2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库（典型题）

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库（典型题）第一部分单选题(50题)1、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。

A.住房可支付性指数

B.房地产价格指数

C.房价租金比

D.量价弹性

【答案】：C

2、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出租模式

【答案】：A

3、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】：B

4、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。

A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流

B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流

C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值

D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值

【答案】：C

5、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。

A.平均数

B.相对数

C.合理

D.期望

【答案】：A

6、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。

A.二分之一

B.三分之一

C.三分之二

D.四分之三

【答案】：C

7、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

8、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。

A.可靠性

B.重要性

C.可比性

D.谨慎性

【答案】：B

9、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%时，其对应的净现值分别为NPV1＝300万元、NPV2＝100万元、NPV3＝－50万元、NPV4＝－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【答案】：A

10、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

【答案】：D

11、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A.科学

B.客观

C.准确

D.全面

【答案】：A

12、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。

A.市场需求容量调查

B.消费者行为调查

C.市场营销因素调查

D.竞争情况调查

【答案】：C

13、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A.8%

B.6.12%

C.12.62%

D.8.24%

【答案】：A

14、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了()元。

A.994.37

B.1016.81

C.1255.16

D.1387.24

【答案】：A

15、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A.房地产投资更易变现

B.房地产投资所需资金少

C.房地产投资收益更高

D.房地产能保值增值

【答案】：D

16、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。

A.12%

B.12.55%

C.12.68%

D.13.55%

【答案】：A

17、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。

A.所得税前利润

B.所得税后利润

C.应分配利润

D.未分配利润

【答案】：A

18、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

A.负外部性

B.正外部性

C.强外部性

D.弱外部性

【答案】：B

19、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】：D

20、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。

A.I3＞I2＞I1

B.I2＞I3＞I1

C.I1＞I3＞I2

D.I1＞I2＞I3

【答案】：D

21、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。

A.地基

B.门窗

C.楼板

D.楼面

【答案】：C

22、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。

A.公共使用的排水沟

B.市政道路

C.权属不明的巷道

D.房屋占地面积

【答案】：D

23、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。

A.6.00万元

B.7.05万元

C.7.59万元

D.13.59万元

【答案】：C

24、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是()。

A.项目风险越大，风险等级系数值越大

B.贷款期限越长，期限系数值越小

C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

【答案】：B

25、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A.地价

B.建造成本

C.贷款利率

D.资本化率

【答案】：D

26、下列物业中，属于特殊物业的是（）

A.在建工程

B.车站

C.购物中心

D.科技产业园区

【答案】：B

27、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性

B.声望或形象

C.位置

D.建筑形式

【答案】：C

28、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀

【答案】：A

29、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是()。

A.80%

B.120%

C.171%

D.200%

【答案】：A

30、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。

A.毛租

B.净租

C.潜租

D.直租

【答案】：B

31、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是()。

A.80%

B.120%

C.171%

D.200%

【答案】：A

32、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。

A.1.70

B.1.79

C.2.43

D.2.86

【答案】：C

33、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年末的租金是（）元。

A.14945.16

B.15841.87

C.26764.51

D.28370.38

【答案】：A

34、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低建安成本

D.最高土地取得价格

【答案】：C

35、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。

A.房屋施工面积

B.城市家庭人口规模

C.销售量

D.房地产价格

【答案】：A

36、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—()。

A.报告期灭失量

B.最低销售量

C.工程量

D.盈亏平衡点量

【答案】：A

37、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

【答案】：B

38、房地产开发企业税后利润首先用于（）。

A.弥补企业以前年度的亏损

B.提取法定盈余公积金

C.提取法定盈余公益金

D.向投资者分红

【答案】：A

39、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率

【答案】：B

40、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。

A.盈亏平衡分析表

B.敏感性分析表

C.投入产出分析表

D.投资计划与资金筹措表

【答案】：B

41、投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：B

42、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。

A.满足自住需求

B.投资保值增值

C.满足自住需求或投资保值增值

D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有

【答案】：D

43、下列风险中属于系统风险的是（）。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

【答案】：B

44、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。

A.长期投资、实物投资和直接投资

B.长期投资、间接投资和实物投资

C.短期投资、实物投资和金融投资

D.短期投资、间接投资和金融投资

【答案】：D

45、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。

A.能够得到税收方面的好处

B.能够抵消通货膨胀的影响

C.提高投资者的资信等级

D.变现容易

【答案】：D

46、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。

A.Pi＞0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

【答案】：C

47、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。

A.小于20%

B.满足目标收益率要求

C.大于20％

D.不满足目标收益率要求

【答案】：C

48、下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A.开发工作量

