房地产开发项目的规划设计及其评价36

第五章房地产开发项目的规划设计及其评价

本章要点：房地产开发企业应认真研究城市规划，对拟开发项目进行科学选址，选择有潜力的地块进行开发。开发项目的规划设计既要符合城市规划的需求，又要满足未来消费者的要求，还要考虑其经济效益。本章介绍了城市规划的层次、房地产开发与城市规划的关系、房地产开发项目的规划管理、居住区分级、居住区规划设计的内容、居住区规划设计中的技术经济指标、开发项目规划设计方案评价的特点、开发项目规划设计方案评价步骤、开发项目规划设计方案评价的指标体系、综合评分法和层次分析法在开发项目规划设计方案评价中的应用。本章的重点是居住区规划设计的内容以及居住区规划设计中的技术经济指标。第五章房地产开发项目的规划设计及其评价房地产开发项目的规划管理

居住区规划设计

居住区规划设计中的技术经济指标

房地产开发项目规划设计方案的评价

5.1房地产开发项目的规划管理

城市规划的层次

房地产开发与城市规划的关系

房地产开发项目的规划管理

城市规划的层次

编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可以编制分区规划。城市总体规划的内容城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。南京城市性质南京市城市总体规划（1991-2010年）。南京城市性质：著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。南京城市发展目标：充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市，富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城，最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市。房地产开发与城市规划的关系

