房地产企业纳税筹划的方法

房地产企业纳税筹划和财务运作

王景江中国注册会计师北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授国家会计学院客座教授世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税务通网络客座教授首都经济研究会理事

总经理首席管理咨询顾问中国注册会计师

王景江教授EMAL:wjjcpa@163.com手机名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。目录房地产行业面临的问题和对策房地产企业纳税筹划思路和方法房地产企业财务运作能力提升1.房地产行业政策调整及其对策产业政策国务院18号文件精神

肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。18号文件核心内容：提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。改革住房制度、健全市场体系：推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。央行121号文件精神央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。金融政策税收政策税种税改动态和趋势增值税1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。营业税1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；2.个别税目税率可能调低。消费税1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。关税逐步降低进口关税。税种税改动态和趋势企业所得税1.统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策。2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。个人所得税1.建立分类与综合征收相结合的税制模式；2.扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税率和减少级距，宜实行5级或6级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；5.避免重复征税。会计法规政策主要内容会计法会计工作的基本法规强调单位负责人的法律责任健全内部控制制度会计准则会计核算的依据和基本规范与国际惯例接轨基本准则、基本业务准则、特殊业务或特殊行业准则会计制度会计核算的具体规范和操作指南统一各行业会计制度稳健、恰当、充分披露会计信息2.房地产行业市场运营问题及其对策行业问题分析房地产业规模小、市场占有率低房地产公司多。供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。最低收入家庭住房保障制度不落实问题住房二级市场发展不平衡问题住房公积金筹集和使用问题地方政府对房地产市场调控问题住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等建筑业经营规模小、业务范围单一粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低合同欺诈、工程行贿等竞争要素分析全球地位进入世界５００强的企业主要是发达国家的企业，如美国有１７９家。核心竞争力衡量企业竞争力的标准：资源的价值、稀缺性和难以模仿（资源包括资产、知识、信息、能力和组织程序等）商业模式电子商务模式（成本低、速度快、客户关系）大规模定制个性化、大规模、精益化生产、组织扁平化、速度快、供应链、虚拟经营、信息共享、服务重要性兼并和收购横向和纵向扩张，高速发展价值管理以股东价值最大化为目标，兼顾相关者利益

学习型组织

企业具有持续学习能力，通过发挥员工的创造性，把学习与工作系统结合起来，形成高度灵活和适应能力的企业组织。提高企业核心竞争力3.房房地地产产行行业业财财务务问问题题及及其其对对策策行业问题分析房地产业首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高;第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。

另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。

（今年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。建筑业融资渠道单一、资金规模小资金周转速度慢，不良资产多工程欠款问题挪用流动资金贷款资金金运作作问题题

（一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。

（二）房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。

（三）“买壳”上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。

拓宽宽房房地地产产行行业业融融资资渠渠道道（四四））房房贷贷证证券券化化。。早在在上上世世纪纪70年年代代，，美美国国开开始始向向投投资资者者发发行行抵抵押押证证券券，，通通常常是是由由房房地地产产投投资资信信用用基基金金对对外外发发行行受受益益凭凭证证，，这这种种凭凭证证可可通通过过证证券券公公司司公公开开上上市市及及流流通通。。英英国国也也于于1985年年首首次次发发行行抵抵押押贷贷款款担担保保（（MBS）），，并并于于1987年年再再度度发发行行MBS，，在在伦伦敦敦证证交交所所上上市市交交易易。。从从理理论论上上说说，，房房贷贷证证券券化化不不外外乎乎两两种种方方式式，，一一种种为为““表表内内融融资资方方式式””，，即即金金融融机机构构将将持持有有的的住住房房抵抵押押贷贷款款汇汇集集成成抵抵押押贷贷款款群群组组，，然然后后向向投投资资者者发发行行相相应应的的受受益益凭凭证证。。另另一一种种是是““表表外外融融资资方方式式””，，即即银银行行将将住住房房抵抵押押贷贷款款““打打包包””出出售售给给具具有有相相当当实实力力与与资资质质的的机机构构，，由由该该机机构构进进行行信信用用升升级级，，通通过过证证券券公公司司发发行行上上市市。。房房贷贷证证券券化化在在我我国国已已正正式式““试试水水””。。（五五））境境外外融融资资。。房地地产产开开发发商商，，特特别别是是一一些些民民营营企企业业，，通通过过在在境境外外设设立立投投资资公公司司，，然然后后发发行行股股份份吸吸引引外外商商投投资资。。如如在在英英属属维维尔尔京京群群岛岛（（BVI））设设立立投投资资公公司司的的程程序序就就相相对对比比较较简简单单，，而而且且成成本本低低廉廉，，一一般般通通过过委委托托国国内内律律师师事事务务所所与与香香港港律律师师就就可可办办理理相相关关手手续续。。值值得得提提醒醒的的是是，，BVI公公司司的的法法定定资资本本一一般般为为5万万美美元元以以上上。。一一般般而而言言，，在在提提交交全全部部资资料料后后，，7个个工工作作日日即即可可完完成成公公司司设设立立程程序序。。BVI公公司司设设立立后后，，可可通通过过境境外外发发行行公公司司股股份份的的方方式式吸吸引引境境外外投投资资，，然然后后组组合合国国内内的的不不动动产产，，通通过过境境外外投投资资或或转转让让股股权权的的方方式式实实现现融融资资目目的的。。盈利利模式式问题题行业问题分析房地产业

