山东省滨州市500亩项目地块产品定位课件

山东滨州项目定位策划报告山东滨州项目定位策划报告报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划建筑风格定位客群定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园【地理位置】滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9444.65平方公里。城市概况【地理位置】滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西【环境气候】

属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

【地域特征】

滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。

【人口民族】

2007年，滨州全市总人口373.16万人，人口密度为395人/平方公里，其中农业人口285.13万人，非农业人口88.03万人。全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县的6个乡镇、26个村庄，其中纯回族村18个，回汉杂居村8个。城市概况【环境气候】

属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。

【城市特点】

滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。城市概况【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠

滨城区是滨州市一座新兴的城市，地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里。是滨州市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。滨州市区概况滨城区是滨州市一座新兴的城市，地处黄河下游鲁北平原，

市区由新立河分

隔成东西两区。东区

为老市区，车水马

龙，商业繁华，有以

银座广场为中心的市

区核心商圈。但是老

市区因道路狭窄、交

通较为混乱而面临改

造。西区为新市政府

所在位置，是滨州市

新行政中心，未来居

住中心区。经过近两

年的大量设施配套及道路建设，西区拥有新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件。这里邮电、银行、学校、超市等生活设施及配套设施一应俱全，西区将为滨州市未来的城市中心。滨州市区概况老城区新城区市区由新立河分

隔成东西两区。东区

为老市区，车水马滨州市各县区人口分布状况城市人口及居住状况

除无棣县、沾化县外，其它县区的人口密度较为靠近，滨城区作为滨州市中心城区，人口密度未明显凸出，与成为城市群中心的目标仍有差距，但随着滨州十大产业链的逐步完成和新城区规划的逐步实施完善，近两年滨州城市化进程将会明显加速。县区名称土地面积（平方公里）总户数总人口人口密度（人/平方公里）全市944510973313731609395滨城区1041191382613286603惠民县1364161762613629460阳信县798124729452937551无棣县1979142287494247223沾化县2114126874359611183博兴县900145537415811531邹平县1250204760750788571滨州市各县区人口分布状况城市人口及居住状况除无棣县、

自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至2006年底人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市06年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2006年滨州22.85平方米的人均居住面积，与山东省24.36平方米的平均水平相比，仍有差距。城市人口及居住状况近年城市居民居住状况自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居历年国民生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值311.20345.96413.42530.50667.27833.67第一产业62.9162.7272.0780.7189.1097.21第二产业152.09173.10211.93300.04401.66514.82第三产业91.50104.78122.50138.70176.51221.63

从图表可以看出自近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业发展迅速，对GDP的贡献程度增强，产业结构日趋合理。历年国民生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2

从近5年的情况来看，04年滨州国民经济发展迅速较快，增幅为17.23%，创历史新高。05年和06年都稍微有点回落，但发展较为平稳。

经济发展状况国民生产总值增长趋势从近5年的情况来看，04年滨州国民经济发展迅速较快，工业生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值311.20345.96413.42530.50667.27833.67工业生产总值130.09147.10178.43258.06345.13412.33工业生产总值增幅12.33%13.08%21.30%44.63%33.74%19.47%

近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好环境。

工业生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间200人均收入逐渐增高，消费潜力增强经济发展状况

近年来，滨州居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破万元大关，06年人均可支配收入达11725元，而消费性支出为7989元，消费潜力逐渐增强。近几年滨州城市居民收支状况年份人均可支配收入人均消费性支出20027373元5247元20038093元5695元20049009元6268元200510286元7063元200611725元7989元人均收入逐渐增高，消费潜力增强经济发展状况近年来，人均居住消费性支出逐年增长经济发展状况04年以前，滨州居民在居住项目的消费一直都较为稳定。05年，是滨州房地产具有转折性的一年，滨州城市西移的发展战略取得了较大的成效，带动了当地房地产的迅速发展，房地产市场潜在需求被激活，促进了人们对居住性消费的增加，05、06年滨州的人均消费性支出都叫往年有大幅的提升。人均居住消费性支出逐年增长经济发展状况04年以前，滨1、城市建设现状

概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建成区人口45万，城市道路达175.6公里；拥有城市公共绿地990公顷；城市化水平达到69.8%。

旧城改造效果明显：在新城区的建设热火朝天之际，滨州老城区的改造也在紧锣密鼓的进行着。以渤海七路为代表的道路拓宽改造工程，沿路管网全部转移地下，路灯全部更换，并新设了公用电话亭、果皮箱，增设了盲道，统一规划了公交车、出租车停车位；以黄河四路为代表的民心工程，主要是进行规划控制；以打通“竹节路”为代表的畅通工程，渤海四路全部向北全部贯通，渤海九路、黄河十路已完工，并在市区主要路口新上9套信号灯，旧城改造效果渐趋明显。城市规划建设1、城市建设现状

