某水岸新城项目招商运营策划报告课件

渭南海星水岸新城项目

——招商运营策划报告渭南海星水岸新城项目

——招商运营策划报告目录CONTENTS对项目理解项目商业定位运营策略及执行项目招商执行目录CONTENTS对项目理解项目商业定位运营策略实现项目在市场上的清晰定位；完成项目整体规划；通过合理科学的运营使商场健康发展；海星水岸新城商业部分；运营目标实现项目在市场上的清晰定位；通过合理科学的运营使商场健康发1.0对项目的理解1.1对项目基本情况的了解1.2对项目区位的了解1.3对项目亟待解决问题的理解目录CONTENTS1.0对项目的理解1.1对项目基本情况的了解1.2对项目1.对项目基本情况的理解（根据公开资料和现场初步踏看）“海兴水岸新城”项目位于渭南市政府规划的适居典范片区，南起东风大街，北至胜利大街，毗邻民生路景观大道，东靠沋河，是渭南稀有的水岸景观大盘。项目交通状况十分便捷，途经的公交车辆有1、3、11、308、309路，汇通了渭南的东西、南北。同时小区周边教育资源雄厚，名校林立。目前项目已开发至三期，一、二期均已成功交房，三期【左岸】规划为三栋高层，四期【麓湾】并配有30000㎡的社区商业，业态以餐饮、休闲娱乐、星级酒店、金融、大型商超为主，作为社区自身商业配套的同时，未来可成为区域的核心商业。1.对项目基本情况的理解（根据公开资料和现场初步踏看）“海兴

我们的理解：海星水岸新城商业部分尽快招商开业是整个海星水岸新城项目价值提升的引擎，在整个项目中我们应该考虑“如何做好商业部分招商，其次再考虑“如何卖好项目”，这是基于商业的基本特点决定的。在实践中，我们对商业有如下理解：

1.商业要有准确的定位

2.商业要有合理的布局规划

3.商业要讲清楚后期运营管理的思路这三部分是项目租售取得成功的前提，说不清楚上述三个内容的，即使通过强销，卖给投资者，最后也只能空铺，对整个项目的价值提升无益。我们的理解：海星水岸新城商业部分尽快招商开业是整个海星水岸2.对项目区位的理解国际幸福城香颂帕提欧利君首座海兴水岸新城天久一品北欧青年城新洲城上城公园盛世信达广场时代阳光公园天下政和院高新区老城区中心城区渭南市重点项目及房地产区域分布图上上国风熙园公馆项目位于临渭区二马路与民生街十字，地处渭南市老城区核心区域，交通十分便捷，途经的公交车辆有1、3、11、308、309路，汇通了渭南的东西、南北。同时小区周边教育资源雄厚，名校林立，市政配套齐全，涵盖：政府幼儿园、象山商场、三马路医院、邮政银行、农业银行、沋河公园水景等；2.对项目区位的理解国际幸福城香颂帕提欧利君首座海兴水岸新城我们的理解：项目处于渭南老城区的“核心”位置。但随着近几年渭南市“西扩北上”的发展趋势，项目所在的老城区成为城市待改造区，商业模式老旧，未来能引领区域的也就只有本项目；中心城区发展已十分成熟，居住氛围浓厚，配套齐全，在建大型商业主要集中在该区域；高新区目前正处于发展阶段。本项目要想突破老城区的局限，将商业影响力扩展到整个渭南市，在后期就必须通过科学、合理的业态规划，准确、有效的推广方式，目的型的客群引导，强有力的招商措施，将项目在最快时间打造成为渭南老城区的商业中心并引领渭南商业发展新格局。我们的理解：项目处于渭南老城区的“核心”位置。但随着近几年渭3.对项目亟待解决问题的理解

