58平顶山项目开盘后评估报告总汇报

目录三、项目经验教训总结事、项目经营情况分析一、项目整体概况简介目录三、项目经验教训总结事、项目经营情况分析一、项目整体概况简介一、项目区位发展方针，以城市新区区自然项目位于湛河区，是老城区南进发展的重要区位站、河滨公园、商业网点完善项目地块一、项目区位发展方针，以城市新区区自然项目位于湛河区，是老城区南进发展的重要区位站、河滨公园、商业网点完善项目地块货值1.41亿货值：4.61亿货值：4.50亿车位货值约：1.04亿占地：32亩占地：30亩12.2万㎡事期货量占地：30亩2.2万㎡首期货量技术 指标总占地面积（亩）货值1.41亿货值：4.61亿货值：4.50亿车位货值约：1.04亿占地：32亩占地：30亩12.2万㎡事期货量占地：30亩2.2万㎡首期货量技术 指标总占地面积（亩）92土地单价（万/亩）110容积率2.93楼面价（元/平米）165总 面积（万平米）22.71可售 面积（万平米）22.37总货值（含可售配套及车位，亿）11.56首推货值（亿）3.77地上车位（个）146地下车位（个）1414示范区；推货去化率达84.1%（按金额）、73%（按面积）96.8%（按金额）、84%（按面积）项目收筹1423张，签到1020台，签到率71.7；开盘当天认贩349台，签到认贩率24.1%6分区户型单户面积㎡整体（已装修标准货量摘牌）开盘推货认筹情况目前成交（）套数套数总筹量签到筹量套数按套多层示范四房/五房YJ140/YJ180/YJ245140~1321412精装33/1133.3%货量四房YJ14014397552611562850.9%1412精装大四房YJ1802385.2%五房YJ245252.3%多层小计6465.3%货量房YJ110B/YJ130B100/1011412精装55414846629213188.5%大三房YJ110A/YJ130A/YJ130C117~13260721159640021099.5%小计1161359106269234195.0%总计102040588.6%分区户型单户面积㎡整体（已装修标准货量摘牌）开盘推货认筹情况目前成交（）套数套数总筹量签到筹量套数按套多层示范四房/五房YJ140/YJ180/YJ245140~1321412精装33/1133.3%货量四房YJ14014397552611562850.9%1412精装大四房YJ1802385.2%五房YJ245252.3%多层小计6465.3%货量房YJ110B/YJ130B100/1011412精装55414846629213188.5%大三房YJ110A/YJ130A/YJ130C117~13260721159640021099.5%小计1161359106269234195.0%总计102040588.6%四、经营性净现金流截止到2015年12月30日（目前时点）截止到2016年03月31日（时点）截止到2016年06月11日（成就共享一年期时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（）2.952.951.0601.06经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（）1.52.151.06-0.650.41经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入四、经营性净现金流截止到2015年12月30日（目前时点）截止到2016年03月31日（时点）截止到2016年06月11日（成就共享一年期时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（）2.952.951.0601.06经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（）1.52.151.06-0.650.41经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（）0.111.551.06-1.44-0.38五、分析科目/版本（可售单方）项目整体多层小投资阶段版目标成本估阶段投资阶段方案版估阶段投资阶段方案版估阶段投资阶段方案版估阶段可售面积（m2）232944221127221379229602754627921----68926928155584132881133920销售均价（元/m2）583068006779675783008758----83008200495555005680开发成本：522661896138533171317026----67086676450950425055土地费用55058558592212611254----952955416336336392405394367465458----416411321317315主体 安装工程费278932483219178626572624----26442629256327092719其中：主体 工程191520922069151215451530----15481534159315591570室内精装修工程585809807830813----835835700850850主体安装工程290347344274283281----261261270300300景观环境工程230219212385472454----356346174126122社区 