B.经营利润

C.经营收入

D.投资数额

【答案】：C

49、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

【答案】：B

50、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（）资料。

A.一手

B.二手

C.原始

D.基础

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、经济评价中的基础参数包括（）。

A.时间类参数

B.投资类参数

C.融资相关参数

D.收益相关指标

E.评价标准类指标

【答案】：ACD

2、关于现金回报率的说法，正确的有（）。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率

B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

C.现金回报率考虑了还本付息的影响

D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

【答案】：BC

3、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（）。

A.空气水系统

B.全空气系统

C.全水系统

D.冷剂系统

E.集中式系统

【答案】：ABCD

4、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段

【答案】：AB

5、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A.房价收入比

B.实际价格／理论价格

C.房价租金比

D.收入租金比

E.住房市场指数

【答案】：ABC

6、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率

【答案】：AB

7、物业代理的形式主要有以下()方式。

A.联合代理

B.独家代理

C.招标代

D.投标代理E政府代理

【答案】：AB

8、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款

【答案】：BD

9、下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.建筑安装工程费

D.基础设施建设费

E.公共配套设施建设费

【答案】：CD

10、会计要素中，费用能够予以确认的条件是（）。

A.导致企业资产增加

B.导致企业资产减少

C.导致企业负债增加

D.导致企业负债减少

E.经济利益的流出额能够可靠计量

【答案】：BC

11、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A.国有土地使用证

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证

E.商品房预售许可证

【答案】：ABCD

12、可行性研究的作用有（）。

A.项目投资决策的依据

B.筹集建设资金的依据

C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D.编制下阶段规划设计的依据

E.对项目进行经济评价的依据

【答案】：ABCD

13、决策的原则包括（）。

A.系统原则

B.满意原则

C.淘汰原则

D.反馈原则

E.落实原则

【答案】：ABD

14、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。

A.市级购物中心

B.地区购物商场

C.居住区商场

D.邻里服务性商店

E.批发市场

【答案】：ABCD

15、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。

A.所得税

B.完工期限

C.大修基金

D.净经营收入

E.抵押贷款还本付息

【答案】：D

16、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.融资成本较低

E.融资风险较小

【答案】：ACD

17、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法

【答案】：ABC

18、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

19、收集一手资料常用的方法有（）。

A.观察法

B.访问法

C.头脑风暴法

D.问卷法

E.实验法

【答案】：ABD

20、关于房屋存量的说法，正确的有（）。

A.存量属于房地产市场的需求指标

B.存量单位可以是建筑面积或套数

C.存量可按物业类型分别统计

D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量

E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

【答案】：BC

21、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

22、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。

A.减少或避免投资决策的失误

B.提高项目开发建设的经济效益

C.提高项目开发建设的社会和环境效益

D.为项目决策提供依据

E.为项目后期的经营决策提供依据

【答案】：ABC

23、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（）。

A.施工定额

B.预算定额

C.概算定额

D.概算指标

E.投资估算指标

【答案】：BCD

24、下列选项中，不属于职务发明创造的是()。

A.王明在单位从事计算机设计工作，开发设计出一种新产品

B.李洋大学毕业后在单位销售部门工作，后由于单位技术开发部门人手较紧，李洋被暂调到技术开发新产品，两周后，李洋开发出一种新产品

C.王师傅为某机械厂金属材料仓库管理员。1996年7月退休后，王师傅潜心钻研，于1997年6月发明创造出一种焊接高碳钢的新方法

D.王老师是某大学以致用金相实验室研究员。王老师与校办工厂合作，利用实验室中金相显微镜、光电显微镜等尖端设备，发明创造出一种性能优越的金属材料

【答案】：C

25、下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有（）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.认知价值定价法

E.目标定价法

【答案】：BD

26、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。

A.前期工作资料

B.土建资料

C.安装资料

D.租售资料

E.物业管理资料

【答案】：ABC

27、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。

A.回归分析法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.指数平滑法

E.市场因子推演法

【答案】：BCD

28、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好

【答案】：ACD

29、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（）。

A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制

B.梁是跨过空间的横向构件

C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件

D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载

E.柱子是独立支承结构的竖向构件

【答案】：BCD

30、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）

A.建筑师

B.律师

C.造价工程师

D.房地产经纪人

E.开发商

【答案】：ABCD

31、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

32、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置

B.辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E.租户类型

【答案】：AC

33、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查

【答案】：BD

34、下列关于变形缝的做法，表述正确的是（）。

A.伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开

B.屋顶部分也需另做伸缩缝

C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝

D.沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开

E.防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开

【答案】：ACD

35、下列参数属于融资相关参数的有（）。

A.基准收益率

B.资本金投资比例

C.贷款利率

D.空置率

E.出租率

【答案】：BC

36、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率

【答案】：AB

37、房地产企业债务融资的主要资金来源有()。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款E信用贷款

【答案】：CD

38、以下说法中，错误的是（）。

A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某

B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对其单独申请专利就必须征得王某的同意

C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某完成的发明创造属于职务发明

D.甲委托乙开发了款软件，在没有约定的情况下，由于甲提供了全部的资金和设备，因此该软件著作权属于甲

【答案】：D

39、投资的特性有（）。

A.投资是一种经济行为

B.投资有稳定长期的收益性

C.投资具有时间性

D.投资目的在于取得收益

E.投资具有风险性

【答案】：ACD

40、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

41、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的