南通CBD项目推介课件

南通CBD项目推介12/17/2022南通CBD项目推介12/15/2022本报告内容1、南通宏观经济概述2、CBD研究与案例借鉴3、项目定位4、地块价值评估2本报告内容1、南通宏观经济概述2、CBD研究与案例借鉴3、项南通是苏北经济的领头羊

城市定位为上海都市圈副中心城市城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈；经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位；城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市资料来源：南通市城市总体规划概要3南通是苏北经济的领头羊

城市定位为上海都市圈副中心城市城市区基本分析南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段南通市年GDP近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加；南通2003年年GDP1006.65元，增幅达到13.4％，年GDP支撑南通房地产高速度的发展势头总体来看，2003年南通年GDP江苏第四，表明其经济实力在江苏紧追苏南，处于第二集团领头羊的位置指标1：GDPGDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展库兹涅茨模型4基本分析南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段南通市CBD的定义CBD——英文全称为CentralBusinessDistrict即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。关键词：中央商务区商务中心区中央商业区5CBD的定义CBD——关键词：5CBD的特征城市CBD的四大基本特征

——具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好技术设施、服务配套和城市景观；拥有最高的地价和房价；6CBD的特征城市CBD的四大基本特征——6项目处于政府定义中的新城区核心区

——规划较其他区域有显著的差异化优势区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心，南通城市发展的里程碑；特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化；产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。南通经济开发区崇川经济开发区项目区域7项目处于政府定义中的新城区核心区

——规划较其他区域有显著的CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯8CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯8城市北京上海深圳广州南通启动时间1993年1990年1993年1993年2005年启动时GDP值(亿元)10201608660

8071007CBD启动征兆南通的中央商务区即将启动9城市北京上海深圳广州南通CBD研究---深圳基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；10CBD研究---深圳基本规模1993年1995年CBD研究---广州基本规模用地规模：总用地面积6.6平方公里建筑容量：总建筑面积为780平方米人口规模：规划人口容量18万人投资启动进行大规模基础设施建设土地开发已成规模；居住项目开始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；商业项目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；1993年1994年1995年1996—1997年1998年1999—2001

广州CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动11CBD研究---广州基本规模投资启动进行大规模基础设施建设土CBD研究---上海基本规模用地规模：总用地面积1.7平方公里建筑容量：总建筑面积为400平方米上海CBD建设次序

投资启动南浦大桥启动外高桥启动区杨浦大桥通车东方明珠封顶金茂大厦开工浦东国际机场正大广场科技园建成新的建设高潮开始，建设量巨增；办公项目大量启动国际会议中心建成科技项目大量进驻张江高科技园区进入成熟期新的建设高潮开始，建设量巨增；1990年1992年1994年-----1998年1999年1999—2001

进入成熟期科技项目飞速发展办公项目开发商业项目开发办公项目启动土地开发基础设施建设开始启动休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区12CBD研究---上海基本规模上海CBD投资启动南浦大桥启动杨CBD研究结论1、CBD的建设时间均超过10年2、CBD走联合开发之路3、CBD的物业比例为住宅:办公:商业=45%:40%:15%4、CBD开发次序为住宅-商业-办公-酒店13CBD研究结论1、CBD的建设时间均超过10年2、CBD走联南通房地产市场状况1、商务楼:5万平米/5000元均价/客户90万/功能模糊化2、商业:濠河内15万/老城区式/散点式/人民路/桃坞路位置3、住宅:130万/容积率2.5凤凰1.2/天安1.1/封闭式城市化/OCT4、开发次序:住宅---商业---商务---酒店/同时持续公共设施建设14南通房地产市场状况1、商务楼:5万平米/5000元均住宅板块分布图钟秀路洪江路工农路外环东路青年路人民路濠北路濠西路外环西路濠河跃龙路北区板块4000-4500元/平米中心板块6000元/平米西区板块4000--5000元/平米东区板块4000--5000元/平米新城板块4500-6500元/平米15住宅板块分布图钟秀路洪江路工农分布状况集中分布在两个区域：濠河周边传统商务区，如跃龙路、人民路、南大街、青年路围合形成的城市中心区；工农路新兴商务区。市政府南迁，工农路成为直达新市政广场的最便捷主干道路，拉动工农路沿线写字楼市场的迅速发展。●南通国际大厦●新地标项目●中华广场●润友大厦●嘉隆大厦●东方鑫乾●金鹰国际大厦●南通大厦●浦发银行大厦●文峰大厦●天虹大厦●王府公寓●新海通大厦16分布状况集中分布在两个区域：●南通国际大厦●新地标项目●中华技术经济指标CR0504-A地块——规划用地：61万平方米总建筑面积：134万平方米功能规划：商务办公/酒店商业/居住用地A地块17技术经济指标CR0504-A地块——A地块17地块周边新城雏形初现

