昆明市百大A座商业经营与物业开发市场

百大A座商业经营与物业开发市场研究昆明田野调查与咨询公司2005年4月28日本报告根据田野公司2004年9月“百大A座商业定位研究”与2005年1月初“百大A座市场风险研究”两次调研成果整合而成。作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业百货商场的市场定位空间；从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险；整合地产开发需要和商业经营需要，提出A座定位建议和风险控制建议。特别说明我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑A座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。所有研究成果和建议，还需要根据A座财务目标、建设条件、商业经验作出修正。第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议报告目录第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析A座商业经营竞争对手分析A座商业经营消费者需求分析A座商业经营定位目标与定位空间分析报告目录老楼，老了！众所周知，直到90年代初，百大A座都是昆明商业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。90年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。老楼之重建与新生更有甚者，A座+B座+C座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，A座的重建，不仅仅是A座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商业旗舰物业的新生。我们的研究，就从A座老楼的现实竞争力开始。A座商业经营竞争对手分析昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。A座商业经营竞争对手分析数据来源：2004年统计年鉴、昆明市商贸局百大A座最最强大的竞竞争对手———柏联百百盛、金龙龙/金格主要竞争商商场物业每每平米月营营业额对比比（元）数据来源：：昆明市商商贸局2003年的的统计数据据A座商业经经营竞争对对手分析竞争对手强强在哪里———百盛受受到最多消消费者的欢欢迎去百货商场场购物也成成为了多数数人的习惯惯，63.5%的人人一个月至至少去一次次，71.2%的人人是周末白白天去；但但有21%的人几乎乎从来不去去。除了日用品品和食品外外，服装和和化妆品和和家用电器器成为了购购买了主要要对象；三市街商圈圈内的三大大商场吸引引了半数以以上的消费费者，其中中以柏联百百盛为首。。A座商业经经营竞争对对手分析竞争对手强强在哪里———百盛受受到最多女女性消费者者的欢迎女性半个月月逛百货商商场的人群群比男性多多8个百分分点！女性消费者者在百货商商场最常购购买的物品品主要是女女装、日用用品、化妆妆品和食品品；男性消消费者最常常购买的是是日用品、、男装、食食品、家用用电器；差异最大的的是服装、、化妆品、、家用电器器三类商品品；在商场的选选择上，女女性最偏爱爱柏联百盛盛，而男性性对柏联百百盛和昆百百大都比较较喜欢。从女性消费费者对柏联联的偏好，，可以推断断百联百盛盛在女装和和化妆品方方面更胜一一筹。A座商业经经营竞争对对手分析竞争对手强强在哪里———百盛受受到最多25-50岁消费者者的欢迎在到百货商商场购物时时，人们选选择的主要要对象是日日用品、食食品、服装装、化妆品品；除此之之外，各群群体对商品品的需求有有一定差别别：25岁以下下群体在女女装和化妆妆品方面更更加需求旺旺盛；25-50岁群体在在化妆品、、女装、男男装、家用用电器方面面需求旺盛盛；50岁以上上群体在家家用电器、、药品保健健品方面需需求旺盛。。25岁以下下群体偏爱爱柏联百盛盛，50岁岁以上群体体则最喜欢欢昆百大老老楼。图：各年龄龄段消费群群最常去的的百货商场场图：各年龄龄段消费群群到百货商商场购物的的对象不同年龄段段逛百货商商场的频率率不一，消消费能力不不一。A座商业经经营竞争对对手分析25岁以下下的消费群群体精力最最旺盛，他他们在各个个方面的外外出消费频频率都比其其他两个年年龄段的高高，25-50岁的的群体率略略逊一筹，，50岁以以上的群体体在在外就就餐、茶室室/咖啡厅厅等娱乐休休闲场所的的消费明显显少于50岁以下的的群体。20-50岁群体购购买力最强强；50岁岁以上群体体虽然收入入不低，但但是可支配配收入最低低，在日常常消费方面面开销最小小。25-50岁的消费费群消费欲欲望较强烈烈，购买力力也最强A座商业经经营竞争对对手分析逛百货商场场是月工资资性收入5000元元以上消费费群体的最最爱；金龙百货、、百大B座座又是这一一群体的最最爱。