房地产运营与土地一级开发操作要点

2022/12/2房地产经营与管理土地一级开发项目运作2目录第一部分房地产经营与管理一、房地产开发操作基本流程二、房地产开发企业管理机制优化三、房地产项目投资与战略管理第二部分土地一级开发项目运作一、土地一级开发的基本概念与流程二、土地一级开发项目的操作要点三、土地一级开发的项目融资与投资管理四、房地产企业土地一级开发实践3第一部分房地产运营与管理4房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段注：房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。一、房地产开发操作基本流程5◈房地产开发前期工作阶段此阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。◈房地产开发项目建设阶段在此阶段，开发商的主要工作有（1）通过招标投标选择施工企业；（2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；（3）竣工验收。◈房屋销售与出租阶段房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行，营销策划、销售计划。一、房地产开发操作基本流程6企业练好内功是项目开发成功的前提企业内控管理的优化

企业组织架构

绩效管理

人员激励

资产优化

二、房地产开发企业管理机制优化71、房地产投资的基本涵义：是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。

主要方式：开发建设式、合作开发式、收购项目式、收购股权式三、房地产项目投资与战略管理8三、房地产项目投资与战略管理2、房地产投资的特点：

（1）投资对象的固定性和不可移动性（2）高成本性（3）长周期性（4）高风险性（5）强环境约束性（6）低流动性9三、房地产项目投资与战略管理3、房地产投资的基本过程：投资房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，概括而言，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。（1）投资分析

a.市场分析b.财务分析c.可行性分析。（2）土地开发权的获得土地成本支付巨大，大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。（3）房地产建设开发在此阶段，投资者仍须向金融机构融资以取得资金，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。（4）房地产销售经营10三、房地产项目投资与战略管理4、房地产投资风险控制（1）风险分散——组合投资，多种经营（2）风险控制——资产管理，成本控制（3）风险转移——合理改变经营形式将风险由另一方承担