根据我们目前对项目的简单了解，我们对亟待解决的问题理解如下：

项目根本目标是销售回款，这无可非议。但是，商业项目有其特殊性，不解决招商营运的思路问题，无论是纯投资客户和经营自用客户，都会心里没底，影响购买决策。我们认为，针对海星水岸新城首先应该解决商业定位问题，然后有一个准确的布局规划，再完成招商经营思路的规划。给客户一个招商运营筹备与项目销售同步展开的感觉，给客户一个信心；同时，一个好的运营管理团队的包装，也可以大大提升项目的价值。3.对项目亟待解决问题的理解根据我们目前对项目的简单了2.0项目商业定位2.1周边市场分析2.2周边商业分布2.3项目SWOT分析目录CONTENTS2.4

项目商业定位2.0项目商业定位2.1周边市场分析2.2周边商业分布2项目规划由小高、高层组成，商业总体量约3万平方米，且全部为街铺；项目所在的区域属于居住生活区，未来人群较为密集。区域目前在营商业均为传统街铺，档次较低周边缺乏较有影响力的中高端社区集中商业项目本体区域市场结合项目本体和区域市场，本项目应做到规避市场竞争，填补市场空白定位前考虑项目规划由小高、高层组成，商业总体量约3万平方米，且全部为街1、周边市场分析结论：项目应把握中端市场，影响高端市场辐射周边区域!a.渭南城区分为老城、中心区、高新三大板块，本项目处于老城区与中心内城区的交汇处，隶属繁华地带。b.周边政府机构较为集中，其中以东风大街和朝阳大街最为集中。c.区域各类生活配套分布较为均匀。d.项目所处商业区处于成熟阶段，租金较高，但缺乏中高档次大型商业。老城区中心城区高新区1、周边市场分析结论：项目应把握中端市场，影响高端市场辐射周2、周边商业分布结论：目前整个区域商业发展迅速！体量逐渐扩大！但现时尚、潮流服饰饰品及儿童娱乐功能配套类却严重不足且不具规模！东风大街：渭南最有影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景。目前商业非常密集，尤其围绕中心广场周边，分布了目前渭南人流量最密集的国贸商厦、阳光购物中心等大型商业、日用百货、电信和服装是其主要业态；朝阳大街：是新形成的商业集中地，其主要商业特点是依托交通便利、经营以餐饮、娱乐为主，以独立商铺经营，经营面积150-300平方米不等；解放路：以批发为主，零售为辅的商业业态，经营面积在20-50平方米这个范围。东风大街朝阳大街解放路民生路2、周边商业分布结论：目前整个区域商业发展迅速！体量逐渐扩3、项目swot分析优势（S）位于渭南老城区的核心位置，拥有庞大的固定消费人群；

相较于同类房地产，本项目容积率相对较低，商业布局高端大气；3万平方米的庞大商业体量；劣势（W）项目处于待改造的商业圈内，商业氛围不够；项目周边的道路还不完善，会严重影响后期商业经营；机遇(O)政府大力发展该区域；社会条件日趋成熟，商业管理不断完善；商圈周围存在大量潜在消费人群；威胁(T)

目前区域消费型商业同质性过高，同类物业类别楼盘竞争激烈；产业型商业与消费型商业没有明显区分，消费型商业档次不高。3、项目swot分析优势（S）本项目商业目标客群分析项目目标客群以片区内原住民、周边市场商户及区域外来投资人群为主。经营客群本项目商业目标客群分析项目目标客群以片区内原住民、周边市场商4、项目整体定位整体定位：服务于5KM范围内的社区型集中商业4、项目整体定位整体定位：服务于5KM范围内的社区型集中商业升级餐饮的品质调性，面向5公里内居民丰满配套服务，面向周边社区居民提供一站式生活配套面向周边中青年客户，快速集聚人气提供家居购物环境，面向5公里内居民5、项目整体功能定位升级餐饮的品质调性，面向5公里内居民丰满配套服务，面向周边社集休闲、娱乐、美食、生活为一体的辐射5公里范围的时尚风情社区商业中心6、项目整体功能定位集休闲、娱乐、美食、生活为一体的6、项目整体功能定位

