河南商专资产评估课件

河南商专资产评估课件41、俯仰终宇宙，不乐复何如。42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。44、欲言无予和，挥杯劝孤影。45、盛年不重来，一日难再晨。及时当勉励，岁月不待人。河南商专资产评估课件河南商专资产评估课件41、俯仰终宇宙，不乐复何如。42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。44、欲言无予和，挥杯劝孤影。45、盛年不重来，一日难再晨。及时当勉励，岁月不待人。资产评估学

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前言一、本课程的地位和性质随着社会主义市场经济的不断发展，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出，逐渐发展成为公正性的社会中介服务行业。而资产评估的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，也是经济类专业的学生所需掌握的基本知识。因此，资产评估学是适应社会经济和资产评估行业发展需要而产生的一门新兴学科，是我国近年来高等院校新开设的一门课程。情境其实是在创造学习气氛和文化环境以及一些活动的前提下，让学生进行情感体验进而形成动机。如果学生从“景”转入“境”，就可以说其已经融入学习情境。换句话说，学习情境不仅指学生必须要知道的知识、需要处理的问题和已经得到解决的问题，而且还指其情感体验以及主要动机。在化学教学过程中设计情境，不仅有利于学生学习热情以及道德情感的提升，而且有利于良好师生关系的形成。一、情境的创设要以学生的生活背景为依据与日常饮食密切相关的化学知识情境创设。饮食能为人体提供足够的营养物质，以促进生命活动的正常开展。食品中往往具有各种营养物质，比如：维生素，脂肪，糖类，蛋白质以及矿物质等。这些营养物质会由于储存以及加工而出现各种形式的化学变化。而化学情境创设都可以从这些变化中取材。比如：为何面粉在加热后会有小孔存在？为何保鲜膜不以聚氯乙烯为主要材料？碳酸饮料在打开后为何会出现气体？等等，这样的问题不胜枚举。与生活用品有关的化学知识情境创设。比如：哪些物质的主要组成部分是碳酸钙？虽然珊瑚以及珍珠中都包含着碳酸钙，但是为何其形态却存在着很大的区别？怎样判断物质中包含的碳酸钙含量呢？通过该种创设方式一定会提升学生对学习的热情，促使其在回家后积极找出有关物品开展化学实验。从实际生活中取材对化学实验进行创设的例子非常多，化学教师如果在平时多留意周围的环境，就会发现情境创设的素材是非常丰富的。二、通过传说故事进行情境的创设在课堂教学中引进一些和学习内容密切相关的传说故事进行情境的创设，不仅能激发学生学习的兴趣，加强其对知识的渴望，而且有利于开发其思维，进而促使其自主思考以及积极探究，将全部的精力放在学习上。比如关于“二氧化碳的性质”一课的学习中，可以引进传说故事如“死狗洞之谜”等进行情境的创设，可以在课堂上将死狗洞故事的动画展示给学生：意大利境内有一座山，被称为那不勒斯山谷，这是座神奇的山，狗一旦走进山洞就会莫名其妙死亡，可是人却毫发无损。因此一直以来人们都疑惑不解，觉得洞中肯定有“屠狗妖”，最终还是科学家找到了答案。看完动画后，学生很投入，但更多的是迷惑。在这个时候教师就可以提问：洞里究竟是何种物质引起狗死亡？接着让学生以小组为单位进行交流，最后给出答案：洞中也许有大量的二氧化碳。教师接着再提出问题：人与狗是一起入洞的，可是人却毫发无损而狗却突然死亡？学生回答：二氧化碳与空气相比，前者的密度更大，而人的位置比狗高。以上通过传说故事，进行了一个良好的自由探究情境的创设，极大提升了学生的学习热情，通过教师的引导，学生将死狗洞故事和“二氧化碳密度大”这一化学知识结合起来，既找到了谜语的答案，有效消化了新知识。三、采取有趣的化学现象以及实验的方式进行情境的创设初中生的年龄及其所具有的心理状态决定其好奇心较强。采取趣味实验的方式创设情景能增强其好奇心，并培养他们分析问题以及观察问题的能力，提高创造力，进而激发其对化学学习的热情，形成积极自主的学习态度。比如：关于CO2和NaOH以及Ca(OH)2进行化学反应一课的学习，能采取这样的方式创设实验情景。首先准备四个一样的容器，即甲乙丙丁，容器中不能放任何物质，在甲乙丙中装满CO2，接着在甲容器中加入蒸馏水，在乙丙容器中各加入饱和的NaOH以及Ca(OH)2溶液，要注意量必须相等，然后盖好瓶盖并摇晃以便于观察。接着在丁容器中加入与上面一样的热水，先摇晃后再盖好瓶盖，以观察变化。通过上面的实验可以得出：第一，乙丁体积变化较大，而丙甲体积变化较小；第二，丁体积变小需要的时间最长，其次是丙，再次是乙，甲在这方面不显著；第三，只有乙瓶子出现了污浊情况；第四，只有丁未进行化学反应。通过对四个容器的观察可以进行情景问题的创设：第一，丁体积变小的原因与乙丙有何本质区别？第二，我们在对CO2进行检验的过程中为何选择了石灰水，为何NaOH溶液是吸收CO2的最佳选择？第三，乙体积缩小与丙体积变小之间存在区别的原因何在？经过这种创设化学实验问题情境的方式，有利于激发学生对化学学习的热情，进而培养学生学习化学知识并运用化学原理的能力。