浅析房产经济在不动产登记制度下的发展策略

浅析房产经济在不动产登记制度下的发展策略不动产登记是保障我们国家房地产经济进一步发展的主要办法。在我们国家不动产登记条例出台之后，许多人们都开始预测实行不动产登记后所带来的各类影响。在本文中，将就不动产登记对的影响进行一定的研究。0引言不动产登记的目的是保卫不动产权利人合法权益，维护不动产交易安全。所谓的不动产登记，即不动产权利登记，是指由国家专门机关依法对不动产各项权利实行登记的制度。随着经济社会的飞速发展，传统不动产登记制度显现出了越来越多的问题，比方多头管理、本能机能重叠、反复登记等，为此，、自2013年起开始鼎力推进不动产统一登记制度，规范不动产登记行为，基本做到登记机构、登记簿册、登记根据和信息平台“四统一〞。本文将基于不动产登记的概念和相关制度，重点研究不动产登记制度的施行对房地产行业将来发展形势的影响，同时对房地产的将来发展提出有建设性的意见和建议。1不动产登记及相关制度综述1.1不动产登记的概念所谓不动产登记，即是登记机构根据当事人的权柄以及申请情况将不动产的权利以及天然情况在相应的登记薄中进行记载与公示。对于不动产来说，其包含有林地、土地、草原以房屋等，在本研究中，则将不动产仅仅归类为房地产。我们国家之所以要开展不动产登记工作，非常主要的原因即是不动本身所具有的不可移动性，且因其在权利归属方面具有较为复杂的特征，需要及时做好相关产权关系的明确。1.2不动产登记制度2014年12月22日，总理李克强签发第656号令，公布〔不动产登记暂行条例〕，自2015年3月1日起施行。所谓的〔不动产登记暂行条例〕，其实就是说，给每套住房一个房屋编码，把所有的房屋编码储存到一个系统中，在这个系统中，能够查询到房屋的各项信息，包含地理位置，能否抵押，业主何时购买等。这样一来，就能够确切的知道，全国到底有多少套住房，以及拥有多套住房人群的比例，清楚的知道房地产市场供求双方的情况，使房地产市场愈加的清楚明晰和透明，可以以给房地产市场行业提供制订政策的根据。不动产登记制度以物权稳定和便民利民为核心原则，全面落实了有关不动产登记机构、登记簿册、登记根据和信息平台“四统一〞的精神，明确了不动产统一登记的基本内容，重点规范登记行为，强化责任，提升登记质量，不仅推动了不动产统一登记制度建设，也提升了不动产统一登记的严肃性、权威性和公信力，具有主要的现实意义。2不动产登记与房地产经济的关系对于房地产来说，我们国家实行不动产登记的本能机能以及目的并不是对房价进行降低，能够说两者间不存在直接联络。房地产的供求关系是对房价产生影响的重要因素，而对于其余因从来说，其对于房价都具有着间接影响，并通过供求关系的存在实现对房价的影响。对于不动产登记这项工作来说，其开展的目的并不仅仅对房产税进行征收，固然在两者间具有一定的逻辑关系，但其目的并非仅仅为房产税，其能够说仅仅为我们国家征收房产税在技术方面的支撑以及预备。在不动产登记工作中，其重要内容有土地登记、权属、空间信息、物权保卫以及勘验取证等。通过不动产登记工作的开展，则能够对房地产权的权益实现较好的保卫，即能够从根本角度上对不动产的权属问题进行解决，在从法律层面给权利人良好保卫的基础上对于房产的交易秩序以及交易安全都具有特别积极的意义。同时，通过该种方式也能够对二手房房源的增长产生刺激作用，在对城市房屋空置率进行降低的同时使房屋都能够更好的发挥本身社会价值，除此之外，其也将对在房产方面的宏观管理提供主要基础，并因而实现房地产经纪向着更为健康的方向发展。