土地和房屋征收工作

土地与房屋征收有关知识第一部分土地征用一、征地的含义征地，是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要，可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后，其所有权属于国家，不再属于农民集体。二、征用土地的程序口拟定征用土地方案。征用土地方案由拟征用土地所在地县、市人民政府或其土地行政主管部门拟定。其中征用城镇土地利用总体规划确定的城市建设用地区内统一规划、统一开发的土地，由县、市人民政府根据土地利用计划和对建设用地的需求情况拟定，城市建设用地区外能源、交通、水利、军事设施等按建设项目实施征地的，由县、市人民政府土地行政主管部门根据建设单位或建设主管部门的建设用地申请拟定。征用土地方案，包括征用土地的目的及用途，征用土地的范围、地类、面积、地上附着物的种类及数量，征用土地及地上附着物和青苗的补偿，劳动力安置途径，原土地的所有权人及使用权人情况等。口审查报批。征用土地方案拟定后，由县、市人民政府按照《土地管理法》规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。其中征用农用地，农用地转用批准权属国务院的，国务院批准农用地转用时批准征用土地，农用地转用和征用批准权属于省级人民政府的，省级人民政府同时批准农用地转用和征用土地；农用地转用批准权属于省级人民政府，而征用土地审批权属于国务院的，先办理农用地转用审批，后报国务院批准征用土地。口征用土地方案公告。征用土地依法定程序批准后，由县级以上人民政府在当地予以公告。被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。口制定征地补偿、安置方案。县、市人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。口公告征地补偿安置方案并组织实施。征用土地的补偿和人员安置方案确定后，有关地方人民政府应当予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，对征地补偿和人员安置方案进行修改和补充，并向被征地单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。口清理土地和实施征用土地。征用土地补偿和人员安置方案实施后，县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理，并组织实施征用土地和供地。

三、征收集体土地工作流程图四、征地法律依据1、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法2、福建省林地管理办法3、福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知4、福建省人民政府关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民合法权益的通知”五、征地补偿费的组成征地补偿费分为三个部分：土地补偿费、安置补助费以及青苗和地上附着物补偿费。土地补偿费只是总的征地补偿费的一部分，相当于对这块地本身的生产能力或价值进行补偿，不同类型的地就有不同的补偿标准，例如水田和果园的土地补偿费就不一样。安置补助费也是征地补偿费的一部分，因为农民的地被征了以后，原有的生产生活受到了影响，需要有一定的补偿。安置补助费的多少和农民对于所要被征的地的依赖程度有很大关系，所以不同类型的地就有不同的补偿标准。最后，青苗和地上附着物也是征地补偿费的一部分，因为征地时会对地面物造成一定得损害，同样的，不同的青苗和地面附着物的价值不同，所以其补偿标准也不同，例如水稻田上长的是水稻，林地上长的是林木，这两者的补偿费就不一样。对于征地补偿费的这三个部分，国家的法律法规都有相关的规定.（以林地为例）（一）土地补偿费根据《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十七条：（一）征用耕地，属水田、菜地、鱼塘的，按同类土地被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；属其他耕地的，按该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍补偿；（三）征用非经济林地，按水田补偿费的百分之四十补偿；根据《福建省人民政府关于加强征地补偿管理切实保护被征地农民合法权益的通知》第三点：没有条件调整数量与质量相当的土地给被征地农民继续承包经营的，土地补偿费应按不少于70%的比例支付给被征地农民。由此可见，我们若要计算非经济林地的土地补偿费就必须先计算水田的土地补偿费，因为前者是按后者的百分之四十来计算的。