襄阳地块投资建议(私募)课件

襄樊市樊城区地块开发项目投资建议襄樊市樊城区地块开发项目1目录襄阳基本情况房产市场情况项目基本情况项目合作机会目录襄阳基本情况2一、襄樊经济社会发展状况一、襄樊经济社会发展状况3

1.1襄樊战略定位及行政区划

战略地位：“省域副中心”城市六区：襄城、樊城、襄阳、高新开发区、鱼梁洲开发区、隆中风景区三市：宜城、枣阳、老河口三县：南漳、谷城、保康

1.1襄樊战略定位及行政区划

战略地位：“省域副中心”城市41.2经济发展情况2009年GDP达1201亿元，同比增长15%。地方财政总收入95.13亿元，同比增长15.4%。

1.2经济发展情况2009年GDP达1201亿元，同比增长51.3人口及居民收入2009年，全市户籍人口588.88万人，流动人口33万人，其中市区常住人口150万人。全市城镇居民人均可支配收入达13409元，同比增长9.1%；城镇居民人均消费性支出10145元，同比增长7.3%，城镇居民家庭恩格尔系数为39.36%；城镇居民人均居住面积为28.85平方米，比上年增加0.53平方米。1.3人口及居民收入2009年，全市户籍人口588.88万62007年，襄樊市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增加2007年，襄樊市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭7二、房地产市场状况2009年，全市房地产开发完成投资55.39亿元，同比增长19.9%。房屋施工面积709.7万平米，同比增长45.1%。其中，住宅555万平米，同比增长39.9%。商品房销售面积达224.5万平米，同比增长74.5%。其中，住宅销售面积达200.5万平米，同比增长71.3%。商品房销售额达58.1亿元，同比增长103.1%。其中，住宅销售额达46.4亿元，同比增长97.6%。二、房地产市场状况2009年，全市房地产开发完成投资55.82.1襄樊市当前土地供应量2009、2010年度土地供应计划用途结构表（单位：亩）年度指标合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服服务设施其它保障性住房用地2009年度4000200200012001203202802010年度4500220230013001303603202.1襄樊市当前土地供应量年度指标合计商服工矿仓储用92.2房价指标2.2房价指标10历年襄樊市中心城区房价收入比2007年中心城区房价收入比为8.73。（发展中国家合理的房价收入比在6－9倍之间）历年襄樊市中心城区房价收入比2007年中心城区房价收入比为8112.3房价比较分析2009年12月，襄樊中心城区A级楼盘均价5200元（万达广场）。2010年初调控后房价有所回落，2010年10月中心城区A级楼盘价格再次上扬，最高达7288元/平方米（汉江名居），万达广场二期开盘价6500元。与同为省域副中心的宜昌市相比较，襄樊房价明显处于较低水平（宜昌中心城区房屋均价已突破7000元）。2009年宜昌市GDP1245亿元（较襄樊多40亿余元），居民人均可支配收入12843元（较襄樊低500余元）。襄樊房价较低的原因在于投资性需求较弱，住房购买以保障型改善型为主。本土地产公司实力偏弱，自2008年万达进入襄樊后，房地产活跃程度明显加快。2.3房价比较分析2009年12月，襄樊中心城区A级楼盘均价122.3房屋需求分析1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大约几千对新婚青年，购新房、搬新家在40％以上。2、拆迁安置需求。随着襄樊城市扩建及城市整体规划修编，很大部分拆迁户选择购置或补偿新房。3、流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄樊购房安居，流动人口也有一定的需求量。4、外出打工人群的回乡置业需求。襄樊是一个农业大市,全市588万人口中,农村人口就有365万,常年外出打工经商的达到76.4万人。这一部分人群回乡购房的需求很旺盛。5、广大市民以旧换新需求。襄樊“十二五”规划提出，人均住房建筑面积将超过35平方米，襄樊开发潜力较大，发展空间良好。2.3房屋需求分析1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年132.4购买力分析襄樊户均存款变化情况（一）金融机构存款增长情况（二）2.4购买力分析襄樊户均存款变化情况（一）14（一）历年襄樊市家庭存款余额均值情况2000年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.2％，2007年家庭存款余额达到469.7亿元。襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。（一）历年襄樊市家庭存款余额均值情况襄樊市居民家庭存款余额逐15（二）历年襄樊市金融机构存款情况2000年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为16.7％。2007年，金融机构各项存款余额为683.6亿元，比2000年增长172.35％。（二）历年襄樊市金融机构存款情况162.5存贷款情况2009年，全市存贷款分别突破千亿元和500亿元大关。全市金融机构人民币存款余额达到1051.83亿元，比年初增加219.61亿元，比年初增长26.5%，其中，储蓄存款余额687.58亿元，比年初增长19.6%。金融机构人民币贷款余额达518.26亿元，比年初增加144.68亿元，比去年同期多增86.83亿元，其中，全市金融机构中长期贷款余额281.18亿元，比年初增加88.19亿元，同比多增53.38亿元，比年初增长45.7%。