7、业态规划定位：休闲娱乐区定位：品牌形象展示区（公共服务金融区、品牌连锁店、装修公司）定位：日常生活配套定位：集中商业中心（主选）7、业态规划定位：休闲娱乐区定位：品牌形象展示区（公共服务3.0项目招商执行3.1总体纲领3.2招商策略3.3招商执行目录CONTENTS3.0项目招商执行3.1总体纲领3.2招商策略3.3招“抢”

抢客户、抢资源、抢市场“占”

占焦点、占位置、占先机我们的总体纲领1、总体纲领“抢”抢客户、抢资源、抢市场我们的总体纲领1、总体纲领1）立足渭南，面向整个陕西，辐射西安。2）大品牌植入，散户跟进，以招商带动整个市场重点确保品牌商家的引进，形成“羊群效应”，用大品牌吸附中小品牌。3）集中签约，形成“聚合效应”，同时也可成为项目招商的一个事件和借力点。4）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底。我们的总体思路1、总体纲领1）立足渭南，面向整个陕西，辐射西安。我们的总体思路1、总体招商流程分解开业运营资料收集条件确认初步洽谈缴纳订金签订协议装修布展缴纳租金签订合同2、招商流程招商流程分解开业运营资料收集条件确认初步洽谈缴纳订金签订协招商进度预估1、实际操作中将根据招商进度同时参照工程进度等因素调整。2、招商比例以招商面积计算。3、实收租金的整体调节应以招商状况为依据。3、进度预估招商进度预估1、实际操作中将根据招商进度同时参照工程进度等因招商总策略图招商节奏推广主题推广策略招商盛大启动商家签约仪式招商推广启动正式招商签约强招·加推期“造势战略”“一站式体验购物”“以租带售”2016/10，部分商业开业造势2016/52015/122016/102016/122015/12，招商造势商业开业引爆市场2016/12，整体开业造2016/5，签约造势4、招商总策略招商总策略图招商节奏推广主题推广策略招商盛大启动商家签约仪式5、招商节奏5、招商节奏招商商户签约计划项目启动商业招商、招商骨干进场团队进场主力店招商启动（进场1个月后）招商说明会散户招商启动（进场2个月后）意向主力店亮相（进场3个月后）主/次力店签约商业高峰论坛（进场4个月后）商户筹备阶段商户进场内部装修、招聘导购布展陈列12月1日1月1日2月1日3月1日4月1日5月1日6月1日7月1日目标与计划轴招商商户签约计划项目启动商业招商、招商骨干进场团队进场主力店租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和递增率营业免租期租金价格策略1326、租金策略租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平市场现有商业租金水平核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况项目租金水平制定的benchmark市场潜在商业租金水平整体宏观经济发展租户访谈结果参考主力店租金范围......本项目租金（后期详细定制）结合项目商业概念和租户落位租金定制6、租金策略综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项31根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率主力店15~20年次主力店6~10年关键租户2~3年普通租户1年中西正餐6~10年中西快餐6~10年咖啡厅、甜品店、饮品店3~5年2儿童早教及摄影中心6~10年健身房6~10年电玩3~5年服务类租户3年购物餐饮娱乐和服务普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%~8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%~5%合约押金通常为1~2个月租金租约年限和递增率6、租金策略31根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期经营免租期装修免租期制定合理有效的免租期吸引租户

按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业：超市4~6个月，如人人乐、家乐福快速时尚服装服饰类租户3~4个月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常为3~4个月快餐为30天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为3~6个月针对不同租户给予不同免租期：主力店，6~12个月次主力店，6~12个月关键租户，3~6个月普通租户，1~3个月对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽营业免租期6、租金策略从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期推广要点:1、线上精准宣传，线下把控，立势一步到位线上主打形象，大力宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目神秘感、高端感；必须力求一次立势到位，避免陷入与同类产品的无谓竞争。2、有效截流客户想在客户前头，走在竞争对手前面；积极拓展领袖型客户，促成口碑营销。选择精准媒体推广，重视面的拓展与点的深入，实现推广的低成本，高效益。7、招商推广推广要点:选择精准媒体推广，重视面的拓展与点的深入，实现推广原则1：线上大众,线下把握;立势一步到位,差异化营销突破线上控制投入，主打形象线下针对性突破立势一步到位，差异化营销大众主流媒体传播，主打形象与品牌，以及项目重要节点的信息释放；一步一步释放项目信息。主要集中于圈层客户所易于接触到的报纸，配合部分杂志（以软文为主）。通过对目标客户工作、生活常接触媒体的摸底，针对性的在相关小众媒体投放。项目定位于形象高端极具性价比的项目，必须力求一次立势到位。营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场。线上：大众媒体广告，如报纸、户外、公车、电视、电台、杂志等等。

