某县红旗路商业步行街定位执行报告

武陟红旗路商业步行街

定位执行报告谨呈：河南君裕宏房地产开发有限公司尚地（中国）12/20/2022第一篇:项目整体定位第一部分：项目分析第二部分：项目定位综述第三部分：产品规划建议第四部分：营销推广建议整体定位|客群定位价值点建议|规划建议营销策略︱推广执行项目分析第一部分：市场及项目分析项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）1、县城核心地段，地理位置优越；2、周边生活、服务设施等配套齐全、交通便利发达；3、地块方正便于开发利用，减少规划设计难度；4、开发公司的品牌及在当地市场的开发经验。1、城市传统商业中心，区域发展潜力大；2、优越的地理位置，容易被客户接受，利于产品市场推广；1、地处闹市区，对住宅的价值提升带来一定压力。2、西边过道狭窄目前出入不方便与东面红旗路很难形成人流对流；1、目前市场大多项目均为现房销售，必将分流客户；2、未来市场投放量将进一步加大，市场存在一定的风险；项目综合评价1、城市核心项目地理位置优越2、周边现有各项配套完善3、片区具备走商业加居住路线项目具有很高的开发潜质，机遇大于威胁！第二部分项目定位综述营销就是解决问题，其它的都可以免谈！

项目必须从解决问题开始－－－－－解决一切的问题首先是结合形势锁定我们的目标客户群！客户定位1、市区高收入客户群2、郊区及边缘乡镇高收入客户群3、想由乡镇进入城区的客户群客户区域来源目标客客户需需求这类客客户具具有雄雄厚的的经济济实力力，甚甚至有有多次次置业业的经经验，，不断断寻找找彰显显身份份的终终极置置业目目标，，以高高端物物业的的价值值作为为尊贵贵的标标签。。客户描描述对城市市核心心稀缺缺地段段的占占有与与独享享；对社区区氛围围营造造及园园林景景观主主题的的独创创新颖颖；对产品品创新新、物物业智智能化化的追追寻；；客户敏敏感点点超越常常规客客户群群体的的需求求特征，，彰显显身份份与地地位主导：：地段的的核心心价值值做城市市的主主人终极置置业创新产产品的的热衷衷追随随客户心心理分分析追求生生活的的品质质，既既追求求高的的物质质享受受也追追求有有品味味的精精神享享受；；要求独独立个个性的的生活活空间间；追追求别别人达达不到到的生生活境境界．．对生活活充满满浪漫漫美好好的想想像，，愿意意为自自己所所追求求的生生活不不断努努力。。乡镇各各级政政府行行政机机关高高层公公务员员、领领导；；政府行行政机机关中中高层层公务务员医院、、教育育、金金融、、电信信、律律师、、会计计等行行业及及其附附属产产业从从业人人员；；厂矿等等私营营企业业主；；个体商商铺老老板、、经营营者；；其他中中高收收入人人群客群定定位·注重重项目目地段段及价价格，，对价价格有有一定定的承承受能能力，，但极为重重视是是否物物有所所值，，要求求切实实可感感知的的性价价比。。对产品品创新新等缺缺乏主主动的的需求求，但但善于于比较较，重重视细细节形形成的的附加价价值。。·希望望得到到更好好的居居住空空间和和及生生活配配套，，往往往希望望其生活活水准准突破破区域域限制制，达达到大大中型型城市市的水水准。。注重地地段区区位未未来发发展前前景，，注重重项目目开发发商实实力。。·注重重居住住身份份的提提升，，物以以类聚聚，人人以群群分，，住宅宅物业业品牌形象象的最最大号号召力力是激激起消消费者者的阶阶层归归属感感和自自豪感感。第三部部分：：产品品规划划建议议由统计计发现现，购购房家家庭多多以三三口之之家和和四口口之家家为主主，约约占总总数的的78.38%。因此，，产品品在规规划设设计时时，应应当以以两房房、三三房为为主，，兼顾顾四房房，对对于单单间，，则不必必要涉涉足。。客户户对对三三房房需需求求比比例例较较大大，，占占87%；；其次次为为两两房房，，占占12%。。通过过以以上上调调查查，，产产品品在在规规划划设设计计上上，，面面积积上上以以80㎡㎡两两房房为为主主，，三房房以以110~130㎡㎡为为主主，，复复式式可可以以相相对对大大一一些些，，以以140~180为为主主。。由此此可可见见，，客客户户对对居居住住品品质质也也提提出出了了更更高高要要求求，，不不但但要要求求通通风风采采光光好好，，还期期盼盼卫卫生生间间设设计计的的能能够够大大一一些些，，能能够够有有自自己己的的生生活活阳阳台台。。