北海房地产市场调研报告样本

116/116广西大都投资有限公司广西大都投资有限公司][2013年][北海房地产市场调研][前期调研总结报告]北海营销部

目录一、北海房地产行业进展机遇 5（一）中国东盟区域合作 5（二）国内区域合作 5（三）便利的交通： 6（四）高速扩张的都市进展规划： 7（五）对沿海区域的重点开发规划 8（六）GDP的迅猛增长： 8（七）全社会对固定资产的大力投资： 9二、北海市房地产市场销售情况分析 9（一）2010年之前的北海房地产进展历程回忆 91.总体进展历程 92.房地产投资额进展情况 10（二）北海近三年房地产成交情况统计 11（三）北海市场成交量走势 11（四）北海市场成交均价走势 12（五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房产局） 13（六）北海市场销量排行情况（2012年1至10月份） 14三、北海市房地产市场区域特征分析 16（一）北海住宅市场区域划分 16（二）北海部分区域楼市形态分布 171.北海市要紧在售项目西南大道以北广东路以西项目 172.北海市要紧在售项目西南大道以北广东路以东项目 183.北海市要紧在售项目西南大道以南项目 19四、北海住宅市场特征 21（一）以购买力进行区分 21（二）以住宅类型进行区分 22五、北海客户群体分析 22（一）客户特征区分（信息采自同行及客户调查了解） 221.资源占有型客户 232.纯投资客户 233.投资度假型客户 244.休闲度假型客户 255.养老型客户 256.刚需型客户 267.改善型客户 27（二）以外地客户居多的购房群体 28（三）客户需求心理 291.客户需求要素排序 292.客户同意程度细分 30（四）客户来源地及客户种类划分 311.以单独省份进行划分： 312.以区域进行划分： 313.以客户类型进行划分： 33六、北海中介分销情况介绍 34七、项目竞争对手 35（一）项目竞争对手差不多情况 35（二）项目竞争对手主力户型 361.恒大御景半岛 362.森海豪庭 373.户型小结 39八．北海恒大御景半岛项目专项分析 40（一）项目差不多情况梳理 40（二）恒大商铺销售情况分析 46（三）恒大一期住宅销售情况分析 49（四）恒大一期剩余货量情况分析 52（五）恒大付款方式分析 55（六）恒大客户来源地分析 57（七）恒大客户来源渠道分析（以10月份为例） 58（八）恒大一期住宅已售户型分析 59（九）恒大中介带客成交情况分析 66（十）恒大相关销售政策解读及分析 69九．对我项目的几点建议 70（一）建筑及园林风格 70（二）产品种类 70（三）户型选择 70（四）客源地选择 74（五）营销手段选择 74（六）中介分销的选择 74（七）银行融资渠道选择 74（八）开发周期的选择 75一、北海房地产行业进展机遇（一）中国东盟区域合作：中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇。由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，尽管直接层面的地区进展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，因此在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间宽敞、进展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。（二）国内区域合作：大西南经济圈、泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的进展带来又一大机遇。一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济进展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。（三）便利的交通：西部地区唯一拥有铁路、高速公路、空港和海港的都市。航空：航空作为广西三大机场之一的北海福成机场，开通了到北京、上海、昆明、成都、广州、深圳、香港等20多个都市的多条国内、国际航线，近百个航班。铁路：北海已开通的列车有到成都的K140次列车。通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等，通往全国各地到2012年，南宁至广州、广西沿海铁路、柳南客运专线等广西首批高速铁路项目将建。成。按照规划，2012年，南广铁路、广西沿海铁路(南宁至钦州北、钦州北至北海、钦州北至防城)、柳州至南宁客运专线、合浦至湛江铁路将建成通车。这些高速铁路项目的时速都在每小时200公里至250公里公路：北海市公路交通比较发达，桂林经南宁至北海的高速公路差不多全线通车，北海至重庆的高速公路也差不多开通。北海至湛江、玉林的高等级公路也差不多差不多建成。北海打算5年投入73．2亿元，建设高速公路2条、一级公路5条、二级公路7条，使全市公路通车里程达到3000公里水运：北海与世界上98个国家和地区的216多个港口有着紧密的贸易往来；拥有万吨级以上泊位4个，5千吨级以下的泊位16个。（四）高速扩张的都市进展规划：“南进、东扩、北联”的都市进展思路，将是阻碍房地产市场进展方向的重要因素。随着市政府“南进、东扩、北联”的都市进展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，关于北海市的房地产进展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前阻碍北海市房地产市场进展方向的最大的因素，北海市东面及都市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。（五）对沿海区域的重点开发规划：沿海区域成为北海房地产重点进展对象，北部湾片区与银滩度假区成为房地产优质片区的绝对价值争夺地。（六）GDP的迅猛增长：北海GDP近年增长迅猛，房地产正处于高速进展时期。宏观经济增长房地产业进展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定进展大于8%进入高速进展期北海市经济呈现稳定快速的进展态势,近两年均达到16%以上的高增长率。10年总量已达到397亿元，增速达17.6%。（七）全社会对固定资产的大力投资：基础设施建设、旧城改造、房地产投资等方面投资力度加大，为都市空间快速持续的进展提供了坚实保障。