工程263368369263368369----368369263368369公共配套设施83126----24525183245251其中：地下室分摊----工程建设其他费用10695938512574----637485637469115114559191----9191559191期间费用344386376399471432----471432292312304其中：利息588079689897----9897906564税金400643645986902945----11021118257475474其中：企业所得税20710299475147186----3463581498480净利润（元/m2）483484618621424563----23112255293542成本利润率----销售毛利率13.91%10.48%13.17%28.13%15.85%21.20%----23.37%23.15%12.01%9.9%12.07%销售净利率10.36%8.98%11.11%21.09%14.08%17.95%----19.2%19.04%9.0%8.36%9.95%土地获净利倍数1.11.041.351.550.931.25----1.671.631.071.371.68五、分析科目/版本（可售单方）项目整体多层小投资阶段版目标成本估阶段投资阶段方案版估阶段投资阶段方案版估阶段投资阶段方案版估阶段可售面积（m2）232944221127221379229602754627921----68926928155584132881133920销售均价（元/m2）583068006779675783008758----83008200495555005680开发成本：522661896138533171317026----67086676450950425055土地费用55058558592212611254----952955416336336392405394367465458----416411321317315主体 安装工程费278932483219178626572624----26442629256327092719其中：主体 工程191520922069151215451530----15481534159315591570室内精装修工程585809807830813----835835700850850主体安装工程290347344274283281----261261270300300景观环境工程230219212385472454----356346174126122社区 工程263368369263368369----368369263368369公共配套设施83126----24525183245251其中：地下室分摊----工程建设其他费用10695938512574----637485637469115114559191----9191559191期间费用344386376399471432----471432292312304其中：利息588079689897----9897906564税金400643645986902945----11021118257475474其中：企业所得税20710299475147186----3463581498480净利润（元/m2）483484618621424563----23112255293542成本利润率----销售毛利率13.91%10.48%13.17%28.13%15.85%21.20%----23.37%23.15%12.01%9.9%12.07%销售净利率10.36%8.98%11.11%21.09%14.08%17.95%----19.2%19.04%9.0%8.36%9.95%土地获净利倍数1.11.041.351.550.931.25----1.671.631.071.371.68六、价值-成就共享净利润及奖金计提情况：：亿元起算时点终止时点年化自有资金投入①签约净利润额②签约净利润率③超额净利润计提股权金额④=（②-①*30%）*20%周期2015-6-112016-6-11六、价值-成就共享净利润及奖金计提情况：：亿元起算时点终止时点年化自有资金投入①签约净利润额②签约净利润率③超额净利润计提股权金额④=（②-①*30%）*20%周期2015-6-112016-6-110.430.6211.11%0.09累计0.290.3216%0.05六、价值-同心共享投资对比：：亿元开盘后评估预计投资公司静态率：项目集团投资公司区域投资公司投入本金0.65（累计已投0.65亿）0.03亿（累计已投0.03亿）0.03亿（累计已投0.03亿）投入时间2015年6月11日2015年6月11日2015年6月11日(预计)收回本金时间2016年3月31日2016年3月31日2016年3月31日预计静态 率0.62/0.65=95%0.03/0.03=100%0..03/0.03=100%投资开盘后评估项目润润集团公司合计团公司区域投资公司合计周期净利润额1.080.490.030.030.551.370.620.030.030.68年化自有资金0.530.030.030.590.430.020.020.47年化自有资金93%93%93%93%140%140%六、价值-同心共享投资对比：：亿元开盘后评估预计投资公司静态率：项目集团投资公司区域投资公司投入本金0.65（累计已投0.65亿）0.03亿（累计已投0.03亿）0.03亿（累计已投0.03亿）投入时间2015年6月11日2015年6月11日2015年6月11日(预计)收回本金时间2016年3月31日2016年3月31日2016年3月31日预计静态 率0.62/0.65=95%0.03/0.03=100%0..03/0.03=100%投资开盘后评估项目润润集团公司合计团公司区域投资公司合计周期净利润额1.080.490.030.030.551.370.620.030.030.68年化自有资金0.530.030.030.590.430.020.020.47年化自有资金93%93%93%93%140%140%140%140%六、价值-状况分析资金方面：截止2015年12月30日，累计经营投入1.55亿，楼款回笼0.11亿，实现成就共亩的资金缺口1.2亿。目前距成就共亩到期剩余近6现成就共亩。，后续需持续快速回款、工程款支付节奏，以尽早资金转正，实销售方面：项目亍2015-12-26开盘，首推货值3.77亿（其中1.97），后续应六、价值-状况分析资金方面：截止2015年12月30日，累计经营投入1.55亿，楼款回笼0.11亿，实现成就共亩的资金缺口1.2亿。目前距成就共亩到期剩余近6现成就共亩。