综上上所所述述：：1.产产品品以以两两房房、、三三房房为为主主。。其其中中两两房房面面积积控控制制在在90㎡㎡左左右右，，三三房房面面积积以以118~140㎡㎡为为主主。。2.扩扩大大南南北北楼楼间间距距，，增增加加采采光光。。3.注注重重卫卫生生间间设设计计，，干干湿湿分分离离，，面面积积保保持持在在4㎡㎡以以上上户型型建建议议：：户户型型配配比比18%二室室二二厅厅三房房二二厅厅四房房或或复复式式15%70%主力力户户型型建建议议：：室室内内布布局局主卧卧：：带带卫卫生生间间、、朝朝南南、、带带飘飘窗窗、、面面积积14-16平平方方米米（（接接受受大大卧卧，，开开间间3.3米米左左右右，，进进深深4.5-5米米人习习惯惯在在主主卧卧设设计计洗洗浴浴设设施施））。。次卧卧：：大大的的13平平方方米米，，小小的的11平平方方米米书房房：：9平平方方米米左左右右客厅厅：：开开间间在在4.0-4.2米米，，进进深深5米米，，面面积积在在20平平方方米米以以上上，，带带阳阳台台。。厨房房：：6-7平平方方米米左左右右，，封封闭闭厨厨房房公共共卫卫生生间间：：干干湿湿分分离离，，干干区区小小一一些些。。主卧卧卫卫生生间间：：与与公公共共卫卫生生间间大大小小分分开开外立立面面建建议议外立立面面建建议议外立立面面建建议议街区区效效果果建建议议街区区效效果果建建议议第四四部部分分：：营营销销推推广广建建议议整体营销策略“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!三大大前前提提全员营销突破传统价值观精细化营销突破破传传统统价价值值观观实现现战战略略目标标，必必须须突突破破单单一一业业态态传传统统的的营营销销思思维维，，搭搭建建全全新新价价值值体体系系。。传统统观观念念壁壁垒垒全新新价价值值观观全员员营营销销顾客营销人事财务客服顾客顾客营销人事客服财务实施施“全全员员营营销销””,从发发展展商商公公司司最最高高领领导导层层开开始始,所所有有非非营营销销部部门门都都须须以以营营销销部部门门为为核核心心进进行行运运作作.精细细化化营营销销为实实现现目目标标,在在各各个个环环节节上上都都必必须须追追求求完完美美,打打一一场场““超超限限战战””．．核心心营营销销策策略略品牌牌策策略略事件件造造势势策策略略服务务营营销销策策略略3１2核心心营营销销策策略略品牌牌策策略略市高档楼盘样板房地产价值的标竿城市功能的完善社会影响力巨大一个真正的城市运营商品牌牌策策略略品牌牌策策略略必须须通通过过持持续续的的品品牌牌渗渗透透和和形形象象宣宣传传，，与与市市场场进进行行长长期期的的交交流流（（包包括括：：社社会会责责任任、、文文化化、、理理念念、、品品味味、、服服务务、、营营销销…………）），，才才能能实实现现项项目目价价值值最最大大化化。。服务务营营销销CS体体验验式式营营销销（（现现场场服服务务、、样样板板房房））；；大型型高高规规格格会会所所；；一流流物物业业管管理理；；…………………———让让武武陟陟民民感感受受前前所所未未有有的的星星级级服服务务体验验服务务营营销销CS是是客客户户满满意意（（CUSTOMERSATISFACTION））的的简简称称，，是是““客客户户对对其其要要求求已已被被满满足足的的程程度度的的感感受受””，，是是人人们们在在接接受受了了产产品品或或服服务务包包括括其其所所携携带带信信息息的的刺刺激激以以后后，，所所作作的的一一种种肯肯定定的的心心理理状状态态，，是是人人们们对对产产品品的的一一种种主主观观的的综综合合的的评评价价。。CS服务务接待流流程CS服务务理念的的导入CS的要要求：在在每个环环节让每每个客户户体验价价值永远比客客户期望望的要多多一点体验式营营销CS销售服务务——一切从客客户出发发，从每每个环节节体现优优质服务务；50个服务细细节体验验价值点点。