概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建滨州市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路局大楼、交通大厦，广电大厦等行政机关大楼拔地而起，新立河岸、新滨公园、齐鲁文化绿地、新城喷泉广场的环境建设；金都别墅小区、魏棉小区、各单位宿舍小区的建成入住，目前几个新住宅项目至尊门第、丽景新园、中海豪庭、现代城等也热火朝天地建设着，使新区框架基本形成，区域城市建设及设施配套日渐成熟与完善。

城市规划建设滨州市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路老城区面貌城市规划建设老城区面貌城市规划建设城市新区面貌城市规划建设城市新区面貌城市规划建设2、城市规划发展方向

城市建设目标：加快规划控制面积39.8平方公里的东区和建设面积10平方公里以上的南城、北城“三点一线”开发建设，与日新月异的西区一起共同构建现代化特别适合商贸和人居，把滨城区建设为现代化、实业型、园林式的新城区。力争到2007年，全区城市化水平达到85％以上，城市人口56万，其中主城区30万，副城区10至15万，一般镇11万；建成区面积105平方公里，使滨城区真正成为滨州城市群的中心。

确立了“生态立区”的发展战略：实施“四环五海、生态滨州”综合效益工程，即建设环城公路、环城水系、环城绿带、环城景点和东、西、南、北、中五座大型湖泊，集园林与湖水于一色，产业、生态、文化、旅游为一体，搭建起碧水绿荫生态园林型城市发展框架。城市规划建设2、城市规划发展方向

城市建设目标：加快规划控制面积39.8四环五海城市规划建设四环五海城市规划建设四环五海城市规划建设东海南海中海四环五海城市规划建设东海南海中海滨州城市规划图城市规划建设随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向新区拓展——滨州新城区，新区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。滨州城市规划图城市规划建设随着市政府于2005年5月完成搬迁

滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。

当地石油天然气储量丰富，居民生活相对富裕，家庭结构以三口之家为主。由于特殊的地理条件，当地昼夜温差较大，阳光较为充裕，虽地处北方，但水资源比较充足。滨州作为一座新兴的城市，主要分为东西两个新老城区，老城区位于城市的东部，生活，交通都较为便利。新城区位于城市的西部，目前正在开发建设当中。四环五海作为滨州城市主框架，目前还尚未得到完全开发，城市有巨大的发展潜力巨大。城市总结滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划建筑风格定位客群定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园

滨州市02年以前房地产尚处于空白阶段，总投资额不足2亿元，房地产发展起步晚，但整体趋势上来看，整个发展速度较快，投资额大幅度增长，特别是02年来，历经几年快速发展过程，滨州房地产开始正式步入发展轨道，至06年投资额达15亿元，呈现跨跃式发展。近五年滨州房地产发展分析房地产发展起步晚，速度快，过程程跨越式发展年份完成投资额住宅商业营业用房办公楼其它2001197011434727692192366200244237316034454081802003571014524490007392118200491000451003932116684901200515020610257227883171018041200615470811032630663183619201滨州市02年以前房地产尚处于空白阶段，总投资额不足2

近年滨州房地产发展较为迅速，供给量更是逐年上升，同时市场需求也呈现出较强劲的发展势头，市场供需较为旺盛。近五年滨州房地产发展分析商品房交易旺盛，市场需求呈现较大潜力年份施工面积住宅竣工面积销售面积住宅销售面积空置面积200132053127498316314710550884421198012002549376505916200209221986182014182532003595602560909282993308162294557156302005199745618044193837014718564226056564200690010018298335002676856110356879415近年滨州房地产发展较为迅速，供给量更是逐年上升，同时

在近几年滨州房地产开发中，住宅是市场的主流，商业营业用房及办公楼所占比例均较小，特别是办公楼市场所占比例更是微乎其微。近五年滨州房地产发展分析房地产开发以住宅为主流在近几年滨州房地产开发中，住宅是市场的主流，商业营业近年来滨州房价发展平稳，上涨平稳，但起步较低，这主要原因有：

