房地产投资经济管理

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟

第四章房地产投资风险分析第一节概述一、房地产投资风险的阶段性论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款售价、市场需求、租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策—决策—决策后2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan

项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？项目设备新阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan结论房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan二、房地产投资风险的种类商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。变现风险：及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。自然灾害、意外事故风险2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan三、房地产投资风险的评价（一）风险评价指标营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入太高：管理不善，风险大；太低：成本费用估计不全，风险大。营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan偿债收益比评价法：还款能力指标偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求越大，风险越小；住宅：≥1.2保本占用率评价法：保本占用率=年计划总支出/年计划总收入年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan保本占用率↑，风险↑；占用率↓风险↓。住宅：85—90%“一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二二节节房房地地产产投投资资各各类类风风险险分分析析房地产产投资资商业业风险险分析析房地产产投资资金融融风险险分析析房地产产投资资购买买力风风险分分析房地产产投资资变现现风险险分析析房地产产投资资投资资意外外事故故风险险和自自然灾灾害风风险分分析房地产产投资资主观观风险险分析析2000房管本本科用用CopyRight®®CuiShijuan房地产产投资资商业业风险险分析析1、房房地产产投资资商业业风险险的影影响因因素房地产产类型型：：地产产＞房房地产产；高高档旅旅店＞＞普通通住宅宅房地产产管理理水平平：水水平高高，支支出低低，收收益高高；房地产产市场场的变变化：：经济发发展状状况：：房地产产政策策改变变：政治环环境及及其它它：2000房管本本科用用CopyRight®®CuiShijuan房地产产投资资商业业风险险分析析2、规规避房房地产产投资资商业业风险险的对对策进行房房地产产类型型组合合投资资选择投投资者者善长长项目目大规模模投资资，占占领市市场经济增增长期期间投投资选择短短平快快项目目仔细考考虑维维持管管理费费用2000房管本本科用用CopyRight®®CuiShijuan房地产产投资资金融融风险险分析析1、房房地产产投资资金融融风险险的影影响因因素金融政政策的的调整整：：紧缩缩银根根的影影响银行贷贷款利利率的的变化化：房房地产产价值值的减减低以以及贷贷款利利息的的增加加取消抵抵押品品赎回回权的的威胁胁银行催催还贷贷款的的要求求2000房管本本科用用CopyRight®®CuiShijuan房地产产投资资金融融风险险分析析2、房房地产产投资资金融融风险险的对对策研究国国家金金融政政策在投资资时，，考虑虑利率率变化化的可可能性性：在签定合同时时，可以选择择固定利息率率；在评价投资方方案时，考虑虑利率的变化化，作出防范范；重视被拍卖的的威胁：控制制抵押贷款的的数额；抵押押合同的签署署以及建立有有限公司加强经济管理理：提供房房地产投资项项目的盈利水水平2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资购购买力风险分分析1、通货膨胀胀与购买力风风险之间的关关系2、通货膨胀胀对购买力的的影响重视通货膨胀胀对房地产投投资的影响争取较低的所所得税税率选择好的地段段将通货膨胀转转嫁给别人2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资变变现风险分析析1、房地产投投资变现风险险的影响因素素房地产的价值值量：价值量量大，不易变变现房地产的建设设程度：房地产的地段段房地产的市场场行情房地产的现金金流量2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资变变现风险分析析2、规避房地地产投资变现现风险的对策策对各种投资进进行组合：选选择变现能力力好的投资，，进行组合选择易出售的的房地产投资资选好地段保证有足够的的长时间持货货的能力操纵现金流量量高质量投资管管理2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资意意外风险分析析1、意外风险险的影响因素素地理位置房地产本身特特性保险业发展水水平抗灾救灾能力力房地产管理水水平2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资意意外风险分析析2、降低风险险的对策加强管理、积积极预防选择自然灾害害小的地段积极投保2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资主主观风险分析析1、主观的影影响因素知识因素能力方面品德因素2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资主主观风险分析析2、主观风险险的防范与控控制措施建立科学的用用人体制加强信息分析析和反馈，设设立预警系统统建立防范系统统，进行监督督高透明度的机机制2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan房地产投资风风险的控制通过明智的投投资选择减少少风险：选择择风险小的项项目进行多种经营营进行市场研究究:地段、时时间、质量通过物业管理理控制风险：：进行现金流流的控制；风险转移：将将风险转移给给租户2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan第三节传传统的风险调调整方法回收期调整法法风险贴现率调调整法等确定性调整整法2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan回收期调整法法投资回收期=投资总额/年净现金流流量当年净现金流流量不等时，，加总直至等等于或大于投投资总额。风险调整：最最小可接受的的回收期来调调整风险基本观点：风风险较大的投投资项目必须须比风险较小小的投资项目目具有一个较较短的回收期期。缺点：精确度度不够，调整整数量带有主主观性。2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan回收期调整法法如：某一仓库，购购置时首期付付款为80,000美元元，其后5年年内可以确保保每年创净收收益10,000美元。。5年后将仓仓库售出，预预期售价为100,000美元。持持有期中每年年收益由一资资信评估无可可挑剔的租户户确保，该租租户在租约上上有5年签约约期。5年后后的仓库售价价，将取决于于该租户是否否重新续定租租约----这是一件不不确定性很大大的事件。假假如租户不续续约，那么售售价将取决于于投资者以同同一租金费率率寻找到一个个同等租户的的能力。2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan风险贴现率调调整法计算：贴现率i无风险贴现率率：仅代表货货币的净时间间价值，如按按中长期银行行贷款利率，，三年期国库库券收益率等等2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan风险补偿贴现现率：代表伴伴随风险和投投资者对待风风险的态度，，如承受损失失的能力，过过去的风险经经历，个人的的心理偏好等等。投资者的风险险态度与评估估一致时，此此方法有效。。确定一个恰当当的风险补偿偿贴现率是困困难的。2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan风险系数设：无风险贴贴现率为5%，风险补偿偿贴现率为6%，则风险险调整贴现率率为11%。。例：Excel时间越长，风风险系数越大大。缺点：对远期期风险贴现过过重2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan等确定性调整整法基本思路：决策者认为：：未来收益的的估计值100%确确定的某一特特定数的收益益（无风险）），即认为这这两件事的效效用一致。等确定性系数数=等价的无无风险现金流流量/预期风风险性现金流流量2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan等确定性调整整法例：某一项目目，预期3年年内每年可产产生净收益10,000美元。第3年年末将资资产出售，预预期销售净收收入80,000美元。。这笔收入能能否实现，将将依据于主要要经济条件是是否剧烈变动动。如果预期期的变动没有有实现，这笔笔收入将少得得多。投资者者对待风险的的态度可以如如表所示：Excel2000房管本科用CopyRight®®CuiShijuan预期收益风险险越大，等确确定性系数越越小。风险贴现率率调整法与与等确定性性调整法的的关系2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan例：exceli=5.25%,NPV=85031k=9.98%,NPV=85015风险补偿贴贴现率=9.98%-5.25%=4.73%缺点：等确确定性系数数确定较困困难；不适适合初步投投资决策。。2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan第四节现现代风险险测量技术术引言风险:实际际结果与预预期结果之之间发生变变动的可能能性、准确性,它它是一种可可测量的、、偏离最可可能结果的的概率。这这是一一操作性很很强的含义义。有人认为：：此种风险险分析方法法不适合被被应用于房房地产行业业中。传统风险调调整方法：：依靠主观观直觉，直直觉是其基基础。现代风险分分析方法：：需要一种种语言，用用数据表示示风险2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan风险测量———概率大大小风险与不确确定性区别别:决策情形分分为三种：：确定性、、风险、不不确定性确定性：决决策只有一一种结果；；不确定性：：各种可能能结果的数数目是不可可知的；风险：各种种可能结果果发生的概概率是已知知的或可测测的2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan风险测量———概率大大小概率估计：：各种潜在在结果的概概率，表示示人们对各各种事件是是否会发生生的信心大大小。评估估人员的主主观估计———过去的的研究经经验、智慧慧。不管用用何种估计计，给每种种潜在结果果一种概率率，就表示示我们对此此种事件是是否会发生生的信心大大小。联合概率：：2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan例：某购物中心心的评估人人员，根据据从好到坏坏的各种经经济条件下下的百分比比租金率，，分有竞争争对象和无无竞争对象象两种情况况，进行了了年净现金金流量的估估测：是否有竟争对象？一般经营条件下的现金流量好中差无有＄250，000＄200，000＄150，000＄225，000＄175，000＄125，0002000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan评估人员给给出多种事事件的主观观概率：经济环境概率好

