株洲美的时代广场商业模式定位报告(世联)市场研究课件

美的时代广场定位再探讨——株洲美的城B&C栋定位报告——谨呈：美的房地产发展有限公司世联地产20120802美的时代广场定位再探讨谨呈：美的房地产发展有限公司世联地产本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，报告目录：前提——项目背景及开发商问题下篇——C栋商务公寓定位再论证专案上篇——B栋酒店式公寓风险控制专案报告目录：前提——下篇——上篇——项目背景及问题聚焦项目背景回顾待解决问题聚焦前提项目背景及问题聚焦项目背景回顾前提地段属性：属城市远郊、新兴商务区内首发商业性质公寓项目属城市远郊，20-30分钟城市距离属栗雨新兴商务区，栗雨工业园自2003年起进入开发阶段，至2012年基本成型，但未完全开工运作，依托园区规划的中央商务区尚在前期培育阶段，成熟度有限项目背景回顾本项目首发商业性质公寓项目20分钟30分钟地段属性：属城市远郊，20-30分钟城市距离项目背景回顾本项配套属性：属美的城140万方城市综合体核心组团，享受项目14万方高端商业商务配套部分详细组成体量万豪酒店&水会&KTV万豪酒店（23层，共334间套房，内含1000㎡宴会厅、多个会议室、300㎡室内泳池、健身房等）美丽汇水会豪爵KTV7万㎡购物中心&街区麦德龙超市购物中心嘉禾影院品牌街区肯德基、必胜客7万㎡2013年2014年2015年购物中心开业万豪酒店开业配套属性：属美的城140万方城市综合体核心组团，享受项目14产品属性：B栋2.2万方精装酒店式公寓+C栋2万方毛坯商务公寓，同时开工建设，预计2013年同期销售部分详细组成体量B栋精装酒店公寓初步定位为精装修酒店公寓2.2万㎡C栋商务公寓初步定位为普通商务公寓2万㎡C、公寓&写字楼约2万㎡D、购物中心及街区约7万㎡B、精装酒店公寓约2.2万㎡A、万豪酒店及水会、KTV约7万㎡BC栋打桩2012年2013年2014年BC栋销售产品属性：B栋2.2万方精装酒店式公寓+C栋2万方毛坯商务公B栋定位基本定论，产品基本不可调，属高端精装酒店公寓，预计售价7400元/㎡，将达到株洲公寓价格第一梯队B栋原始定位定位精装修酒店式公寓总建面2万㎡总套数432套单层面积1090㎡梯户比3T24户单套面积50㎡层数4-21层（共18层）层高3.2米，错层设计通道宽2-2.2米B栋定位基本定论，产品基本不可调，属高端精装酒店公寓，预计售C栋定位尚需论证，产品有一定调整空间，初步定位为普通商务公寓，需从市场和客户进一步论证定位、确定价格C栋原始定位定位普通商务公寓总建面2万㎡总套数432套单层面积1090㎡梯户比3T24户单套面积32-44㎡层数4-21层（共18层）层高3.2米通道宽2-2.2米C栋定位尚需论证，产品有一定调整空间，初步定位为普通商务公寓待解决问题聚焦Q1：B栋精装酒店式公寓在产品已定情况下，研究实现7400元/平株洲公寓价格第一梯队的风险控制方案主要聚焦于两大问题：Q2：C栋商务公寓需从市场和客户重新论证定位方向，研究产品打造方案、确定销售价格待解决问题聚焦Q1：B栋精装酒店式公寓在产品已定情况下，研究B栋酒店式公寓风险控制专案上篇B栋酒店式公寓风险控制专案上篇客户界定及需求分析开发商预计定价公寓市场风险分析风险控制方案B栋专案结构思路客户界定及需求分析开发商公寓市场风险分析风险控制方案B栋专案公寓市场风险分析1.公寓市场风险分析1.郊区公寓销售风险大——株洲公寓对地段依存度高在售公寓集中分布在河东中心区中心广场和红旗广场周边，主要贩卖城市地段和成熟配套，毛坯精装各一半，面积集中在40-50㎡株洲公寓市场现状大汉希尔顿金轮时代广场汉华商业广场山水国际凯旋名门金域小团圆锦玉华庭银泰财富广场恒大名都华晨御园蓝筹公寓项目开盘时间公寓类型精装标准公寓主力产品面积山水国际2006年（公寓2011年7月）精装宣称1600元/㎡50-70㎡华晨御园2009年10月毛坯————汉华商业广场2009年11月精装——40—50㎡金轮时代广场2009年12月毛坯、部分soho——50㎡金域小团圆2010年部分精装——60-70㎡蓝筹公寓2011年8月毛坯——39-45㎡锦玉华庭2010年11月毛坯————银泰财富广场2011年11月毛坯——40-50㎡恒大名都2011年12月精装宣称1600元/㎡37-45㎡大汉希尔顿2011年12月精装宣称1600元/㎡38-45㎡凯旋名门2012年4月毛坯——40-45㎡郊区公寓销售风险大——株洲公寓对地段依存度高株洲公寓市场现状郊区公寓销售风险大——郊区公寓价格低，精装溢价能力有限株洲在售公寓集中在4500-6500元/㎡，而本项目区域在售价格仅为3900元/㎡，且精装公寓较同项目毛坯住宅溢价仅为18%项目毛坯住宅售价溢价精装公寓售价山水国际450018%5300本项目4000按此计算方式计算仅为48003000400050006000700080004800华晨御园凯旋名门4700锦玉华庭4600银泰财富广场5850蓝筹公寓3900金轮时代广场6800金域小团圆5000汉华商业广场6300恒大名都4800大汉希尔顿8400山水国际53004500-6500在售公寓集中在4500-6500元/㎡，而本项目区域在售公寓价格仅为3900元/㎡，拉低区域公寓价格预期精装公寓较同项目毛坯住宅溢价仅为18%，按溢价比例计算，项目公寓价格不足5000元/㎡郊区公寓销售风险大——郊区公寓价格低，精装溢价能力有限项目毛郊区公寓销售风险大——郊区公寓消化速度缓慢中心区公寓月均消化15-20套，而郊区公寓月均消化不足10套项目公寓类型公寓月均消化套数蓝筹公寓毛坯5套以内大汉希尔顿精装15-20套恒大名都精装15-20套银泰财富广场毛坯10-15套金轮时代广场毛坯、部分soho5-10套山水国际精装——华晨御园毛坯——凯旋名门毛坯——锦玉华庭毛坯——郊区公寓销售风险大——郊区公寓消化速度缓慢项目公寓类型公寓月公寓市场现状小结：株洲公寓对地段依存度高、郊区公寓价低速慢，郊区高端精装公寓无前期市场验证，要实现高价存较大市场风险公寓市场现状小结：株洲公寓未来供应及竞争株洲公寓未来竞争加剧2013年新增公寓项目16个，整体供应近35万方，由河东中心区供应转向河西炎帝广场和栗雨工业园供应，区域将有4个项目集中供应，本项目竞争对手主要锁定区域内公寓项目印象华都爱丁堡亿都国际金域半岛樱花地带新桂广场湘江四季花园银天国际湖景名城金域天下华晨国际龙腾国际领袖湘江恒豪翠谷城中建御山和苑康桥美郡美的城项目名公寓栋数公寓体量（万㎡）推出日期类型金域天下1栋3除银天国际在建预计9月出售外，其他项目均为已报建项目，预计明年出售——湖景名城1栋4酒店式公寓恒豪翠谷城1栋2-3酒店式公寓领袖湘江1栋3——中建御山和苑2栋4-6——康桥美郡1栋3——龙腾国际1栋3——华晨国际4栋8-10——银天国际1栋2-3精装酒店式公寓湘江四季花园1栋2-3——樱花地带1栋2-3——亿都国际1栋2-3——印象华都1栋2-3——新桂广场1栋2-3精装酒店式公寓爱丁堡1栋2-3——金域半岛1栋2-3——株洲公寓未来供应及竞争株洲公寓未来竞争加剧印象华都爱丁堡亿都开发商佳兆业集团地段株洲大道