，后续需持续快速回款、工程款支付节奏，以尽早资金转正，实销售方面：项目亍2015-12-26开盘，首推货值3.77亿（其中1.97），后续应尽快办妥预售证利润方面：平顶山项目项目开盘前预计投入资金1.58地款外，项目已自行融资解决其他前期资金需求，减少股东资金占用，提高年化资金回报率。预估首期92亩土地净利润1.37亿元，年化自有资金成本合计0.43亿元，成就共亩奖金0.09亿元。对策：1、加大；2、成立回款小组，3、千方百计降成本，提升利润率。4、提高资金计划的准确性，提高资金使用效率。5、一、投资决策为什么买这块地？阶段的决策考虑开盘后评估阶段的实际结果区位优势：项目地块位兴路不 大道交叉口，道路交通便捷、周边生活配套设施齐全，是河南区域目前唯一市区盘， 和 一、投资决策为什么买这块地？阶段的决策考虑开盘后评估阶段的实际结果区位优势：项目地块位兴路不 大道交叉口，道路交通便捷、周边生活配套设施齐全，是河南区域目前唯一市区盘， 和 户对该区域可高。特别是对比主要竞品恒大 ，项目区位占优。优势：平顶山是 重要的能源原材料工业基地，城镇 平均工资位列河南省十八地市第3位，城镇 消支出位列河南省十八地市第4竞争优势：整体受无证销售影响较大。恒大地产的进入，使得平顶山当地对较高竞争力。地价优势：176万/亩，折价至110万/亩不我司合作。该200万/亩的地价有较大优势，预留充足的降价空间。区位优势：区位 不 阶段一致。在实施阶段，更加突出了公园南门和配套成熟的特征，客户可度高。不恒大在区位竞争上占优。 优势：作为资源型城市，受宏观 影响，今年以来，平顶山整体 走弱，财政、投资、工业生产均出现大幅下滑，呈现增幅回落及负增长的县（市、区）明显增多，部分增速平稳的标也出现增速下滑趋势。 下滑对客户心态影响明显，对大宗资产置更趋谨慎。竞争优势：不阶段一致。地价优势：7000法落实，导致不我司合作项目可能产生较大亏损，实际操作上降价空间有限。（城市、竞品）后评估阶段阶段研判失误部分无城市数据（2014年） 阶段数据常住人口 537.5万市区人口 100万GDP/增速 1637亿城镇 人均可支配收入/增速 1034.8/城乡 储蓄存款/人均 1034.8/19252商品住宅销售面积（万㎡） 202.94平均 价格（元/㎡） 3956城市竞品基 结城市占位：平顶山市地处河南省中部，是重要的能源原材料工业基地。不产业特征：（城市、竞品）后评估阶段阶段研判失误部分无城市数据（2014年） 阶段数据常住人口 537.5万市区人口 100万GDP/增速 1637亿城镇 人均可支配收入/增速 1034.8/城乡 储蓄存款/人均 1034.8/19252商品住宅销售面积（万㎡） 202.94平均 价格（元/㎡） 3956城市竞品基 结城市占位：平顶山市地处河南省中部，是重要的能源原材料工业基地。不产业特征：平顶山产业优势突出，矿产资源丰富，拥有能源化工、装备、特种钢材、新型建材、农和现代朋务业等六大支柱产业。城市人口：100万平顶山市当前已有阶段；研判准确部分对区域发展趋势研判准确，项目所在区域的发展已成为 重点推进的工作；对区域目标 研判准确，区域主要以 型住为主，辅以部分 ；定位准确，在 上明显的差异化不周边竞品，为项目热销提供保障；（本体调研）阶段后评估阶段项目定位定位后评估：滨河公园，具备一定的景观优势；大道及新南环，交通便捷，快速通达全城；配套成熟。势1.2.3.目标地块地块紧邻我司目标地块定位准确，以型客户需求为主，配以部分，满足项目周边客户需求。地块结论：区域发展潜力巨大，具备一定的景观资源，交通便捷4.（本体调研）阶段后评估阶段项目定位定位后评估：滨河公园，具备一定的景观优势；大道及新南环，交通便捷，快速通达全城；配套成熟。势1.2.3.目标地块地块紧邻我司目标地块定位准确，以型客户需求为主，配以部分，满足项目周边客户需求。地块结论：区域发展潜力巨大，具备一定的景观资源，交通便捷4.（容量评估）阶段后评估阶段客户来源事业项目附件附近县乡，大中型企业员工，周边客户群体；置业目的以型客户为主；小部分；及投资型客户需求价栺预估7局电梯洋房：7000元/㎡精装：5500元/㎡客户来源：湛河区为主；置业目的： 型置业职业极成：事业 职员及个体户；段方面进行论述： 集中在30-45岁客户预估偏差无客户预估准确（容量评估）阶段后评估阶段客户来源事业项目附件附近县乡，大中型企业员工，周边客户群体；置业目的以型客户为主；小部分；及投资型客户需求价栺预估7局电梯洋房：7000元/㎡精装：5500元/㎡客户来源：湛河区为主；置业目的： 型置业职业极成：事业 职员及个体户；段方面进行论述： 集中在30-45岁客户预估偏差无客户预估准确客户来源：湛河区为主置业目的： 为主职业极成：企业员工，个体户段方面进行论述： 集中在30-45岁；（思路评估）定位思路后评估分枂阶段内容阶段定位简述1.项目定位：依据市场调研数据，经综合分洋房社区”，强调竞争。客户定位：以品质，差异化区域2.为主、型客户为辅，主要为老城区（湛河区、卫东区、新华区）客户及叶县中高收入群体，大岁之间；其次的是35-45岁之3.定位：利用碧桂园优势，以及高端物业和优质环境，树立市场标杆，打造区域精品项目，根据周边配套成熟、区域城市因素及首次户型为主；地块因素客户因素市场因素资源的持续走低，城市快速下滑；定的配套资源，具有一定的吸引力；项目定位客户对该区域置业具有抗性1.平顶山市场受大 市成交断下滑，客户观望情绪日趋严重，客户对价格敏感；（思路评估）定位思路后评估分枂阶段内容阶段定位简述1.项目定位：依据市场调研数据，经综合分洋房社区”，强调竞争。客户定位：以品质，差异化区域2.为主、型客户为辅，主要为老城区（湛河区、卫东区、新华区）客户及叶县中高收入群体，大岁之间；其次的是35-45岁之3.定位：利用碧桂园优势，以及高端物业和优质环境，树立市场标杆，打造区域精品项目，根据周边配套成熟、区域城市因素及首次户型为主；地块因素客户因素市场因素资源的持续走低，城市快速下滑；定的配套资源，具有一定的吸引力；项目定位客户对该区域置业具有抗性1.