XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案课件

宁兴大厦营销及租赁招商方案合润地产。正高地产2011.6再见，是为了全新的开始！宁兴大厦营销及租赁招商方案再见，是为了全新的开始！1这是一个向东的世界这是一座向东的城市这是城市重心从三江口转向东部新城的时代这是一个向东的世界2如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”那么，21世纪就是宁波的“东部时间”如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”3在宁波的东部时间，有一座建筑，正散发着独有的魅力这就是宁兴大厦在宁波的东部时间，有一座建筑，正散发着独有的魅力这就是宁兴4本次提报，解决问题是不二法则实用、实效是我们的思考源点我们的原则：本次提报，解决问题是不二法则我们的原则：5让我们一一道来………让我们一一道来………6市场篇市场篇7市场宏观分析第一章市场宏观分析第一章8写字楼只租不售的发展模式在欧美、香港、上海等发达地区已广泛运用，随着宁波写字楼市场的快速发展，只租不售的模式将成为必然趋势：更具灵活性，节省资金流，可随时根据需要搬迁或增加减少租赁面积；三省心，三管理，更有档次（省心省力省钱，统一管理、经营、招商）受政策限制，外企不能在国内购买房产，只能选择租赁办公；宁波日益扩张和成熟的城市脚步，催生出更宽广的租赁需求。宁波写字楼只租不售将越来越成为趋势市场趋势写字楼只租不售的发展模式在欧美、香港、上海等发达地区已广泛9国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上涨5.5%，涨幅环比上升0.2%；6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金率21.5%，达历史最高位。存款准备金率高频率上调，银根紧缩致企业资金面巨压，租赁写字楼对企业将更有吸引力宏观政策国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上101、生产性企业所得税减免按15%征收，其中经营期在十年以上的，从获利年度起，所得税享受“二免三减半”的优惠政策；2、产品出口企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收企业所得税；先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长3年减半期；3、高新技术项目地方给予一定的财政补助；4、新创办的软件企业经认定以后，自获利年度起，企业所得税享受“二免三减半”的优惠政策，2010年前增值税，实际税负超过3%的部分即征即退；5、符合《外商投资产业指导目录》鼓励类和限制乙类项目，在投资总额内进口的自用设备、随设备进口的技术及配套件、备件免征关税和进口环节增值税，新园区的招商优惠政策扶持；区域优惠政策有利于吸引本区域及其他区域企业入驻本项目1、生产性企业所得税减免按15%征收，其中经营期在十年以上的11小结大势所趋，企业需求，城市成熟及扩张，区域优惠政策，为本项目奠定了良好的市场基础。小结12宁波各板块写字楼及代表项目分析第二章宁波各板块写字楼及代表项目分析第二章13高新区鄞州南部商务区海曙西三江口商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目： 丽园尚都、 科创大厦租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心宁波研发园、绿园大厦租金：1.0—1.5元/㎡.天区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/㎡.天快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/㎡.天东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/㎡.天板块划分发展十分迅速，由三江口单核到多中心全面铺开江东区区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/㎡.天高新区鄞州南部商务区海曙西三江口区域较为成熟、性价比较高依托14三江口商务圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡.月)物业公司租金（元/㎡.天）入住企业（性质）入住率时代广场90-7005银亿物业2—2.2培训，外贸，投资、物流90%汇金大厦150-5502.5银亿物业2.7—3外贸，房地产、培训，投资、政府95%中农信150-4503.6之信物业1.1-1.5设备安装，房产，外贸，物流等小公司95%万豪中心整层140010.8CBRE顾问2.8-3.2外资、物流、保险、律师95%环球中心整层12008.8高力国际顾问3—3.5交付中0银泰国际整层20007.5银泰物业2.8-3物流公司，投资公司，贸易公司98%都市仁和200-7503亚太酒店物业2-2.2物流、贸易、货运、服装、图文设计、管理咨询、进出口90%天一豪景150-5503.9亚太酒店物业2-2.5物流，投资，外贸95%恒隆中心100-11008亚太酒店物业1.8—2.2世界五百强企业有五家，中国五百强企业有7家，银行、证券等95%三江口商务圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费物业公司租金入住15小结：三江口是宁波的门面，外来企业入驻的第一站，地段商务环境最成熟,入驻率基本都在90%以上。租金集中在2-3元/㎡.天之间，物业费集中在2.5-8元/㎡.月，其中万豪中心物业费达到了10.8元/㎡.月，入驻率依然达到95%，可见只要品质高，市场仍追捧。以中农信为代表的低端写字楼由于出售导致管理混乱，小企业众多，租金和售价始终低价徘徊。入驻企业以百强企业、物流、贸易、咨询和金融类企业为主；大部分写字楼已过时，软硬件配套落后，从整体来看，停车难是该区域目前面临最大的问题。小结：16江东商务圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率恒富大厦100-1005.5天宁物业2物流、货代、贸易90%泰富广场500-190010.8永成物业3-3.5全球500强企业，国内知名企业80%华宏第五大道80-14005.5华宏物业1.8-2金融、物流、外贸50%滨江国际广场200-10005.0永成物业1.9网络、外贸25%嘉汇国贸135-4504永成物业1.4-2证券、投资、外贸、物流、期货90%利时商务大厦600-12003.5新上海1.5-2.5证券、投资、外贸、物流、期货90%东航大厦100-2856银亿物业2金融，装修公司，物流85%上东国际120-9305银亿物业1.5房产、投资、贸易90%波特曼大厦91-2908.8波特曼物业3贸易、投资、船务、物流、外资95%江东商务圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费物业公司租金入住17泰富广场占地面积:39500平方米总建筑面积:138600平方米容积率:0.98绿化率:25%开发商：宁波信富置业有限公司开盘时间：2009年11月5日交付时间：2009年12月31日

物业管理:永成物业物

业

费：8.80元/平方米·月泰富广场占地面积:39500平方米18A座写字楼已入驻企业介绍汇聚最强商务力量，对接全球500强&国内大型企业中央直属机关：宁波保监局（16—17层）世界500强企业：中石化（9层）世界500强企业：敦豪全球货运（DHL）（7层）世界500强企业：韩进海运宁波分公司（5层）世界500强企业：美国强生西安杨森宁波公司（6层）全球百年知名企业：汉宏物流宁波有限公司（6层）地产500强企业：宁波嘉里置业有限公司（6层）中国500强企业：远大物产集团（12—15层）法国最大进出口公司：法国JJA中国代表处（8层）中国进出口银行宁波分行（18层）中国500强企业：中海油宁波分公司（11层）电器行业500强企业：美的制冷销售有限公司（10层）泰富广场A座写字楼已入驻企业介绍汇聚最强商务力量，对接19A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯；