二、北海市房地产市场销售情况分析（一）2010年之前的北海房地产进展历程回忆1.总体进展历程2.房地产投资额进展情况自05年以来，北海市房地产投资额总体呈快速增长趋势，2010年后整个北海市房地产投资额达到了97亿元，其中房地产投资总额大幅度提高，房地产市场进入高速进展时期。整个北海市投资同步增加，社会进展快速。（二）北海近三年房地产成交情况统计2010年至2012年全年成交情况统计2010年2011年2012年月份套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）1月191722.185795.7110716.792月127312.735224.76147111.23月131414.96145814.35197916.964月128316.144906.4131111.855月122316.318879.86174315.476月8298.16144119.63163514.297月103210.33156313.87151213.548月5838.1166315.28133012.119月6048.968118.12180015.9710月5126.35101310.62166415.4511月96910.36138913.18192016.8512月6946.98126811.91191615.84总计12233141.5613084133.6919352166.322011年1-12月北海新建商品房成交套数共13084套，成交面积133.69万平方米；2010年全年商品房交易12233套，全年成交面积141.56万平方米，在成交套数上较上年度增加了851套，套数环比增长6.50%；在面积上较上年度减少7.87万平方米，环比下降5.56%。2012年1-12月北海新建商品房成交套数共19352套，成交面积166.32万平方米；在成交套数上较上年度增加了6268套，套数环比增长48%；在面积上较上年度增长32.63万平方米，环比增长24%。（三）北海市场成交量走势年份预售商品房套数（套）总面积（万㎡）平均面积（㎡）2010年18992157.0782.72011年16115138.0385.72012年11294103.4791.6从上表能够看出，北海市场预售商品房总量在逐年递减，面积平均每年缩减14%，这讲明新入市的产品在减少；同时我们也能够发觉，在新增货量萎缩的情况下，平均面积在逐年递增，这也反映了目前北海市场开发过程中开发商选择了更多较大较舒适的改善型户型。年份商品房交易套数（套）总面积（万㎡）平均面积（㎡）2010年12233141.56115.72011年13084133.69102.22012年17822166.393.3从上表能够看出，北海市场商品房成交量呈上升态势，同时我们也能够发觉，客户的成交面积在逐年递减，这也反映了目前北海市场以外地投资客为主的消费群体对投资总价的操纵和对小户型产品的投资需求。从上表近三年每月成交走势图，我们能够专门清晰的发觉：每年的三月份及十一月份是成交旺季，季节周期明显；同时，北海整体的成交量呈逐步增长态势。现时期成交量已回复到2010年初北海市场最火爆时候的水平。（四）北海市场成交均价走势北海市房地产通过泡沫期，2000年的调整期之后，房价逐步攀升。由于宏观经济的良好态势，国家通过了《广西北部湾经济进展规划》，使越来越多的投资者看好北海的以后进展；在北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境也吸引了各地购房者；尤其北海的房价正在起步，相对偏低，有较大的上升空间。故其价格浮动存在如下特征：北海市场房地产均价呈逐步上升态势，2003-2010年，北海市商品房价格由1227元/㎡逐渐攀升到4298元/㎡，保持着相对稳定的增长趋势。近两年增速放缓，但随着物价的上涨，房价的上涨将是必定趋势。（五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房产局）面积区间可售存量可售面积90㎡33494243.3190㎡~144㎡10919122.59>144㎡252862.62合计：46941428.52如上表，我们能够分析得出如下结论：北海市商品房市场到2012年12月底，仍存在较严峻存量房，总面积仍约有428.52万，按照2012年的去化库存量60万平米，仍须8年左右。同时，上表亦表明90平米以下户型存量巨大，约占56.8%，后期竞争将持续激烈；144平米以上户型存量较小，总数约62万，占到库存量的14.5%，后续存在一定机会点。（六）北海市场销量排行情况（2012年1至10月份）北海成交排名情况销售排名项目名称前10个月总销量总成交面积每月成交套数成交均价1恒大御景半岛5546373155.478002东峰广场4814187248.143803九州家园4584102545.842004同和泊湾430398284329885银滩桐洋国际大厦3463099234.660006金葵领海郡3162905431.630007海语城2542243825.455008嘉顺金城华府2522253425.258009金沙万绿园二区2461870324.6450010桐洋家园2412124724.14200由以上表格我们能够看出：在北海成交排名前十的项目中，低于5000元均价的项目占到总数的一半，其中同和泊湾和金癸领海郡两个项目均为3000元低价销售。据消息灵通人士透露，北海11、12月份，各主力楼盘均采纳了降价优惠的政策进行放量销售，其中森海豪庭曾一度出现3500元的超低价格。这也导致在最后两个月的放量销售过程中，再度拉低了北海整个市场的均价。各主力楼盘不同程度的采纳了降价策略吸引客户，甚至直接选择低价逃顶战略坚持低价走货。这一方面是来自于年底银行催款的压力，一方面是开发商对销售战略的变动。月均销售套数在20套以上的有15个楼盘销售排名项目名称月均销售套数1恒大御景半岛55.42东峰广场48.13九州家园45.84同和泊湾435银滩桐洋国际大厦34.66金葵领海郡31.67海语城25.48嘉顺金城华府25.29金沙万绿园二区24.610桐洋家园24.111金缘世家商住楼23.312中南锦绣花园2213东峰锦绣城21.314爱琴海景住宅小区20.315蓝海银湾20.1月均销售额在千万以上的有10个楼盘以成交套数进行排名情况项目名称月均销售金额1恒大御景半岛573579005银滩桐洋国际大厦185952002东峰广场183399363九州家园172305008嘉顺金城华府130697207海语城123409004同和泊湾1190060616金领阳光花园1185900826恒宇海岸华府1149544025森海豪庭10023650从上述表格能够明显看出，成交套数、成交金额、成交面积等数项指标表明，银滩片区海景楼盘仅恒大御景半岛入选，森海豪庭在金额部分入选，侧证北海房地产市场仍欠缺价格与总价的承受能力。