万科集团房地产项目的工程合同管理,规范工作流程管理办法

万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流程管理办法2011年3月15日来自：李先生（杭州）1.目的为加强万科集团房地产项目的工程合同管理，规范工作流程，维护公司权益，根据《万科企业股份有限公司合同管理规范》，制定本管理办法。2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。3.职责3.1万科集团总部财务管理部成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。3.2万科集团所属各房地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。4.方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管理、合同档案的管理及其他规定）4.1一般规定本原则包括以下两方面含义：◆采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式确定：（1）某项工程、产品业已经过万科集团审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》规定的适用情形，经详细填写《万科企业股份有限公司考察结果审批表》（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。◆合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。4.2合同订立的管理◆包干形式、定额标准、取费方法；◆发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的范围和种类；◆人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；◆总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；◆开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取办法及其包括的具体范围。工程合同审批流程：（图一）第一章4.3合同履行的管理其支付金额规模确定审批流程。工程进度款的支付流程如“图二”所示（图中实框为必经流程，虚框为按实际情况选择之流程）。工程付款审批流程：工程管理部复核签字（图二）合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的，或者承包单位提出变更要求的，经办人员应及时向部门经理请示报告，部门经理同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，再按照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同。主体合同等金额较大的合同执行完后，应由合同主办部门对发包单位的合同管理（工期、质量、成本、配合等）、承包单位的工期、质量、成本、配合等进行总结，并填写《万科企业股份有限公司合同执行情况评估表》。第二章4.4合同档案的管理地填报合同的签定、履行、结算等动态情况。◆土地合同；◆前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）；◆施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）；◆材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）；◆园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）；◆营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷）。4.5其他规定5.表格VKCW03-05-F1万科企业股份有限公司工程合同审批表VKCW03-05-F2万科企业股份有限公司工程付款审批表VKCW03-05-F3万科企业股份有限公司工程合同摘要表VKCW03-05-F4万科企业股份有限公司工程合同执行情况评估表VKCW03-05-F5万科企业股份有限公司考察承包商结果审批表6.支持文件VKCW03-05-001廉洁合作协议VKCW03-05-002工程质量保修协议万科企业股份有限公司工程合同审批表编号:VKCW03-05-F1版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序号:申报部门：申报时间：年月日工程名称合同编号合同类别□前期类□施工类□材料设备类□室外环境类□营销包装类签约单位甲方乙方丙方合同内容概要承包范围合同价款及及单方造价计价方式付款方式工期质量要求保修约定经办部门说明合作单位情况选择理由：招标资料编号：考查审批表编号：目标成本总额：与合同价款差异数额：成本差异说明会签栏项目部法律组工程管理部成本管理部财务管理部副总经理总经理万科企业股份有限公司工程付款审批表编号:VKCW03-05-F2版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日号:项目名称：填写日期：年月日合同名称合同编号收款单位全称开户银行帐号合同签约总价款元调整后的合同总价款元截止目前累计已付款元目前合同未付金额元本次承包单位申请支付金额元我方月度资金计划中所列本次计划付款额元本次我方拟付金额（人民币元）小写：大写：序付款理由本次付款合同条款摘要合同履行情况（进度、质量、配合等）付款金额简要计算过程会签栏项目部经办人：经理：（工程管理部）经办人：经理：成本管理部经办人：经理：财务管理部分管副总总经理万科企业股份有限公司工程合同摘要表编号:VKCW03-05-F3版本：A/1号:项目名称；合同名称合同编号承包单位序号内容摘要1工程范围2合同总价及计价方式3工期及付款4质量要求5甲供材料及设备6甲方限价材料及设备7甲方分包8三方合同备注9其他表格生效日期：2001年08月03日填写日期：年月日序经办人经办部门万科企业股份有限公司工程合同执行情况评估表编号:VKCW03-05-F4版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日序号:项目名称：填写日期年月日合同名称合同编号承包单位资质等级序号内容经验教训总结1合同订立(招投标、合同的规范性等)2工程质量控制3施工工期控制4工程成本控制5合作配合情况6其他情况对施工单位的综合评价□优秀□良好□一般□较差是否推荐列入合格承包商数据库：□是□否1质量控制□优秀□良好□一般□较差填表/负责人签字：2工期控制□优秀□良好□一般□较差3合作配合□优秀□良好□一般□较差4报价合理□优秀□良好□一般□较差5现场管理□优秀□良好□一般□较差6技术实力□优秀□良好□一般□较差7经济实力□优秀□良好□一般□较差备注：对施工单位的综合评价的技术部分由项目部填；经济部分由成本管理部填；管理部分由项目部、工程管理部协商填写。