世联-战略顾问旧城改造方向服务模块简介课件

战略顾问旧城改造方向服务模块简介版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。战略顾问旧城改造方向服务模块简介版权声明：目录世联对旧城改造项目的思考世联重点研究案例及客户简介工作模块及质量保证体系2目录世联对旧城改造项目的思考世联重点研究案例及客户世联对旧城改造的思考3世联对旧城改造的思考3对旧城改造的思考从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城市局部地区物质、经济和社会形态的改变，更是一个关乎城市未来可持续发展的重要手段和关键举措……4对旧城改造的思考从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合世联对旧城改造的重新诠释旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”5局限于物质性改造为主世联对旧城改造的重新诠释旧城改造城市更新因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）6因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向旧城技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）建筑质量配套承载力水电容量交通建筑风格负面影响（消防、治安）资源占用……7技术角度建筑质量7技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆迁补偿代价房地产市场环境政策谈判的难易程度开发模式启动策略资金运作问题开发商意愿各方主体利益平衡等……8技术角度拆迁补偿代价8技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局原住民的利益风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇……9技术角度产业9对未来的预见力是我们“立意”的基础城市现所处阶段对未来发展指标判定GDP人口产业城市化房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市场城市环境法制与政策10对未来的预见力是我们“立意”的基础城市现所处阶段对未来发展指找到实现我们“立意”的最佳途径我们的立意对城市未来发展预见城市优化城市竞争力城市管理站在“城市”和区域的视角而非“项目”对城市旧城改造剖析剖析旧城旧城改造对城市未来的影响对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略实施应具备的条件实现条件的策略11找到实现我们“立意”的最佳途径我们的立意对城市未来发展预见城“高度决定视野，视野决定追求”城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未来发展找到关联城市更新带来的机遇及对城市未来发展的影响城市更新能为城市贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断城市更新对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的引擎对未来的预见力12“高度决定视野，视野决定追求”城市未来十年发展大战略、大方针世联观点根据世联以往类似项目的顾问经验，我们城市更新的认识有如下观点：观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划观点二：良好的城市更新不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳,区域处于衰退期是改造的最佳时机观点四：城市更新的政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现观点五：城市更新的关键是经济的更新，是城市价值的增值，所有政策和规划必须以此为中心观点六：区域更新中的规划是动态的，并通过综合系统的规划达到土地增值的目的观点七：开发风险的考虑，及早制定针对性的风险控制措施至关重要观点八：在改造中应有明确的目标和清晰的工作步骤13世联观点根据世联以往类似项目的顾问经验，我们城市更新的认识有成功的城市更新是对社会、经济、文化等方面的综合考虑，是多元角色的互动是否处于衰退期城中村整体出租率租金水平走势租住人口构成存在主要问题产权人改造意愿股份公司对改造看法村民对改造的看法村民普遍可接受的拆赔方式及标准城市更新的空间市场需求改造的余地产业结构功能布局社会认知与影响政府对改造看法专家学者对改造的看法公众对改造的看法政府对更新的支持政府对改造的态度政府的财力对改造所做准备成功旧城改造的五大关键因素世联模型14成功的城市更新是对社会、经济、文化等方面的综合考虑，是多元角城市更新是一项综合性的社会系统工程，背后还有太多的东西需要去思考，不管从技术层面、经济层面还是社会层面他都是一个“复杂系统”，需要我们更深的思考和更谨慎的行动……15城市更新是一项综合性的社会系统工程，背后还有太多的东西需要去世联主要旧改案例简介（摘录）16世联主要旧改案例简介（摘录）161.深圳岗厦河园片区改造项目项目名称深圳市福田区岗厦河园村改造项目所在区位深圳中心区项目用地20.2公顷委托客户福田区政府项目类型CBD内的大型城中村改造工作阶段四阶段历时时间2003年1月至2003年8月171.深圳岗厦河园片区改造项目项目名称深圳市福田区岗厦世联服务内容—整体定位与规划研究18世联服务内容—整体定位与规划研究181、拆赔政策研究？2、现状建设分析？3、拆赔的途径和思路？4、可能的拆赔模式和方案？5、方案论证与推荐核心目标世联服务内容—拆赔模式研究191、拆赔政策研究？2、现状建设分析？3、拆赔的途径和思路？4世联服务内容—开发模式研究1：项目战略定位2：建立项目目标体系3：构建项目发展愿景4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划5：完成&修改总体规划设计6：拟订项目整体发展预算案7：完成项目整体经济分析8：完成项目整体阶段发展计划9：分别完成公共/私营部门经济分析10：分别制定公共/私营部门的投资、发展及运营计划11：规划设计报批12：组建公私合营组织架构14：报请政府批准成立PPP公司15：完成项目的整体立项审批16：资金到位，开始施工13：协商并签定公私合营合作协议联合开发的执行操作程序项目界定开发条件分析关键因素分析案例研究经济分析风险控制分析20世联服务内容—开发模式研究2：建立项目3：构建项目4：拟订土世联服务内容—运作方案前期准备拆迁谈判招商拆迁实施拆赔模式研究研究方案报批拆迁实施准备规划研究做什么？运作方法注意问题实施主体怎么做？做到什么程度？现状核查清楚划定红线、完成宗地图免地价批复文件取得规划要则批复优惠政策文件做什么？怎么做？做到什么程度？公证发布信息项目列入区土地年度供应计划股份公司与村民草签拆赔协议做什么？怎么做？做到什么程度？项目立项签定土地出让协议，办理《房地产证》完成相关手续办理完成规划设计要点细签拆迁补偿安置协议做什么？怎么做？做到什么程度？还建房办理《施工许可证》资金监管协议签定监管资金到位《建设工程规划许可证》办理业主确认与村民沟通修改完善方案现状房屋公告开动员会宣布方案谈判政府主导措施谈判策略保证机制实施主体协议内容注意问题详细蓝图招标编制招商任务书招商编制详细规划蓝图任务书手续办理细签补偿安置协议招商模式分析招商时机判定操作要点实施主体资金预算注意问题腾退房屋房屋拆除场地平整发布拆迁信息开工手续办理办理程序风险控制资金监管实施主体21世联服务内容—运作方案前期准备拆迁谈判招商拆迁实施拆赔模式研2.福田区15个城中村改造项目项目名称深圳市福田区城中村改造调研所在区位深圳福田区项目规模总占地3.83平方KM2，建筑面积960万M2委托客户福田区政府项目类型大型城市更新项目工作阶段三个阶段历时时间已完成前两阶段，历时4个月222.福田区15个城中村改造项目项目名称深圳市福田区城中村以普通居住为主，兼有廉租居住功能的：“大型邻里社区”