特定历史原因形成的行业高额盈利市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利粗放经营和管理行业盈利流失产业链脱节造成持续盈利能力差核心竞争能力弱不能形成超额盈利建筑业粗放经营和管理行业盈利流失合同欺诈形成的虚假盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利产业链脱节造成持续盈利能力差

附加值理论：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。

“新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；“创新或反叛”是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；“包装”附加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；“销售”附加值增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；“服务”是长期附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。

提高高房房地地产产行行业业产产业业链链各各环环节节附附加加值值问题弊端分析会计核算忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差财务计划自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。财务监督合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控制和流程控制薄弱财务分析财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。纳税管理无专门纳税管理机构；偷税/避税/纳税筹划混淆财务务运作作问题题一个个中中心心：：企业业价价值值最最大大化化两个个基基本本点点：：法人人治治理理、、财财务务管管理理三个个到到位位：：经营营、、投投资资、、融融资资活活动动管管理理到到位位四方方平平衡衡：：股东东、、客客户户、、员员工工、、社社会会利利益益平平衡衡五项项改改革革：：业绩绩评评估估、、财财务务导导向向、、财财务务报报表表、、风风险险管管理理、、母母子子公公司司六项项循循环环：：预算算、、报报告告、、收收入入、、支支出出、、资资金金、、评评估估企业业财财务务管管理理变变革革目录录房地地产产行行业业面面临临的的问问题题和和对对策策房地地产产企企业业财财务务运运作作能能力力提提升升房地地产产企企业业纳纳税税筹筹划划思思路路和和方方法法1.纳纳税税筹筹划划含含义义和和途途径径概念比较偷税纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。避税纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，获取税收收益。避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有避税，就存在反避税。纳税筹划纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负，以获取税收收益。税收筹划合法，与立法本意不冲突。含义义比较较企业业偷偷税税案案例例案例例一一：：某公公司司通通过过开开具具““小小头头大大尾尾””的的发发票票少少交交流流转转税税和和企企业业所所得得税税。。案例例二二：：某公公司司通通过过做做假假帐帐的的方方法法少少列列收收入入、、多多列列成成本本费费用用。。案例三：某公司通过其其他应付款隐隐匿收入少缴缴流转税和企企业所得税。。案例分析案例一：某公司利用自自主定价权，，通过关联方方产品转移定定价少交税。。案例二：某公司为了少少缴个人所得得税，减少名名义工资收入入，加大个人人职务消费部部分。案例三：某公司通过合合法手段将个个人工薪收入入平均化，减减少应纳个人人所得税额。。案例四：某公司通过对对限制性费用用“转换”方方式，减少纳纳税调整金额额。企业避税案例例案例一：某公司通过合合理设计融资资方案，最大大限度地少缴缴企业所得税税。案例二：某公司通过合合理选择子公公司和分公司司设置形式，，少缴企业所所得税。案例三：某公司通过对对业务招待费费的合理控制制，少缴企业业所得税。案例四：某公司针对企企业重组中的的纳税特殊问问题，向税务务部门争取税税收优惠政策策。企业纳税筹划划案例途径说明实例降低税率各种税一般有多种税率，各种不同因素（地区、行业等等）影响税率高低。如何选择经济开发区注册，经营高科技项目，个人所得平均化等。缩小课税基数各税种的计税依据不同（增值额、营业额、所得额等）。在税率不变的情况下，缩小税基，减少纳税额。如在合法的范围内，减少营业额的计税基数，或增加应税所得的扣除数等等。直接减少纳税额按税法规定减征一定比例的纳税额。如企业享受“两免三减半”的税收优惠政策。减少重复课税尽量避免重复征税。如在合法的范围内将个人所得尽量在税前利润列支等。延期缴纳税款通过合理选择会计政策、合理进行会计估计等方法，延期缴纳税款。如合理选择折旧方法、存货计价方法，合理估计折旧年限和费用摊销期等。节税途径2.纳税筹划划的基本方法法方法具体内容免税法在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认定后，可自获利年度起，享受“两免三减半”政策等等。减税法在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过500万美元，经营期在10年以上，可享受“一免两减半”政策等等。税率差异法在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地区、国别、行业、企业差异等）。如在经济技术开发区的生产性外商投资企业，可享受15％的企业所得税率；在经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受24％的企业所得税率；避免奖金集中发放等等。方法具体内容分割法在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平均化可以使总税负降低。延期纳税法在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期。退税法在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接节税的方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，退还其再投资部分已缴纳所得税的40％。扣除法在法律允许的范围内，，通过使扣除额尽量增加而直接节税的方法。如控制业务招待费实际支出；3.纳税筹划划案例分析设立环节利用关联方转让定价避税案例分析