大型中央空调系统；A座4楼设置二个多媒体会议室，节省入驻企业使用面积，提升企业形象；A座4楼设有1000平方的员工配套餐厅，并且聘请上海锦江集团全面管理，全面提升入驻企业员工用餐环境；充裕的停车位，地上104个、地下785个，为商务出行提供最大的便捷；4000平方米市民广场；综合性商业广场集高端写字楼、特色精品商场以及大型购物中心于一体，为客户提供各种商业服务。政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提供各项服务。10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务。泰富广场项目配套A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及220A座大堂及电梯电梯厅：配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速客梯以及2部迅达消防客梯A座大堂：挑高10米,建筑面积约1200平方米并配备大堂咖啡吧泰富广场A座大堂及电梯电梯厅：配置7部3.5米/秒瑞士迅达进口高速21大型会议室及员工餐厅四层独立为企业配套大型会议室及大型员工餐厅，并由锦江集团全权经营管理，提供简餐及高档自助餐服务。泰富广场大型会议室及员工餐厅四层独立为企业配套大型会议室及大型员22配套车位地下室将近800个停车位以包月租赁的形式提供。地面将近100个停车位泰富广场配套车位地下室将近800个停车位以包月租赁的形式提供。泰富广23小结：江东区是连接东部新城和三江商务区圈的枢纽，潜力巨大。江东区写字楼租金集中在2-3.5元/㎡.天；物业管理费集中在3-8元/㎡.月，其中泰富广场物业费达到了10.8元/㎡.月，品牌和品质、成功的招商是其成功的主要因素；入驻企业以物流、外贸和金融类企业为主；新一代商务区，软硬件配套设施与国际接轨，仍有较大的价值提升空间小结：24东部新城代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入驻率会展中心大厦270-3504.6新上海1.2外贸、物流、货代、培训学校95%国际金融中心200-19009.2仲量行联行2.5金融企业，如银行、会计事务所、投资、律师楼15%城投大厦200-15006.0银亿物业未定未交付未交付八骏湾整层10002.4安甬物业1.8外贸，咨询，投资，物流10%东部新城代表项目楼盘面积范围物业费物业公司租金入住企业（性质25小结：东部新城是政府重点打造的行政商务区，优惠政策力度大，未来发展潜力巨大。租金在1.2-2.5元/㎡.天之间；物业管理费集中在2.4-9.2元/㎡.月，其中国际金融中心物业费最高为9.2元/㎡.月；入驻企业以物流、投资和金融相关企业为主；小结：26高新区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金元/㎡/天入住企业（性质）入驻率九五国际商务大厦120-4003.5东方米罗1.1物流，快递，小型外贸公司90%宁波研发园1000-18003绿城物业1.0现已引入5大院士工作室、10大政府公共科技平台、15家大院大所科研中心，1期已有海天、方太、天安等80余家龙头企业入驻50%科贸中心110-24004.5宁波市城市广场物业管理有限公司1.0设计，创意，物流70%绿城绿园大厦200-6703绿城物业1.5外贸，物流，咨询90%高新区代表项目楼盘面积范围物业费物业公司租金入住企业（性质）27小结：租金在1-1.5元/㎡.天之间，物业管理费集中在3-4.5元/㎡.月物业管理费较低；是租金的价格洼地，未来升值空间大；入驻企业以物流、创意和科研相关企业为主；依托高新产业基础政策优惠，写字楼发展迅速，未来具备较大的发展前景研发园，科贸中心会分流本案部分客群。可通过价格杠杆截留较优质的客群。小结：28海曙西代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入驻率金都国际60-7503.5金都物业1.5保险、进出口、咨询、办事处90%丽园尚都100-29004联合物业1.8大型外贸公司、货代公司，快递95%科创大厦150-6508.8亚太物业1.7-2金融保险、现代物流、中介咨询85%BOBO国际160-14005常青藤物业1.5大中型宁波本地企业75%柳汀星座150-7503广厦物业1.5旅游，快递，物流80%香溢泛亚国际150-20003亚太物业1.2外贸，物流，设备安装85%海曙西代表项目楼盘面积范围物业费物业公司租金入住企业（29小结：写字楼租金在1.2-2元/㎡.天之间，租金价格相对较低；物业管理费集中在3-5元/㎡.月；科创大厦达到8.8元，属于政府招商项目，有进入门槛。入驻企业以物流、外贸和金融保险相关企业为主；海曙西商务环境较成熟，但写字楼分布不集中，与本项目竞争较少。小结：30南部商务区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率红巨大厦200-18006世邦魏理仕1.7-2银行、证卷35%博纳国际200-14004亚太酒店物业1.5-1.8机电，设备安装30%中基第一国际200-4005中基物业1.4-1.6外贸、律师事务所25%总部1号230-4604.5中奥物业1.4-1.7外贸、进出口公司30%商会大厦200-18005银亿物业1.4-1.8外贸、会计及律师事务所25%南部商务区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费物业公司租金入住31小结：写字楼租金集中在1.4-1.8元/㎡.天之间，物业管理费集中在4-6元/㎡.月；随着商务氛围的快速成熟，租金价格有较大的提升空间；入驻企业以外贸、会计及律师事务所和原在鄞州办公的企业，为了提升企业形象搬至南部商务区；南部商务区一期写字楼面积体量中的50%为发展商持有，持有面积约45万方，持有中预计约有30%（13.5万方）将投放租赁市场，区域集群化效应优于本案，且与本案基本在同一时段面市，是本案的主要竞争对手。小结：32鄞州中心区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡/月)物业公司租金（元/㎡/天）入住企业（性质）入住率麒麟大厦整层12003.5中建物业2银行，保险，期货，证券95%和邦大厦300-1000含在租金和邦物业1.6物流、投资、软件90%宁兴汇亚国际200-13003宁兴中基1.7汽配，建设，外贸85%奥丽赛大厦200-12002.5君悦物业1-1.1房产，物业，进出口95%鄞州中心区代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费物业公司租金入住33小结：鄞州中心区写字楼的租金集中在1-2元/㎡.天之间；物业管理费在2.5-5元/㎡.月之间；入驻企业以物流、外贸和金融类型企业为主；鄞州中心区写字楼紧依万达广场，商务配套较成熟，未来发展空间较大非纯租赁项目，且大都已租赁完，非本案主要竞争对手小结：34宁波现有纯租赁写字楼分析第三章宁波现有纯租赁写字楼分析第三章35楼盘名称交付时间区域租金物业费物业公司装修情况出租率泰富广场2010-03-01江东区3.0—3.510.8永成精装修80%点评：优势：配套员工餐厅、大型停车场、开发商优质的品牌，以国内外500强企业为主。宁波书城2010-06-01江东区2.0—2.38.5衡信柏迪精装修100%点评：优势：地段、江景、租金，以金融、物流、旅游为主要行业。科创大厦2008-10-01海曙区1.7—2.08.8亚太酒店精装修85%点评：城西板块唯一一座区政府开发的写字楼项目，对科创企业政策扶持，以科技、保险为主要行业。和邦大厦2006-05-01鄞州区1.3—1.5租金包含物业费自行管理精装修98%点评：宁波市首座纯租赁项目，开发商自行管理、自行招商，租金包含物业费、停车费。提供优质的服务、优惠的价格。以鄞州区域企业或分支公司为主要行业。宁波现有纯租赁模式写字楼情况楼盘名称交付时间区域租金物业费物业公司装修情况出租率泰富广场36项目位置:江东北路221号占地面积：43999平方米地上建筑面积：10万平方米开发商：宁报集团交付时间：2010年6月份交付宁波书城宁波书城是纯租赁写字楼，面积685㎡起，租金约为2—2.3元/㎡.天。现在正在全面招租中。项目位置:江东北路221号宁波书城宁波书城是纯租赁写字楼37小结：宁波书城地段优势明显，紧依甬江江景资源丰富，租金2-2.3元/㎡.天；和邦大厦是宁波较早的纯租赁写字楼，实现了拎包办公的需求，市场热捧不断；尽管以上也是纯租赁写字楼，但因为已租满，或物业费过高或租赁面积要求过大（如书城，泰富）或有进入门槛，必然导致客群的不同。所以，总的来看，现有纯租赁写字楼对本项目影响不大。小结：38楼盘名称交付时间区域建筑面积（㎡）租金物业费装修情况物业公司和丰创意广场2011-10-1江东区1200002.09.0白坯绿城点评：优势：市政府投资项目，创意类企业享受特殊政策，江景、地段，以创意、文化为主要行业。滨江国际广场2011-4-1江东区350001.95.0精装修永成物业点评：优势：租金适中、地段、项目商业配套齐全，已签约4层，以贸易为主要行业。金融中心2011-6-1东部新城370002.59.2精装修仲量联行点评：优点：市政府开发项目，金融企业享受优惠政策，以政策性导向的金融类企业为主。迪趣大厦2011-7-1鄞州区110001.3未定白坯未定点评：优势：租金、迪斯尼与甲方合作的品牌优势，以动漫、创意类企业为主。新交付纯租赁写字楼楼盘名称交付时间区域建筑面积（㎡）租金物业费装修情况物业公司39项目位置：江东民安路与江东北路交叉口占地面积:8.54万平方米总建筑面积:33.86万平方米开盘时间:预计2011年10月入住时间:预计2011年10月