三、北海市房地产市场区域特征分析（一）北海住宅市场区域划分对北海市的楼盘而言，稀缺的海景资源确实是其利润的来源，一区和五区尽管同属于可看海区域，然而由于方位不同，且距离中心区的距离不同，在价格的反应上也有所不同，五区价格比一区贵。三区是北海市传统的中心城区，中心城区土地稀缺，土地供应量小，因此该区域的项目相对较少，要紧以在售项目或者差不多进入尾盘销售的项目为主。二区和四区代表了北海市目前都市进展的两极—向东和向南进展。这两个区域土地资源丰富，待开发土地众多，尽管市政配套设施不齐备，但价格相对适中，品质较高。纵观这两区，新增项目最多，且以后土地供应量也是集中在这两个区域，因此这两个区域的项目竞争最为激烈。区域典型项目区域特点价格第一区域天隆三千海由于较近海，以销售海景物业为主，高层和小高层为主。面积60㎡～160㎡不等，户型1-4房均有。该区域一线海景项目不墅价格约在12000至19000元，一般住宅在7500元/平方米。恒大御景半岛森海豪庭第二区域同和水岸香堤该板块往常楼盘相对较少，以同和水岸香堤为代表楼盘，然而潜在开发量比较大，今年以来推出较多新盘。该区域无海景资源，顾房价相对较低，均价为5500元/平方米。辰寰花园纯天海德堡第三区域君临西海岸该区域市政配套设施完善，是北海传统的中心区域。以两房和三房为主力户型。无海景资源，依靠市中心成熟资源，均价大多在5500-6500元/平方米。天宁假日尚品国际第四区域香槟郡物业类型丰富，有不墅洋房公寓一般住宅等。在无景观资源的条件下，项目品质决定项目价格，该区域价格区间5200—5600元/平方米。蓝海银湾止泊园第五区域北部湾1号一线海景的稀缺资源使得该区域物业多以大户型为主，辅以公寓和五星级酒店。由于稀有的景观海景资源，均价在12000—17000元/平方米。海岸国际海逸豪园（二）北海部分区域楼市形态分布1.北海市要紧在售项目西南大道以北广东路以西项目项目名称占地面积（亩）容积率总建筑面积(㎡)产品类型君临·西海岸10.53.9529450.82高层;小高层;丽海明珠9.94.73119627层高层，11层小高银河·西岸美地102.013545.1两栋16层嘉福·文华苑54.044.12300001600户，高层都市丽景40.361.8652000整个小区由4幢多层和高层建筑半合围组成天宁假日104.529999整个项目由2栋18层的高层建筑组成尚品国际3.17.6238000总层高25层，地面23层，地下两层，地面总高度约82米。百丰花园1081.0515570026栋多层、小高、高层，共1370户【分析】1、项目规模普遍不大，个不项目除外。该片区属于北海市传统的中心区域，市政配套设施完善，生活便利，路网发达。中心区域的土地具有稀缺性，一般地块不大。从上表可见，在售的多为十来亩的项目。2、景观资源较少。那个片区的项目离海岸线较远，缺乏优越的外部景观资源。大多数项目由于自身地块小的限制，缺乏足够的空间打造内部景观。因此不管是外部景观依旧内部景观，都没有太多优势。3、在售数量不多。目前在售的多为较早前开发的项目，新项目出现的频率相对其他片区小。4、以小高层和高层为主。这些项目差不多上差不多上小高层和高层，讲明当地关于小高层和高层的同意程度较高。2.北海市要紧在售项目西南大道以北广东路以东项目项目名称占地面积（亩）容积率总建筑面积(㎡)产品类型香槟郡1302.7235000多层;小高层;高层东郡382.256000小高层;多层;多层;高层东峰锦绣城693.7185375高层北部湾1号1654.45490000高层迪亚小城二期801.5268000小高层;不墅东尚领域/336657.3高层止泊园1632260000不墅、公寓、情景洋房、多层、高层海逸豪园//100000高层嘉园·千佰渡27.882.6656370高层俊杰华府143.844425.17高层金葵·蓝海国际703.270000高层蓝海银湾1731.79250000高层鑫丰丽景383.284000高层海岸国际·假日公园13.43.833885高层【分析】1、大盘汇聚较多。北部湾1号、香槟郡以及止泊园，规模差不多上百亩以上。2、少数楼盘拥有优越的景观资源。海逸豪园、海岸国际以及北部湾1号等项目，位于海岸线第一排，拥有稀缺的海景。其他离海岸线较远的项目也纷纷以海景作为卖点，只要能看到一点海，营销就往海景房大做文章。3、在售数量多。因为那个地点是新开发的区域，土地供应量大，因此专门多新项目如雨后春笋般破土而出。4、整体开发水平较高，楼盘风格较为鲜亮。放眼整个北海市，高端项目的代表非北部湾1号莫属。以桂林山水为外形，风格十分独特，让人过目不忘。在一群同质化严峻的项目中鹤立鸡群，价格自然也是风向标。中式建筑代表项目止泊园，在一片欧陆风中找到自己的风格，形成独特竞争力。3.北海市要紧在售项目西南大道以南项目项目名称占地面积（亩）容积率总建筑面积(㎡)产品类型同和·水岸香堤1731.79164368多层；小高层穗丰金湾64.24.3201485.210栋18F、4栋33F、2栋30F、1栋15F，共1876户棕榈泉花园公寓35.14.4104519.42栋27F、4栋21F高层海景公寓华杰赫尔馨居223.6535453栋13F、3栋16F高层，519户岳麓海岸62.713.516000217栋高层，共572户怡康春城384102728.564栋18F、1栋24F、2栋26F高层东辉·瀚林鑫苑44.462.9997689.933栋10或11F小高层；3栋17或18F高层；2栋26F高层海湾茗园204.264453.085栋30层高层，共613户嘉盛大厦1.91.9712895.841栋22F商住楼，共122套辰宸花园16.933.9852653.62栋17F和1栋21F高层天隆·三千海30001.71680000项目融居住度假、民族风情、滨海旅游、高端商业等形态于一身恒大御景半岛5603.0800000高层森海豪庭7201.15548440不墅，高层万泉城4152.1600000板塔结合,独栋不墅,双拼,联排第九湾1702.77370000高层，多层冠山海150011000000高层，洋房，不墅【分析】1、区域规模呈橄榄形，最大规模和最小规模、高端楼盘标杆及中低档楼盘标杆皆出现于此。天隆·三千海以其千亩大盘之躯坐落在银滩西区，目标是打造一线滨海都市综合体。目前该片项目为高端项目标杆，恒大御景半岛是北海长期的销售冠军，备受中低端客户热捧。