北侧自身配套社区商业社区会所用地面积22万㎡建筑面积57万㎡容积率2.5项目组成别墅+高层+公寓+社区商业公寓体量1栋31层公寓，约3万㎡公寓产品——预计价格——预计推售时间2013年中区域竞争对手A——金域天下佳兆业打造56㎡低密度别墅项目，无自属酒店和大型配套，公寓约3万㎡，属三期规划产品，预计2013年中期面市开发商佳兆业集团地段株洲大道北侧自身配套社区商业用地面积22区域竞争对手B——湖景名城株洲鸿洋房地产打造10万㎡综合楼项目，自身含约3-4万方商务酒店配套，公寓约4万㎡，属当期期规划产品，预计2013年中下期面市开发商株洲鸿洋地段天元区株洲大道北侧自身配套社区商业商务酒店用地面积6.7万㎡建筑面积10万㎡容积率——项目组成南侧为8.5万㎡商务酒店公寓及商业北侧为1.2万㎡高层公寓体量约4万㎡公寓产品——预计价格——预计推售时间2013年中下区域竞争对手B——湖景名城开发商株洲鸿洋地段天元区株洲大道北开发商株洲恒豪房地产地段天元区栗雨东路北自身配套社区商业用地面积6.7万㎡建筑面积26万㎡容积率3.2项目组成14栋高层+1栋酒店式公寓公寓体量1栋26层公寓，约2万多㎡公寓产品酒店式公寓预计价格——预计推售时间2013年上区域竞争对手C——恒豪翠谷城株洲恒豪房地产打造26万㎡高层住宅项目，公寓1栋约2万多㎡，属一期规划产品，预计2013年上期面市开发商株洲恒豪房地产地段天元区栗雨东路北自身配套社区商业用地区域竞争对手D——领袖湘江株洲旺城房地产打造45㎡高层住宅项目，公寓1栋约3万㎡，属一期规划产品，预计2013年上期面市开发商株洲旺城房地产地段天元区株洲大道北侧自身配套社区商业用地面积万㎡建筑面积45万㎡容积率3.5项目组成公寓+高层住宅+会所公寓体量1栋30层公寓，约3万㎡公寓产品——预计价格——预计推售时间2013年上区域竞争对手D——领袖湘江开发商株洲旺城房地产地段天元区株洲区域公寓竞争小结：未来区域公寓供过于求，本项目仅在品牌和配套上略有优势，未来竞争风险不容忽视因素本项目金域天下湖景名城恒豪翠谷城领袖天下公寓体量2万平米约2万平米约4万平米2-3万平米约3万平米开发商品牌美的佳兆业株洲鸿洋株洲恒豪株洲旺城地段栗雨工业园栗雨工业园栗雨工业园栗雨工业园栗雨工业园自身配套万豪酒店麦德龙超市水会、影院、肯德基等大型商业配套社区商业社区会所社区商业商务酒店社区商业社区商业产品等级精装酒店式公寓未知酒店式公寓酒店式公寓未知入市时间2013年中2013年中2013年中下2013年上2013年上区域公寓竞争小结：因素本项目金域天下湖景名城恒豪翠谷城领袖天市场启示：郊区高端精装公寓无市场验证，且未来竞争风险不断加大，要控制风险，必须从客户出发，研究解决方案市场启示：客户界定及需求分析2.客户界定及需求分析2.栗雨工业园（5-10%）株洲市区投资客（30-40%）下辖县市级投资客（50-60%）下辖县市级投资客(50-60%)：以攸县、醴陵、株洲县的投资客户为主，主要以从事矿业及相关行业、酒店旅馆等第三产业以及90年代在深圳从事出租车行业发家的客户为主。株洲市区投资客(30-40%)：主要分布在株洲河西的荷塘区和芦淞区，以政府公务员、事业单位中高管、冶金以及重工业企业的领导为主栗雨工业园客户(5-10%)：栗雨工业园区内部的企业中高端客户，以机械和车床锻造等制造业企业、医疗器械和制药等医疗保健企业的中高层为主以株洲市区以及下辖县市的投资客和栗雨工业园区的客户为主栗雨工业园株洲市区投资客下辖县市级投资客下辖县市级投资客(5教育程度高、城市中上产的工业园区中高管他们有着广阔的见识，对新兴事物有着很强的接受能力，敢为天下先他们大多将酒店式公寓作为过渡性居住空间，他们想体验与普通公寓不同的居住生活酒店式公寓客户的边缘客户群，客户量基数有限，本项目体量难以他们被消化自住客户教育程度高、城市中上产的工业园区中高管他们有着广阔的见识，对自住客户以本科及以上学历为主，受教育程度高，见识广博以6000元/月以上的月收入为主，属于株洲市的中上产购买目的以过渡性居住为主，自住客户将酒店式公寓作为过渡居所自住客户多关注酒店式公寓带来的与普通公寓不同的生活体验以及精装修的品质自住客户教育程度高、中上收入水平，购买酒店式公寓作为过渡性居住场所，多关注精装修的品质感和酒店式公寓的体验自住客户以本科及以上学历为主，受教育程度高，见识广博以600投资客户投资客户年龄多处在30－40岁之间，处于财富积累过程的完成阶段，事业的巅峰期；行业多分布在以攸县黄丰桥镇、峦山镇和柏市镇为主要集中地的矿业、小型酒店和小型旅馆的酒店业以及株洲下辖县市中在深圳从事出租车行业发家的人为主投资客户年龄多在30－40岁区间内，占比50%以上，从事行业以矿业、酒店业、出租车行业为主投资客户投资客户年龄多处在30－40岁之间，处于财富积累过程投资客户由于所处行业的利润水平等因素影响，收入水平较高，多数投资客户年收入水平在50－80万之间；投资客户有投资经验的占到80%，大多拥有多次投资置业的经验，投资意识强；收入水平较高，年收入多为50－80万，拥有投资经验的占到80%，投资意识强投资客户由于所处行业的利润水平等因素影响，收入水平较高，多数投资客偏好投资总价范围在30－40万范围内的公寓，产品面积在30－50平米之间总价范围在30－40、40－50万区间内的产品最受投资者欢迎，原因是出于投资风险以及投资收益这两个因素的综合考虑；投资公寓的投资者更偏好30－50平米的一房小公寓产品，随着产品面积的增加导致总价的上升，因此面积较大的产品对投资者的吸引力不大；投资客偏好投资总价范围在30－40万范围内的公寓，产品面积在投资者最关心的因素是升值保障，投入的资金在物尽其用的同时要得到充分的安全性保障，也就是投资回报的保证升值的潜力是投资客户第二考虑的因素，在投资收益得到保证或者有所期盼的前提下争取投资收益的最大化总价意味着投资客户的成本，投资客户对于总价的敏感度大于对价格的敏感度，对于投资收益差别不大的公寓产品来说，投资客户更加倾向于总价更低的产品投资客户主要关注投资的保障、升值潜力以及产品的总价，即投资风险、投资收益和投资的成本三个关键要素投资者最关心的因素是升值保障，投入的资金在物尽其用的同时要得客户基本描述杨总40岁左右，攸县人初中毕业，三口之家财富水平年收入60－80万左右一辆卡宴SUV早年在深圳开出租车发家，2000年之后回攸县创业，开过超市、小旅馆，现在跟七天连锁酒店合作在攸县开连锁酒店，投资经验丰富对投资公寓的看法如果是公寓的话，肯定是拿来投资，现在买公寓的人基本上没有在自住的，株洲人估计喜欢住公寓这种小房子的还是比较少，外来的人比较多；精装公寓最好能基本做到拎包入住，反正就是交房给我之后，我就能把这个房子租出去了，而且装修稍微有一点点档次，好让我的租金稍微高一点，不过档次也不要求太高，能满足基本的居住就行；公寓我已经投资了几套了，发现总价比较低的房子租出去赚的钱其实不比那些两房、三房的少，反正我是比较喜欢投资公寓的，一般我的几套公寓都是租给公司或者商家了，那些公司和单位肯定比个人要靠谱些，经济实力强，而且到时间就打钱，也不会拖欠，我觉得蛮好的；对美的城的看法美的城是个很大的项目，就在栗雨工业园旁边，我知道那边有好多的企业在办公，也有蛮多职工的；有点担心会不会有人去租，因为株洲土生土长的人对精装修酒店公寓不是特别了解，不知道有没有人租。