例如：某公司所在地区所得税率为30％，其子公司所在地区税率为15％，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司200万元。减少税负＝200＊15％＝30万元

通过公司设置合理避税案例分析

例如：A公司及下属甲、乙公司所得税率均为30％，当年A公司实现利润总额为1000万元，甲公司实现利润总额100万元，乙公司亏损150万元如果甲、乙公司是子公司：A公司应纳税＝1000＊30％＝300万元甲公司应纳税＝100＊30％＝30万元如果甲、乙公司是分公司：A公司应纳税＝950＊30％＝285万元

融资环节案例：宏兴公司计划划在２００５５年融资５００００万元，，并设计了如如下三个方案案：项目方案一方案二方案三债务融资100025004000股权融资400025001000负债率20%50%80%年利息率8%8%8%权益利润率10%10%10%利息抵税26.466105.6债务成本5.36%5.36%5.36%资本成本10%10%10%加权平均资金成本9.07%7.68%4.49%财务风险小中大案例1:某公司A,2000年年11月月兼并某亏亏损国有企业业B。B企业合并并时账面净资产为为500万元元,去年亏损为100万万元(以前年度无亏亏损),评评估确认的的价值为550万元元,经双双方协商,A可以用用以下方式合合并B企业业。A公公司合并后股股票市价3.1元/股。A公司共共有已发行的的股票2000万股股(面值值为1元元/股)。(1)A公公司以180万股和和10万万元人民币购购买B企企业(A公公司股票市市价为3元/股):（2）A公司以150万股和和100万万元人民币币购买B企企业。假设合并后B企业的股东在在合并企业中中所占的股份份以后年度不不发生变化,合并企业每年年未弥补亏损损前应纳税所所得额为900万元元,增值值后的资产的的平均折旧年年限为5年年,行行业平均利润润率为10%。所得税税率率为33%。投资环节选择(1)方案:B企业不按转让让所得缴纳所所得税:B企业去去年的亏损可可以由A公公司弥补。。A公司当年年应缴所得税税=(900-100)*33%=264万万元,与与合并前相相比少缴33万元,但每年年必须为增加加的股权支付付股利。选择（2）方方案:因为支付的非非股权额(100万万元)大大于所购股权权票面价值的的20%(150万股*1元*20%=30万万元)。所所以,被被合并企业B应就转转让所得缴纳纳所得税,应缴纳的的所得税为(150*3+100-500)*33%=16.5(万元)。B企企业去年的亏亏损不能由A公司再弥补补。A公司可按评评估后的资产产价值入账，，计提折旧，，每年可减少少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。。案例2：A公司向B公公司进行整体体资产转让，，A公司资产产负债表数据据如下：资产总额１５５００万元，，其中固定资资产净值８０００万元，公公允价８５００万元；存货货３００万元元，公允价３３５０万元；；应收账款及及货币资金４４００万元。。整体资产产转让规规定：应在交易易发生时时，将其其分解为为按公允允价值销销售全部部资产和和进行投投资两项项业务进进行所得得税处理理，计算算确认资资产转让让所得或或损失负债总额额１２０００万元元。所有者权权益总额额３０００万元。。净资产评评估价值值４０００万元。。A公司享享有B公公司４００％的股股权，B公司所所有者权权益５０００万元元。A公司：：销项税额额＝３５００×１１７％＝＝５９．．５万元元应税所得得＝１０００万元（（固定资资产和存存货增值值）假定次年年转让该该项股权权，转让让收入７７００万万元，帐帐面投资资成本５５００万万元。会计转让让收益＝＝７０００－５０００＝２２００万万元转让所得得＝７０００－（５５００＋＋１０００）＝１１００万万元借：长期期股权投投资359.5负债1200累计折旧旧200贷：固定定资产1000存货300应交税金金-应交交增值税税（销项项税额））350*17%=59.5其他资产产400开发环节方案A8

C售价(每平方米)0.140.15

0.16地价300300

300开发成本500500.500开发费用4040

40利息支出9090

90营业税金及附加7782.5

88其他扣除项目160160

160允许扣除金额合计11671172.5

1178增值率19.9728.8

35.82应交土地增值税O98.25

126.60利润233229.25

295.40案例1：：某房地产产公司开开发完成成一普通通住宅项项目,销售售面积10000平平方米米,公公司领领导在确确定商品品房销售售价格时时,未未能达成成一致意意见,但备备选方案案确定为为A、B、、C三种,具体体方案如如下:(单单位:万万元)案例分析2例：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋。分析：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税：500＊5％＝25万元。如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。