崇川路啬园路园林路崇川路工农南路桃园路地块方正平整；交通便捷：通过工农南路与老城区相连仅10分钟车程；新城雏形初现：四周道路整洁顺畅，遥望新市府广场，相邻的体育会展中心和南通大学新校区可为本项目的启动期带来人气东至：南通大学北至：市政府机构及文化艺术区西至：25米宽绿化带洗车展销店南至：体育会展中心18地块周边新城雏形初现

崇川路啬园区域整体形象定位项目区位特征项目地块特征消费者需求竞争分析连接上海、苏南的枢纽地带苏北经济领头羊未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心南通城市发展的里程碑规模和形态不可复制性周边配套皆以国际化新城的规划思路配置新都市核心绝版、国际化认政府内心深处有很强的融入苏南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和内涵的生活对社区环境和社区氛围关注程度不断提高新市府、都市魅力仍以传统的封闭式居住小区为主，功能单一，仅能满足基本生活需求层面的要求对区域核心价值挖掘弱，营销弱，可复制性强开放的，区域的新市府核心区-国际的、开放的都市魅力新城19区域整体形象定位项目区位特征项目地块特征消费者需求竞争分析连项目形象定位南通●都市示范区(UDD.NT)UrbanDemoDistrict示范南通的未来成为二线城市发展的典范20项目形象定位示范南通的未来20体育会展中心项目的三核结构都市活力区都市动力区都市人居区商务、酒店、城市绿轴，与北侧文化艺术广场功能气质相符。居住区靠近大学校区和旧有建成区，居住氛围好。商业广场、会展中心沿主干道和开发区分布，利于打造成为开放性商业中心。21体育会展中心项目的三核结构都市都市都市商务、酒店、城市绿轴，具有符号意义的轴线（“第五大道”或“香榭里大街”式），成为城市的主要景观大道。入口处的界定。区域入口的界定欢迎进入：南通都市示范区22具有符号意义的轴线（“第五大道”或“香榭里大街”式），成为城外围导示系统——形象墙形象墙展示大盘特有的气势——尚未开工部分，可用形象墙围合，注明各自功能23外围导示系统——形象墙形象墙展示大盘特有的气势——尚未开工部2、建设期和外装修期间项目形象的展示边界的界定242、建设期和外装修期间项目形象的展示边界的界定24导视系统、路旗、街灯的视觉统一边界的界定25导视系统、边界的界定25区域标志物以现代、气派的销售中心形成区域标志物售楼处位置26区域标志物以现代、气派的销售中心形成区域标志物售楼处26区域整体规划展示售楼处内的规划展示，预示了城市的未来27区域整体规划展示售楼处内的规划展示，预示了城市的未来27国际符号1、斑马线2、中英文导示系统3、道路两边相互呼应28国际符号1、斑马线28城市符号10000000平方豪米不到100个100000个顾客串门安慰洞城市符号贯穿于整个社区，如广场、庭院、商业、空地（三角地），提升区域的现代与国际气息。29城市符号10000000平方豪米不到城市符号贯穿于整个社区，城市雕塑群展示城市符号30城市雕塑群展示城市符号30区域导示系统——导识视觉统一导示是一种格调，无处不在的品位渗透着，悄悄地改变着人们的心理体验。31区域导示系统——导识视觉统一导示是一种格调，区域导示系统——铺地视觉统一32区域导示系统——铺地视觉统一32国际化整体体现

