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商业管理系统培训——《物业工程管理》商业工程管理管理特点常规物业（商业）工程管理购物中心工程管理特点系统庞大工期紧张满场开业工程管理阶段前期管理后期管理1、前期介入2、部门建设3、施工质量监管与反馈4、装修管理5、开业条件保证1、遗留问题处理2、接管验收3、设备管理4、能源管理5、维修与服务管理开业工程前期管理---前期介入前期介入主要联方：集团规划院；项目公司设计部；建筑设计院；项目公司工程部；经营商户；设计阶段主要以下几方面:能耗的计量强电系统弱电系统空调系统给排水系统消防系统电梯建筑类一、前期介入——设计阶段1能耗的计量1、分表计量—除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免出现大表减小表的情况；2、计量精度—水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。3、统一计量—尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时选择的表要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种软件的情况，增加后期维修成本和难度。

4、细化计量—商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。1、外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；2、化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；3、屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；4、步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街，以及因营业时间不同导致的能耗损失；建筑类一、前期介入——设计阶段21、对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。2、步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大，同时应有部分开启扇为换季时提供新风3、机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，导致后期因为工程进度进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定机房的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键；4、由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对广场出入口的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出；建筑类一、前期介入——设计阶段3一、前期介入——设计阶段41、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；2、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。建筑类1、由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；2、在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。建筑类一、前期介入——设计阶段41、如果成本允许，中心变电所和各分变电所之间应采用联网方式监控各变电所数据，可以减少值班和巡视人员数量。2、预留多种经营的电源，减少后期增加的难度，尽量减少地插的数量。3、根据动态管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三级控制，既能达到节能效果又能满足经营需要；4、商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新施工，尽量紧靠柱边。5、制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。