森海豪庭也是体量巨大。新近开盘的第九湾和冠山海，也各具特点。2、区域内外部资源差异性大。天隆三千海雄踞北海市银滩西区，收纳北海一线精华海景、数公里银滩、世界顶级18洞高尔夫球场、五星级酒店、奢华游艇会、社区精端会所等于一身，打造南中国一线滨海都市综合体。规划之大手笔目前在北海市尚无其他项目可与之一比。恒大半岛、森海豪庭、第九湾、冠山海等项目也均以一线海景自居，同时内部园林各成体系。而其他更多则属于规模较小，且无景观资源的项目。3、群雄割据，促销手段多样，战火纷飞那个区域的楼盘是目前北海市场上最热销的板块，各实力开放商之间可谓剑拔弩张，各种促销优惠信息满天飞，针对各种不同的客户奇招叠出。恒大推出了首付分期，森海豪庭推出了3500元特价房，第九湾倾力打造了上亿元的宏伟售楼中心，冠山海以高尔夫为核心品牌。四、北海住宅市场特征（一）以购买力进行区分如上图，目前北海住宅市场本地市场整体购买能力偏弱，受政策阻碍，整体呈现的特征仍为外向型投资市场，存量房较大，却仍受异地客户追捧。（二）以住宅类型进行区分住宅特征范围概况物业特征代表楼盘均价（元/㎡）特点一线海景（临海）海景大道沿线，具备一线海景资源，能和海零距离接触，是北海海景资源最优越的区域。海景公寓、海景住宅、不墅、酒店等高端产品。北部湾1号、森海豪庭、恒大御景半岛、海逸豪园等不墅：12000~19000；海景住宅：5500~8000；该区域物业档次极高，是不墅物业、海景住宅进展聚拢地，且物业价格均高于其他区域。二线海景（距海边约1-3公里尽管无一线海景，但近海，能够观海，是北海海景资源次一级区域。不墅及海景住区等中高端产品聚拢地。万泉城、水岸香堤、国际家园、棕榈泉、香槟郡等住宅物业：4500~6500；不墅物业：10000~13000；由于该区海景资源一般，因此高层海景公寓、海景房较为集中。城区该价值区位于旧城中心，缺少海景资源，但市政配套齐备，生活及出行极为便利。精品住宅社区、大型商场等物业。国际新城、星海颐园、华杰春秋源、俊杰华府、南洋国际金融公寓等住宅物业：3500~5500；区域房地产市场进展成熟度较高，但物业进展档次相对较低，要紧与片区所属旧城区有直接关系。如上表所述，北海住宅市场较主流的区分形式具有如下特征：受核心优势景观阻碍，北海市房价依次由景观区域向中心区域递减；随着空间距离变化，物业规划及档次逐步降低；受居民不愿住海边及多情愿住多层的生活适应阻碍，虽中心区域内配套成熟，交通方便等要素齐备，但价格总体仍偏低，较全面反映北海市本地客户实际房价承受能力。五、北海客户群体分析（一）客户特征区分（信息采自同行及客户调查了解）1.资源占有型客户大多来自于海资源匮乏的北方地区，关于稀缺资源的渴求是他们置业的核心动力，对他们而言，房子是一种观赏、一种收藏、一种亲近自然的机会。资源占有型客户扫描：购买力：具有专门强的财宝积存，属于北海房地产市场购买力最强的群体来源：外地客户要紧来自于海景资源匮乏的北方地区，以东北和西北客户为主；本地客户要紧为本地高端客户年龄：40-45岁置业次数：多次置业置业特征：资源占有型客户追求的是对稀缺资源（海）的占有；追求的是对资源的观赏与收藏；资源占有型客户置业的区域要紧集中于茶亭路以及银滩片区；资源占有型客户物业类型的选择：外地客户要紧以高层产品为主，本地高端以不墅为主；资源占有型客户的价格承受区间要紧集中于12000-16000元/㎡，少部分客户价格承受能力大于16000元/㎡。2.纯投资客户以外地客户为主，追求高租金回报，钟情于总价可控的中小户型，比较关注地段、配套等因素，对他们而言，房子是一项投资，是能够保值、增值、变现的资产。纯投资型客户扫描：购买力：有一定的客户积存，在北海市场中拥有较强的购买力，属于理智型客户来源：外地客户，无明确的区域指向性年龄：35-45岁置业次数：多次置业，有丰富的置业经验置业特征：投资型客户置业的面积区间比较集中于40-50的单房，60-90的两房；投资型客户的价格承受区间为4000-6000元/㎡；他们情愿为猎取高额的资金增加一些投入；投资客户置业关注于产品的投资回报率，因此产品的区位条件、配套条件、交通情况是他们置业是重点关注的问题，这些直接关系到产品的出租率。3.投资度假型客户以外地客户为主，置业目的具有复合性，在注重度假生活体验的同时关注产品保值增值，对他们而言，房子等于度假，等于投资。投资度假型客户扫描：购买力：具有一定的财宝积存，购买力较强来源：要紧来自于海景资源匮乏的地区：西北、西南、东北等地年龄：35-40岁置业次数：多次置业置业特征：休闲度假型客户关注北海宜人的气候和环境以及度假生活体验，同时关注产品的中长期收益，这类客户存在价格的天花板；休闲度假型客户置业的面积区间要紧集中于60-90平米的中小户型；休闲度假型客户置业的价格区间要紧集中于8000-10000元/㎡之间；休闲度假型客户的置业区域要紧集中于滨海沿线，包括茶亭路片区以及银滩片区。4.休闲度假型客户他们处于事业上升期，有较高的收入，追求休闲的度假生活体验，渴望在一段时期内拥有一份喧嚣之外的宁静，对他们而言，房子提供的远远不只是居住，而是一个远离喧嚣的生活。休闲度假型客户扫描：购买力：具有一定的财宝积存，属于北海房地产市场购买力较强的群体来源：外地客户要紧来自于海景资源匮乏的地区：西北、西南、东北等地年龄：35-45岁置业次数：多次置业置业特征：休闲度假型客户置业最求的是软性的休闲度假生活体验，是一种愉悦身心的机会；休闲度假型客户关注于产品的舒适度以及景观的视觉感受，大开间、落地窗，模糊化分区的产品比较受此类客户青睐；休闲度假型客户置业的面积区间要紧集中于60-90平米的中小户型；休闲度假型客户置业的价格区间要紧集中于8000-12000元/㎡之间；休闲度假型客户的置业区域要紧集中于滨海沿线，包括茶亭路片区以及银滩片区。5.养老型客户他们来自于北方地区，他们钟情于北海优质的空气和舒适的居住环境。对他们而言，房子是携手同行的港湾。养老型客户扫描：购买力：具有一定的财宝积存，属于北海房地产市场购买力较强的群体来源：外地客户要紧来自于空气质量较差或者天气严寒的西北、东北等地年龄：50岁及其以上置业次数：多次置业置业特征：养老型客户分为储备养老客户以及养老客户，不论何种形式的养老客户本质上差不多上自住型客户；养老型客户除了比较关注医院、超市等生活配套外，更关注于公园、健身以及气候等因素；养老型客户偏爱多层产品，户型以90平米左右的中等户型为宜；养老型客户置业的价格承受区间要紧集中于5000-8000元/㎡；6.刚需型客户要紧是新北海人，他们是都市价值的依靠者，要紧关注于完善的生活配套、便利的交通等，对他们而言，房子是一处居所，新生活的开始。