四、结语简而言之，教学有一定的方法可循，可是教学方式并不是一成不变的，适合学生的教学方法才是最好的教学方法，化学新课程教学对化学教学提出了新的要求，既要进行教学情境创设，要求其尽可能生动形象，还要求不断优化以及整合，以实现化学教学效果的最优。随着新课程改革的不断推进与深入，高中数学教学在教学方法等方面取得了长足的发展。情感态度价值观，知识技能过程方法，教学目标与三位一体的课程在高中数学教学中的确立，有利于充分调动学生的积极性。但是，在看到发展的同时，我们不能否认和忽视新课改大背景下，由于传统教学观念根深蒂固的影响，在高中数学教学过程中仍然存在的问题。这些问题已经成为高中数学教学发展过程中的绊脚石，不利于新课程改革的全面推进。一、面对新课程高中数学教学存在的弊端高中教学的改革对教师产生了很大影响，教师不明白为什么好好的教材要进行改革。对于一些优秀教师，其教学成果丰硕。面对我国的应试教育，面对教师、家长以及学生都还在以分数来衡量学生整体成绩的时候，来衡量教学水平的现状，提出了新课程的改革。其实，新课程改革的提出是为了我国教育更加久远的发展，是从近年来无数的研究和探索中摸索出来的，是从我国近年来教育的现实问题反思中得来的，是在与世界各国的比较中提出来的，是为了我国今后的繁荣富强而改变的，其核心就是为了我国民族的振兴。从我国基础教育的实践来说，和世界各国的教育进行了比较，在进行教育教学的时候，对于学生的培养还存在很多的问题和弊端，尤其是在培养学生的动手能力、实践能力、主动性等方面显得不足。很多教师把高中教育的改革误认为是要改变应试教育的弊端，从而减轻学生的课业负担，减轻教师的劳动强度。现代基础教育课程的改革不是说不考虑学生的学习成绩，减轻学生学习的压力，减轻学生学习的负担。其学习成绩仍然是非常重要的，是教学成果的一种表现方式，尽管新课程教学要求教学的评价要从多元化着手，新课程的教学改革要求教师要对教学方式予以改革，即便是原来优秀的教师在新课程教学中仍然需要进行变革，改变其教学模式以及教学效果，尤其要增强学生主动性、创新能力以及实践能力。二、当前新课改下高中数学教学1.改变教学模式，充分发挥学生的主体性新课程标准要求在教学过程中重视学生的主体地位，充分发挥学生的学习积极性，提高教学效果和学习能力。因此，老师在实际教学过程中，要改变传统的填鸭式教学模式，在课堂上老师不能成为课堂的领导，不能老师一言堂，而是要采取措施，调动学生的积极性，自觉主动地参与到课堂中来，充分发挥学生课堂主体的作用，这样才能提高教学质量。比如，老师在讲解相关数学知识点时，老师可以利用探究性学习这一板块，和学生一起探究相关问题的解决方法，让学生分组合作，然后再请同学讲讲自己那一组得出的相关结论，解决方案以及在探究过程中碰到的问题。这种讨论式教学，有利于学生积极思考，活跃课堂氛围，激发学生的学习积极性，自觉参与到课堂中来，同时，也能培养学生发现问题和解决问题的能力，培养学生的数学思维和合作学习能力，从而促进学生各方面素质的提高。2.改变观点，与时俱进数学教师要真正了解课改本质，从而能够把握好教学策略，将课改落实.在进行教学的时候，要能够跟上时代发展的步伐，与时俱进，落实新课改.而且教师还需要不断完善自己，不要认为自己已经掌握了数学的全部内容，要不断学习，不断提高，改善教学策略和教学方法，促进教学质量的提升.教师还注意到学科之间的交叉联系，利用不同的知识完善数学知识.当然，因材施教是教学的重点方面.不同的学生存在个体差异，对于学习知识的能力和方式也各不相同，教师要分析其个性，掌握其共性，合理教学，提高教学效率.例如在进行“椭圆的定义”教学时，教师可以试着改变原来的教学模式，采取新的教学模式进行.教师可以以实例引出教学内容，如卫星轨道、行星绕太阳运行的轨道等，引导学生想象，从而利于对定义的理解.3.提高教师的专业素质新课改对教师的教学水平要求比较高，因此，高中的教师应当进一步提高自己的教学水平。（1）学校要组织广大的教师进行专项培训，以进一步提高教师的专业素质；（2）高中教师要相互加强交流和学习，以不断丰富自己的教学经验；（3）聘请名校名师来学校上公开课，或者组织教师去名校听取名师讲课，学习他们的教学模式和方法，提高自己的水平。4.鼓励合作学习，培养学生解决问题的能力学生独立思考能力、解决问题的能力以及创新思维能力的提高都有赖于合作学习活动的开展。在课堂教学中，存在的诸多疑难问题使合作学习变得愈加重要。教师可以在每节课前对学生提出预习所讲内容的要求，并鼓励学生将预习过程中碰到的不懂的地方做个记号或记录在自己笔记本中比较显眼的地方。如果学生在课前预习的问题在课堂中没有得到解决，就将其放在课后解决，如果有仅凭学生一个人不能解决的问题，就通过学习小组共同商讨解决问题，如果经小组讨论依然无法使问题得到解决，就要向教师寻求帮助，探寻问题的最终答案。如果学生没有问题要解决，要鼓励学生主动寻找问题，使学生与同桌或周围的学生共同解决问题，让学生从中体会解决问题过程的趣味性以及问题解决后的成就感。不过教师最好鼓励学生能够独立解决遇到的难题，或是合作探讨，这样可以减少学生对教师的依赖，培养学生独立思考的能力。当然，实在不能解决的难题，教师要给予一定的帮助。在新课改之下，高中数学教师要针对存在的各种问题，不断地提高自己的教学水平，以学生为主体，探究新的教学模式和方法，并注重培养学生的创新思维，提高高中数学教学的效果。河南商专资产评估课件41、俯仰终宇宙，不乐复何如。河南商专资1资产评估学