竞争对手强强在哪里———金龙受受到月收到到5000元以上消消费者的高高度认同月工资性收收入5000元以上上消费群是是百货商场场的消费主主力A座商业经经营竞争对对手分析百盛、金龙龙/金格的的购物环境境和空间布布局最好；；百盛、金龙龙/金格的的品牌商品品最多；百盛、金龙龙/金格的的商场管理理严密而规规范；百盛、金龙龙/金格的的市场定位位最清晰！！竞争对手还还强在哪里里？A座商业经经营竞争对对手分析三大商场细细分市场比比较A座新纪元店柏联百盛三足鼎立竞合关系A座老楼细细分市场特特征：老龄化男性化低档次不时尚重实实用商品品类适适合中老年年人消费柏联百盛细细分市场特特征：青年化女性化中档次时尚性商品品类特特别适合中中青年时尚尚群体和女女性群体消消费，特别别是女装、、化妆品、、食品优势势明显。B座细分市市场特征：：中年人中性中档次时尚度中等等商品品类适适合中年人人消费，但但男装、家家电、珠宝宝有明显优优势A座商业经经营竞争对对手分析A座商业经经营消费者者需求分析析定期到超市市购物、百百货商场购购物已成为为绝大多数数人的习惯惯；在居家附近近的小商店店购物是补补充平时生生活用品的的重要渠道道之一多数人经常常在外就餐餐半数以以上的的人会会到茶茶室/咖啡啡厅等等娱乐乐场所所消费费乘坐公公交车车是多多数市市民出出行的的主要要交通通工具具超市、、百货货商场场、居居家附附近商商店各各有千千秋，，昆明明市民民购物物消费费结构构正在在成熟熟；百百货商商场在在一度度受到到大型型超市市的冲冲击后后，重重新找找到自自己的的位置置和空空间A座商商业经经营消消费者者需求求分析析经测算算，个个人平平均月月工资资收入入为1184元元，平平均月月其他他奖金金、福福利、、投资资回报报等收收入为为290元元，合合计个个人月月收入入为1474元元；昆明市市民平平均每每月生生活必必须支支出和和储蓄蓄、还还借款款费用用的比比例为为53.4%，，其余余可支支配支支出为为46.6%,按平平均人人均收收入测测算，，人平平均可可支配配支出出为687元/月人均年年收入入1300美元元以上上，消消费能能力和和消费费习惯惯上升升到一一个新新的台台阶———尤尤其是是平均消消费能能力增增强，，家庭庭平均均月可可支配配收入入达687元，，1500元以以上达达到24%！A座商商业经经营消消费者者需求求分析析图：未未来一一年的的购房房计划划图：未未来一一年的的购买买品牌牌服装装、化化妆品品等的的计划划图：未未来一一年的的购买买家电电的计计划图：未未来一一年的的购车车计划划人们的的未来来消费费欲望望强烈烈，对对于未未来信信心十十足A座商商业经经营消消费者者需求求分析析重视重视度不重视不太重视比较重视平安是福平安是福竞争冒险竞争冒险竞争冒险平安是福很不重视追求个性追求个性追求个性开心就好开心就好开心就好家庭稳定家庭稳定家庭稳定事业第一事业第一事业第一家庭事业生活和谐家庭事业生活和谐家庭事业生活和谐勤俭勤俭勤俭品牌品牌品牌享乐享乐享乐图例：25岁以下25-50岁50岁以上不同年年龄段段消费费观念念和生生活观观念已已经体体现出出重大大差异异25岁岁以下下的人人更追追求个个性和和冒险险，对对于家家庭、、事业业都没没有什什么概概念，，对品品牌相相对敏敏感；；消费费是更更注重重个性性和时时尚，，喜欢欢尝试试新鲜鲜事物物；25-50岁的的人重重视家家庭事事业生生活的的和谐谐和平平安，，也崇崇尚个个性；；消费费更注注重家家庭和和实用用；50岁岁以上上的人人则更更注重重家庭庭、平平安和和开心心的心心情；；消费费也是是以家家庭为为中心心，比比较平平淡。。A座商商业经经营消消费者者需求求分析析在低收收入群群体中中女性性居多多，而而收入入越高高女性性越少少；但但综合合前述述男女女消费费者逛逛商场场的频频率来来看，，女性性消费费者仍仍是主主要购购买群群体；；将购买买力、、性别别、购购买偏偏好进进行进进一步步配比比，我我们可可以从从下表表中发发现消消费者者更集集中购购买的的是哪哪些商商品———在在中高高档、、高档档消费费群中中，服服装、、化妆妆品是是永恒恒的主主题。。不同购购买力力群体体和男男女性性别群群体购购物偏偏好差差异较较大A座商商业经经营消消费者者需求求分析析年龄、、性别别、购购买力力交叉叉细分分造成成不同同消费费群体体的购购物偏偏好差差异青年群体成年群体老年群体低购买力中等购买力中高购买力高购买力消费欲望强烈精力旺盛易冲动消费欲望较强相对较理智消费欲望不强购物目的性强追捧时尚、新奇、中等价位档次的商品和商场追求品位、品牌、时尚，青睐中高档次的品牌商品和商场。喜爱大众化、中档、质量好的商品，喜爱大众化人性化的商品和商场A座商商业经经营消消费者者需求求分析析调查发发现，，性别别上，，百盛盛明显显偏女女性化化；B座中中性化化；A座男男性化化；年龄上上，B座中中位年年龄35-39岁，，中年年化特特征明明显；；A座座40-45岁岁，中中老年年化特特征明明显；；百盛盛30-34岁岁，年年轻化化特征征明显显；购买力力上，，三大大商场场其实实没有有明显显差异异！目目标群群体的的工资资性收收入中中位数数A座座略偏偏低，，为800-999元；；B座座与百百盛均均是1000-1500元，，而且且B座座还略略偏高高！A座老老楼的的目标标群体体已经经严重重老化化A座商商业经经营消消费者者需求求分析析新纪元元的优优势是是家电电、男男装、、珠宝宝首饰饰和体体育用用品；；A座座的优优势是是利润润率较较低的的日用用品、、药品品、书书籍和和文化化用品品以及及婴幼幼儿用用品；；柏联联百盛盛的优优势最最主要要是利利润率率极高高的女女装、、化妆妆品和和食品品！