销售人员员和现场场工作人人员接受受专业的的酒店礼礼仪培训训，以及及高级美美容培训训；五星服务务，细节节体现：：个人形形象、快快捷和恰恰如其分分的服务务、体验验式销售售中心、、体验式式样板层层、酒吧吧式洽谈谈区………项目营销销推广主主线住宅快捷酒店店商业项目的整整体形象象中央价值值区的属属性推广主线线：项目整体体形象树立项目目高度强势市场场占位推广主线线：分产品重重点突破破节奏有序序有的放矢矢项目营销销推广主主线推广主线线解决项目目如何销销售的问问题目的1、实现现项目市市场价值值。2、、发展商商回笼资资金，实现持续续开发和和经营。。3、为为产品和和企业在在市场形成成良好的的口碑。。1、宣传传项目是是人居最最佳城市战略略住宅示示范样本本2、宣传传新的生生活方式式3、宣传传良好的的居住氛氛围、景观资源源系统、、完善的的配套4、宣传传尊贵、、高尚的的住宅品品质5、各种种促销活活动1、吸引引品牌商商家入驻驻2、合理理的业态态组合3、宣传传新的投投资创富富模式4、宣传传CFD发展给给投资者者带来的高效益益回报5、商铺铺竞拍活活动6、提供供优质的的后续经经营服务务支持住宅商业手段手段产品价格定位策略通过比较较我们发发现，客客户最关关心的问问题还是是价格，，价格在在房地产产销售过过程中为一敏感感因素，，良好的的价格策策略是房房地产快快速销售售的法宝宝。综上所述述：鉴于本项项目为期期房，与与其他现现房相比比较，无无优势，，故在定定价策略略上，以稳健为为主，均均价在1700元/㎡左左右。价格控制制实施1）平开高走走为迅速占占有市场场份额，，形成市市场热点点，建议议启动区区住宅平平价入市市，逐步提高高价格，，树立升升值物业业形象。。要切实实做到平平开高走走，两个难点点在于：：一是调调价频率率；二是是调价幅幅度，必必须做到到调幅要要“小””、调频要““频”。。2）各阶段定定价措施施内部认购购时，价价格较低低，充分分吸引意意向客户户，真正正做到高高尚的物物业、平平实的价格；；开盘销销售后，，价格小小幅“频频”调，，逐渐升升高，因因为物业业的整体体形象展现现会对客客户有较较强的吸吸引力。。启动区营销执行策略战略目标标提升整体项目形象，形成市场关注热点占领市场，快速消化，迅速回笼资金塑造开发商企业品牌，提升物业附加价值高形象入入市，依依托资源源和产品品优势，，以“活活动+事事件“作作为推广广主要攻攻击点，，特色营营销概念的导入入及推广广，把握握市场机机会借势势跟进，，以产品品+核心心地段资资源为营营销攻击击力，构构筑产品的核核心价值值体系，，打破市市场原有有竞争格格局！营销筹备备期序号工作类工作项说明1执行方案《营销执行方案》的最终确定统一落实概念、策略及内容的统一2设计制作类项目VI及应用系统符合整体形象要求外展点及售楼处内部展板、标牌、导视等、销售中心楼顶霓虹设计吻合项目形象，增强标示性户外、车体广告、报纸、围墙广告牌设计制作确定形式、版面风格设计整体形象及产品楼书、住宅户型单张、折页设计突出其综合体一站式营销概念；选取重点推介户型，阐释户型卖点3营销推广类户外广告牌位置选择、广告发布位置、造型、发布内容确定报纸广告/车体/分众媒体广告位购买车次、线路、数量选择4物料筹备类销售中心/样板区装修装饰满足使用功能、彰显品质总体沙盘、住宅沙盘及户型模型制作建筑规划、户型平面展示物料销售电话/销控LED配备基础物料进场，满足接待所需销售现场办公设备及物料基础物料进场，满足接待所需整体销售百问销售人员培训，高效接待客户我们坚持持以开盘盘井喷为为目标。。为满足足项目的的高形象象亮相、、营销中中心的高高效接待待及为营营销推广广及现场场卖场氛氛围营造造等重大大事项做做好充分分准备。。事件活动动——项项目奠基基仪式活动时间间：待项项目奠基基时确定定活动目的的：以新闻媒媒体形式式发布项项目信息息，强化化项目的开发发对城市市发展的的重大意意义。活动执行行：邀请媒体体参加，，市区级级主要领领导出席席，体现现企业与与政府的的联动，，政府对对促进城城市发展展重大项项目的重重视与大大力支持持，通过过媒体宣宣传达到到提升项项目关注注度与展展现开发发商的实实力。市场预热热期时间跨度度——2010年年3月底底—2010年年5月营销目的的——充分分消化前前期来访访/电客客户，积积累新客客户，进行市场场摸底。。宣传上上提升项项目的整整体卖点点形象。。营销节点点——会会员正式式招募营销活动动——VIP会会员招募募/产品品发布会会媒体渠道道——广广告牌、、报纸、、有线电电视、车车体宣传主题题——来中中央公园园看看好好房子的的标准！！