若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了营业税税款。案例3：：某开发商商有可供供销售的的普通住住房1万平平方米,在在允许扣扣除项目目金额大大体不变变的条件件下,每平平方米可可有A、B两种价格格。A.每每平方米米售价为为1400元元时,增增值率为为19.97%,增增值率率未超过过扣除项项目金额额20%,兔兔征土土地增值值税,可获得233万元元的利润润:B.每平方米米售价为为1500元元时,增增值率为为2848%,增增值率率超过允允许扣除除项目金金额20%,但不不超过50%,应应缴土地地增值税税99.75万元元,可获得232.75万元的的利润。如果该开开发商将将其销售售部门独独立出来来,设设立一一个房屋屋销售公公司,房屋屋开发公公司将住住房以每每平方米米1400元元的售售价卖给给销售公公司,而后后由销售售公司再再以每平平方米1500元的的售价卖卖出,那么么销售公公司则要要缴纳一一道营业业税:1500×10000××5%=750000(元)··应缴纳城城市维护护建设税税z750000×7%=52500(元):应缴印花花税:1500×10000××0.0003××2=9000(元)。。从利益集集团的角角度来说说,最终可以以获得251.35万元元的利润润,比筹划前前增加18.6万万元(不考考虑教育育费附加加)。限制费用工资总额额费用限限制:税前扣除除的工资资总额比比会计和和统计的的工资总总额多三三项内容容：误餐补贴贴；各种种奖金，，如创造造发明奖奖、科技技进步奖奖合理化化建议奖奖、技术术进步奖奖；住房房补贴。。计税工资资方式：：工效挂钩钩方式；；软件生生产企业业合理工工资支出出据实扣扣除方式式；定额额计税工工资方式式。申报扣除除工资金金额应注注意的问问题：当期在制制造成本本中列支支的工资资总额视视为当期期全部计计入损益益；计入入在建工工程的工工资总额额不能重重复扣除除。三项费用用扣除：：职工福利利费、工工会经费费、职工工教育经经费分别别按照计计税工资资总额的的１４％％、２％％、１．．５％计计算扣除除。案例：某公司实实行工效效挂钩，，２００００年核核定工资资总额３３００万万元，应应付工资资贷方余余额２００万元，，本期提提取３０００万元元，实际际发放２２７０万万元。２００００年调整整应税所所得额＝＝３０００（提取取）－２２７０（（发放））＝＋３３０万元元２００１１年核定定工资总总额３１１０万元元，本期期提取２２６０万万元，实实际发放放２７５５万元（（动用以以前年度度结余１１５万元元）。２００１１年调整整应税所所得额＝＝２６００（提取取）－２２７５（（发放））＝－１１５万元元案例２：：某公司司本年平平均职工工人数４４０人，，实际提提取工资资５８万万元，发发放工资资５０万万元，计计税工资资标准１１００００元／人人月。计税工资资＝４００×１２２×１１００００＝４８８万元应调整应应税所得得额＝（（５８－－４８））×（（１＋１１７．５５％）＝＝１１．．７５万万元项目营业费用限制广告费用一般企业每纳税年度可以扣除的广告费用不超过营业收入的２％（部分行业适当放宽，如制药、食品、日化、家电、通信等为８％；粮食类白酒不得；可无限期结转）。业务宣传费企业每纳税年度可以扣除的业务宣传费不超过营业收入的０．５％（粮食类白酒不得扣除；不可结转以后各期）。佣金支出税前扣除条件：有真实合法凭证；支付对象必须是独立的有权从事中介机构服务的纳税人或个人；支付个人的佣金一般不超过服务金额的５％。保险费可以税前扣除商品保险费。其他工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。案例：A公司2002年年支出广广告费200万万元、业业务宣传传费15万元，，该公司司2002年——2004年营营业收入入分别为为2000万、、3000万、、2500万。。税法规规定：广广告费扣扣除比率率为2%，业务务宣传费费扣除比比率为0.5％％2002年：广告费：：40万万元，业业务宣传传费：10万元元，纳税税调整：：165万元2003年：广告费：：60万万元，纳纳税调整整：－60万元元2004年：广告费：：50万万元，纳纳税调整整：－50万元元项目管理费用限制坏帐及存货跌价损失计提坏帐准备和存货跌价准备形成的纳税调整（按计提标准或实际损失扣除）业务招待费按税法规定标准据实扣除技术开发费按税法规定标准据实扣除无形资产摊销摊销期不同，按税法规定标准据实扣除开办费摊销摊销期不同，按税法规定标准据实扣除总机构管理费提取比列一般不超过总收入的2％保险费个人基本保险、企业财产保险可以税前扣除存货盘亏损失待处理存货损失转入损益形成的纳税调整其他工资总额、职工福利费、工会经费、教育经费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。销售净额额招招待费扣扣除率１５０００万００.５%１５０００－５００００万万００.３％５００００－１亿亿００.２％１亿以上上００.１％案例：某公公司预预计２２０００１年年销售售额为为６０００００万元元，该该公司司业务务招待待费支支出100万元元。费用控控制额额＝１１５０００××０.５％％＋３３５０００××０.３％％＋１０００００×００.２２％＝２００万元元假定该该公司司计划划列支支招待待费100万元元，将将增加加税负负：（100－－20）××３３３％＝＝26.4万元元项目财务费用限制从非金融机构借款费用超出金融机构同类、同期贷款利率计算的借款费用不允许税前扣除关联方借款费用从关联方借款金额超过其注册资本50％的，超出部分的利息支出不得在税前扣除无形资产借款费用自行开发无形资产借款费用计入当期损益形成的纳税调整对外投资借款费用对外投资借款费用计入当期损益形成的纳税调整房地产产企业业利息息支出出有两两种列列支方方法：：1.按按商商业银银行同同类同同期贷贷款利利息标标准据据实列列支扣扣除，，同时时对其其他房房地产产开发发费用用按取取得土土地使使用权权所付付金额额和房房地产产开发发成本本之和和（简简称合合计数数）的的5％％计算算扣除除。2.不不能能按转转让房房地产产项目目计算算分摊摊利息息支出出或不不能提提供金金融机机构证证明的的，按按合计计数的的10％计计算扣扣除。。通过计计算比比较选选择可可扣除除金额额多的的方案案。案例：：某企业业20003年度度实现现销售售收入入8000万万元元,"管管理理费用用"中中列支支业务务招待待费40万万元,"营营业费费用"中中列列支广广告费费180万万元,业业务务宣传传费50万万元,税税前前会计计利润润总额额为100万万元。。按以以上扣扣除比比例规规定,其其可可扣除除的业业务招招待费费为27万万元元,业业务招招待费费超支支额为为13万万元元:广广告费费超支支额为为20万万元元,业业务宣宣传费费超支支额为为10万元元。该企业业总计计应纳纳税所所得额额为143万万元元,应应纳所所得税税47.19万万元。。该企业业将产产品以以7500万万元元的价价格销销售给给商业业公司司,商商业公公司再再以8000万万元的的价格格对外外销售售,该该企业业与商商业公公司发发生的的业务务招待待费分分别为为25万万元元、15万万元;广广告告费分分别为为100万万元、、80万万元元;业业务宣宣传费费分别别为30万万元、、20万万元元。假假设工工业企企业的的税前前利润润为40万万元,商商业业公司司的税税前利利润为为60万万元元,则则两企企业分分别缴缴纳企企业所所得税税,各各项费费用均均不超超过税税法规规定的的标准准,整整个利利益集集团应应纳所所得税税额为为33元,节节省省所得得税14.19万元元。平均支付避税案例分析