以商务公寓、休闲商业为主的：“商务游憩区（RBD）”具有开放街区、完善配套、便捷交通、丰富商业的成熟生活平台，是商业与居住并重的：“商贸居住综合区”世联服务内容—功能定位以人为本可持续发展战略23以普通居住为主，以商务公寓、休闲商业为主的：“商务游憩区（世联服务内容—实施策略策略一：流动人口本地化策略 操作层面的策略策略二：土地和房屋产权策略 策略三：低门槛置业策略 策略四：城市管理策略 策略五：股份公司改制策略 策略六：环境改造与更新策略策略七：城中村改造投资策略策略八：市场运作策略 策略九：城中村及其改造宣传策略宏观层面的策略24世联服务内容—实施策略策略一：流动人口本地世联服务内容—改造模式整体拆建局部拆建，环境整治整体保留，环境整治25世联服务内容—改造模式整体拆建局部拆建，环境整治整体保留，环物质环境现状A经济现状B区位条件C股份公司管理能力D产权人改造意愿E特殊机遇F综合评价G权重系数234242上梅林1.5311.519下梅林2.52110.519上步221.52.521福田村1223126田面村0.512114岗厦村323126石厦321.5120新洲2.521219水围111.5317沙嘴110.5313沙尾330.51121上沙220.5216下沙1.510.5314皇岗0.512318世联服务内容—改造时序26物质环境现状A经济现状B区位条件股份公司管理能力产权人改造意基准容积率修正容积率1修正容积率3容积率区间政策和经济平衡修正其他因素修正空间验证修正容积率2策略修正世联服务内容—开发强度27基准容积率修正容积率1修正容积率3容积率区间政策和经济平衡修3.罗湖区插花地项目项目名称：罗湖区插花地及周边区域城市更新策略研究项目规模：占地1.5平方公里项目类型：城市更新与改造我们解决的问题：改造发展战略与整体定位改造模式改造时序开发强度具体实施方案拆赔模式开发模式283.罗湖区插花地项目项目名称：284.南山区大冲村项目项目名称：南山区大冲村改造具体实施方案项目规模：占地68公顷，拆除面积130万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：改造前提条件研究实施阶段划分拆赔方案开发方案招商方案风险控制措施实施细则294.南山区大冲村项目项目名称：295.水贝珠宝产业基地项目项目名称：深圳水贝地区珠宝产业聚集基地定位研究项目规模：占地8.3平方公里，核心区0.56平方公里项目类型：旧城改造和产业研究我们解决的问题：通过本项目的规划达到产业提升、促进地区经济发展区域整体功能定位区域功能比例分配区域容积率建议经济平衡测算305.水贝珠宝产业基地项目项目名称：306.罗湖区七个村项目项目名称：罗湖区7个村改造经济方案评价项目规模：拆除约68万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：确定改造范围经济测算方案比较和选择经济评价规划建议建设强度测定316.罗湖区七个村项目项目名称：317.宝安25区项目项目名称：深圳宝安25区改造项目项目规模：占地1平方公里项目类型：大规模工业区改造我们解决的问题：市场化的整体定位改造模式招商模式管理模式改造实施策略政府收益327.宝安25区项目项目名称：328.沙河五村项目项目名称：沙河片区旧村改造实施方案及经济测算项目规模：占地44.5公顷，拆除面积181万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：改造模式开发模式改造实施方案资金缺口测算改造强度测算运作流程深圳●沙河338.沙河五村项目项目名称：深圳●沙河339.盐田三、四村项目项目名称：盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁开发模式及实施策略项目规模：占地27公顷，拆除约45万平方米项目类型：城中村整体搬迁项目我们解决的问题：开发模式拆赔策略开发强度分析政策分析风险分析实施策略349.盐田三、四村项目项目名称：3410.三亚阳光海岸项目项目名称：三亚阳光海岸开发模式与实施策略研究项目规模：用地148万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：盈利模式取地模式开发计划开发模式拆赔策略管理模式投融资策略3510.三亚阳光海岸项目项目名称：3511.海口海甸溪北岸项目项目名称：海口市海甸溪北岸城市更新定位及行动纲领项目规模：占地面积1538亩，拆除面积106万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：功能定位规划建议开发模式融资策略实施策略招商营销策略3611.海口海甸溪北岸项目项目名称：3612.合肥坝上街项目项目名称：合肥坝上街旧城改造整体定位与发展战略项目规模：占地230亩，拆除面积19万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：功能定位建设规模规划设计建议物业发展建议发展战略3712.合肥坝上街项目项目名称：37世联在中国的战略顾问项目经验（摘录）客户例举区域发展城市重建土地运营主题地产政策研究首规委西安高科北京京泰鸿海口城投三浦威特香港地铁天津海顺置业西安紫薇实业金地集团金融街置业西安经发地产中规院深圳市规划局福田区重建局罗湖区建设局盐田区重建局三亚城投海口城发海口市政府青岛城阳区政府南海科技管委会盐田区国土局广东建设厅深圳房地产业协业ÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖ38世联在中国的战略顾问项目经验（摘录）客户例举区域发展城市重建工作模块及质量保证体系39工作模块及质量保证体系39世联顾问服务方法