工程形象象——售售楼处、、样板房房、花封封苑、示示范园林林区工程程进行公开发售售期时间跨度度——2010年5月月—2010年年7月营销目的的——充充分消化化VIP登记客客户。掀起第一一轮开盘盘销售热热潮；树立项目目整体高高端形象象。营销节点点——第第一批单单位推出出,少而而精。营销活动动——开开盘活动动、焰火火晚会、、媒体渠渠道———广告牌牌、报纸纸、有线线电视视、公交交宣传主题题——选选择中央央公园，，我绝不不后悔工程形象象——售售楼处、、样板房房、花封封苑、示示范园林林区开放放强销期时间跨度度——2010年8月月初—2010年9月月营销目的的——通通过活动动吸引客客户对第第二批单单位关注注，积累累诚意客客户。进行项目目二次形形象提升升，为销销售打下下基础。。提升开发发商的品品牌。营销节点点——二二批公开开选房营销活动动——主主动营销销、国庆庆营销媒体渠道道——广广告牌、、报纸、、有线电电视、公公交第二强销销期时间跨度度——2010年10月初——2010年11月营销目的的——通通过跨区区域的营营销，挖挖掘周边边区域客客户资源源。营销活动动——xx（公公司名称称）杯明明日之星星文艺PK赛媒体渠道道——广广告牌、、报纸、、有线电电视、公公交尾盘销售售期时间跨度度——2010年12月底营销目的的——通通过现场场营销活活动，持持续销售售热潮扩大客户户群体，，消化剩剩余房源源。营销节点点——主主要通过过现场营营销活动动带动销销售。营销活动动——老老带新、、希望工工程捐助助、通过公益益活动引引起市场场轰动，，塑造造社会形形象，，答谢酒会会。媒体渠道道——广广告牌（（内外））、报纸纸、有线线电视、、公交、、网络工程形象象——项项目封顶顶～园林林全面展展示～外外立面落落下第二篇:商业定定位招商商项目市场场调研业态分布布策略项目营销销战略营销总体体策略整体招商商策略推售策略略项目核心心定位主题定位位客户定位位形象定位位蓄客期营营销执行行方案开盘营销销执行方方案强销期营营销执行行方案二次开盘盘营销执执行方案案二次强销销期营销销执行方方案营销策略略项目定位位营销执行行营销执行行项目定位位核心问题题下的项项目主题题定位，，针对项项目核心心问题建建立项目目市场区区隔性定定位。问题1如何区隔隔竞争项项目？先来探询询下项目目的核心心价值：：通过项目目自身领领先武陟陟的商业业模式。。升级一个个全新的的时尚都都市生活活中心。。提升城市市商业环环境。让城市更更繁荣！！项目主题题定位精品步行行街商业街区区高尚居住住区……消费者：引领武武陟的一一个时尚尚消费之之都。居住者：享受国国际都会会生活的的一个居居住先锋锋。城市管理理者：展示国国际潮流流的前沿沿阵地。。经营者：汇集全全方位品品牌的一一个服务务平台。。项目主题题定位为为：城市市主场，，全功能能shoppingMall项目主题题定位核心问题题下的项项目形象象定位，，针对项项目核心心问题重重塑项目目形象项目形象象之建立立在于还还原并提提练客户户对于项项目的第第一感知知，针对对本项目目之形象象，我们们将从消消费者、、经营者者、投资资者、居居住者角角度探寻寻他们对对本项目目的第一一感知，，找到其其平衡点点，形成成项目之之定位。。问题2如何塑造项目目形象？？项目形象象定位经营者居住者投资者消费者从繁荣中中更容易易赢得生生意的机机会得到成熟熟都市的的优越感感与便利利性由繁华与与成长保保障的城城市中心心物业保保值增值值的潜力力获得时尚尚都市的的消费体体验项目形象象定位为为：都市市生活，，财富前前线。。项目形象象定位针对项目目核心问问题突破破市场容容量问题3如何突破市场场容量？？项目客户户定位ⅠⅡ小客户：：市区内内投资和和县区自自营的客客户客户构成成：公务务员、银银行等金金融企业业职工、、电力电电信企业业职工、、教师；；县区投投资客户户来源较较为广泛泛具不可可确定性性。客户特征征：非常常理性，，往往有有过投资资经验；；学历往往往较高高；大客户：：自营和和投资的的客户客户构成成：企业业机构客客户、商商业自营营客户；；工程承承包商、、外出打打工人群群、私营营业主等等。客户特征征：关注注商业经经营，缺缺乏投资资渠道，，资产以以现金为为主；文文化水平平较低，，一次性性付款，，对市场场现状不不敏感。。