物业公司:亚太物业物业费用:9.0元/平方米·月绿化率:20%容积率:2.70停车位：地上50个，地下2291个和丰创意广场项目位置：江东民安路与江东北路交叉口和丰创意广场40鼓励政策：（一）对地方贡献的奖励政策1、对特别鼓励类企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的85%给予奖励，行业内龙头企业给予前三年100%、后两年85%的奖励；2、对鼓励类创意企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的75%给予补助，行业内龙头企业给予前三年90%、后两年75%的奖励；3、对一般创意企业，五年内按其当年地方财政实际贡献的45%给予补助，行业内龙头企业给予前三年60%、后两年45%的奖励；（二）房租优惠政策4、对特别鼓励类企业，第一年减免房租的100%，第二年减免房租的80%，第三年减免房租的60%；5、对鼓励类创意企业，第一年减免房租的80%，第二年减免房租的60%，第三年减免房租的40%；6、对一般创意企业，第一年减免房租的60%，第二年减免房租的40%，第三年减免房租的20%；

鼓励政策：41宁波国际金融中心项目位置:江东世纪大道北段1228号建筑面积:55万平方米开盘时间:2010-01-25入住时间:2010-12-30

容积率:6.50绿化率:60%物业公司:仲量联行物业管理有限公司物业费:10.8元/平方米·月

开发商:宁波东部新城开发投资有限公司宁波国际金融中心项目位置:江东世纪大道北段1228号42鼓励政策：（一）对市外入驻的金融机构法人总部按其注册资本4%比例给予一次性奖励；原在市内入驻并增加注册资本的，对增资部分按4%比例给予一次性奖励。单家机构奖励总额不超过1000万元人民币。（二）入驻的金融机构总部或地区总部按房产开发决算成本价向东投公司购买，并可享受契税税款50%的地方贴费；租赁自用办公用房的，3年内按其房屋租金的30%给予补贴。（三）对创业投资、风险投资、保险经纪等提供金融服务的金融配套服务机构购买自用办公用房，经批准可享受每平方米1000元的补贴；租赁自用办公用房的，可按上款标准的50%享受3年租金补贴。（四）入驻的金融机构和金融配套服务机构，自开业之日起，2年内对其所缴营业税、企业所得税地方留成部分给予50%补贴，第3年至第5年按30%比例给予补贴。（五）入驻的金融机构总部、地区总部副职以上的高管人员，按其缴纳的个人所得税地方留成部分的50%予以奖励，用于购房补贴，期限不超过5年。（六）入驻的金融服务中心的金融机构总部副职待遇以上、地区总部正职待遇的高管人员，5年内按每人每月1000元的标准给予住房补贴。鼓励政策：43小结：和丰创意广场和宁波国际金融中心是政府投资开发的项目，对特定行业有较大的优惠，但同时又具有较高的门槛，对本项目不形成竞争；滨江国际广场和迪趣大厦都处在交付阶段，有一定体量的写字楼将投放租赁市场，将对本项目形成一定的竞争关系。小结：44总结2011年交付的6座纯租赁写字楼从区位分析，分别坐落在宁波各个主要的区域。江东区的写字楼有3座，可租赁面积约192000平方；海曙区1座，可租赁面积约15000平方；其次是高新区和鄞州区分别有1座纯租赁写字楼，可租赁面积分别为20000和11000平方。从租金分析，目前市场上写字楼的租金区间在1.3—3.0元之间，鄞州区、高新区的租金因为区位原因明显低于其它区域总结45总结从竞争分析看，南部商务区在集群效应上要优于本案，面市时间、租金和物业费等与本案类似，是本案的主要竞争对手打造产品独特的差异性的品牌形象能为本案加分不少。科技园区如研发园、95国际、万特商务中心等会分流本案一些客户，价格杠杠与优秀的物业是重要的取胜之道。三江口、江东区的写字楼尽管区位优于本案，但少有纯租赁项目，且出租率较高，或者档次、管理不够，让本案有更多的让客户重选办公楼的机会。总结46项目价值分析第四章项目价值分析第四章47本案所采取的纯租赁模式是世界高端商务的主流，世界上高端的写字楼基本上都是以纯租赁模式存在。本案只租不售的发展模式优势非常明显。运营优势纯租赁写字楼