例如：某企业应支付总经理30万元人民币的年薪企，企业确定了两种薪金支付办法，第一种方法是月薪1.5万元，其余12万元在年度终了以奖金的形式发放；第二种方法是月薪2.5万元，年终没有奖金。第一种方法：每月应缴纳个人所得税=2465（元）年终奖应缴纳个人所得税=38625（元）全年税后净收入＝231795（元）第二种方法：每月应缴纳个人所得税＝4675（元）全年税后净收入＝243900（元）个人所得利用福利和职务消费合理避税案例分析

例如：某公司经理每月工薪收入为2万元。有两种方式体现：一种均以工资形式发放；第二种每月有5000元福利和职务消费（如交通费、误餐、培训、技术资料费、专用公用汽车等）。第一种方式：每月应纳税额＝（20000－1000）＊25％－1375＝3375元第二种方式：每月应纳税额＝（15000－1000）＊20％－375＝2425元案例：：中信达达公司司在设设计薪薪酬方方案时时，确确定总总经理理税前前年薪薪为１１０００万元元，具具体支支付形形式有有三种种方案案：方案一一方方案二二方方案三三工资奖奖金５５０６６００８８００津贴补补贴１１１１１１其他待待遇２２３３４４分配红红利４４７３３４４１１５５工资奖奖金：：累进进税率率，允允许扣扣除一一定费费用，，但企企业所所得税税法规规定了了标准准。津贴补补贴：：可按按一定定标准准扣除除。其他待待遇：：如配配车、、通讯讯费等等可按按规定定在税税前扣扣除。。分配红红利：：按20％％计税税（但但要考考虑是是企业业所得得税后后利润润）。。4.纳纳税筹筹划风风险防防范法律责任项目具体内容行政制裁如税收保全、强制执行、不许开设帐户、核定其纳税额、收缴或停售发票、停止办理退税等经济处罚处于罚款、加收滞纳金等刑事责任处有期徒刑、无期徒刑、死刑等。税务代代理机机构的的资质质税务代代理机机构的的背景景（规规模/品牌牌/关关系））税务代代理机机构的的相关关经验验税务代代理人人的专专业水水平代理范范围、、程度度和收收费标标准代理合合同是是否规规范税务代代理机机构的的选择择税务代理不要求求税务务代理理提供供违反反税法法的咨咨询服服务向税务务代理理人提提供真真实的的经营营情况况和财财会资资料如实回回答税税务代代理人人的问问询，，并配配合其其开展展工作作借助税税务代代理发发现纳纳税风风险，，健全全纳税税管理理制度度借助税税务代代理办办理纳纳税事事宜，，提高高效率率，减减少差差错借助税税务代代理进进行税税收筹筹划，，降低低纳税税成本本－争取税税收优优惠政政策－节税税方案案设计计借助税税务代代理协协调税税收争争议税务代代理选选择应应注意意的问问题纳税风风险分分析表表因素状况概率严重性措施观念及策略少交税，盲目避税高严重培训、明确法律责任纳税组织财务代管中一般选聘税务经验丰富的人员与税务沟通没有高严重尽快沟通专家支持没有中一般聘税务顾问纳税计算审阅测算结果：少交税、虚开发票高刑事责任、处５倍罚金纠正并补税；上报税务机关说明结论：本公司纳存在很大的法律风险，建议：尽快纠正、上报、补税，并建立相应的纳税管理制度。定期自查目录录房地产产行业业面临临的问问题和和对策策房地产产企业业纳税税筹划划思路路和方方法房地产产企业业财务务运作作能力力提升升1.企企业财财务管管理转转型变革趋势具体分析从利润管理发展到价值管理关注股东价值、顾客价值和员工价值的实现从经营理财发展到资本理财关注法人治理中的财务控制、资本运营和股东价值的实现从日常理财发展到战略理财关注决策支持、财务战略制定、战略业绩的实现从部门理财发展到流程理财关注作业层面控制、动态控制、业务与财务一体化从财务监督发展到风险控制关注风险管理组织、风险控制程序、风险预警和防范措施从报表分析发展到业绩管理关注于非财务指标、关注业绩评价和改进、关注信息管理的深化从盲目避税发展到纳税筹划借助企业内部与外部税务机构进行纳税筹划价值管理资本市场商品市场人才市场法人治理结构交流沟通决策支持EVA及计分卡财务战略盈利规划资本运营经营理财全面预算管理纳税管理财务控制绩效管理（KPI指标）薪酬制度审计税务检查CFO财务报告ＣＦＯＯ的主主要职职责1．参与与公司司经营营战略略的制制定，，并通通过财财务战战略的的制定定和实实施，，支持持经营营战略略目标标的实实现；；2．通过过建立立全面面预算算管理理体系系，进进行盈盈利规规划，，实施施预算算控；；3．组织织资本本运营营工作作（投投资和和融资资的决决策及及方案案实施施）；；4．通过过建立立内部部控制制制度度，监监督公公司遵遵守国国家财财经法法令、、纪律律，以以及董董事会会决议议，通通过经经营效效率；；5．审批批公司司中重重大财财务收收支；；6．通过过建立立会计计制度度，组组织会会计核核算，，审核核财务务报告告；7．税收收筹划划；8．组织织财务务分析析和绩绩效管管理工工作。。

中国的总会计师制度，是学习前苏联经验，在“一长三师”（厂长、总工程师、总经济师和总会计师）的企业干部管理体制下所形成的；“总会计师”既要对国家负责又要对厂长（经理）负责。在中国转轨为市场经济体制后，总会计师的职责收缩为只对总经理负责。随着企业的建立、经济核算工作的开展，就必然会有会计，会计的总管即总会计师。总会计师是总经理的理财助手，经营参谋，他由总经理提名，通过一定程序任命，与经营者利益完全一致。

