2022房地产三大猜想

房地产三大猜想将来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务平安底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化。

三大猜想

中央政府这次对房地产市场的调控，目的就是稳定房价。明确了这一点，那么不管外部的经济形势如何动荡，房价的暴涨暴跌都将是不被政策所放任的。在我看来，“平稳”的一个基本标准是房价涨幅不超过10%，跌幅不超过15%。需要留意的是，暴跌和暴涨同样不能被政府所接受。一旦市场消失暴涨或未能达到稳定的目标，后续的政策确定会持续出台，而假如市场消失暴跌，只要取消或放松以前执行的政策即可。以我的推断，此次整个调控的周期会加长，可能不会是一两年的事情，一线城市房价的跌幅会掌握在15%以内，二线城市由于上涨的时间较晚，将来跌幅应当会更小一些。

将来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务平安底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化，今日的“保守”正是为自己购买一个将来进展的权利和机会，否则等一切恢复常态的时候，可能自己已经失去了在这个行业的话语权。

猜想一：REITS牵手保障房

从目前的状况来看，政府的此次调控还不会由于近期国际经济形势的恶化而松动。前不久，央行提高存款预备金率就一下子冻结了9000亿元资金，这说明政府对于影响到整个经济形势的货币政策都并没有松动，就更不会在短期内放松对房地产这一市场的调控。另外，对房地产的扶植政府有一个“一箭双雕”的方法，那就是保障房建设。这一方面解决了民生的问题，另一方面也可以通过投资拉动GDP，可以对商品房的投资有一个替代效应。当然，这一块的资金从哪里出，将是政府需要仔细考虑的一个新问题。地方平台的融资已经提上日程，也有声音开头质疑地方政府的偿债力量，今后保障房融资方式的变革等一系列问题都需要政府去解决。在我看来，像REITs这样的产品将来并不会先对商业地产市场开放，而会最先投入到保障房市场中去，以解决保障性住房融资渠道的问题。

保障房目前可以说占据了整个市场的“半壁江山”，关注度很高。今后这一领域可能消失的问题主要集中在安排、质量和后续的融资上。但只要这个方向是对的，就要坚决地走下去。

将来应当建立以公租房为主的保障房体系。保障性住房解决的应当是“安居”的问题，就不应当把土地增值的利益附加给房屋的使用对象。假如一件商品不是按市场价值定价、即它的性质被扭曲之后，就肯定会产生配额、腐败等现象，保障房的使用者假如额外猎取了商品价值，就必定会消失寻租等状况。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住权利就可以了，而不该产生增值。另外，地方政府拿出土地进行保障房建设的时候，就意味着损失了一大笔的土地红利，公租房就可以解决这一冲突，地方政府把握着产权，将其证券化，开发商的资金就有可能进来。

猜想二：

融资环境对优秀房企松动

在金融信贷环节，将来一两年内不排解这种可能性：银行会对业内的一些优秀企业有所松动，在诸如A股市场或公司债等方面为它们供应相关便利。目前房地产行业鱼龙混杂，不管有没有开发力量的企业都在不断涌入，但许多企业的成本掌握力量、资金周转力量都是很低效的，是在低效地配置资源，给先进的企业在融资方面开一道口子，让它们有资金去收购这些专业度低下的企业，对于提升整个行业的质量水平是有很大好处的，可以挤出存量土地，增加市场供应，也有利于这一行业能够在肯定程度上把房价降下来。

将来这一市场的集中度肯定会是一个加速提高的趋势。目前排在全国前十的房企市场占有率是10%左右，两年以后，这一数据肯定会提升。2022年未能实现“百日剧变”，是由于那一年原来就是一个被外部因素干扰了的“未遂的调控”。而如今，本身这一行业就是一个加速集中的阶段，再加上特别的政策，因此状况会完全不同。任何一个行业每一次的外部动荡，其结果肯定是加速这一行业的市场集中度。

猜想三：

商业地产融资收紧

近一年来，商业地产领域表现出来的是一种货币驱动下的盲目冲动。这种盲目性至少体现在两个利益主体上，一个是作为卖地方和规划方的地方政府，这种冲突导致其动机已经不纯；另一个是开发商，由于商业地产拿地比较廉价，许多企业没有做过商业地产也会盲目介入。和住宅市场相比，我国的商业地产总量上并没有明显的供求失衡的状况，它主要的问题是结构性的失衡。这种失衡首先表现在业态升级方面，比如在二三线城市的某个区域，它可能缺的是一个SHOPPINGMALL的概念；其次是由于城市区域规划发生转变而造成的失衡，比如城市中心向外延长、修建了城铁，空间结构的转变造成了新的需求。

商业地产领域目前这种货币过剩驱动下的一哄而上，将直接导致将来5年内开发黄金期已近尾声而进入存量重组黄金期。而这几年也将是验证这些开发商后期运营的阶段。一些运营高手将凭借他们的运营力量，再加上资本的作用进行新一轮的重组兼并。在国外很多地区，比如100万规模人口的城市应当在什么位置有一个多大的购物中心都是有严格的规划的，以避开将来消失空置，但我国有些地方政府不作为，甚至蓄意追求大型商业项目的量化指标。目前许多城市和地区