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高丽河南商专资产评估课件河南商专资产评估课件河南商专资产评估课件河南商专资产评估课件第一章资产评估的基本概念目的：弄清资产评估的概念及主要要素；资产评估的功能和特点；资产评估的目的；资产评估的主客体。第一章资产评估的基本概念目的：第一节资产评估与市场经济第二节资产评估的特点第三节资产评估的目的第四节资产评估的主体与客体第五节资产评估的工作原则第一节资产评估与市场经济第一节资产评估与市场经济一、资产评估的含义资产评估是评估机构根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价值进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。六大要素：评估目的、评估对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。第一节资产评估与市场经济一、资产评估的含义准则中：资产评估是由专门机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准测，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。准则中：十大要素：（一）评估主体（二）评估客体（三）资产评估的依据（四）资产评估的目的（五）资产评估的原则（六）资产评估的程序（七）资产评估的价值类型（八）资产评估的方法（九）资产评估的假设（十）资产评估基准日十大要素：二、资产评估在市场经济中的功能1、为资产业务提供价值尺度；2、界定和维护各产权主体的合法权益；3、优化资源配置；4、促进企业账实相符、足额补偿和资产完整；5、在促进对外开放的同时，维护国家权益；6、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。二、资产评估在市场经济中的功能第二节资产评估的特点

一、现实性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。具体表现在：1、以实际状况为依据；2、以现实状况反映未来；3、强调客观存在。第二节资产评估的特点一、现实性二、市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告，要求：1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验三、预测性以资产未来时空的潜能说明现实。二、市场性四、公正性评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。五、咨询性评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。四、公正性第三节资产评估的目的资产评估目的即为什么要进行资产评估。资产评估的一般目的是为资产交易当事人双方提供拟交易资产的市场公允价值。资产评估的特定目的是通过评估活动满足不同经济业务的要求，由于经济业务不同，对评估结果的要求不同，又分狭义和广义：狭义：产权变动、资产流动时的评估广义：各种目的第三节资产评估的目的资产评估目的即为什么要进行资产评估一、以资产交易为目的的评估以资产交易为目的的评估是指为资产（包括单项与整体）的所有权或控制权在市场进行交易时所需的资产评估。具体包括：（一）单项资产交易可确指的资产（二）企业产权变动包括所有权、经营权、使用权、占有权等（三）房地产交易一、以资产交易为目的的评估二、融通资金（一）抵押贷款（二）发行债券（三）融资租赁三、资产保全四、资产清算五、咨询服务六、税收七、国家征用土地和房产二、融通资金第四节资产评估的主体和客体

一、资产评估的主体——指由谁来进行资产评估包括：1、评估机构（法人）

2、专业评估人员（自然人）由于我国行政管理体制上对资产评估有多头领导，形成了三大专业评估体系。第四节资产评估的主体和客体一、资产评估的主体——指二、资产评估的客体——指资产评估的对象（一）资产的含义二、资产评估的客体——指资产评估的对象综述：资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。

