中外土地管理制度比较课件

中外土地管理制度比较谌立Q:33889049clphr@126.com中外土地管理制度比较谌立平1一、各国土地所有制形式我们将世界各国或各地区粗略地分成3种类型，来介绍它们的土地所有制概况：1.1以私有制为基础的土地所有制土地所有权可以私有，并允许买卖，土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。一、各国土地所有制形式我们将世界各国或各地区粗略地分成3种类21.2由国家控制的土地所有制

土地属于国家(皇家)所有,使用土地通过批租获得，国家控制土地最终权力并获得大量批租收入。这种土地所有制形式存在于英国、加拿大、新加坡等国家。1.2由国家控制的土地所有制32.以私有制为基础的土地所有制

土地所有权可以私有，并允许买卖，土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。2.以私有制为基础的土地所有制土地所有权可以私有41.3以公有制为基础的土地所有制

采取一个国家全体人民或集体共同拥有土地所有权，具体由国家（或集体）代表全民拥有属于全民占有、使用、收益、处分的权力。如原苏联、中国、朝鲜、越南、匈牙利等国。1.3以公有制为基础的土地所有制5（1）美国美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59％，主要分布在东部和中部；联邦政府土地为32％，主要分布在西部地区；州政府土地7％；另有2％为印第安人保留地。互相不能平调，如确实需要，相互买卖和租赁。（2）瑞典瑞典国名为瑞典王国，各种土地所有制的比重分别是；私人占40％，企业占20％，国家占30％，地方政府、教会及其他占10％。（1）美国6（3）日本日本现行土地所有制，共分为三种主要形式，即国家所有，公共所有，个人与法人所有。其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。按土地面积划分，日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7％；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6％；其余70.7％的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，因此，日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元，只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6％弱。（3）日本7（4）英联邦诸国(地区)的土地所有制现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚，回归前的香港。英联邦不设立任何权力机构，英国国王为联邦的象征和元首。英国：自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。（4）英联邦诸国(地区)的土地所有制8持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：①无条件继承的土地产业权；②限定继承的土地产业权；③终身保有的土地产业权；④限期保有的土地产业权。前三种属于永业权(Freehold)，最后一种属于租业权(Leasehold).英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益(即拥有永业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有9英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。

值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。

英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：10加拿大：加拿大现为英联邦成员国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大，还不到总面积的11％，但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地，大部分被私人占有。其余约89％以上是公有土地，其中41％属联邦政府所有，48％属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地。加拿大：11新加坡：国有土地，由作为政府部门律政部所属的土地局掌握和管理，占53％；公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局，以及其他宗教社会团体所掌握和使用，占27％；私有土地只占20％左右。回归前的香港：回归前，香港是英国殖民地，其全部土地归英王所有，英王又授权香港总督全权处置。所以，实际上香港的全部土地都归港英政府所有。新加坡：12二、国外土地征收制度2.1特点（1）必须为了公共目的，非公共目的不得动用征收权。（2）必须经过严格的法律程序，借助公示、听证，申诉，审批等手段避免公共权力滥用。（3）必须参照市场价格对被征地者进行合理补偿。（4）为了公共利益扩大土地公有权，限制土地私有权。二、国外土地征收制度2.1特点13

土地征收具有强制性，但是土地征收是有条件的为了公共利益的目的；

“公共利益”通常包括交通建设,公共建筑,军用目的,公共辅助设施,公园､运动场建设等6个方面的用途｡

必须严格依照法律规定的程序；A.征收土地的公告或通知;B.被征收土地权利人参与土地过程的透明程序;C.申诉程序｡土地征收具有强制性，但是土地征收是有条件的14必须予以公正补偿

A.被征收部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据市场价格补偿;B.有害或不良影响补偿,主要针对被征收地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害;C.干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本被征收,因混乱而造成的成本或开支补偿;D.重新安置的困难补偿

必须予以公正补偿15三、国外土地储备制度由于土地市场的不完全性，政府需要掌握一定的土地宏观调控土地市场。为此各个国家普遍建立了土地储备制度。三、国外土地储备制度由于土地市场的不完全性，政府需要掌握一定16（1）土地储备模式依据各地不同的社会经济背景进行选择

各国根据自己独特的社会经济背景，选择了不同的土地储备模式，都取得了不同程度的成功。明确土地储备的核心目标，以目标为导向，界定土地收储范围。

（2）根据规划指向和市场指向，选择有增值潜力的土地分期分区推进土地储备

第一是规划指向。新开辟的（新拓展的）干线沿线、规划中重点发展区域如卫星城、规划中的物流通道、各个组团及活动中心之间的交汇点、拟建的公园、广场、清水河流周围及沿线是具有升值潜力的地块。（1）土地储备模式依据各地不同的社会经济背景进行选择

17第二是市场指向。开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一般来说，以市场为指向，开发商所选择储备的土地，只要达到一定的回报率，都可以适量买进。由人口移动（迁户）所形成的未来居住区，即是一个典型的未来增长点。比如，农村人口向城郊结合部的聚集，外来人口常住化形成的某村、某城，随着旧城改造，新开辟的成片外迁安置区，大型产业基地的建立所吸引的人口聚集，以上这些都是人口指向所决定储备土地所在地。第二是市场指向。开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一18（3）土地储备政策保持弹性，以满足城市建设发展需要

