项目策划报告

区域研 区域概 区域配套情 区域规划前 区域研究总 江夏房地产市场分 以汤逊湖为中心的沿湖片 纸坊城 江夏房地产市场整体特征总 项目研 项目介 项目SWOT分 项目定 形象定 价格定 推广及销售策 推广策 销售策 项目VI展 江夏文化路项目整合推广区域研区域概地理位江夏区位于省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米，区域地理位置优越，地域南接北、居中的地缘优势。地处九省通衢的市南大门，市三环线内，素有“楚天首县”东湖高新技术开发区正在崛起“中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内 【江夏区域范围图另外区域内拥有日益壮大的大学城，重点发展的环保产业和富士康等大型工业园，了强大的价值潜能。纸坊街是江夏区委、区派出机构，是江夏区委、区驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏人口数江夏区总人口67万，其中农业人口46.7万。纸坊街全街总人口１７.５万人，其中非农业人口资源状石湖、爷头湖、上涉湖、团墩湖、汤逊湖、青菱湖等。主要河流有长江、金水河流经西部。水面约占总面积39％。矿产资源方面：矿藏丰富，已探明的矿藏有16品种，尤其是白云石、石英石、石膏、膨润土等，矿体分布广，储量大，品位高，易开采。其中位于纸坊街西侧的八分山，矿体层位为泥盆系统石英砂岩矿体，呈层状，总厚物产方面：物产丰富，是粮、油、果、瓜、茶和畜禽产品生产，优质“界豆“梁湖”牌绿茶和三白区域配套情交通状交通现连接江夏区与城区的线路有5条：由纸坊经鲁巷至武昌火车站的901、903、907三条线路、由纸坊经工业大学至武昌火车站的902路、还有由纸坊至汉口武胜路的905路。纸坊、庙山、藏龙岛已分别通过江夏大地铁二号线地铁二号线延伸至庙山开鲁庙规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊又与主城区连为一体。另外梁子湖大桥也在 纸坊城道阳（）洪山内该区域和市区的无连 纸坊城道阳（）洪山路。一旦连通，纸坊将与洪山连为教全区有中等职业学校7所，在校学生3802人，专任教师214人。普通中学41所,在校学生50432人，专任师2753人。有小学148所，在校学生66983人，专任教师3312人。有18所，在园幼儿5596人，专任教160此外，还有肓聋哑特殊教育学校1在校学生60专任教师19新建扩建中小学校及竣工面积万平方米值得注意的是：在目前的江夏区，有中国地质大学江城学院等17所高等院校在此设立校区或分校。世纪大道卫全区有医疗卫生机构33其中区属医疗卫生机构7区属乡镇街卫生院13分院9厂矿职工医3个。医疗机构中，区人民医院、区中医院为二级甲等医院旅游资源概江夏区有悠久历史和灿烂文化汉有三国时期金口赤矶山古遗址唐有纸坊八分山南麓白云洞宋有湖泗浮山古窑群遗址。明有龙泉山楚昭王墓群和金口槐山留云亭与槐山矶石驳岸。时期有贺胜桥北伐将士纪念亭。现有龙泉风景区、青龙山森林公园、熊廷弼公园、中山舰陈列馆、江夏烈士纪念馆等。区境有文化遗址20余处，历代墓群13处。省级保护单位有楚王墓、湖泗窑址。市级保护单位有槐山矶石驳岸、白云洞、樊哙墓、贺胜桥北伐阵亡将士陵园。餐牛山湖上涉湖鲁湖梁子湖为主的水产品批发市场这些市场带动了本区农村经济持续快速发展。区域规划前工业方区域正以光机电、生物新、建材冶化、、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元企业”工程；正不断强大大南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物、新材料、、文化等产业，形成高度集聚地。未来重点工业项目信息汉阳钢厂已从原先的改为迁至江夏，将变脸为年吞吐500吨钢材的华中最大钢材仓储物流中心。武钢江夏新除具钢铁产品集散功能外，还将生产无缝，与江北协同发展，从而与青山本部形成“三角产业圈。