房地产发展周期解读课件

谨呈:易居营销惠州公司易居房地产发展周期解读易居中国华南事业部策划经理崔楠20190110谨呈:易居营销惠州公司1关于此次分享易居视角:宏观层面非执行层面深度:常识范畴非技术研讨态度:个人观点非砖家叫兽口报告定位:普及“宏观房地产市场发展”的常识口预期效果:分享房地产市场发展阶段的判断方法口作者心态:个人观点,不尽成熟,欢迎结束后交流;口听众心态:知识体系不同,各取所需关于此次分享2分享思路易居I.核心概念简述I国际案例借鉴II中国市场简析ⅣV惠城发展简析分享思路3分享思路易居I.核心概念简述I国际案例借鉴I中国市场简析ⅣV惠城发展简析分享思路4无法回避的房地产周期易居价格趋势:定价中枢的变化方向,形成向上或向下的变化即为趋势周期:围绕趋势线的上下波动即为周期时趋势变化的核心因素:房地产需求的基本面:人口总量、人口结构及家庭裂变速度周期变化的相关因素:收入波动、利率和金融杠杆等;政策,可以放大或收缩周期,但难以长期改变趋势;无法回避的房地产周期5无法左右的趋势易居住宅房地产需求:是由人口总量、年龄结构及家庭裂变速度决定的商业房地产需求:是由产业结构变迁过程中,第一、第二产业的就业人数向第三产业的转移速度决定的00000日本人口结构示意图少儿抚养比20—老年抚养比195019551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050数据来源:联合国人口署中国妇女总和生育率:HHtt19551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050趋势一旦确定,往往存在持久性,不易改变;无法左右的趋势6无法回避的周期易居根据现实经验,房地产周期性減动往往10年内会经历一个复苏、繁荣、衰退与萧条的周期轮换单位:季度■平均向下周期■平均向上周期18.5韩国-22.512.5大利亚-1014.3如拿大15.516318.3.535.516.521.3美国14.3数据来源:OECE数据库从代表国家的数据来看,繁荣上行周期通常持续22个季度,衰退下行周期通常持无法回避的周期7房地产周期的三大特征易居1947-2019年美国衰退周期中各构成的贡献率0.50.2库存-1.6净出口日0.7住宅投资0.8二0.101建0.1耐用品消费-0.5二州和地方政府设备投资04二非耐用品消费0.6数据来源:参考文献1、在衰退周期中,房地产投资对于衰退的负面冲击异常眀显;(与正常周期经济贡献数据相反2、周期来临时,房地产投资最早变化3、汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似,但通常晩-个季度;房地产周期的三大特征8分享思路易居I.核心概念简述I国际案例借鉴I中国市场简析ⅣV惠城发展简析分享思路9日本房地产市场的周期性演变历史易居泡沫破灭及“失复兴时期快速成长阶段泡沫形成与膨胀落的十年”第一阶段:战后至20世纪70年代中期,政府力量主导的公营住宅建设时期,日本房地产市场的制度重建时期第二阶段:70年代中期至80年代中期,日本经济高速增长时期,日本房地产市场的平稳发展期第三阶段:80年代中期至90年代初,日本面临日元“升值萧条”,日本房地产市场的泡沫开始形成并膨胀第四阶段:90年代初至本世纪初,政府政策转向诱发日本房地产市场泡沫破裂,进入所谓“失落的十年日本房地产市场的周期性演变历史10房地产发展周期解读课件11房地产发展周期解读课件12房地产发展周期解读课件13房地产发展周期解读课件14房地产发展周期解读课件15房地产发展周期解读课件16房地产发展周期解读课件17房地产发展周期解读课件18房地产发展周期解读课件19房地产发展周期解读课件20房地产发展周期解读课件21房地产发展周期解读课件22房地产发展周期解读课件23房地产发展周期解读课件24房地产发展周期解读课件25房地产发展周期解读课件26房地产发展周期解读课件27房地产发展周期解读课件28房地产发展周期解读课件29房地产发展周期解读课件30房地产发展周期解读课件31房地产发展周期解读课件32房地产发展周期解读课件33房地产发展周期解读课件34房地产发展周期解读课件35房地产发展周期解读课件36房地产发展周期解读课件37房地产发展周期解读课件38房地产发展周期解读课件39房地产发展周期解读课件40房地产发展周期解读课件41房地产发展周期解读课件42房地产发展周期解读课件43房地产发展周期解读课件44房地产发展周期解读课件45房地产发展周期解读课件46房地产发展周期解读课件47房地产发展周期解读课件48房地产发展周期解读课件49房地产发展周期解读课件50房地产发展周期解读课件51房地产发展周期解读课件52房地产发展周期解读课件53房地产发展周期解读课件54房地产发展周期解读课件55房地产发展周期解读课件56房地产发展周期解读课件57房地产发展周期解读课件58房地产发展周期解读课件59房地产发展周期解读课件60房地产发展周期解读课件61房地产发展周期解读课件62房地产发展周期解读课件63房地产发展周期解读课件64房地产发展周期解读课件65房地产发展周期解读课件66房地产发展周期解读课件67房地产发展周期解读课件68谨呈:易居营销惠州公司易居房地产发展周期解读易居中国华南事业部策划经理崔楠20190110谨呈:易居营销惠州公司69关于此次分享易居视角:宏观层面非执行层面深度:常识范畴非技术研讨态度:个人观点非砖家叫兽口报告定位:普及“宏观房地产市场发展”的常识口预期效果:分享房地产市场发展阶段的判断方法口作者心态:个人观点,不尽成熟,欢迎结束后交流;口听众心态:知识体系不同,各取所需关于此次分享70分享思路易居I.