房地产开发必须服从城市规划房地产开发有利于城市规划的实施房地产开发项目的规划管理

选址、定点审批申请《建设用地规划许可证》申请领取《规划设计条件通知书》规划设计方案审批申请领取《建设工程规划许可证》竣工验收阶段的规划审核建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。规划设计条件通知书《规划设计条件通知书》主要包括：规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。居住区规划划设计居住区分级级居住区的用用地构成居住区规划划设计的内内容居住区城市居住区区，一般称居住住区，泛指不同居居住人口规规模的居住住生活聚居居地。居住区的规规模，广义上讲，有用地规模模、建筑规规模、居住住人口规模模，但通常以居居住人口规规模作为主主要标志。。居住人口规规模又有居居住户数规规模和居住住人数规模模，通常所讲的的居住人口口规模是指指居住人数数规模。居住区的规规划布局居住区的规规划布局形形式，有居住区——小区——组团、居住住区——组团、小小区——组团、独立式式组团等多多种类型。。居住区——小区——组团这种规规划布局形形式，是一种三级级结构，居住区由若若干个小区区组成，每个小区又又由若干个组团团组成。居住区——组团这种规规划布局形形式，是一种二级结构，居住区直接接由若干个个组团组成成。小区——组团这种规规划布局形式，也是一种二二级结构，这种居住区区仅为小区区规模，它由若干个个组团组成成。居住组团居住组团，一般称组团团，是指被小区区道路分割割，并与居住人人口规模(1000～3000人、、300～1000户)相对对应应，配套套建建设设有有居居民民所所需需的的基基层层公公共服务务设设施施的的居居住住生生活活聚聚居居地地。。组组团团由由若若干干幢幢住住宅宅组组成成，通常常是是构成居居住住区区的的基基本本单单位位。。居住住小小区区居住住小小区区，一般般称称小小区区，是指指被被城城市市道路或或自自然然分分界界线线所所围围合合，并与与居居住住人人口口规规模模(10000～15000人、、3000～5000户)相对对应应，配套套建建设设有有一一套套能能满满足足该该区区居居民民基基本本的的物质与与文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服务务设设施施的的居居住住生生活活聚聚居居地地。。居住住区区居住住区区，是指指由城市市干干道道或或自自然然分分界界线线所所围围合合，并与与居居住住人人口口规规模模(30000～50000人、、10000～16000户)相对对应应，配套套建建设设有一整整套套较较完完善善的的、、能能满满足足该该区区居居民民物物质质与与文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服务务设设施施的的居居住住生生活活聚聚居居地地。。居住区的用地地构成居住区用地居住区用地包括住宅用地、公共服务设施施用地、道路用地和公共绿地。其他用地其他用地是指指规划范围内内除居住区用用地以外的各各种用地，包括非直接为为本区居民配配套建设的道道路用地、绿化用用地或不可建设用用地等。居住区用地住宅用地公共建筑与与服务设设施用用地道路用用地公共绿绿地住宅用用地住宅用用地是是指住住宅建建筑基基底占占地及及其四四周合合理间间距内内的用用地(含宅间间绿地地和宅宅间小小路等等)。公共建筑与与服务设设施用用地公共建筑与与服务设设施用用地是是指与与居住住人口口规模模相对对应配配套建建设的的、为为居民民服务务和使使用的的各类类公共共建筑与与服务设设施的的用地地，包括建建筑基基底占占地及及其所所属场场院、、绿地地和配配套建建设停停车场场等。。道路用用地道路用用地是是指居居住区区(级)道路、小区区(级)道路、组团团(级)道路及非公公建配套建建设的居民民汽车地面面停放场地地。公共绿地公共绿地是是指满足规规定的日照照要求、供供居民共享享的集中绿绿地，包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状、、带状绿绿地等。。居住区规规划设计计的内容容居住区住住宅群体体规划布布局居住区道道路与交交通规划划设计居住区公公共建筑筑与服务务设施的的规划设设计居住区绿绿地与室室外环境境的规划划设计居住建筑筑的类型型住宅是供供家庭居居住使用用的建筑筑。住宅宅按套型型设计，每套住宅宅设有卧卧室、起起居室(厅)、厨房和卫卫生间等等基本空空间。住宅按层层数分为为低层住住宅、多多层住宅宅、中高高层住宅宅和高层层住宅。。低层住住宅是指指一至三三层的住住宅，多层住宅宅是指四四至六层层的住宅宅，中高层住住宅是指指七至九九层的住住宅，高层住宅宅是指十十层及以以上的住住宅。住宅还可可分为独独立式(独院式)住宅、双双联式(联立式)住宅、联联排式住住宅、单单元式(梯间式)住宅、外外廊式住住宅、内内廊式住住宅、错层式住宅宅、跃层式住住宅、点点式住宅宅等。居住建筑筑的布置置形式周边式布布置行列式布布置混合式布布置散点式布布置自由式布布置居住区绿绿地的标标准衡量居住住区内绿绿地状况况的指标标，主要有绿绿地率和和人均公公共绿地地面积。。绿地率是是指居住住区用地地内各类类绿地面面积的总总和占居居住区用用地面积积的比率率(%),其中新区区建设不不应低于于30%，旧区改建建不宜低于25%。居住区人人均公共共绿地面面积指标标:组团绿地地不少于于0.5㎡㎡/人，小区绿地地(含组团)不少于1㎡/人，居住区绿绿地(含小区和和组团)不少于1.5㎡㎡/人。5.3居住区规规划设计计中的技技术经济济指标居住区的的技术经经济指标标是从量量的方面面衡量和和评价居居住区规规划质量量和综合合效益的的重要依依据。居住区技技术经济济指标有有必要指指标和可可选指标标之分。。反映基本本数据和和习惯上上要直接接引用的的数据为为必要指指标；习习惯上较较少采用用的数据据或根据据规划需需要有可可能出现现的内容容为可选选指标。。居住区综综合技术术经济指指标一览览表居住区综综合技术术经济指指标一览览表5.4房地产开开发项目目规划设设计方案案的评价价开发项目目规划设设计方案案评价的的特点开发项目目规划设设计方案案评价步步骤开发项目目规划设设计方案案评价的的指标体体系综合评分分法在开开发项目目规划设设计方案案评价中中的应用用层次分析析法在开开发项目目规划设设计方案案评价中中的应用用开发项目目规划设设计方案案评价的的特点评价主体体的多元元性评价目标标的多样样性评价值的的不确定定性开发项目目规划设设计方案案评价步步骤明确评价目标标选择评价的指指标体系选定合适的评评价方法比较分析并优优选方案开发项目规划划设计方案评评价的指标体体系利用主要技术术经济指标进进行分析和评评价利用综合评价价指标进行分分析和评价层次次分分析析法法的的解解题题步步骤骤建立立评评价价模模型型构造造判判断断矩矩阵阵层次次单单排排序序方案案