A座老老楼的的优势势商品品品类类大多多是利利润率率较低低的品品类A座商商业经经营消消费者者需求求分析析A座商商业经经营定定位目目标与与定位位空间间分析析三市街商圈（百货大楼为主题）以宝善街、三市街为主，以百货大楼为中心的中心区70年代前三市街商圈（传统百货）商业街-青年路、武成路等以百货大楼、正义百货商场为主体的商业区中心地位继续加强，青年路、武成路为主的个体商业街开始形成80年代前三市街商圈螺蛳湾商圈小西门商圈白塔路商圈青年路商圈三市街、白塔路、青年路及小西门四个以大型综合百货商场为主的四大商业区开始形成，以螺狮湾为主的大型批发市场商业区形成并发展90年代昆明市场商圈发展演变图三市街-青年路商圈螺蛳湾商圈小西门商圈白塔路商圈四大商圈继续演变，三市街商圈的中心领导地位得到空前加强；青年路商圈在沉寂一段时间后将与三市街商圈连为一体。目前状况图1-1：：昆明明市场场商业业业态态随时时间变变化图图70年代时间80年代90年代中21世纪初业态变化90年代后期百货大楼供销社集体商铺个体商铺农贸街百货大楼个体商铺以零售为主的批发市场综合百货商场商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场综合百货商场综合超市主题百货商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店综合百货商场综合超市主题百货商场专业连锁商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店A座商商业经经营定定位目目标与与定位位空间间分析析昆明的的零售售市场场，大大致经经历了了五个个阶段段国有商商业体体制阶阶段个体商商户兴兴起阶阶段；；商户集集中化化和品品牌化化阶段段超市异异军突突起阶阶段商圈化化阶段段商圈演演变与与业态态演变变是否否有规规律可可循？？回顾昆昆明商商圈演演变和和业态态演变变历史史，我我们发发现；；商圈演演变具具有从从小到到大、、从简简到繁繁、从从单一一业态态到多多业态态组合合的趋趋势，，但整整个演演变过过程其其实都都遵循循分工工与合合作的的规律律！业态演演变其其实就就是商商业竞竞争的的专业业化分分工和和专业业化竞竞争的的结果果———从百百货大大楼到到品牌牌店、、专业业超市市、综综合超超市、、时尚尚百货货、商商业街街等，，传统统的商商业模模式让让位于于更有有竞争争力的的专业业化分分工模模式。。但是，，业态态的分分化同同时也也遵循循业态态的组组合规规律———不不同业业态的的商业业场所所和机机构需需要在在一个个越来来越大大的地地方““扎堆堆经营营”。。分工与与组合合，更更细的的分工工和更更大的的组合合，就就是商商圈演演变和和业态态演变变的基基本规规律！！A座商商业经经营定定位目目标与与定位位空间间分析析目前昆昆明一一环路路内的的商圈圈构成成图金碧景星白塔路

青年路

昆都和平村大观祥云翠湖三市街商圈的的发展展还与与居民民居住住地点点和消消费习习惯的的转变变有关关。随着昆昆明居居住郊郊区化化步伐伐加快快，到到市中中心区区购物物与交交通流流线息息息相相关。。与购物物商圈圈的发发展同同步，，休闲闲商圈圈发展展迅速速。但但休闲闲商圈圈与购购物商商圈的的合并并也日日趋明明显。。图例：主要入城口主要购物路线A座商商业经经营定定位目目标与与定位位空间间分析析在市中中心区区各个个商圈圈中，，三市市街商商圈无无疑是是综合合竞争争力最最强的的商圈圈昆明市市四大大商圈圈综合合竞争争力指指数情情况2002年年，田田野公公司在在为百百大ABC项目目进行行调研研中，，曾经经对三三市街街商圈圈、青青年路路商圈圈、小小西门门商圈圈、白白塔路路商圈圈进行行过详详细的的调查查，并并设计计了一套包包含二二个层层级三三大评评价项项目（（即基基本指指标、、商业业指标标、附附属指指标））和十十二个个子指指标的的评价价体系系。基本指标商业指标附属指标商圈综合道路状况公交状况停车场密度车流量车行距离商圈知名度商圈繁华度消费吸引力业态多样性购物便利性娱乐氛围人文景观商圈竞竞争力力分析析模型型A座商商业经经营定定位目目标与与定位位空间间分析析未来商商圈发发展趋趋势———全全部合合并金碧景星白塔路

昆都和平村祥云翠湖统一商圈未来2-3年内内，三三市街街商圈圈将与与青年年路商商圈连连接合合并；；未来5-10年年内，，大观观商圈圈、青青年路路商圈圈、三三市街街商圈圈以及及其中中的昆昆都、、景星星街、、金碧碧休闲闲商圈圈将全全部合合并为为昆明明市中中心区区的““统一一商圈圈”。。A座商商业经经营定定位目目标与与定位位空间间分析析统一商商圈———谁谁执牛牛耳？？据此，，百大大A座座的定定位目目标已已经浮浮现。。百大大A座座定位位目标标三种种选择择：第一种种：成成为三三市街街乃至至昆明明市中中心区区统一一商圈圈的第第一品品牌和和领导导旗舰舰！第二种种：与与相邻邻商场场一起起成为为市中中心区区统一一商圈圈的领领导品品牌，，但与与相邻邻商场场构成成差异异化竞竞争合合作关关系；；第三种种：成成为三三市街街商圈圈差异异化特特色化化品牌牌，但但在市市中心心区统统一商商圈中中没有有领导导地位位。