强电系统一、前期介入——设计阶段51、预留好ATM机的线线路。BA系系统要做外环环境和广告灯灯的控制。2、由于城市市综合体规模模较大，监控控摄像头的线线路较长，设设计时要考虑虑线路损耗和和干扰。监控控系统力争做做到无缝布防防无死角。3、广播系统统在设计时应应考虑室内广广播切换到室室外，可以通通过广播把室室内的活动现现场内容展示示给经过的顾顾客，吸引他他们进入广场场。2.3.4.弱电系统一、前期介入入——设计阶段段61、考虑不同同业态营业时时间不同，设设置大小不等等的机组。降降低运行费用用。2、盘管风机机回风要用回回风箱，同时时新风应加到到回风箱中，，避免停止送送新风时出现现部分送风进进入新风管道道。3、卫生间、、垃圾房的新新风和排风是是在设计阶段段容易疏漏的的一项内容，，而没有新风风和排风直接接影响广场品品质和服务，，因此在设计计阶段一定明明确这项内容容。空调系统一、前期介入入——设计阶段段71、排水管管尽量直排排户外，减减少通过排排污泵排放放，既减少少堵塞又节节约能源。。2、污水井井盖采用钢钢板制作，，不能采用用过重的混混凝土井盖盖，过重的的井盖无法法满足每天天巡检的需需求。3、每个商商铺应设立立给水点和和排水点，，部分商铺铺预留燃气气点以便适适应业态调调整。4、污水水泵必须是是绞刀泵。。给排水系统统一、前期介介入——设计阶阶段81.每每个回路路预留20％－40％报警点点位，预防防点位过满满引起的线线路不稳和和商铺业态态调整增加加报警点。。2.步步行街消防防水系统要要考虑商铺铺改为餐饮饮业态时增增加喷林头头导致的管管径的变化化。3.消消防水系统统的阀门、、避震喉、、等辅助配配件应符合合设计标准准的上限，，因为这些些配件非主主要材料在在设计时很很容易被忽忽略，而实实际使用当当中这些配配件却起到到关键的作作用。消防系统一、前期介介入——设计阶阶段91、扶梯和和自动坡道道考虑采用用变频技术术，达到节节能和减少少设备运行行时间的目目的。直梯梯应有三方方通话功能能并接到消消防监控中中心。2、扶梯应应考虑防坠坠网的设计计电梯一、前期介介入——设计阶阶段10重点——1、成立联合工工作小组，，协调工程程问题和相相互间分歧歧，把通过过联系单难难以解决的的问题得到到妥善处理理。安排工程部部技工和工工程师协助助项目公司司工程师一一起监督工工程施工质质量和参与与设备调试试节点——1、随时了解解项目的设设计、施工工以及招投投标情况，，掌握设备备的选型和和规格，并并对不符合合运行要求求的设备提提出建议议；节点——2、施工期间的的机电系统统的设备安安装调试时时间直接影影响到开业业时间，因因此商管公公司应密切切关注设备备安装调试试时间，积积极与项目目公司配合合，对认为为影响开业业的系统调调试要建立立预警机制制，必要时时书面告知知项目公司司并抄报集集团商管公公司，引起起各方重视视一、前期介入入——施工阶段段1重点——一起监督督工程施工质质量和参与设设备调试第一是熟悉现现场；了解系系统和设备的的调整情况；；第二、减少少工程遗留问问题，发现问问题可以在第第一时间告知知项目工程师师进行处理，，节省发联系系单的时间也也减少矛盾的的产生。与项项目公司的沟沟通是一项十十分重要的工工作，得到项项目公司的理理解和支持可可以为后期经经营提供很多多帮助，可以以使设计缺憾憾得到顺利改改正，可以加加快工程问题题的整改速度度。节点——密切关注注设备安装调调试时间，，积极与项目目公司配合施工期间的机机电系统的设设备安装调试试时间直接影影响到开业时时间，因此商商管公司应密密切关注设备备安装调试时时间，积极与与项目公司配配合，对认为为影响开业的的系统调试要要建立预警机机制，必要时时书面告知项项目公司并抄抄报集团商管管公司，引起起各方重视一、前期介入入——施工阶段段2应注意的问题题建筑：a、关注防防水工程的施施工，在地下下水位高的地地方要监督地地下室侧墙防防水和伸缩缝缝防水；屋面面关注柔性防防水接缝尺寸寸以及防水卷卷材与虹吸雨雨排接缝处的的处理；厨房房防水必须做做闭水试验。。b、外墙、、各种井道墙墙体孔洞的抹抹灰和封堵是是在施工阶段段最容易疏漏漏的，疏漏后后后期又很难难整改，造成成能耗损失、、排烟不畅、、串烟、漏水水等诸多问题题。因此应加加强对此项工工作的监管，，并促使项目目公司引起重重视，必要时时应组织专门门的堵洞单位位进行封堵。。c、外广场场地面回填时时一定要夯实实，同时回填填材料要符合合设计要求，，地面埋设的的管道严格按按照施工规范范施工，避免免因回填不实实导致后期地地面塌陷，引引起埋设管道道断裂。