如果说肯定能够高价租出去的话，我肯定买几套用来投资，关键是能不能跟我保证我的钱肯定能赚钱，没有这个保证的话我可能还是会观望。最好是能在我买之前就告诉我有哪些人会租，这样我觉得我的投资保险多了，不会为这些事情去担心咯。我大概能够接受7000元/平的价格，如果装修还可以的话，最好是能带电器之类的，美的就是做电器出身的嘛，这个我放心些要求有基本的装修，方便出租希望能保证出租，保证投资回报典型客户白描1：杨总——攸县连锁酒店经营者客户杨总财富水平年收入60－80万左右对投资公寓的看法如果是客户基本描述杨总38岁左右，攸县人小学毕业，教育水平不高，但是见识很广财富水平年收入100万以上一辆宝马跨界X5在攸县、醴陵等株洲下辖县市开超市和ktv，开超市时间比较早，因此财富积累速度较快，现在超市已经有了4到5家左右，2006年开始进入ktv行业，主要是弥补攸县等地方的ktv空缺，属于中档的ktv。对投资公寓的看法我在长沙买过几套公寓，还蛮受欢迎的，租出去的话很容易，而且租金1000多以上，收益还可以；之前投资的公寓是毛坯公寓，所以装修和家电之类的都要到交房之后我自己去弄，我当时是叫我弟弟一个人去弄的，很辛苦，以后买个公寓最好是装修之类的不要我去操心了；装修的话要有点档次，最好是有风格，我最近想开个主题酒店之类的，主题酒店成本跟经济酒店差不太多，但是在株洲的市场还是有的，年轻人比较喜欢，我看比开经济酒店划算多了；公寓作为投资类的最大好处就是投入比其他东西少，而且如果常年有人租的话，投资回报和收入比较稳定和可观，但是如果没有租的话，其实损失也不大咯；对美的城的看法我觉得如果是酒店式公寓的话，是不是像酒店一样的？客房独立，然后有一些酒店式的服务在里面？湖南这边的人都比较喜欢到位的服务，要跟其他的出租公寓有区别的话，我觉得还是可行的；我毕竟是生意人，手里的现金不是很多的，钱肯定都投资出去了，价格是我考虑的主要方面了，毕竟这是个成本的问题；反正面积60平以下，总体的价格在40万以内是最好的了，我只能一次性，不过也要看是带多少钱的装修在立面，如果带的东西比较多的，价格上我还能再放松一点；投资经验丰富，要求有出租市场控制投资成本，总价敏感度高基本装修要求，带简单酒店服务典型客户白描2：黄总——攸县ktv经营客户杨总财富水平年收入100万以上对投资公寓的看法我在长沙买客户基本描述杨总35岁左右，株洲本地人大学毕业，跟老公都是株洲本地的公务员财富水平家庭年收入20－40元，包括两部分收入，一部分工资收入，一部分写字楼的租金收入自己开一辆福特蒙迪欧现在投资了一个类似公寓的写字楼办公区域，租给了一家规划设计方面的公司，平实空余时间比较多，关注投资方面的信息对投资公寓的看法我是个很喜欢搞投资的人，毕竟手里的钱闲着也是闲着，最好还是发挥点实际作用，钱生钱嘛；投资公寓看重的还是投入比较少，我之前买的一个写字楼铺面，贷款加起来比公寓所要的投资多多了；公寓投资的话，我主要看重的是能够收益多少，如果5年之内能够收回投资我觉得是非常非常不错的了，地段上面我倒是不担心，因为我这个公寓肯定是用来投资的，只要能一直租得出去，地段不是我考虑的范围了；对美的城的看法酒店式公寓这种东西我不是特别知道，如果是带装修的话，能够保证我租金比较高，酒店式公寓应该比那种精装公寓好租一些；在栗雨工业园区的话，我还是觉得只要有人来租就行了。栗雨工业园里面那么多企业和员工，美的城的地段反而有优势了；我需要的是40－50平左右的房子，价格嘛我不知道酒店式公寓具体是什么样子的，所以价格不好估计，但是总价最好在30－40万左右；太高的话意味着我未来的租金也要高，我怕租不出去了；关注高投资收益对地段敏度感低，看重出租市场典型客户白描3：杨姨——株洲公务员客户杨总财富水平家庭年收入20－40元，包括两部分收入，一部B栋客户启示投资客户对价格敏感，关注总价和性价比，因此我们需要通过面积划小低总价和精装提升性价比来吸引客户酒店式公寓的客户以来自于下辖县市的投资客户为主，他们处于30－40岁的人生鼎盛时期，经济实力强，拥有投资经验，他们偏好低总价（30－40万）的小户型（30－50平米）产品他们主要关注投资风险、投资收益和投资成本三个关键要素，因此他们重点关注未来出租的可能性、投资公寓的总价以及租金收入他们关注投资的风险和收益，认为本项目位置偏远，缺乏投资保障，我们需为其找到目标租客来解除后顾之忧B栋客户启示投资客户对价格敏感，关注总价和性价比，因此我们需风险控制方案3.风险控制方案3.开发商预计价格7400元/㎡，为了避免高价带来的滞销风险，必须通过以下三种方式进行风险控制，保证项目热销：风险控制方式2：经济型酒店返租风险控制方式1：提高精装修等级风险控制方式3：扩充客户来源开发商预计价格7400元/㎡，为了避免高价带来的滞销风险，必风险控制方式1：提高精装修等级案例借鉴：长沙融科香山国际70年产权公寓，以3000元/㎡全成品豪装为核心卖点，在长沙限购情况下，均价7800-8000元/平米，月均消化20套地段位于长沙大道以南、京株高速以西，高桥大桥东、运达广场对面，毗邻地铁2号线开发商融科总体量30万平米公寓体量2.9万平米层数34层户数共584户产权性质70年,纯住宅型公寓物管融科物业产品面积40-50平米一房占94%、78平米二房占3%、95平米复式占3%装修程度冰箱、空调、电磁炉、热水器、抽油烟机、液晶电视、滚筒洗衣机、沙发茶几、橱柜衣柜、电视柜、双人床、电脑桌、顶级五金洁具注：较区域其他公寓7000-7500元/平米，溢价10%风险控制方式1：提高精装修等级案例借鉴：长沙融科香山国际地段方式建议：在原有普通精装标准上升级，通过嫁接美的电器资源，对外号称株洲最高等级3000元/㎡全成品豪装公寓，实际成本控制在2000元/㎡以内，提高项目性价比分类建议提供品种品牌及资源建议硬装水电、门窗、墙面、地砖、地板、吊顶、电视背景墙建议水电、墙漆、地砖等选择国内一线知名品牌门窗、吊顶、背景墙等可由装修公司外包制作软装沙发茶几、橱柜衣柜、电视柜、双人床、电脑桌、窗帘等均由装修公司统一外包制作电器冰箱、空调、电磁炉、热水器、抽油烟机、液晶电视、滚筒洗衣机、豆浆机、开水壶等等建议嫁接美的电器资源，提供尽量完善的电器配套（中档价位+品类齐全）方式建议：在原有普通精装标准上升级，通过嫁接美的电器资源，对风险控制方式2：酒店返租案例借鉴：湘潭晶都公馆以华天商务酒店返租12年，投资回报率10%为核心卖点，均价5500-6000元/平米，开盘月销300套地段湘潭市府板块开发商湖南湘电原弘产房地产总体量9.1万平米公寓体量3.5万平米层数32层户数749户产权性质70年,纯住宅型公寓返租酒店3-20层作为商务公寓、21-31层作为华天商务酒店返租产品面积42平米占72%、56-75平米占28%装修程度1600元/平米精装注：较区域其他公寓5000元/平米，溢价10-20%风险控制方式2：酒店返租案例借鉴：湘潭晶都公馆地段湘潭市府板方式建议：step1——引进知名经济型酒店，进行月均返租3000元，确保10年回本，提供投资保障经营模式收益核算酒店月均收益=单间日均首费*总套数*入住