我们的的研究究分析析将集集中在在前两两种可可能性性前景景的前前提下下，为为百大大A座座进行行定位位。毫无疑疑问，，三市市街商商圈将将作为为统一一商圈圈的领领导者者和核核心，那那么么，，谁谁是是三三市市街街商商圈圈的的领领导导者者？？A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析A座座位位于于昆昆明明商商业业中中心心区区三三市市街街商商圈圈中中心心，，比比其其他他商商圈圈更更容容易易吸吸引引消消费费者者；；A座座至至今今仍仍然然拥拥有有强强大大的的品品牌牌影影响响力力————无无论论对对于于昆昆明明还还是是地地州州消消费费群群体体。。下穿穿工工程程竣竣工工后后让让三三市市街街成成为为更更有有竞竞争争力力的的巨巨无无霸霸商商圈圈。。百大大A座座商商业业定定位位条条件件分分析析A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析A座座商商业业定定位位定定位位什什么么？？A座座定定位位目标标群群体体商品品品品类类经营营业业态态商品品档档次次其他他商场场形形象象A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析A座座目目标标群群体体目目前前为为老老龄龄化化、、男男性性化化特特征征；；未来来目目标标群群体体定定位位若若定定位位女女性性化化+年年轻轻化化+中中等等购购买买力力，，将将受受到到百百盛盛的的严严重重挤挤压压；；如如定定位位为为男男性性化化+中中年年化化+中中等等购购买买力力，，则则直直接接与与B座座形形成成不不必必要要的的内内部部消消耗耗。。要让让A座座重重新新回回到到第第一一商商业业品品牌牌商商场场的的目目标标，，可可以以选选择择：：———女女性性化化+中中年年化化+中中偏偏高高购购买买力力群群体体；；———男男性性化化+年年轻轻化化+中中偏偏高高购购买买力力群群体体；；———或或者者其其他他…………A座座目目标标群群体体定定位位空空间间A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析A座座商商品品档档次次目目前前为为低低档档次次、、不不时时尚尚、、商商品品品品类类利利润润率率低低；；未来来商商品品档档次次若若定定位位为为高高档档化化，，直直接接与与金金龙龙竞竞争争；；若若定定位位为为中中篇篇高高档档次次则则直直接接与与金金格格竞竞争争。。要让让A座座重重新新回回到到第第一一商商业业品品牌牌商商场场的的目目标标，，可可以以选选择择：：———中中档档偏偏高高档档次次，，虽虽然然与与金金格格竞竞争争，，但但是是可可以以利利用用三三市市街街巨巨大大的的商商圈圈效效应应和和百百大大品品牌牌吸吸引引力力；；———若若选选择择高高档档次次，，不不仅仅与与金金龙龙竞竞争争，，而而且且与与三三市市街街商商圈圈形形象象不不太太吻吻合合；；———若若选选择择中中等等档档次次，，则则直直接接与与本本商商圈圈的的百百盛盛、、B座座造造成成不不必必要要的的竞竞争争和和内内耗耗———或或者者其其他他…………A座座商商品品档档次次定定位位空空间间A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析A座座经经营营业业态态目目前前为为敞敞开开式式百百货货商商场场；；未来来经经营营业业态态如如果果仍仍然然是是敞敞开开式式百百货货商商场场，，则则直直接接与与百百盛盛、、B座座竞竞争争，，并并且且不不太太符符合合中中偏偏高高档档次次的的品品牌牌店店形形象象。。要让让A座座重重新新回回到到第第一一商商业业品品牌牌商商场场的的目目标标，，可可以以选选择择：：———敞敞开开式式、、通通透透式式品品牌牌集集中中店店格格局局；；———还还有有一一种种选选择择：：主主题题百百货货形形式式，，如如专专营营女女装装，，或或专专营营服服装装；；但但招招商商难难度度、、商商场场容容量量、、消消费费群群偏偏好好有有问问题题———或或者者其其他他…………A座座经经营营业业态态定定位位空空间间A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析A座座商商品品品品类类有有优优势势的的是是日日用用品品、、药药品品、、书书籍籍和和文文化化用用品品以以及及婴婴幼幼儿儿用用品品；；若强强化化服服装装、、化化妆妆品品、、精精品品、、珠珠宝宝等等，，则则肯肯定定与与百百盛盛、、B座座、、金金龙龙/金金格格形形成成直直接接的的竞竞争争。。要让让A座座重重新新回回到到第第一一商商业业品品牌牌商商场场的的目目标标，，可可能能难难以以有有其其他他的的选选择择，，只只能能选选择择竞竞争争，，并并且且使使更更集集中中品品类类的的竞竞争争：：———女女装装、、男男装装、、精精品品、、化化妆妆品品、、箱箱包包手手袋袋等等。。