对接世界商务本案所采取的纯租赁模式是世界高端商务的主流，世界上高端的写字48区位优势大东城门户高新区核心本案本案位于江南路与杨木碶路交叉处属高新区核心区域，与东部新城相邻、汇聚众多世界级资源、多元化立体交通网络、区域内以研发园、科贸中心、微软大楼为代表的写字楼群集群效应已经显现。高新区东部新城区位优势大东城门户高新区核心本案本案位于江南路与杨木碶路交49景观优势绿色生态告别黑白办公时代本案设置奇偶层，每层设计挑高空中露台、阳台之外，南向空间还能观赏到江南一品小区内部的优美景观。景观优势绿色生态告别黑白办公时代本案设置奇偶层，每层设计挑50产品优势挑高空中露台、阳台，营造优美休闲空间本案奇偶层，每层设计挑高空中露台、阳台，产品设计优势明显，入驻的企业职员在忙碌的工作期间充分享受到自然的惬意。产品优势挑高空中露台、阳台，营造优美休闲空间本案奇偶层，每层51装修优势高标准精装匹配国际商务室内矿棉板吊顶，配置隔栅灯，铺设网络架空地板，网络电源预埋到户，中央空调分户计量，无框不锈钢玻璃门，精装修标准交付让客户真正体会到省时、省力又省心；装修优势高标准精装匹配国际商务室内矿棉板吊顶，配置隔栅灯，52宁兴品牌，中国开发500强宁兴控股的宁盛置业有限公司，具有国家二级房产开发企业资质，拥有4家控股房产公司，总开发面积已逾100万平方米，中国开发企业500强，已树立良好的品牌优势。品牌优势宁兴品牌，中国开发500强宁兴控股的宁盛置业有限公司53本案SWOT分析SSWOTW0T劣势(weakness)机会(opportunity)威胁(threat)优势(strength)1、项目位于高新区核心区，地段优越；2、项目只租不售，运营模式优势明显；3、生态环境佳，办公环境优美；4、项目带有挑高空中露台、阳台，产品优势明显；5、中国开发500强，品牌价值高；6、项目高标准精装修，企业可直接入驻。1、项目得房率较低，写字楼通常得房率约70%，本项目得房率66%；1、交付写字楼对外招租及纯租赁写字楼体量较大，竞争较激烈。1、高新区首座纯租赁写字楼，填补区域内的空白；2、优惠的税收政策吸引区外企业争相入驻。本案SWOT分析SSWOTW0T劣势(weakness)机会54项目客群定位第五章项目客群定位第五章55客群定位宁波作为一个港口城市，金融、物流、船务、贸易已成为宁波市主导产业，高新区内进驻的企业主要以贸易和高科技类型为主、以金融、物流业为辅。东部新城将集聚全球金融、物流行业巨头。因此，本案的客群定位主要为：贸易、金融、高科技类型的企业客群定位宁波作为一个港口城市，金融、物流、船务、贸易已成为宁56客户群分类：对于纯租赁的写字楼，我们的客群可谓足够广泛，但是就其出发点分类，一共可以分为以下几种：1、资金流较紧张型，无须太多投入，直接入驻。2、业务分布较广型，根据业务侧重点可随时更换办公区域3、外来企业，国外企业无法拥有国内物业4、其他与高新区其他核心企业配套企业客户群分类：对于纯租赁的写字楼，我们的客群可谓足够广泛，但是57资金流较紧张型不希望将几百万、上千万元资金投入固定资产，而将其运转起来，用以制造更多财富。但是，由于企业发展需要，也渴望入驻一个档次感强、相关行业齐聚的写字楼。资金流较紧张型不希望将几百万、上千万元资金投入固定资产，而将58业务广泛型由于业务区域较广，在不同时期，各项业务的侧重点不同，因此随时可能更换办公环境以达到最佳的办公效率。此类企业，流动性较大，所以对纯租赁写字楼需求较强。业务广泛型由于业务区域较广，在不同时期，各项业务的侧重点不同59外来需求型随着宁波的快速发展，越来越多的跨国企业在宁波设置办事处、分公司。由于受限于国外总部支配，未必需要在中国境内购买物业，而且相关的物权法也限制了这部分国际企业的购买权力。租赁，便成为他们的第一选择。外来需求型随着宁波的快速发展，越来越多的跨国企业在宁波设置办60相关追随型企业

各行各业都具备极强的关联性。随着高新区、东部新城大量写字楼的交付使用、集群效应显现。必然吸引大量与这些即将入驻企业相关行业的企业。这类企业，资金实力相对较弱，但与大牌企业的业务发展息息相关，因此，他们也有着很强的入驻需求。租赁，也就成为他们不二的选择。相关追随型企业各行各业都具备极强的关联性。随着高新区、东部61第六章项目租金定价及物业管理费建议第六章项目租金定价及物业管理费建议62高新区鄞州南部商务区海曙西三江口商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目： 丽园尚都、 科创大厦租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心宁波研发园、绿园大厦租金：1.0—1.5元/㎡.天区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/㎡.天快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/㎡.天东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/㎡.天各板块租金图江东区区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/㎡.天高新区鄞州南部商务区海曙西三江口区域较为成熟、性价比较高依托63宁波各区块字楼整体平均租金约为：三江口商务区：2.5元/㎡.天高新区：1.3元/㎡.天东部新城：1.8元/㎡.天江东区：2.0元/㎡.天南部商务区一期：1.5元/㎡.天各板块租金梳理宁波各区块字楼整体平均租金约为：各板块租金梳理64价格构成分析

各区写字楼租金价格的依据

同类区域、同等品质权重对比价格构成分析65参照项目九五国际广场万特商务中心绿园大厦滨江国际广场和丰创意广场本案评分标准权重评分（X1）评分（X2）评分（X3）评分（X4）评分（X5）评分（X6）社区规划（25）社区规模5%555555园林景观7%666677建筑外观4%334444户型设计9%779886社区配套（35）地段20%191820202019交通7%667676内部配套5%444444周边配套3%322223产品类型（5）花园办公10%889989其他（10）产品品质5%445445物业管理5%345444开发商品牌10%88108910企划包装10%7998810总评分100%838495889092各项目租金（元）P1（a）1P2（a）1P3（a）1.5P4（a）1.8P5（a）2

参照权重（%）Y115%Y215%Y335%Y420%Y515%加权后价格（元）P1（b）0.15P2（b）0.15P3（b）0.53P4（b）0.36P5（b）0.3本项目加权后平均价格