土地储备政策应保持弹性，根据社会经济状况，即时对土地供应的量和结构进行调整，以满足城市建设发展需要。（4）土地储备要有完善的法律体系支撑，保留政府以征用权、优先购买权为代表的强制执行力

美国土地储备的相关法律体系：增长管理、建筑约束、分区条例、土地细分条例、历史古迹区保护以及其他财政、税务条例等韩国土地储备的相关法律体系：《国家均衡发展特别法》、《有关制定及管理开发限制区域的特别措施法》、《国有财产法》、《有关国土规划及利用的法律》、《韩国土地公社法》等（3）土地储备政策保持弹性，以满足城市建设发展需要

土19（5）土地储备要优先保障公共设施建设和城市低收入群体住房建设等公益性用地需求

法国：土地储备核心目标是解决城市住房困难问题/解决市政设施不足问题；国家和地方政府投资建设优先发展区基础设施。

韩国：保证低收入群体居住条件：廉租房建设、韩国土地公社以市场评估价格采用抽签或摇号供应住宅用地等，保证国民居住条件；保障公共设施用地供应：在收购国家公有地后，通常会在项目开发建设中为国家无偿建设一定数量的基础设施。（5）土地储备要优先保障公共设施建设和城市低收入群体住房建20四、土地用途管制制度4.1加拿大的土地用途管制制度加拿大和美国均属于人少地多的国家，其中加拿大土地面积约为997万km2，人均耕地2hm2；美国总面积为937.3万km2，人口密度每平方公里229.2人。两国虽然土地资源丰富，但为了防止城市规模盲目扩大，实现可持续发展,两国都实行了严格的土地用途管制制度

四、土地用途管制制度4.1加拿大的土地用途管制制度21土地利用规划是实行土地用途管制的基础加拿大联邦政府主要是通过制定计划和政策来指导联邦土地的利用，其土地利用规划权主要集中在省以下的地方政府，大致可分为国家级、省级、地区级和市级规划。国家级“土地利用指南”主要是制定联邦政府部门、机关在执行各自的方针、计划和活动时必须遵循的原则，并根据这些原则由联邦政府土地利用委员会对部门用地进行指导和监督，以保证土地资源的合理配置。土地利用规划是实行土地用途管制的基础22省级规划又称省级政策宣言，是一种贯彻联邦政府《土地利用指南》精神的相对细化的政策性和纲领性文件，旨在划分城市和农村地区的界线，保护农业用地，提高存量建设用地的利用率，主要内容包括：确定一种能够促进经济强劲增长的土地利用模式；引导有害公共健康和安全的开发项目远离居住区，从而减少潜在的公共开支；保护自然资源以确保其经济效益和环境效益。省级规划又称省级政策宣言，是一种贯彻联邦政府《土地利用指南》23地区级规划即土地利用大纲，它是由地方政府制定，省政府批准的政策性文件，目的是把省级政策宣言化为自己的行动纲领。在土地利用大纲的指导下，市级政府就可以编制土地利用分区管理法即市级规划。与省级政策宣言和地区级土地利用大纲不同，《土地分区管理法》是法律条文，非常详细和具体地对土地用途、土地承载密度、建筑体积、停车场以及其他有关土地的利用活动进行了规定，而且强制性大，弹性小，能有效控制土地用途方向的转移地区级规划即土地利用大纲，它是由地方政府制定，省政府批准的政24加拿大联邦政府在实施土地用途管制时，运用了多样化的手段。通过《土地分区管理法》实施用途管制，也就是据此法对城市按土地的功能和密度进行用途分区，从而保证公共设施建设，居民居住环境改善，交通便利，地价稳定，用地合理；通过土地分块控制实行用途管制，这种手段主要是针对建成区以外成片开发土地的用途控制，规定成片开发的土地必须经过复杂的审批程序，并上报图件以便政府管理；通过农用地的等级限制变更制度来实施用途管制，规定一、二类农地不能改变用途，三、四类农地有条件改变用途，五、六、七类农地可以改变用途。加拿大联邦政府在实施土地用途管制时，运用了多样化的手段。254.2美国的土地用途管制制度美国土地用途管制起源于民法的地权限制，是在地权限制难以尽收合理利用土地之效时而采取的一种法律手段，其基本内涵是土地所有权和土地使用权的行使不能给社会公共利益和他人利益造成危害美国土地用途管制可分为两大类，一类是以控制土地使用密度与容积为核心的土地用途管制，一类是以控制城市规模和保护农地为核心的土地用途管制。4.2美国的土地用途管制制度26控制土地使用密度与容积，主要是对建筑物及其布局进行管制，例如建筑物及其他构筑物的高度、层数、规模、建筑线，最小空地率，建筑密度，最小容积率等，这样综合考虑建筑物的通风、光照、景观和公共设施配套建设，将极大有利于分离工业区和居住区，隔离污染源，保护生态环境。控制城市规模和保护农地，是通过建筑许可的总量管制，实施分期分区发展和设立发展管制区来实现的，这些措施以量的控制和公共设施的配置来引导土地开发利用的区位和时序，防止了不成熟的土地开发行为；在保护农业用地上，则是通过划定基本的农地，实施税款优惠与减免方案，制定农业区划以及购买或转让土地发展权来实现，力求将政府的强制行为和土地使用者的自觉行为结合起来使农地得到更有效的保护。控制土地使用密度与容积，主要是对建筑物及其布局进行管制，例如27美国的土地用途管制制度的实施途径也是土地利用规划，只不过土地利用规划体系自有其特点。一般地说，土地管理的规划权是属于州政府的，直接介入地方土地管理工作，要求地方政府在拟定土地使用计划、公共设施建设及城市发展方案等必须将州政府的土地管制纳入其中，而联邦政府不参与地方政府的规划与土地管理工作，只是对联邦政府土地的管理负责。美国的土地利用规划由州土地利用规划和地方土地利用规划构成。州土地利用规划是一种政策性的指导文件，为下级政府提供政策目标。地方土地利用规划比较详细，是一种实施性文件，包括作为土地使用宪法的总体规划，详细直观标明现状和规划方案的官方地图以及划分用地性质、范围的分区规划。美国的土地利用规划在制定过程中，集思广益，让政府、专家学者和公众共同参与，因此具有很强的可行性和明显的成效。美国的土地用途管制制度的实施途径也是土地利用规划，只不过土地28