2.5存贷款情况2009年，全市存贷款分别突破千亿元和50172.6房地产发展趋势近年来襄樊市固定资产投入快速增长，经济增长明显加快，居民收入水平持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。旧城改造步伐加快，改善型住房需求逐步加大。随着鄂西生态文化旅游圈建设推进，特别是武襄高铁、汉十高速及襄荆高速通车后，襄樊市流动人口增多，置业型住房需求加大。目前中心城区新楼盘价格为7000元每平方米。房地产市场处于上升阶段。2.6房地产发展趋势近年来襄樊市固定资产投入快速增长，经济18三、项目基本情况三、项目基本情况193.1项目地理位置建设路地块：樊城区建设路、汉江路及沿江大道交汇处，南邻汉江，西接汉江二桥，占地面积110亩。人民西路地块：樊城区贾洼地段，月亮湾公园入口处，毗邻汉江，汉江三桥西500米，占地面积57亩。3.1项目地理位置建设路地块：樊城区建设路、汉江路及沿江大道203.1.1项目位置图3.1.1项目位置图213.1.2建设路项目地形图3.1.2建设路项目地形图223.1.3人民西路（月亮湾公园地块）厂区图3.1.3人民西路（月亮湾公园地块）厂区图233.2地面情况建设路地块地形为400*200米，现有生产厂房28000平方米、办公楼、大礼堂及其他辅助设施。人民西路地块原为原料仓库，建筑物较少。地面平整，地形开阔。3.2地面情况建设路地块地形为400*200米，现有生产厂房24建设路厂区图建设路厂区图25襄阳地块投资建议(私募)课件26四：项目价值评估4.1土地摘牌参照价格1、2008年9月“钱塘100”项目土地成交价292万元/亩（位于本案北面马路正对面）。2、2010年1月长虹路商住地挂牌成交价1091万元/亩（距本案1公里处）。3、2010年10月前进路地块成交价达到900万元/亩。四：项目价值评估274.2土地挂牌指导价格

建设路地块：400万元/亩人民西路地块：260万元/亩4.2土地挂牌指导价格

284.3项目地块价值评估建设路：400万元*110亩=44000万元人民西路：260万元*57亩=14820万元合计：58820万元4.3项目地块价值评估294.4地块优势区位优势：建设路地块六面临街，南接汉江，西接汉江二桥，优势明显。江景优势：隔江相望古隆中风景区。江面开阔，波光粼粼，水天一色，风景独好。交通优势：距全市核心商圈长虹路商圈不足1公里，2条公交线路设置了厂前站点。交通极为便利。地形优势：南北长400米，地块较方正，利于规划设计。产权优势：土地及地面附着物产权结构单一，沟通快捷决策迅速。拆迁优势：厂区容积率低，约0.38，拆迁成本低。政策优势：根据市政府文件精神，关停企业原址开发过程中，享受规费减半收取的优惠政策，节省成本。人文优势：地处历史文化名城腹地，人文底蕴深厚。绝版优势：中心城区仅存的最后一席大面积未开发完整地块，得天独厚。升值优势：当前地价较低，升值空间巨大。4.4地块优势区位优势：建设路地块六面临街，南接汉江，西接304.3地块经济指标（内部）建设路：占地面积114亩，规划用地102亩，商住用地，容积率3.5，可建面积237000平方米。（其中：1、整合面积11亩，拆迁面积21000平方米，还建面积27000平方米。2、代征道路面积12亩，教育占地7亩）人民西路：用地面积45亩（道路代征12亩），商住用地，容积率3.5，可建面积105000平方米。上述经济指标可根据具体项目详规适当调整。（政策依据：襄樊市政府常务会议纪要）4.3地块经济指标（内部）建设路：占地面积114亩，规划31襄阳地块投资建议(私募)课件324.4项目经济分析建设路：住宅20万平方米、商业4万平方米、车位1000个。预期收入18亿元。（住宅均价6000元/平方米，商业均价15000元/平方米）人民西路：住宅9万平方米、商业1万平方米。预期收入57000万元（住宅5000元，商业12000元）。成本：楼面价1700元，建安成本1300，规费170，配套220，财务成本160，合计3450元/平方米费用：营销及管理100、不可预见50、综合税金：建设路住宅750、商业1860；人民西路住宅620，商业1860元。税后净利润：87700万元。4.4项目经济分析建设路：住宅20万平方米、商业4万平方米33五、合作共赢五、合作共赢345.1特定关系人合作模式5.1.1债权模式向特定人群定向融资不超过5000万元融资成本25%每年合作期限暂定2年5.1特定关系人合作模式5.1.1债权模式355.1.2股权融资模式1、融资规模不超过资产总额的30%2、净资产按照55000万元估值5.1.2股权融资模式1、融资规模不超过资产总额的30%365.1.3融资+股权模式向特定关系人推行融资+股权模式融资总额控制在2000万元以内享受20%年回报率+项目分红5.1.3融资+股权模式向特定关系人推行融资+股权模式375.1.4股权1+1模式特定关系人投入资金享受投入资金的双倍股份分红。投资人到期收回全部投资原值+投资额度占股份比例的双倍分红5.1.4股权1+1模式特定关系人投入资金38六、操作模式意向投资人出资设立投资管理有限公司向特定关系人募集资本募集资本总额不超过人民币5000万元募集起点为人民币100万元投资管理公司对该项目进行投资（融资），签署投（融）资协议投资管理公司参与投入资金的监控六、操作模式意向投资人出资设立投资管理有限公司39敬请垂询027-83898772FAX请垂询027-8389877240襄樊市樊城区地块开发项目投资建议襄樊市樊城区地块开发项目41目录襄阳基本情况房产市场情况项目基本情况项目合作机会目录襄阳基本情况42一、襄樊经济社会发展状况一、襄樊经济社会发展状况43