会计制度相对健全的西方国家及香港特区的企业并无“总会计师”制度。他们采取的都是ＣＦＯ制度。中国人对ＣＦＯ的认识很混乱，通常把它简单地理解为“总会计师”。“就在企业中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于总会计师。但ＣＦＯ属于大财务概念，除了进行会计核算，还参与融资、制定预算和监督等各项经济活动。作为董事会成员，ＣＦＯ需参与公司其他非财务范围的决策，对涉及财务方面的问题发表意见。“实行ＣＦＯ制度是建立现代公司治理结构的一个重要环节。”ＣＦＯ对于如实反映企业财务状况、规范公司治理结构、建立和监督内部控制制度，都在发挥重要作用。不仅如此，ＣＦＯ还应能参与决策活动，对企业的经营活动，特别是投资方向应有很大的发言权。战略管管理型型：具具有ＭＭＢＡＡ背景景，框框架性性及创创造性性思维维、形形成成方案案的能能力。。财务监监控型型：具具有财财务、、审计计背景景，逻逻辑思思维，，控制制、判断及及协调调能力力日常理理财型型：具具有会会计、、财务务背景景，分分析及及综合合性思思维，，组织织及协协调能能力会计核核算型型：具具有会会计背背景，，分析析性思思维，，操作作能力力2.企企业投投资项项目运运作决策机制财务决决策组组织董事会会、ＣＣＥＯＯ-决决策经经理理层－－执行行ＣＣＦＦＯ－－参与与／监监督／／实施施财务决决策权权限集权与与分权权的确确定，，适度度集权权。专家论论证独立董董事、、外聘聘专家家顾问问财务决决策监监督监事会会、内内部审审计行行使监监督权权方案预预报及及初审审方案论论证方案评评估方案审审批方案实实施方案实实施监监控项目评价项目具体内容决策程序专家论证、董事会决定、经理层实施。市场调查市场需求分析、行业分析、竞争对手分析。可行性研究市场、材料或商品供应、厂房设备、环境、技术、组织机构、人力资源和经济等方面的可行性分析。财务分析和投资评估投资总额、资金来源、销售规模和结构、成本费用、纳税、盈亏及利润分配和投资评估（现金流量、投资回报率、净现值、内含报酬率、获利指数）敏感性分析等。第一年初第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末现金流量-17000500047604520428011040投资回收期3+2720/4280=3.64年平均报酬率（5000+4760+4520+4280+11040）/5×17000×100%=34.8%净现值资金成本6%的净现值：总现值24385－17000=7385。现值指数24385/17000=1.43内含报酬率采用插值法计算：19.09%(净现值等于零的贴现率）长期资资产永久性性流动动资产产波动性性流动动资产产短期融融资长期融融资稳健的的财务务结构构项目金额项目金额经营活动现金流量投资活动现金流量净额-83905现金流入875477筹资活动现金流量现金流出789271现金流入174265经营活动现金流量净额86206现金流出140535投资活动现金流量筹资活动现金流量净额33730现金流入37222汇率变动对现金影响0.37现金流出121127现金净增加额36032编制单单位：：2003年年度金金额额单位位：万万元现金金流流量量表表指标第4年无增长下降主要问题经营活动现金流量10001000700经营活动现金流量不充分，无法支持现有固定及营运资产投资和税款；偿还的债务本息高，导致更多的借；对营运资产缺乏控制，占有了更多的。净营运资产现金-400-200-180净资本支出-900-300-200税款-300-350-250自由现金流量-60015070净利息-100-100-100应付帐务本金-200-200-200非经营性收入10000现金盈余-800-150-230增长期期间无无增长长导致致破产产分析析风险控制风险内容市场风险需求、竞争、产品、需求导向、销售策略政策风险政策调整资源风险人财物资源及自然资源技术风险工艺技术、材料技术、设备技术管理风险管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷财务风险资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化个人风险关键股东、管理人员、技术人员自然风险自然灾害社会风险战争、政治事件、国际关系、社会治安其他风险意外事故等环节关键控制点风险措施策划创意、论证、评价无创新，论证评价不科学、不客观项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等立项审批选址、合作伙伴、签约、审批违规、拖延进度、支付费用不合理设计设计方案功能成本评价功能不合理、设计和施工成本过高融资融资规模、结构、风险、收益资金不到位，预期收益风险施工施工成本、质量、进度造价高、质量差、拖延工期3.