线下：非大众媒体广告，围绕项目促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：短信、直邮、内刊、夹报、楼书、海报、以及相关的公关活动。7、招商推广推广原则原则1：线上大众,线下把握;立势一步到位,差异化营销突破线上活动要点:1、只组织客户愿意参加的活动楼盘关键时间节点、给客户实际利益的活动。应避免纯营销推介，尽量围绕工程节点或节庆日进行，活动贵精不贵多，避免过分折腾客户。2、活动要有利于促进销售赢得眼球是活动的一个功能，但最终还是要落到实处，有利于项目的销售。3、给客户充分的尊重预约，如有必要寄邀请函；设置参与门槛，让参加的客户有身份感；活动富有生趣，而不是纯粹的产品推介，时间不宜过长，整个活动注重参与互动等。展开系列活动及事件，吸引政府领导、经济名人、企业名流参与，提升项目的层级与形象，形成行业聚焦。7、招商推广推广活动活动要点:展开系列活动及事件，吸引政府领导、经济名人、企业名招商活动之：品牌企业入驻签约仪式目的：在销售前通过实际的“明星效应”与承诺兑现强化购买决心，制作追随大户扎堆的效应，为最终招商预期奠定基础。内容：签约活动、记者见面会、媒体大幅宣传7、招商推广部分活动招商活动之：品牌企业入驻签约仪式目的：在销售前通过实际的“明招商活动之：系列摄影大赛活动目的：通过举办最美环卫工人摄影大赛、最美交警摄影大赛、最美渭南摄影大赛等系列摄影大赛活动吸引社会对项目的持续关注；人群：系列摄影大赛面向的参赛者主要是渭南的摄影爱好者；7、招商推广部分活动招商活动之：系列摄影大赛活动目的：通过举办最美环卫工人摄影大这样能成功吗？不，一个好的招商方案需要一个有效地执行团队来完成。8、招商管理体系这样能成功吗？8、招商管理体系执行是第一生产力！方案是纲，执行是魂！任何一个方案，均需要强有力的执行，最终才能变现。我们的核心竞争力就是执行！我们的信念：有条件要上，没有条件创造条件也得上！我们拥有一支管理完善的团队！我们拥有一支善于攻坚作战、屡创佳绩的团队！我们拥有一支善于积极进取、热情活跃的团队！我们拥有一支善于节约推广成本的团队！8、招商管理体系执行是第一生产力！方案是纲，执行是魂！8、招商管理体系招商团队普通客户组大客户组业务组租赁接待品牌客户市外客户扫店扫街下乡巡展公共活动8、招商管理体系招商团队普通客户组大客户组业务组租赁接待品牌客户市外客户扫店4.0项目运营策略及执行4.1整体运营内容4.2运营模式选择4.3项目操作关键梳理目录CONTENTS4.0项目运营策略及执行4.1整体运营内容4.2运营模式物业服务品牌提升利润增长商场运营商户管理商户服务的优化管理商户商场的整体经营管理商场品牌优质的物业服务管理物管整体形象策划推广与促销推广活动1、整体运营内容物业服务品牌提升商场运营商户管理商户服务的优化管理商户商2、运营模式选择常规的三种商场运营模式：模式一：租金+统一收银管理+统一运营管理模式二：租金+统一收银管理+提点+统一运营管理模式三：纯租金+统一运营管理通过对比分析，选择与项目相适应的运营方式，实现项目与商户达到最佳的共赢状态，并为项目的品牌价值持续提升提供强有力的保障。2、运营模式选择常规的三种商场运营模式：模式一：租金+统一统一物业管理即养护建筑、维护设备、保证水、电、气、热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等，营造舒适的购物休闲环境。统一营销管理统一经营规划统一招商管理统一服务管理即策划好1年365天内的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用预先与业主沟通预算，对实际发生的费用按照承租户承租面积的一定比例进行分摊。