d、督促项项目公司制定定综合管网图图，避免各系系统盲目施工工，最后导致致天花标高降降低，影响步步行街整体效效果，目前部部分广场的天天花标高都在在设计的标高高基础上降低低。e、从停车车场出入口至至超市和垃圾圾房的通道的的标高要保持持在3.5米米以上，低于于这个标高超超市送货车或或垃圾车将无无法进入停车车场，对后期期的经营管理理造成很大困困扰。一、前期介入入——施工阶段段3D一、前期介入入——施工阶段段4应注意的问题题2.强电系系统：a、注意供电电回路的供电电区域，不能能出现任意两两个租赁区供供电回路混淆淆现象。b、关注电流流互感器的精精度是否和设设计精度相符符，如果偏差差较大将影响响电费的计量量。c、线路敷设设时关注电缆缆桥架内的电电缆一般不允允许出现接头头，桥架内的的电缆截面积积不能超过规规范允许值，，否则负荷大大时易引起火火情。3.弱电系统统：注意BA系统的安安装和调试参参数。D一、前期介入入——施工阶段段5应注意的问题题4.空调系统统：a、关注送、、回风管道是是否与风口连连接。b、凝结水管管是否倒坡。。c、是否进行行管道冲洗。。d、是否进行行水处理。5.给排水系系统：a、关注排水水管道是否有有清扫口，坡坡度是否符合合设计要求。。b、虹吸雨排排管道吊架是是否牢固，吊吊架间距和位位置是否符合合设计。c、排污泵是是否有绞刀。。d、排水出户户管防水是否否符合要求，，排水管线敷敷设是否符合合施工规范。。一、前期介入入——施工阶段段6应注意的问题题6.消防系统统：a、关注阀门门位置，避免免出现漏水找找不到阀门的的情况发生。。b、消防线路路敷设时关注注管口毛刺是是否清理，避避免出现导线线破皮影响线线路绝缘，导导致系统不稳稳定。c、线管敷设设时应标出预预埋管路走向向，避免后期期施工打断管管路，影响穿穿线和调试。。7.电梯：a、直梯关注注舒适、安全全和稳定，重重点检测紧急急停止开关、、安全钳等部部件。b、扶梯关注注扶手带和梯梯节是否同步步。计量关系考虑虑配电室出线柜柜均有计量装装置，对今后后的机房、园园林景观、公公共区域、设设备设施的能能耗均能进行行计量统计。。前期介入实例例1哈尔滨香坊万万达广场：供供热表大表减减各业态分表表，造成管理理公司承担计计量误差。。前期介入实例例2垃圾房的规划划设计：鉴于商业项目目餐饮商铺较较多的特点，，厨余垃圾也也相应较多，，故此对垃圾圾房的要求也也较高。现象：空间过小（不不足30㎡），无无虑渣池、给给水、排水沟沟、空调等设设施建议：根据项目餐饮饮面积，垃圾圾房面积不可可小于60㎡、保证证排风量满足足使用要求，，设计专用滤滤渣池，增加加给水、排水水沟设计，增增设空调降温温设备前期介入实例例3标识导引方面面：现象：导引系统发光光字与背板反反差不明显，，浑浊不清，，顾客对标识识指引不易识识别。例如：：步行街顶部部悬挂导引标标识。建议：光源选用高亮亮度LED，结合合实际布置情情况调整指引引内容。前期介入实例例4外墙灯箱广告告位的设计现象：通过对已开业业的广场进行行总结，在处处理外墙内打打灯广告灯箱箱的换灯、广广告布撕毁、、灯箱维护、、灯光“排骨骨效果”等方方面，始终无无良好的解决决方案。前期介入实例例5设备机房防水水方面：设备机房作为为广场的核心心部位，机房房防水层的好好坏对设备的的安全运行至关重要要，一旦出现现漏水，对设设备、商户将将带来严重的的损失。例如：屋面新风机房房水管冻裂跑跑水，由于机机房无防水，，导致位于下下方的商户顶顶棚被毁，要要求索赔；配配电室顶部及及电缆夹层渗渗水，严重威威胁着设备的的安全运行。。建议：对所有机房全全部做防水处处理前期介入实例例6步行街一层东东入口顶部消消防喷淋管道道被冻坏西北侧员工通通道消火栓被被冻断水系统防冻措措施问题：现象：地下车库出入入口及建筑与与外界相通部部位的防冻措措施较为薄弱弱，经常出现现管路冻坏现现象：建议：1、毗邻室外外区域增加““值班采暖””；2、增加管道道保温及围护护解构保温；；3、地下、与与屋面低温区区域增设“电电伴热”装置置；前期介入实例例7外围雨棚的维维护及清洁问问题；现象：由于雨棚考虑虑到美观和防防水的要求，，对顶部的铝铝板和底部玻玻璃进行了密密封的处理，，加之顶部的的玻璃板单块块面积较大，，对今后的维维护、清洁造造成了一定的的影响，无法法进行拆卸；；建议：顶部铝板、底底部玻璃均可可灵活拆卸。。前期介入实例例8设施的安全考考虑：作为商业项目目，人流量及及密度较大，，完善的设备备设施直接关关系到顾客的的切身安全，，为此在相关关配套设施方方面尽量考虑虑周全。