2022年房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题(精细答案)(吉林省专用)

《房地产估价师》职业考试题库

一,单选题(共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。

A.位置

B.外部配套设施

C.环境景观

D.交通【答案】DCU7Z8X3K10Z10D3G10HL8J9P10C6B8H5K1ZP9N8X6N6Y3R2Y82、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85【答案】DCA2E10F4X10P3J6P5HQ4P3O6N2M1F8V2ZH1I5S7Y2A6J3F103、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】DCI7P5O6K7Z7C9X8HK7D5I2D8X2W2O9ZK10I2V4V5I9G2P64、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。

A.环境因素

B.自身因素

C.视觉因素

D.人口因素【答案】BCF3S10K3R4T8I3W6HE3G9H1R2W5C5U3ZE3A8A3W2P5C6F45、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年【答案】ACA9H1H3Z1D7J2U3HW1P10P1E3B4S6P10ZU6G10U4W4N3S2P66、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757【答案】DCM9P6J5Q2I10Y9J6HX9O8M4J1A1I4Y2ZR10H5M1L6G5B4Y17、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392【答案】CCN7T1K8G4A6I10B6HH2J4U9E3D10V4A10ZG9N3G1S5I7U8Z98、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.账面价格

C.正常价格

D.期望价格【答案】CCC6E4P6L5X3B3X9HD8D8W1F10Z6C9T10ZX5V10E6N1M3W10P49、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息

C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用

D.土地成本＋开发成本【答案】DCO8P10P7M1D2H5D7HC10R2F1Y10Q6Q4P7ZY1F8O9R5D8T6J310、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。

A.市场提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】ACR4E8W7T3K9D10T3HT7F6Z8U6W8E3K6ZL7V8F3K3Z7I9C311、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。

A.增值税

B.契税

C.教育费附加

D.土地增值税【答案】BCZ4W7N9X1V9U8V9HM8X9E6L5F7M4N1ZT7E6L9C7N8A9U312、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。

A.±15%

B.±10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%

D.有时可放宽至±20%【答案】BCX10U1G6B1I5C8B4HJ8T5X1A5Q5W6T8ZU4C3K1N8N7V7M813、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。

A.调整

B.取整

C.认定该结果，作为最终的估价结果

D.调整或取整或认定该结果【答案】DCA5B5V9E3G1O1S2HT7G8Y2F8J2H2A7ZS7M1V10I6G3Z6W514、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】BCH2B9G6P9D2K3O2HX1T3H6R4V5Z7E1ZD7J6V7N8E5X4C915、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。

A.估价师

B.估价机构业务承接人员

C.估价机构

D.项目负责人【答案】CCZ5R8N2C10C8Z1Z7HQ9F5L3X6O1Q9R3ZN8W3U9A7K3P1A316、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33【答案】ACC10T5T6W3U10H5Q6HO5X4B1U4J4K10N1ZC5J5X5N9H1T7B517、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.400

B.450

C.500

D.540【答案】ACC2T5C8H7S7B6O5HP2X4Y2K3M10R4F8ZH7J9C2T3C9R6A418、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392【答案】CCG4J10B8R7E1S4Q1HZ8S8O5T2Y9A5M8ZH9J3W4R1X4T10X819、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地成本＋建设成本

B.开发完成后的房地产价值

C.土地成本＋建设成本＋管理费用

D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用【答案】DCW1K10H5L4U1F1H2HQ2W3G2E8D5E10A8ZA9O9O1I2E8Q7M820、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。

A.增值税

B.契税

C.教育费附加

D.土地增值税【答案】BCJ7C7W10E6F8Z9R7HF2U7X9R3N7P9B6ZN3I4F7C10X4G2V621、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指

A.男子，六八

B.男子，七八

C.女子，六七

D.女子，七七【答案】CCA8E8M7A4M7Q6R1HJ3D4P1C9U5O3Z7ZV8I6B10E7C1K4K722、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050【答案】BCV8Z1J7K10W7X10J7HB6T7I7G3H1X4P3ZI7E6K1L1V7N5U623、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受房地产权利以外因素限制的情况

C.受其他房地产权利限制的情况

D.额外的收益或好处【答案】BCH2E6U1W5U9O5X3HU7H10O1A8G3Y9C4ZU7C10F5E4H7Y10E124、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。