——国际风情街33国际化整体体现

局部面：各地块土地价值测算结果图中所标注的是各个分地块(商办性质)的土地地价，其中B-02地块按商业土地价格计；土地价格排序由1到11依次递减；各地块土地地价的评估在本项目整体宗地土地价的基础上综合考虑了规模、昭示度、资源、开发顺序和物业功能五大因素。5759元/平R<3.26029元/平R=3.25729元/平R<2.84738元/平R<3.14595元/平R<2.56058元/平R<3.26482元/平R<4.64963元/平R<3.65931元/平R<3.54934/平R<3.85169元/平R<3.51112345679810结论34局部面：各地块土地价值测算结果图中所标注的是各个分地块(商办结语以现代、气派的销售中心形成区域标志物万科的选择土地价格与规模“只要你坚持想要最好的，往往都能如愿。”

毛姆35结语以现代、气派的销售中心形成区域标志物万科的选择“只要你坚END.36END.36南通CBD项目推介12/17/2022南通CBD项目推介12/15/2022本报告内容1、南通宏观经济概述2、CBD研究与案例借鉴3、项目定位4、地块价值评估38本报告内容1、南通宏观经济概述2、CBD研究与案例借鉴3、项南通是苏北经济的领头羊

城市定位为上海都市圈副中心城市城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈；经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位；城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市资料来源：南通市城市总体规划概要39南通是苏北经济的领头羊

城市定位为上海都市圈副中心城市城市区基本分析南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段南通市年GDP近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加；南通2003年年GDP1006.65元，增幅达到13.4％，年GDP支撑南通房地产高速度的发展势头总体来看，2003年南通年GDP江苏第四，表明其经济实力在江苏紧追苏南，处于第二集团领头羊的位置指标1：GDPGDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展库兹涅茨模型40基本分析南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段南通市CBD的定义CBD——英文全称为CentralBusinessDistrict即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。关键词：中央商务区商务中心区中央商业区41CBD的定义CBD——关键词：5CBD的特征城市CBD的四大基本特征

——具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好技术设施、服务配套和城市景观；拥有最高的地价和房价；42CBD的特征城市CBD的四大基本特征——6项目处于政府定义中的新城区核心区

——规划较其他区域有显著的差异化优势区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心，南通城市发展的里程碑；特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化；产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。南通经济开发区崇川经济开发区项目区域43项目处于政府定义中的新城区核心区

——规划较其他区域有显著的CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯44CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯8城市北京上海深圳广州南通启动时间1993年1990年1993年1993年2005年启动时GDP值(亿元)10201608660

8071007CBD启动征兆南通的中央商务区即将启动45城市北京上海深圳广州南通CBD研究---深圳基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；46CBD研究---深圳基本规模1993年1995年CBD研究---广州基本规模用地规模：总用地面积6.6平方公里建筑容量：总建筑面积为780平方米人口规模：规划人口容量18万人投资启动进行大规模基础设施建设土地开发已成规模；居住项目开始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；商业项目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；1993年1994年1995年1996—1997年1998年1999—2001

广州CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动47CBD研究---广州基本规模投资启动进行大规模基础设施建设土CBD研究---上海基本规模用地规模：总用地面积1.7平方公里建筑容量：总建筑面积为400平方米上海CBD建设次序

投资启动南浦大桥启动外高桥启动区杨浦大桥通车东方明珠封顶金茂大厦开工浦东国际机场正大广场科技园建成新的建设高潮开始，建设量巨增；办公项目大量启动国际会议中心建成科技项目大量进驻张江高科技园区进入成熟期新的建设高潮开始，建设量巨增；1990年1992年1994年-----1998年1999年1999—2001