但但是是A座座可可以以选选择择更更加加集集中中，，没没有有日日用用品品、、食食品品、、儿儿童童用用品品等等（（参参看看5000元元以以上上收收入入者者品品类类偏偏好好））———或或者者其其他他…………A座座商商品品品品类类定定位位空空间间A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析A座座商商场场形形象象目目前前可可归归纳纳为为““老老化化””两两个个字字————建建筑筑老老化化、、品品类类老老化化、、目目标标群群体体老老化化等等；；如果果说说，，百百盛盛是是青青春春时时尚尚店店、、B座座是是中中档档成成熟熟店店、、金金龙龙是是高高档档品品质质店店、、金金格格是是高高档档时时尚尚店店、、新新西西南南是是大大型型购购物物中中心心的的话话，，那么么，，要要让让A座座重重新新回回到到第第一一商商业业品品牌牌商商场场的的目目标标，，可可以以选选择择：：———中中偏偏高高档档品品牌牌集集中中店店；；———中中偏偏高高档档主主题题百百货货店店；；———或或者者其其他他…………A座座商商场场形形象象的的定定位位空空间间A座座商商业业经经营营定定位位目目标标与与定定位位空空间间分分析析第一一部部分分：：A座座老老楼楼商商业业经经营营市市场场竞竞争争力力分分析析第二部分分：A座座重建物物业开发发市场风风险分析析第三部分分：A座座重建定定位建议议和风险险控制建建议报告目录录第二部分分：A座老楼楼物业开开发和销销售风险险分析昆明商业业物业竞竞争强度度分析市场需求求风险竞争风险险分析报告目录录昆明商业业物业竞竞争强度度分析市区商业业网点总总量达到到人均0.9平平米昆明市政政府统计计数据表表明，昆昆明市四四城区共共有259万方方的商业业经营面面积，人人均拥有有0.9平米，，快接近近发达地地区和城城市的水水平。昆明市四四城区共共拥有：：20499个商商业网点点259万万平米经经营面积积城市居民民人均拥拥有0.9平米米商业面面积（美国人人均商业业面积为为2平米米，上海海人均1平米））每4.5万居民民拥有一一个2000平平米以上上的综合合商场每12万万居民拥拥有一个个2000平米米以上的的超市注1：商商业网点点数和经经营面积积数据来来源于昆昆明市政政府商业业网点办办公室的的03年年9月统统计数据据；注2：城城市户籍籍人口数数为189.8万，非非户籍人人口数为为100万，共共289.9万万；昆明商业业物业竞竞争强度度分析市中心区区在营大大型商场场共有27个，，总面积积33.4万平平米注：大型型在营商商场的统统计范围围：一环环路以内内、经营营面积在在3000平米米以上的的在营商商场；昆明商业业物业竞竞争强度度分析27个在在营大型型商场集集中在市市中心的的三大商商圈———三市街街、小西西门、青青年路在营综合商场在营大型超市在营家电超市在营主题商场金碧景星白塔路青年路

昆都和平村大观祥云三市街翠湖昆明商业业物业竞竞争强度度分析市中心的的各商业业业态商商场经营营面积对对比27个在在营大型型商场中中，综合合百货营营业面积积达到21.7万平米米，占63.2%市中心的的各商业业业态商商场面积积、楼层层昆明商业业物业竞竞争强度度分析市中心还还有8个个大型商商场空置置昆明商业业物业竞竞争强度度分析在市中心心区内，，空置的的大型商商业物业业面积达达到8.64万万平米2004年在售售商业物物业总供供应量达达到25.9万万平米，，销售率率高达57.1%根据田野野公司对对整个昆昆明市2004年全年年的商业业物业监监测，在在售的商商业物业业达到48个，，物业总总体量达达到139万平平米，销销售供给给量为25.9万平米米，全年年平均销销售率达达到57.1%。2004年在售售商业物物业供销销状况昆明商业业物业竞竞争强度度分析2004年，在在售大型型商场物物业有6个；大大型零售售商场物物业只有有3个。。2004年昆明明在售大大型商业业物业一一览表昆明商业业物业竞竞争强度度分析2004年，在在售大型型商场物物业销售售率达到到36%；零售售商场物物业销售售率达到到29%。——同样样的销售售时间，，武成新新时代广广场的销销售进度度无法和和百大B座相比比。昆明商业业物业竞竞争强度度分析市中心区区大型商商业物业业销售情情况统计计市中心区区大型零零售商场场物业销销售情况况统计未来商业业物业总总增量异异常恐怖怖，2005年年商业物物业销售售供应量量比2004年年增长74.1%昆明商业业物业竞竞争强度度分析未来几年年，昆明明市的商商业物业业总体量量将达到到206.4万万平米，，2005年销销售供应应量为45.1万平米米左右，，比2004年年的25.9万万增长74.1%但是，考考虑到昆昆明城市市的发展展、外来来人口的的增长、、批发市市场的拆拆迁和升升级，未未来商业业物业总总增量并并非一定定导致市市场泡沫沫。昆明市商商业物业业供给情情况分析析综上所述述：——昆明明市区商商业物业业总体数数量供给给过剩，，平均经经营状况况不好；；——与商商业物业业的过剩剩情况和和经营情情况相比比，商业业物业销销售率较较高，这这似乎是是一个矛矛盾；——未来来商业物物业增量量巨大，，2005年比比去年增增长率超超过70%；昆明商业业物业竞竞争强度度分析因此，可可以说，，商业物物业的开开发，可可能是竞竞争最激激烈、风风险过大大的一类类项目与此同时时，我们们也发现现：——高质质量、高高售价、、高销售售率的商商业物业业和高效效益的商商业机构构依然存存在，虽虽然数量量较小；；——商业业物业销销售率较较高的现现状说明明，商业业物业投投资者看看重的首首先不是是租金回回报，即即主要不不是物业业的现实实经营价价值的大大小，而而是未来来升值潜潜力的大大小；——商业业物业已已经从早早期的单单一的独独立商铺铺，特别别是住宅宅区商铺铺，发展展为商品品交易市市场商铺铺、市中中心区商商场物业业占主导导的物业业结构。。