A.0.4、0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4、0.3、0.3【答案】ACA8N10A7V3J5Y3Z1HZ3K7E4C10X7G9J8ZH7J3M3R10D3B7F225、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产预测【答案】ACZ4G4F5H3P7K3L3HJ3Z4K2H9V2K1H4ZB9H3X1E10H2L7E526、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。

A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升

B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降

C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关

D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关【答案】DCF6P8E6S9P4R5S1HW2S8O4N5H3B10T9ZE9W6C1T6U4E1F1027、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。

A.平均报酬率

B.利润率

C.回报率

D.报酬率【答案】ACG3T3K6X10D1V9N1HV3Z9D7Z9F8B1H5ZP7X3F2X3A9Y2K728、滋阴以制阳的治法属于

A.阳病治阴

B.阴病治阳

C.阴中求阳

D.阳中求阴【答案】ACK1V10S6D5R2H3O10HP5E9Z5X7Z5O6W7ZX9W2A2C4X3P10T429、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。

A.投资报酬率排序插入法

B.累加法

C.市场提取法

D.对比法【答案】CCW6I4T9N4Q7R7S10HV5H10W8J9V2S6C3ZE3E10H10T8S9L6P430、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659【答案】DCR2O1E8C8U10O8P9HM1X8A3E5Z1Z3P9ZO10V8W9X2L3N8E531、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。

A.销售收入

B.投资收益

C.土地利润

D.开发利润【答案】DCX4P6H9N9Z9G7N2HN9E1Y3S10U4W8C9ZO3O8D6P4S3Q3W432、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系【答案】BCS6W8F6B1G4V5P3HU8Z9P6D9G8G6N8ZI7H1K9B5J10F7E633、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

A.估价假设

B.估价原则

C.估价依据

D.估价目的【答案】DCE5I5L6T10F5W2L6HB9E3B4M7M4D7M1ZN7Q6K7F4H8K5O434、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。

A.资产的账面价值

B.资产的剩余价值

C.资产的现实价值

D.资产的市场价值【答案】ACU2M3B4C5K4D8Z2HX8E8P10E9Q8A10E7ZW5E10A4C1Y4L2V835、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。

A.苏慕斯法则

B.霍夫曼法则

C.四三二一法则

D.哈柏法则【答案】CCF4Y2M10J3T4I7Y8HO8C1P7J1N7N7U9ZR1P4I10D2T3L6G536、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使的限制

D.房地产相邻关系的限制【答案】BCB8E2C10X7D7X7O9HK8V8A2Q10R5W8O9ZK9D5T10W1V1U6V737、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析【答案】CCW9N4I1L4Y10T8Y9HG1I2O9S2Z9H8N8ZB5Y3M1D1K7I8K938、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。

A.替代原则

B.合法原则

C.一致性原则

D.一贯性原则【答案】CCV9D7Q3A3A3N8K6HG5P3C1L9I3S1F10ZQ1E9E5O5F2A2M639、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。

A.22253

B.23352

C.26488

D.27796【答案】BCL1C7E7X6V5L6B3HJ2T6K8E6E4G7H7ZP3V3T9Q9V9G9A940、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。

A.往往偏高

B.与市场行情大致是相符合的

C.随情况不同而高低不同

D.往往偏低【答案】DCB5D6B4A9D4W10S4HR4K3O7C8X6U6K6ZW1S7P9V7A1H7I541、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定【答案】ACG5P8H3O3J5S7D5HB8G6C3B2T5C1G10ZL5C7L2H7B1G4R842、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算开发期中的利息和利润【答案】DCY10K8L9K7U6B6N5HG2F6D4A9B10L9Z10ZZ2B7E4W7Z1H8M843、下列关于奇经八脉的描述正确的是

A.冲脉为十二经之海

B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用

C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经

D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】ACX6F9G3Q1Q5H7E9HT5V7R7K1C4W5G1ZI4R3V10W7Z3R6A944、越接近（）的发展速度对估价更为重要。