——根据客户的需求界定服务的范围和内容1价值咨询4实施咨询3策略咨询2战略咨询Step1A土地资源盘点及价值评估Step1B拆迁补偿安置成本分析Step1C项目（土地）获取研判Step2A改造目标体系设计Step2B项目整体发展战略Step2C项目整体发展定位Step2D管理组织模式设计Step2E规划设计任务书Step2F启动区发展定位Step2G政策研究Step3A规划的市场与经济评价Step3B开发模式研究Step3C拆赔模式研究Step3D投融资策略Step3E地块划分与开发方案Step3F启动策略Step3G运作控制研究Step4A土地营销推广计划Step4B招商方案Step4C拆赔方案Step4D驻场顾问服务四个层面21个模块服务内容40世联顾问服务方法

——根据客户的需求界定服务的范围和内容1价模块3A规划的市场与经济评价

研究前提：规划尚有调整弹性判断规划的市场实现性测算规划的经济可行性为确定最终规划方案提供具有指导性的建议协助通过规划专家评审会项目实地调查项目所在区域房地产市场分析规划、建筑、房地产营销等专家访谈开发企业访谈内部研讨会参与规划研讨会项目规划的市场与经济评价及规划调整建议书阶段主要任务工作方法工作成果12343A41模块3A规划的市场与经济评价