4.3日本的土地用途管制制度日本存在人多地少，土地资源匮乏的情况。日本国土总面积为37.78万km2，人口1.24亿，人均密度达每平方公里2328.2人。因此，经济发展与土地保护的矛盾对于日本来说就显得尤为严峻，土地用途管制在土地管理中的核心地位更是不可动摇。

4.3日本的土地用途管制制度29为了从根本上扼制工业化迅猛发展带来的城市盲目扩张、耕地急剧减少、交通拥挤、环境恶化等一系列社会问题，日本政府早在1919年便颁布《城市规划法》和《市街地建筑物法》，初步确立了土地用途分区管制制度。之后日本政府又于1952年颁布了《农地法》，1969年颁布了《新城市规划法》，1970年颁布了《建筑标准法》，对土地用途分区制度作了更为详细的规定为了从根本上扼制工业化迅猛发展带来的城市盲目扩张、耕地急剧减30日本的土地用途分区管制建立在科学的土地用途区域规划的基础上，所谓“科学的”就是说：首先，该规划的基础资料是通过认真调查而来，不仅内容全面而且可靠性强；其次，土地用途区域划分是将不同用途区域的特性和各块土地的具体情况结合考虑而来；最后，该规划的审批十分严格，既要接受有关专家的反复论证，又要听取市民的意见，还要经过各种法定审批程序后才能公布。由于日本全国的土地分为都市区域、农业区域、森林区域、自然公园区域和自然保护区域，日本的土地用途管制制度也就主要包括农地管制制度、城市土地利用规划制度、林地保护制度和空闲土地的管制制度四大部分。

日本的土地用途分区管制建立在科学的土地用途区域规划的基础上，31农地管制是依据农业振兴区域的整治法律和农地法对农业区域中的农地加以特殊管制，一方面限制以耕作为目的的农用地权利移动和用途转用，保证“农地农用”，提高农用地使用效率；一方面不断围海造地，减轻工业化对耕地占用的压力。这样，日本的耕地面积基本上就能维持平衡。城市土地利用规划制度突出强调合理利用城市土地，防止盲目扩张，它根据《城市规划法》把城市规划区分成城市建设区和城市调整区，城市建设只允许在城市建设区内开展，而城市调整区内只允许建住宅或体育场，且审批严格，从而实现有计划有步骤地发展城市。林地保护制度从保护生态环境出发，指定880万hm2的林地作为“森林保护区”，不得滥砍滥伐，其中60%又被列入“国家公园”，由国家享有所有权，更不能随意侵占。空闲土地的管制旨在提高土地利用程度，防止投机性囤积土地，规定凡符合空闲地制度中关于确认为空闲地条件的土地，都道府县知事有权要求其所有者提出这块土地的利用处理计划，并监督其利用方式是否符合规划用途。

农地管制是依据农业振兴区域的整治法律和农地法对农业区域中的农32日本的土地用途区域规定得很详细和具体，而且一旦确定其用途后，几乎不准变更，就算要变更也必须经过与其决定时同样的程序。因此，日本的土地用途管制有效性极强，能在满足当代人生存和发展需求的同时为后代人留下一定的余地日本的土地用途区域规定得很详细和具体，而且一旦确定其33为了保护和合理利用土地资源，这些国家和地区都将土地用途管制作为土地管理的核心来抓，并且都通过土地利用规划来实施土地用途管制。同时，他们普遍比较重视土地使用分区，尤其是强调对农地实行特殊保护，而且还赋予土地利用规划法律效力，将任何随意变更土地用途的行为视为违法，从而保证土地用途管制能有效执行。作用：优化土地资源配置、提高土地利用率、有效保护耕地和自然资源环境以及控制城市盲目扩张为了保护和合理利用土地资源，这些国家和地区都将土地用途管制作34五、我国土地所有制形式

在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即城镇土地国有和农村土地集体所有。5.1国有土地所有权国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。五、我国土地所有制形式在我国，实行土地公有制，存在两种形式35属于国家所有的土地有：(1)城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。(2)农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。属于国家所有的土地有：365.2农村集体土地所有权集体土地的范围，由法律作了明确的界定。《宪法》和《土地管理法》都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体——村委会所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。5.2农村集体土地所有权集体所有不能直接进入城37六、我国城镇国有土地有偿使用制度