A.客观情况

B.市场供求

C.价值时点

D.现在【答案】CCA10J9K2H7N4Z2N4HJ2P10H2C6L7U6I4ZY8D7R1V2T2I9V345、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242【答案】BCW9P3J6X9S3R7A8HF8Q3B1R6J1L9B5ZC9L2E7G8H6M2M546、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。

A.直线法

B.市场提取法

C.分解法

D.成新折扣法【答案】ACS3K8A10Y5Z1V1A5HE8F8M10L10K9U4Z6ZS9L1K5H4T10C4C147、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。

A.客观合理

B.有根有据

C.基础相当

D.相互可比【答案】DCX3A4D2L4U4K8R3HS3O5V3K3P7D5F10ZP8X4J3K1T6Q2O748、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。

A.规范估价行为

B.防范估价风险

C.保障估价质量

D.实地查勘【答案】DCX8T3P8D2K7U8O2HB8I2F4H4O1V6V6ZF1Z3D2O9H3K8S1049、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划

B.临街状况

C.周围环境

D.地形地势【答案】BCF2H5Y1J2G5E4C4HR4V8L7S4Y3R5C6ZC1B7G4N9R2X10W750、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法【答案】BCZ2V8X6V3U4Y10D3HV5C9G10W6O7E2P3ZP2F3J9M9J2S6S551、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理【答案】DCI5B1V5L6G10L1T8HG1Q8I10J8J6B10Q2ZY3Y7M9E2J6Z3D752、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。

A.估价原则

B.价值规律

C.市场情况

D.估价方法【答案】ACO5M9H7Y9P3B5D9HU1H6D9L10H9Y6I3ZE5S8N2Y5D9Y1M453、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（）。

A.账面价格和市场价格

B.理论价格和成交价格

C.原始价格和投资价格

D.正常成交价格即市场价格【答案】DCR9T10K3T3M3X2V9HZ2D1F4L5M7I7U6ZC10Z4O9J10F6H6T754、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%【答案】BCG3P4Y8W5G9K6M1HM9R9F10H3C2Y4D6ZM8O10W2U5H4R1V655、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于

A.阴盛格阳

B.真寒假热

C.阳盛格阴

D.阴阳亡失【答案】CCY2K10W3R2W6P2F1HF2A5O5G7J4W2U6ZD9V6E1R1N10P5Q956、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0【答案】CCK6R3W5X1T9T4L2HB5J8V4P10S10R4N2ZH10M2H10H9O7T9J1057、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A.188.92

B.194.62

C.196.25

D.198.18【答案】ACI4G2V10V2X5P10R5HF7N7W3G9Q9W5L6ZR5Q7G5D2Q3I4D658、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】BCU7H7A8A4X8Z7E7HV4I6F3P5U8O5J5ZX4Z4X5M4P1X5A559、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。

A.平均速度

B.周期长度

C.经济寿命

D.剩余经济寿命【答案】BCB3P7Z7S3V3E4U10HT8V2R5C8L9H3T4ZW7V8D5A9M6W7A1060、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5【答案】DCU6Y9C6U6Y7H9Y3HL7V2Q2M1R8Y1D4ZG4P3A6O9O6C7E361、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.权益和区位

B.权益

C.实物和权益

D.区位【答案】DCD2Q9P8N9L7V8A8HM10C1H1R2E5K8K4ZI4M4I1O10J6A8A262、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】CCT5W10X1P3I6G3X10HK9L7T10L10A5N6M7ZE6P1A10U8F10R9U563、其性收引的邪气是

A.风邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪【答案】BCA10S6V5G2O1S2B9HA5W3Y7Y5R3Z3R4ZB6Z5K9L2W5D5P464、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。

A.合法产权方面

B.合法使用方面

C.合法处分方面

D.合法居住方面【答案】BCH2U1Z5E3F7W7K9HA2Q4I1X6Z3K1T1ZS6B6C2L2T5I2Q965、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估【答案】CCP5K6T9I1B10V10S4HZ5M4I3R9W9S5I4ZC7I9C6J3R5N8O366、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A.3473

B.4365

C.3958

D.4635【答案】CCE4T4L1R9L1M8I5HS1K2V10H1S9W7D6ZB4F6I8M9L7H8X167、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500【答案】ACX4W10O7Z10O7X10E7HM6S9F4M5R2L9E4ZD3W7K7S10A3D4S768、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】DCJ6Y2N1D5P4I4W5HO5B2B3T4Q6T3G5ZC6Q7L1T4N10N4H469、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使的限制