中国南方机车车辆工业长江车辆于2007年11月12日正式在江夏区大桥新区正式运营南车下属的武昌车辆厂和江岸车辆厂，株洲车辆厂，铜陵车辆厂，常州戚墅堰机车厂（货车部分）整合而成长江车辆，成为国内最大的铁路货车出口产品制造商、亚洲最大武重新厂于2007年11月30在江夏区佛祖岭奠基，据了解，武重新厂建设及搬迁工作计划投资20亿元，将在两年内完成。新厂建成后2市最大的深水重件码头将落户江夏金口，据了解，金口港位于江夏区金口街，使用岸线长560米，有4个货运泊位和20多个临时建材料泊位，最大靠泊能力2000至3000吨，年通过能力35万吨，主要货品为黄砂、钢材、粮食、化肥等日用工业品。该码头的兴建一方面服务于南车的建设，同时将极大促进区域经济的发展。服务业方郑店物业园规划建设；围绕“一舰二湖三山，积极推进青龙山、八分山旅游项目和中山舰旅游区、龙泉未来重点服务业项目信息华侨城酒店管理公司与江夏区房地产开发总公司签署五星级酒店管理合作协议。据华侨城透露，的酒店管理合作仅这个占地512亩度假项目的前奏，之后华侨城酒店将在中南地区首次注入大酒店概念，这意味着，继东部华侨城之后，华侨城将在复制第二个酒店+地产+游的组团式项目。开发项目位于江夏区纸坊以东4公里，北接汤逊湖，南临梁子湖，占地近512。项目以五星级豪华度假会务酒店为中心，辅以精品酒店、高尚温泉水疗和超大生态景区，初步估算总投资约50亿元左右。据透露，精品酒店将于2009年开业，五星基础设施建设方

江夏区重点园区及产业区位未来的江夏区把城镇建设作为经济强区发展的重要载体，重点规划建设好交通、供电、供水、通信等基础店、五里界的连接，拓展江夏未来新区的空间。形成“六纵六横”的交通道路网络，沟通南北城乡对接，促区域协调发展社会事业加速推进城乡基础设施重点工程建设，突出抓好农村家园建设和安置工作。实施新型农村合作医疗制度，优化和提升城乡整体功能全面主义新农村力争经过2-3年的努力把江夏建设成为适宜投资创业和居住生活的新城区。区域研究总独特优越的地理独特优越的地理便捷的交通条城市圈之间的轨道交城市圈层的联系；拥有与谷，远远市其他 捷联系，也为其作为“城市幅中心”的发展趋势铺垫了充足的基础。江夏无庸质疑的是一 价值的黄金宝地江夏房地产市场分目前的江夏区房地产开发主要集中在纸坊、庙山经济开发区与藏龙岛科技园，按地理区位来讲，主要为两大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖区域，二是纸坊城区。以汤逊湖为中心的沿湖片片区介绍汤逊湖湖面总面积36.6平方公里，流域面积461平方公里，山水大部分保持自然生态，环境幽雅。在市城市总体规划中从梁子湖-龙泉山-藏龙岛-汤逊湖依照城市东南向楔型生态走廊(夏季主导风向为东南向)伴随着中国光谷中国药谷等科技产业的蓬勃发展和高校的逐步迁入以及新校区的建设汤逊湖地区逐渐成为科技、教育、人势区域，其价值的成长空间是无可限量的。万豪·万豪·美加汤逊湖片区实景图(含主要在售楼盘分布片区房地产发展概早期开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合主要以别墅项目的开发为主如玉龙岛花园银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套较低的价格来吸引客户同时以水蓝郡湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为别墅板块的重要组成部分。2005年后则增加了普品住宅的建筑形态的开发。推出了阳光海岸、梅南山居碧湖阁、宜家汤臣多洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反目前则显示出极强的上升趋势，日渐成为江南版图上的高端别墅区。主要原因来自于光谷投入30亿元重点启动光谷大道等10大基本建设项目，，富士康等国际大企业的入驻，作为市新财智人群的重要地宜家.汤臣三期美院COAS保利十二橡树庄园等中高端别墅项目开始高调入市，区域市场日渐火爆。