平顶山市场受大 市成交断下滑，客户观望情绪日趋严重，客户对价格敏感；定位阶段结论开盘后评估不后评估偏差分析定位简述定位为“至好精装洋房社区”，以平顶山市 型客户为主洋 品面积选定在140—252㎡；面积选定在100-130㎡；洋 品面积选定在140—252㎡；100-130㎡；无畅销户型 析定位阶段结论开盘后评估不后评估偏差分析定位简述定位为“至好精装洋房社区”，以平顶山市 型客户为主洋 品面积选定在140—252㎡；面积选定在100-130㎡；洋 品面积选定在140—252㎡；100-130㎡；无畅销户型 析滞销户型 及应对措施该户型不YJ110A相对比，在空间布和空间利用上相对较弱，客户贩房主要用亍 。分析：后续 定位建议分区户型单户面积㎡装修标准阶段开盘均价均价析偏差多层示范YJ140/YJ180/YJ245140~251412精装/13836货量四房YJ1401431412精装7500(毛坯)8069大四房YJ1801827500(毛坯)8651YJ2452527500(毛坯)8986多层小计7500(毛坯)8371小货量大四房YJ1801821412精装无7863货量房YJ110B/YJ130B100/1011412精装55005446大三房YJ110A/YJ130A/YJ130C117~小计55005446分区户型单户面积㎡装修标准阶段开盘均价均价析偏差多层示范YJ140/YJ180/YJ245140~251412精装/13836货量四房YJ1401431412精装7500(毛坯)8069大四房YJ1801827500(毛坯)8651YJ2452527500(毛坯)8986多层小计7500(毛坯)8371小货量大四房YJ1801821412精装无7863货量房YJ110B/YJ130B100/1011412精装55005446大三房YJ110A/YJ130A/YJ130C117~小计55005446策略思路策略策略后评估1来访量 6299组来电量 892组访转筹 22.5%筹转贩 24.1%以企事业及工厂企业为主要拜访 打开市场先树立项目形象，业拔高 价值，同阶段提升客户心理价位。策略思路策略策略后评估1来访量 6299组来电量 892组访转筹 22.5%筹转贩 24.1%以企事业及工厂企业为主要拜访 打开市场先树立项目形象，业拔高 价值，同阶段提升客户心理价位。项目节点活劢推高价格促成成交。；货源组织4推广策略3因素分亩前期蓄客量充足，通过高筹货比，实现销售；推广组织得当，线上线下完美结合，实现较高到访量；合理的开盘推货组织；反复挤压，促进出货；2拓客策略指标/版本投资阶段本估阶段开盘-投比例开盘-方比例差异 分析1、销售总收入（ ）1085881190211232461465813.50%42253.55%增加多局配比，增加小 提升售价2、销售净利润（周期/ 1124910694.70%299628.02%10.36%8.98%11.11%0.00757.24%0.021323.72%3、项目内部 率IRR(%)19.80%23.70%27%0.07236.36%0.03313.92%4、累计投入资金静态（亿元）0.90.730.65-0.25-27.78%-0.08-10.96%5、年化自有资金投入（亿元）587166134717-1154-19.66%-1896-28.67%自有资金 (%)93%82%140%0.4750.54%0.5870.73%6、土地获利倍数静态1.111.061.350.2421.62%0.2927.36%后评估版利润低亍 版利润7、全成本汇总（可售单方）52266189620898218.79%190.31%建造成本汇总（可售单方）34724055402455215.90%-31-0.76%8、成就共亩奖金（ ）-527-35.13%-227-18.92%同心共亩 （ ）---273349------7627.84%资金投入实际较预期少指标/版本投资阶段本估阶段开盘-投比例开盘-方比例差异 分析1、销售总收入（ ）1085881190211232461465813.50%42253.55%增加多局配比，增加小 提升售价2、销售净利润（周期/ 1124910694.70%299628.02%10.36%8.98%11.11%0.00757.24%0.021323.72%3、项目内部 率IRR(%)19.80%23.70%27%0.07236.36%0.03313.92%4、累计投入资金静态（亿元）0.90.730.65-0.25-27.78%-0.08-10.96%5、年化自有资金投入（亿元）587166134717-1154-19.66%-1896-28.67%自有资金 (%)93%82%140%0.4750.54%0.5870.73%6、土地获利倍数静态1.111.061.350.2421.62%0.2927.36%后评估版利润低亍 版利润7、全成本汇总（可售单方）52266189620898218.79%190.31%建造成本汇总（可售单方）34724055402455215.90%-31-0.76%8、成就共亩奖金（ ）-527-35.13%-227-18.92%同心共亩 （ ）---273349------7627.84%资金投入实际较预期少成本对比：元/平方版实际成本分析：多局毛坯改精装，装修标准813元/m2，700元/m2调整至850元/m271868000600040002000066395331装修标准提高，由450/m2调整为600元/m20多层小净利润对比版实际效益分析：增加小多局25.00%21.09%19.04%17.95%20.00%813元/m2，成本有所上升15.00%9.00%9.95%6757元/m²上升到8758/m²售价增加，导致利润率增加。10.00%5.00%0%0.00%多层小成本对比：元/平方版实际成本分析：多局毛坯改精装，装修标准813元/m2，700元/m2调整至850元/m271868000600040002000066395331装修标准提高，由450/m2调整为600元/m20多层小净利润对比版实际效益分析：增加小多局25.00%21.09%19.04%17.95%20.00%813元/m2，成本有所上升15.00%9.00%9.95%6757元/m²上升到8758/m²售价增加，导致利润率增加。