D.房地产相邻关系的限制【答案】BCN6O7S3F6P4W3K3HE7T6V8U6Z3R3H3ZH6E7Q10G3A1Y8S270、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。

A.5110.51

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13【答案】ACX7V7U3A3E6Z3R7HE3Q10J10L6E7V9O10ZT9S5C5F1G10T7H1071、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】DCE4N2V3J8W9O9V1HP9K6X2F9Z8B10G7ZN5E8R3P3Q3L6M272、在建工程一般不适用于（）估价。

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.假设开发法【答案】BCV8I10G2I7V8G4J6HO1Z5K9K8N5I1I6ZA2R5E2H7H10G7W873、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

A.37.91

B.38.25

C.38.42

D.50.00【答案】CCM7M3Z1O6E8U9Q1HP8Z7B2Q9F4W3G8ZZ4C5V8W7S9L4N774、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。

A.实物状况

B.基本状况

C.权属状况

D.区位状况【答案】BCX6A8X2Z10F2B8Q1HW9D3V10S6J9Q5W4ZG10U10P3M6I8Z3T875、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A.空置率偏小

B.运营费用偏大

C.收益期限偏短

D.报酬率偏高【答案】ACK8V9U1X8Q6O9K7HM5K5V2M10B6F4V9ZI9K5R1Q3U3F5K376、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。

A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定

B.征收人与被征收人的口头约定

C.被征收人的要求

D.征收人的要求【答案】ACO1K8N8J2Z10K1S7HZ10K5B10N5J9Z4E3ZH7M9F3W8X3V4H377、假设开发法是以()为理论依据的。

A.收益递增原理

B.均衡原理

C.预期原理

D.未来趋势原理【答案】CCN1S7Z4A3M10N2U4HK8E8C7G8O3L1P3ZS1S2Q1Y10T3H8P478、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%【答案】BCS9P8A5U2Z9Q8I2HV6A3Z6T6G10A7L4ZO1U7N9V2B2O8Z279、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】ACU4H3O4F1H3P1I4HX5C8U4W8Q10I9N7ZY1I8J4V6X6Q6J780、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制【答案】ACI8M9C5Q10T4C1O7HA9S4J6Y10Z2W1S8ZX1X9H1Z4C8P3D881、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。

A.出让土地使用权上的房地产抵押估价

B.商品房售价

C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿

D.房屋火灾保险【答案】DCJ7P5X8Y3J5J4J8HI4E5G10I4Z10C10K1ZD2O1M7A4Y10D7C482、下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。

A.政府协议出让土地

B.购买相邻房地产

C.卖方不了解行情

D.设立抵押的房地产【答案】BCD3Z5T7T8R5N3L6HO6J8T5I3B5B2P7ZI10Y5R1T8P2S8S283、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.实物

B.用途

C.开发程度

D.权益状况【答案】BCR10Q1V3G4R9U3U6HT6V5B1P3C9B9O10ZJ3X9I6R9F5X1Z584、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。

A.影响房地产价格的因素是不断变化的

B.房地产自身状况会发生变化

C.必须确定一个价值所对应的时间

D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】ACS9D5I8C6O1H7B2HO9C1E3B2A8Z6N5ZS5W5G5K2U5B5H185、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30【答案】BCV2B1R4L4S1P4H8HM6B8C9F6C7D1C9ZR2L1M2R6B10P10Z186、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平

A.低价格政策

B.高价格政策

C.均价格政策

D.最高价格政策【答案】ACY3S3O3J5B9W2K6HJ4D1Q10J10K8E2R8ZO8N1H8O5I3M7D487、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。

A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升

B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降

C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关

D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关【答案】DCZ8I8X9G8I4G6E9HH8A1T5I8C7V7P7ZV3W2O4N10P1B7R1088、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。

A.上涨

B.下降

C.很难说

D.没有影响【答案】ACO9C8N2Z8P5A4Q4HA8R3B6D10D4R10O7ZM7O1M5O1Y3O1A389、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（）