6.1我国传统的城市土地使用制度的特点(1)行政划拨(2)无偿、无限期使用(3)禁止土地使用权的转让1982年的《中华人民共和国宪法》第10条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”六、我国城镇国有土地有偿使用制度6.1我国传统的城市土地386.2我国传统的城市土地使用制度的弊端(1)国家在城市土地上的收益大量流失。(2)无法保证经济合理地利用土地。由于土地无偿划拨，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“优占劣用”的现象十分严重，造成土地资源的极大浪费。(3)土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。使企业间不平等，不利于企业经营机制的转换。各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出。(4)不利于对外开放政策和吸引外资。因为所有外商投资项目都涉及土地使用问题，如果土地使用权不能以法律的形式，按国际惯例加以确认，就会影响投资者的信心。(5)土地行政划拨，不仅手续繁琐，而且也容易滋生各种不正之风，导致官僚主义和腐败现象的产生。6.2我国传统的城市土地使用制度的弊端396.3土地使用制度的改革(1)建立城市土地有偿使用制度；(2)建立城市土地商品化的流转机制；(3)建立城市土地收益分配及投入制度。6.4土地使用权出让的方式协议出让土地使用权招标出让土地使用权拍卖出让土地使用权挂牌出让土地使用权2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2007.11.1《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》从11号到71号令6.3土地使用制度的改革从11号到71号令406.5中国土地管理法规历史沿革50年代——70年代，1950年6月，由中央人民政府颁布的《土地改革法》。1953年，政务院公布了《国家建设用地征用土地办法》。1957年，农业部颁发了《关于帮助农业生产合作社进行土地规划的通知》。1957年，国务院颁布了《水土保持暂行纲要》。1959年，农业部颁布了《关于加强人民公社土地利用规划工作的通知》。1960年，农业部颁布了《关于善始善终地完成土壤普查进一步开展土地利用规划的通知》。1979年，国务院批转了国家农委等呈交的《关于开展农业自然资源和农业区划研究的报告》。6.5中国土地管理法规历史沿革4180年代，1982年，国务院颁了《国家建设征用土地条例》。1982年，国务院颁布了《水土保持工作条例》。1986年，全国人大通过了《土地管理法》。1986年，全国人大通过了《矿产资源法》。1988年，国务院颁布了《土地复垦规定》。1988年12月29日，第七届全国人民代表大会常务委员会通过《中华人民共和国土地管理法》。80年代，1982年，国务院颁了《国家建设征用土地条例》。14290年代，1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第四次会议通过了《中华人民共和国土地管理法（修订案）》。21世纪，2004年，出台《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》。2005年，1月1日起开始执行的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》。2006年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施。国务院办公厅下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（九部委十五条意见），对“国六条”进一步细化。建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。《土地出让金收支管理办法》。90年代，1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第432007年，国土资源部第39号令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号文）。《土地储备管理办法》出台。《土地储备资金财务管理暂行办法》。2007年，国土资源部第39号令，《关于继续开展经营性土44土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。使用期满：政府可以无偿收回土地使用权。若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。注意《物权法》的新规定土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：注意《物权法》的新规45七、各国土地管理体制比较7.1分层次管理模式以私有制为基础国家，如美国、加拿大、英国等。7.2统一垂直管理模式主要在土地不足、人多地少国家或地区，实行自下而上统一垂直管理，以加强土地资源保护和合理利用。如日本、俄罗斯和我国的香港地区。7.3多部门管理模式这些国家一般地处亚洲、非洲和拉丁美洲，国情复杂，经济建设处在发展阶段，土地以私有制为基础。七、各国土地管理体制比较7.1分层次管理模式7.2统一垂46八、土地管理内容和目的比较8.1以土地合理利用为目的的综合土地管理主要发生在土地资源比较少，经济比较发达的国家。政府非常重视对土地利用过程的管理，最突出国家是日本，其次是德国。8.2以土地市场为核心的地籍管理和权属管理主要发生在以土地私有制为基础，且市场经济发达的国家，主要通过对土地市场交易的管理，来促进土地资源的合理分配和利用，并实现土地收益再分配。如美国、加拿大、芬兰等国家。八、土地管理内容和目的比较8.1以土地合理利用为目的的综合47九、国外土地管理经验九、国外土地管理经验481231123149十、国外土地政策的价值导向

追求公平

在许多发展中国家，土地是经济活动和市场功能发挥的基础，也是农村和城镇穷人最重要的资产，因此土地产权和利益分配的不公平将会导致经济运行的扭曲，加快穷人财富向富人的转移，加剧整个社会的不公平。土地政策理应承担起土地公平合理分配的重任，确保穷人（或弱势群体）与富人在土地利益分配关系中的地位平等，缓和社会财富分配不公的现象。

十、国外土地政策的价值导向50维护社会稳定

随着经济发展和人口激增，人与人之间在土地利用中的矛盾和冲突变得日益复杂和严重，因此土地开发利用以及相关制度变革必须兼顾社会稳定。由于土地冲突（LandConflicts）对经济发展和政治稳定带来巨大破坏，采取有效措施消除土地冲突和确保土地利用中的社会稳定显得十分重要。维护社会稳定

随着经济发展和人口激增，人与人之间在土地利51重视效率

随着土地稀缺性和经济价值的激增，高效利用土地已成为政府土地利用管制和人们关注的目标。同时，土地利用效率也成为各国土地利用和政策研究的重点。从产权、从土地改革、从市场、从政府土地管理等角度探析了土地低效利用的原因和提高土地利用效率的途径。重视效率