率*30天株洲经济型酒店单间日均收费150-200元按项目前5年整体营业入住率40%-50%计算按项目前5年整体营业入住率70%-80%计算按项目投资公寓总套数432套计算酒店月均收益：150万公寓月均返租：130万＞公寓返租模式为：交房后，前10年按每年总价10%的金额进行返租，每月返还3000元；后10年业主可自行选择继续包租或由开发商回购或自行处理可引进经济型酒店品牌：“莫泰168”,“如家快捷”，“锦江之星”、“七天”、“城市便捷”、“汉庭连锁”、美国的“速8”、法国雅高集团的“宜必思”引进知名经济型酒店品牌作顾问开发商自行或联系其他商户成立酒店管理公司由酒店管理公司将投资公寓集体装修开业经营酒店管理公司在营业收益抽取部分资金作为公寓买房返租收益公寓月均返租=单套月均返租金额*总套数公寓总价为37万元/套按总价10%年投资回报返租10年计算公寓月均返租3000元按项目投资公寓总套数432套计算实施方案方式建议：step1——引进知名经济型酒店，进行月均返租30方式建议：step2——并联系园区中大型企业洽谈“长包房”，保证酒店入住率，降低酒店运营风险，保障投资收益入住率保障措施与栗雨工业园中大型企业洽谈“企业长包房”，为公司外派中高管人员和业务合作单位人员提供招待、暂时居住场所，保障本项目经济型酒店入住率酒店式公寓客户以企业客户为主，多为中大型企业以及大型企业，行业以汽车、材料以及医药为主长包房目标客户方式建议：step2——并联系园区中大型企业洽谈“长包房”，客户基本描述郑学海30岁左右大学毕业，见识广，谈吐文雅父亲是湖南中博集团股份有限公司的老总公司情况个人年收入100万以上，一辆宝马730Li父亲早期创业从事车床锻造、轴承等中小型机械的生产，后来成立湖南中博集团股份有限公司。大学毕业后在父亲公司工作担任管理职务，有大面积的厂房租赁，用来供园区外的企业租赁来生产对酒店式公寓的看法酒店式公寓这样的形式是好多一线城市里比较常见的公寓形式，主要还是在工业园或者高科技园里面咯。有很多国家扶持的园区里面不少酒店式公寓都是被大企业长期包房的，这些公寓主要针对的客户也是这种大型的企业客户；酒店式公寓主要是用来做工业园区内外来领导的过渡性居住场所，来工业园区的企业领导可能第一次来株洲或者以前没有在株洲置业，这是很正常的，但是他一来就买好房子或者租好房子的话肯定也是不可能的。因此酒店式公寓的话可以作为他找到自己的房子之前的临时居住场所；酒店式公寓作为一个过渡性的居住空间，有好多好处。比星级酒店肯定要便宜一些，企业可以节省很多的成本，由于是长期包房，新入职的管理人员来了就有房间住，又不用去酒店预订之类的了；装修最好还是装修得好一点，毕竟里面住的很可能是企业的管理人员，还是要有一点点档次的；作为园区内新入职管理人员的过渡性居住空间企业长期包房，节省企业成本典型客户白描1：郑总——湖南中博股份有限公司客户郑学海公司情况个人年收入100万以上，一辆宝马730Li客户基本描述刘先生30岁左右，株洲本地人大学毕业，机械专业出身之前在上海等一线城市的工业园区内工作过，见识广博，4年前回到株洲工作对酒店式公寓的看法我以前在上海的崇明岛还有张江高科园区工作过，崇明岛上可能没有特别多的酒店式公寓，因为在岛上一般只有造船类的企业在上面。张江高科比较多这样的形式，里面大多数企业一般是包了整个酒店式公寓的一层或者多层，用来给新来的高管作为临时居住地点，等到买了房子或者租好房子后再搬出去。像现在一般的企业人员流动性真的比较大，上层的领导也经常跳槽之类的，有些还去创业了。所以这些新来的领导可能是从外部调配来的或者是其他公司跳槽来了，不一定在株洲有房子或者有地方住，所以酒店式公寓是比较必要的；我来的时候还是比较好的，因为我本身是株洲本地人嘛，一回来就能有地方住，但是跟我一起进公司的那几个同事过来的时候因为株洲这边租房信息不是很全，当时连中介公司都很少，找了好久的房子，有一两个同事在我家里都住了两个多星期，挺麻烦的；装修最好做到拎包入住的效果吧，至少能让那些租的企业感觉到对得起自己，对得起那些过来的管理人员。另外，酒店式公寓最好能有基本的保洁、安防服务，让人感觉真的像到了酒店里面一样；我觉得还可以增加那些适合我们这个工业园区企业的特色服务，像可以做一些休闲娱乐设施在里面之类的；精装修做到拎包入住提供基本的酒店式服务或者特色服务典型客户白描2：刘先生——北汽集团中层领导客户刘先生对酒店式公寓的看法我以前在上海的崇明岛还有张江高科风险控制方式3：扩充客户来源跳出株洲区域客户来源局限，利用美的及世联资源，将客户来源扩增至以长株潭区域，甚至于珠三角的高端投资客户株洲市株洲市长沙湘潭区域珠三角原株洲项目客户来源本项目扩充客户来源风险控制方式3：扩充客户来源跳出株洲区域客户来源局限，利用美长沙世联兴业房地产顾问有限公司长沙世联兴业房地产顾问有限公司世联在长株潭地区客户积累超过60万批项目客源/批地级市客户项目客源/批地级市客户项目客源/批地级市客户岳麓区：220000天心区及雨花区：140000开福区&芙蓉区&星沙：140000南山苏迪亚诺200002000万科金域华府30000

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中铁国际城130002500金地三千府60001000保利国际广场25000

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旭辉4000400天麓250005000兴汝金城10000

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诺亚山林220001000润和紫郡50001000城南故事10000

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奥克斯广场2000200雅阁国际100002000保利阆峰云墅8000

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万国城3000250云栖谷400004000华悦城10000

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蓝山郡200002000西山汇景300005000郡原美村8000

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湘江北尚300003000时代倾城4000400第六都9000

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双湾国际100002000卓越蔚蓝海岸100002000保利花园10000

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万科城200008000保利麓谷林语500005000南屏锦源10000

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藏珑100002000新城国际花都200002000汇金国际10000