1.485本项目产品价格

1.50参照项目九五国际广场万特商务中心绿园大厦滨江国际广场和丰创意66本案定价原则：结合市场价格以及本案配置、所处地理位置、以及本案运营模式制定价格。

建议本案定价：1.50元/平方/天本案定价原则：结合市场价格以及本案配置、所处地理位置、以及本67高新区鄞州南部商务区海曙西三江口商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目： 丽园尚都、 科创大厦物业管理费：3-8.8元/㎡.月依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心宁波研发园、绿园大厦物业管理费：3-4.5元/㎡.月区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦物业管理费：3-10.8元/㎡.月快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦物业管理费：4-6元/㎡.月东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心物业管理费：2.5-9元/㎡.月各板块物业管理费图江东区区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦物业管理费：3.8-10.8元/㎡.月高新区鄞州南部商务区海曙西三江口区域较为成熟、性价比较高依托68宁波各区块字楼整体平均物业管理费约为：三江口商务区：6.0元/㎡.月高新区：3.5元/㎡.月东部新城：5.5元/㎡.月海曙区：4.5元/㎡.月江东区：6.0元/㎡.月南部商务区一期：5.0元/㎡.月各板块物业管理费梳理宁波各区块字楼整体平均物业管理费约为：各板块物业管理费梳理69结合宁波写字楼市场各板块现在的物业管理费，建议本项目物业管理费控制在4-6元/㎡.月之间。结合宁波写字楼市场各板块现在的物业管理费，建议本项目物业管理70产品建议第七章产品建议第七章71在可能的情况下建议本项目的员工餐厅对写字楼业主开放，解决用餐之忧；硬件建议一：在可能的情况下建议本项目的员工餐厅对写字楼业主开放，解决用餐72硬件建议二：建议在写字楼户外统一安装大型广告位，以供入住企业使用（使用广告位要求由甲方制定）；硬件建议二：建议在写字楼户外统一安装大型广告位，以供入住企业73硬件建议三：建议在奇数层的的朝南阳台设置景观绿化，休闲座椅，放松心情，打破传统写字楼的沟通障碍硬件建议三：建议在奇数层的的朝南阳台设置景观绿化，休闲座椅，74软件建议一建议去掉现有13、14层数字，可用12A,12B代替；向高新区管委会申请“一楼一策”，吸引优质企业进驻；软件建议一建议去掉现有13、14层数字，可用12A,12B代75建议：甲方选聘全球五大行：第一太平戴维斯、仲量行、戴德梁行、高力国际及CBRE直接进驻管理或只做物业顾问，甲方自己管理。