3不动产登记对房地产市场的影响研究3.1对房地产市场供应和需求影响较小前瞻产业研究院发布的〔2015-2020年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告〕显示，2013年我们国家商品房交易金额为8.14万亿元，同比增加8.14%;2014年前11个月，商品房交易金额为6.45万亿元，同比下降7.8%，重要原因是我们国家房地产连续低迷，价格环比不断走低。详细情况详见图1。2013年我们国家商品销售面积为13.06亿平方米，2014年前11个月，商品房销售面积为10.17亿平方米(见图2)。从图2所示数据来看，我们国家商品房市场的盘子比较大。即便不动产登记对集体抛售房产的市场行为有一定影响，但这个影响与整个地产市场盘子相比，影响较小，可能对部分地区影响较大。3.2对房地产中介将产生重大影响不动产登记制度的施行对房地产中介行业将产生重大的影响。房地产中介行业之所以能够存在，重要是由于房地产市场运行不够完善，使得房地产市场交易的双方碰到困难较多。不动产登记将使得每套房屋均能够查询到，若果房地产交易的经过再加以程序化的话，那么房产交易的经过就会变得愈加的清楚明晰，交易双方在交易时信任感就会加强，进而会省去寻找中介的中间环节。另外，不动产登记制度的施行，会使得房源信息能够通过系统查询，将来查询房产信息的电子商务平台将会有较大的发展，比方搜房网、安居客、58同城等。当前，这些房地产信息平台的已经做出较大的改变。4不动产统一登记制度下房产行业发展的阻碍关于全国不动产统一登记工作，作出了相应的规划和部署，要求统一登记的基础性制度在2014年建成，并于次年推进统一登记制度的施行过渡，2016年全面施行统一登记制度，2018年能够基本构成不动产统一登记体系，并使不动产登记信息管理基础平台投入运行。现前阶段已经基本完成法律法规层面的顶层设计，详细的登记制度的改革工作也在逐步的施行当中，因而当前的燃眉之急是设立统一的登记机构，即需要整合机构和装备人员。为此相关部门还专门颁布了相应的〔关于地方不动产登记职责整合的指点意见〕，提出了“确保2015年内整合完成各级不动产登记职责和机构工作〞等意见。该意见很好的指点了不动产统一登记工作的开展，获得了一定的成就，但在实际的施行经过中仍存在一些问题，即存在市县职责整合已完成，而登记机构整合未完成，详细从事登记工作的人员整合不到位的情况。而导致不动产登记工作在基层履行力大打折扣的原因重要包含下面方面：4.1部门利益不肯割舍在过去的很长时间内实行的不动产多头管理，已经构成了草原、国土、林业等多个行政部门的利益来源，各个行政部门也拥有各自的登记范围，统一登记实际上就是让这些行政部门“割肉〞，部门不肯割舍也在意料之内。4.2法律法规的履行需细化虽然不动产登记制度已经建立，它能够很好的指点统一登记，但要想确保其能够真正地发挥作用和优势，相关部门还应该制订一套地方性施行细则以及可操作的登记模板，通过细化法律法规，推进不动产统一登记工作。4.3登记信息平台有待开发将来任何工作都离不开现代技术和互联网的支持，登记工作亦是如此，但现前阶段登记信息平台有待开发，通过借助计算机和互联网建立统一的登记信息分享平台，可实现登记的标准化、规范化、数字化，登记信息，推进统一登记工作的开展。4.4测绘技术标准尚未统一当下社会许多方面都没有构成统一的标准，尤其是测量技术及标准方面，测绘技术标准尚未统一，在这种形势下，不动产统一登记工作推进举步维艰，应尽快出台相应技术规范。5不动产登记制度下房地产行业将来发展的建议5.1合理处置登记信息分享与保卫的关系合法的私人不动产具有一定的隐私性，在不动产等级时应该予以保卫。首先，建立统一的登记信息平台和查询效劳制度。