一、原已建楼盘品质总体较差，档次未能提升；

二、近几年滨州正处于城市发展的转型期，新城建设的影响效果尚未完全显现；

三、部分单位集资房建设也是滨州市区房价难以上升的重要原因之一。近五年滨州房地产发展分析历年商品房价格近年来滨州房价发展平稳，上涨平稳，但起步较低，这主要原因有：

在02年之前，由于滨州存在大量的自建房及单位集资房建设，一定程度上影响了滨州房地产的发展。自从滨州禁止了私人建房和集资建房后，同时大力进行新城区市政及建设旧城的改造建设，很大程度上促进了滨州房地产的快速发展，市场也渐趋成熟，特别是06年滨州市成功举办了首届房展会，标志着滨州的房地产已步入快速健康的发展轨道。近五年滨州房地产发展分析房地产发展趋成熟在02年之前，由于滨州存在大量的自建房及单位集资房建

滨州由于房地产起步较晚，土地充裕，且地块成本相对较低，故现有开发项目大多为多层建筑，目前只有新区有少量的高层住宅。滨州楼盘特征大部分多层建筑+少量高层建筑滨州由于房地产起步较晚，土地充裕，且地块成本相对较低

滨州居民对通风采光要求较高，故当地楼盘建筑物之间的间距都相对较大滨州楼盘特征楼间距较大滨州居民对通风采光要求较高，故当地楼盘建筑物之间的间滨州楼盘特征售楼部装修档次低滨州楼盘特征售楼部装修档次低滨州楼盘特征中高品质楼盘较少滨州楼盘特征中高品质楼盘较少滨州楼盘特征小区规划较为简单

高品质的园林景观打造，必然会大大增加项目的开发成本，而滨州由于楼盘价格相对较低，为了节约成本，园林景观规划都较为简单。滨州楼盘特征小区规划较为简单高品质的园林景观打造，必滨州楼盘特征楼盘总结

滨州作为一个新兴城市，房地产起步较晚，房价相对周边其他城市较低。当地现有楼盘功能设计均较为简单，园林景观规划要求不高，由于滨州土地资源丰富，加之受传统的居住文化的影响，滨州现有所开发的房地产项目建筑密度和容积率均较低，所以通风采光效果均较为良好。滨州楼盘特征楼盘总结滨州作为一个新兴城市，房地产起步滨城区主要楼盘分析市区主要楼盘分布图麒麟阁国贸新天地滨城区主要楼盘分析市区主要楼盘分布图麒麟阁国贸新天地滨城区主要楼盘分析重点个案分析——侨昌家园开发商山东滨州宏昌置业有限公司项目地址东海一路以西，黄河十五路以南总建筑面积10w平米物业类型多层住宅、别墅公布均价主力户型75平米两房、145平米三房销售情况销售较好宣传点600万平米的白鹭湖水面滨城区主要楼盘分析重点个案分析——侨昌家园开发商山东滨州宏昌滨城区主要楼盘分析重点个案分析——麒麟阁开发商祥泰地产项目地址渤海十一路918号总建筑面积32万平米物业类型多层、高层公布均价主力户型137平米三房，170平米四房销售情况销售较好宣传点园林、景观、高品质建筑滨城区主要楼盘分析重点个案分析——麒麟阁开发商祥泰地产项目地滨城区主要楼盘分析重点个案分析——水岸佳苑开发商山东金耀置业有限公司项目地址东外环路868号总建筑面积（平米）115063.8平方米物业类型别墅公布均价主力户型370～510平米别墅住宅销售情况宣传点生态、升值潜力、高品质滨城区主要楼盘分析重点个案分析——水岸佳苑开发商山东金耀置业滨城区主要楼盘分析重点个案分析——中海豪庭开发商山东滨州宝辰置业有限公司项目地址黄河八路渤海十六路总建筑面积9.6万平米物业类型小高层、高层公布均价主力户型104~145平米二房，135~143平米三房销售情况销售较好宣传点身份、地位、核心地段滨城区主要楼盘分析重点个案分析——中海豪庭开发商山东滨州宝辰滨城区主要楼盘分析重点个案分析——北海嘉苑建设单位滨州职业学校项目地址黄河十四路以南总建筑面积15万平米物业类型多层住宅、小高层公布均价主力户型销售情况宣传点人文气息、景观环境滨城区主要楼盘分析重点个案分析——北海嘉苑建设单位滨州职业学滨城区主要楼盘分析重点个案分析——上海世家开发商滨州金居非那根地产开发有限公司项目地址渤海十八路485号总建筑面积40万平米物业类型多层、小高层公布均价主力户型95平米左右二房，118平米左右三房销售情况销售较好宣传点环保建材、园林景观、欧式风格滨城区主要楼盘分析重点个案分析——上海世家开发商滨州金居非那滨城区主要楼盘分析总结分析