这说明明，昆明明的商业业物业市市场和商商业格局局正在发发生革命命性的变变化。昆明商业业物业竞竞争强度度分析昆明市商商业物业业供给情情况分析析因此，我我们认为为：商业物业业的竞争争，主要要还是““数量的的竞争””，没有有特色、、位置生生僻、没没有经营营保障或或经营价价值较低低的商业业物业的的大量开开发，正正是导致致目前商商业物业业数量过过剩、经经营较差差的根本本原因。。反过来，，高质量量、高价价值，有有特色、、有经营营保障的的商业物物业的开开发，还还有巨大大的发展展空间。。新昆明的的建设和和发展、、商品交交易市场场的升级级、零售售商场的的结构调调整、外外来人口口和投资资的增加加、中国国-东盟盟自由贸贸易区的的建设，，正在为为昆明高高质量的的商业物物业的开开发提供供了更大大的空间间。昆明商业业物业竞竞争强度度分析昆明市商商业物业业竞争分分析我们的问问题是：：百大A座竞争争对手是是强还是是弱？百大A座座作为商商场经营营到底有有多少竞竞争对手手？百大A座座作为产产权销售售到底有有多少竞竞争对手手？百大A座座作为同同地段、、同价值值的商业业物业有有多少竞竞争对手手？昆明商业业物业竞竞争强度度分析———百大大A座竞竞争强度度分析A座作为为商场经经营到底底有多少少竞争对对手？作为商场场物业，，未来将将要参与与整个昆昆明市综综合百货货店的竞竞争，主主要竞争争对手共共有10个。其其中的主主要竞争争对手非非常强大大。百大A座座百大B座座百盛金龙/金金格新西南盛兴五华华美辰百货货云南金鹰鹰时尚春天天主要竞争争对手次竞争对对手弱竞争对对手仟村百货货新世界百百货昆明商业业物业竞竞争强度度分析———百大大A座竞竞争强度度分析2005年，百百大A座座面临的的主要竞竞争对手手：A座作为为产权销销售到底底有多少少竞争对对手？百大A座座汇都国际际昆明走廊廊都市天地地世纪城其他主要竞争争对手次竞争对对手弱竞争对对手京鹏、邦邦盛顺城街、、近日楼楼昆明商业业物业竞竞争强度度分析———百大大A座竞竞争强度度分析汇都国际大型投资者中小型投资者1、开发商实力值得怀疑2、区域内难以形成大型商场的商圈3、五年机制不能保证商场的长久经营5、商场内部格局好1、地段还可以，人气不旺4、投资总额不高2、开发商名气不大3、市政府等机关的搬离会影响人气4、投资总额及首付不高，投资有一定保障没有明确购买意向性说不清，受开发商承诺吸引，会前往深入了解并有少量购买投资者对对汇都国国际的评评价：汇都国际际能否成成为A座座竞争对对手？从从产权销销售角度度看，不不能！昆明商业业物业竞竞争强度度分析———百大大A座竞竞争强度度分析A座作为为同地段段、同价价值的商商业物业业有多少少竞争对对手？经营角度度产产权销销售角度度1、金龙龙、金格格2、百盛盛3、百大大集团其其他商场场如百大B座、新新西南、、鸿城店产权销售售方面，，没有比比A座更更有优势势的竞争争对手！！昆明商业业物业竞竞争强度度分析———百大大A座竞竞争强度度分析小结：百百大A座竞争争对手是是强还是是弱？综上所述：：——百大A座的未来来经营受到到严重的挑挑战，A座座的经营价价值难以做做到最高；；——但是，，从产权销销售角度看看，目前没没有、未来来一两年内内也不会有有可以直接接竞争的对对手（除非非金龙、金金格、百盛盛也搞产权权销售外））！——如何把把地产开发发与商业经经营有效地地结合起来来，同时保保障商业经经营的价值值和地产开开发的价值值，就是A座开发最最关键的风风险规避问问题。昆明商业物物业竞争强强度分析———百大A座竞争强强度分析昆明商业物物业需求潜潜力分析商业物业投投资者到底底有多少———昆明6.1%的的市民家庭庭有投资商商铺打算未来昆明商商业物业投投资者规模模未来三年商商业物业投投资者需求求总户数=昆明市市市民总体*未来三年年内投资购购买商铺的的比例*折折减因子=80万户户（常住人人口总户数数）*6.1%*0.6=2.9万万户未来三年商商业物业投投资者需求求总面积=购买总户户数*每户户平米购买买面积数=2.9万户*20平平米(按按每户平平均购买买面积)=58.56万万平米——远远远低于200万万左右的的商业物物业供应应量未来一年年商场物物业投资资者需求求总户数数=2.9/3=9760户未来一年年商业物物业投资资者需求求总面积积=总户户数*每每户平均均购买面面积=9760户*20平平米=19.52万万平米——远远远低于45万平平米的2005年供应应量昆明商业业物业需需求潜力力分析数据来源源：田野野调查2004年底调调查数据据商场物业业投资者者到底有有多少———市民民家庭总总体的1.2%，商业业物业投投资者的的19.95%未来昆明明市民家家庭商场场物业投投资者规规模未来三年年商场物物业投资资者需求求总户数数=未来三三年商业业物业投投资者需需求总户户数*愿愿意投资资商场物物业的比比例=2.9万户*19.95%=5786户未来一年年商场物物业投资资者需求求总户数数=5786/3=1926户按平均每每户投资资25平平米和30万元元计算，，总投资资面积约约4.8万平米米、5.8亿元元。