企企业融融资能能力的的提升升融资需求融资需求分析渡过财务危机现金平衡分析、融资风险分析、控制权分析开辟新渠道各种融资渠道的特点、优点和限制条件分析引入新的机制新融资渠道对管理理念、管理体制、管理团队、进入市场、调整业务结构、引入新技术等方面的影响经营发展的需要资金周转、资金需求量、资本结构等方面的分析资本运营的需要可行性研究、并购价值和风险分析融资能力构成和评价管理团队管理团队的素质和“三化”程度（市场化、专业化、职业化）管理模式和制度支持战略实现的企业文化、组织结构、管理体制和规范等产品和技术创新结构合理、适应市场、技术进步市场创新渠道、品牌、促销、定价、服务等策略和方法的运用偿债能力资产负债率、利息保障倍数、流动比率、速动比率、现金比率等指标融资能力决策因素决策分析融资规模资金需要量预测：项目预测、经营资金预测融资能力管理团队、管理制度、产品和服务、市场运作、偿债能力融资时间根际融资用途和风险性确定融资期限（长短期融资比例）融资渠道和方式渠道：国家、法人单位、个人、外商方式：股票、直接吸收股本、债券、银行贷款、融资租赁、商业信用资本结构考虑资金成本、财务风险等因素确定资本结构。控制权分析取得或放弃控制权的利弊。放弃控制权可能导致利润分流、原有股东利益受到伤害、影响长远发展等等。融资决策上市融资上市条件具体内容产业发展所属资金用途符合国家产业政策发行要求经国务院证券管理部门批准向社会公开发行股本总额股本总额不少于人民币５０００万元盈利情况开业时间在三年以上，最近３年连续盈利股东数量拥有股票面值人民币１００元以上的股东不少于１０００人，向社会公众发行的股份占２５％以上，股本总额４亿元以上的，占１５％以上违法情况在最近三年内无重大违法行为，财务报告无虚假记载企业上上市融融资条条件重组模式说明原整体续存将改组企业的全部资产投入上市公司，再增资扩股并列分解将原有企业进行横向的一分为二分解上市（剥离上市）串联分解将原有企业进行纵向向的一分为二分解上市（分解为母子公司）合并整体先合并（内部和外部）后上市买壳上市通过购买上市公司的股权并实现控股后，达到间接上市的目的企业上上市前前重组组方式式财务问题说明资产评估评估程序，资产重组，调帐审计审计程序，调整帐项盈利预测根据企业正常发展速度和盈利水平预测；采用趋势分析法、因素分析法和投资回报法预测招股说明书说明募集资金用途、股利分配政策、股本情况、经营业绩、各种债务、主要固定资产等境外上市进行境内外会计核算差异的调整企业上上市财财务问问题所谓壳壳，即上市市交易易的资资格，，也是是在公公开的的证券券市场场具有有可持持续融融资的的功能能。一一般俗俗称的的壳大大多是是指业业绩差差的上上市公公司，，由于于亏损损，达达不到到证监监会规规定的的配股股和增增发新新股的的要求求，就就是连连续三三年加加权平平均净净资产产收益益率不不能低低于１１０％％，最最低不不能低低于６６％。借壳上上市，就是是购买买上市市公司司的股股权做做大股股东，，然后后通过过优良良资产产和有有良好好收益益预期期的资资产的的注入入和置置换，，彻底底改变变上市市公司司的经经营业业绩，，从而而达到到证监监会规规定的的增发发和配配股的的要求求，实实现从从证券券市场场融资资的目目的，，为企企业不不断输输血，，为企企业的的实体体经济济和虚虚拟经经济（（市值值和附附加值值）发发展创创造动动力和和条件件。借壳上上市的的方式式有两种种：一种是是场内内交易易，即在在二级级市场场公开开收购购。这这种方方式通通常成成本太太高，，因为为收购购的消消息一一旦传传开，，二级级市场场的股股价必必然应应声而而涨。。企业借借壳上上市第二种种场外外交易易即协协议转转让，也是是中国国证券券市场场的主主流收收购方方式，，这与与中国国证券券市场场的先先天性性不足足有关关。因因为中中国证证券市市场早早年的的上市市公司司绝大大部分分是国国企改改制和和控股股的，，无法法流通通的国国有股股和法法人股股占６６０％％以上上，这这也为为２０００１１年和和今年年的国国有股股减持持之争争和股股市的的动荡荡埋下下了巨巨大的的隐患患。国国有股股流通通一直直是悬悬在中中国股股市和和广大大股民民头上上的一一把达达摩克克利斯斯之剑剑。借壳上上市一一般都都选择择协议议转让让，特特别是是国有有股的的协议议转让让，一是收收购价价格和和成本本低，，转让基基准是是每股股净资资产和和净资资产收收益率率；二是国国家和和地方方政府府鼓励励国有有股逐逐渐退退出；三是有有暗箱箱操作作的可可能和和空间间。