刚需型客户扫描：购买力：有少量财宝积存，购买力属于中低水平来源：要紧是北海的年轻一代和因工作、生意等来北海定居的企业移民年龄：25-30岁置业次数：首次置业置业特征：刚需型客户的置业区域要紧集中于都市核心区或工作单位附近；刚需性客户置业的面积区间一般集中于50-80平米的两房产品，90平米左右的产品也有一定的客户比例；刚需性客户置业汉族要关注于完善的生活配套、便利的交通条件、位于都市核心区、距离上班地点近或者公交直达等、大型超市医院齐全。7.改善型客户要紧是北海本地人，少部分为定居北海5年左右的外地人，除了差不多的生活配套外他们更关注于良好的社区氛围、户型等，对他们而言，房子入则宁静，出则繁华。改善型客户扫描：购买力：有一定财宝积存，购买力属于中等水平来源：本地客户以及在北海定居5年左右的外地人年龄：30-35岁置业次数：二次或多次置业置业特征：改善型客户的置业区域要紧集中于城南区域，与都市核心区有一定的距离（但距离不远），既能享受都市的功能属性，有可体验一定舒适的居住享受；改善型客户的置业面积区间要紧集中于90平米以上的三房产品，单价承受区间集中于：5000-8000元/㎡；改善型客户关注于：差不多生活配套、便利的交通、良好的社区氛围、园林等。以周边楼盘进行类比，我项目的核心客户为度假型客户和投资度假型客户，重要客户为资源占有型客户，边缘客户为养老型客户，其属性如下：客户分类财宝层面特征描述与项目的契合度资源占有型顶端追求资源的占有，鉴赏和收藏★★★★纯投资型中端追求投资回报率★★★★投资度假型高端享受度假生活的同时注重中长期收益★★★★★休闲度假型高端追求休闲度假生活体验★★★★★养老型中高端追求优质的空气和宜居的氛围★★★刚需型中低端追求便捷的都市生活价值★改善型中高端追求入则宁静出则繁华的生活★（二）以外地客户居多的购房群体2006年起外地客户成为北海购房主流，支撑了北海房地产业的快速进展，是阻碍北海近几年房地产市场走势的要紧因素，对房地产交易量的阻碍表现为：外地人购房占比上升，交易量增加；本地人购房占比下降，交易量减少。外地客户买房的目的是什么？通过对银行从业人员、中介机构、小区物业治理人员等人群调查后总结，外地客户买房目的大致能够分为四类：自住约占1/3，投资也确实是保值约占1/3，自住和投资兼容（候鸟族）约占1/6，投机约占1/6。什么缘故外地客户不选择邻近拥有近似于北海的条件的都市如钦州、防城港、桂林、湛江等，而唯独选择北海？据房地产一线从业人员介绍，外地客户要紧基于三个缘故：（1）北海的滨海自然资源是稀缺、不可复制的，周围的都市不可比，全国范围内也只有三亚可比，蓝天、白云、海水、沙滩、气候、物产、休闲等条件令外地人惊叹，特不是对东北、华北和西北的“养老”、“候鸟”型客户吸引力最大，这部分客户也可定义为“半刚性需求”，约占全部购房客户的1/2。（2）低廉的房价，形成了较大的价值洼地。北海是沿海开发都市，知名度远高于周边都市，且在北部湾经济区的背景下，北海正蕴育着巨大的进展前景，但北海房价远低于全国同类都市，三亚房价比北海高出4倍。精明的上海、江浙、福建等地客户要紧是看中了这一点。北海与同类都市房价对比表（单位：元/M2）排名都市2008年6月2009年7月2010年1月目前均价1三亚8416952615858257842宁波75001017811405120863厦门6047851910943147294大连6012866610663122535青岛65078301975191076珠海51057710919279127北海2915345040805120（3）2008年1月，国务院批准实施《广西北部湾经济区进展规划》，广西北部湾经济区正式上升为国家战略。北海作为北部湾经济开发区的重点都市，在经济进展前景和新型产业培育诞生的环节上具有了较大的优势，这吸引了许多具有经济实力和拥有前往北部湾进展意向的外地客户产生了移居北海投资置业的意向。（三）客户需求心理1.客户需求要素排序通过对我项目周边几个同级不同类型的重点项目的走访，我们对客户需求要素进行了一个关注度的排序，结果如下：项目名称园林建筑风格单价总价户型区位配套天隆三千海136452恒大御景半岛462135第九湾562341嘉和冠山海264351森海豪庭564132银滩万泉城563241总计223321142412以关注程度进行排序，最关注的为1，依次递减，总分得分最低为综合关注度最高的因素。由上表我们可知，在对一线销售人员的调查统计后，得知如下结论：客户的需求要素从排序来讲为：区位配套＞总价＞单价＞园林＞户型＞建筑风格。进一步发觉，客户对区位和总价的关注度为第一要素，单价和园林是第二关注点，建筑风格的关注程度较弱。目前客户消费更为理性，最要紧的关注点均是从投资升值角度来进行考虑，区位配套决定上升空间，总价区间决定投资压力。再接下来客户才会详细的考量单价、园林、户型等要素。2.客户同意程度细分关注要素同意程度（按关注程度排列）区位配套最大程度的海景景观，优质的娱乐设施配套，便利的交通，学校、医院、商业等生活配套总价区间60至100万单价区间5000至8000元的单价园林中心园林，不墅区园林，架空层园林户型大两房，三房两厅，大一房，四房建筑风格多层洋房，欧式，欧式古典，现代面积区间80至120平米（四）客户来源地及客户种类划分按照我项目周边各主力楼盘的一线销售人员透露，目前北海市场成交客户构成中约有80%为外地客户。为更进一步的对外地客户的客源地进行考察，我们将以恒大的销售数据进行分析。1.以单独省份进行划分：排序客户来源地成交套数排序客户来源地成交套数排序客户来源地成交套数1浙江7911河北3121甘肃112北京7212重庆2422新疆103广东5513吉林2323宁夏54河南4714湖南2224福建45山西4615四川2025内蒙46辽宁4216江苏2026天津47上海4017贵州1827青海38云南4018江西1428香港39山东3619陕西1429安徽210黑龙江3420湖北1230海南2由上表我们能够看出，排名前五的省份为浙江、北京、广东、河南、山西。排名前十的省份中内陆省份占一半。经济总量较大的省份购买力明显较强。2.以区域进行划分：区域划分省份成交套数小计占比平均每省贡献套数华东地区浙江7919526.5%28上海40山东36江苏20江西14福建4安徽2华北地区北京7215721.3%31山西46河北31天津4内蒙4西南地区云南4010213.8%26重庆24四川20贵州18东北地区辽宁429913.4%33黑龙江34吉林23华中地区河南478111.0%27湖南22湖北12华南地区广东55608.2%20香港3海南2西北地区陕西14435.8%9甘肃11新疆10宁夏5青海3总计737737100%由上表我们能够看出，由购买总数来进行排名，前三的区域是华东、华北和西南地区。