目前滨州楼市主要分两大区域：新区与老区。受滨州市城市发展战略的影响，目前新老城区已明显呈现“东商西居”的格局。

老区旧城改造，其中以“渤海国际广场”和“国贸新天地”为代表的商业项目倍受关注，住宅项目则较受冷落。

新区建设热火朝天，政府在新区投入了大量的绿化景观及市政配套，使新区的居住环境倍受滨州人们的青睐。该区域的住宅项目总体品质相对老区更胜一筹。

滨州房地产经过近几年的发展，市场日趋成熟，需求表现旺盛。在需求旺盛的市场环境下，大部分楼盘销售状况较为可观，但纵观整个市场，某些户型面积较为紧凑的产品较受广大消费者喜欢。

此外，通过对消费群体的了解，其消费特征还有以下几点：

对朝北、东西向的户型有较大抗性，朝南的户型较易销；

趋向于对小户型的选择，面积在100-130㎡最受欢迎；

对房屋总价的敏感度较高，总价在30万元以内为宜。滨城区主要楼盘分析总结分析目前滨州楼市主要分两大区域报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园项目地块概况地块位置：黄河十五路与黄河十六路之间地块（东郊水库旁）项目地块概况地块位置：黄河十五路与黄河十六路之间地块（东郊水项目地块概况地块规模：500亩（尚待拆迁）项目地块500亩东郊水库黄河十六路黄河十五路二0五国道项目地块概况地块规模：500亩（尚待拆迁）项目地块500亩东项目地块概况地块周边环境项目地块概况地块周边环境项目地块概况地块周边配套

项目地块位于滨州市的东部边缘，是城市未来的物流聚集地，也是连接全国各地的交通要道，目前该区域正在规划建设当中，各项配套还比较缺乏，除了地块边上的一所小学外，该区域其他各项配套设施目前还处于空白，预计未来四五年会得到有效地完善。项目地块概况地块周边配套项目地块位于滨州市的东部边缘，项目地块概况地块价值分析环境优势性——地块东靠东郊水库，有较丰富的水资源，且周边尚无

任何污染，环境优美、空气清新；项目地块概况地块价值分析环境优势性——地块东靠东郊水库，有较项目地块概况地块价值分析地段优越性——未来滨州区中心地段，项目不远处便为规划中的火车

站，目前正在紧锣密鼓地建设当中，地块升值潜力巨大；火车站的建成物流中心的开业配套的逐步完善商户的进入人流的入住城市未来的核心CBD项目地块概况地块价值分析地段优越性——未来滨州区中心地段，项项目地块概况地块价值分析规模优势性——项目占地500亩，规模庞大，可以自成体系，附加经济效益较为明显。

大盘优势给园林规划提供了较大的设计空间自身住户较多，可自成商业体系可以有效地降低单位开发成本内部配套完善，对外界的依赖性较小项目地块概况地块价值分析规模优势性——项目占地500亩，规模项目地块概况地块开发价值总评

通过正确产品定位以及结合强势营销策略，正确地引导消费者，可排除本案的市场压力。滨州城市发展机会经济的持续发展城市化建设推进本案支柱产业的带动中心城区发展潜力物流聚集地形成居住配套的完善地块综合开发价值地块升值潜力大优越的生态环境大规模开发运作火车站建成使用市场需求有限城市建设水平不高单位自建房的影响城市需求量有限市场竞争激烈市场供给量较大房地产发展较为迅速项目地块概况地块开发价值总评通过正确产品定位以及结合报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园优势