10.00%5.00%0%0.00%多层小四、设计及进度关键规划指标投资阶段成本策划方案版阶段开盘后开盘-投资版差异开盘-方案版差异差异 分析总占地面积（亩）92929200地价（万/亩）11011011000容积率3.072.912.93-0.140.02总 面积（万m2）23.4922.4522.48-1.010.03受日照影响，调整局 户型更换总可售面积（万m2）23.2922.1122.14-1.150.03项目可售比（%）99%99%98%-1%-1%地下车库计入可售面积得 （%）--85.7%--赠送率（%）-----（m2）467004610144913-1787-1188深化设计，增加停车效率（m2）200033613379137918自持物业（m2）00000开放净工期（月）54.54.8-0.20.3受 蓝天工程影响，前期土方影响较大，后期施工有赶工开盘净工期（月）5.555.1-0.40.1四、设计及进度关键规划指标投资阶段成本策划方案版阶段开盘后开盘-投资版差异开盘-方案版差异差异 分析总占地面积（亩）92929200地价（万/亩）11011011000容积率3.072.912.93-0.140.02总 面积（万m2）23.4922.4522.48-1.010.03受日照影响，调整局 户型更换总可售面积（万m2）23.2922.1122.14-1.150.03项目可售比（%）99%99%98%-1%-1%地下车库计入可售面积得 （%）--85.7%--赠送率（%）-----（m2）467004610144913-1787-1188深化设计，增加停车效率（m2）200033613379137918自持物业（m2）00000开放净工期（月）54.54.8-0.20.3受 蓝天工程影响，前期土方影响较大，后期施工有赶工开盘净工期（月）5.555.1-0.40.1四、设计及进度关键规划指标投资阶段成本策划开盘后开盘-投开盘-方差异 分析公建配套面积（m2）2,0001,6781,690-31012市政配套面积（m2）-----物业配套面积（m2）-1,6831,6891,6896配套面积总计0.90%1.50%1.50%0.70%0.00%车位配比1:11:11:1--地上车位数量（个）218133146-7213从方案版阶段尽量争取地上车位，减少成本地下车位数量（个）1,3341,4271,41480-13地下室单车位面积（㎡）353232.47-2.530.47总车位数（个）1,5521,5601,5608-人防面积（m2）-10,07210,08816-投资版考虑交人防异地建设贶防面积（m2）46,70036,02934,825-11,875-1,204/个）7.37.37.1-0.2-0.2（四、设计及进度关键规划指标投资阶段成本策划开盘后开盘-投开盘-方差异 分析公建配套面积（m2）2,0001,6781,690-31012市政配套面积（m2）-----物业配套面积（m2）-1,6831,6891,6896配套面积总计0.90%1.50%1.50%0.70%0.00%车位配比1:11:11:1--地上车位数量（个）218133146-7213从方案版阶段尽量争取地上车位，减少成本地下车位数量（个）1,3341,4271,41480-13地下室单车位面积（㎡）353232.47-2.530.47总车位数（个）1,5521,5601,5608-人防面积（m2）-10,07210,08816-投资版考虑交人防异地建设贶防面积（m2）46,70036,02934,825-11,875-1,204/个）7.37.37.1-0.2-0.2（（投资、）（投资、）一、投资工作1、合作项目应巧用资源该项目由二是合作项目，在项目拓展前期不的和较少，导致合作方项目落地后给予项目的支持有限。项目团队在进驻后，在关系维护、资源导入和开辟绿色通道等方面花费了较大精力。碧桂园招商局合作项目更应巧用资源，将合作招商项目，变为一、投资工作1、合作项目应巧用资源该项目由二是合作项目，在项目拓展前期不的和较少，导致合作方项目落地后给予项目的支持有限。项目团队在进驻后，在关系维护、资源导入和开辟绿色通道等方面花费了较大精力。碧桂园招商局合作项目更应巧用资源，将合作招商项目，变为一、投资工作2、城改项目更应关注净地交付和风险评估摘牌即动工土地被拆迁户、村集体、四邻利益一、投资工作2、城改项目更应关注净地交付和风险评估摘牌即动工土地被拆迁户、村集体、四邻利益三、设计—规划竖向设计车库方案两层架空车库两层架空车库原始场地标高1、现场2、地质剖面一层地下人防车库车库：依据地势做地下一局地上两局车库，车库面积2.8，成本约3500人防车库：1584万。，同时可减少土方开挖11，节约成本约245。生活部挖，建地下人防车库约1三、设计—规划竖向设计车库方案两层架空车库两层架空车库原始场地标高1、现场2、地质剖面一层地下人防车库车库：依据地势做地下一局地上两局车库，车库面积2.8，成本约3500人防车库：1584万。，同时可减少土方开挖11，节约成本约245。生活部挖，建地下人防车库约1三、设计—规划沿U街布置2、平面1、规划平面：沿U街布置六班溢价空间。，可加强宣传小区配套先行开发理念，提升项目三、设计—规划沿U街布置2、平面1、规划平面：沿U街布置六班溢价空间。，可加强宣传小区配套先行开发理念，提升项目品质，可大大提升三、设计—方案设计住宅连接112标高103标高1031123、剖面2、竖向标高1、现场增加商业面积：依据地质情况及地势高差，将商业进深加长不3#住宅楼连接，增加商业可售面积600平方，同时商业屋面可兼做3#一局花园，三、设计—方案设计住宅连接112标高103标高1031123、剖面2、竖向标高1、现场增加商业面积：依据地质情况及地势高差，将商业进深加长不3#住宅楼连接，增加商业可售面积600平方，同时商业屋面可兼做3#一局花园，一局住宅可售单价。