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东辰19公馆6000长沙客户50万批晶都公馆(湘潭)10000新都汇(湘潭)7000中央一品(湘潭)5000世贸广场(株洲)5000中瑞曼哈顿(株洲)5000地级市客户10万批长沙世联兴业房地产顾问有限公司长沙世联兴业房地产顾问有限公司05-11年世联服务豪宅项目遍布整个珠三角，尤其在深圳，占据高端豪宅项目代理市场垄断地位2005年世联代理销售项目总计46个楼盘，实现销售金额168亿，占全市总额的23%，其中豪宅项目占45%；豪宅客户库以2000人/月的速度逐渐增加。。。。。。世联在珠三角地区拥有最优质高端投资客户资源05-11年世联服务豪宅项目遍布整个珠三角，尤其在深圳，占据对call及短信覆盖效果进行分析，针对其中诚意度较高的客户发送直邮世联客户资源的6种使用方式项目联动转介CALL客短信直邮团体推介登门推介利用世联的客户资源，撒大网发送项目短信跟进直邮的客户，对其中诚意度很高的客户进行上门推介，同时上门办理VIP卡（免费），并持续跟进。具备一定的诚意客户数量后，通过论坛或产品推介会的形式打开局面，进行项目认筹，缴纳诚意金。对世联的客户资源进行分类，针对性的CALL客世联所有在售项目间客户的转介，设立专门的联动奖励对call及短信覆盖效果进行分析，针对其中诚意度较高的客户发客户界定及需求分析开发商预计定价公寓市场风险分析风险控制方案B栋酒店式公寓风险控制专案总结7400元/㎡，株洲公寓价格第一梯队郊区高端精装公寓无市场验证，且未来竞争风险不断加大投资客户偏好低总价高性价比产品，关注投资的风险、收益和成本1：提高精装修等级2：经济型酒店返租3：扩充客户来源客户界定及需求分析开发商预计定价公寓市场风险分析风险控制方案C栋商务公寓定位再论证专案下篇C栋商务公寓定位再论证专案下篇市场定位论证客户定位论证原始定位定价建议定位论证再定位及物业发展建议C栋专案结构思路市场定位论证客户定位论证原始定位定价建议定位论证再定位及物业C栋市场定位论证1.C栋市场定位论证1.株洲办公市场发展初级——聚集于中心城区核心地段主要集中在河东中心广场和河西长江广场，依靠成熟商业配套和政府机关政务服务配套带来人流量和商务办公需求河东中心区（中心广场）——主要依靠服装批发市场、王府井百货等大型商业配套带来人流量和商务办公需求代表项目：大汉希尔顿、王府井、平和堂、富华商业广场、金轮时代广场、汉华国际商业城、金轮时代广场等河西中心区（长江广场）——主要依靠市委市政府政务服务配套和未来大型商业配套带来人流量和商务办公需求代表项目：保利大厦、三湘大厦、长江商务大厦、日盛华尔兹等大汉希尔顿王府井平和堂富华商业广场金轮时代广场汉华国际商业城保利大厦三湘大厦日盛华尔兹长江商务大厦V株洲办公市场现状株洲办公市场发展初级——聚集于中心城区核心地段河东中心区（中株洲办公市场发展初级——产品专业化程度低在售多为小户型写字楼，主力面积为40-100㎡左右，硬件配置有限，6-7米挑高大堂、5200-6600㎡/台电梯、无中央空调项目名总建面写字楼体量主力户型标准层高大堂电梯立面空调物业金轮时代广场13万方4万方51-100㎡住综合楼3.2米——6600㎡/台瓷砖+玻璃幕墙无——日盛华尔兹3万方2.6万方50-100㎡甲级写字楼3.5米7米挑高三菱电梯，6500㎡/台瓷砖+玻璃幕墙中央空调绿城物业银泰财富广场14万方3.6万方40-90㎡商住公寓型写字楼3.1米6.1米挑高源力电梯，5200㎡/台大理石干挂石材+LO-E中空玻璃幕墙无开发商自管、第一戴维斯顾问大汉希尔顿一期26万方1.6万方143—170㎡5A写字楼3米7米挑高5330㎡/台LOW—E玻璃幕墙无自管酒店式物管株洲办公市场发展初级——产品专业化程度低项目名总建面写字楼体株洲办公市场发展初级——租客实力有限出租客户以企业办事处、美容美体、教育培训、建筑家装公司为主，需求面积较小，经济实力有限株洲办公市场发展初级——租客实力有限株洲办公市场发展初级——租金实现有限出租市场较为旺盛，出租率大都达到了90%，但受租金实现有限，仅0.6-1.1元/㎡/天，远低于长沙3-5元/㎡/天物业名称租金出租率保利大厦0.6-0.9元/㎡/天90%三湘大厦0.7-1元/㎡/天90%金茂尚都0.7-1元/㎡/天80%长江中央商务广场1.0-1.2元/㎡/天90%中鸿国际公寓0.8-1.1元/m2·月98%株洲家润多广场0.7-1.1元/m2·月97%株洲汉华国际商业城0.8-1.2元/m2·月97%12345长沙写字楼租金株洲写字楼租金0.6-1.13-5元.㎡/天株洲办公市场发展初级——租金实现有限物业名称租金出租率保利大株洲办公市场发展初级——售价较住宅溢价程度有限写字楼当前售价6500-9000元/㎡不等，仅较同类住宅溢价8%600070008000900010000金轮时代广场日盛华尔兹银泰财富广场大汉希尔顿650060007900910084006800株洲办公市场发展初级——售价较住宅溢价程度有限6000700株洲办公市场发展初级——销售周期较长销售周期约为1-1.5年，月均消化1200-2000平米不等项目名总建面办公体量开盘日期销售率销售周期月均消化金轮时代广场13万方4万方09年12月90%22个月1640平米/月日盛华尔兹3万方2.6万方11年5月80%17个月1220平米/月银泰财富广场14万方3.6万方11年11月60%13个月1660平米/月大汉希尔顿一期26万方1.6万方11年12月100%8个月2000平米/月株洲办公市场发展初级——销售周期较长项目名总建面办公体量开盘图释：高低销售价格实现销售速度实现租售率实现租金实现市场化启动期（案例：惠州双子星）市场化发展前期（案例：东莞华凯大厦）市场化发展中期（案例：深圳商会大厦B座）市场化成熟期（案例：深圳诺德金融中心）现阶段株洲办公市场株洲办公市场发展现状小结——处于发展前期阶段初级的产业基础——以第二产业为主，第三产业发展缓慢断层的产品供应——无集中性商务区/高端产品少、品质有限/替代产品商住楼泛滥图释：高低销售价格实现销售速度实现租售率实现租金实现市场化启株洲办公物业未来供应及竞争项目名写字楼栋数写字楼体量推出日期档次大汉希尔顿二期1栋（希尔顿酒店7-20层）2.6万平12年11月5A双银大厦1栋3万平13年2月5A天润大厦1栋1.8万平13年上商住楼东方时代大厦1栋2-3万平13年中甲级银天广场1栋2.5万平12年9月5A华晨国际1栋3万平13年下甲级汇金广场1栋3-4万平13年中5A神龙城6栋4万平13年中甲级康桥美郡1栋2-3万平13年下商务公寓馨香橄榄城1栋2万平13年中下普通等级高科总部1号1栋4万平13年中下5A株洲办公市场未来进入快速发展阶段2013年新增办公物业11个，整体供应近40万方，聚集于中心广场、长江广场和栗雨工业园三大区域，产品等级全面升级为专业甲级写字楼等级，本项目竞争对手主要锁定区域内项目大汉希尔顿二期银天广场汇金广场高科总部1号神龙城馨香橄榄城康桥美郡华晨国际双银大厦天润大厦东方时代大厦株洲办公物业未来供应及竞争项目名写字楼栋数写字楼体量推出日期开发商株洲高科发展有限公