估计计仍将超超过2004年年3.38万平平米的销销售量。。昆明商业业物业需需求潜力力分析大型职业业投资者者现实中小小投资者者潜在中小小投资者者有丰富的的投资经经验，熟熟悉昆明明市的商商业物业业和房地地产走势势，年投投资能力力在百万万以上；；未来继继续投资资的可能能性比较较强，并并且主要要投资方方向就在在市中心心大型商商场物业业；有一定的的投资经经验，在在过去投投资过一一、两个个楼盘，，因为投投资能力力受限，，在未来来投资的的可能性性不大；；之前没有有投资过过，但手手里有些些闲钱，，打算投投资在商商业物业业上，这这样既可可以将来来用做自自营，也也可以出出租投资资，获取取收益；；昆明市商商业物业业投资者者商业物业业投资者者：住宅宅底商———住房房购买者者为主；；批发市市场商铺铺——经经营者为为主；商商场物业业——三三类投资资者构成成。其中中，已经经出现了了一批职职业投资资者。这这些职业业投资者者的主要要投资方方向，恰恰好就在在大型商商场物业业。昆明商业业物业需需求潜力力分析2004年商铺投资方向04年昆昆明市房房地产的的供销两两旺，投投资者在在商业物物业的投投资购买买面积达达到15万平米米左右。。中小投资资者投资资了大量量的居住住区的底底层商铺铺，以江江东耀龙龙商区底底商、创创意英国国底商为为代表部分中型型投资者者把资金金投向批批发市场场的商铺铺，如东东聚汽配配城、中中林建材材城、燃燃器具市市场大型投资资者更倾倾向投资资市中心心区的大大型商业业物业，，如昆明明走廊、、汇都国国际；04年昆昆明市民民投资者者投资商商业物业业的吸纳纳量估算算：约为15万平米米。2005年年预计投投资19.52万平米米，比去去年增长长30%左右——不同同投资者者2004年的的主要投投资行为为昆明商业业物业需需求潜力力分析04年投投资大型型商场物物业量：：约为3.38万万平米。。2005预计计投资4.8万万平米，，比去年年增长40%左左右。商铺投资资者投资资能力分分层投资者愿愿意投资资的商铺铺类型从数量来来说，多多数投资资者倾向向于投资资临街独独立商铺铺；但从从投资额额来说，，50万万元以上上的投资资者更倾倾向于产产权商场场。昆明商业业物业需需求潜力力分析关于投资资者对2005年市场场的判断断：虽然04-05有庞大大的商业业物业投投入到市市场上，，但是有投资经经验的投投资者认认为05年后商商业地产产的过度度开发并并不会影影响自身身的投资资行为，，原因是是他们认认为商业业物业的的风险会会小于住住房，而而且他们们自信更更善于规规避风险险。中小投资资者对房房地产风风险认识识较浅，，对2005年年的市场场判断比比较模糊糊，也更更容易受受到广告告等影响响。大型投资资者则是是懂得规规避商业业地产的的风险，，比如他他们倾向向于地段段佳、单单价高、、开发商商有实力力有品牌牌的商业业物业。。有经验的的投资者者相对比比没有经经验的投投资者对对2005年的的投资信信心更足足昆明商业业物业需需求潜力力分析关于投资资能力：：投资能能力的大大小决定定了昆明明市民商商铺投资资群体2005年的投投资信心心；1、大型型有实力力的投资资者———倾向于于投资市市中心区区的大型型商业物物业；——座谈谈会记录录：“越越贵的商商铺投资资回报越越高”。。2、中小投投资者———因投投资能力力受限，，相对倾倾向于投投资住宅宅区独立立商铺、、商品交交易市场场商铺；；关于投资资经验：：投资经经验的多多寡决定定了昆明明市民商商铺投资资群体的的投资方方向、投投资利益益点取向向；1、大型型有实力力的投资资者———地段、、稳健收收益、以以及开发发商实力力和运作作模式；；2、中小小投资者者——或或是强调调高收益益；或是是强调风风险小。。总之，，中小投投资者因因缺乏投投资经验验，在选选择商铺铺上往往往注重单单一的因因素，势势必造成成一些冲冲动型的的投资行行为。总之，商商业物业业投资者者仍然对对2005年商商业物业业投资具具有极大大的信心心！不同实力力和经验验的投资资者对未未来商业业物业的的投资倾倾向昆明商业业物业需需求潜力力分析商场物业业投资者者如何看看百大A座?通过投资资者座谈谈会测试试，投资资者们纷纷纷对百百大A座座进行评评价：百大A座座处于城城市第一一商圈的的核心位位置，其其具有最最为强大大的号召召力和升升值潜力力（一个职业业投资者者的说法法：王府府井的物物业从数数万元上上涨到34万元元/平米米还买不不到，为为什么？？因为它它就是王王府井！！）；昆百大集集团、百百大地产产的品牌牌形象，，加之百百大地产产商业地地产成熟熟的运作作模式；；昆百大大商业百百年老店店的零售售商业运运作能力力，将会会获得投投资者的的充分信信任；百大A座座商场格格局将会会优于目目前在营营的其它它商场；；昆明商业业物业需需求潜力力分析百大A座座的需求求强度：：百大A座座的第一一商圈的的地理位位置、百百大的百百年老店店的形象象，吸引引是众多多投资者者的眼光光，座谈谈会测试试中很多多投资者者纷纷表表示只要要条件合合适，都都愿意投投资百大大A座；；百大A座座的价格格测试：：大多数投投资者表表示能够够承受2万左右右的销售售均价；；一部分分大型投投资者则则是更愿愿意购买买其中最最贵的商商铺，因因为他们们相信越越贵的商商铺回报报越高；；百大A座座的销售售返租与与独立商商铺销售售的需求求特征：：通过座谈谈会测试试，投资资者对商商场内独独立商铺铺的投资资抗性虽虽然存在在，但这这种抗性性主要在在于对未未来经营营价值的的担心。。