即设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，前期通过销售环节捆绑返租合同或协议，后期通过商场运营调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。

即由运营管理团队统一指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证项目的高效运转。指导培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目品牌度。即统一项目的业态规划和商品布局。3、运营管理策略统一物业管理即养护建筑、维护设备、保证水、电、气、热正常供应商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）运营管理重点工作流程4、运营管理流程商铺交验流程（交房验收）运营管理重点工作流程4、运营管理流散户退场商铺大面积闲置管理费收缴租金收缴代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；应对措施财务风险经营风险5、运营风险及应对措施散户退场商铺大面积闲置管理费收缴租金收缴代收代缴费用主力店流THEEND!THEEND!渭南海星水岸新城项目

——招商运营策划报告渭南海星水岸新城项目

——招商运营策划报告目录CONTENTS对项目理解项目商业定位运营策略及执行项目招商执行目录CONTENTS对项目理解项目商业定位运营策略实现项目在市场上的清晰定位；完成项目整体规划；通过合理科学的运营使商场健康发展；海星水岸新城商业部分；运营目标实现项目在市场上的清晰定位；通过合理科学的运营使商场健康发1.0对项目的理解1.1对项目基本情况的了解1.2对项目区位的了解1.3对项目亟待解决问题的理解目录CONTENTS1.0对项目的理解1.1对项目基本情况的了解1.2对项目1.对项目基本情况的理解（根据公开资料和现场初步踏看）“海兴水岸新城”项目位于渭南市政府规划的适居典范片区，南起东风大街，北至胜利大街，毗邻民生路景观大道，东靠沋河，是渭南稀有的水岸景观大盘。项目交通状况十分便捷，途经的公交车辆有1、3、11、308、309路，汇通了渭南的东西、南北。同时小区周边教育资源雄厚，名校林立。目前项目已开发至三期，一、二期均已成功交房，三期【左岸】规划为三栋高层，四期【麓湾】并配有30000㎡的社区商业，业态以餐饮、休闲娱乐、星级酒店、金融、大型商超为主，作为社区自身商业配套的同时，未来可成为区域的核心商业。1.对项目基本情况的理解（根据公开资料和现场初步踏看）“海兴

我们的理解：海星水岸新城商业部分尽快招商开业是整个海星水岸新城项目价值提升的引擎，在整个项目中我们应该考虑“如何做好商业部分招商，其次再考虑“如何卖好项目”，这是基于商业的基本特点决定的。在实践中，我们对商业有如下理解：