主要在售楼（万平方米（元/㎡美加·逸境宜家·美院9区域特征分项目类型上纯别墅并不多，混合型的项目比较多，多为联排、双拼，叠加等产品目前别墅单位价格基本能达到10000经过近几年的培育已经逐渐成熟他类型产品价格也多突4000平方米。多以汤逊湖的景观资源为主要卖点，教育资源作为补充配套相对滞后，已销售产品的空置率较高，特别是别墅类产品，很多都作为出租屋面向周边的学生市场纸坊城片区介绍富丽豪廷富丽豪廷富丽百花园纸坊城区实景图(含主要在售楼盘片区房地产发展概纸坊片区的房地产发展相对汤逊湖片区要迟缓许多，直至2005左右该区域的房地产才逐步形成市场，主要以富丽园地产所开发的富丽花园等项目为代表，也基本以多层纯住宅小区为主，主要是面向纸坊城区的、回乡置业者、部分光谷科技园的职工等。自06年至07年，则由于光谷大道等10大基本建设项目的建设，大量国际型大企业的入驻对刺激了整个江夏楼市，住宅开始出现。在售楼盘一览项世纪·悦雅理想时盛世名世纪花富丽豪富丽·百花奥兰城明花方626_小2008.52008.11项世纪·悦雅理想时盛世名世纪花富丽豪富丽·百花奥兰城明花00001.2——71-47-90-90-89-91-58-无中廊院纸坊典型项目分（1）富丽豪廷位于江夏大道与世纪大道交汇处，新世纪广场、江夏一中、政务商务一条街，由市富丽园房地产开发开发；小区实配置电视、红外线、电子巡更、背景音乐、停车出入系统，在江夏区属于领先；总建28层，属于江夏区第一的酒店式公寓，共建7万方，住宅5万方，商铺2万方，住宅面积从50平方米到150平方米不等，户型从一房至四房都有；主力户型2房面积在73-106平方米，所占比例50%左右，1房比例近30%；销售情况07年12月2日推出179套房源，由于价格高，目前销售并不理想，面积范围在73-140㎡之间，3860元/㎡，均价496850目前可以打九折，日均上客约4~5批，现阶段开展报宣传工作（金报、长江商报、、车身、车载滚屏（2）理想时代位于江夏大道旁电信大楼对面的，由市江夏区房地产综合开发总公司和康丽置业联合开发，占地面积2700～280032004（3）世纪花园基本情况位于世纪大道与古驿道交汇处，由市江夏区宏远房地产开发开发，总用地面积24405.3M²，建筑面积60000平方米；54479-132898128-132销售情况08114034602900330010（4）富丽百花园销售情况84-9055%，128-131现行价格：305034001（97（5）嘉和盛世名门20085主要是由6+1多层、11+1小、15+1小、18+1组建，共计房源256套，主要特色是温馨居家房型，主要面积为预计5月下旬开盘，即将推出1号楼、3号楼、5号楼，销售预估不低于3500元/平方米（6）悦雅基本情况330023，4区域在售楼盘的物业形态以多层和小为主，住宅开始出江夏区消费力有限，2目前市场的普遍问题是客户来访量很少，各项目基本处于没有客户状态该区域楼盘的，明显低于市中心的房价。本区域低廉的价格，吸引了一定数量的市内消费者在此购房区域特征分纸坊片区普通住宅的销售均价在3200元/㎡左右，除富丽豪廷因自身项目品质价格较高外，其余项目的市容积率都比较低多为多层住宅产品兼有少量的住宅但新开发项目以小居多未纸坊片区的市场供应将趋向于、小与多层共存的产品格局。项目体量规模不大，多数项目的总建面均在10万方以下，在售项目中小区物业标准普遍较低多层为0.6元/㎡—0.8元/㎡之间则为1元㎡—1.2元，㎡之间，但对物业管理的概念还比较淡薄这与本地开发商比较熟悉本地市场，具有一定的政策优势有关。江夏房地产市场整体特征总汤逊汤逊湖高档住宅区房、TOWNHOUSE汤逊，其他中心城区高端产品需纸坊城区普通住宅区以多层、小、等中产品汤逊汤逊湖高档住宅区房、TOWNHOUSE汤逊，其他中心城区高端产品需纸坊城区普通住宅区以多层、小、等中产品片区整体房地产市场特征区域整体产品类型丰富。以汤逊湖为中心的片区，别墅、多层洋房是主要产品类型，纸坊城区则以多层、小普通住宅为主要产品类型。