司地段栗雨CBD核心地段，株洲大道北侧用地面积5.9万㎡，一期3万㎡建筑面积20万㎡，一期11万㎡容积率3.46建筑高度100m项目组成10万㎡5A专业写字楼10万㎡国际公寓+五星级酒店预计价格6000元/平米预计推售时间2013年中下区域竞争对手A——高科总部1号高科发展集团打造10万㎡5A甲级写字楼，定位为湖景国际化企业总部，将依托政府资源和优惠政策吸引客户，预计价格6000元/平米，预计2013年中下期面市开发商株洲高科发展有限公司地段栗雨CBD核心地段，株洲大道北区域竞争对手B——馨香橄榄城株洲市馨香房地产打造4万㎡酒店+写字楼综合楼，预计写字楼产品等级不高，2013年中下期面市开发商株洲市馨香房地产地段天元区栗雨工业园规划49区用地面积——建筑面积10万㎡容积率3建筑高度100m项目组成1栋酒店+写字楼综合楼6栋高层小高层住宅预计价格——预计推售时间2013年中下区域竞争对手B——馨香橄榄城开发商株洲市馨香房地产地段天元区区域写字楼竞争小结未来区域高端写字楼供应量大，而本项目在美的品牌和自身大型高端商业配套上略有优势因素本项目总部一号馨香橄榄城写字楼体量2万平米10万平米2万平米开发商品牌美的株洲高科株洲馨香地段栗雨工业园栗雨工业园栗雨工业园自身配套万豪酒店麦德龙超市水会、影院、肯德基等大型商业配套星级酒店普通酒店产品等级差异化产品定位5A预计等级不高入市时间2013年中2013年中下2013年中下区域写字楼竞争小结因素本项目总部一号馨香橄榄城写字楼体量2万市场启示：写字楼专业化为市场发展大势所趋，但本项目需规避区域内高端写字楼竞争，打造具有高端形象，但能有效控制成本的小产权户型写字楼产品市场启示：C栋客户定位论证2.C栋客户定位论证2.目前株洲的写字楼主要集中在天元区政府以及老芦淞商圈附近，本项目处在新兴的写字楼集中区域，不同区域聚集的客户不同，本区域的写字楼客户主要为工业园大型企业的配套服务企业大汉希尔顿二期银天广场汇金广场高科总部1号神龙城馨香橄榄城康桥美郡华晨国际双银大厦天润大厦东方时代大厦王府井平和堂富华商业广场金轮时代广场汉华国际商业城保利大厦三湘大厦日盛华尔兹长江商务大厦本项目芦淞商圈写字楼客户：主要为芦淞商圈从事服装、鞋帽、箱包、贸易等行业的企业天元区政府写字楼客户：主要为政府机关单位、银行证券等金融机构、房地产相关行业等企业栗雨工业园区写字楼客户：主要为栗雨工业园区内大型企业的配套服务企业，主要为原材料提供、加工工艺、分销商以及电子商务等企业目前株洲的写字楼主要集中在天元区政府以及老芦淞商圈附近，本项C栋写字楼的目标客户由投资客和分布在栗雨工业园区内的配套服务企业为主。写字楼的投资客户与B栋酒店式公寓的投资客户基本属性趋近相同。写字楼自用客户应该以工业园企业上下游单位和配套单位为主，集中在原材料供销商、产品销售代理、物流、电子商务服务等行业。本项目写字楼客户以栗雨工业园区内的配套服务企业（80%）以及投资客户（20%）构成，配套服务企业主要分布在原材料、物流、销售等环节C栋写字楼的目标客户由投资客和分布在栗雨工业园区内的配套服务企业名占地规模（亩）企业名占地规模（亩）北汽控股798康美尔乐44北汽下属企业海纳川300旭阳机电40株洲时代新材料科技股份有限公司813中达40南车株洲电力机车研究所有限公司226合塑塑胶40湖南南车时代电动汽车285天盈机械40太子奶597拓普实业39齿轮厂259弘通金钻36百时得251智荟生物科技36株洲汇隆包装220高远32创科硅业217天桥起重机30中建五局光伏建筑一体化生产基地200海达27千金药业163天一实业25麦格米特129精益工贸25江山生物111三鑫塑胶25力嘉104振球消防25广东广洋高科技股份有限公司103富士升22京精汽车103湘能电器21浙江恒丰100丹石21炎帝生物100华信实业20协力药业92太昌20亿通投资78耀华电子20天鹰科技78盛世和华19新成机器77斯特19凯天环保75新元18唐人神71四方电子16肯特68贵派电器15株洲沃尔得特种齿轮有限公司67众欣14亿通60红龙电器12基翔钢56海畅11科瑞变流51湘江起重机10特科能49汽配园（含80多家中小企业）453汇加47中小企业促进园（含40多家小企业）86明日硬质合金45栗雨工业园当前已入驻企业达180家，年产值约150亿元，形成以汽车及零配件产业为核心，新能源、节能环保、新材料、电子信息、生物医药和健康食品为补充的产业基地企业名占地规模（亩）企业名占地规模（亩）北汽控股798康美尔2010年，年产值近150亿元，企业100多家，形成汽车及零配件产业、新能源产业、节能环保产业、新材料产业、电子信息产业、生物医药和健康食品产业等6大类产业基地预计到2015年，年产值近500亿元。培养出3个百亿企业和2个50亿企业。产值过百亿单位：北汽、唐人神、南车时代产值过50亿单位：千金药业、齿轮厂预计到2020年，年产值近1000亿元。成为株洲规模最大、档次最高的工业园区，园区内所有企业全部建成投产，北汽年产值400亿元、南车时代200亿元、唐人神100亿元、齿轮厂50多亿元、千金药业50多亿元、江山生物30多亿元等栗雨工业园工业产值将以年增长率30%速度快速增长，预计2015年工业产值将近500亿元，预计到2020年产值达千亿元，成为株洲规模最大、档次最高的工业园区2010年，年产值近150亿元，企业100多家，形成汽车及零工业园区内写字楼需求旺盛，根据本区域内现有企业数量，推算出栗雨工业园区内的配套服务单位和上下游单位共约260家一般大型企业上下游单位和配套服务单位约8-10家大中型企业上下游单位和配套服务单位约3-5家中型企业上下游单位和配套服务单位约1-2家小型企业一般无上下游单位，但75个小型企业共享25个配套服务单位A为栗雨工业园区里大型企业的数量，B为大中型企业的数量，C为中型企业的数量，D为小型企业的数量，配套服务企业的数量为P。那么，配套服务的企业数量计算公式为：P=(8~10)A+(3~5)B+(1~2)C+D/3按此推算：本区域当前可容纳写字楼自用客户约260家2015年区域产值增长至500亿元，本区域当前可容纳写字楼自用客户约800家2020年区域产值增长至1000亿元，本区域当前可容纳写字楼自用客户约1500家工业园区内写字楼需求旺盛，根据本区域内现有企业数量，推算出栗写字楼自用客户对办公空间需求面积集中在50-100平米写字楼自用客户多选择株洲中心区域以及天元政府周边比较常见的办公空间面积段，大概为50-100平米之间。栗雨工业园里的配套企业多为中小型企业，企业的工作人员较少，所需要的生产厂房面积大于办公楼面积，写字楼主要为行政人员以及后勤人员办公使用，因此偏好产权面积较小的办公空间。