项目客户户定位客户分类类先大后小小，大小小并举的的客户策策略。在在当前项项目形象象价值与与规划价价值未充充分释放放前以红红旗路之之商业价价值消化化大客户户；待项项目形象象与利益益充分释释放后采采取围合合式圈层层营销之之方式消消化小客客户，实实现大小小并举的的客户策策略。客户定位位策略项目客户户定位项目营销销战略分分解———三大阶阶段将红旗路路预期完完全释放放，以老老（红旗旗路成熟熟商圈））打新（（新兴商商圈）构建项目目商业品品牌价值值，业态态规划价价值（城市市主场，，全功能能式shoppingMall），在项项目之形形象上实实现客户户对项目商商业价值值的高度度认同以以及对未未来红旗旗路之商商业价值值的预期期营销手段段结合客客户预期期讲述项项目财富富故事，，提升客客户购买买之信心心项目营销销战略整体招商商之原则则招商朋友友化河南区域域品牌特色街区区化时尚潮流流化以商聚气气效益最大大化始终围绕绕、贯穿穿本项目目的形象象与商业业主题的的定位并并组织实实施招商商的原则则。整体招商商策略整体招商商策略之之招商前前提政府支持持开发商搭搭台整合社会会资源支持一对进驻的的商户给给予一定定的优惠惠政策。。支持二必须尽量量把邮政政、电信信、银行行等城市市功能配配套向本本项目倾倾斜。支持三政府必须须对进驻驻商户提提供提供供工商、、税务登登记变更更等事项项的一条条龙服务务，并减减免一定定手续与与费用。。整体招商商策略整体招商商策略之之招商前前提政府支持持开发商搭搭台整合社会会资源支持一明确商业业运营顾顾问公司司与物业业服务公公司。支持二对硬件改改造，满满足整体体招商业业态需要要。支持三明确招商商政策。。支持四明确工程程进度及及其项目目部分商商业试运运营时间间。整体招商商策略整体招商商策略之之招商前前提政府支持持开发商搭搭台整合社会会资源支持一制定招商商租金炒炒作方案案，使参参与招商商的各方方面人员员都能从从中获益益。整体招商商策略招商的目目标———近期目目标近期目标标工作重点点完成对武武陟全市市商户资资源的摸摸排与整整理。招商工作作的实现现是销售售的先决决前提条条件。因因此，招招商工作作需实现现60%的商户意意向签约约。完成主力力店招商商——资源整合合，着力力教育客客户，提提升其品品牌认知知度。针对武陟陟商户的的扫街工工作。建立一整整套完善善的招商商业务流流程、招招商管理理文件、、工作绩绩效评估估体系。。主力店——品牌服装装。整体招商商策略B、中高高品牌服服装、时时尚精品品招商对象象以品牌牌服饰类类为主ABCD25%50%10%15%A、中低品牌牌服饰类类C、中小餐饮饮、特色色快餐D、休闲娱乐乐、KTV、酒酒吧整体招商商策略招商的目目标———中期目目标中期目标标工作重点点在针对主主力店招招商同时时，完成成项目次次主力店店的招商商工作，，通过主主力的进进驻，促促进其他他商户达达成进驻驻意向。。完成对招招商客户户意向的的摸排，，将客户户需求分分流，减减少意向向客户流流失。在明确项项目试运运营时间间的前提提下，展展开招售售或招租租收定。。项目业态态划分确确定。组建各类类相关商商业中心心机构，，对各种种业务进进行统筹筹和管理理，为各各种商业业类型的的经营奠奠定基础础。通过招商商拉动项项目营销销热度，，同时启启动招售或招招租收定定。整体招商商策略依据项目目工程进进度和主主力店招招商情况况确定项项目的推推售节奏奏。10.2.110.5.1蓄客期10.8.1首次开盘热热销期10.9.1持销期二次开盘热热销期10.12.31蓄客期10.10.1推售节奏思思路：1#楼时代代超市的进进驻已经确确定，有利利于项目推推广卖点宣宣传；1#楼底铺铺可售面积积较大，有有利于回笼笼资金；整个项目采采用低开高高走的价格格策略，1#楼的热热销有利于于实现3#楼等的价价格抬升。。筹备期推售节奏分阶段营销销执行方案案取得价值认认同阶段2010年年2月—2010年年4月“把鸡蛋放放进客户的篮子里！！”取得价值认认同阶段所所要解决的的问题与应应对策略高举高打，，强化卖点点，让客户户形成项目目的市场预预期；招商先行，，为后期销销售做铺垫垫。积累客户上上门量；使客户对整整个项目形形成逐步的的价值认同同。形象手册、、招商手册册、电子楼楼书等相关关展示物料料完成；户外休闲活活动造势。。