1.商业要有准确的定位

2.商业要有合理的布局规划

3.商业要讲清楚后期运营管理的思路这三部分是项目租售取得成功的前提，说不清楚上述三个内容的，即使通过强销，卖给投资者，最后也只能空铺，对整个项目的价值提升无益。我们的理解：海星水岸新城商业部分尽快招商开业是整个海星水岸2.对项目区位的理解国际幸福城香颂帕提欧利君首座海兴水岸新城天久一品北欧青年城新洲城上城公园盛世信达广场时代阳光公园天下政和院高新区老城区中心城区渭南市重点项目及房地产区域分布图上上国风熙园公馆项目位于临渭区二马路与民生街十字，地处渭南市老城区核心区域，交通十分便捷，途经的公交车辆有1、3、11、308、309路，汇通了渭南的东西、南北。同时小区周边教育资源雄厚，名校林立，市政配套齐全，涵盖：政府幼儿园、象山商场、三马路医院、邮政银行、农业银行、沋河公园水景等；2.对项目区位的理解国际幸福城香颂帕提欧利君首座海兴水岸新城我们的理解：项目处于渭南老城区的“核心”位置。但随着近几年渭南市“西扩北上”的发展趋势，项目所在的老城区成为城市待改造区，商业模式老旧，未来能引领区域的也就只有本项目；中心城区发展已十分成熟，居住氛围浓厚，配套齐全，在建大型商业主要集中在该区域；高新区目前正处于发展阶段。本项目要想突破老城区的局限，将商业影响力扩展到整个渭南市，在后期就必须通过科学、合理的业态规划，准确、有效的推广方式，目的型的客群引导，强有力的招商措施，将项目在最快时间打造成为渭南老城区的商业中心并引领渭南商业发展新格局。我们的理解：项目处于渭南老城区的“核心”位置。但随着近几年渭3.对项目亟待解决问题的理解

根据我们目前对项目的简单了解，我们对亟待解决的问题理解如下：

项目根本目标是销售回款，这无可非议。但是，商业项目有其特殊性，不解决招商营运的思路问题，无论是纯投资客户和经营自用客户，都会心里没底，影响购买决策。我们认为，针对海星水岸新城首先应该解决商业定位问题，然后有一个准确的布局规划，再完成招商经营思路的规划。给客户一个招商运营筹备与项目销售同步展开的感觉，给客户一个信心；同时，一个好的运营管理团队的包装，也可以大大提升项目的价值。3.对项目亟待解决问题的理解根据我们目前对项目的简单了2.0项目商业定位2.1周边市场分析2.2周边商业分布2.3项目SWOT分析目录CONTENTS2.4

项目商业定位2.0项目商业定位2.1周边市场分析2.2周边商业分布2项目规划由小高、高层组成，商业总体量约3万平方米，且全部为街铺；项目所在的区域属于居住生活区，未来人群较为密集。区域目前在营商业均为传统街铺，档次较低周边缺乏较有影响力的中高端社区集中商业项目本体区域市场结合项目本体和区域市场，本项目应做到规避市场竞争，填补市场空白定位前考虑项目规划由小高、高层组成，商业总体量约3万平方米，且全部为街1、周边市场分析结论：项目应把握中端市场，影响高端市场辐射周边区域!a.渭南城区分为老城、中心区、高新三大板块，本项目处于老城区与中心内城区的交汇处，隶属繁华地带。b.周边政府机构较为集中，其中以东风大街和朝阳大街最为集中。c.区域各类生活配套分布较为均匀。d.项目所处商业区处于成熟阶段，租金较高，但缺乏中高档次大型商业。老城区中心城区高新区1、周边市场分析结论：项目应把握中端市场，影响高端市场辐射周2、周边商业分布结论：目前整个区域商业发展迅速！体量逐渐扩大！但现时尚、潮流服饰饰品及儿童娱乐功能配套类却严重不足且不具规模！东风大街：渭南最有影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景。目前商业非常密集，尤其围绕中心广场周边，分布了目前渭南人流量最密集的国贸商厦、阳光购物中心等大型商业、日用百货、电信和服装是其主要业态；朝阳大街：是新形成的商业集中地，其主要商业特点是依托交通便利、经营以餐饮、娱乐为主，以独立商铺经营，经营面积150-300平方米不等；解放路：以批发为主，零售为辅的商业业态，经营面积在20-50平方米这个范围。东风大街朝阳大街解放路民生路2、周边商业分布结论：目前整个区域商业发展迅速！体量逐渐扩3、项目swot分析优势（S）位于渭南老城区的核心位置，拥有庞大的固定消费人群；

相较于同类房地产，本项目容积率相对较低，商业布局高端大气；3万平方米的庞大商业体量；劣势（W）项目处于待改造的商业圈内，商业氛围不够；项目周边的道路还不完善，会严重影响后期商业经营；机遇(O)政府大力发展该区域；社会条件日趋成熟，商业管理不断完善；商圈周围存在大量潜在消费人群；威胁(T)

