。但事实上月17日院就发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，令商业银行暂停发放办理第三套房的贷款。蔡小姐认为自己受到对的虚假承诺误导，无法按事先约定办理按揭百某物业虽承认其工作人员与蔡小姐通过电，但认为该通话被蔡小姐除了大部分，且其并没有作出过该承诺。法院判决贷款不成也要给介费法院认为蔡小姐提供的音证据不足以证明百某物业曾承诺为其办理率下浮20%20年银行按揭也没有证据证明蔡小姐是基于该承诺才意签订合约。即使百某物业在双方的居间合之外，作过该项承诺，蔡小姐也不能因百某业未能履行承诺而拒绝履行居间同支付报酬的义务。为此，法院判决蔡小姐百某物业支万。律师说法情势变更也难撤合同朱永胜律师表示，涉及权的变动对合同形式的要求就必须是书面的即便有口头承诺也只能证明中介违背了职业德和职业操守。法院的判是正确的，这个案件提醒市民，跟中介打交一定要小心。事实上，中介没有权利整按揭利率，除非银行能给予配合，否则承