核心概念简述I国际案例借鉴II中国市场简析ⅣV惠城发展简析分享思路71分享思路易居I.核心概念简述I国际案例借鉴I中国市场简析ⅣV惠城发展简析分享思路72无法回避的房地产周期易居价格趋势:定价中枢的变化方向,形成向上或向下的变化即为趋势周期:围绕趋势线的上下波动即为周期时趋势变化的核心因素:房地产需求的基本面:人口总量、人口结构及家庭裂变速度周期变化的相关因素:收入波动、利率和金融杠杆等;政策,可以放大或收缩周期,但难以长期改变趋势;无法回避的房地产周期73无法左右的趋势易居住宅房地产需求:是由人口总量、年龄结构及家庭裂变速度决定的商业房地产需求:是由产业结构变迁过程中,第一、第二产业的就业人数向第三产业的转移速度决定的00000日本人口结构示意图少儿抚养比20—老年抚养比195019551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050数据来源:联合国人口署中国妇女总和生育率:HHtt19551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050趋势一旦确定,往往存在持久性,不易改变;无法左右的趋势74无法回避的周期易居根据现实经验,房地产周期性減动往往10年内会经历一个复苏、繁荣、衰退与萧条的周期轮换单位:季度■平均向下周期■平均向上周期18.5韩国-22.512.5大利亚-1014.3如拿大15.516318.3.535.516.521.3美国14.3数据来源:OECE数据库从代表国家的数据来看,繁荣上行周期通常持续22个季度,衰退下行周期通常持无法回避的周期75房地产周期的三大特征易居1947-2019年美国衰退周期中各构成的贡献率0.50.2库存-1.6净出口日0.7住宅投资0.8二0.101建0.1耐用品消费-0.5二州和地方政府设备投资04二非耐用品消费0.6数据来源:参考文献1、在衰退周期中,房地产投资对于衰退的负面冲击异常眀显;(与正常周期经济贡献数据相反2、周期来临时,房地产投资最早变化3、汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似,但通常晩-个季度;房地产周期的三大特征76分享思路易居I.核心概念简述I国际案例借鉴I中国市场简析ⅣV惠城发展简析分享思路77日本房地产市场的周期性演变历史易居泡沫破灭及“失复兴时期快速成长阶段泡沫形成与膨胀落的十年”第一阶段:战后至20世纪70年代中期,政府力量主导的公营住宅建设时期,日本房地产市场的制度重建时期第二阶段:70年代中期至80年代中期,日本经济高速增长时期,日本房地产市场的平稳发展期第三阶段:80年代中期至90年代初,日本面临日元“升值萧条”,日本房地产市场的泡沫开始形成并膨胀第四阶段:90年代初至本世纪初,政府政策转向诱发日本房地产市场泡沫破裂,进入所谓“失落的十年日本房地产市场的周期性演变历史78房地产发展周期解读课件79房地产发展周期解读课件80房地产发展周期解读课件81房地产发展周期解读课件82房地产发展周期解读课件83房地产发展周期解读课件84房地产发展周期解读课件85房地产发展周期解读课件86房地产发展周期解读课件87房地产发展周期解读课件88房地产发展周期解读课件89房地产发展周期解读课件90房地产发展周期解读课件91房地产发展周期解读课件92房地产发展周期解读课件93房地产发展周期解读课件94房地产发展周期解读课件95房地产发展周期解读课件96房地产发展周期解读课件97房地产发展周期解读课件98房地产发展周期解读课件99房地产发展周期解读课件100房地产发展周期解读课件101房地产发展周期解读课件102房地产发展周期解读课件103房地产发展周期解读课件104房地产发展周期解读课件105房地产发展周期解读课件106房地产发展周期解读课件107房地产发展周期解读课件108房地产发展周期解读课件109房地产发展周期解读课件110房地产发展周期解读课件111房地产发展周期解读课件112房地产发展周期解读课件113房地产发展周期解读课件114房地产发展周期解读课件115房地产发展周期解读课件116房地产发展周期解读课件117房地产发展周期解读课件118房地产发展周期解读课件119房地产发展周期解读课件120房地产发展周期