按平均每省贡献来排名为东北、华北和华东地区。由此可知，东北区域的顾客购买热情最高，但经济能力有限，华北和华东地区顾客是成交主体。3.以客户类型进行划分：项目名称自主客比例投资客比例简化比例天隆三千海10%90%1:9恒大御景半岛30%70%3:7嘉和冠山海30%70%3:7第九湾50%50%5:5森海豪庭20%80%2:8万泉城40%60%4:6通过对我项目周边几个要紧竞争楼盘的调查发觉，自住客与投资客比例差不多为3:7，可见北海本地市场仍然有一定的购买能力。北海本地市场的逐步趋于饱和，那个比例将向2:8方向进展。也同时印证了北海市场外地客主导的购买群体的划分。六、北海中介分销情况介绍现在钦北防的三级分销市场特不火爆，差不多上各要紧在售楼盘都采纳了中介分销的方式。部分北海在售楼盘分销情况在售楼盘分销佣金情况其他情况荔枝湾签约合同金额的5.5%+2000元现金奖励小范围合作辰宸花园签约合同金额的4%小范围合作海城国际签约合同金额的3%大范围合作同和泊湾签约合同金额的3.5%+3000元现金奖励需每月保证8套的销售量第九湾签约合同金额的2%小范围合作嘉和冠山海签约合同金额的2%与易居电商平台合作森海豪庭签约合同金额的2%大范围合作恒大御景半岛签约合同金额的1.8%与易居电商平台合作结合北海现有市场的三级分销情况，我们可知：中介佣金比例呈增长趋势，从最初的1%至2%，现个不楼盘已增长至5%左右；附加佣金种类在趋于丰富，其中现金奖励是最常见，也是目前反馈结果后效果最好的方式，其他如购物卡、油卡等效果不明显；主流楼盘都需要以三级市场分销模式作为补充，但佣金比例会有所降低；合作模式从最初的仅限楼盘周边的区域性合作拓展至全北海乃至钦北防地区联动的大范围合作。现有两种主流合作平台，一种是由开发商自己牵头的点对点合作，一种是由易居电商提供的点对面合作，各有千秋。点对点合作可更好的操纵各中介公司的佣金比例和合作方式，对成本操纵效果显著。点对面合作可极大的缩减开放商工作强度，宣传范围和力度更大，便于现场销售情况的监控和治理。可能我项目也将采纳中介分销模式，合理定价区间为合同金额的2.5%至3%，再增加2000元的现金奖励，按照我公司预估售价6000元计算，该现金奖励约战总房价的0.3%。推举采纳易居电商平台。讲明：现金奖励与佣金的不同之处在于现金奖励直接奖给合作中介的一线销售人员，佣金是结算给该合作公司，具体发到一线销售人员手中的比例约为总佣金的40%至50%。七、项目竞争对手（一）项目竞争对手差不多情况从项目体量、产品定位、区位配套等几个方面进行综合考量后，可能我项目的要紧竞争对手为以下几个项目：竞争楼盘开发商体量容积率在售均价要紧产品竞争要素恒大御景半岛广州恒大80万平3.07500元精装高层区位及价格第九湾亚洲篮华海宝诚37万平2.776000元毛坯高层区位及价格嘉和冠山海嘉和集团100万平1.07500元精装高层，洋房，不墅价格天隆三千海天隆房地产168万平1.713000元毛坯高层，不墅无明显竞争森海豪庭浙江金昌57万平1.155000元毛坯高层，不墅价格万泉城二区厦门住宅28万平1.86000元精装高层，洋房，不墅价格及售后（二）项目竞争对手主力户型1.恒大御景半岛A和A和B户型，124.15平，三房两厅两卫，户型方正，分区合理。总价在100万以下，是一般客户能同意的上限。每个卧房均带飘窗，其中两间卧房面南，连客厅一起的观海景观最好。是投资客最关注的户型。C和C和F户型，80.51平，两室两厅一卫，总价60万左右，整体布局紧凑。阳台卧房斜向观海。D和D和E户型，112.98平，三房两厅两卫，总价85万左右。空间布局合理，观海阳台与客厅相连，动静分区明显。卧房斜向观海。以上三种户型是恒大一期住宅的主力户型，共8栋楼采纳以上设计，各户型均有约250套左右。2号楼、2号楼、3号楼B和C户型，87至92平，总价在70万左右。这两个户型均为卧房和客厅面海，直面中心园林，是目前恒大项目的热销户型。已差不多售罄。2.森海豪庭88平两室两厅一卫，88平两室两厅一卫，总价60万左右，观景大阳台设计，整体布局方正，卧房飘窗观景效果良好，全部面南，采光优秀。是森海目前的主力加热销户型。81平两房两室一厅，总价81平两房两室一厅，总价53万左右，侧向面南，布局紧凑方正，是森海主力户型之一。以上两种户型是森海豪庭的主力加热销户型，也是森海豪庭目前要紧对外开放的样板间户型。3.户型小结以2012年北海市场销售情况来看，以上几种户型是目前客户同意程度较高且较为经济实惠的海景房户型设计。作为海景房，以上设计都要紧突出了面南观海、大阳台加飘窗的设计思路。同时也尽量的将客厅餐厅布局在一起，增强入户的空间感，厨房和卫生间尽量压缩。从整体上来看，恒大和森海豪庭在设计之初的细微差不，恒大的户型整体均略大一些，面积区间更多的集中在90至120平之间，而森海豪庭要紧集中在70至90平之间。两者的总价均集中在50至100万。两个楼盘目前均由世联代理，相互之间在营销策略、价格体系等方面虽有竞争，但更多的是遥相呼应，这也是两个楼盘作为海景投资房能够在北海11、12月两月的传统销售淡季时仍然能一路领先的要紧缘故。八．北海恒大御景半岛项目专项分析（一）项目差不多情况梳理楼盘名称：北海恒大御景半岛项目类型：一般住宅,公寓,高层,塔楼项目位置：广西北海市银滩西区金海岸大道88号交通位置：项目距离市中心北部湾广场6.9公里，距离机场28.9公里。距离大墩海渔村约4.5公里，距离银滩浴场约6.2公里。售楼电话0779-3133888楼地址：广西北海市银滩西区金海岸大道88号开发商：北海南国天堂房地产开发有限公司销售许可：北建房预字2011050，北建房预字2011050。最低单价：6500元/㎡户型面积：二居92㎡-135㎡三居124㎡-136㎡四居179㎡建筑面积：100万㎡占地面积：560亩开盘时刻：10月5日开盘，推出一期80-179㎡亲海御邸，海景豪装7680元/㎡起，送1500元/㎡豪装。入住时刻：2014年6月30日起物业公司：金碧物业物业费用：2.5元/㎡·月绿化率：66.87%容积率：3.0车位：5731个土地年限：70年配套设施：◆小区配套：五星级酒店、风情商业街、恒大剧院、国际双语幼儿园、室内外泳池；◆周边配套：项目位于北海市银滩西区，5分钟生活圈可享受都市中心区商业配套，区内有、银行、学校、菜市场、超市等生活配套齐全，以后片区进展生活配套将不断完善，生活更加便利。要紧包括以下配套内容：1.教育资源丰富：项目靠近市重点中学——北海七中，不仅如此，周边还有银湾幼儿园、逸夫小学、华侨小学、丰海小学、市大专院校职业学院；