进入成熟期科技项目飞速发展办公项目开发商业项目开发办公项目启动土地开发基础设施建设开始启动休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区48CBD研究---上海基本规模上海CBD投资启动南浦大桥启动杨CBD研究结论1、CBD的建设时间均超过10年2、CBD走联合开发之路3、CBD的物业比例为住宅:办公:商业=45%:40%:15%4、CBD开发次序为住宅-商业-办公-酒店49CBD研究结论1、CBD的建设时间均超过10年2、CBD走联南通房地产市场状况1、商务楼:5万平米/5000元均价/客户90万/功能模糊化2、商业:濠河内15万/老城区式/散点式/人民路/桃坞路位置3、住宅:130万/容积率2.5凤凰1.2/天安1.1/封闭式城市化/OCT4、开发次序:住宅---商业---商务---酒店/同时持续公共设施建设50南通房地产市场状况1、商务楼:5万平米/5000元均住宅板块分布图钟秀路洪江路工农路外环东路青年路人民路濠北路濠西路外环西路濠河跃龙路北区板块4000-4500元/平米中心板块6000元/平米西区板块4000--5000元/平米东区板块4000--5000元/平米新城板块4500-6500元/平米51住宅板块分布图钟秀路洪江路工农分布状况集中分布在两个区域：濠河周边传统商务区，如跃龙路、人民路、南大街、青年路围合形成的城市中心区；工农路新兴商务区。市政府南迁，工农路成为直达新市政广场的最便捷主干道路，拉动工农路沿线写字楼市场的迅速发展。●南通国际大厦●新地标项目●中华广场●润友大厦●嘉隆大厦●东方鑫乾●金鹰国际大厦●南通大厦●浦发银行大厦●文峰大厦●天虹大厦●王府公寓●新海通大厦52分布状况集中分布在两个区域：●南通国际大厦●新地标项目●中华技术经济指标CR0504-A地块——规划用地：61万平方米总建筑面积：134万平方米功能规划：商务办公/酒店商业/居住用地A地块53技术经济指标CR0504-A地块——A地块17地块周边新城雏形初现

崇川路啬园路园林路崇川路工农南路桃园路地块方正平整；交通便捷：通过工农南路与老城区相连仅10分钟车程；新城雏形初现：四周道路整洁顺畅，遥望新市府广场，相邻的体育会展中心和南通大学新校区可为本项目的启动期带来人气东至：南通大学北至：市政府机构及文化艺术区西至：25米宽绿化带洗车展销店南至：体育会展中心54地块周边新城雏形初现

崇川路啬园区域整体形象定位项目区位特征项目地块特征消费者需求竞争分析连接上海、苏南的枢纽地带苏北经济领头羊未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心南通城市发展的里程碑规模和形态不可复制性周边配套皆以国际化新城的规划思路配置新都市核心绝版、国际化认政府内心深处有很强的融入苏南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和内涵的生活对社区环境和社区氛围关注程度不断提高新市府、都市魅力仍以传统的封闭式居住小区为主，功能单一，仅能满足基本生活需求层面的要求对区域核心价值挖掘弱，营销弱，可复制性强开放的，区域的新市府核心区-国际的、开放的都市魅力新城55区域整体形象定位项目区位特征项目地块特征消费者需求竞争分析连项目形象定位南通●都市示范区(UDD.NT)UrbanDemoDistrict示范南通的未来成为二线城市发展的典范56项目形象定位示范南通的未来20体育会展中心项目的三核结构都市活力区都市动力区都市人居区商务、酒店、城市绿轴，与北侧文化艺术广场功能气质相符。居住区靠近大学校区和旧有建成区，居住氛围好。商业广场、会展中心沿主干道和开发区分布，利于打造成为开放性商业中心。57体育会展中心项目的三核结构都市都市都市商务、酒店、城市绿轴，具有符号意义的轴线（“第五大道”或“香榭里大街”式），成为城市的主要景观大道。入口处的界定。区域入口的界定欢迎进入：南通都市示范区58具有符号意义的轴线（“第五大道”或“香榭里大街”式），成为城外围导示系统——形象墙形象墙展示大盘特有的气势——尚未开工部分，可用形象墙围合，注明各自功能59外围导示系统——形象墙形象墙展示大盘特有的气势——尚未开工部2、建设期和外装修期间项目形象的展示边界的界定602、建设期和外装修期间项目形象的展示边界的界定24导视系统、路旗、街灯的视觉统一边界的界定61导视系统、边界的界定25区域标志物以现代、气派的销售中心形成区域标志物售楼处位置6