写字楼自用客户对办公空间需求面积集中在50-100平米写字楼客户能接受的写字楼价格集中在5000－6000元/平，能够接受的总价范围多为30-50万客户能接受的写字楼价格集中在5000－6000元/平，能够接客户偏好有品质感的大堂，通过大堂公共空间的打造来进行品质的提升写字楼的自用客户由于是栗雨工业园区里企业的配套企业，因此规模比较小，效益水平使它对写字楼的价格有着比较大的抗性专业写字楼的外立面打造，客户主要偏向高档写字楼的玻璃幕墙等外立面风格客户主要关注价格、写字楼相关的大堂、外立面的高形象打造等因素，对写字楼具体的配置认识处于初级阶段对电梯等实用配置的敏感度不高，对写字楼配置的认识处于初级阶段客户偏好有品质感的大堂，通过大堂公共空间的打造来进行品质的提客户基本描述郑学海30岁左右大学毕业，见识广，谈吐文雅父亲是湖南中博集团股份有限公司的老总公司情况个人年收入100万以上，一辆宝马730Li父亲早期创业从事车床锻造、轴承等中小型机械的生产，后来成立湖南中博集团股份有限公司。大学毕业后在父亲公司工作担任管理职务，有大面积的厂房租赁，用来供园区外的企业租赁来生产对配套企业的看法工业园区里的企业以主力中大型企业为主，以北汽集团为首。配套性的上下游企业以服务大中型企业为主，主要听说过的配套性企业以北汽为代表，其他的企业有少量的配套性企业，总体来说还是很多的；配套服务性企业以中小型私人企业为主，规模比较小，基本上遍布在整个生产链的各个环节，包括原料、部件加工、包装、分销等等；政府好像是为了这些高新配套企业在工业园区搞了一个专门打造的办公楼，听说未来的档次还可以；这些配套性企业的数量还是很多的，但是对高档写字楼的需求非常弱，特别高档的写字楼，这些小企业搞不起，而中大型企业的话肯定是自己买地搞厂房搞办公楼的；中小企业对厂房的需求大于对办公楼的需求，但是厂房的引导性和形象不好，需要一个类似于门脸功能的办公区域作为行政办公人员、后勤部门的办公场所，把生产和其他跟生产无关的东西分开对美的城写字楼的看法高档的写字楼肯定不幸，株洲现在还没有特别高档的写字楼，而且这些企业也买不起这样的写字楼。档次不要太高了，像株洲这边现在的写字楼也是那种不是很高档的，有点像公寓楼的那种，然后配置有基本的物业服务就行了；面积上我觉得100平以内，株洲的主流小企业办公面积段就差不多了，价格5000左右应该他们还是能接受的；配套企业对写字楼的需求旺盛写字楼需求档次不高小型配套企业对价格的敏感度高典型客户白描1：郑总——湖南中博集团股份有限公司高管客户郑学海公司情况个人年收入100万以上，一辆宝马730Li客户基本描述方总35岁左右衡阳人大学毕业，毕业后曾经去过一线城市，然后回湖南工作，来株洲已经5年以上公司情况公司现在专营北汽的产品，员工人数大约50人左右，其中20名销售人员，20名行政以及管理人员和其他岗位，管理人员10名左右。对配套企业的看法我们这些企业主要还是依托于北汽集团在株洲的资源，是为他们服务的，可以说北汽集团越好，我们企业也就越好，这样的小企业生存之道就是这样子的；像我们这样的是属于销售环节的嘛，有些企业是生产和销售环节都涉及到一部分的，他们人员更多些，估计有个百来号人吧，不过一般的中小型企业都是50－100人左右的，年利润能有个几百万就非常好了，效益好不好要看具体从事的领域了，我们后期销售环节还可以，原料方面可能就会差一些；其实我们这些企业的数量还是不少的，不过是限于规模的问题咯，节省成本的话肯定是随便找个办公地点就算了的，但是现在还是有好多企业有在写字楼办公的需求了；对美的城写字楼的看法栗雨工业园里的企业中，现在像我们这样的专门服务北汽的企业有很多，你看像之前进驻的海纳川零件极低还有其他的4S店之类的，都是专门为他们服务的；配套企业对写字楼的地段的看法啊，如果这个地段指的是离市中心比较近的话，小企业是不会在乎的，我们最在乎的是能不能跟自己生意上的伙伴——那些工业园的大企业近，离他们近的话肯定有很多好处，可以节省很多沟通的成本；面积不能太大了，主要还是100平左右的，我们就想把行政管理的人员放在这个地方，然后以后技术培训等培训课就可以放在这里搞了；配套企业规模小，专业服务园区内的大型企业渴望缩短其与大型企业的地理距离典型客户白描2：方总——北汽株洲4S店管理人员客户方总公司情况公司现在专营北汽的产品，员工人数大约50人左客户基本描述唐姐33岁左右株洲人以前是国企员工，后来跳槽到栗雨工业园汽配园里的企业公司情况公司在汽配园区里面属于中等水平，办公人员有100人上下，在工业园内租赁厂房进行生产，生产环节与其他环节办公地点不一样。对配套企业的看法像北汽集团这样的大国企肯定好多这样的小企业去为它服务，其他的中型企业的话稍微少一点，汽配园里的企业好多都是靠北汽集团吃饭的，是属于北汽集团生产链上的关键环节；配套企业多是蛮多的，但是现在好分散，株洲市区里面都有好多小企业，不过最近好像政府动作还蛮大的，好像是想让我们这些小企业尽量靠近那些大企业，毕竟两者也可以说是相互依存的；对美的城写字楼的看法写字楼有装修的话肯定是最好了，带简单的装修就好，像是那些照明、电路、水管、卫生间以及网线等机电弱电相关的东西都事先做好，我们只要买好办公家具就能进去办公，我们很省事；电梯还有大堂之类的还是要好好装修下，毕竟如果以后我们这些小企业在里面办公，别人上来我们公司的时候肯定会经过电梯和大堂的，电梯要用稍微好点的品牌，空间要大，速度要快，另外大堂的话可以考虑像低星级酒店一样的大堂，这样我们的面子感还是强很多的，做生意嘛，首先还是得向别人证明我们自己的实力，你说是不，这些都是门面上的东西，如果有的话那就最好了；面积太大的写字楼我们不需要了，能有三四间独立的办公室和公共办公室的话就可以了，面积在100平米左右最好，总价70－80万是上限，再高的话我们就会考虑去租写字楼了；注重电梯和大堂等形象工程的装修面积不宜过大，控制在100平左右带简单办公装修的办公空间典型客户白描3：唐姐——汽配园企业管理人员客户唐姐公司情况公司在汽配园区里面属于中等水平，办公人员有1客户启示：本项目目标客户存在对写字楼的需求，但对写字楼的需求关注点停留在初级阶段，他们重在写字楼形象，但要控制成本依托于栗雨工业园，本项目所在区域为新兴的写字楼集中区域，客户主要为栗雨工业园区内的配套服务单位和上下游单位配套企业偏好面积在50－100平米，价格在5000－6000元/平的办公区间配套企业客户渴望缩短其与大型企业的地理距离，注重大堂、外立面、电梯等公共空间形象的打造客户启示：本项目目标客户存在对写字楼的需求，但对写字楼的需求C栋再定位及物业发展建议3.C栋再定位及物业发展建议3.市场及客户论证启示回顾：从市场和客户中我们得出一致的定位结论——打造小产权面积、形象高端，但能有效控制成本的写字楼市场及客户论证启示回顾：项目属性定位——产业孵化器为工业园中小企业、上下游及配套企业提供能代表公司形象亦能有效控制成本，提供共享商务配套和办公优惠政策的专业办公场所孵化器就是高新技术创业服务中心，简称创业中心，国际上一般称之为企业孵化器（BusinessIncubator或InnovationCenter），是一种新型的社会经济组织。孵化器，英文为incubator，本义指人工孵化禽蛋的专门设备。