要解决之问题阶段性之策略营销关键招商策略之之项目招商商政策任何新兴商商业市场从从开业—兴兴旺—达到到合理的租租金水平，，均需要一一定的时间间来进行培培育，一步步到位的直直接以理想想租金对商商户招商，，对市场而而言无异于于“杀鸡取取卵”，一一方面商户户不愿意进进场，容易易造成市场场空置；另另一方面，，即使能招招到部分商商户进场，，但由于市市场人气、、客源短期期内难以形形成，市场场不温不火火，老商户户不愿支撑撑、新商户户不敢进场场，造成恶恶性循环。。为此，我们们提出“放放水养鱼””的招商政政策免租+半租租的优惠：：签定三年年租期，免免租1年，，半租1年年。对前20名进驻驻的商户给给予一定的的租金优惠惠。试营业业期间除各各商户水电电费自理外外，其余费费用一律免免除。签约时收定定金，租金金每半年一一收。后期期市场的经经营管理承承诺：建议议在项目开开业前后期期投入一定定量的经营营推广费用用，用于宣宣传商户，，以增强商商户进场经经营信心。。招商执行招商策略之之招商执行行要点为了避免销销售价格对对商户的干干扰，影响响其租赁的的积极性，，在招商时时决口不提提销售。若若客户问到到要购买商商铺，我们们需统一口口径。1通过各级政政府和协会会，把武陟陟本地较为为成功且有有影响力的的经销商和和个体工商商户聚集起起来，进行行探讨，达达成一致意意向协议。。通过努力，，和武陟经经销商和个个体工商户户搞好关系系。23招商执行精致且具有有质感的项项目销售物物料提升客客户对产品品品质认知知感。形象楼书生活读本项目所需要要销售物料料包括：形形象或生活活楼书、海海报、生活活读本。生活读本内内容包括吃吃在武陟、、乐在武陟陟等方面主主题，生活活读本名称称可为———欲望朝圣圣新都会。。项目营销物物料质感的的体现成为为项目城市市主场价值值传播的重重要道具与与体验环节节。配合物料小礼品———嫁接项目目品质感，，同时方便便摆放或携携带，起到到项目记忆忆符号之作作用。质感的名片夹汽车靠枕、钥匙扣小礼品必须须精致同时时费用相对对较低。同时实用性性强，能够够摆放在汽汽车中或是是随身携带带。配合物料招商手册着着重体现项目地段优优势，本身身特点，生生意机会，，政府支持持，招商细细则等。展示项目地地段优势，，项目本身身的特点，，项目生意意机会，政政府对项目目的支持，，项目招商商细则，项项目招商政政策等。招商手册用于装招商手册的信封配合物料商业氛围营营造——在在现场展示示有限的前前提下提升升项目展示示环境。墙面喷绘楼梯走道导视以时尚、商商业的元素素营造出较较强的商业业感受，以以此提升客客户对项目目的接受度度。展示物料电子楼书、、三维宣传传片使项目目展示增值值项目目前三三维片不能能够体现出出项目卖点点，同时与与现有VI、项目商商业主题定定位不符，，因此需要要通过制作作新的三维维片体现项项目商业主主题定位，，同时配合合项目电视视推广渠道道使用。项目电子楼楼书的设置置主要目的的在于增加加营销中客客户参与与与体验的环环节，从而而在营销的的方式区隔隔竞争项目目。配合物料楼体包装———强化项项目在售信信息根据项目工工程进度，，建议在临临红旗路的的项目建筑筑立面挂项项目楼体广广告，强化化项目在售售信息，同同时与营销销中心、样样板铺外围围形成项目目形象视觉觉系统。配合物料亲子活动设置乐活、、蓝筹等多多个亲子活活动主题向向全武陟人人民诠释红红旗路商业业步行街未未来之商业业模式。配合物料形成购买预预期阶段2010年年5月—2010年年7月中旬旬舆论营销，，“说客户爱听的话！！”形成购买预预期阶段所所要解决的的问题与应应对策略强化红旗路路未来价值值预期，让让客户清楚楚了解项目目的价值；；吸引全城关关注，形成成热议话题题。积累客户上上门量；同时为后面面的开盘做做蓄客准备备。产品手册、、投资手册册和开发商商品牌手册册等相关展展示物料完完成；城市高峰论论坛造势。。要解决之问题阶段性之策略营销关键招商风险分分析商户（租赁赁户）风险险分析项目不能如如期开业或或开业时间间无限期拖拖延。由于招商工工作的疏漏漏，导致广广场内经营营无序，鱼鱼龙混杂。。没有统一的的物管或物物业管理费费用比较高高。生意不是很很理想或经经营惨淡。。开发商卖完完后走人，，交接工作作无法完成成。