目前区域消费型商业同质性过高，同类物业类别楼盘竞争激烈；产业型商业与消费型商业没有明显区分，消费型商业档次不高。3、项目swot分析优势（S）本项目商业目标客群分析项目目标客群以片区内原住民、周边市场商户及区域外来投资人群为主。经营客群本项目商业目标客群分析项目目标客群以片区内原住民、周边市场商4、项目整体定位整体定位：服务于5KM范围内的社区型集中商业4、项目整体定位整体定位：服务于5KM范围内的社区型集中商业升级餐饮的品质调性，面向5公里内居民丰满配套服务，面向周边社区居民提供一站式生活配套面向周边中青年客户，快速集聚人气提供家居购物环境，面向5公里内居民5、项目整体功能定位升级餐饮的品质调性，面向5公里内居民丰满配套服务，面向周边社集休闲、娱乐、美食、生活为一体的辐射5公里范围的时尚风情社区商业中心6、项目整体功能定位集休闲、娱乐、美食、生活为一体的6、项目整体功能定位

7、业态规划定位：休闲娱乐区定位：品牌形象展示区（公共服务金融区、品牌连锁店、装修公司）定位：日常生活配套定位：集中商业中心（主选）7、业态规划定位：休闲娱乐区定位：品牌形象展示区（公共服务3.0项目招商执行3.1总体纲领3.2招商策略3.3招商执行目录CONTENTS3.0项目招商执行3.1总体纲领3.2招商策略3.3招“抢”

抢客户、抢资源、抢市场“占”

占焦点、占位置、占先机我们的总体纲领1、总体纲领“抢”抢客户、抢资源、抢市场我们的总体纲领1、总体纲领1）立足渭南，面向整个陕西，辐射西安。2）大品牌植入，散户跟进，以招商带动整个市场重点确保品牌商家的引进，形成“羊群效应”，用大品牌吸附中小品牌。3）集中签约，形成“聚合效应”，同时也可成为项目招商的一个事件和借力点。4）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底。我们的总体思路1、总体纲领1）立足渭南，面向整个陕西，辐射西安。我们的总体思路1、总体招商流程分解开业运营资料收集条件确认初步洽谈缴纳订金签订协议装修布展缴纳租金签订合同2、招商流程招商流程分解开业运营资料收集条件确认初步洽谈缴纳订金签订协招商进度预估1、实际操作中将根据招商进度同时参照工程进度等因素调整。2、招商比例以招商面积计算。3、实收租金的整体调节应以招商状况为依据。3、进度预估招商进度预估1、实际操作中将根据招商进度同时参照工程进度等因招商总策略图招商节奏推广主题推广策略招商盛大启动商家签约仪式招商推广启动正式招商签约强招·加推期“造势战略”“一站式体验购物”“以租带售”2016/10，部分商业开业造势2016/52015/122016/102016/122015/12，招商造势商业开业引爆市场2016/12，整体开业造2016/5，签约造势4、招商总策略招商总策略图招商节奏推广主题推广策略招商盛大启动商家签约仪式5、招商节奏5、招商节奏招商商户签约计划项目启动商业招商、招商骨干进场团队进场主力店招商启动（进场1个月后）招商说明会散户招商启动（进场2个月后）意向主力店亮相（进场3个月后）主/次力店签约商业高峰论坛（进场4个月后）商户筹备阶段商户进场内部装修、招聘导购布展陈列12月1日1月1日2月1日3月1日4月1日5月1日6月1日7月1日目标与计划轴招商商户签约计划项目启动商业招商、招商骨干进场团队进场主力店租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和递增率营业免租期租金价格策略1326、租金策略租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平市场现有商业租金水平核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况项目租金水平制定的benchmark市场潜在商业租金水平整体宏观经济发展租户访谈结果参考主力店租金范围......本项目租金（后期详细定制）结合项目商业概念和租户落位租金定制6、租金策略综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项31根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率主力店15~20年次主力店6~10年关键租户2~3年普通租户1年中西正餐6~10年中西快餐6~10年咖啡厅、甜品店、饮品店3~5年2儿童早教及摄影中心6~10年健身房6~10年电玩3~5年服务类租户3年购物餐饮娱乐和服务普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%~8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%~5%合约押金通常为1~2个月租金租约年限和递增率6、租金策略31根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期经营免租期装修免租期制定合理有效的免租期吸引租户