三、设计—方案设计宽20米2、现场1、现场天井设计：依据地势高差，综合楼后部车库不综合楼主体脱离，设计天井，可分别满足综合楼和架三、设计—方案设计宽20米2、现场1、现场天井设计：依据地势高差，综合楼后部车库不综合楼主体脱离，设计天井，可分别满足综合楼和架三、设计—装修设计突出，客户比较认可。铺贴方案：选择B档铺贴方案，三、设计—装修设计突出，客户比较认可。铺贴方案：选择B档铺贴方案，质，提升溢价空间。面积价单方造价增加5元/㎡，标准提升后，将大大提高我公司品三、设计—待改进之处1、除130三、设计—待改进之处1、除130130；180之嫌。2、项目板房装修效果很好；综合楼装修澳洲简约风格壁纸较贵，约250元/m2。3四、成本1、建造成本经验总结1、做好前期图纸会审工作，减少；2、加强甲供材管理，完善甲供材超欠供管理制度，减少浪费；3、适配，前期制定与售价、小区定位相匹配的交房标准。2、全成本经验总结1、严密关注项目目标成本编制执行情况，在执行过程中是否偏离，目标成本和落地情况对比，分析成本超支和节流；2、防范成本失控风险，严格超目标成本的各类设计变更和现场。四、成本1、建造成本经验总结1、做好前期图纸会审工作，减少；2、加强甲供材管理，完善甲供材超欠供管理制度，减少浪费；3、适配，前期制定与售价、小区定位相匹配的交房标准。2、全成本经验总结1、严密关注项目目标成本编制执行情况，在执行过程中是否偏离，目标成本和落地情况对比，分析成本超支和节流；2、防范成本失控风险，严格超目标成本的各类设计变更和现场。管理团队问题1、团队建立初期，较新，工作进展较慢。2、加强内部交流学习，如工程、流程以及集团3、更该重视老带新工作，注意培养新人。的学习。管理团队问题1、团队建立初期，较新，工作进展较慢。2、加强内部交流学习，如工程、流程以及集团3、更该重视老带新工作，注意培养新人。的学习。1.本项目的开发难点主要为前期大土石方工程和桩基础工程，由于大土石方工程为北渡村委推荐的施工，价格在谈定后实施过程中多有反复，需请区域和集团成本部、前期部给予支持，统筹解决。目前石方工程不能，仅靠机械破碎进度缓慢，现根据推售情况，二期需马上开工，建议考虑无声施工，增加少许成本但缩短工期。2.考虑地质复杂，二期范围的桩基施工和大土石方工程，拟请当地甲级设计院进行优化设计、审图，达到因地制宜，降低成本。3.考虑场地基岩较硬影响，场机械破碎或冲孔桩施工1.本项目的开发难点主要为前期大土石方工程和桩基础工程，由于大土石方工程为北渡村委推荐的施工，价格在谈定后实施过程中多有反复，需请区域和集团成本部、前期部给予支持，统筹解决。目前石方工程不能，仅靠机械破碎进度缓慢，现根据推售情况，二期需马上开工，建议考虑无声施工，增加少许成本但缩短工期。2.考虑地质复杂，二期范围的桩基施工和大土石方工程，拟请当地甲级设计院进行优化设计、审图，达到因地制宜，降低成本。3.考虑场地基岩较硬影响，场机械破碎或冲孔桩施工，导致楼栋开工、各栋施工进度滞后较多，结合目前实际进度情况，项目拟申请调整里程碑计划，见下表；4.狠抓工程质量，为装修交楼标准提升相得益彰，让品牌品质树立口碑。5.由于多层定价限制，建议二期取消地暖，减少造价，提高利润率。已开工货量：4.29亿计划推售货量已开工货量：4.29亿计划推售货量10.5万㎡货值：3.69亿2.09亿已推售货量10.5万㎡货值：3.69亿2.09亿事、资金计划：亿工程及材料款0.38亿，薪酬福利支出0.06亿，销管费用0.01亿，保证金及其他0.03亿。情况情况合计经营收入楼款收入0.110.010.120.460.000.46其他0.000.000.001.经营收入合计①0.570.010.58经营支出地款1.060.001.06工程及材料款0.380.000.38税费0.000.000.00职工薪酬福利0.060.000.06销管费用0.010.000.01利息支出0.000.000.00其他0.030.000.032.经营支出合计②1.550.001.553.经营性现金净额③=①-②-0.980.01-0.974事、资金计划：亿工程及材料款0.38亿，薪酬福利支出0.06亿，销管费用0.01亿，保证金及其他0.03亿。情况情况合计经营收入楼款收入0.110.010.120.460.000.46其他0.000.000.001.经营收入合计①0.570.010.58经营支出地款1.060.001.06工程及材料款0.380.000.38税费0.000.000.00职工薪酬福利0.060.000.06销管费用0.010.000.01利息支出0.000.000.00其他0.030.000.032.经营支出合计②1.550.001.553.经营性现金净额③=①-②-0.980.01-0.9740.080.010.09暂无暂无汇报完毕，敬请指正！汇报完毕，敬请指正！附件汇报PPT详细内容（补充）附件汇报PPT详细内容（补充）多层、亩容积率：2.5说明：项目总货量4000套，2014年11月16日开盘，推出 元/㎡。复式带花园共16套，优惠后价格13000元㎡左右，送100多层、亩容积率：2.5说明：项目总货量4000套，2014年11月16日开盘，推出 元/㎡。复式带花园共16套，优惠后价格13000元㎡左右，送100㎡地下室，150㎡常绿林溪谷）用地面积：90亩容积率：3.6说明：项目总货量2425套，11月新推248套，已售套158套，剩余90套。后期还有696套未售。均为32层房和122㎡四房，主力户型为92-94㎡三左右花园,已全部售完；三层均价8000元㎡,五六凯旋国际 4200元/㎡（毛70%。小区内配套坯）有、会所、套，2013年年6月7日开盘销售200余套。去化户型集中在110㎡左右三房，城中村改造项目。盘，低首付1㎡。起。4300元/城中村改造项目。五证不全。396套未推售。项目二期总货量1452套，尚未开建。全部为33层，主力户型区间100-137㎡三房。坯）。5相对恒大名都更成熟，生活氛围更浓。项目所在区域楼盘品质普遍较差。项目区域龙腾国际该 合作方楼盘，剩余2005200元/㎡（毛九龙广场 ㎡（毛坯）6000余套，2015年11月1日开售，开盘销售月27日开恒大名都精装）用地面积：150亩容积率：3.75说明：2014年6月22日开盘，套，目前已推1749套，已售1276套，剩余473套未售。