后来引入经济领域，指一个集中的空间，为起步型企业提供咨询、场地、资金等多种便利，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，企业孵化器为中小企业提供良好的创业环境和条件，帮助中小企业树立形象，满足综合商务服务，并通过政府优惠政策，帮助成长型企业减免开支，不断发展壮大孵化器的概念：孵化器的要素：孵化器要素低总价固定资产购入树立企业形象共享商务服务配套办公优惠政策项目属性定位——产业孵化器孵化器就是高新技术创业服务中心，简CBD未来的抢先拥有栗雨中央商务区首席商务领航者栗雨中央商务区：体现项目区域未来商务价值首席：强调本项目商务办公的先发优势商务领航者：强调本项目纯粹商务办公写字楼属性和商务配套国际级的纯粹商务综合体项目形象定位CBD未来的抢先拥有栗雨中央商务区首席商务领航者国际级的纯粹大略噱头配套——少而精的创新配套作为噱头，满足客户的切实需求高端形象——通过关键空间的打造，树立写字楼高端形象产品打造——产品打造控制成本，提高实用率风险控制——优惠条件最小化风险，项目成功的保障4攻大略噱头配套——少而精的创新配套作为噱头，满足客户的切实需求外立面餐饮配套银行服务液晶水牌写字楼攻略体系高端形象噱头配套成本控制大堂电梯公共打印室公共会议室划小产权风险控制标准层停车场导视系统用材用料提高实用率优惠牵引写字楼攻略体系：外立面餐饮配套银行服务液晶水牌写字楼攻略体系高端形象噱头配套大略4攻噱头配套——少而精的创新配套作为噱头，满足客户的切实需求高端形象——通过关键空间的打造，树立写字楼高端形象成本控制——产品打造控制成本，提高实用率风险控制——优惠条件最小化风险，项目成功的保障大略4攻噱头配套——少而精的创新配套作为噱头，满足客户的切实外立面采用高档面砖，配合大面积玻璃窗，形成与玻璃幕墙相似的效果。既节省了成本，又突出了写字楼的气派。保持外立面竖向线条挺拔，外观简洁、俊朗。色彩、形象向专业写字楼靠拢，并适当采用一些亮色，形成视觉冲击。写字楼外立面示意：简洁、挺拔，突出现代感的外立面风格高端形象之外立面外立面采用高档面砖，配合大面积玻璃窗，形成与玻璃幕墙相似的效大堂：写字楼大堂挑空、大理石地面、石材干挂墙面或立柱、吊顶设计，延续外部高形象大堂内空挑高两层，约5米，面积200平方米，装修采用高档石材，所有元素体现现代、气派。大堂地面为花岗石，大堂墙面为大理石大堂电梯厅地面为花岗石，墙面为大理石高端形象之大堂大堂：写字楼大堂挑空、大理石地面、石材干挂墙面或立柱、吊顶设位于大堂的简洁商务的接待前台高端形象之大堂接待前台位置应能尽可能顾及到大堂各个位置，建议设置在图示位置，能为通达电梯厅的客户能提供服务前台材质应以金属、石材、玻璃等为主，风格简洁，与大堂、电梯厅一脉相承位于大堂的简洁商务的接待前台高端形象之大堂接待前台位置应能尽大堂为写字楼项目档次的重要指标，除了本身的装修，也应该用符合商务风格的简洁摆件提升空间品质感建议大堂东北角放置舒适度高、品质感强的沙发，不仅丰富大堂元素，同时满足客户等候实际需求，一举两得大堂其他转角适当放置商务气质的花盆及雕塑，使整个大堂空间更显生动大堂精致摆件美观、实用两相宜高端形象之大堂大堂为写字楼项目档次的重要指标，除了本身的装修，也应该电梯轿厢设备设置，增加实用性扶手、液晶屏幕等电梯内可装设带俯视角度的真彩液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息内装材质尽量避免大面积采用镜面不锈钢或玻璃材质，避免指纹留痕，易于后期管理和清洁电梯内设置空调及音乐系统轿厢内设置扶手，方便客户使用，同时对轿厢墙面形成保护高端形象之电梯磨砂不锈钢电梯门扶手带俯视角度真彩液晶屏防指纹磨砂不锈钢轿厢面板电梯轿厢设备设置，增加实用性扶手、液晶屏幕等电梯内可装设带俯灯景电梯厅沿袭大堂风格，增强品质感电梯编号柔和暖色调灯光装饰既体现品质感又增加电梯厅明亮度，构建亲和商务氛围充分挖掘照明系统与指示灯系统的深度融合设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，需要继承大堂相同风格，选材考究，打造高端写字楼装饰标准大堂电梯厅作为门面，用材、工艺需做到最佳，标准层电梯厅可适当降低标准照明系统与指示系统的有机融合高端形象之电梯国际化电梯编号标识配合嵌入式灯光充分体现品质追求灯景电梯厅沿袭大堂风格，增强品质感电梯编号柔和暖色调灯光装饰公共空间全隐蔽、低炫光间接照明，节能减排好的照明工具能大幅减少能耗照明灯具的选择——全隐蔽、高输出、低炫光的荧光灯提供照明，消除视觉疲劳，还能有效节约能源照明方式的选择——间接照明方式比直接照明方式更节能通过吊在天花板下的灯具把灯光投射在天花板，再通过天花板的反射来照明，由于其光线均匀度比直接照明好，能适当降低照明灯具的功率，降低能耗间接照明高端形象之标准层公共空间全隐蔽、低炫光间接照明，节能减排好的照明工具能大幅减标准层设置公共卫生间，卫生间注重高品质细节打造设置玄关和过渡前室，提供人性化服务高档板材装修，装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一，灯光柔和，符合人体行为特点及要求名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等洗手盆上方设置搁物台，方便客户洗手时摆放手表、手链等物品小便斗之间设置隔板，提高舒适度借助酒店资源，在写字楼卫生间水龙头引入热水，体现人文关怀高端形象之标准层标准层设置公共卫生间，卫生间注重高品质细节打造设置玄关和过渡卫生间细节之处体现高品质形象同时配备擦手纸、干手机，满足不同客户实际需求擦手纸箱、废纸箱一体化内嵌式设计，方便实用，节省空间蹲位数量高于建筑设计规范兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求马桶水箱上方设置搁物台，相比于嵌入式马桶水箱，在方便客户放置物品的同时，更易于维护检修高端形象之标准层手纸箱伸入式干手机干手效率更高废纸箱马桶水箱上方搁物台卫生间细节之处体现高品质形象同时配备擦手纸、干手机，满足不同高端形象之停车场地下停车场入口设置地下停车场车位配比设置为1：0.6地下停车场入口采用顶面内嵌式灯光满足照明要求的同时，形成地下停车场第一道景观，让客户停车从一开始就成为享受高端形象之停车场地下停车场入口设置地下停车场车位配比设置为1地下停车场地面工艺处理注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质高端形象之停车场地下停车场地面工艺处理注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地下停车场顶棚由于管线众多，美观度差，应尽量弱化其视觉引力，可采取统一刷黑或者刷灰的作法同时在地下停车场墙面设置灯箱，吸引客户注意力，以减小对顶棚的关注灯箱还可以增强停车场光线，同时带来广告收益设置灯箱、弱化顶棚高端形象之停车场灯箱灯箱地下停车场顶棚由于管线众多，美观度差，应尽量弱化其视国际商务标准导视体贴入微导视系统设计原则：指位明确、采用国际统一图标、造型精雅材质可考虑商务感强的金属、玻璃等停车场等关键部位可考虑采用小型液晶屏导视，在夜间增强引导性高端形象之导视系统液晶屏导视国际商务标准导视体贴入微导视系统设计原则：高端形象之导视系统大略4攻噱头配套——少而精的创新配套作为噱头，满足客户的切实需求高端形象——通过关键空间的打造，树立写字楼高端形象成本控制——产品打造控制成本，提高实用率风险控制——优惠条件最小化风险，项目成功的保障大略4攻噱头配套——少而精的创新