研究前提：规划尚有调整弹性模块3B开发模式研究多种开发模式对比分析寻找可行的改造主体及合作方式寻找项目的盈利模式形成土地市场运作方案城市重建（旧城改造）开发模式国内外案例借鉴客户目标讨论拥有旧改经验（意向）的房地产开发企业访谈制度研究项目改造开发模式及盈利模式确定阶段主要任务工作方法工作成果12343B42模块3B开发模式研究多种开发模式对比分析城市重建（旧城改开发企业参与改造动力分析模型利润率市场动力0暴利区无利区资金量20%10%E允许利润区不允许利润区政策限制常利区微利区收入支出市场动力盈亏平衡点项目界定开发条件分析关键因素分析案例研究经济分析风险控制分析43开发企业参与改造动力分析模型利润率市场动力0暴利区无利区资金模块3G运作控制研究阶段主要任务工作方法工作成果12343G获取影响项目开发过程关键性因素保证项目顺利实施项目风险规避与客户及政府高层管理人员交流和沟通访谈国土、规划、建设等专家制度研究收集分析过程管理控制关键因素与客户小组讨论项目开发执行过程控制关键要素及策略44模块3G运作控制研究阶段主要任务工作方法工作成果1234模块4A土地营销推广计划项目策划包装宣传营销制造并扩大影响力阶段主要任务工作方法工作成果12344A联系并配合广告公司营销、媒体等专家访谈市场调查：项目认知度、意向开发商需求、营销资源内外部专家头脑风暴营销模式及成功要素分析项目营销推广方案推介册45模块4A土地营销推广计划项目策划包装阶段主要任务工作方法世联认为，应该是这样工作借助于客户的资源和世联内部平台迅速取得市场数据，提高工作效率经常客户的领导汇报和沟通项目进展，以获取及时指导和支持从客户的真正需求出发，切实为解决客户的问题来提供解决方案保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法重视分析过程，重视事实依据，帮助客户理清思路世联是如何开展工作的

－－我们与客户共同工作一起解决项目问题世联认为，不应该这样工作不利用外部及内部资源，完全依靠项目组自已埋头苦干，到项目结束前才向客户领导递交报告无视客户的要求，就问题解决问题，针对性不强采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法只给最终结果46世联认为，应该是这样工作世联是如何开展工作的

－－我们与客户项目的顺利完成需要顾问小组和客户之间的紧密合作与配合行业/公司内部知识安排内部访谈初始结论建议项目执行行业/客户访谈其他调研数据分析评估与结论培训/支持发展方向建议XX投资公司世联项目小组确定工作计划，时间安排访谈对象、访谈时间、访谈计划确定策略方案选择专项议题讨论会议安排47项目的顺利完成需要顾问小组和客户之间的紧密合作与配合行业/公世联顾问工作流程首次沟通会市场调研基础资料整理讨论拟定初步解决方案核心成果形成专案团队、部门、公司三级评审核心成果修正核心成果中期汇报调整修改专案团队、部门、公司三级评审终稿提交报告分工撰写48世联顾问工作流程首次沟通会市场调研基础资料整理讨论拟定初步解世联顾问服务品质管理三次三级评审制度三次评审

