2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库a4版打印

2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库a4版打印第一部分单选题(50题)1、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】：B

2、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。

A.12.9

B.14.3

C.11.25

D.15

【答案】：C

3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900

【答案】：D

4、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。

A.平均报酬率

B.利润率

C.回报率

D.报酬率

【答案】：A

5、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运输每单位农产品的成本

【答案】：B

6、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）

A.楼层对价格的影响更大

B.朝向对价格的影响更大

C.两者同样重要

D.因人而异

【答案】：A

7、“从治”又称

A.正治

B.反治

C.缓则治本

D.急则治标

【答案】：B

8、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。

A.市场法估价

B.成本法

C.土地剩余技术

D.假设开发法

【答案】：C

9、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。

A.22

B.28

C.38

D.50

【答案】：B

10、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】：B

11、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】：B

12、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。

A.房地产地役权

B.房地产权利及其行使租赁权

C.房地产使用管制

D.相邻关系

【答案】：D

13、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定

【答案】：A

14、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

A.小于等于

B.大于等于

C.等于

D.无法确定

【答案】：B

15、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果

【答案】：D

16、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

【答案】：C

17、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

A.投资利润

B.开发利润

C.投资收益

D.销售税

【答案】：B

18、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

【答案】：C

19、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（）＝正常价格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%