随着土地稀缺性和经济价值的激增，高效利用土52坚持可持续利用

随着对可持续发展的广泛接受，国外学者开始重视人与土地之间的和谐关系，土地可持续利用逐渐成为世界土地利用研究的新主题。土地可持续利用思想是在1990年的第一届“国际土地可持续利用系统研讨会”上正式确认的，此后经过1991年在泰国清迈举行的“发展中国家土地可持续利用评价国际研讨会和1993年6月在加拿大Lethbridge大学召开的“21世纪可持续土地利用管理国际研讨会”的讨论，逐步完善了可持续土地利用的概念、基本原则和评价纲要。

坚持可持续利用

随着对可持续发展的广泛接受，国外学者53提倡合理的政府管制

由于土地具有较强的外部性和公共性，加上土地产权制度的不完善以及土地市场存在失灵现象，产权和市场不能完全有效地调节和配置土地资源利用，因此必须提倡政府对土地的合理管制。Blewett（1995）提出在整体区域土地资源利用规划和保护等方面，私有土地产权是不可行或高成本低效率的。Klaus（2003）认为，政府应该利用权力优势在保护土地环境安全、有序开发、缓解土地分配不公平、消除土地冲突和消减贫困等方面发挥重要作用。同时，Butler（2002）强调政府必须明确自己的职责，严格约束自身行为，通过合法、透明和有效的手段对土地利用进行管制，且不能侵犯土地市场的独立性和公民个人的土地产权。提倡合理的政府管制

由于土地具有较强的外部性和公共54例：波特兰市编制规划的程序市规划局起草综合规划候选方案最初，召开各种市民会议，听取意见由市规划委员推荐由义务市民组成；市长任命，市议会通过；任期四年市议会通过州土地保护开发委员会批准专业规划师-公务员民选官员义务市民，州长任命，州议会通过州土地保护开发部提供咨询专业人士，公务员大都市功能规划例：波特兰市编制规划的程序市规划局起草综合规划候选方案55例：波特兰市制定zoning法令的程序市规划局根据综合规划，起草zoning法令市开发服务局提供意见和建议由市规划委员会推荐市议会采纳通过，成为法律要想改变符合现行综合规划的区划法令，必须先改变现行综合规划许可证发放的法律依据例：波特兰市制定zoning法令的程序56例：俄勒冈州土地纠纷诉讼程序市，县议会的决定规划或设计或历史保护等委员会决定听证官决定

俄勒冈土地上诉委员会（准司法性质的行政机构，三名律师）俄勒冈州上诉法院俄勒冈州最高法院联邦最高法院例：俄勒冈州土地纠纷诉讼程序市，县议会的决定57中外土地管理制度比较谌立Q:33889049clphr@126.com中外土地管理制度比较谌立平58一、各国土地所有制形式我们将世界各国或各地区粗略地分成3种类型，来介绍它们的土地所有制概况：1.1以私有制为基础的土地所有制土地所有权可以私有，并允许买卖，土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。一、各国土地所有制形式我们将世界各国或各地区粗略地分成3种类591.2由国家控制的土地所有制

土地属于国家(皇家)所有,使用土地通过批租获得，国家控制土地最终权力并获得大量批租收入。这种土地所有制形式存在于英国、加拿大、新加坡等国家。1.2由国家控制的土地所有制602.以私有制为基础的土地所有制

土地所有权可以私有，并允许买卖，土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。2.以私有制为基础的土地所有制土地所有权可以私有611.3以公有制为基础的土地所有制

采取一个国家全体人民或集体共同拥有土地所有权，具体由国家（或集体）代表全民拥有属于全民占有、使用、收益、处分的权力。如原苏联、中国、朝鲜、越南、匈牙利等国。1.3以公有制为基础的土地所有制62（1）美国美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59％，主要分布在东部和中部；联邦政府土地为32％，主要分布在西部地区；州政府土地7％；另有2％为印第安人保留地。互相不能平调，如确实需要，相互买卖和租赁。（2）瑞典瑞典国名为瑞典王国，各种土地所有制的比重分别是；私人占40％，企业占20％，国家占30％，地方政府、教会及其他占10％。（1）美国63（3）日本日本现行土地所有制，共分为三种主要形式，即国家所有，公共所有，个人与法人所有。其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。按土地面积划分，日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7％；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6％；其余70.7％的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，因此，日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元，只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6％弱。（3）日本64（4）英联邦诸国(地区)的土地所有制现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚，回归前的香港。英联邦不设立任何权力机构，英国国王为联邦的象征和元首。英国：自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。（4）英联邦诸国(地区)的土地所有制65持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：①无条件继承的土地产业权；②限定继承的土地产业权；③终身保有的土地产业权；④限期保有的土地产业权。前三种属于永业权(Freehold)，最后一种属于租业权(Leasehold).英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益(即拥有永业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有66英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。

值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。

英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：67加拿大：加拿大现为英联邦成员国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大，还不到总面积的11％，但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地，大部分被私人占有。其余约89％以上是公有土地，其中41％属联邦政府所有，48％属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地。加拿大：68新加坡：国有土地，由作为政府部门律政部所属的土地局掌握和管理，占53％；公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局，以及其他宗教社会团体所掌握和使用，占27％；私有土地只占20％左右。回归前的香港：回归前，香港是英国殖民地，其全部土地归英王所有，英王又授权香港总督全权处置。所以，实际上香港的全部土地都归港英政府所有。新加坡：69二、国外土地征收制度2.1特点（1）必须为了公共目的，非公共目的不得动用征收权。（2）必须经过严格的法律程序，借助公示、听证，申诉，审批等手段避免公共权力滥用。（3）必须参照市场价格对被征地者进行合理补偿。（4）为了公共利益扩大土地公有权，限制土地私有权。二、国外土地征收制度2.1特点70