市场调研评审核心成果评审最终报告评审三级评审

专案团队自评顾问部执委会评审世联中国评审委员会评审成果鉴定

三次三级评审通过技术总监签字认可行政部门加盖公章提交成果客户反馈49世联顾问服务品质管理三次三级评审制度49全国视野＋本地化经验＋方法论是我们的核心能力我们不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，以规避风险，最大化实现客户目标。50全国视野＋本地化经验＋方法论是我们的核心能力我们不仅提供报告预祝合作成功！谢谢！51预祝合作成功！谢谢！51战略顾问旧城改造方向服务模块简介版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。战略顾问旧城改造方向服务模块简介版权声明：目录世联对旧城改造项目的思考世联重点研究案例及客户简介工作模块及质量保证体系53目录世联对旧城改造项目的思考世联重点研究案例及客户世联对旧城改造的思考54世联对旧城改造的思考3对旧城改造的思考从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城市局部地区物质、经济和社会形态的改变，更是一个关乎城市未来可持续发展的重要手段和关键举措……55对旧城改造的思考从城市发展战略的角度来看，旧城改造不仅仅是城局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合世联对旧城改造的重新诠释旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”56局限于物质性改造为主世联对旧城改造的重新诠释旧城改造城市更新因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）57因此从不同角度及层面看待旧城改造项目有利于找到正确的方向旧城技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）建筑质量配套承载力水电容量交通建筑风格负面影响（消防、治安）资源占用……58技术角度建筑质量7技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆迁补偿代价房地产市场环境政策谈判的难易程度开发模式启动策略资金运作问题开发商意愿各方主体利益平衡等……59技术角度拆迁补偿代价8技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局原住民的利益风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇……60技术角度产业9对未来的预见力是我们“立意”的基础城市现所处阶段对未来发展指标判定GDP人口产业城市化房地产国内外相同阶段的城市指标通过对比国内外城市相同阶段各项指标对城市未来发展预见改造对城市未来发展影响预见人口要素文化要素资本要素产业土地要素市场城市环境法制与政策61对未来的预见力是我们“立意”的基础城市现所处阶段对未来发展指找到实现我们“立意”的最佳途径我们的立意对城市未来发展预见城市优化城市竞争力城市管理站在“城市”和区域的视角而非“项目”对城市旧城改造剖析剖析旧城旧城改造对城市未来的影响对未来准确的预见是领导决策的基础旧城改造发展纲领与策略实施应具备的条件实现条件的策略62找到实现我们“立意”的最佳途径我们的立意对城市未来发展预见城“高度决定视野，视野决定追求”城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未来发展找到关联城市更新带来的机遇及对城市未来发展的影响城市更新能为城市贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断城市更新对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发展的引擎对未来的预见力63“高度决定视野，视野决定追求”城市未来十年发展大战略、大方针世联观点根据世联以往类似项目的顾问经验，我们城市更新的认识有如下观点：观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划观点二：良好的城市更新不