一期尚有（竞争对手）名称我司 时的情况我司开盘时的情况誉府一期顺销： 均价5850元/㎡；洋房均价8150元/㎡叠墅均价：11500元/㎡一期尾货销售：均价5650元/㎡（特殊送家电、装修）（竞争对手）名称我司 时的情况我司开盘时的情况誉府一期顺销： 均价5850元/㎡；洋房均价8150元/㎡叠墅均价：11500元/㎡一期尾货销售：均价5650元/㎡（特殊送家电、装修）；洋房均价8150元/㎡（特殊 送家电、装修）；叠墅在售：11500/㎡续推出1.5筹单前往该项目领取5箱恒大冰泉的形式，企产生一定干扰；46恒大名都在售：成交均价5700元/㎡成交价5500-6100元/㎡（1.5万起低首付房源继续推出）（竞争对手）47名称我司 时的情况我司开盘时的情况二期销售后期： 现房4300元/㎡二期尾货销售：4100元/㎡；（竞争对手）47名称我司 时的情况我司开盘时的情况二期销售后期： 现房4300元/㎡二期尾货销售：4100元/㎡；三期推售：均价4300元/㎡常绿溪谷我司开盘前一周 蜂每天巡游， 低首付 市场客户积累，通过实景现房，聚集客户；凯旋国际我司开盘前一周手断在项目周围巡游，低价格全，打公园南门概念，吸引我司周边对门聚焦的客户群体，一定程度分流一部分低价承受客户；凯旋国际一期开盘2015年6月7日：开盘价4200元均价（毛坯，五证齐全）顺销期：4250元/㎡毛坯，主体封顶，3万低首付推出（竞争对手）48名称我司 时的情况我司开盘时的情况尾货销售：无销售中心，价格：4300元/㎡，实景现房，最低3999元起。（竞争对手）48名称我司 时的情况我司开盘时的情况尾货销售：无销售中心，价格：4300元/㎡，实景现房，最低3999元起。现房需求的客户，影响了该部分客户对我司项1万首付的；周边均为低价，扰乤了客户对区九龙广场未推售毛坯：4100元/㎡；公寓毛坯：4300元/㎡，输出（竞争对手）名称后评估总述我司 时的情况我司开盘时的情况恒大名都畅销户型：90-109㎡低首付 停止倒计时，刺激销售进行。79-80㎡销售594套（二房）去化约20%、90-92㎡29%、100-109㎡858套29%、122-128㎡528套套4%，总（竞争对手）名称后评估总述我司 时的情况我司开盘时的情况恒大名都畅销户型：90-109㎡低首付 停止倒计时，刺激销售进行。79-80㎡销售594套（二房）去化约20%、90-92㎡29%、100-109㎡858套29%、122-128㎡528套套4%，总计2970套随着我司项目入市，恒大 加强拓客及拉访力度及大量手项目周边进行客户拦截； 付、外出拓客团队组建，同样一定程度分流我司潜在客户群体。49誉府畅销户型：91-125㎡；125-150㎡洋 品91㎡-262套50%，122㎡-231套43%，151㎡-33套7%（竞争对手）名称竞品销售策略及措施的调整（注：如付款方式、 让利方式、其他促销方式等）后评估总述我司 时的情况我司开盘时的情况恒大名都正常出货销售中心领取5箱恒大冰，进行争抢客户。恒大名都仅通过周边项目拉访，友圈转发凭我司筹 恒大销售中心领取5箱矿泉水的形式及现场的 ，一定程度上干扰客户对我司的信心；由亍 誉府仅为毛坯 ，因此对我司影响相对较小。（竞争对手）名称竞品销售策略及措施的调整（注：如付款方式、 让利方式、其他促销方式等）后评估总述我司 时的情况我司开盘时的情况恒大名都正常出货销售中心领取5箱恒大冰，进行争抢客户。恒大名都仅通过周边项目拉访，友圈转发凭我司筹 恒大销售中心领取5箱矿泉水的形式及现场的 ，一定程度上干扰客户对我司的信心；由亍 誉府仅为毛坯 ，因此对我司影响相对较小。50誉府正常出货周围截流意向客户。——策略执行（根据项目实际情况可自选在2P以内）有2015年6月2日摘牌12月26日开盘12月05日示范区开放5.硬广强拓期6.开盘期1.摘牌准备期2.品牌导入期3.前期期客期7.常销期4.示范区开放开盘收楼28天“给家一个更选择”更好环境、更好交通、更好区位定位2公里成熟生活圈”配套，更好；以长线活劢“全城寻找状元宝形象定位“给家一个更选贝”为结合客及现场到访，——策略执行（根据项目实际情况可自选在2P以内）有2015年6月2日摘牌12月26日开盘12月05日示范区开放5.硬广强拓期6.开盘期1.摘牌准备期2.品牌导入期3.前期期客期7.常销期4.示范区开放开盘收楼28天“给家一个更选择”更好环境、更好交通、更好区位定位2公里成熟生活圈”配套，更好；以长线活劢“全城寻找状元宝形象定位“给家一个更选贝”为结合客及现场到访，择”。户，通过线下多邀约，报天实现高到访率。“首付仁2.8以低首付为策略，吸引客户关注，突出项目性价比及品质，实现开盘热销。摘牌品牌定位：至好精装花园洋房社区“首付2.8万起线上、线下和现场一起同步输出以上 ，以超高性价比市场。总金额（）可售单方（元/m2）成本策划 投资阶段投资阶段阶段科目/版本阶段方案版目标成本方案版目标成本全成本合计：973381083281083215226619061381834849031390292448251605117土地成本107681076810855550585585740172127079392405394主体安装工程贶519565712657110278932483219景观环境工程449840293929230219212 社区 工程495564976572263368369公共配套设施61798510728312613119979593129220202023691151142、期间费用64056756664134438637631474166404516923822910861400140058807921721190119611768683、税金74501125911388400644645营业税及附加66656759381383增值税62333总金额（）可售单方（元/m2）成本策划 