例如：卫生间台阶尺尺寸过小，时时常摔人不锈钢扶手为为”锐角“调控区踢脚为为”锐角“前期介入—工作模块、、控制节点城市综合体前前期介入模块块各专业系统控控制节点装修管理步行街装修管管理与常规装装修管理的区区别与联系1步行街与常规规装修的共同同点：1、装修管理理流程基本相相同----装修须知、、审图、过程程控制、验收收。2、技术管理理内容基本相相同----（闭水试验验、试压、隐隐蔽验收。。。。）4、各专业把把关，保证按按时开业1、尽早对接接，全面有深深度3、积极协调调，有效沟通通，创造条件件2、全力协调调，督促进度度全系统工程交叉施工普遍遍存在时间节点定死死万达订单地产产的延续特点要求步行街装修管管理与常规装装修管理的区区别与联系2常规物业管理理装修管理在在步行街装修修管理中的应应用装修流程：装修手册：施工现状确认认单闭水试验记录录限期整改单使用临时用电电安全交底步行街装修管管理---房产条条件对接1对接原则：1、尽早对对接---招商落落位后，立即即展开；2、全系统对对接---对接针针对土建装修修、机电设备备（电力、空空调、消防））；3、有效对对接---项目公公司与商户共共同确认，不不发生轻易改改动；4、沟通通协调---保证条条件、避免资资源浪费商户房产条件件对接事例例1---肯德德基交场例2---呷呷哺技术条件件及要求例3---呷呷哺预留条件件确认版例4---呷呷哺分店用电电设备明细步行街装修管管理---房产条条件对接2步行街装修管管理---房产条条件对接3步行街装修时时间进度管理理1原则：1、商户尽早早进场；及时安排商户户进场装修2、关注非知知名品牌的商商户的装修进进度；此类商户装修修管理缺乏规规范化系统化化（人员组织织、技术能力力、物资供应应）3、装修进度度表；商铺进场前应应提交装修进进度表并张贴贴于施工现场场，当发生时时间变更，须须及时更新，，保持装修进进度可控在控控。4、现场管理理；定人定责承包包管理，每日日统计工作量量、施工人数数5、及时沟通通；及时解决商铺铺施工条件,公司日巡场场、晚例会制制度，对工期期拖延的商户户提出针对性性要求，在招招商营运配合合下，对商铺铺保持强势。。步行街装修时时间进度管理理2装修进度表例1---呷哺哺装修进度表表步行街装修时时间进度管理理3装修时间进度度管理二次装修检查查表燃气灶就位安安装时间商铺施工进度度评估表施工电梯使用用登记表步行街装修时时间进度管理理4石景山步行街街装修总体进进度控制：7月20—8月20日技术对接9月中旬成立装修管理理小组9月初下旬编制并确定装装修管理文件件10月6日第一批餐饮商商铺进场10月10日日—10月20日第二批毛坯商商户进场11月初洋快餐进场11月10日日—12月15日精装修商铺进进场12月5日---12月月18日安装调整店招招12月5日——12月17日开通燃气12月1日---12月月16日通水、通电12月20日日开业步行街装修沟沟通协调配合合要点12、外幕幕墙墙店招招1、施工\进进场条件3、机电电项目公司4、消防防改造造商铺、装修单单位进度度燃气气界面交接点商管管理部现场成品保护护及安防工程部招商营运部步行街装修沟沟通协调配合合要点2关于消防系统统改造的建议议：在某些城市城城市综合体业业态尚无明确确消防验收规规范，通过消消防验收是一一件相对复杂杂的工作，因因此，建议明明确由项目公公司负责整体体消防验收。。为避免因消防防系统改造验验收困难，建建议由原施工工单位承担，，商户消防改改造工程，商商管公司负责责对接、协调调步行街装修沟沟通协调配合合要点3店招管理店招控制要点点:招商营运部：整体形象；；工程部部：规格尺寸、材材质、施工工工艺；集团商管拓展展部：协调、整理、、把关；集团规划院景景观所：最终把关、确确定；集团规划院项项目负责人：：审定、批准；；步行街装修沟沟通协调配合合要点4例：机电配合合问题照片（（风机盘管出出风段无法安安装）步行街装修沟沟通协调配合合要点5装修现场条件件实景照片：：步行街装修沟沟通协调配合合要点6广场步行街装装修沟通协调调配合小结：：1、第一时间间与项目公司司明确了项目目公司为消防防验收责任单单位；2、现场施工工水、电基本本能够保持供供应，电工巡巡视；3、垂直运输输和通道存在在一定困难，，安排专人协协调有效；4、与项目公公司机电专业业协调工作量量较大5、外幕墙施工滞滞后对商户装装修影响较大大装修管理体会会1、良好的合合作关系与项目公司及及施工单位应应建立良好合合作关系保持持良好沟通（（例如：口头头沟通后，再再发OA流程）2、通过会议议解决问题每日召开装修修管理进度\商铺进场条条件落实会议议,有