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳,区域处于衰退期是改造的最佳时机观点四：城市更新的政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现观点五：城市更新的关键是经济的更新，是城市价值的增值，所有政策和规划必须以此为中心观点六：区域更新中的规划是动态的，并通过综合系统的规划达到土地增值的目的观点七：开发风险的考虑，及早制定针对性的风险控制措施至关重要观点八：在改造中应有明确的目标和清晰的工作步骤64世联观点根据世联以往类似项目的顾问经验，我们城市更新的认识有成功的城市更新是对社会、经济、文化等方面的综合考虑，是多元角色的互动是否处于衰退期城中村整体出租率租金水平走势租住人口构成存在主要问题产权人改造意愿股份公司对改造看法村民对改造的看法村民普遍可接受的拆赔方式及标准城市更新的空间市场需求改造的余地产业结构功能布局社会认知与影响政府对改造看法专家学者对改造的看法公众对改造的看法政府对更新的支持政府对改造的态度政府的财力对改造所做准备成功旧城改造的五大关键因素世联模型65成功的城市更新是对社会、经济、文化等方面的综合考虑，是多元角城市更新是一项综合性的社会系统工程，背后还有太多的东西需要去思考，不管从技术层面、经济层面还是社会层面他都是一个“复杂系统”，需要我们更深的思考和更谨慎的行动……66城市更新是一项综合性的社会系统工程，背后还有太多的东西需要去世联主要旧改案例简介（摘录）67世联主要旧改案例简介（摘录）161.深圳岗厦河园片区改造项目项目名称深圳市福田区岗厦河园村改造项目所在区位深圳中心区项目用地20.2公顷委托客户福田区政府项目类型CBD内的大型城中村改造工作阶段四阶段历时时间2003年1月至2003年8月681.深圳岗厦河园片区改造项目项目名称深圳市福田区岗厦世联服务内容—整体定位与规划研究69世联服务内容—整体定位与规划研究181、拆赔政策研究？2、现状建设分析？3、拆赔的途径和思路？4、可能的拆赔模式和方案？5、方案论证与推荐核心目标世联服务内容—拆赔模式研究701、拆赔政策研究？2、现状建设分析？3、拆赔的途径和思路？4世联服务内容—开发模式研究1：项目战略定位2：建立项目目标体系3：构建项目发展愿景4：拟订土地、建筑及基础设施开发计划5：完成&修改总体规划设计6：拟订项目整体发展预算案7：完成项目整体经济分析8：完成项目整体阶段发展计划9：分别完成公共/私营部门经济分析10：分别制定公共/私营部门的投资、发展及运营计划11：规划设计报批12：组建公私合营组织架构14：报请政府批准成立PPP公司15：完成项目的整体立项审批16：资金到位，开始施工13：协商并签定公私合营合作协议联合开发的执行操作程序项目界定开发条件分析关键因素分析案例研究经济分析风险控制分析71世联服务内容—开发模式研究2：建立项目3：构建项目4：拟订土世联服务内容—运作方案前期准备拆迁谈判招商拆迁实施拆赔模式研究研究方案报批拆迁实施准备规划研究做什么？运作方法注意问题实施主体怎么做？做到什么程度？现状核查清楚划定红线、完成宗地图免地价批复文件取得规划要则批复优惠政策文件做什么？怎么做？做到什么程度？公证发布信息项目列入区土地年度供应计划股份公司与村民草签拆赔协议做什么？怎么做？做到什么程度？项目立项签定土地出让协议，办理《房地产证》完成相关手续办理完成规划设计要点细签拆迁补偿安置协议做什么？怎么做？做到什么程度？还建房办理《施工许可证》资金监管协议签定监管资金到位《建设工程规划许可证》办理业主确认与村民沟通修改完善方案现状房屋公告开动员会宣布方案谈判政府主导措施谈判策略保证机制实施主体协议内容注意问题详细蓝图招标编制招商任务书招商编制详细规划蓝图任务书手续办理细签补偿安置协议招商模式分析招商时机判定操作要点实施主体资金预算注意问题腾退房屋房屋拆除场地平整发布拆迁信息开工手续办理办理程序风险控制资金监管实施主体72世联服务内容—运作方案前期准备拆迁谈判招商拆迁实施拆赔模式研2.福田区15个城中村改造项目项目名称深圳市福田区城中村改造调研所在区位深圳福田区项目规模总占地3.83平方KM2，建筑面积960万M2委托客户福田区政府项目类型大型城市更新项目工作阶段三个阶段历时时间已完成前两阶段，历时4个月732.福田区15个城中村改造项目项目名称深圳市福田区城中村以普通居住为主，兼有廉租居住功能的：“大型邻里社区”