5、房地产投资收益的提升途径（1）投资规模和速度的合理控制（2）投资结构的优化配置（3）投资空间分布的合理配置（4）投资决策过程的科学化11三、房房地产产项目目投资资与战战略管管理6、房地地产企企业战战略管管理的的基本本过程程基本过过程由由战略略分析析、战战略选选择、、战略略实施施、战战略控控制等等环节节构成成。房地产产企业业战略略的核核心要要素——财务战战略（1）财务务战略略的确确立筹资来来源：：内部部融资资、股股权融融资、、债券券融资资、销销售自自产资本结结构：：融资资成本本、权权益资资本与与债务务资本本的比比例股利分分配：：盈余余分配配与留留存政政策（2）新行行业市市场发发展背背景下下，房房地产产企业业的融融资规规划和和财务务战略略将成成为关关乎企企业发发展成成败的的关键键因素素。12第二部部分土土地地一级级开发发项目目运作作13一、土土地一一级开开发的的基本本概念念与流流程一级开开发基基本概概念经营性性土地地上市市交易易（招招拍挂挂）前前，要要将生生地开开发整整理成成熟地地，从从而达达到土土地出出让标标准。。在大多多数城城市主主要是是由政政府来来操作作，也也有政政府委委托企企业来来做，，政府府负责责管理理和监监督，，或者者由国国有企企业或或事业业单位位性质质的土土地储储备机机构来来做，，现在在也有有一些些房地地产私私募基基金热热衷于于分享享土地地整理理过程程中的的溢价价。关键词词：土地出出让（（招拍拍挂））之前前、使使土地地达到到出让让标准准的开开发平平整过过程、、政府府主导导14一、土土地一一级开开发的的基本本概念念与流流程一级开开发流流程生地规规划调查分分析详细规规划选择地地块出让手手续拆迁安安置土地平平整熟地转转让15一、土土地一一级开开发的的基本本概念念与流流程一级开开发特特点资金密密集型型，少少则上上亿，，多则则数十十亿。。某些业业务环环节容容易产产生纠纠纷，，例如如拆迁迁安置置。土地需需求受受经济济环境境和政政策影影响大大。从长期期来看看，土土地出出让会会产生生较大大增值值，经经济效效益较较好，，对投投资人人有较较高的的吸引引力。。越来越越多的的主流流开发发商主主动参参与到到一级级开发发环节节中，，主要要是意意图在在土地地招牌牌挂过过程中中得到到拿地地的实实惠和和优势势。16二、土土地一一级开开发项项目的的操作作要点点一级开开发要要点要点一一：土土地一一级开开发项项目的的获取取要点二二：项项目主主体的的融资资要点三三：土土地招招拍挂挂中的的技巧巧17二、土土地一一级开开发项项目的的操作作要点点开发权权的获获取。。一些些热点点城市市有较较明显显趋势势逐步步收紧紧土地地开发发权。。但在在二三三线城城市，，房地地产企企业通通常联联姻城城投、、建投投、港港务等等土地地一级级整理理单位位开展展合作作。开发主主体融融资。。一级级开发发资金金需求求量大大，征征地拆拆迁一一般占占总投投资的的50%以上，，且占占用时时间长长，流流动性性差，，减少少融资资风险险、保保证融融资渠渠道畅畅通和和多元元化是是土地地一级级开发发成功功的关关键。。招拍挂挂。现现行招招拍挂挂制度度仍将将坚持持，但但将完完善和和明确确商业业规则则，防防止““一级级开发发的企企业更更容易易获取取该地地块的的土地地使用用权””等关关联交交易和和不公公平竞竞争。。18二、土土地一一级开开发项项目的的操作作要点点土地一一级开开发的的成本本构成成项目前前期费费用征地、、拆迁迁费用用公共区区域市市政基基础设设施建建设费费用区域内内公共共环境境景观观建设设费用用区域内内公共共配套套设施施建设设费用用工程建建设其其他费费用管理费费财务费费用销售费费用应纳税税费不可预预见费费土地一一级开开发投投融资资分析析1、资金金使用用计划划2、融资资额度度及融融资成成本3、融资资渠道道及模模式4、贷款款本息息偿还还19三、土土地一一级开开发的的项目目融资资与投投资管管理政府的的传统统融资资模式式资金来来源：：财政政资金金、金金融机机构贷贷款和和其他他资金金。缺陷：：地方方政府府财政政资金金捉襟襟见肘肘，土土地一一级开开发资资金不不足。。客观上上鼓励励了土土地一一级开开发市市场化化、公公司化化的发发展。。20三、土地地一级开开发的项项目融资资与投资资管理城投公司司模式一些地方方政府在在实践中中将土地地储备开开发业务务交给政政府下属属的地方方城投、、建投类类公司执执行。利用地方方融资平平台，土土地一级级开发业业务的融融资可以城投公司作为政府企业，能够控制土地出让节奏，实现土地出让收益的最大化。21三、土地地一级开开发的项项目融资资与投资资管理城投公司司模式存存在的问问题：第一，作作为政府府企业，，城投公公司所融融到的资资金投向向和收益益的实现现容易受受到政府府的影响响。第二，金金融监管管部门对对于土地地一级开开发业务务的政策策还存在在模糊之之处，没没有将土土地储备备中心融融资和土土地一级级开发商商融资分分开对待待。这两两类主体体的融资资行为、、属性是是完全不不相同的的，将这这两类行行为混为为一谈，，导致政政策指向向模糊，，从而不不利于土土地一级级开发业业务融资资渠道的的拓展。。第三，无无论是土土地储备备机构还还是受托托的土地地一级开开发商，，取得土土地并未未实际缴缴纳土地地出让金金，仅仅仅是为了了取得贷贷款而办办理了土土地过户户手续和和变更了了土地性性质，由由此导致致处置土土地在现现行法律律框架下下存在较较大的法法律风险险，即储储备土地地作为抵抵押物，，其实并并不具备备抵押的的合法性性；另外外，储备备土地的的价值具具有不确确定性。。22三、土地地一级开开发的项项目融资资与投资资管理资产证券券化模式式从属于资资产证券券化的土土地出让让收益证证券化，，就是将将归属土土地一级级开发商商的土地地出让收收益部分分设计成成证券在在资本市市场出售售，将未未来的土土地出让让收益现现值用于于今天的的土地一一级开发发业务。。需要政府府给予相相应的财财政补贴贴，或者者保证土土地一级级开发上上的保底底收益。。通过证券券化，可可以筹集集大规模模土地开开发资金金，降低低银行信信贷等债债权融资资比例，，加大股股权融资资，使得得土地一一级开发发商的资资本结构构更加合合理，保保证融资资的持续续性。土地一级级开发商商使用归归属自己己的土地地出让收收益进行行市场化化融资运运作，隔隔离政府府部门和和风险之之间的联联系。更多融资资方式：：财政拨拨款、银银行贷款款、土地地信托、、土地基基金、土土地债券券、利用用住房公公积金、社社会保险险基金、、保险资资金、离离退休基基金、养养老基金金、企业业或企业业联合体体融资、、招商引资资、项目目融资、、海外融融资等。。23四、房地地产企业业土地一一级开发发实践土地一级级开发宏宏观背景景十二五期期间，我我国城镇镇化率将将超过50%，且未来来10-15年趋势不不会发生生改变，，住房供供地的紧紧张趋势势还会继继续。2010年1-6月，31个大中城城市累计计购置土土地面积积1.85亿平方米米，而累累积开发发面积只只有1.05亿平方米米。一级级市场的的整理储储备活动动性要强强于二级级市场的的开发销销售。从土地一一级开发发商的年年报来看看，各上上市公司司用于开开发土地地的现金金流充裕裕，且主主要利润润来源于于一级开开发，利利润丰厚厚。上市公司开发区域净利润*（万元）经营活动现金流*（万元）云南城投昆明4,54322,482中天城投贵阳23,184370,928绵世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建设海门、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房发展天津16,074337,009漳州发展漳州7,484123,823*：数据截截止到2010年9月30日24四、房地地产企业业土地一一级开发发实践利益链条条房地产企企业积极极参与土土地一级级开发，是动机机、机会会和态度度三方面面共同作作用的结果。。动机：一一二级土土地市场场联动，，创造更大利润润空间。。机会：中中央清理理地方融融资平台台，房地产开发发商有机机会成为为地方政政府一级级土地开发商商。态度：中中央对一一级土地地市场的的态度已已经明确，，倡导退退出直接接开发过过程，转转嫁融资风险。。房地产企业参与土地一级开发动机机会态度25四、房地地产企业业土地一一级开发发实践一级开发发收益一级土地地开发收收益率不不俗。以2009年的一支支土地天天津土地地整理基基金为例例，若以以接近起起拍价出出让土地地，基金金年回报报率将超超过16%，而今年年亿城股股份和首首创股份份参与的的唐山和和海南土土地整理理项目中中，税后后投资收收益将不不低于11%。政府与公公司分成成。一级开开发的利利润率没没有二级级开发那那么高，，一般与与政府约约定的利利润率水水平在8%到10%之间。通通常在