土地征收具有强制性，但是土地征收是有条件的为了公共利益的目的；

“公共利益”通常包括交通建设,公共建筑,军用目的,公共辅助设施,公园､运动场建设等6个方面的用途｡

必须严格依照法律规定的程序；A.征收土地的公告或通知;B.被征收土地权利人参与土地过程的透明程序;C.申诉程序｡土地征收具有强制性，但是土地征收是有条件的71必须予以公正补偿

A.被征收部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据市场价格补偿;B.有害或不良影响补偿,主要针对被征收地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害;C.干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本被征收,因混乱而造成的成本或开支补偿;D.重新安置的困难补偿

必须予以公正补偿72三、国外土地储备制度由于土地市场的不完全性，政府需要掌握一定的土地宏观调控土地市场。为此各个国家普遍建立了土地储备制度。三、国外土地储备制度由于土地市场的不完全性，政府需要掌握一定73（1）土地储备模式依据各地不同的社会经济背景进行选择

各国根据自己独特的社会经济背景，选择了不同的土地储备模式，都取得了不同程度的成功。明确土地储备的核心目标，以目标为导向，界定土地收储范围。

（2）根据规划指向和市场指向，选择有增值潜力的土地分期分区推进土地储备

第一是规划指向。新开辟的（新拓展的）干线沿线、规划中重点发展区域如卫星城、规划中的物流通道、各个组团及活动中心之间的交汇点、拟建的公园、广场、清水河流周围及沿线是具有升值潜力的地块。（1）土地储备模式依据各地不同的社会经济背景进行选择

74第二是市场指向。开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一般来说，以市场为指向，开发商所选择储备的土地，只要达到一定的回报率，都可以适量买进。由人口移动（迁户）所形成的未来居住区，即是一个典型的未来增长点。比如，农村人口向城郊结合部的聚集，外来人口常住化形成的某村、某城，随着旧城改造，新开辟的成片外迁安置区，大型产业基地的建立所吸引的人口聚集，以上这些都是人口指向所决定储备土地所在地。第二是市场指向。开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一75（3）土地储备政策保持弹性，以满足城市建设发展需要

土地储备政策应保持弹性，根据社会经济状况，即时对土地供应的量和结构进行调整，以满足城市建设发展需要。（4）土地储备要有完善的法律体系支撑，保留政府以征用权、优先购买权为代表的强制执行力

美国土地储备的相关法律体系：增长管理、建筑约束、分区条例、土地细分条例、历史古迹区保护以及其他财政、税务条例等韩国土地储备的相关法律体系：《国家均衡发展特别法》、《有关制定及管理开发限制区域的特别措施法》、《国有财产法》、《有关国土规划及利用的法律》、《韩国土地公社法》等（3）土地储备政策保持弹性，以满足城市建设发展需要

土76（5）土地储备要优先保障公共设施建设和城市低收入群体住房建设等公益性用地需求

法国：土地储备核心目标是解决城市住房困难问题/解决市政设施不足问题；国家和地方政府投资建设优先发展区基础设施。

韩国：保证低收入群体居住条件：廉租房建设、韩国土地公社以市场评估价格采用抽签或摇号供应住宅用地等，保证国民居住条件；保障公共设施用地供应：在收购国家公有地后，通常会在项目开发建设中为国家无偿建设一定数量的基础设施。（5）土地储备要优先保障公共设施建设和城市低收入群体住房建77四、土地用途管制制度4.1加拿大的土地用途管制制度加拿大和美国均属于人少地多的国家，其中加拿大土地面积约为997万km2，人均耕地2hm2；美国总面积为937.3万km2，人口密度每平方公里229.2人。两国虽然土地资源丰富，但为了防止城市规模盲目扩大，实现可持续发展,两国都实行了严格的土地用途管制制度