综述：资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近资产的基本特征

作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的资源。（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。——强调资源为经济资源。（3）资产是一种能以货币计量的资源。资产的基本特征（二）资产的分类（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。（二）资产的分类（2）按资产是否具有综合获得能力分类，可以分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指一组单项资产组成的具有整体获利的资产综合体。（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能独立存在的资产。不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。

（2）按资产是否具有综合获得能力分类，可以分为单项资产和整体（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。经营性资产，是指处于生产经营过程中的资产，如企业经营中的机器设备、厂房、交通工具。非经营性资产是指处于生产经营过程中以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。（5）按企业会计制度及其交税的流动性分类，可分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非

资产评估学中将被评估资产一般分为以下几类：资产评估学中将被评估资产一般分为以下几类：第五节资产评估的工作原则一、独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。（1）评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，在利益及利害关系上与资产业务当事人没有任何关系。（2）评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图以及压力的影响，进行独立、公正的评估。第五节资产评估的工作原则一、独立性原则二、客观公正性原则客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础。以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果。二、客观公正性原则三、科学性原则科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。四、专业性原则要求评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。三、科学性原则第二章资产定价的基本原理目的：弄清资产的评估标准及价值类型；资产评估的假设。第二章资产定价的基本原理目的：第一节资产价值形成理论第二节资产的价值类型第三节资产评估标准第四节资产评估的假设第五节资产定价原则第一节资产价值形成理论第一节

资产价值形成理论一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值理论李嘉图为代表的古典学派——价值来自于生产过程，是由生产创造的。该理论是成本法的理论基础。第一节资产价值形成理论一、卖方市场时期的价值观：生产费用二、买方市场时期的价值观：效用价值观杰文斯（英国）为代表的边际效用学派——商品的价值是人对商品效用的主观心理评价。效用愈大，价值愈大。效用通常是指资产为其拥有者带来的收益，因此该理论是收益法的理论基础。三、供求决定价值论：均衡价值观马歇尔为代表的新古典经济学派——在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。供求决定价值论是市场法的理论基础。二、买方市场时期的价值观：效用价值观第二节

资产的价值类型一、对资产价值的理解（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念资产评估中的价值不同于马克思探讨的“价值”。区别：资产评估中的价值是一个估计值，根据特定的目的和方法来决定；同时它还包括非劳动创造的价值。联系：资产评估中的价值如果用成本法评估，则是以马克思的“价值”为基础。马克思探讨的“价值”——价值产生的源泉。资产评估中的价值——类似于资产的价格，是一个评估值。第二节资产的价值类型一、对资产价值的理解（二）价值与价格、成本价值——是一个交换价值的范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系，不是一个静态的、性质不变的概念。价格——为取得一项资产所花费的实际货币量。成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值。价格和成本是一个历史数据或事实，但资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。二者均不一定与价值相等。（二）价值与价格、成本二、资产评估中常见的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。主要有以下几种：二、资产评估中常见的价值类型（一）公允市场价值资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公开市场：买卖双方地位平等、有充足的时间收集信息、有理智的经济人、自愿成交、买卖双方均是正常交易的当事人。（二）投资价值指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价=公允市价+“价值创造”的一部分（一）公允市场价值（三）账面价值指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：1、财务报告中的资产是以历史成本计价的2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。（三）账面价值（四）内在价值指资产预期创造的未来现金流的现值。内在价值与市场价值：对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允市场=内在市场内在价值与账面价值：内在价值——资产的获利能力账面价值——资产的创建成本内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。（四）内在价值（五）重置价值指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。一般在非市场和有限市场条件下运用。（六）清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。分强制清算与有序清算与公允市场的区别：1、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价。（五）重置价值第三节

资产评估标准一、资产评估标准的实质与意义为不同的资产业务提供适用的价格标准。特定业务决定估价标准，但并非唯一依据。还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。第三节资产评估标准一、资产评估标准的实质与意义二、资产评估标准市场价值与非市场价值。（一）市场价值1、定义根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。2、适用对象从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务。从评估对象看：被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一般应具有独立功能，可单独交易，并且有一定的通用性。评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成本法。二、资产评估标准（二）非市场价值1、定义凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值，时一系列价值类型的总称。例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。2、适用对象：需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：从资源业务看：属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）从评估对象看：有限市场资产、无法单独在公开市场出售。（二）非市场价值（三）划分标准1、资产评估时所依据的市场条件是否是公开市场。2、资产评估时所依据的被评估资产的使用状态是否是最佳使用。3、评估时所使用的信息资料和相关参数的来源是否是公开市场数据。（三）划分标准三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系1、公开市场价值=>市场价值2、投资价值=>非市场价值投资方：投资价值>公允价值出售方：投资价值<公允价值双方作价基础：公允市价3、内在价值对于可在公开市场出售的资产而言：内在价值=>市场价值不具有在公开市场出售条件的资产：内在价值=>非市场价值三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系4、重置价值（为公允市价设置了上限）与内在价值相一致=>市场价值与内在价值不一致=>非市场价值5、清算价值6、在用价值=>非市场价值7、账面价值4、重置价值（为公允市价设置了上限）第四节