2.医疗设施齐全：北海疾控中心、银湾社区卫生服务站等；

3.菜市场：北海市云南市场、北海市贵州市场；

4.金融服务：农业银行、工商银行、交通银行等；

5.休闲娱乐类：北海海门高尔夫球场(会所、餐饮、酒吧、服务、停车场)、咖啡生活馆、蒙古包、金禾宫娱乐城、南珠宫等。楼座展示：首期共2858户，32、33层的海景高层洋房，包含87-90平米的精巧两房、118-140平米的温馨三房、150-170余平米的阔绰四房。交房品质：精装修项目卖点梳理：北海·恒大御景半岛项目位于北海市西南方，北邻金海岸大道，南至海景大道。总建筑面积约102万平方米，首期约44.78万平方米，含15栋住宅、一栋剧场、一栋酒店，住宅总2858套，全部为32层和33层的高级洋房，是一个集居住、商业、酒店、文化、运动、娱乐等为一体的大型高尚住宅建筑群落。

◆区位价值

项目处北海市银滩西区将成为北海市以后重点进展方向，道路及周边配套将得到进一步完善，该区域将打造成集旅游、商务于一体的高端住宅区。

◆景观价值

项目地处银滩西区，具有北海市罕有的一线海景资源。邻近银滩公园、冠头岭国家森林、海洋之窗。

◆交通便捷

项目距离市中心北部湾广场6.9公里，距离机场28.9公里。距离大墩海渔村约4.5公里，距离银滩浴场约6.2公里。

◆项目规划

恒大御景半岛充分利用基地东南向长轴形成社区中心景致视觉带，将海岸天然舒适的自然环境向小区内部延伸，使小区内水景与绿景互补关联，力求“水景利用最大化，水景住宅最大化”和“小区整体内外环境景观最大化”，使水韵、绿意无处不在。

对场地内高差的整治遵循改造与爱护相结合的手段，顺应用地的自然地形，将用地由中间向四周平坦为若干台地，形成错落有致的景观轮廓线，保证不同组团之间有良好的视觉通道，充分体现台地式住宅的空间趣味性。

◆新古典主义传承典雅端庄的高贵气质

项目秉承欧陆风情的新古典主义，“欧陆新古典主义”设计风格，考究建筑美学，项目整体呈现出符合现代审美的精巧优雅、内敛经典的不凡气质，通过外立面风格、建筑材料选择、装饰细节等方面的细心推敲，刻画出都市贵族般的建筑形态，低调奢华。

◆世界级皇家园林

小区园林结合现状地形，水面巧妙利用地势变化，南高北低，巧与因借，互为呼应。游泳池将观赏性与功能性合二为一。利用竖向的变化将游泳池与水天一色湖景区巧妙分离，在保证功能使用的同时，通过跌级水景增加了观赏性。水天一色湖景区由四个不同标高的水面组成，沿岸布置滨水栈道，亲水平台、生态岛、弧形栈桥、曲折栈桥、湖心景亭，既强调了地形特征又开门见山的表达了园林主题。

项目园林树种大部分是名贵树种移植，与小区湖景、水景形成完美结合，构筑世界级皇家园林社区。

◆人性化产品设计

“回归人居本质，以人为本”是恒大御景半岛户型设计的宗旨。87-90平米的精巧两房，118-140平米的温馨三房，150-170余平米的阔绰四房，全明设计，南北对流，加之较高的得房率，恒大御景半岛不遗余力地践行着恒大地产集团的精品人居理念。

恒大御景半岛的住宅都采纳方正户型设计，大大提高了面积利用率；南北通透，提供最好的室内通风采光条件；宽敞观景阳台，能够让园林美景一览无余；功能布局合理，给住户舒适的生活享受。尊贵大房，精巧雅室，满足不同类型的住户不同的需求。

◆9A豪装品质

恒大聘请72名全国顶级装修设计师(一般甲级设计院一般仅拥有5名国家级设计师)针对48种户型反复推敲，在装修空间有用、材料优质、视觉美观、人性细节、使用耐久、施工工艺等角度，通过长达十年的积存、创新、总结，令户型装修在审美与有用中完美平衡，造就出了恒大所独有美学空间体系。

为充分保障品质以及行业领先性，恒大充分发挥材料资源的优势，在2007年5月，恒大地产就与西门子（中国）、太古漆油（中国）、科勒、奥的斯、西门子、三星、海尔等建立战略合作联盟，为精装高品质居住提供了质量保证。

◆国际级航母配套

恒大御景半岛拥有国际级航母配套，包括风情商业街、大型社区超市，一所国际双语幼儿园等。约10万平方米的皇家风情超五星标准豪华酒店，集餐饮、休闲保健、棋牌、健身中心、地下中心泳池、会议中心、球类馆、儿童活动中心于一体，完美展现了欧洲中世纪皇室建筑的精髓。

◆金碧物业

全国物业治理综合实力百强企业，经多年的探究与实践，探究出了具有金碧特色的物业治理模式，执行“过程与结果双中意”的工作宗旨，系列推出“今天我为您服务”、“贴心楼管员”、“总经理信箱”、“总经理接待日”、“总经理热线”等服务举措，营造了“沟通无限、理解万岁、真诚服务面对面”的人性化治理氛围，构筑物业治理与业主的信息直通车。

历年来，金碧物业及其治理的物业先后荣获“全国物业治理示范住宅小区”、“全国物业治理先进单位”、“中国闻名都市化社区50佳”、“中国健康住宅区”、“广东省示范住宅小区”、“广东省文明物业治理公司”、“广州市物业治理示范小区”、“十大最佳品牌社区”、“广州优秀住宅综合奖”、“广州市优秀物业治理公司”、“广州市首批健康楼盘”、“广州市十佳精品小区”、“等数十项殊荣，卓有成效的物业治理工作赢得了宽敞业主的信赖和各级政府的支持。