四、土地用途管制制度4.1加拿大的土地用途管制制度78土地利用规划是实行土地用途管制的基础加拿大联邦政府主要是通过制定计划和政策来指导联邦土地的利用，其土地利用规划权主要集中在省以下的地方政府，大致可分为国家级、省级、地区级和市级规划。国家级“土地利用指南”主要是制定联邦政府部门、机关在执行各自的方针、计划和活动时必须遵循的原则，并根据这些原则由联邦政府土地利用委员会对部门用地进行指导和监督，以保证土地资源的合理配置。土地利用规划是实行土地用途管制的基础79省级规划又称省级政策宣言，是一种贯彻联邦政府《土地利用指南》精神的相对细化的政策性和纲领性文件，旨在划分城市和农村地区的界线，保护农业用地，提高存量建设用地的利用率，主要内容包括：确定一种能够促进经济强劲增长的土地利用模式；引导有害公共健康和安全的开发项目远离居住区，从而减少潜在的公共开支；保护自然资源以确保其经济效益和环境效益。省级规划又称省级政策宣言，是一种贯彻联邦政府《土地利用指南》80地区级规划即土地利用大纲，它是由地方政府制定，省政府批准的政策性文件，目的是把省级政策宣言化为自己的行动纲领。在土地利用大纲的指导下，市级政府就可以编制土地利用分区管理法即市级规划。与省级政策宣言和地区级土地利用大纲不同，《土地分区管理法》是法律条文，非常详细和具体地对土地用途、土地承载密度、建筑体积、停车场以及其他有关土地的利用活动进行了规定，而且强制性大，弹性小，能有效控制土地用途方向的转移地区级规划即土地利用大纲，它是由地方政府制定，省政府批准的政81加拿大联邦政府在实施土地用途管制时，运用了多样化的手段。通过《土地分区管理法》实施用途管制，也就是据此法对城市按土地的功能和密度进行用途分区，从而保证公共设施建设，居民居住环境改善，交通便利，地价稳定，用地合理；通过土地分块控制实行用途管制，这种手段主要是针对建成区以外成片开发土地的用途控制，规定成片开发的土地必须经过复杂的审批程序，并上报图件以便政府管理；通过农用地的等级限制变更制度来实施用途管制，规定一、二类农地不能改变用途，三、四类农地有条件改变用途，五、六、七类农地可以改变用途。加拿大联邦政府在实施土地用途管制时，运用了多样化的手段。824.2美国的土地用途管制制度美国土地用途管制起源于民法的地权限制，是在地权限制难以尽收合理利用土地之效时而采取的一种法律手段，其基本内涵是土地所有权和土地使用权的行使不能给社会公共利益和他人利益造成危害美国土地用途管制可分为两大类，一类是以控制土地使用密度与容积为核心的土地用途管制，一类是以控制城市规模和保护农地为核心的土地用途管制。4.2美国的土地用途管制制度83控制土地使用密度与容积，主要是对建筑物及其布局进行管制，例如建筑物及其他构筑物的高度、层数、规模、建筑线，最小空地率，建筑密度，最小容积率等，这样综合考虑建筑物的通风、光照、景观和公共设施配套建设，将极大有利于分离工业区和居住区，隔离污染源，保护生态环境。控制城市规模和保护农地，是通过建筑许可的总量管制，实施分期分区发展和设立发展管制区来实现的，这些措施以量的控制和公共设施的配置来引导土地开发利用的区位和时序，防止了不成熟的土地开发行为；在保护农业用地上，则是通过划定基本的农地，实施税款优惠与减免方案，制定农业区划以及购买或转让土地发展权来实现，力求将政府的强制行为和土地使用者的自觉行为结合起来使农地得到更有效的保护。控制土地使用密度与容积，主要是对建筑物及其布局进行管制，例如84美国的土地用途管制制度的实施途径也是土地利用规划，只不过土地利用规划体系自有其特点。一般地说，土地管理的规划权是属于州政府的，直接介入地方土地管理工作，要求地方政府在拟定土地使用计划、公共设施建设及城市发展方案等必须将州政府的土地管制纳入其中，而联邦政府不参与地方政府的规划与土地管理工作，只是对联邦政府土地的管理负责。美国的土地利用规划由州土地利用规划和地方土地利用规划构成。州土地利用规划是一种政策性的指导文件，为下级政府提供政策目标。地方土地利用规划比较详细，是一种实施性文件，包括作为土地使用宪法的总体规划，详细直观标明现状和规划方案的官方地图以及划分用地性质、范围的分区规划。美国的土地利用规划在制定过程中，集思广益，让政府、专家学者和公众共同参与，因此具有很强的可行性和明显的成效。美国的土地用途管制制度的实施途径也是土地利用规划，只不过土地85

4.3日本的土地用途管制制度日本存在人多地少，土地资源匮乏的情况。日本国土总面积为37.78万km2，人口1.24亿，人均密度达每平方公里2328.2人。因此，经济发展与土地保护的矛盾对于日本来说就显得尤为严峻，土地用途管制在土地管理中的核心地位更是不可动摇。

4.3日本的土地用途管制制度86为了从根本上扼制工业化迅猛发展带来的城市盲目扩张、耕地急剧减少、交通拥挤、环境恶化等一系列社会问题，日本政府早在1919年便颁布《城市规划法》和《市街地建筑物法》，初步确立了土地用途分区管制制度。之后日本政府又于1952年颁布了《农地法》，1969年颁布了《新城市规划法》，1970年颁布了《建筑标准法》，对土地用途分区制度作了更为详细的规定为了从根本上扼制工业化迅猛发展带来的城市盲目扩张、耕地急剧减87日本的土地用途分区管制建立在科学的土地用途区域规划的基础上，所谓“科学的”就是说：首先，该规划的基础资料是通过认真调查而来，不仅内容全面而且可靠性强；其次，土地用途区域划分是将不同用途区域的特性和各块土地的具体情况结合考虑而来；最后，该规划的审批十分严格，既要接受有关专家的反复论证，又要听取市民的意见，还要经过各种法定审批程序后才能公布。由于日本全国的土地分为都市区域、农业区域、森林区域、自然公园区域和自然保护区域，日本的土地用途管制制度也就主要包括农地管制制度、城市土地利用规划制度、林地保护制度和空闲土地的管制制度四大部分。