而若要计算水田的土地补偿费，就必须先算出水田的前三年平均年产值。例如，被征用土地所在乡镇的水田每亩平均一年可以收成水稻1600斤，前三年平均来说水稻价格以100元/百斤计，则该水田的前三年平均年产值为1600元/亩。（注：这里所说的年产值和年利润不一样，所以不应该扣除农药费种子费等成本费用。也可以用另一种方法来计算年产值，就是按照《福建省人民政府关于统一全省耕地年产值和征地补偿标准的通知》，这里面把地分为不同的类型，有不同的补偿标准，如果你知道你们的土地属于哪种类型，那就可以直接得出年产值了。这两种方法算出的结果可以互相对照。）水田的土地补偿费按水田被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿，在这里我们取10倍来计算，则水田补偿费为16000元/亩。这样，就可算出非经济林地的补偿费为16000-0.4=6400元/亩。一般来说我们国家的土地所有权是归国家或集体所有的，农民个人拥有的是承包经营权，作为农民依法可至少拿到土地补偿费的70%，即6400-0.7=4480元/亩。（二）安置补助费根据《福建省林地管理办法》第四十四条：安置补助费的标准，经济林地按《福建省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第二十九条第二款的规定执行；其他林地按福建省物价委员会、省财政厅、省林业厅闽价［1993］费字78号文件的规定执行。根据闽价［1993］费字78号文件的规定：林地的安置补助费按林地补偿费的50%计算。非经济林地，其安置补助费按林地补偿费的50%计算，则安置补偿费为6400-0.5=3200元/亩，这部分的钱是完全交给农民的。（注：计算时不是4480-0.5，因为那个4480只是土地补偿费的一部分而已，这里应该代入的是总的土地补偿费即6400元/亩）如果被征用的是经济林地，则应该按《福建省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第二十九条第二款的规定执行，那个标准是更高的。（三）青苗和地上附着物补偿费根据《福建省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第三十条：青苗和地上附着物补偿费应当支付给土地承包经营者或者地上建筑物的产权人。青苗或者地上附着物补偿费按下列标准计付：（一）用材林中的幼林按造林工本费的二倍补偿，中龄林按成熟林亩材积产值的百分之四十至百分之六十补偿，成熟林按其亩材积产值的百分之三十补偿；（四）特种用途林、防护林按用材林同类林木标准的四至七倍补偿。连城县征收集体土地统一补偿标）隹（摘自连政综〔2011〕59号）补偿类区土地类别补偿标准（万元/亩）青苗或地上物补偿费（万元/亩）备注第一类区耕地4.250.17含田间鱼塘和旱地园地、其它经济林地和山坡地2.1按省土地管理实施办法计算非经济林地1.02山塘水库1.7未利用地0.3第二类区耕地3.00.12含田间鱼塘和旱地园地、其它经济林地和山坡地1.6按省土地管理实施办法计算非经济林地0.72山塘水库1.3未利用地0.21第三类区耕地2.80.112含田间鱼塘和旱地园地、其它经济林地和山坡地1.3按省土地管理实施办法计算非经济林地0.672山塘水库1.2未利用地0.2说明：第一类区为土地利用总体规划（2006-2020）确定的县城中心区及连文路江林路口至永武高速公路收费站沿线建设用地及其拓展边界范围；第二类区为庙前镇、新泉镇、莒溪镇、朋口镇、姑田镇、北团镇、文亨镇、林坊乡、隔川乡、揭乐乡规划区内及莲峰镇除第一类区外的区域；第三类区为宣和乡、罗坊乡、四堡乡、塘前乡、曲溪乡、赖源乡，及庙前镇、新泉镇、莒溪镇、朋口镇、姑田镇、北团镇、文亨镇、林坊乡、隔川乡、揭乐乡规划区外和文亨镇、林坊乡、隔川乡、揭乐乡除第一、第二类区外的区域。第二部分国有土地上房屋征收一、我县征收的主要法律和政策依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国物权法3、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）4、国有土地上房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）5、关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（中纪办〔2011）8号）6、关于改革和推进城市规划核心区土地与房屋征收工作的若干意见（试行）（连委〔2011〕93号）7、连城县县城规划区征收范围内房屋用途认定与补偿的指导意见（试行）（一）关于改革和推进城市规划核心区土地与房屋征收工作的若干意见（试行）主要内容：1、依法征收。征收房屋项目必须纳入国民经济和社会发展年度计划，并先立项，后征收。加强征收工作前的调研，广泛听取被征收人的意见，对征收工作进行社会稳定风险评估，预先采取相应的措施。