1、项目地块周边景观优美，水资源丰富，生态环境优越。

2、地块位于滨州市规划物流中心内，地块有较大的升值潜力。

3、火车站的建成投入使用，会给项目所在区域带来大量的人流，地块未来商业价值凸显。

4、项目占地500亩，具有一定的规模优势。

5、地块所在区域，路网已基本形成，交通条件良好。项目分析S优势项目分析S劣势1、地块目前位于滨州城东的边缘区，生活配套不是很完善。2、项目地块现有大量住户，尚未拆迁，给开发增加了一定的难度。3、开发商以往没有任何项目开发经验，对项目的操作会带来一定的难度。4、项目开发周期较长，这对本项目后期的销售会带来一定的风险。项目分析W劣势项目分析W机会点1、滨州目前房价不高，仍有较大的提升空间，这对项目来说是一个契机。2、当前滨州市民投资意识不是很强，如果善加合理的引导，可以为本项目的后期销售提供一个有利的机会。项目分析O机会点项目分析O威胁分析1、当前滨州的楼盘供应量相对较大，而市场需求有限，这对本项目会带来一定的威胁。2、国家宏观政策的不确定性，给当地的房地产开发也会带来一定的威胁。项目分析T威胁分析项目分析T规避劣势1、完善自身内部配套，降低项目对外界的依赖性。2、利用政界各种关系，合理的引导当地的拆迁户，尽量减少前期开发成本。3、通过甲乙双方的共同合作，确保项目的开发顺利进行。4、通过分期开发，分期销售，降低项目的风险。项目劣势和威胁规避方法规避劣势项目劣势和威胁规避方法规避威胁1、提升项目自身的品质，通过有效的整合推广，增强项目自身竞争力。2、房地产政策针对的是投资客，本项目以自住客为主要客群，进行产品规划设计，可以有效地规避地产政策带来的不利影响。项目劣势和威胁规避方法规避威胁项目劣势和威胁规避方法报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园滨海·世纪城

案名一城市崛起的鉴证滨海·世纪城案名一城市崛起的鉴证滨海·世纪城|城市崛起的鉴证品位成功

王者所见FASHIONANDSUCCESSKING`SVISION全方位的居住系统|立体化的舒适尺度|认同感的情境设计推广口号滨海·世纪城|城市崛起的鉴证品位成功王者所见FASHIO东海尊邸

案名二东海尊邸案名二滨城国际

案名三滨城国际案名三报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园风格：多为简洁型色彩：大都以暖色系和明亮色彩为多外立面造型：相对简单外立面都以涂料与面砖结合为主市场缺乏个性风格，整体上较为粗糙──本项目的机会滨州现有建筑风格——现代传统简洁风格：多为简洁型滨州现有建筑风格——现代传统简洁其他城市郊区楼盘建筑风格：通过欧化符号等细节元素来表达纯粹的欧式主题万科城：西班牙风格合肥华润澜溪镇：意式风格珠江地产·罗马嘉园：欧式中海阳光棕榈园：地中海风格借鉴原则：符合市场定位──欧式风情城市型居住小区适度超越市场──与市场产品形成差异迎合客户偏好──风情以及对欧式建筑的人口其他城市郊区楼盘建筑风格：通过欧化符号等细节元素来表达纯粹的本项目建筑风格建议通过建筑风格统一通过色彩统一统一是市场主流区别的三种方式风格相异、色彩统一：波托菲诺、熙园、水榭花都风格统一、色彩相异：中旅国际公馆（屋顶色彩变化）风格和色彩均相异：世纪村（墙体色彩、屋顶形式变化）风格区别的方式高层建筑多采用现代风格多层及TH多为欧陆风格色彩属性的表达明快的：波托菲诺尊贵的：熙园洋气的：水榭花都成功典型大盘建筑风格特点社区建筑风格要统一建议“风格统一、色彩相异”建筑风格建议为地中海风格建议以表达城市相关的客户喜好差异化本项目建筑风格建议本项目建筑风格建议通过建筑风格统一统一是市场主流区别的三种方本项目建筑风格建议：以地中海风情演绎国际主题建筑要体现本项目国际化和高档感，建筑外观要有观赏性色调要简洁明亮、色彩柔和清新、有活力，以暖色调为主，但颜色不宜太多，与组团数相匹配整体为欧式为主，兼顾澳洲、美洲等风格，体现开放、国际、高尚，充分表达国际化风情的气氛整体风格表达风情，但以细节符号来体现高尚感各组团之间通过颜色的变化和顶部细节的变化体现出不同建筑风格原则：迎合主流市场差异化主题与项目城市、国际气质吻合