日本的土地用途分区管制建立在科学的土地用途区域规划的基础上，88农地管制是依据农业振兴区域的整治法律和农地法对农业区域中的农地加以特殊管制，一方面限制以耕作为目的的农用地权利移动和用途转用，保证“农地农用”，提高农用地使用效率；一方面不断围海造地，减轻工业化对耕地占用的压力。这样，日本的耕地面积基本上就能维持平衡。城市土地利用规划制度突出强调合理利用城市土地，防止盲目扩张，它根据《城市规划法》把城市规划区分成城市建设区和城市调整区，城市建设只允许在城市建设区内开展，而城市调整区内只允许建住宅或体育场，且审批严格，从而实现有计划有步骤地发展城市。林地保护制度从保护生态环境出发，指定880万hm2的林地作为“森林保护区”，不得滥砍滥伐，其中60%又被列入“国家公园”，由国家享有所有权，更不能随意侵占。空闲土地的管制旨在提高土地利用程度，防止投机性囤积土地，规定凡符合空闲地制度中关于确认为空闲地条件的土地，都道府县知事有权要求其所有者提出这块土地的利用处理计划，并监督其利用方式是否符合规划用途。

农地管制是依据农业振兴区域的整治法律和农地法对农业区域中的农89日本的土地用途区域规定得很详细和具体，而且一旦确定其用途后，几乎不准变更，就算要变更也必须经过与其决定时同样的程序。因此，日本的土地用途管制有效性极强，能在满足当代人生存和发展需求的同时为后代人留下一定的余地日本的土地用途区域规定得很详细和具体，而且一旦确定其90为了保护和合理利用土地资源，这些国家和地区都将土地用途管制作为土地管理的核心来抓，并且都通过土地利用规划来实施土地用途管制。同时，他们普遍比较重视土地使用分区，尤其是强调对农地实行特殊保护，而且还赋予土地利用规划法律效力，将任何随意变更土地用途的行为视为违法，从而保证土地用途管制能有效执行。作用：优化土地资源配置、提高土地利用率、有效保护耕地和自然资源环境以及控制城市盲目扩张为了保护和合理利用土地资源，这些国家和地区都将土地用途管制作91五、我国土地所有制形式

在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即城镇土地国有和农村土地集体所有。5.1国有土地所有权国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。五、我国土地所有制形式在我国，实行土地公有制，存在两种形式92属于国家所有的土地有：(1)城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。(2)农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。属于国家所有的土地有：935.2农村集体土地所有权集体土地的范围，由法律作了明确的界定。《宪法》和《土地管理法》都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体——村委会所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。5.2农村集体土地所有权集体所有不能直接进入城94六、我国城镇国有土地有偿使用制度

6.1我国传统的城市土地使用制度的特点(1)行政划拨(2)无偿、无限期使用(3)禁止土地使用权的转让1982年的《中华人民共和国宪法》第10条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”六、我国城镇国有土地有偿使用制度6.1我国传统的城市土地956.2我国传统的城市土地使用制度的弊端(1)国家在城市土地上的收益大量流失。(2)无法保证经济合理地利用土地。由于土地无偿划拨，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“优占劣用”的现象十分严重，造成土地资源的极大浪费。(3)土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。使企业间不平等，不利于企业经营机制的转换。各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出。(4)不利于对外开放政策和吸引外资。因为所有外商投资项目都涉及土地使用问题，如果土地使用权不能以法律的形式，按国际惯例加以确认，就会影响投资者的信心。(5)土地行政划拨，不仅手续繁琐，而且也容易滋生各种不正之风，导致官僚主义和腐败现象的产生。6.2我国传统的城市土地使用制度的弊端966.3土地使用制度的改革(1)建立城市土地有偿使用制度；(2)建立城市土地商品化的流转机制；(3)建立城市土地收益分配及投入制度。6.4土地使用权出让的方式协议出让土地使用权招标出让土地使用权拍卖出让土地使用权挂牌出让土地使用权2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2007.11.1《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》从11号到71号令6.3土地使用制度的改革从11号到71号令976.5中国土地管理法规历史沿革50年代——70年代，1950年6月，由中央人民政府颁布的《土地改革法》。1953年，政务院公布了《国家建设用地征用土地办法》。1957年，农业部颁发了《关于帮助农业生产合作社进行土地规划的通知》。1957年，国务院颁布了《水土保持暂行纲要》。1959年，农业部颁布了《关于加强人民公社土地利用规划工作的通知》。1960年，农业部颁布了《关于善始善终地完成土壤普查进一步开展土地利用规划的通知》。1979年，国务院批转了国家农委等呈交的《关于开展农业自然资源和农业区划研究的报告》。6.5中国土地管理法规历史沿革9880年代，1982年，国务院颁了《国家建设征用土地条例》。1982年，国务院颁布了《水土保持工作条例》。1986年，全国人大通过了《土地管理法》。1986年，全国人大通过了《矿产资源法》。1988年，国务院颁布了《土地复垦规定》。1988年12月29日，第七届全国人民代表大会常务委员会通过《中华人民共和国土地管理法》。80年代，1982年，国务院颁了《国家建设征用土地条例》。19990年代，1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第四次会议通过了《中华人民共和国土地管理法（修订案）》。21世纪，2004年，出台《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》。2005年，1月1日起开始执行的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》。2006年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施。国务院办公厅下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（九部委十五条意见），对“国六条”进一步细化。建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。《土地出让金收支管理办法》。90年代，1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第1002007年，国土资源部第39号令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号文）。《土地储备管理办法》出台。《土地储备资金财务管理暂行办法》。2007年，国土资源部第39号令，《关于继续开展经营性土101土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育