万科企业股份有限公司考察承包商结果审批表编号:VKCW03-05-F5版本：A/1表格生效日期：2001年08月03日表格填写日期：年月日序号:项目工程名称目标成本控制价：拟签工程合同简况对本项目采用考察对比方式确定合作方的理由：考察单位名称①：基本资料②：近年代表工程③：合作情况④：报价及付款要求⑤：质量水平及保修承诺⑥：工期或供货期承诺⑦：其他项目部评价意见（签名）工程管理部评价意见（签名）成本管理部评价意见（签名）分管副总选择意见（签名）总经理确定合同方（签名）备注：1、本表供在金额小、时间紧且不违反《万科集团工程招标管理办法》的情况下，确定合作方时由考察人员填写并报各职能部门和领导审批用。2、最少要选择三家以上的单位进行考察且必须组织两个以上部门的人员共同考察。廉洁合作协议甲方：万科房地产有限公司乙方：甲乙双方于年月日签署了工程建造合同，为加强工程项目建设期间的廉洁合作，确保项目高效优质按期竣工，甲乙双方经协商签定本协议并作为双方共同遵守的廉洁合作行为准则。一．甲方责任1．甲方有责任向乙方介绍本单位有关廉洁合作管理的各项制度和规定。2．甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作教育。3．甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不得接受乙方的宴请，不得接受任何形式的实物、现金或礼券。4．甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报乙方单位领导。5．甲方人员如违反廉洁合作管理制度及本协议规定，甲方应视情节轻重、影响大小给予行政及经济处罚。6．对于乙方举报甲方人员违反廉洁合作规定的情况，甲方应及时进行调查，根据调查情况进行处理。二．乙方责任1．乙方应保证乙方有关人员了解甲方单位有关廉洁合作管理的各项制度及本协议的规定，并遵照执行。2．乙方不得宴请甲方人员，不得以任何形式赠送实物、现金或礼券。3．乙方单位在工程项目建设期间发现乙方人员任何向甲方人员行贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报甲方单位领导。4．乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作管理执行情况的监督。5．乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受贿行为及时向甲方单位领导举报；如乙方向甲方人员行贿，或甲方人员向乙方索贿，乙方满足其要求且并未向甲方举报的，一经查实，除追回由此给甲方造成的损失外，乙方承若在总价的基础上再让利（比如：总价再让利10%），并对本方知情不报人员进行相应处罚。6．如因乙方单位及人员在工程项目建设期间贿赂甲方人员，被检查机关立案查处的，甲方有权取消或终止工程合同的履行，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：年月日年月日工程质量保修协议甲方：万科房地产有限公司乙方：甲乙双方于年月日签署了工程建造合同，为保证该合同范围内乙方承建的工程在一定使用期限内正常使用，维护建筑工程所有者、使用者的合法权益，明确双方权利与义务，甲乙双方经协商签定本协议。乙方在质量保修期内按照《（国家）建设工程质量管理条例》、《市建设工程质量管理条例》及本保修协议承担工程质量保修责任。一．质量保修范围和内容工程质量保修范围包括：地基基础工程、主体结构工程、防水及防渗漏（屋面、外墙、厨房、卫生间、门窗等），装修工程，电气工程、给排水工程，暖通工程等约定的其他工程。具体质量保修内容双方约定如下：二．质量保修期限质量保修期从工程竣工验收合格后移交之日计起，分单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期。保修期限内因乙方工程质量问题而保修的，相应保修期从修复之日起计算，时间顺延。各分项工程质量保修期如下：1．房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为年（按有关文件规定）；2．装修工程为2年；3．防水工程（屋面、外墙、厨房、卫生间等）为5年；4．电气安装、给排水安装、设备安装工程为2年；5．采暖、空调及制冷系统工程为2个采暖期或供冷期；6．其他约定三．质量保修责任1．竣工验收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整体或单体损坏、脱落、变质、丢失等，均由乙方承担赔偿和修复责任。2．在质量保修期内由于乙方工程质量原因给甲方和业主造成的直接和连带损失，由乙方承担赔偿和保修责任，所需费用从工程质量保修金中扣除。3．工程竣工验收后，本工程移交给万科物业管理公司管理，保修款转交该公司保管，并从移交日起，万科物业管理公司有权代为行使甲方在本协议中的所有权利和责任。4．属于保修范围内的项目，乙方同意接到甲方或业主通知后派人及时赶到现场进行修理，并保证保修质量，否则甲方有权委托他人修理，所需费用从工程质量保修金中扣除。5．乙方需指定专人在现场负责维修工作。在乙方人员到达之前，甲方可采取适当的应急措施，费用由乙方承担。具体时间如下：1)给排水、供电设施及线路出现故障，乙方须在接到通知后4小时内赶到现场，6小时内完成维修工作。2)其他情况，乙方须在接到通知后24小时内赶到现场，48小时内完成维修工作。5．维修过程中，甲方应给予乙方必要的协助。四．保修质量乙方负责保修的质量，工程保修项目完成后须经业主或甲方代表验收签字方可。工程保修项目应保证在六个月内不出现同类问题，否则，即使保修期满也应继续维修。因乙方施工质量问题，乙方维修两次后，同一部位再出现类似问题，乙方每次每项向甲方支付违约金1000元，同时，甲方有权委托他人修理，由此引起的费用和责任由乙方承担。五．质量保修卡为增强客户信心，本工程由施工单位向各客户出具质量保修卡，并加盖施工单位公章。质量保修卡应与竣工资料同时提交甲方。六．质量保修金支付工程结算时，依据合同内容，甲方从乙方工程结算造价中扣除%作为工程质量保修金。如质量保修金余额不足以支付工程保修及赔偿等费用，乙方应在接到甲方通知后15天内将差额补齐。七．质量保修金返还工程质量验收满2年后，如无质量问题，经甲方、物业公司签字同意后，在20天内将剩余保修金一次性返还乙方。质量保修金的返还并不免除乙方在保修期内的保修责任。八．其他对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的渗漏保证金（比如：35元/M2）