1.1襄樊战略定位及行政区划

战略地位：“省域副中心”城市六区：襄城、樊城、襄阳、高新开发区、鱼梁洲开发区、隆中风景区三市：宜城、枣阳、老河口三县：南漳、谷城、保康

1.1襄樊战略定位及行政区划

战略地位：“省域副中心”城市441.2经济发展情况2009年GDP达1201亿元，同比增长15%。地方财政总收入95.13亿元，同比增长15.4%。

1.2经济发展情况2009年GDP达1201亿元，同比增长451.3人口及居民收入2009年，全市户籍人口588.88万人，流动人口33万人，其中市区常住人口150万人。全市城镇居民人均可支配收入达13409元，同比增长9.1%；城镇居民人均消费性支出10145元，同比增长7.3%，城镇居民家庭恩格尔系数为39.36%；城镇居民人均居住面积为28.85平方米，比上年增加0.53平方米。1.3人口及居民收入2009年，全市户籍人口588.88万462007年，襄樊市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增加2007年，襄樊市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭47二、房地产市场状况2009年，全市房地产开发完成投资55.39亿元，同比增长19.9%。房屋施工面积709.7万平米，同比增长45.1%。其中，住宅555万平米，同比增长39.9%。商品房销售面积达224.5万平米，同比增长74.5%。其中，住宅销售面积达200.5万平米，同比增长71.3%。商品房销售额达58.1亿元，同比增长103.1%。其中，住宅销售额达46.4亿元，同比增长97.6%。二、房地产市场状况2009年，全市房地产开发完成投资55.482.1襄樊市当前土地供应量2009、2010年度土地供应计划用途结构表（单位：亩）年度指标合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服服务设施其它保障性住房用地2009年度4000200200012001203202802010年度4500220230013001303603202.1襄樊市当前土地供应量年度指标合计商服工矿仓储用492.2房价指标2.2房价指标50历年襄樊市中心城区房价收入比2007年中心城区房价收入比为8.73。（发展中国家合理的房价收入比在6－9倍之间）历年襄樊市中心城区房价收入比2007年中心城区房价收入比为8512.3房价比较分析2009年12月，襄樊中心城区A级楼盘均价5200元（万达广场）。2010年初调控后房价有所回落，2010年10月中心城区A级楼盘价格再次上扬，最高达7288元/平方米（汉江名居），万达广场二期开盘价6500元。与同为省域副中心的宜昌市相比较，襄樊房价明显处于较低水平（宜昌中心城区房屋均价已突破7000元）。2009年宜昌市GDP1245亿元（较襄樊多40亿余元），居民人均可支配收入12843元（较襄樊低500余元）。襄樊房价较低的原因在于投资性需求较弱，住房购买以保障型改善型为主。本土地产公司实力偏弱，自2008年万达进入襄樊后，房地产活跃程度明显加快。2.3房价比较分析2009年12月，襄樊中心城区A级楼盘均价522.3房屋需求分析1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大约几千对新婚青年，购新房、搬新家在40％以上。2、拆迁安置需求。随着襄樊城市扩建及城市整体规划修编，很大部分拆迁户选择购置或补偿新房。3、流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄樊购房安居，流动人口也有一定的需求量。4、外出打工人群的回乡置业需求。襄樊是一个农业大市,全市588万人口中,农村人口就有365万,常年外出打工经商的达到76.4万人。这一部分人群回乡购房的需求很旺盛。5、广大市民以旧换新需求。襄樊“十二五”规划提出，人均住房建筑面积将超过35平方米，襄樊开发潜力较大，发展空间良好。2.3房屋需求分析1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年532.4购买力分析襄樊户均存款变化情况（一）金融机构存款增长情况（二）2.4购买力分析襄樊户均存款变化情况（一）54（一）历年襄樊市家庭存款余额均值情况2000年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.2％，2007年家庭存款余额达到469.7亿元。襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。（一）历年襄樊市家庭存款余额均值情况襄樊市居民家庭存款余额逐55（二）历年襄樊市金融机构存款情况2000年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为16.7％。2007年，金融机构各项存款余额为683.6亿元，比2000年增长172.35％。（二）历年襄樊市金融机构存款情况562.5存贷款情况2009年，全市存贷款分别突破千亿元和500亿元大关。全市金融机构人民币存款余额达到1051.83亿元，比年初增加219.61亿元，比年初增长26.5%，其中，储蓄存款余额687.58亿元，比年初增长19.6%。金融机构人民币贷款余额达518.26亿元，比年初增加144.68亿元，比去年同期多增86.83亿元，其中，全市金融机构中长期贷款余额281.18亿元，比年初增加88.19亿元，同比多增53.38亿元，比年初增长45.7%。