房屋征收部门牵头组织有关部门和房屋征收工作组及房屋征收实施单位人员组成评估小组，进行入户调查、座谈，广泛征求意见，充分听取基层组织意见和相关利益群体代表的合理诉求，并对意见、建议进行归纳、整理，按照客观、准确、公正、实效的原则，对可能出现的影响社会稳定问题进行评估。主要从七个方面进行评估：第一，是否符合国家现行的法律法规和政策；第二，是否经过严谨周密的可行性论证，并遵循公平、公开、公正原则，履行了征询意见、公示、听证等程序；第三，是否会给所涉及群众的生产、生活带来较大的影响，有引发群众大规模集体上访或群体性事件的风险；第四，是否能通过法律和政策途径，妥善解决群众提出的合理异议和诉求；第五，是否能依据法律和政策，化解消除群众可能提出的不合理诉求，最终取得大部分群众的理解和支持；第六，是否对出台的征收补偿、安置、保障等政策进行事前调研论证，避免引起不同项目涉及群众的攀比；第七，是否存在引发不稳定的其他方面因素。经过七个方面分析论证，对项目征收的合法性、合理性、可行性、安全性实事求是地进行评估并做出一般风险、较大风险、重大风险的评估结论。经相关部门共同认证确定为一般风险的，由政府作出房屋征收决定。2、安置先行。征收房屋，要有明确的安置地点，安置房源不明确的项目不准开展征收，并采取现房或期房安置的原则进行安置，切实改善提高被征收人房屋征收后生活环境质量的提升。3、依法补偿。房屋征收采取货币补偿和产权置换两种方式。4、原则上实行迁高安置。5、被征收房屋产权人为贫特困残疾人家庭的，给予相关优惠。一是被征收人为贫特困残疾人家庭的，搬迁补助费和临时安置补助费按标准提高20%发补，被征收人家有老人的一次性补助临时安置费标准：60—69周岁1000元/人、70—79周岁1500元/人、80周岁以上3000元/人。二是被征收人符合保障性住房申请条件的，按照连政综〔2010〕298号、连政综〔2010〕299号文件执行。6、建立投资平台，保证被征收人的长远生计。7、对不申请行政复议或行政诉讼，又不签约的，依法按规定启动征收程序。（二）国有土地上房屋征收评估办法国有土地上房屋征收评估办法第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”我县在确定拟征收范围后，向被征收范围对象发布告知书，要求所有被征收人在规定时间自行协商选定五家房地产价格评估机构并以书面形式提交给房屋征收部门；若无法通过协商方式选定，则各被征收人可在规定时间将自行选择的五家评估机构，以书面的形式告知征收部门，房屋征收部门将以70%以上（含70%）户数的多数被征收人的意见确定评估机构；若选择评估机构的户数未达到总户数70%的，则由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机从七家评估机构选定五家评估机构。经选定的五家评估机构，依照规程分别对征收房屋、安置房屋进行评估，作出市场评估价。征收部门根据五家评估机构作出的市场评估价，去除最高和最低价后，取三家机构市场评估价平均值作为征收房屋和安置房的市场评估价。（三）关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知《通知》规定“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”我县在制定具体国有房屋征收补偿与安置方案中均明确规定：集体土地上的房屋征收参照国有土地上房屋征收补偿与安置方案执行。二、房屋征收中应做好的相关工作和注意事项（一）做好入户调查摸底工作在征收部门发布征收告知书后就可着手开展，县政府房屋征收补偿与安置方案（征求意见稿）出台后，必须在一个月内完成。这一阶段主要根据《被征收房屋调查登记表》内容要求做好调查。1、被征收人家庭基本情况调查：姓名、称谓、单位、人口、分户等情况。2、被征收房屋土地情况调查。3、安置意向调查。4、记录调查时间参加人员和地点。5、外业结束后应及时提交入户调查情况结果，并测算出项目需征收补偿安置等资金情况（二）做好社会稳定风险方面调查根据《乂乂项目房屋征收工作调查表》以户为单位填写，家庭人口，年龄结构，性格导向，有否劳教人员，对本项目房屋征收的意见等填写清楚。调查人员、参加人员的签名，时间地点也应填写。《乂乂项目房屋征收社会稳定风险调查分析汇总表》由工作组根据征收区域内的每一户的调查表结果汇总，特别是对社会稳定风险分析的意见和措施应认真填写。（三）把好产权认定关产权问题是整个房屋征收补偿与安置的核心和关键1、对有完整手续房屋的认定（1）被征收房屋的补偿面积，以土地房屋权属证书登记或城乡规划建设、国土资源等部门依法认定的合法有效文件为依据。（2）被征收房屋的用途以房屋所有权证书或土地使用权证为准。（3）有完整手续房屋的补偿按具体征收与补偿安置方案处理。