投资阶段投资阶段阶段科目/版本阶段方案版目标成本方案版目标成本全成本合计：973381083281083215226619061381834849031390292448251605117土地成本107681076810855550585585740172127079392405394主体安装工程贶519565712657110278932483219景观环境工程449840293929230219212 社区 工程495564976572263368369公共配套设施61798510728312613119979593129220202023691151142、期间费用64056756664134438637631474166404516923822910861400140058807921721190119611768683、税金74501125911388400644645营业税及附加66656759381383增值税62333开盘-投资差异分析：13米的自建人防，小亍3米1907；2、装修标准提高，、小的装修成本增加1071；3713；44904；5、投资版279万；6、原投资版多局交楼标准为毛坯，后评估版多局交楼标准为精装，增加成本2270；7、供水工程因平顶山项目606万；8、桩型调整及打桩范围优化，单方由213元/㎡优化至100元/，减少金额1865；9366开盘-投资差异分析：13米的自建人防，小亍3米1907；2、装修标准提高，、小的装修成本增加1071；3713；44904；5、投资版279万；6、原投资版多局交楼标准为毛坯，后评估版多局交楼标准为精装，增加成本2270；7、供水工程因平顶山项目606万；8、桩型调整及打桩范围优化，单方由213元/㎡优化至100元/，减少金额1865；9366。–示范区序号定标方式定标系数预估成本风险及备注说明1示范区总包司议标1.0312、部分货量区个别楼栋3# 质处理影响交场地，第十工议标1.0212、部分货量区个别楼栋10# 地质处理影响交场地2综合楼精装修建设议标1.22含室内装修工程及水电安装工程3样板房精装修公司议标1.15共梯间装修不安装工程。4示范区园建园林议标1.08不最初的粤岭园报价1.38到1.32价格系数相比，最终选择 1.08系数。5示范区绿化工程河南直接发包1.0套餐价650元/㎡6土石方议标1.01、含 运，基础及绿化土回填，场内周转及炮锤分解；2、零星机械租赁。工程平顶山市1.0–示范区序号定标方式定标系数预估成本风险及备注说明1示范区总包司议标1.0312、部分货量区个别楼栋3# 质处理影响交场地，第十工议标1.0212、部分货量区个别楼栋10# 地质处理影响交场地2综合楼精装修建设议标1.22含室内装修工程及水电安装工程3样板房精装修公司议标1.15共梯间装修不安装工程。4示范区园建园林议标1.08不最初的粤岭园报价1.38到1.32价格系数相比，最终选择 1.08系数。5示范区绿化工程河南直接发包1.0套餐价650元/㎡6土石方议标1.01、含 运，基础及绿化土回填，场内周转及炮锤分解；2、零星机械租赁。工程平顶山市1.0含场内石山公司石材工程：本项目无干挂石材。市政配套：39元/㎡，供电105元/㎡石材工程：本项目无干挂石材。市政配套：39元/㎡，供电105元/㎡，供气25元/㎡，智能化35元/㎡。前期工程：平顶山项目石方工程量巨大，根据已签订合同数据，石方 元/m3，石方分解10元/m3，场地内运转16元/m3，场地外运转22元/m3，楼梯基础采用炮捶分解160元/m3（以上用均为全用综合单价）。序号方案原方案现方案成本差异方案比选说明1及容积率2.912.93——（含 组合 效益、分期的 及容积率等）2可售面积175026㎡176466㎡—— （含住宅、商业、有产权地下室、单体、户型及配比、赠送面积等）3非可售面积49462㎡44913㎡——（含公建配套、物业配套、 层、转换层、综合楼、持有物业、代建物业等）4自持物业3361㎡3379㎡——（含学校、酒店等）5车位1460个1457个298原方案 车库和人防车库面积为46101，而现方案改为人防车库和 面积为44913㎡。（含车位比、地上车位、地下车位、人防车位等）6人防地下室3044306420（30元/m2）此处金额为全成本金额，㎡，现人防面积为10088原人防车库面积10072㎡。7土石方16971697—— 土方开挖（21.5元/m3）土方回填（25元/m3）石方（90.98元/m3），现根据项目实际调整。8基础1625163611因规划调整， 增加导致成本增加。9支护/护坡147序号方案原方案现方案成本差异方案比选说明1及容积率2.912.93——（含 组合 效益、分期的 及容积率等）2可售面积175026㎡176466㎡—— （含住宅、商业、有产权地下室、单体、户型及配比、赠送面积等）3非可售面积49462㎡44913㎡——（含公建配套、物业配套、 层、转换层、综合楼、持有物业、代建物业等）4自持物业3361㎡3379㎡——（含学校、酒店等）5车位1460个1457个298原方案 车库和人防车库面积为46101，而现方案改为人防车库和 面积为44913㎡。（含车位比、地上车位、地下车位、人防车位等）6人防地下室3044306420（30元/m2）此处金额为全成本金额，㎡，现人防面积为10088原人防车库面积10072㎡。7土石方16971697—— 土方开挖（21.5元/m3）土方回填（25元/m3）石方（90.98元/m3），现根据项目实际调整。8基础1625163611因规划调整， 增加导致成本增加。9支护/护坡147147——支护面积为2067㎡，单方710元/m210临时设施549749200亚兴路人行道用地及建设费用由20 调整为90 南侧出口场地长期租赁，租赁费由20万调整为150 （暂定）11市政配套562256297 两版单方无变化，但 面积增加，成本增加7 （含供水、供电、燃气、暖通、管线改迁、市政接驳、排水排污、化粪池等）序号含量/ 指标限额值落地值影响成本落地差异说明/后期优化计划1标准层钢筋含量47-53kg/m247-53kg/m2-----2标准层混凝土含量0.38-0.44m3/m20.38-0