欧洲风格澳洲风格美洲风格地中海风情意大利风格北欧风情北美风情拉丁风情澳洲风情法式风情本项目建筑风格建议：以地中海风情演绎国际主题建筑要体现本项目风格印象风格印象风格印象风格印象外观元素：飘檐外观元素：飘檐了望塔、斜屋顶了望塔、斜屋顶铁艺阳台铁艺阳台浮雕浮雕细部浮雕、入口门廊细部浮雕、入口门廊报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园客户定位——显性客户是本项目的核心客户，隐性客户是本项目的重要客户界定：区内现有项目的主流购买客户群；职业：政府机关、私营业主、中学教师、医务工作者、来源：滨城区及周边县；年龄：35－50岁；收入：个人月收入主要在3000元左右置业特征：多为首次置业，注重产品的品质和周边的生态环境。职业：收入较高的居民及企业白领阶层；来源：滨城区为主；年龄：28－45岁；收入：个人月收入主要在2000元以上；置业特征：注重品质，对地段要求较高，偏向高性价比产品。重要客户核心客户显性客户隐性客户界定：需要被挖掘、被引导的潜在客户群；基于对市场分析的提炼以及对本项目开发策略的取向，客户定位如下：本项目的客户定位策略抓住现有的显性客户群，然后引导潜在的隐形客户，提供满足他们投资需求和精神层次需求的产品。客户定位——显性客户是本项目的核心客户，隐性客户是本项目的重目标客群细化定位年龄主要集中在30－45岁；家庭结构为处于满巢期的三口之家；来源区域主要集中在老城区及周边县市；工作稳定，家庭年收入较高，非顶富阶层多为改善居住条件，物理层面年龄主要集中在30－45岁，主要来源于滨州市主城区和周边市县具备一定经济基础滨州市的中高收入阶层1、年龄主要集中在30－45岁；2、看重的居家品质/生活环境等；3、对繁华城市生活的向往；4、多为二次以上置业5、事业处于上升阶段 6、事业家庭稳固，人口以3～5人为主交集目标客群定位财富积累阶段，有一定的经济实力；追求健康高品质生活，对住宅小区绿化、文化、档次比较在意；看重居家品质/生活环境等;心理层面目标客群细化定位年龄主要集中在30－45岁；物理滨州市的中高报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园市场比较定价法的适用范围是要在近邻地区或同一供需圈内的类似地区中，与类似房地产交易实例相比较，以此决定待估房地产的价格，其特点是结合区域市场的特质，令所制定的房地产价格更加贴近市场。该种定价方法是一般房地产价格评估最常用的一种方法。通过分析滨州市场的整体市况，结合调查同区域内周边楼盘的价格水平，再通过对各物业的环境配套、交通状况、小区规划、物业管理、升值潜力等影响价格的因素做类比分析，以便得出该物业最合理的价格水平。

项目价格定位市场比较定价法市场比较定价法的适用范围是要在近邻地区或同一供需圈内的类似地综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施的状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应各个地产项目的综合品质，并将其量化。综合品质评定法应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立数学计算模型，对各个项目的综合品质进行评定。系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。对于本项目的价格定位，我们将按照综合品质定价法的原则来评定。在样本的选择上，我们主要针对区域内的和城市的可比楼盘。项目价格定位综合品质法综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的

根据项目区域目前的销售情况，价格走势及宏观市场情况，建议本案住宅销售均价浮动空间：

1600——1900元/平方米具体价格要根据开盘时间和当时的市场情况而定，采取低开高走的价格策略。项目价格定位价格初步确定根据项目区域目前的销售情况，价格走势及宏观市场情况，报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园滨州城东边缘区陌生、配套缺乏、生活不便无共享设施，民众很少能到的区域现状城市核心CBD区繁华、配套全、生活便利设施共享，全市民众的活动中心未来？以城市的标准建设本区域本区域配套完善，自给自足，达到城市功能要求本区域开放、共享，与城市对接，成为城市的公共的一部分本区交通体系与城市建立关联本区域让新建老城共享新城市的设施、服务等配套以都市综合体开发理念，规划未来的城市CBD区开发理念现状未来？以城市的标准建设本区域以都市综合体开发理念，规划未都市综合体：开放、多元、复合、完善开放的规划理念，体现城市气息开放的交通体系、道路、与城市对接，实现社区的开放性开放的公共空间成为城市节点，成为城市的休憩区、商务区开放的设施，承担对外的城市服务功能多元的产品和文化，体现和谐气氛针对不同的人群，提供多元化产品建筑形态、建筑风格、环境景观的多元化组合复合的功能设施，形成自我完善的生活体系商务、娱乐、购物等多功能组合，自成完善都市综合体都市综合体：开放、多元、复合、完善开放的规划理念，体现城市气开发节奏开发节奏：由壹—贰—叁—肆—伍壹号地块叁号地块伍号地块贰号地块肆号地块开发节奏开发节奏：由壹—贰—叁—肆—伍壹号地块叁号地块伍