按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业：超市4~6个月，如人人乐、家乐福快速时尚服装服饰类租户3~4个月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常为3~4个月快餐为30天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为3~6个月针对不同租户给予不同免租期：主力店，6~12个月次主力店，6~12个月关键租户，3~6个月普通租户，1~3个月对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽营业免租期6、租金策略从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期推广要点:1、线上精准宣传，线下把控，立势一步到位线上主打形象，大力宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目神秘感、高端感；必须力求一次立势到位，避免陷入与同类产品的无谓竞争。2、有效截流客户想在客户前头，走在竞争对手前面；积极拓展领袖型客户，促成口碑营销。选择精准媒体推广，重视面的拓展与点的深入，实现推广的低成本，高效益。7、招商推广推广要点:选择精准媒体推广，重视面的拓展与点的深入，实现推广原则1：线上大众,线下把握;立势一步到位,差异化营销突破线上控制投入，主打形象线下针对性突破立势一步到位，差异化营销大众主流媒体传播，主打形象与品牌，以及项目重要节点的信息释放；一步一步释放项目信息。主要集中于圈层客户所易于接触到的报纸，配合部分杂志（以软文为主）。通过对目标客户工作、生活常接触媒体的摸底，针对性的在相关小众媒体投放。项目定位于形象高端极具性价比的项目，必须力求一次立势到位。营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场。线上：大众媒体广告，如报纸、户外、公车、电视、电台、杂志等等。

线下：非大众媒体广告，围绕项目促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：短信、直邮、内刊、夹报、楼书、海报、以及相关的公关活动。7、招商推广推广原则原则1：线上大众,线下把握;立势一步到位,差异化营销突破线上活动要点:1、只组织客户愿意参加的活动楼盘关键时间节点、给客户实际利益的活动。应避免纯营销推介，尽量围绕工程节点或节庆日进行，活动贵精不贵多，避免过分折腾客户。2、活动要有利于促进销售赢得眼球是活动的一个功能，但最终还是要落到实处，有利于项目的销售。3、给客户充分的尊重预约，如有必要寄邀请函；设置参与门槛，让参加的客户有身份感；活动富有生趣，而不是纯粹的产品推介，时间不宜过长，整个活动注重参与互动等。展开系列活动及事件，吸引政府领导、经济名人、企业名流参与，提升项目的层级与形象，形成行业聚焦。7、招商推广推广活动活动要点:展开系列活动及事件，吸引政府领导、经济名人、企业名招商活动之：品牌企业入驻签约仪式目的：在销售前通过实际的“明星效应”与承诺兑现强化购买决心，制作追随大户扎堆的效应，为最终招商预期奠定基础。内容：签约活动、记者见面会、媒体大幅宣传7、招商推广部分活动招商活动之：品牌企业入驻签约仪式目的：在销售前通过实际的“明招商活动之：系列摄影大赛活动目的：通过举办最美环卫工人摄影大赛、最美交警摄影大赛、最美渭南摄影大赛等系列摄影大赛活动吸引社会对项目的持续关注；人群：系列摄影大赛面向的参赛者主要是渭南的摄影爱好者；7、招商推广部分活动招商活动之：系列摄影大赛活动目的：通过举办最美环卫工人摄影大这样能成功吗？不，一个好的招商方案需要一个有效地执行团队来完成。8、招商管理体系这样能成功吗？8、招商管理体系执行是第一生产力！方案是纲，执行是魂！任何一个方案，均需要强有力的执行，最终才能变现。我们的核心竞争力就是执行！我们的信念：有条件要上，没有条件创