此外也可选择本土品牌：绿城等物业公司进驻管理。软件建议二建议：甲方选聘全球五大行：第一太平戴维斯、仲量行、戴德梁行、76CBRE（世邦魏理仕）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司(按2007年的营业额计算)。CBRE物管顾问有两种形式1、费用3万一年，基本什么都不管，只是借个名义。2、薪酬制：所有人员费用由甲方承担，人员由CBRE提供，另外甲方每年另行支付CBRE物管费用10—30万CBRE（世邦魏理仕）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准77企划篇企划篇78我们的目标：打造大东城独具特色的写字楼引领一种全新的国际商务模式我们的目标：打造大东城独具特色的写字楼79第一部分我们项目有什么第二部分消费者需要什么第三部分我们说什么第四部分我们怎么说或做策略思路第一部分我们项目有什么策略思路80我们项目有什么第一章项目核心价值我们项目有什么第一章项目核心价值81品牌价值+区域价值+产品价值宁兴大厦三大价值品牌价值+区域价值+产品价值宁兴大厦三大82【核心优势】高新区核心区域发展前景宁兴大厦项目核心价值【基础优势】坐拥东城门户依托东部新城高端配套【差异优势】纯租赁+绿色生态商务【核心优势】宁兴大厦项目核心价值【基础优势】【差异优势】83小结大东城门户地位+高新区核心之上的“纯租赁生态商务平台”小结大东城门户地位+高新区核心84客户需要什么第二章客户需要什么第二章85客户描述：处于上升期的中小企业他们处于企业发展的上升通道，随着企业实力快速的增加，他们目前所在的办公场所将不能满足他们的需求，他们希望找到一个能匹配他们自身实力的高性价比写字楼、既有合适的租金、又有不错的商务平台。客户描述：处于上升期的中小企业他们处于企业发展的上升通道，随86客户描述：国内、国际企业总部他们未必是宁波本土企业，但是在国内乃至国际属于知名的企业，他们并不打算在宁波置业，他们需要的是一处符合他们身份和需求的写字楼作为区域总部，本案的纯租赁项目十分符合他们的要求。客户描述：国内、国际企业总部他们未必是宁波本土企业，但是在国87他们的共同需求他们的共同需求88在宁波未来发展的方向上寻找一个符合自我身份的与国际商业潮流接轨的商务平台。在宁波未来发展的方向上89而这正是宁兴大厦宁兴大厦能给他们带来的是而这正是宁兴大厦宁兴大厦能给他们带来的是90区域认同：东城门户，宁波未来的发展方向区域认同：91价值认同：在宁兴大厦，轻松享受国际品质办公价值认同：92需求认同：精装修，一切效率化需求认同：93精神认同：生态办公，缓解工作的压力精神认同：94我们说什么第三章我们说什么第三章95有时候，说什么怎么说，比做更重要，特别是对于千篇一律的写字楼项目，5A或6A或甲级写字楼占据了大多数的报纸版面，让我们看不到最有价值的闪光点，独特性，差异化，我们一直在寻找的USP，建立与众不同的品牌高度和形象，或许从以下关键词可以得到启发…….有时候，说什么怎么说，比做更重要，特别是对于千篇一律的写字楼96关键词高新区纯租赁生态商务国家级高新产业富人区东城门户国际商务潮流所在绿色生态办公告别黑白商务时代关键词高新区纯租赁生态商务国家级高新产业国际97国家高新区·纯租赁·总部级生态商务体形象定位国家高新区·纯租赁·总部级生态商务体形象定位98传播语再见！黑白办公时代备选世界触手可及传播语再见！黑白办公时代备选世界触手可及99再见，是为了新的开始……再见，是为了对传统的告别……再见，是彰显具有新思维的企业家对企业发展的思考，是对员工的一份人文关怀……再见，是青年才俊传达对快乐工作，享受工作的精神主张……再见，是企业中坚对张弛有度的工作方式的追捧……再见是为了和谐、进取、积极向上……传播语内涵及延展再见，是为了新的开始……传播语内涵及延展100品牌宁兴大厦项目定位东城门户·纯租赁·生态聚合体品牌调性生态，精致，考究品牌诉求再见！黑白商办公代策略定位品牌宁兴大厦项目定位东城门户·纯租赁·生态聚合体品牌调性生态101宁兴大厦VI体系宁兴大厦VI体系102XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案103XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案104XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案105XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案106XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案107XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案108备选LOGO备选LOGO109备选LOGO备选LOGO110我们怎么说或做第四章我们怎么说或做第四章111总体营销思考必须首先建立起独特的项目品牌形象高度我司认为，不做前期形象推广及高度的塑造，凭我司力量同样可以达到去化目的，但无法形成竞争区隔，打造市场标签，进而为项目的价格最大化奠定基础。在渠道上，资源、门店、人脉是我司的三张王牌优势。减少通路，直达目标群是我们考虑媒体的主要原则。针对性的事件营销活动能产生事半功倍的效果。总体营销思考必须首先建立起独特的项目品牌形象高度112入市最佳时机租赁市场传统意义上的旺季：3月—9月淡季：11月—2月鉴于租赁市场淡旺季之分，结合本案交付的时间约为2011年11月建议：本案可在2011年9月安排租赁中心就位，人员进场，进行客户前期积累，有效的把握一年之中最后的旺季时期。入市最佳时机租赁市场传统意义上的旺季：3月—9月113第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段人际传播内部客户积累楼体包装内部客户积累广告铺垫前期蓄水期广告强化客户筛选、确定现场营销实现出租率三大攻击波撬动甬城写字楼租赁市场第一阶段第二阶段114推广策略本项目作为纯租赁项目，推广上不太可能与一般销售项目推广一样全方位铺开，大面积撒网，全城轰炸。而是应该做到精准打击、适当利用户外、报纸等媒体对项目进行包装和推广，辅助租赁人员的工作开展。同时要善于利用江南一品之前所积累的良好口碑传播。利用宁兴集团入驻节点进行新闻公关。推广策略本项目作为纯租赁项目，推广上不太可能与一般销售项目推115第一波：渠道攻击户外+报纸为主网络、短信等为辅第一波：渠道攻击116户外投放系列1合润建议：选择江南路、通途路、体育馆区域两选择1-2块高炮户外，树立项目形象、截流区域客户，同时可以保持项目长时间关注度。户外示意：通途路中兴北路路口户外投放系列1合润建议：选择江南路、通途路、体育馆区域两选择117户外投放系列2户外示意：通途路中兴北路路口户外投放系列2户外示意：通途路中兴北路路口118阵地营销户外建议：利用项目自身十字金街优势，制作户外广告，在扩大项目知名度的同时节省营销成本，一举两得。阵地营销户外建议：利用项目自身十字金街优势，制作户外广告，在119报纸投放鉴于项目是纯租赁项目，报纸使用更多承担建立项目形象及传递租赁信息，频次不会太密集。根据以往写字楼操盘经验，我们建议适量选择宁波晚报、东南商报为主要宣传阵地，版面除前期和重大事件之外，更多以小版面为主。报纸投放鉴于项目是纯租赁项目，报纸使用更多承担建立项目形象及120XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案121XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案122XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案123XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案124XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案125XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案126XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案127XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案128XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案129XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案130XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案131XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案132网络媒体选择建议：东方热线和58同城网，根据合润经验，这两个网站在写字楼租赁方面的效果好于搜房等地产网站。辅助媒体-网络广告网络媒体选择建议：东方热线和58同城网，根据合润经验，这两个13358同城网示意58同城网示意134辅助媒体-短信广告相较于其他媒体，短信无疑是性交比较高的媒体选择，可以利用短信在租赁开始及旺季配合其他媒体进行立体式宣传。重点发送区域：以东部新城、高新区区域为核心范围，兼顾镇海、北仑区域，其他区域为补充。宁兴大厦，东城门户·纯租赁·生态商务聚合体，以国际商务标准礼遇世界商业豪强，现正火热招租进行中……示例：辅助媒体-短信广告相较于其他媒体，短信无疑是性交比较高的媒体135精准定位的渠道攻击——1、与关系较好的银行合作，向其VIP客户发放资料；2、同时，银行的VIP通道设置资料展架；3、在目标客户所在写字楼大堂设置资料展架。4、《南都楼市》专刊，进入指定各写字楼精准定位的渠道攻击——136XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案137第二波：现场攻击眼见为实的震撼眼见为实，震撼才是硬道理。本案的国际商务气质有必要让所有目标客群所感知。让客户真正感受到国际品质的办公内涵，并形成口碑，让口碑成为我们最佳的租赁人员。1、接待中心精心包装2、空中花园情景体现，体验营销，以景动人3、如有大客户成交，则大力宣传该单位的入驻第二波：现场攻击眼见为实的震撼眼见为实，震撼才是硬道理。本案138制作精美的香水楼书、折页，衬托项目档次第三波：创意营销制作精美的香水楼书、折页，衬托项目档次第三波：创意营销139实用、创新、吻合目标群心态的小礼品、（以下礼品可选2-3种）实用、创新、吻合目标群心态的小礼品、140车载MP3车载香水车载MP3车载香水141健康烟斗烟盒无线鼠标、垫健康烟斗烟盒无线鼠标、垫142开过光的汽车挂件（普陀或天童方丈开光）开过光的汽车挂件（普陀或天童方丈开光）143高档或创意类笔筒名片盒高档或创意类笔筒名片盒144第四波：事件营销结合政府对高新区、东部新城政府的推广组织营销活动1、尽量抓住具有新闻价值的活动，伺机推广本项目。比如市、区领导对本项目的考察，伺机举办相应的营销活动。2、借宁兴集团入驻之际举办隆重典礼，结合广告、新闻宣传。3、邀请大型客户参观项目样板区。4、利用江南一品高端社区现有资源。第四波：事件营销结合政府对高新区、东部新城政府的推广组织营销145宁兴集团进驻典礼活动1：宁兴集团进驻典礼活动1：146宁兴大厦样板区开放活动2：宁兴大厦样板区开放活动2：147江南一品高端业主公关宁兴大厦江南一品VIP业主推荐会江南一品作为富人社区、其中必然有大量的私企业主、公司高层等人群，而我们正握有他们的信息资料，这部分潜在客户是我们需要抓住的。活动3：江南一品高端业主公关宁兴大厦江南一品VIP业主推荐会江南一品148写字楼、商业篇写字楼、商业篇149写字楼写字楼150

我们一改传统的营销模式推崇

资源营销

专业营销情报营销

我们一改传统的营销模式151一积累专业营销

二分享资源营销

三听情报营销一积累专业营销152专业营销在于积累从宁波市第一批写字楼，三江口地标性建筑的“华联写字楼”到江东区核心地“利时大厦”、“彩江大厦”、“开封大厦”到鄞州区的“麒麟大厦”、“博纳国际”、“十六城联邦”，直到今天的银泰国际、泰富广场。我司在宁波商业地产的道路上一路走来，成功的为宁波市商业地产项目打造了一批专业的地产精英团队。我们付出的是心血、洒下的是汗水、积累的是经验、收获的是财富。

十年磨一剑、凝练终非常专业营销在于积累从宁波市第一批写字楼，三江口地标性建筑的“华153共同分享资源营销的喜悦

读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。我们的客户资源在哪里？我们如何积累资源呢？共同分享资源营销的喜悦读万卷书不如行154以下是我们的客户部分资源我们已成功的建立写字楼客户资源库，拥有宁波市70座写字楼的1759组客户资料，拥有所代理的10余座写字楼项目的2000组客户资料；其中：宁波百强企业（服务业、制造业）：206家物流船务行业：97家金融保险行业：86家贸易行业：675家未进驻宁波的外资企业：112家…以下是我们的客户部分资源我们已成功的建立写字楼客户资源库155眼见为实