入口首次启动区域紧邻主干道，昭示性强，便捷性高项目地块500亩东郊水库黄河十六路黄河十五路二0五国道入口首次启动区域紧邻主干道报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园产品档次单价面积区间总价区间高档：2500元/㎡以上170-250㎡40-60万中高档：1700-2300元/㎡90-190㎡15-40万中低档：1700元/㎡以下80-130㎡15万以下首期开发产品规划高档住宅中档住宅低档住宅豪华宽裕舒适适中面积紧凑产品档次单价面积区间总价区间高档：2500元/㎡以上17产品类型户型面积（平方米）户型配比（面积比）多层2房2厅80—90㎡20%多层3房2厅110-125㎡50%多层4房2厅140-190㎡30%首期开发产品规划产品类型户型面积（平方米）户型配比（面积比）多层2房2厅80户型设计提示建筑面积：93—105㎡二房二厅一卫面积紧凑实用。明厨明卫，居家更温馨干湿分离，科学卫生户型设计提示建筑面积：93—105㎡户型设计提示建筑面积：130—150㎡三房二厅二卫功能齐备，设计合理电梯独享，彰显尊贵大户型，大空间，大尺度，大享受户型设计提示建筑面积：130—150㎡户型设计提示建筑面积：130—150㎡四房二厅二卫三代同堂，其乐融融超大户型，超豪华享受阳光洒满房间的每一个角落，体贴更关怀户型设计提示建筑面积：130—150㎡名称材料选用多层基础混泥土标号C30现浇板厚度C25混泥土构建配筋国标外墙保温材料30mm的EPS挤塑聚苯阳台建材不锈钢栏杆，大块钢化玻璃供暖管材沈阳金德，南京菲时特外墙装饰材料一层墙面砖二层高档防水外墙涂料门高级防盗门客厅双层中空玻璃外窗塑钢窗建筑材料设施建议名称材料选用多层基础混泥土标号C30现浇板厚度C25混泥土构报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园滨州项目目前园林景观均较为简单，也没有明显主题，同时展示滞后滨州项目目前园林景观均较为简单，也没有明显主题，同时展示滞后项目园林典型案例──以异域风格的景观体系来展示风情西班牙风情的核心景观区拉丁风情的核心景观区中海怡美山庄万科城地中海风情的入口核心景观核心景观集中设置在社区入口位置，并充分展示给客户以价值感中海阳光棕榈园项目园林典型案例──以异域风格的景观体系来展示风情西班牙风情典型园林设计分析