2.5存贷款情况2009年，全市存贷款分别突破千亿元和50572.6房地产发展趋势近年来襄樊市固定资产投入快速增长，经济增长明显加快，居民收入水平持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。旧城改造步伐加快，改善型住房需求逐步加大。随着鄂西生态文化旅游圈建设推进，特别是武襄高铁、汉十高速及襄荆高速通车后，襄樊市流动人口增多，置业型住房需求加大。目前中心城区新楼盘价格为7000元每平方米。房地产市场处于上升阶段。2.6房地产发展趋势近年来襄樊市固定资产投入快速增长，经济58三、项目基本情况三、项目基本情况593.1项目地理位置建设路地块：樊城区建设路、汉江路及沿江大道交汇处，南邻汉江，西接汉江二桥，占地面积110亩。人民西路地块：樊城区贾洼地段，月亮湾公园入口处，毗邻汉江，汉江三桥西500米，占地面积57亩。3.1项目地理位置建设路地块：樊城区建设路、汉江路及沿江大道603.1.1项目位置图3.1.1项目位置图613.1.2建设路项目地形图3.1.2建设路项目地形图623.1.3人民西路（月亮湾公园地块）厂区图3.1.3人民西路（月亮湾公园地块）厂区图633.2地面情况建设路地块地形为400*200米，现有生产厂房28000平方米、办公楼、大礼堂及其他辅助设施。人民西路地块原为原料仓库，建筑物较少。地面平整，地形开阔。3.2地面情况建设路地块地形为400*200米，现有生产厂房64建设路厂区图建设路厂区图65襄阳地块投资建议(私募)课件66四：项目价值评估4.1土地摘牌参照价格1、2008年9月“钱塘100”项目土地成交价292万元/亩（位于本案北面马路正对面）。2、2010年1月长虹路商住地挂牌成交价1091万元/亩（距本案1公里处）。3、2010年10月前进路地块成交价达到900万元/亩。四：项目价值评估674.2土地挂牌指导价格

建设路地块：400万元/亩人民西路地块：260万元/亩4.2土地挂牌指导价格

684.3项目地块价值评估建设路：400万元*110亩=44000万元人民西路：260万元*57亩=14820万元合计：58820万元4.3项目地块价值评估694.4地块优势区位优势：建设路地块六面临街，南接汉江，西接汉江二桥，优势明显。江景优势：隔江相望古隆中风景区。江面开阔，波光粼粼，水天一色，风景独好。交通优势：距全市核心商圈长虹路商圈不足1公里，2条公交线路设置了厂前站点。交通极为便利。地形优势：南北长400米，地块较方正，利于规划设计。产权优势：土地及地面附着物产权结构单一，沟通快捷决策迅速。拆迁优势：厂区容积率低，约0.38，拆迁成本低。政策优势：根据市政府文件精神，关停企业原址开发过程中，享受规费减半收取的优惠政策，节省成本。人文优势：地处历史文化名城腹地，人文底蕴深厚。绝版优势：中心城区仅存的最后一席大面积未开发完整地块，得天独厚。升值优势：当前地价较低，升值空间巨大。4.4地块优势区位优势：建设路地块六面临街，南接汉江，西接704.3地块经济指标（内部）建设路：占地面积114亩，规划用地102亩，商住用地，容积率3.5，可建面积237000平方米。（其中：1、整合面积11亩，拆迁面积21000平方米，还建面积27000平方米。2、代征道路面积12亩，教育占地7亩）人民西路：用地面积45亩（道路代征12亩），商住用地，容积率3.5，可建面积10