中等

差0.20.60.2合计1.02000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan购物中心是是否会被新新建的概率率:竞争性购物中心经济环境好中差∑建不建0.160.30.040.50.040.30.160.5合计0.20.60.21.02000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan3.风险测测量的解释释:概率分布:连续或离离散期望值计算算:例：Excel离散度测定定:方差和和标准差作作为风险的的测量手段段.方差:标准差:例:Excel2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan正态分布假假设:(如如图)例:SF==29,262US$F=187，500US$F落在{158238,216762}之间的概概率为68.26%现金流量概率2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuanF≥170000的概率Z==-0.6查表:0.2743则F超过170000的的概率为:1-0.2743=0.7257变异系数:变异系数=标准差/预期现金金流量①当期望现现金流量大大致相同，，标准差能能很好的起起作用②当期望现现金流量相相差较大时时,用变异异系数来测测量风险,变异系数数越大,风风险越大.2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan4.标准偏偏差与现金金流量的贴贴现模式⑴平均值/标准偏差差方法需计算出预预算期每一一年的现金金流量期望望值和标准准偏差单一一期间的情情况.例:首期投资＄＄25000,三年年后出售＄＄50000,其标标准偏差估估计7000,前两年产产生的现金金流量为0，基准贴贴现率10%.且假假设现金流流量服从正正态分布.2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan查表:即:投资者者有99%的把握得得到等等于或大于于首期投资资,也就是是说,项目目有99%的把握是是可行的.⑵复杂型现现金流量的的风险问题题各年现金流流量的相关关性完全相关:相关系数数为1不相关:相相关系数为为0部分相关:相关系数数为0至1之间.Fi,Fj的相关系数数:2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan①完全相关的的现金流量量例：一个房房地产项目目需要50，000的首期支支出。一位位评估人员员对年现金金流量作了了均值和标标准差的估估测：（结结果见Excel）年现金流量分布均值标准偏差115，0005，400215，0004，500340，0009，0002000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan②不相关的的现金流量量现值的期望望不会改变变标准偏差变变化则上例的结结果：2000房管本科用用CopyRight®CuiShijuan③部分相关关的现金流流量希莱尔式:现金流量接接近不相关