明确登记信息平台建设与互通分享的责任主体与客体范围及要求，实现信息实时分享;同时，加强不动产登记部门之间的横向联络，实现信息互通分享。如此不仅有利于不动产登记资料的依法检索，也有利于机构登记审核工作的高效开展，能够有效地促进不动产统一登记工作的开展。其次，在进行不动产登记时，必需严格限制登记资料查询复制的主体权限。查询、复制不动产登记资料的权利只能权利人、利害关系人依法享有，而且为了保证不动产登记信息不被泄露，相关人员对查询信息有保密义务。5.2完善以土地登记为核心的登记体制当下上的大多数国家都实行的是以土地登记为核心的不动产登记体制，说明该体制是符合天然规律的。我们国家从2015年开始，各级纷纷开始不动产登记职责整合，成立国土资源部不动产登记局，同时地方的不动产登记中心也相继成立，为统一登记工作打下了良好的组织基础。之后各部门之间应协同合作，完成各自权属档案的交接，包含电子档案和纸质档案，保证各部门之前所有的登记产权都不丢失、不遗漏，梳理好各部门产权反复登记和穿插登记的部分，同时以土地登记为核心做好相应的归并。各类产权界址线的整合，也需要以国土部门的地籍信息数据为基础，统一坐标系、比例尺、数据格式，做到产权界址数据的拓扑关系不出错。5.3建立覆盖全国的统一不动产登记信息平台它既是公开查询系统，又是工作平台。利用该信息平台，一是支撑不动产登记业务，确保从技术层面上做到不动产登记工作的科学化、规划化和现代化;二是实现多行业主管部门的业务联动，由于各个部门之间能够互通分享登记信息，支撑行业管理与监管;三是实现与相关部门的信息分享，由于各个部门之间能够互通分享登记信息，为相关部门提供登记信息查询验证等信息分享效劳;四是为社会提供依法查询效劳，以不动产登记信息平台为依托，建立不动产信息查询效劳系统，为权利人、利害关系人及获得权利人同意的单位和个人提供便捷的信息查询和下载效劳。5.4适度淡化产权交易与登记的行政色彩由于我们国家实行的是土地所有制，与土地有关的交易基本上都受控制，在这种情况下，土地市场的活力势必会遭到一定影响。而且我们国家实行的是权利登记制，这对登记部门的工作提出了更高层次的要求，他们必需重视权源的本质性审查，这这类审查工作不仅工作量宏大，而且很容易出现毛病，且一旦出现毛病，就是第一责任人。为了更好的做好行政管理工作，我们国家应积极借鉴美国的先进经历体验和做法，即在不动产交易时由公证机构负责契约签署的有效性，在不动产登记时以公证过的权源作为登记的根据，并引入登记保险制度，由保险公司负责毛病登记的赔偿。6不动产登记制度下房产企业的“突破〞发展策略由于不动产登记属于制度层面的讨论，而各地区的房产政策又各有特点，而且该制度体系下房地产企业也都面临着突破发展的境遇。为此本文无法对不动产登记制度下房产发展策略进行实证研究，但能够从总体上对房地产企业的将来发展提出几点现实性建议：6.1产品突破产品突破，即根据客户需求，为客户将来生活方式设计产品，调整产品结钩，也就是如今说的供应侧构造改革。6.2融资构造突破原来融资以债为主，渠道单一，如今金融创新越来越多，不动产的金融化扑面而来，商业银行、保险、互联网金融、资产证券化、基金都会逐步市场化，多元化、证券化、股权融资使企业调整金融构造，降低资金成本。6.3客户运营突破过去房地产企业都是以土地、产品为主线的，进而获取土地，设计产品，建设房子然后销售。不动产登记制度下，必需真正以客户为核心，运营客户，维护客户，构成客户品牌，让客户感遭到生活方式的改变，而不仅仅是物理的空间，而是一个有创意、有文化、有生活、有教育、有将来的社区。这需要研究客户、引导客户、客户参与，和客户共同打造一个将来形式的生活方式。这也是从增量市场为主转向以存量市场为主的一转折点。7