区域整体上涨明显，在市其他远城区中，仅次于东西湖和黄陂推广上注重对洪山、光谷区域客户的把握，多数项目在光谷鲁巷广场、洪山街道口区域设有展销点小房现象较为严重，主要集中在纸坊城区，以较为低廉的价格吸引了众多区域内置业者 项目研项目介地理位古世纪大路立交桥北华江道古世纪大路立交桥北华江道与武昌街道口商圈仅15分钟车程北临立交桥路 本材花园宿舍，西面为宿舍。项目地处新城中技术经济指总建面：11916㎡，其业1208㎡。总户数：120套产品结ABC101-50-——项目SWOT分优势123、地块临主干道，距离中心20余分种车程，道路交通相对便利，与市中心有系统456、项目周边拥有比较完善的生活配套，将发展成为市居住新城区7、汤逊湖大桥的建成、光明大道通车会极大缩短城区与片区的距离，会吸引的武昌居民前来。24、小区为小建筑，建筑成本较高机会12、片区板块的升级与的城市扩张发展的现状345：123、国家宏观政策总体继续呈抑制态势,市场宏观环境前景不通过以上可知项目发展的条件如下：为消费者印象的偏好略化劣势：满足城市规划建设要求，合理规划产品，提高产品品把握机会：适时整合提升项目周边的整体形监测：密切留意竞争楼盘的行动，及时出台对项目突围策略初步思概念拉动整体产品策自身品质着手，如高智能化安防系统、中空玻璃、新颖漂亮的建筑外观、入户花园、分户供暖、顶层夹层、高品质物业管理服务进可攻，退可守的户型策对区域楼盘的结果进行分析，得知中小户型很受消费者青睐，小户型在的需求大于供给。项目位于文化路段，生活购物方便，户型、低首付、低总价可成为的诱因。形象拉动实际的客户策客户，应为江夏素质人群，为他们度身打造，但不排除实际的需求客的诉求，甚至可以用“诉求形象目标客户，来拉往该生活的面看，阳光大道、江夏大道、武昌大道、光明大道（在建中）线路密织路网，即畅达市中心，享受四面畅达的便捷生活，升值前项目定形象定案名建主推案名：光明壹项目紧临文化路，与正在修建的连接江夏与武昌街道口商圈的光明大道直线相接。案名取光明二有美满之意。表示住宅品质第一；居住在项目中的业主是一流，等等。“光明壹号读起来琅琅上口不仅与项目贴切而且意义丰富代表一种充满希望的生活和居住者的尊贵。辅助案名：锦和·晶舍锦和·丽晶阁锦和·金色年华项目形象定中轴线上·随变人生“随变则强调生活的方便与临静，你想融入大都市繁华之中，15分钟车程即可到达；想体验郊外秀水户型和小复式楼占有较大比例，而这类产品的目标客户群以青年人群为主，年青人思想前卫，追求新鲜事物，主推语新 区·地产原始江夏·质感建体现闲精装小户，即买即空中复式，小资生活目标客户定目前周边客户概客户定位原特点：对本区域价值认同，有既定的支付。、目标客户群体区域划、客户群：客户群：江夏区纸坊客户，重点游离客户群为主，以自住或投资为目的偶得客户群：东湖高新客户及周边县市户江夏事业单位职工、：机关的中高端中心（特别是武昌区域）外来：省内来江夏投资置业。“价比，以及光明大道通车之后江下与武昌中心商圈的大大拉近，本项目对市区客户将产生较大的。价格定4200，93800世纪花园多层价格3200元/平方米 3600元/平方米3500，973400奥兰廷成交均价2950元/平方米3400取低开高走的价格策略，预计入市价格3300元/平方米左右，在合适的时机将剩余房源调高至3600元/平方米。本项目距入市还推广及销售策推广策推广思总体原则：以最少的花费，达到最佳的效蓄势 开盘及强销 持续 清盘时推广目推广力

08.11- 09.1— 09.3— 宣派发、公宣派发、公派费用比心，对外宣传的卖点包括：灵动户型：精装小户，总价低交房即可入住，解决装修烦恼。小复式楼，生活的层次感推广网候车江夏区北华街、兴新街候车流动外展街道口、鲁巷各设一宣张派项目尾盘阶段，请学生在武昌街道口及光谷发销售策销售周期及客户积累目本案执行的工作围绕吸引、稳定、去化客户而展开；分推广、销售两条线并行。整体上势必做到把握市场时机，有节奏地推动销售的进程。根据市正常的认筹率（20％、解筹率（60％）情况，反推项目入市销售前的解筹整个销售周期控制在6个月。首次开盘根据积累客户情况进行，如果客户积累达到预期的60