A.最低卖价，成交价格，最高买价

B.最高买价，成交价格，最低卖价

C.最高买价，最低卖价，成交价格

D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】CCA3D3N6P5Z5F2S1HR9Y8S7X5P6A9A6ZN9U4Q1F5G7C9I590、经济全球化的实质决定了它的发展必然

A.有利于所有国家

B.有利于发达资本主义国家

C.有利于发展中国家

D.有利于社会主义国家【答案】BCG10L8U9H9Z10X10H2HY6V7P3W7T2W8T1ZC8V9A9X8B1A3Q191、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05【答案】ACY3Y9V6Z1V9M1C2HI9B4C2I10L7A8A7ZQ8H6P3R6K3S10A692、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制【答案】DCD7U1I5Z9Z1D10W3HQ7O6U10Z9S6H3X7ZY4S10K8T9G3Q1J193、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】DCM9W8Z1I2B2Q7D8HA1V10C3D7M5B4T3ZZ10N8T5Y8X4E1Y994、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A.交易情况修正

B.交易日期调整

C.房地产状况调整

D.区域因素调整【答案】CCW6Q1R8B1M1Y6X2HT5X9L2L2B10C2J2ZI8A10M6W8L3T4U695、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他【答案】ACW4H1P6O4V8R3N5HN9P2K5M7A6H4Q7ZT2O8L6H5W4M9X596、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法【答案】ACE1Y9A8C8W6I5T6HK10O3I9E8G3U5C10ZP2O5C1R7R7F8S797、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。

A.预期未来收益

B.预期收益能力

C.预期价格高低

D.预期价格涨落【答案】ACX1S4W1D2M1R10N6HD7B6Z1U4E5A8E2ZZ10T1J10P7F10W3Y998、假设开发法是以()为理论依据的。

A.收益递增原理

B.均衡原理

C.预期原理

D.未来趋势原理【答案】CCD2C6I7M5Z8X2S6HT8N9K9H9Y10Z6T4ZU5U5G1F8G2E6N699、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】BCB6J8N9P4U10R4V6HC4I6T1A3B3M3H6ZI7Y4H6T9H1D4H6100、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。

A.70

B.80

C.90

D.100【答案】CCS1I10X3L6M3L2C7HY8T3J9D5G4W3S8ZN6X9W9P9W3U9H3101、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67【答案】DCO9B6A1F2Q5F4D8HQ1J4R5M5U10P4X6ZZ5Q2U3D7O4K8Y1102、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。

A.3939.93

B.4034.93

C.4132.23

D.4231.87【答案】BCC9M7M10A9S10O8F9HL3J6M2H6B10A10U1ZK1J6G2J1K9O5G5103、按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段【答案】BCL1J1W5X5C9V6V5HR10A6K8O5U1Q9Q2ZC4P10Y6Y10U7K7E3104、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离【答案】ACV8W4V4I10O8O9H4HW6P3R1H1D5T3A7ZI8J1C10J7C8L7Y10105、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17【答案】CCJ8N10H8N4J1Y2D8HQ10S7V4G10Y4A8B9ZL2T7Y10H10D1M5F1106、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指

A.太阳

B.少阳终者

C.少阴终者

D.厥阴终【答案】DCQ10P6V6K3A1H10T8HA2H8N1Q10E3R5E6ZE5S1X8I7Z7A8E3107、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。

A.待开发房地产价值

B.管理费用

C.销售税费

D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】CCL2N7S9S9Y6A6Y6HQ9M6V8X4P8K9W10ZS10Z1Z8U8S1R1H3108、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。

A.过去数据简单算术平均法

B.过去数据加权算术平均法

C.未来数据简单算术平均法

D.未来数据资本化公式法【答案】DCP8A8J3S6O7M2Q3HJ1J8B8C1Q9H7J9ZH10Y2R10S4X2E5Z3109、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580【答案】BCZ10C7Z10F7L9Q6C3HC5O9U2C6Y8U5R8ZM3V3Z5L9Z5C5C7110、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315【答案】DCA7O3A10X2Z10V6H6HT2Z8T8V9T6I7P7ZJ7P1I1Q5Z8A5T7111、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格

B.预期收益能力

C.开发建设成本

D.未来收益大小【答案】BCW8N2T8F2N4P1G2HR6L4D7W6N9B7R3ZY7C6D4P4N5A2N8112、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。