要开发商风风险分析投入大量招招商推广费费用后，招招商效果不不明显或收收效甚微。。项目日后经经营不是很很理想或经经营惨淡，，则不利于于项目的品品牌树立，，对整个项项目将产生生负面影响响。项目不能获获得稳定的的投资回报报，投资者者闹事。给予客户风风险提示，，引入投资资8大铁律。同同时以主力力店+舆论论营销给予客户户以购买预预期。主力拉动项项目招商工工作，落实实放水养鱼的招招商策略，，制定合理理的租金水平。。招商执行招商中存在在的问题及及规避方法法问题一问题二问题一一：引入品品牌租户后后，可能导导致租金达达不到业主主预期效果果，影响销销售。引入入知名品牌牌客户，由由于面积较较大，其租租金相对会会降低，对对项目的销销售形成阻阻力。但引引入品牌租租户一次性性可以租赁赁较大面积积，另外品品牌的进驻驻会形成示示范效用，，吸引中小小客户进驻驻，从而缩缩短整个招招商周期，，保证如期期开业。规避方法：：开发商适适当的给予予一定租金金补贴。问题二二：招商任任务完不成成意向签约约60%，将影响销销售工作。。规避方法：：在目前的的形式下，，必须对招招商工作进进行科学、、合理的评评估，认真真分析招商商工作中的的问题和困困难，正确确预见并确确定项目的的开业时间间招商执行DM配合项目招招商使用。。体现项目目商业优势势，公布项项目招商最最新进展。。招商执行产品手册+投资手手册投资手册产品手册+投资手册册作为一套套物料使用用。产品手册的的运用主要要告诉客户户项目商业业动线、硬硬件等项目目规划优势势。投资手册主主要分析项项目回报与与增值保值值等内容。。招商执行开发商品牌牌手册通过开发商商品牌的介介绍，给予予客户更多多的购买信信心，同时时使开发商商之形象由由发展商转转变为城市市运营商。。招商执行舆论营销新闻标题谁触动了武武陟新都市市经济“神神经”？从国际大牌牌时代超市市出牌所看看到的？远见的价值值——全功功能生活MALL，，赢领武陟陟都心生活活。红旗路商业业步行街，，城市价值值运营体的的先锋。谁触动了武武陟新都市市经济“神神经”？招商执行舆论营销对对于客户的的影响TO：大型型商家舆论营销将将在项目档次、、规划格局局、政府背景等方面有着着证言的作作用TO：普通通消费者我们的舆论论营销将他他们承诺一一种新消费文化化带来的利利益。把项项目特色所营的都市时时尚文化传传达到极致致TO：小型型商家及其其个体经营营者他们受主店入驻驻的影响非非常大，对项目的前前景规划看看重，舆论论营销在这方面面起着推波波助澜的作作用招商执行攀岩+户外外SHOW活动为了聚集人人气，可以以通过设置置一些能够够聚集消费费者对项目目关注的活活动,迅速速形成人气气，通过人人气集聚商商气。招商执行城市高峰论论坛通过高峰论论坛配合项项目舆论炒炒作，提升升项目营销销热度。活动动操操作作关关键键在在于于对对论论坛坛佳佳宾宾与与主主持持的的邀邀请请。。招商商执执行行释放放既既得得利利益益阶阶段段2010年年7月中中旬旬————2010年年8月月事件件营营销销，，““努努力力让让客户户卖单单！！””释放放既既得得利利益益阶阶段段所所要要解解决决的的问问题题与与应应对对策策略略通过过招招商商说说明明会会和和商商业业管管理理公公司司的的签签约约仪仪式式，，增增强强客客户户的的投投资资信信心心。。在释释放放项项目目既既得得利利益益的的情情况况下下，，销销售售如如何何得得到到实实现现；；招商商说说明明会会商业业管管理理公公司司签签约约仪仪式式要解解决决之问问题题阶段段性性之策策略略营销销关关键键事件件拉拉动动————招招商商说说明明会会通过过招招商商说说明明会会与与项项目目招招商商意意向向客客户户签签定定意意向向协协议议。。为二二批批发发售售做做准准备备。。招商商活活动动邀请请函函配合合招招商商说说明明会会使使用用，，起起到到客客户户邀邀约约之之作作用用。。招商商活活动动商业业运运营营顾顾问问公公司司签签约约仪仪式式给予予客客户户购购买买信信心心，，体体现现出出公公司司对对红红旗旗路路商商业业街街项项目目积积极极运运营营，，负负责责的的态态度度和和形形象象。。营销销活活动动启售售活活动动发布布项项目目开开售售消消息息，，开开闸闸放放水水，，消消化化前前期期之之蓄蓄客客，，营销销活活动动开盘盘前前预预热热与与热热销销阶阶段段2010年年8月————2010年年10月月底底全城城造造势势，，““让让客户户兴奋奋起起来来！！””