◆中国标准化运营的精品地产领导者

恒大扎根中国，一直致力于推动中国都市化进程，现已在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、济南、郑州、兰州、长春、海口、石家庄、呼和浩特、哈尔滨、乌鲁木齐等全国80多个要紧都市拥有大型房地产项目150多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列，是中国在建工程面积最大、进入省会都市最多的房地产企业。

通过多年的开发经验，恒大集团差不多形成了一套成熟的开发模式，在产品设计上，恒大恒大系列项目采纳全国统一规划设计，降低设计成本；在采购环节，实行集中式采购、统一配送，从而大大减低材料运输成本，同时集中批发以采购价格进货，减低成本价格；在施工环节，专业化施工，严格操纵成本。

恒大开发的楼盘采纳低碳与环保技术设计建筑，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国专门多老百姓誉为“民生地产”。中国标准化运营的精品地产领导者。（二）恒大商铺销售情况分析恒大商铺销售情况统计（截至2012年12月6日）9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计认购套数28156621416131532142109面积（㎡）1244.41787.7261.06283.4779.28716.0360.05394.27834.2162.67273.64128.990.6826.97140.1995.385478.91总价（元）162475039838594313691038595929410138761088816982360530883609388330293475699178404513208284099731396931162488266413315当月均价（元）13056124901201613616118691223613605914410023132921270213841145661520199651703612121.63截至2012年12月6日，北海恒大御景半岛项目商铺认购109套，均价12122元，总面积5478.91㎡，总价66413315元，其中中介带客成交7套，面积311.38㎡，成交额4014908元，目前中介分销对商铺的销售作用不大。恒大因资金运作方面的缘故对商铺采取了与住宅同期开盘的策略，在2011年9月及10月中进行了集中推售，猎取了大量的回笼资金。2012年2月及5月的销售高点是由于当时所进行的降价促销推广的延期广告效应。总体来讲，恒大通过开盘时期的集中推广，把商铺当高价住宅来卖，资金回收快，销售风险小，但利润率会降低。后期恒大因商铺货量有限而未进行重点推广，导致销售情况一直较为低迷。恒大商铺价格差不多维持在12000至14000的区间范围，差不多为当月住宅价格的1.2至2.2倍，平均1.58倍。（三）恒大一期住宅销售情况分析截至2012年12月6日，一期住宅认购1075套，均价7667元，总面积126893.98㎡，总价972869402元，其中中介带客成交241恒大一期住宅销售情况统计（截至2012年12月6日）9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计认购套数240832860172634515052535710214665111075面积26292.39966.723321.287000.332171.453357.264091.296023.215682.076575.996129.036682.7112421.2718122.697686.711369.67126893.98总价2102297107981782624566382523057211753898828377323326691044619895943222668474593404884123450521758889387251305783446081533610787984972869402当月均价79968008739774728077845379857670760772177969756071607205791278767666.79从恒大的销售数据能够看出，恒大的一期住宅销售情况比较平稳。除首期开盘促销时期和金九银十的黄金周销售旺季外，各月销售数据平稳，每月差不多能达到销售50宅，销售面积5000㎡，成交金额5000万左右。我公司北海项目可能将于2013年十一黄金周时开盘，按恒大的销售态势，我们能够预测我公司在2013年的销售套数将为150套左右，销售金额9000万左右，回款3000万左右。恒大住宅的价格变动较不规律，均价差不多维持在7500至8000元，与开盘价格差不多保持一致，以上价格变动可理解为恒大公司在首期开盘的这一年中对价格体系进行不断的微调和尝试。结合销售数据发觉，总体上来讲，恒大的销售价格呈下调趋势。在重大促销节点（如金九银十）时大幅度降价会对销售有明显的促进作用。其余月份（如3、4、5、6、7、8月份）的销售价格的变动对销售套数的促进并不明显。可见市场对恒大的品牌认可度较高，对价格的敏感度不大。也从侧面反映出恒大的营销策略要紧为品牌形象营销，对价格促销战略的需求不大。（四）恒大一期剩余货量情况分析恒大一期剩余货量情况分析（截至2012年12月6日）总货量已售货量剩余货量楼栋单元物业类型交楼标准(套)销售状态套数面积（㎡）总金额（元）套数面积（㎡）总金额（元）套数面积（㎡）总金额（元）11幢33层高层豪华(116)在售(76)19220,363.52196,741,198.0011612,001.0899,859,126.00768,362.4479,118,915.0011幢商铺1层商铺毛坯(13)在售(6)201,241.4816,992,134.0013705.669,187,005.007535.826,562,794.0012幢33层高层豪华(102)在售(86)19220,333.44195,760,497.0010210,357.5585,915,042.00909,975.8994,261,842.0012幢商铺1层商铺毛坯(4)在售(13)17873.7511,347,140.004132.281,258,055.0013741.4710,016,563.001幢二单元32层高层豪华(89)在售(3)9313,144.93111,162,886.008912,491.2190,118,100.004653.725,403,649.001幢一单元32层高层豪华(90)暂不销售(3)9313,144.93113,570,605.009012,720.9097,931,166.003424.033,543,449.001幢商铺1层商铺毛坯(8)在售(5)13687.0511,896,232.008359.505,529,253.005327.555,288,020.002幢二单元32层高层豪华(123)在售(1)12413,607.45112,668,070.0012313,471.8897,349,292.001135.571,066,394.002幢一单元32层高层豪华(119)在售(1)12413,607.45117,096,581.0011913,081.04102,613,804.005526.414,385,850.002幢商铺1层商铺毛坯(24)在售(1)251,120.0016,731,654.00241,077.8612,780,660.00142.14715,748.003幢二单元32层高层豪华(73)在售(50)12412,016.22102,488,257.00736,762.3551,233,333.00515,253.8745,418,177.003幢一单元32层高层豪华(65)在售(59)12412,016.22100,770,250.00655,986.3942,556,141.00596,029.8350,994,917.003幢商铺1层商铺毛坯(19)已售罄19883.1112,640,031.0019883.1111,223,391.0000.000.004幢二单元32层高层豪华(59)在售(4)6411,352.93100,380,558.005910,516.8477,750,111.005836.097,011,077.004幢一单元32层高层豪华(58)在售(3)6411,352.93100,953,550.005810,339.3783,245,726.0061,013.568,665,421.005幢二单元32层高层暂不销售(95)9513,413.78121,278,099.0000.00