广东奥园集团集团借壳上市案例

借壳情况：

2003年2月18日，上市公司诚成文化公司原第一大股东湖南出版集团有限责任公司所持有的2350万股法人股(占总股本的11.3%)，已经全部转让给广东奥园集团有限公司。奥园集团正式成为诚成文化的第一大股东，实现了公司酝酿已久的进入资本市场、推进复合地产大业的战略目标。

借壳策略：

1.增强融资能力2.产业整合战略：住宅产业、教育、文化、体育相关联产业整合（复合地产概念）。3.奥园的高层职业经理人均能部分参股诚成文化，成为实质性的持股股东，从而开创民企资本从单一股权向多元化股权转变的新时代，实现机制上的创新.

4.通过借壳上市（继续借壳），打造投资控股公司，通过资本运作，建立中国复合地产第一品牌。5.通过并购扩张。

傍大款考虑因素分析融入资本拓宽融资渠道和方式，获取大量资本品牌效应与巨人同行，品牌复制效应经营运作产品、模式、渠道、运作能力等管理体系管理体制、制度、团队等行业进入行业经验、政策障碍等区域扩张冲破地区壁垒，进行区域渗透技术障碍快速获取新技术，赢得竞争时间战略性性股东东的引引入兼并方方：香香港华华润创创业主要经经营物物业投投资、、货仓仓储运运、冷冷藏、、策略略性投投资；；上市市公司司背景景；股股票市市值84亿亿港币币。并购动动机：：大陆陆房地地产获获利机机会被兼并并方：：北京京华远远房地地产主要经经营房房地产产开发发、建建筑材材料、、物业业经营营；股股份构构成：：法人人股、、职工工股、、外资资股；；注册册资本本78125万万元。。并购动动机：：业务务快速速扩张张，融融资受受到制制约。。兼并方方案：：华远出出让控控股权权给华华创最最大的的股东东坚实实公司司（坚坚实52%、华华远1