资产评估的假设一、继续使用假设持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。假设可以按交易现有用途继续使用。第四节资产评估的假设一、继续使用假设二、公开市场假设公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。假设这个市场是一个公开公正的市场，即不存在关联和强制。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。二、公开市场假设三、清偿假设清算假设是对资产拟进入市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被追出售或快速变现条件的假定说明。清算评估的价格要比公开市场的估价低。三、清偿假设第五节

资产定价原则一、预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。

二、替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。第五节资产定价原则一、预期收益原则三、最佳效用原则从出让方角度考虑，可促进资源有效配置。

四、贡献原则可看作是预期收益原则的一种具体化原则。也就是说资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。三、最佳效用原则第三章资产评估的基本方法目的：理解掌握成本法、收益法、市场比较法等三种资产评估方法的基本原理和指标的计算。第三章资产评估的基本方法目的：第一节成本法第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第一节成本法第一节

成本法一、成本法的基本原理理论基础——生产费用价值论成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。评估思路——重置成本－各种贬值损耗注意问题——历史资料的真实性、成本耗费是必要的第一节成本法一、成本法的基本原理二、成本法的基本计算公式及各项指标的计算成本法的基本公式为：资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值或：资产评估价值＝资产的重置成本×综合成新率在这个公式中资产的重置成本是全新状态，资产的实体贬值，就是越用越旧，被估资产不是全新的，和新的资产比有磨损、损耗；资产功能贬值，指由于技术进步导致在重置成本状态的新资产的技术含量更高、科技含量更大、功能更先进，和重置成本的新功能资产相比旧资产技术比较落后，相对新资产而言由于技术进步，存在旧资产技术性功能贬值；经济贬值由于企业外部因素，和企业资产本身没有关系，但影响到资产价值，使得资产价值发生损失。二、成本法的基本计算公式及各项指标的计算（一）重置成本及其计量简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。即新消耗、现价格。要考虑到技术进步的影响。在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置成本资料，就选择更新重置成本计算。如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算重置成本。（一）重置成本及其计量重置成本的估算方法：1、重置核算法——复原重置成本和更新重置成本该方法在理论上是最贴近重置成本的估算的方法，但局限性较大。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其计算公式：重置成本＝直接成本＋间接成本购买型：现行购买价格＋运杂费＋安装调试费＋其他必要费用自建型：料、工、费＋必要的资金成本＋开发者合理的收益重置成本的估算方法：例：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）其中：买价50000元运杂费1000元安装费用800元其中：原材料300元人工500元间接成本（安装成本）400元重置成本合计52200元。例：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费10002、功能系数法——一般为更新重置成本（1）生产能力比例法被评估资产重置成本＝（被评估资产年产量)/（参照物年产量）×参照物重置成本（2）规模经济效益指数法被评估资产重置成本＝参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产的产量）x公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4－1.2之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。2、功能系数法——一般为更新重置成本3、物价指数法重置成本＝资产的账面原值×价格指数或，重置成本＝资产的账面原值×（1+价格变动指数）注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：（评估基准日价格指数/资产购建时的价格指数）×100％环比价格变动指数可考虑按以下式求得：x=（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100％式中，x为环比价格指数；an为第n年环比价格变动指数。n=1，2，3……n。3、物价指数法例：某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则：被估资产重置成本＝50000×（160％/95％）×100％＝84210（元）又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比分别为1993年为11.7％，1994年为17％，1995年为30.5％，1996年为6.9％，1997年为4.8%，则有：被估资产重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％＝200000×191％＝382000（元）例：某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时注意：价格指数法和重置核算法的区别：（1）价格指数法估算的是重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数的选择较重要。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。因此选择价格指数时，最好用同类价格指数。注意：价格指数法和重置核算法的区别：4、统计分析法为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。4、统计分析法（二）资产的实体性贬值及其计量实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置成本1、观察法（又称成新率法）即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）式中，实体性成新率＝1－实体性贬值率（二）资产的实体性贬值及其计量2、使用年限法资产实体性贬值＝（重置成本－预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限资产实体性贬值率＝实际已使用年限÷总使用年限总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率2、使用年限法（三）资产的功能性贬值及其计量资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。功能贬值分为：功能贬值1和功能贬值2。功能贬值1又叫超额投资成本：是指复原重置成本和更新重置成本两者的差额。重置成本如果用的是更新重置成本，就意味着已经把贬值去掉；如果重置成本用的是复原重置成本，没有用更新重置成本，那么复原重置成本是用旧的技术来计算的，它与更新重置成本相比，技术上比较落后。更新重置成本采用新的技术、新的设计、新的工艺按现在的价格来计算的。两者的差为超额投资成本。（三）资产的功能性贬值及其计量功能贬值2又叫超额营运成本：是指重置成本是用新的技术所武装的资产，而被估资产是用旧的技术武装的资产，两者投入营运之后，由于新的资产消耗较低，旧资产消耗的成本高，两者经营同一段时间，生产同样的东西，消耗是不一样的，即营运成本不同，那么二者成本的差额就是超额营运成本。超额营运成本的计算，通常情况操作步骤如下：（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本。（3）估计被评估资产的剩余寿命。（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值额=∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）在计算时要注意货币时间价值。功能贬值2又叫超额营运成本：是指重置成本是用新的技术所武装的（四）资产的经济性贬值及其计量资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。表现形式:①资产利用率下降