无论是是销售返返租的敞敞开式商商场，还还是店中中店或品品牌集中中店，只只要空间间布局得得当，利利于商场场经营，，都愿意意投资，，尤其是是作为品品牌集中中店的独独立商铺铺更容易易出租经经营。同同样，品品牌商家家则更多多愿意在在商场内内的分割割商铺从从事经营营。商场物业业投资者者对百大大A座的的需求强强度昆明商业业物业需需求潜力力分析商场物业业投资者者对百大大A座投投资品有有哪些担担心和顾顾虑？顾虑一：：商场设设计不够够科学，，导致商商场经营营的好坏坏；顾虑二：：商场物物业销售售模式不不科学，，影响投投资积极极性；顾虑三：：投资太太高门槛槛，导致致中小投投资者有有心而无无力；顾虑四：：百大商商业经营营管理能能力不高高，经营营难敌竞竞争对手手，如百百盛等。。昆明商业业物业需需求潜力力分析投资需求求潜力分分析商业物业业投资者者的数量量也在不不断增多多，投资资能力和和投资判判断力不不断提升升——投投资者在在不断成成熟；与供给市市场的竞竞争结构构和竞争争特点一一样，大大量无特特色、地地段差、、无经营营保障的的物业越越来越缺缺乏需求求，而高高水平、、高地段段价值、、高升值值潜力的的物业受受到越来来越多的的投资者者的追捧捧。这也也是商业业物业不不同于一一般住宅宅地产的的重要需需求特征征！百大A座座的投资资潜在需需求旺盛盛，但能能否成为为投资者者特别是是有经验验的大型型投资者者眼中的的高水平平、高价价值的物物业，还还有很多多问题要要解决。。昆明商业业物业需需求潜力力分析A座地产产开发和和销售风风险分析析A座开发发和销售售的有利利条件几乎无可可替代的的第一黄黄金地段段优势；；昆百大商商业与地地产相得得益彰相相结合的的企业形形象；投资者数数量和投投资能力力的增强强；投资者的的日益成成熟和对对A座特特殊偏好好的投资资倾向。。A座座地地产产开开发发和和销销售售风风险险分分析析A座座面面临临的的市市场场风风险险商业业物物业业供供应应总总量量迅迅猛猛增增加加带带来来投投资资者者分分化化和和投投资资信信心心下下降降———这这个个风风险险对对A座座来来说说，，主主要要来来自自中中小小投投资资者者的的分分化化和和减减少少，，但但是是对对于于有有经经验验的的大大中中型型投投资资者者影影响响不不大大。。反反过过来来，，如如何何降降低低销销售售单单元元面面积积和和总总价价，，是是吸吸引引中中小小投投资资者者的的关关键键。。A座座商商业业经经营营较较差差带带来来物物业业租租金金水水平平下下降降、、投投资资信信心心减减弱弱———这这个个风风险险无无论论对对于于大大型型投投资资者者还还是是中中小小投投资资者者都都影影响响巨巨大大。。如如何何让让投投资资者者相相信信所所投投资资的的物物业业未未来来有有利利于于商商业业经经营营、、所所投投资资的的物物业业经经营营业业态态和和经经营营模模式式有有利利于于竞竞争争，，是是降降低低此此经经营营风风险险的的核核心心问问题题。。A座座地地产产开开发发和和销销售售风风险险分分析析A座座面面临临的的产产品品风风险险规划划设设计计的的吸吸引引力力和和说说服服力力风风险险———在在A座座没没有有经经营营之之前前进进行行销销售售，，关关键键就就在在于于要要给给投投资资者者未未来来经经营营较较好好的的信信心心。。这这个个信信心心不不是是别别的的，，就就是是来来自自规规划划设设计计的的水水平平和和说说服服力力。。商场场内内独独立立商商铺铺式式品品牌牌集集中中店店的的吸吸引引力力和和说说服服力力风风险险———独独立立商商铺铺式式品品牌牌集集中中店店模模式式一一改改老老百百大大的的百百货货商商场场传传统统形形象象，，必必然然给给投投资资者者带带来来新新的的担担心心，，甚甚至至很很大大的的担担心心。。销售售模模式式的的吸吸引引力力和和适适合合性性风风险险———百百大大B座座采采取取产产权权返返祖祖形形式式获获得得成成功功，，昆昆明明走走廊廊尝尝试试性性地地采采取取三三方方签签约约的的形形式式初初步步取取得得成成功功，，但但也也碰碰到到一一些些问问题题。。A座座如如果果采采取取商商铺铺销销售售的的方方式式或或者者三三方方签签约约的的方方式式，，都都会会碰碰到到新新的的问问题题和和挑挑战战。。A座座地地产产开开发发和和销销售售风风险险分分析析第一一部部分分：：A座座老老楼楼商商业业经经营营市市场场竞竞争争力力分分析析第二二部部分分：：A座座重重建建地地产产开开发发市市场场风风险险分分析析第三三部部分分：：A座座重重建建定定位位建建议议和和风风险险控控制制建建议议报告告目目录录第三三部部分分：：A座座重重建建定定位位建建议议和和风风险险控控制制建建议议1、、A座座地地产产开开发发与与商商业业经经营营对对接接点点与与矛矛盾盾点点分分析析2、、百百货货业业业业态态组组合合与与市市场场竞竞争争力力分分析析3、、A座座定定位位建建议议和和风风险险控控制制建建议议先看看对对接接点点第一一对对接接：：百百大