我们签约的国内外知名企业鉴赏…眼见为实

我们签约的国内外知名企业鉴赏…156我们签约的世界500强租赁客户我们签约的世界500强租赁客户157我们签约的全球知名跨国企业租赁客户我们签约的全球知名跨国企业租赁客户158我们签约的中国500强企业租赁客户我们签约的中国500强企业租赁客户159我们签约的中国知名金融企业租赁客户我们签约的中国知名金融企业租赁客户160我们签约的中国知名企业租赁客户我们签约的中国知名企业租赁客户161我们签约的政府机关租赁客户我们签约的政府机关租赁客户162我们如何积累客户资源

不仅注重对客户的前期服务更注重对客户的后续维护，解决客户装修工程上的困难、为客户提供工商、税务的注册、变更等衍生服务。因此我们在项目操作中能够用客户的“口”来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，我司对客户的服务没有终点…

我们如何积累客户资源不仅注重对客户的前期服务更注重对客163我们的原则坚持与客户走信用原则，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认。用PPT形式制作项目方案供客户参考、上报。我们与客户间不会产生反复的变化。坚持与客户走相容原则，坚持双方平等互利，建立友谊的合作方式。我们的原则坚持与客户走信用原则，坚持用书面的形式与客户间保持164我们充分具备与高端企业谈判的优势我们充分具备与高端企业谈判的优势165听“情报营销”

所谓情报就是最新的企业信息，那么如何得到最新的信息呢？

依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突出委托招商、全员招商等多种形式，开创多路并进、多策并举的招商格局。

听“情报营销”所谓情报就是最新的企业信息，166我们的目标阶段招商周期出租率第一阶段正式交付后6个月40%第二阶段正式交付后9个月65%第三阶段正式交付后11个月85%我们的目标阶段招商周期出租率第一阶段正式交付后6个月40%第167预计三年租金回收第一年租金754万元第二年租金844万元第三年租金928万元预计三年可回收租金：2448万元。保证金140万元长期作为甲方流动资金。预计三年租金回收预计三年可回收租金：2448万元。168写字楼招商具体策略篇产品去化分析产品推盘策略具体操作细则签约条件写字楼招商具体策略篇产品去化分析169本案以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙头企业为主，知名企业的落户将提高本项目的知名度、提升本项目的美誉度。为后续招商奠定良好的基础。产品去化分析本案以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙产品去化170产品去化分析本案共分3期推出房源；楼层以高、中、低三个区域划分；每期推出的房源中均有高、中、低区域的房源；原则上，偶数层西边以半层出租为主，10—11层作为机动层，12—16层以整层客户为主；整层客户占50%，半层客户占30%，散户占20%；产品去化分析本案共分3期推出房源；171产品推盘策略第一期房源产第一期房源172第二期房源产品推盘策略第二期房源产173第三期房源产品推盘策略第三期房源产174整层以东、西面去化整层以东、西面去化175XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案176具体操作策略付款方式：押3付1、押3付3、押3付6、押2付2、押2付3、押2付6等付款方式供不同客户选择；

建议：押3或押2的付款方式，更有利于保证甲方的利益；租赁整层以上客户，保持3年内租金不变；租金递增方式原则上每两年递增4-5%；租赁半层以上客户给予租金、免租期、装修期、停车位等优惠；前期招商客户给予租金、装修期的优惠；具体操作策略付款方式：押3付1、押3付3、押3付6、押2付2177

签约条件

住宅、写字楼租赁依据“《建设部第42号令》和《浙江省房屋租赁管理条例》规定，甲方取得房屋所有权证或合法的权属证明后可签定租赁合同；因此根据上述相关条例规定，本案与客户签订正式租赁合同的时间将在2011年12月份以后；租赁合同建议采用“宁波市存量房屋租赁中介合同”统一格式的文本；

签约条件

住宅、写字楼租赁依据“《建设部第42号令》和178商业部分商业部分179项目商业整体定位项目位于高科技园区，目前商业氛围仍属于初级起步阶段，且项目的商业部分处于内街，无法与外界形成良好的商业互动，从目前情况分析商业影响覆盖面仅针对项目高标准的住宅及写字楼部分。根据以上实际情况，本项目商业整体定位为：宁波首席社区MALL！项目商业整体定位项目位于高科技园区，目前商业氛围仍属于初级起180公司招商部分业态定位1本次项目定位针对项目商业单元中本公司负责的两个独立单元。单元一：面积：2800m2楼层：1-2层（独栋）单元二：面积：6000m2楼层：1-4层（独栋）单元定位依据业态单元一符合社区型超市面积及人口需求社区型超市位于江南路有良好的展示面做为吸引人气业态可提高商业内街的商业氛围单元二配备高端室内游泳池健身休闲会所符合健身中心及高端会所的面积需求周边环境优美、僻静2公司招商部分业态定位1本次项目定位针对项目商业单元中本公司负181公司招商部分业态定位单元一定位的社区型超市主要面对项目本身及周边社区居住人群，完善社区配套功能。单元二的健身休闲会所由四个版块组成：健身、咖啡、足浴休闲、SPA会所。单元定位明确清晰，形成良好的业态聚集效应。公司招商部分业态定位单元一定位的社区型超市主要面对项目本身及1823F2F1F2F2F顶1F项目商业部分业态布局超市超市网球场单元一单元二咖啡会所健身中心通道健身中心通道足浴会所4F美容SPA会所通道通道3F2F1F2F2F顶1F项目商业部分业态布局超市超市网球场183项目商业部分租金定位参照项目16城联邦万特商务中心本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X4)地理位置