②资产年收益额减少（四）资产的经济性贬值及其计量1、间接计算法经济性贬值率＝[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100％式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6－0.7之间。经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，按确定的经济性贬值率估测。1、间接计算法2、直接计算法直接计算法，就是直接测贬值额。例如：某一生产线，年产10万台彩电。若每台彩电的市场售价应该是2000元，现在由于市场竞争激烈，要想还卖2000元一台，只能生产8万台，也就减少2万台，那么可以算贬值率。但是也可以直接测贬值额。如果还是生产10万台产品，每台价格不到2000元，必须降价，若每件降价200元，生产十万件，成本不变。这样每卖一台损失200元的利润。仿照功能贬值的方法，可计算出贬值额。在实际评估工作中也有经济性溢价的情况，即当评估对象及其产品有良好的市场及市场前景，或有重大政策利好，评估对象就可能存在着经济性溢价。2、直接计算法三、重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。三、重置成本法的评价第二节

收益法一、收益法的基本原理理论基础——效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。评估思路——预期收益折现前提条件——1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测第二节收益法一、收益法的基本原理二、收益法的基本计算公式（一）未来收益有限期1、每期收益不等额2、每期收益等额即：

二、收益法的基本计算公式（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（年金化法）当n趋于无穷，有

（二）未来收益无限期其中A可以通过两种方法估算：（1）通过预测资产未来若干年收益倒求A（2）计算过去5年收益的加权平均数2、分段法3、增长率法其中A可以通过两种方法估算：三、收益法各指标的确定（一）预期收益额（1）这里所讲的收益额必须是归资产所有者所有的收益。如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家作为税金流出企业，那么不能包含在收益当中。（2）这里所讲的收益额是资产未来的预期收益，它不是资产的历史收益，也不是现实的收益，而是根据历史资料来推算今后预期收益。①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。三、收益法各指标的确定（二）折现率与资本化率它是一个期望的投资报酬率。投资一定的额度购买设备以后，预期要得到多少回报，这是一个预期的投资回报率。投资报酬率本质上由两部分组成：一是风险报酬率；二是无风险报酬率。无风险报酬率可以用国库券利率近似代替；风险报酬率要测算，可根据投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险测算这项交易所承担的风险，也可根据

β系数法估测。折现率和资本化率在本质上是一样的。两者的区别仅在于适用的场合不同。（三）收益期限根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。（二）折现率与资本化率四、收益现值法的评价1、该方法最适宜于：资产的购建成本与其获利能力不对称；资产的成本费用无法或难以计算。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。四、收益现值法的评价第三节

市场比较法一、市场比较法的基本原理理论基础——均衡价值论由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。评估思路——前提条件——1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。第三节市场比较法一、市场比较法的基本原理二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。二、市场比较法的基本程序及有关指标（二）调整差异1、时间因素

2、区域因素参照物所在区域比被估资产好，调整系数小于1，反之大于1。3、功能因素：功能系数法4、成新率因素：成新率价格调整法5、交易情况调整（二）调整差异（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。（三）确定评估值三、市场比较法的具体操作方法市场法可被分为两大类：其一是直接比较法，其二是类比调整法。（一）直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。其基本计算公式为：评估对象价值＝参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征三、市场比较法的具体操作方法直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：1、现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如：批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价格。2、市价折扣法市场折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：3、功能价值法功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其数学表达式一般表述为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其数学表达式一般表述为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x3、功能价值法4、价格指数法价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）或：资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数5、成新率价格调整法成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）4、价格指数法6、成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）7、市盈率乘数法市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率6、成本市价法6、成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）7、市盈率乘数法市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率6、成本市价法四、清算问题清算价格属于非正常价格清算价格的确定方法：1、市价折扣法