A.出让土地使用权上的房地产抵押估价

B.商品房售价

C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿

D.房屋火灾保险【答案】DCK4Z4J5R7T6D6U6HN10F2A1R6C6Y8O2ZR6K8P4T4B1A8H9113、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69【答案】BCZ7L5T7L9P8A1F9HK1Q1K2E4P6Y2Z9ZG7Y5N3N7T5G6K2114、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权【答案】CCL5H8L1Q6T9M9M7HZ9D6I6W10E4N5E8ZS3L2Q5T1I7J2R7115、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。

A.实物分割

B.拍卖分割

C.折价分割

D.变卖分割【答案】ACL2E6K4G8U6F1Y10HM4P10O6H6G2T1W7ZX7V8Z6L1M6E8B7116、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人意愿【答案】BCJ3S1L5J4T2Z4J9HA10L6R5L4L1N3H2ZT1T7C3V3X7F2M4117、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15【答案】CCS8Z3Z4P9F3I2Y8HL7H4U10S9N3P1R10ZY1B2L5S6G7E9Q10118、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是

A.热

B.寒

C.风

D.火【答案】CCX2E10C3D7L9T6O9HS9T1N6A5N4S7S10ZL3G7U3A9Q4I9M6119、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。

A.评估价值与真实价值

B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果

C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果

D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】BCD2O9Y4A9V2A3V10HK1W8U9O8I10E4L6ZJ6O7E7S9H5J6M8120、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。

A.市场提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】ACX5D9J8C3I5U8O8HT9T6G8W4Y5R2Z8ZE2V4Z5Y1V6Q9R1121、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则

A.脉凝泣而变色

B.筋急而爪枯

C.肉胝皱而唇揭

D.骨痛而发落【答案】DCS9F7S2Q10L6J1N2HQ3U9E10L5H3Q9V2ZA4Q6E5B8K5O4B9122、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于【答案】ACF4L6Q8A8Y1K3L5HP5H4S1D7R4T5B9ZS10J1G6O10K2W6E3123、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A.谨慎原则

B.替代原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则【答案】CCG3K6G1C3D5E9Y1HG3V4Z4Y2N6C6A5ZZ8R9G6Q10Q6E9I7124、房地产的基本存在形态不包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.房地

D.土地及其附着物【答案】DCJ1I10Z2J1O4B8B8HW3P4K5G5D7T2D1ZO6G10B6S1R10C2H7125、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A.价值时点

B.开发完成

C.未来延迟销售

D.销售完成【答案】CCW6P7V8J4Z5Z9U10HW3K6W7Y9N2V2U2ZA8E2A1T5T8T2X9126、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.快速变现价值

D.投资价值【答案】CCM4M9J4G10Q10P5N3HL10C1F6C5F8H5D10ZC3R5V2R4N9X9X1127、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。

A.有租约限制下的价值

B.共有房地产的价值

C.无租约限制下的价值

D.承租人权益的价值【答案】DCR2W9E9E8L10K8J10HI4H3Z8O4U3S8F7ZM7I1T4Y7N7Z8S1128、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520【答案】BCH8P1M6V1J9X6A9HK6E4A3P10K7Q8C5ZF6U1Y4X8K7Z1I2129、心病及肝属于

A.母病及子

B.子病及母

C.反克

D.倍克【答案】BCI7S9P3B3E6Z6D4HJ10B5K4N5G7Q8B6ZI7F3G10X10V4B3Q8130、下列哪一位是“金元四大家”

A.吴鞠通

B.叶天士

C.薛生白

D.刘完素【答案】DCT2Z3U1Z8I1I5W4HW1Q9F7Z8A4B4V4ZI8Q1V2X10V5W4K4131、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333【答案】BCX3Q4K6G9X6D5X10HS9G2M6P8E2W2J9ZX3I4Y6I1C2Z5N10132、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。

A.估价服务费

B.估价目的

C.估价委托书

D.委托人的协助义务【答案】CCE1S5D3E3Z2Y3I1HJ8G6K4M1A7V10O8ZC1Q1M6V6A5L9E4133、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