【答案】：C

20、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

【答案】：D

21、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.行政因素影响

【答案】：B

22、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

【答案】：C

23、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数

【答案】：A

24、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

【答案】：D

25、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。

A.使用价值

B.交换价值

C.理论价值

D.评估价值

【答案】：B

26、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B.市场上能找到充分房地产历史价格资料

C.房地产在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

【答案】：A

27、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。

A.房屋验收合格

B.房屋可使用

C.将其售出

D.房地产经济寿命结束

【答案】：C

28、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档

B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

【答案】：C

29、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指

A.气不摄血

B.气血两虚

C.气血不荣经脉

D.气随血脱

【答案】：C

30、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A.价值时点

B.开发完成

C.未来延迟销售

D.销售完成

【答案】：C

31、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。

A.价值时点

B.开发完成

C.未来延迟销售

D.销售完成

【答案】：C

32、下列哪项是影响血运行的因素

A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用

B.血液的质量

C.病邪的影响

D.以上均是

【答案】：D

33、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性大和价值量大

D.不可移动和用途多样

【答案】：B

34、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

【答案】：C

35、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】：B

36、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（《伤寒论》），其病机是

A.津亏气耗

B.津随气脱

C.气随液脱

D.津伤液脱

【答案】：C

37、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72

【答案】：D

38、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

【答案】：D

39、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制

【答案】：A

40、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。

A.异质性

B.排他性

C.替代性

D.互补性

【答案】：C

41、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

【答案】：D

42、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为

A.肾水凌心

B.肝病犯脾

C.肝病

D.心病

【答案】：D

43、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。

A.应作为估价资料归档

B.不应作为估价资料归档

C.由估价机构决定是否归档

D.依委托人的意见决定是否归档

【答案】：A

44、动而心悸、呼吸气短，属于

A.肺卫气虚

B.心气虚

C.脾气虚

D.宗气虚

【答案】：D

45、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A.估价报告使用人

B.估价对象权利人

C.估价利害关系人

D.估价委托人

【答案】：C

46、直接成本利润率＝（）/（土地成本＋建设成本）。

A.销售收入

B.投资收益

C.土地利润

D.开发利润

【答案】：D

47、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。

A.投资报酬率排序插入法

B.累加法

C.市场提取法

D.对比法

【答案】：C

48、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

【答案】：C

49、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【答案】：D

50、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。

A.一个直观、具体的印象

B.一个综合、全面的印象

C.一个模糊、大概的印象

D.一个片面、具体的印象

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。

A.房地产估价报告使用期限

B.经实地查勘，无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定

C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定

E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

【答案】：ABCD

2、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

【答案】：AC

3、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。

A.开发成本

B.运营费用

C.纳税状况

D.对未来的信心

E.市场利率

【答案】：ABCD

4、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

【答案】：ABCD

5、下列哪种房地产最适用成本法估价()。

A.学校

B.公园

C.商场

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

6、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

7、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值

【答案】：AB

8、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

【答案】：AC

9、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率

【答案】：BD

10、最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。

A.法律上允许

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.公益最大化

【答案】：ABCD

11、下列（）是按承重构件划分的建筑物结构类型。

A.钢结构

B.钢筋混凝土结构

C.塑料结构

D.砖木结构

E.砖混结构

【答案】：ABD

12、按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。

A.自有房地产

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.现房

【答案】：BCD

13、房地产租赁包括（）。

A.房屋租赁

B.土地租赁

C.土地使用权出租

D.动产租赁

E.不动产租赁

【答案】：ABC

14、有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。

A.划分路线价区段

B.设定标准临街宽度

C.调查评估路线价

D.制作价格修正率表

E.计算临街土地的价值

【答案】：ACD

15、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格

【答案】：BCD

16、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C.同类房地产交易、成本、收益等资料

D.反映估价对象状况的资料

E.本地区各种类型房地产的价格变化资料

【答案】：ABCD

17、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。

A.收益期应为租赁合同剩余租赁期

B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期

C.净收益应为合同租金减去运营费用

D.净收益应为市场租金减去运营费用

E.净收益应为市场租金减去合同租金

【答案】：A

18、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

19、房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有（）。

A.初次抵押估价

B.再次抵押估价

C.处置抵押房地产估价

D.最终抵押估价

E.抵押期间估价

【答案】：ABC

20、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

21、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资收益率排序插入法

E.收益乘数法

【答案】：ABD

22、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有（）。

A.要做“交易情况修正”

B.不做“市场状况调整”

C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”

D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”

E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合

【答案】：BCD

23、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】：ABC

24、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】：CD

25、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

26、下列关于实地查勘的说法中，不正确的有()。

A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录

C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名

D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实

【答案】：AC

27、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤E正常使用的磨损

【答案】：CD

28、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

29、下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。

A.标准价调整法是一种批量估价方法

B.标准房地产必须是实际存在的

C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域

D.估价范围仅指估价的区域范围

E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估

【答案】：AC

30、由于房地产具有（）等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。

A.价值量大

B.不可移动

C.独一无二性

D.易受限制性

E.相互影响

【答案】：ABC

31、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】：ABC

32、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

33、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.估价对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】：AC

34、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

35、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】：CD

36、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。

A.电梯折旧费

B.租赁保证金利息

C.房地产税

D.企业（个人）所得税

E.房屋保险费

【答案】：BD

37、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用()。

A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E可以为日后的估价提供参考

【答案】：ABD

38、下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。

A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例

B.收益法估价时，不高估收入和运营费用

C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧

D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润

E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平

【答案】：AD

39、在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（）。

A.挂牌底价

B.招标底价

C.协议价格

D.保留价

E.竞买人可承受的最高价

【答案】：ABCD

40、不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。

A.一个球场

B.一个高尔夫球洞

C.一条保龄球球道

D.封闭使用的大院深处的一幢房屋

E.一个游泳馆

【答案】：BCD

41、房地产的特性包括（）。

A.独一无二

B.需求有限

C.流动性好

D.相互影响

E.保值增值

【答案】：AD

42、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。

A.住宅房屋征收分户估价报告

B.单套住宅抵押估价报告

C.为房地产开发商投资价值评估

D.企业破产评估

E.企业厂房、办公楼抵押评估

【答案】：AB

43、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。

A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准

B.估价对象位于基准地价覆盖区域

C.有完备的基准地价修正体系

D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

【答案】：BC

44、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。

A.容积率

B.土地用途

C.土地开发程度

D.评估单位

E.土地使用权性质

【答案】：ABC

45、关于假设开发估价中开发经营期的说法，正确的有（）。

A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期

B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期

C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日

D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间

E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

【答案】：ABD

46、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。

A.出让金

B.营业税

C.所得税

D.契税

E.土地增值税

【答案】：AD

47、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

【答案】：AB

48、下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。

A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人

D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

【答案】：ABD

49、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】：A

50、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

【答案】：AD

第三部分大题(50题)1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

2、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

3、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

4、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

5、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

6、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

7、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

8、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

9、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

10、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

11、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

12、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

13、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

14、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

15、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

16、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

17、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

18、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

【答案】：ACD

19、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】：

20、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

21、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

22、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

23、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

24、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

25、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛

26、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

27、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

28、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

29、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

30、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

31、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

32、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

33、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：AB

34、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

35、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

36、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

37、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

38、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。

A.区位

B.用途

C.档次

D.周围环境

E.建筑规模

【答案】：BC

39、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

40、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型

D.估价对象

E.估价结果

【答案】：CD

41、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

42、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×36