以商务公寓、休闲商业为主的：“商务游憩区（RBD）”具有开放街区、完善配套、便捷交通、丰富商业的成熟生活平台，是商业与居住并重的：“商贸居住综合区”世联服务内容—功能定位以人为本可持续发展战略74以普通居住为主，以商务公寓、休闲商业为主的：“商务游憩区（世联服务内容—实施策略策略一：流动人口本地化策略 操作层面的策略策略二：土地和房屋产权策略 策略三：低门槛置业策略 策略四：城市管理策略 策略五：股份公司改制策略 策略六：环境改造与更新策略策略七：城中村改造投资策略策略八：市场运作策略 策略九：城中村及其改造宣传策略宏观层面的策略75世联服务内容—实施策略策略一：流动人口本地世联服务内容—改造模式整体拆建局部拆建，环境整治整体保留，环境整治76世联服务内容—改造模式整体拆建局部拆建，环境整治整体保留，环物质环境现状A经济现状B区位条件C股份公司管理能力D产权人改造意愿E特殊机遇F综合评价G权重系数234242上梅林1.5311.519下梅林2.52110.519上步221.52.521福田村1223126田面村0.512114岗厦村323126石厦321.5120新洲2.521219水围111.5317沙嘴110.5313沙尾330.51121上沙220.5216下沙1.510.5314皇岗0.512318世联服务内容—改造时序77物质环境现状A经济现状B区位条件股份公司管理能力产权人改造意基准容积率修正容积率1修正容积率3容积率区间政策和经济平衡修正其他因素修正空间验证修正容积率2策略修正世联服务内容—开发强度78基准容积率修正容积率1修正容积率3容积率区间政策和经济平衡修3.罗湖区插花地项目项目名称：罗湖区插花地及周边区域城市更新策略研究项目规模：占地1.5平方公里项目类型：城市更新与改造我们解决的问题：改造发展战略与整体定位改造模式改造时序开发强度具体实施方案拆赔模式开发模式793.罗湖区插花地项目项目名称：284.南山区大冲村项目项目名称：南山区大冲村改造具体实施方案项目规模：占地68公顷，拆除面积130万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：改造前提条件研究实施阶段划分拆赔方案开发方案招商方案风险控制措施实施细则804.南山区大冲村项目项目名称：295.水贝珠宝产业基地项目项目名称：深圳水贝地区珠宝产业聚集基地定位研究项目规模：占地8.3平方公里，核心区0.56平方公里项目类型：旧城改造和产业研究我们解决的问题：通过本项目的规划达到产业提升、促进地区经济发展区域整体功能定位区域功能比例分配区域容积率建议经济平衡测算815.水贝珠宝产业基地项目项目名称：306.罗湖区七个村项目项目名称：罗湖区7个村改造经济方案评价项目规模：拆除约68万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：确定改造范围经济测算方案比较和选择经济评价规划建议建设强度测定826.罗湖区七个村项目项目名称：317.宝安25区项目项目名称：深圳宝安25区改造项目项目规模：占地1平方公里项目类型：大规模工业区改造我们解决的问题：市场化的整体定位改造模式招商模式管理模式改造实施策略政府收益837.宝安25区项目项目名称：328.沙河五村项目项目名称：沙河片区旧村改造实施方案及经济测算项目规模：占地44.5公顷，拆除面积181万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：改造模式开发模式改造实施方案资金缺口测算改造强度测算运作流程深圳●沙河848.沙河五村项目项目名称：深圳●沙河339.盐田三、四村项目项目名称：盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁开发模式及实施策略项目规模：占地27公顷，拆除约45万平方米项目类型：城中村整体搬迁项目我们解决的问题：开发模式拆赔策略开发强度分析政策分析风险分析实施策略859.盐田三、四村项目项目名称：3410.三亚阳光海岸项目项目名称：三亚阳光海岸开发模式与实施策略研究项目规模：用地148万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：盈利模式取地模式开发计划开发模式拆赔策略管理模式投融资策略8610.三亚阳光海岸项目项目名称：3511.海口海甸溪北岸项目项目名称：海口市海甸溪北岸城市更新定位及行动纲领项目规模：占地面积1538亩，拆除面积106万平方米项目类型：城中村改造项目我们解决的问题：功能定位规划建议开发模式融资策略实施策略招商营销策略8711.海口海甸溪北岸项目项目名称：3612.合肥坝上街项目项目名称：合肥坝上街旧城改造整体定位与发展战略项目规模：占地230亩，拆除面积19万平方米项目类型：旧城改造项目我们解决的问题：功能定位建设规模规划设计建议物业发展建议发展战略8812.合肥坝上街项目项目名称：37世联在中国的战略顾问项目经验（摘录）客户例举区域发展城市重建土地运营主题地产政策研究首规委西安高科北京京泰鸿海口城投三浦威特香港地铁天津海顺置业西安紫薇实业金地集团金融街置业西安经发地产中规院深圳市规划局福田区重建局罗湖区建设局盐田区重建局三亚城投海口城发海口市政府青岛城阳区政府南海科技管委会盐田区国土局广东建设厅深圳房地产业协业ÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖ89世联在中国的战略顾问项目经验（摘录）客户例举区域发展城市重建工作模块及质量保证体系90工作模块及质量保证体系39世联顾问服务方法

——根据客户的需求界定服务的范围和内容1价值咨询4实施咨询3策略咨询2战略咨询Step1A土地资源盘点及价值评估Step1B拆迁补偿安置成本分析Step1C项目（土地）获取研判Step2A改造目标体系设计Step2B项目整体发展战略Step2C项目整体发展定位Step2D管理组织模式设计Step2E规划设计任务书Step2F启动区发展定位Step2G政策研究Step3A规划的市场与经济评价Step3B开发模式研究Step3C拆赔模式研究Step3D投融资策略Step3E地块划分与开发方案Step3F启动策略Step3G运作控制研究Step4A土地营销推广计划Step4B招商方案Step4C拆赔方案Step4D驻场顾问服务四个层面21个模块服务内容91世联顾问服务方法

——根据客户的需求界定服务的范围和内容1价模块3A规划的市场与经济评价

研究前提：规划尚有调整弹性判断规划的市场实现性测算规划的经济可行性为确定最终规划方案提供具有指导性的