A.综合资本化率

B.土地资本化率

C.报酬率

D.建筑物资本化率【答案】BCI10B10O4C2D8W1V9HX4F7F2A7K8S7A8ZX9K8U5L8B5R9H5134、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。

A.10

B.11

C.13

D.14【答案】DCP8T6G2Y10F1P6C8HZ5D1A10O10A10H6J6ZZ3H6K3K9P4H8B2135、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。

A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】CCK7J9X4Q2B4C3F10HN5F3N8G4U1C8B9ZD1Y9W5G5H2M5X5136、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相对稳定

D.先上升后下降【答案】ACQ8W2C10A8R10J8Z6HB7T7K9A3Q2W8J3ZO8V8O8F8M7J2X4137、面色白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳互损【答案】DCJ7L10W5S3I9R8J10HD2V5N2T9X1X7H10ZD3I9Z2V9A5V8W2138、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。

A.45

B.50

C.52

D.55【答案】CCN4F7J10N9Q2S3Y5HY9P9F2S4U7X8V9ZL4O6A4U1K8G7G9139、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项

B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】DCB10X8R5C4K6M1I5HE9B9I3U4J2V6K9ZS7P10T3D1M4K3P5140、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9【答案】BCA4P3A3M6R2F1Q3HM4R7N10N9U6D1I3ZV9K8B5Q6K6D6Z5141、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。

A.价值时点

B.致委托方函日期

C.估价作业日期

D.估价报告提交日期【答案】ACC8J7W1B10L9J8V10HF6H2S9U8X2M4G7ZQ7L4Z4Z10J7E5K4142、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到其他各种限制的房地产权利

D.房地产的额外利益收益【答案】CCG10A2N7D8E7A8Z4HT5N3P7E2L6C10B2ZL10R2T7G7Z3H7F10143、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定【答案】BCR1D3Y10X7F4M4B7HY4H4L7G7O5P8B4ZZ8R6L1S7F2V7M8144、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67【答案】DCZ3P6N3U3Z7W5V5HE1Y7C8U6P5Z8A5ZN6T2O7I3W7N6W1145、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。

A.-1.33

B.-0.66

C.0.66

D.1.53【答案】DCI8A10X10Q4B4X2C3HB5K10U2R10Q2J10B7ZH6Q7G8G3Y2S4B6146、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估【答案】CCC1E7Z1Z2Q6G7M9HI10F2Z2W4L1K2A1ZF3C2H3P3E9O10W4147、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。

A.因使他人房地产遭受污染的

B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的

C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的

D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】DCW6Q6D10C3A4C9Q5HE6W8S4R1V2A4J8ZQ1F7L7U7E10R4Y4148、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】CCY1S10Q10W7B9J5X6HP7W1K7I3T9I1P7ZD2P7F1F2N6B8L8149、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般收益率

B.典型投资者所要求的社会最高收益率

C.特定投资者所要求的最低收益率

D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】CCW6R1L10C10Y2V3N4HM5Z5D9I9K5E7S3ZQ9A2C9I9B5O5S9150、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00【答案】BCI4J7E7B3B7B6O8HL5Q3A2E8E7M6S10ZV10Y6P1O1B4K4R1151、一般物品的价格是（）的外在表现。

A.劳动

B.价值

C.利息

D.地租【答案】BCP8J2V3C9W3J7P1HW4D3F10V3H5J4H6ZY4R9A5C7I9J5W7152、下列（）不是估价假设的作用。

A.规避估价风险

B.保护估价报告使用者

C.保护估价机构和估价师

D.保护估价机构的管理者【答案】DCR3O9Q5S8F9L9O9HJ9C6H7N5J9Z5U1ZT3M6F3W4N3H3N9153、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻

B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补

C.妇女宜注意经带胎产等疾患

D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】DCV5E9X8F4W4W1L8HA8M8Y3L5P8V1H2ZU4S4C5J10E4Y6X3154、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本【答案】ACJ2W9W4J2I1S10B5HW8W9M5A8I6Q5B7ZZ5M1A4C4Z1R10V9155、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为()。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%【答案】CCY5O3S5V7Y7M4Z4HU9U10U6I2Z3M3A1ZK5X8W9O7M1H2Y4156、壮水之主，以制阳光的治法是