开盘盘前前预预热热与与热热销销阶阶段段所所要要解解决决的的问问题题与与应应对对策策略略通过过明明星星演演唱唱会会吸吸引引全全城城关关注注，，为为项项目目开开盘盘聚聚集集足足够够人人气气；；旺场场活活动动保保持持销销售售热热度度。。解决决开开盘盘前前的的人人气气造造势势问问题题；；保持持开开盘盘热热销销状状态态，，为为后后续续3#楼楼开开盘盘打打开开销销售售局局面面。。明星星演演唱唱会会时尚尚服服装装发发布布会会冬季季暖暖场场活活动动要解解决决之问问题题阶段段性性之策策略略营销销关关键键系列列讲讲座座———商商铺铺投投资资讲讲座座、、主主力力店店对对商商业业的的影影响响讲讲座座，，树树立立市市场场信信心心。。红旗路商业街产品说明会目的的：：通通过过主主力力店店提提升升商商业业价价值值的的案案例例解解析析，，使使投投资资者者正正确确认认识识项项目目的的投投资资价价值值；；通通过过对对后后期期经经营营的的的的分分析析，，体体现现信信泰泰擅擅长长商商业业运运营营的的专专业业水水准准，，提提升升投投资资信信心心。。形式式：：与与工工商商局局、、商商会会联联合合组组织织。。营销销活活动动开盘盘活活动动————利利用用现现场场浓浓厚厚成成交交氛氛围围，，以以成成交交促促成成更更大大的的成成交交。。目的的：：利用用现现场场氛氛围围的的营营造造及及选选铺铺形形式式的的制制定定，，提提高高解解筹筹成成功功率率；；并并通通过过热热销销场场面面带带动动更更多多的的现现场场成成交交及及口口碑碑传传播播。。内容容：：选选铺铺、、餐餐点点。。要点点：：蓄蓄客客量量达达到到一一定定数数量量；；经经过过客客户户筛筛选选后后，，剩剩余余客客户户诚诚意意度度高高，，经经铺铺号号引引导导后后基基本本确确保保无无意意向向扎扎堆堆情情况况。。需说说明明，，具具体体形形式式开开盘盘前前根根据据实实际际情情况况制制定定““开开盘盘方方案案””。。营销活动时尚服装发布布会——高档档时装发布会会，体现项目目潮流、时尚尚的特质，聚聚拢人气。举行高端品牌牌时装发布会会，体现项目目的档次感，，同时体现项项目是一个领领先潮流，追追随时尚的城城市商业购物物中心。营销活动开盘预热阶段段2010年11月——2010年12月月底一鼓作气，““让客户追随起来！””第二批商铺开开盘预热阶段段所要解决的的问题与应对对策略通过会员活动动和圈层式营营销，扩大客客户范围，增增加客户积累累量；旺场活动保持持销售热度。。解决开盘前的的客户积累量量问题；如何保持销售售旺市。圈层活动会员活动客户会活动要解决之问题阶段性之策略营销关键动作营销中心设置置展板，制造造销售紧迫感感展板内容表现现形式展板陈列形式式通过营销中心心展板的设置置，区隔项目目这前营销节节奏，给予强强烈的销售紧紧迫感。同时增加项目目营销中心展展示环节，拓拓宽项目销售售信息释放渠渠道。展示物料软文炒作，保保持项目营销销热度持续炒作项目目旺销提示客户卖单单理由项目核心卖点点组合，构建建项目价值体体系趁热打铁，利利用项目良好好销售之事实实与开盘所积积聚的销售气气场炒作项目目旺销，以皮皮保持项目营营销热度。同时为项目加加推价格调整整打好上调基基础。新闻炒作高尚圈层营销销通过不断扩展展圈层营销发发展项目客户户整合企业内部部之资源，从从企业所熟识识或已具有的的人脉资源入入手，通过朋朋友介绍朋友友的方式找客客户，不断扩扩大圈层范围围，从而准确确传递项目信信息。圈层营销的方方式为：1））客户访谈；；2）上门推推介；3）活活动营销。营销活动开盘活动———开盘时间应应视销售情况况而定目的：实现产产品销售。内容：将认筹筹客户转成成成交客户。配合工作：媒媒体配合(报报纸,网络等等)。相关工作人员员场地:接待待中心。营销活动THEEND9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Tuesday,December13,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:54:4021:54:4021:5412/13/20229:54:40PM11、