22%403522人流量

18%252018交通状况

8%1288商业氛围

15%201415规划前景

8%1098物业品质

9%989商业规模

5%535营运管理

10%9810商圈内消费能力

5%755总评分100%137110100租金情况（元/㎡/天）21.75

参照权重（%）50.00%50.00%加权后价（元/㎡/天）1.461.59单元一加权平均价格100%1.53单元二加权平均价格70%1.07通过与周边项目的权重对比得出：（单元1）一层租金：1.5元/㎡/天（单元2）一层租金：1.0元/㎡/天根据市场常规测定，二层商铺租赁价格为一层的60%，三层商铺租赁价格为一层的40%，四层商铺租赁价格为一层的30%，测算得出：单元楼层租金元/㎡/天平均价格单元一（超市）11.51.220.9单元二（健身休闲会所）11.00.620.630.440.3一层租金测算表：项目商业部分租金定位参照项目16城联邦万特商务中心本案184项目商业部分建议超市广告位健身及会所广告位广告位举例：商家品牌指示系统由于项目商业部分属于内街区域，故对外的品牌展示需求强于一般商铺，在招商初期就需要对其品牌展示区域做一定的规划，利于提高商家进驻积极性。其中项目西、北两个主要入口特别需要进行有序的规划。内部广告位项目商业部分建议超市广告位健身及会所广告位广告位举例：商家品185项目由于位置的局限性，主要客户群体为小区内的居民及办公人群，但目前以上人群的入驻率较低，无法达到理想的消费客流量，故在前期给予1年半的免租期（预计项目入住率将在1年半后达到成熟稳定）由于网球场位于超市规划部分，无法被超市所利于，故可纳入健身中心经营区域，免费提供使用，但需由对方负责保养维护，可收取适当的维保金保证球场的正常运作。项目由于位置的局限性，主要客户群体为小区内的居民及办公人群，186单元商家推荐业态合润资源及目标拓展商家超市华润万家、华联超市、家乐福、沃尔玛、麦德龙、三江超市、乐购、好又多、欧尚健身中心一兆韦德、宝力豪金领汇健身俱乐部、汇力健身俱乐部、西格健身中心、良子健身、新舒华健身俱乐部、贝斯特健身俱乐部、凯旋之星健身俱乐部咖啡会所蓝卡咖啡、SPR咖啡、圣巴里咖啡、卡迪利咖啡、两岸咖啡、上岛咖啡、意卡菲、欧尚雅迪休闲会所佳优子、美丽田园SPA、琉璃时光SPA、克丽缇娜、玛花纤体、宁波路易芬尼国际名缓SPA、百莲凯美容SPA连锁、可诺丹婷国际美颜美体连锁、佐登妮丝、1978NAILSPA单元商家推荐业态合润资源及目标拓展商家超市华润万家、华联超市187合作条件1、代理周期为12个月，代理佣金按1个月租金计算，乙方按月向甲方结算佣金。

2、为鼓励乙方引进整层客户，对于写字楼、商业租赁整层面积成交的客户，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.3个月的月租金作为给乙方的奖励。对于租赁二层以上（含二层）成交的客户，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.5个月的月租金作为给乙方的奖励。3、乙方提前完成甲方的招商指标，甲方除按第1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加0.3个月的月租金作为给乙方的奖励。合作条件1、代理周期为12个月，代理佣金按1个月租金计算，乙1884、乙方为甲方提供项目整体策划、推广，项目所产生的广告费用由甲方承担，甲方支付乙方推广策划费用共20万。5、甲方与客户签订正式租赁合同并收到首期租金，交付房屋后乙方即按约定收取可结算佣金的70%，其余30%部分在阶段租赁指标完成次月支付。

6、代理期限：房屋取得产权证明或租赁许可证后12个月内。

7、办公费用：甲方提供招商办公场地，水、电、等装修费用由甲方支付，招商人员工资奖金及工作人员相关费用由乙方承担。

4、乙方为甲方提供项目整体策划、推广，项目所产生的广告费用由189部分写字楼作品部分写字楼作品190XXXX年6月宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案191THANKS我们愿以自身的专业与经验，与贵公司携手合作，共同实现项目的成功而努力。THANKS我们愿以自身的专业与经验，192宁兴大厦营销及租赁招商方案合润地产。正高地产2011.6再见，是为了全新的开始！宁兴大厦营销及租赁招商方案再见，是为了全新的开始！193这是一个向东的世界这是一座向东的城市这是城市重心从三江口转向东部新城的时代这是一个向东的世界194如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”那么，21世纪就是宁波的“东部时间”如果说，20世纪是宁波的“三江口时代”195在宁波的东部时间，有一座建筑，正散发着独有的魅力这就是宁兴大厦在宁波的东部时间，有一座建筑，正散发着独有的魅力这就是宁兴196本次提报，解决问题是不二法则实用、实效是我们的思考源点我们的原则：本次提报，解决问题是不二法则我们的原则：197让我们一一道来………让我们一一道来………198市场篇市场篇199市场宏观分析第一章市场宏观分析第一章200写字楼只租不售的发展模式在欧美、香港、上海等发达地区已广泛运用，随着宁波写字楼市场的快速发展，只租不售的模式将成为必然趋势：更具灵活性，节省资金流，可随时根据需要搬迁或增加减少租赁面积；三省心，三管理，更有档次（省心省力省钱，统一管理、经营、招商）受政策限制，外企不能在国内购买房产，只能选择租赁办公；宁波日益扩张和成熟的城市脚步，催生出更宽广的租赁需求。宁波写字楼只租不售将越来越成为趋势市场趋势写字楼只租不售的发展模式在欧美、香港、上海等发达地区已广泛201国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上涨5.5%，涨幅环比上升0.2%；6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，可冻结资金3800亿，存款准备金率21.5%，达历史最高位。存款准备金率高频率上调，银根紧缩致企业资金面巨压，租赁写字楼对企业将更有吸引力宏观政策国内CPI持续上升，通货膨胀程度严重，今年5月份CPI同比上2021、生产性企业所得税减免按15%征收，其中经营期在十年以上的，从获利年度起，所得税享受“二免三减半”的优惠政策；2、产品出口企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收企业所得税；先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长3年减半期；3、高新技术项目地方给予一定的财政补助；4、新创办的软件企业经认定以后，自获利年度起，企业所得税享受“二免三减半”的优惠政策，2010年前增值税，实际税负超过3%的部分即征即退；5、符合《外商投资产业指导目录》鼓励类和限制乙类项目，在投资总额内进口的自用设备、随设备进口的技术及配套件、备件免征关税和进口环节增值税，新园区的招商优惠政策扶持；区域优惠政策有利于吸引本区域及其他区域企业入驻本项目1、生产性企业所得税减免按15%征收，其中经营期在十年以上的203小结大势所趋，企业需求，城市成熟及扩张，区域优惠政策，为本项目奠定了良好的市场基础。小结204宁波各板块写字楼及代表项目分析第二章宁波各板块写字楼及代表项目分析第二章205高新区鄞州南部商务区海曙西三江口商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目： 丽园尚都、 科创大厦租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新区产业基础和政策优势典型项目：万特商务中心宁波研发园、绿园大厦租金：1.0—1.5元/㎡.天区域非常成熟、地段认可度较高典型项目：环球中心、银泰国际、时代广场、恒隆中心、万豪中心、中信银行大厦租金：2-3元/㎡.天快速发展区域典型项目：博纳国际、商会大厦、总部一号、奥克斯大厦、广博大厦租金：1.3-1.7元/㎡.天东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：城投大厦、金融中心租金：2.5元/㎡.天板块划分发展十分迅速，由三江口单核到多中心全面铺开江东区区域成熟、商务配套齐全典型项目：泰富广场、世纪东方广场、波特曼、利时大厦租金：2.0-3.5元/㎡.天高新区鄞州南部商务区海曙西三江口区域较为成熟、性价比较高依托206三江口商务圈代表项目楼盘面积范围（㎡）物业费(元/㎡.月)物业公司租金（元/㎡.天）入住企业（性质）入住率时代广场90-7005银亿物业2—2.2培训，外贸，投资、物流90%汇金大厦150-5502.5银亿物业2.7—3外贸，房地产、培训，投资、政府95%中农信