A.泻其阳盛，治热以寒

B.滋阴以制阳

C.损其阴盛，治寒以热

D.扶阳以制阴【答案】BCQ4G6A6Y10V6T4H4HB5H8L10U10J1H4S6ZO3E10F3L8A3L9U10157、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。

A.交通拥挤

B.建筑技术提高

C.城市规划改变

D.自然环境恶化【答案】BCK1L8Q10V8B5V8Y2HT7B3A1C9C8R6N10ZA2L4Z9V5N10Z5I7158、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A.使用价值

B.交换价值

C.市场价值

D.投资价值【答案】DCN1I3I3R6N8G6M4HC3A10O3Q2Z7K7Q2ZH3X6C6S5Y3K10D5159、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58【答案】ACS9F7Z9B7H5I8N5HG2R2Y10Y2R1N5M4ZK3L8C6Q8M4W2O6160、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A.抽检法

B.平滑法

C.指数加权法

D.市场法【答案】DCM9Z6R7J2C3K9P5HV9C3O9A5J4Y2O7ZG8R4M6V5O2P5B3161、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格

B.预期收益能力

C.开发建设成本

D.未来收益大小【答案】BCV5R8V7U10P9S8P9HF6T2C9N8F6V2N10ZR6Y10V5Q9J9I4Y6162、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。

A.待开发房地产价值

B.管理费用

C.销售税费

D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】CCM8C10Z5G8O10W6D4HZ4U9T10C8G4D6X4ZK5D10U1F8D7R4Q2163、()是随着时间的推移而减少的；

A.原始价值

B.账面价值

C.市场价值

D.投资价值【答案】BCW3N7C2A4X9W7T8HF9H1R7E1R5Q3A10ZY1V6N9X3K10G7N4164、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。

A.易受限制

B.独一无二

C.相互影响

D.不可移动【答案】CCK5Z3P1Z9N8D9G3HU7G7Q3V2C4V2K1ZE9Z7E6V2P9S9Z2165、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.居中

D.最低【答案】CCC9X1A5C3N3I2P1HL6O4Y2P2O10I8H9ZR4J3G1D10B9R8S1166、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。

A.往往偏高

B.与市场行情大致是相符合的

C.随情况不同而高低不同

D.往往偏低【答案】DCJ4R4Z7M4Q4Z10J5HE9U2H1C1A1C9E2ZE10O3B4T7K3W2P3167、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（）万元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84【答案】BCG10X3K6R10J9S4I1HG2D9Z8P1F8S7M5ZF9M8Q5I2W4Q9D3168、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A.《房屋损坏等级评定标准》

B.《房屋完损等级评定标准》

C.《房屋自然损坏评定标准》

D.《房屋维修等级评定标准》【答案】BCD4Y1H2S9Z9H9R9HQ4N8Y2D6T3U6F2ZJ6F7H1X7F4Q3F2169、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004【答案】CCV7O8Y7Q5Q6H10C4HU4Y10L3P2Z2Y1X4ZF7V9X10D6Y6T10N2170、认识的最终目的是

A.指导实践、改造世界

B.达到理性认识

C.认识事物的本质和规律

D.抓住矛盾的主要方面【答案】ACM1B6D8T8J3D5J5HL1Q4E6B7G1F7M9ZM10Q8P6T3E2U9U5171、成本法中一般不计息的项目是（）。

A.管理费用

B.销售费用

C.开发成本

D.销售税费【答案】DCB10N1N2D10N1U4F5HL3K5O5Y8J5K8A5ZT5W1W10S8V7Z5G4172、寒病即见寒象所采用的治法是

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之【答案】CCD8U4O2A2P8Q4Q4HH10G6M5O4M9A5J7ZZ2X8G10T5Q8P7N6173、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指

A.太阳

B.少阳终者

C.少阴终者

D.厥阴终【答案】DCN4N6G2V8R2K10N6HE10O4G2Z2I9V1E7ZM4A2G8O2Q7O10C1174、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

A.价值时点

B.收集该可比实例时

C.进行房地产状况修正时

D.成交价格所反映【答案】DCF6W5C5X1E7H10Z6HF8Y7L1H8W7H9W3ZC4J3T5B3C4W4C2175、最早在一个国家内建立起来的马克