2、对未取得合法产权、生产性用房、营业性用房、临时构或建筑物等，由城乡规划建设、国土资源等部门组成的房屋产权认定工作小组进行调查认定，并按《连城县县城规划区征收范围内房屋用途认定与补偿的指导意见（试行）》处理。（四）把握补偿方式及标准目前，我县房屋征收实行货币补偿或产权调换两种方式。同一宗土地上同一被征收人只能选择一种征收补偿方式。其中：货币补偿方式为：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。产权调换方式为：根据被征收房屋的合法建筑面积结算补偿金额，并与用于产权调换安置房屋金额结算差价。1、住宅主体房屋征收区域内合法住宅的补偿，按被征收合法住宅房地产市场评估补偿价结合不同层数的住宅调节系数和区域调节系数及成新进行补偿、二次装修和附属设施（构筑物）的补偿、搬迁补助（按被征收合法住宅建筑面积每次给予6元/m2补助，最低不少于300元），选择产权调换的给予临时安置补助；在规定期限内签订房屋征收与补偿安置协议书并按约定的时间搬迁腾房（店）的，给予一定的奖励。（1）被征收合法住宅房地产补偿金额计算公式被征收合法住宅房地产补偿金额=（每平方米不同结构房地产市场评估补偿价乂不同层数的住宅房屋调节系数-每平方米不同结构房屋折旧）x合法住宅建筑面积（2）被征收合法住宅房地产补偿标准和相关因素：一是因被征收房屋用地性质（行政划拨或出让）不同和房屋结构（框架、砖混、砖木、土木）不同而区别。二是被征收房屋不同层数的（以幢为单位）有不同的调节系数，分别为：单层1.36,二层1.1,三层0.92，四层0.90。三是多层套房（商品房、微利房）因不同层数楼层，有不同的调节系数。四是各类结构房屋补偿价格还须按照《连城县人民政府关于公布2011—2012年度城区房屋重置价的通知》（连政综〔2011〕219号）规定扣除折旧。具体为：框架771元/m2，砖混640元/m2，砖木585元/m2，土木（木）536元/m2，各类结构房屋的耐用年限均定为70年。2、合法营业店面（补偿计算基本同住宅房屋）3、未取得合法产权、生产性用房、临时构或建筑物等（见具体项目征收补偿与安置方案）（五）把好安置与结算关1、产权安置及结算原则（1）住宅房屋：被征收房屋产权人，其子女年满18周岁以上（未独立分户）的可以析产分户，实行一户一套的原则，并按市场评估价互补差价的办法。（2）营业店面：采取等面积、一对一产权调换，并按市场评估价互补差价的办法。（3）其它建筑物：原则上不实行产权调换安置。2、把好分户及安置面积关（1）分户必须是被征收房屋产权人年满18周岁以上（未独立分户）子女，夫妻不能分户。但按规定条件分户后，分户安置面积之和小于被征收房屋主体面积的，允许在被征收房屋主体面积相等范围进行房屋安置，相等面积范围内的安置房按置换价进行结算，超面积部分按市场评估价结算。（2）安置面积：按征收合法住宅建筑面积1.2倍的方式进行置换（按市场评估价互补差价），安置房屋的选择按照先交房先选择的原则。被征收房屋产权人在符合分户条件下，析产后分户建筑面积小于30m2内的，只能选择最小套型安置房。3、安置结算价格（1）房屋安置（以莲芯花园为例）中，设置了市场评估价4100元/m2、置换结算价3300/m2、成本价3100/m2三种结算价格,其中成本价为测算价格，置换结算价是为保证被征收人基本居住而人为设定的优惠结算价格。营业店面按市场评估价结算。（2）影响结算价格的因素：安置房面积超过被征收合法住宅面积的比例、安置地段（区域）、安置房结构、住宅楼层、朝向系数、设施标准等。4、奖励优惠条件在规定的期限内签订房屋征收与补偿安置协议书并按约定的时间搬迁腾房（店）的，具体征收方案均明确规定相应的奖励优惠措施。三、国有土地上房屋征收流程（见附件）第三部分相关保障机制政策摘要一、连城县被征地农民社会保障机制方面（一）保障对象2010年7月1日以来，经政府依法征收农村集体耕地后，16周岁以上被征地农户人均剩余耕地面积低于我县2007年农业人口人均耕地面积30%的，且在征地时享有农村集体耕地承包权的在册农业人口，纳入被征地农民养老保障制度范围。待条件成熟后，将范围延伸至2006年4月以来的被征地农户。16周岁以下的被征地农民，目前不考虑其养老保障问题，仍按现行征地补偿安置政策执行。（二）被征地农民养老保障金发放标准及条件征地时年满60周岁符合保障条件的被征地农民，由县政府按月发给养老保障金。2010年7月1日一2010年12月31日符合保障条件的被征地农民年满60周岁的，由县政府按月发给养老保障金55元。从2011年1月1日起养老保障金发放标准每人每月不低于90元。如果我县上年农村最低生活保障平均补差标准高于90元的，按我县上年农村最低生活保障平均补差标准执行。征地时16〜59周岁符合保障条件的被征地农民，年满60周岁时直接享有领取养老保障金90元以上的待遇。（三）办理程序符合养老保障对象的农民，根据县国土资源局下发的《被征地农民参加养老保障申请表》填写完整，附上身份证复印件，上交村委会，村委会统一上报乡（镇）审核盖章后，报送县