清算价格＝公允市价×折扣率

2、模拟拍卖法（意向询价法）四、清算问题第四节

资产评估方法的选择一、评估方法之间的关系资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。资产评估的专业性质决定了构成资产评估方未能体系的各种评估方法之间存在着内在联系。而各种评估方法的独立存在又说明它各有特点。正确认识资产评估方法之间的内在联系以及各自的特点，对于恰当地选择评估方法，高效地进行资产评估是十分重要的。第四节资产评估方法的选择一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证替代了理论根据。由于资产评估工作基本目的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：一是某些方法的应用前提不具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真；五是评估师的职业判断有误。（一）资产评估方法之间的联系（二）资产评估方法之间的区别（二）资产评估方法之间的区别二、评估方法的选择就评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。其一，评估的技术思路的层面，即分析三种评估方法所依据的评估技术的路线的适用性；其二，是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实线评估技术的具体技术方法；其三，是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。二、评估方法的选择最后，在评估方法选择中，注意以下因素，并有以下的建议：（1）评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。（2）评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。（3）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。（4）资产评估人员应当清楚，在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性，如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论时行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。最后，在评估方法选择中，注意以下因素，并有以下的建议：第四章机器设备评估目的：弄清机器设备评估的特点；掌握成本法在机器设备评估中的应用；理解市场法在机器设备评估中的运用。第四章机器设备评估目的：第一节机器设备评估概述第二节成本法在机器设备评估中的运用第三节市场法在机器设备评估中的运用第一节机器设备评估概述第一节

机器设备评估概述一、机器设备及其评估的特点（一）机器设备的特点（1）单位价值大，使用寿命长，资金投入量大，回收期长（一次垫付，逐步收回）。（2）价值补偿和实物更新不同时进行，机器设备的价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。（3）价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值具有同发性。（4）机器设备属有形的固定资产，具有动产的性质。第一节机器设备评估概述一、机器设备及其评估的特点（二）机器设备评估的特点（1）由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性。（2）以技术检测为基础。（3）必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。（二）机器设备评估的特点二、机器设备的分类

（一）固定资产管理中使用的国家分类标准（二）按现行会计制度规定分类标准根据我国现行会计制度，机器设备按其使用性质分为六类：（1）生产用机器设备（2）非生产机器设备（3）租出机器设备（4）未使用机器设备（5）不需用机器设备（6）融资租入机器设备二、机器设备的分类（三）按机器设备的组合程度分类单台设备、机组、成套设备（四）按机器设备的来源分类自制设备和外购设备（三）按机器设备的组合程度分类三、机器设备评估的基本程序（1）评估准备阶段（2）现场工作阶段（3）评定估算阶段（4）撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿（5）评估报告的审核和报出阶段三、机器设备评估的基本程序四、机器设备评估方法的适用性（一）重置成本法的适用范围主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）现行市价法的适用范围主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。（三）收益现值法的适用范围主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。四、机器设备评估方法的适用性第二节

成本法在机器设备评估中的应用成本法的计算公式为：

P＝RC－DP－Df－De

式中：P—评估值；RC—重置成本Dp—实体性贬值；Df—功能性贬值De—经济性贬值。第二节成本法在机器设备评估中的应用成本法的计算公式为：一、重置成本的测算（一）机器设备重置成本测算中的应注意的问题1、选择复原重置成本还是更新重置成本更新重置成本：技术进步快、技术进步因素对设备价格的影响较大、被评估设备已被淘汰可选择复原重置成本：技术进步慢或刚购建的设备、自制非标设备一、重置成本的测算2、机器设备重置成本的构成机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用，以及设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。直接成本与每一台设备有直接对应关系，间接成本和资金成本有时不能对应到每一台设备上，它们是为整个项目发生的，在计算每一台设备的重置成本时一般按比例摊入。设备重置成本构成要素是根据评估对象的具体情况决定，与设备的类型、安装方式等有关。2、机器设备重置成本的构成河南商专资产评估课件3、重置成本测算方法的选择一般应遵循的规律：（1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法；（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）；（3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。注意：什么情况下不能采用物价指数法；物价指数的选择等问题。3、重置成本测算方法的选择（二）自制设备重置成本测算1、成本构成制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。2、自制设备重置成本测算主要采用核算法（1）计算自制非标设备的复原重置成本（2）计算自制非标设备的更新重置成本（3）综合估价法（二）自制设备重置成本测算（三）国产外购设备重置成本测算1、国产外购设备重置成本构成购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。注：单台（件）与成套机组的成本构成有区别。（三）国产外购设备重置成本测算2、国产单台（件）设备重置成本测算举例例题：某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。计算过程：机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元2、国产单台（件）设备重置成本测算举例3、国产机组（成套）设备重置成本测算举例例题：某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋

10%×15%＋5%×10%)＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%)＝2,259×(1＋6.25%)＝2,400万元3、国产机组（成套）设备重置成本测算举例（四）进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构成CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。其中：进口关税＝进口完税价格×适用税率消费税＝（进口完税价格+进口关税）÷（1－消费税率）×消费税率增值税＝（进口完税价格+关税+消费税）×增值税率（四）进口设备重置成本测算2、进口设备重置成本测算方法的选择（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF。重置成本＝CIF×现行外汇汇率+进口关税+进口增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FOB或CIF，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。2、进口设备重置成本测算方法的选择运用物价指数法时需注意：①技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；②进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；③注意汇率核算时间的选择；④关税税率也应以评估基准日为依据。运用物价指数法时需注意：二、实体性贬值与成新率的测算（一）运用使用年限法估算设备成新率

1、设备的总使用年限物理寿命、技术寿命、经济寿命。经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。若仅计算有形损耗，则经济寿命以物理寿命为主。若计算综合成新率，则经济寿命应通盘考虑物理寿命与技术寿命。二、实体性贬值与成新率的测算2、设备的已使用年限注意：①已使用年限是对设备工作量的一种计量，计量的前提条件：设备在正常使用时间和正常使用强度条件下的运行时间。因此，存在设备的命义使用时间与实际使用时间的区别。②已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。3、设备的尚可使用年限2、设备的已使用年限三、功能性贬值与成新率的测算（一）功能性贬值的表现形式超额投资成本、超额运营成本（二）功能性贬值的测算1、超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本但是评估实践中此公式不一定有意义：一是因为计算更新重置成本时，已包含超额投资成本；二是因为若新技术使设备的性能得到改进，更新重置成本可能大于复原重置成本。三、功能性贬值与成新率的测算2、超额运营成本的测算步骤（1）测算年超额运营成本（2）测算年净超额运营成本（3）根据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额2、超额运营成本的测算步骤（三）应注意的问题1、参照物的选择。2、确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。（三）应注意的问题四、经济性贬值及其测算（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算

（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算

（三）应注意的问题1、被估设备是否能单独计算获得能力。2、是否存在经济性贬值。四、经济性贬值及其测算五、举例例题：被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。第一步：计算该设备的重置成本：第二步：计算加权投资名义年限：

2,996,370÷339,900＝8.82年第三步：计算加权投资实际年限：

8.82×50%＝4.41年第四步：计算成新率:[5÷(4.41＋5)]×100%＝53%第五步：计算功能性损耗:1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元第六步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性损耗为0第七步：计算评估值：评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元五、举例第三节

市场法在机器设备评估中的应用一、基本步骤（一）获取基本资料（二）选择参照物一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素、时间因素四大类。第三节市场法在机器设备评估中的应用一、基本步骤个别因素：设备的个别因素一般指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：名称；型号规格；生产能力；制造厂家；技术指标；附件；设备的出厂日期；役龄；安装方式；实体状态。个别因素：交易因素：设备的交易因素是指交易的动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批的购买价格一般要低于单台购买。交易因素：时间因素：不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。时间因素：地域因素：由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。地域因素：（三）调整差异（四）确定评估值（三）调整差异二、具体评估方法（一）直接比较法

这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。可用以下公式表示：

式中：V——评估值；

V’——参照物的市场价值；

△i——差异调整。（二）类比法（三）市价折扣法

二、具体评估方法第五章房地产评估目的：弄清房地产评估的特性；掌握房地产评估的成本法和收益法；理解房地产评估的市场法和剩余法；了解房地产评估的路线价法。第五章房地产评估目的：第一节房地产评估概述第二节房地产价格第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第五节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法第七节基准地价修正法第八节路线价法第九节在建工程评估第一节房地产评估概述第一节

房地产评估概述一、房地产及其特性（一）房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。（二）房地产的特性第一节房地产评估概述一、房地产及其特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性（2）土地位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。（3）效用的持久性（4）效用的差异性1、土地的自然特性2、土地的经济特性（1）用途的广泛性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。（2）土地经济供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地。（3）经济地理位置的可变性（4）土地产权的可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。2、土地的经济特性3、房地产的特性（1）位置固定性（2）使用长期性（3）投资大量性（4）影响因素多样性（5）保值增值性3、房地产的特性（三）房地产市场的特性1、房地产市场的地区性和不完善性2、房地产交易的复杂性3、房地产供给市场对于需求市场变化的反应具有缓慢性（三）房地产市场的特性二、房地产评估的原则（一）合法原则（二）最佳使用原则（三）房地综合考虑原则（四）区域及地段原则二、房地产评估的原则三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序第二节

房地产价格一、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性1、价格构成的特殊性2、价格决定机制的特殊性3、市场供求关系的特殊性4、价格呈不断增长趋势（二）房地产价格的特性1、构成具有复杂性2、具有明显的区域性、个别性3、具有较强的政策性第二节房地产价格一、房地产价格的特性二、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价二、房地产价格的种类三、房地产价格