──中旅国际公馆立体绿化，丰富视觉情趣蜿蜒小路显现婉约、风情的人文气息中央水系延伸出各支水系，贯穿各组团各种设施实现亲水性典型园林设计分析

──中旅国际公馆立体绿化，丰富视觉情趣其它城市楼盘园林──园林景观体系较成熟帕缇欧香上海格林春岸合肥华润澜溪镇在风格上多以欧式或者中式风格为主，以项目整体定位相符以流动的水系景观轴贯穿社区，形成水岸城市气氛尊重并保持原生态的景观资源景观资源在楼宇之间不均匀分布大面积绿地、树木的层次性有所体现其它城市楼盘园林──园林景观体系较成熟帕缇欧香上海格林春岸合本项目园林风格建议园林风格与建筑风格并非完全统一风格类别划分自然田园式：以水为主的水榭花都以山为主的香蜜山异域风格式：风情式：中海怡美山庄、阳光棕榈园尊贵感：波托菲诺、熙园、世纪村社区内必须有核心园林区，作为公共活动空间园林与建筑风格差异化相同建议异域风情的园林景观系统以地中海风格为主以社区广场为核心区典型大盘园林风格特点本项目园林风格建议园林各子系统之间有共享和连接园林必须有明确的主题欧式：意大利、法式、英式北美式：加州、拉美等亚洲：泰式、新加坡等民族的：岭南、江南风格通过步行系统连接各组团本项目园林风格建议园林风格与建筑风格并非完全统一风格类别划分本项目园林景观建议──形成以水系为主的，地中海风情主题园林体系主题：以地中海风格为主打，展示风情核心景观：核心景观要集中设置在社区主入口处国际风情：商业街立面和装饰、亭子、桥、雕塑等园林小品、小型构筑物、标志物通过不同景观对社区进行自然分隔道路与硬质路面等细节方面体现项目品质，打造项目形象水系+地中海风情+品质元素打造地中海风情的园林景观体系本项目园林景观建议──形成以水系为主的，地中海风情主题园林体景观体系创新示意──拉丁主题、地中海、欧洲主题水系园林，体现国际化景观体系创新示意──拉丁主题、地中海、欧洲主题水系园林，体现园林景观主要节点──社区中庭集中社区前广场面积较大，视野也相对开阔，建议广场以水系为主打，打破视觉的单一感；园林景观主要节点──社区中庭集中社区前广场面积较大，视野也相园林景观主要节点──组团中心庭院构成元素：游泳池、水体、健康小径、风情亭、建筑环艺小品、绿化植物、沙石等。园林景观主要节点──组团中心庭院构成元素：游泳池、水体、健康园林景观──组团内园林以绿化为主，选择低成本多种植物搭配，设置儿童游乐场所及特色休闲座椅儿童游乐场所特色休闲座椅组团内绿化多种植物搭配园林景观──组团内园林以绿化为主，选择低成本多种植物搭配，设园林景观细节──展示风情和高品质的景观细节园林景观细节──展示风情和高品质的景观细节。园林景观休闲设施──加强景观设施的参与性，设置一些如秋千、绳索爬梯的游憩设施。园林景观休闲设施──加强景观设施的参与性，设置一些如秋千、园林景观场所──社区公共活动空间营造邻里感情交流场所园林景观场所──社区公共活动空间营造邻里感情交流场所园林成本控制──浅流动水系、道路、树种、草皮等方面考虑成本控制非名贵树种通过合理布置也能良好效果尽量减小次园路人行路面宽度注意硬质广场和路面的材质控制成本部分的浅水景观在也可以减少成本普通树种小而浅流动的水系窄路面普通草皮园林成本控制──浅流动水系、道路、树种、草皮等方面考虑成本控园林成本控制──浅水水景示意考虑成本，不做大规模水景，保证活水水景，为园林注入生气，提升整体品质；注重水边大石和绿化的选择及布置，细节体现品质；园林成本控制──浅水水景示意考虑成本，不做大规模水景，保证活绿化隔离带建议项目地块的西面紧邻滨州市规划的火车站，噪音污染会较为严重，建议通过布置隔离带降低项目地块所受倒的噪音污染项目地块500亩黄河十六路黄河十五路二0五国道绿化隔离带建议项目地块的西面紧邻滨州市规划的火车站，噪音污染绿化隔离带树种建议绿化隔离带树种建议报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园会所连同室外泳池占地约5000平方米，建筑面积约3000平方米。会所连同室外泳池占地约5000平方米，建筑面积约3000平方山东省滨州市500亩项目地块产品定位教育配套建议建议学校类型幼儿园规模2000平方米幼儿园级别知名品牌按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则；双方互惠共赢，实现双方品牌效应的目的。教育配套建议建议学校类型幼儿园规模2000平方米幼儿园级别知报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划客群定位建筑风格定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园1.项目品牌和企业品牌的建立，很大方面主要靠广告力度、和宣传品的品质。1.项目品牌和企业品牌的建立，很大方面主要靠广告力度、和宣传品牌建设1.产品品质（震撼.引领.扎实）2.开发的产品的品质，是否震撼了客户，是否引领了市场。3.营销服务（口碑带来热销）良好的营销服务，老业主和合作方的口碑，是品牌积累的重要方面。4.客户满意度培育客户服务部：一站反馈制，提高客户满意度5.市场影响力（产品创新点）6.营造持续旺销的势头项目持续热销，在市场上形成良好口碑。7.项目品牌（奖项的拿取：人居典范.住宅创新奖.社区文化奖）品质+业绩+口碑+时间=品牌品牌建设1.产品品质（震撼.引领.扎实）品质+业绩+口碑+时经济测算—首期建设成本单位：万元项目单价计价数量（平方米）金额（万元）首期建筑部分9006666760001、建安工程费用:经济测算—首期建设成本单位：万元项目单价计价数量（平方米）金2、前期工程费:序号项目计算依据金额1规划设计费(建筑、景观)建安工程费×0.5%302水文地质勘探费建安工程费×0.5%303通水、通电、通路费建安工程费×1%604场地平整费5元/平方米33合计153单位：万元经济测算—首期建设成本2、前期工程费:序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3、基础设施建设费:序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费×5%3002供水工程3供气工程4道路工程5通讯工程6照明工程7排污工程8环卫工程合计300单位：万元经济测算—首期建设成本3、基础设施建设费:序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费4、开发间接费用:序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×3%1802建筑工程质量安全监督费建安工程费×5‰303其他建安工程费×5‰30合计240单位：万元经济测算—首期建设成本4、开发间接费用:序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施5、其他费用:序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费×1%602竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计606、不可预见费用:按项目2008年-2014年约6年的开发周期,以建安成×5%=300万元。7、道路园林景观及外立面建设费：以首期建面66667平方米×300元=2000万元。经济测算—首期建设成本5、其他费用:序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费8、建设规费:序号项目计算依据金额1教育费附加建安工程费×5%3002白蚁防治费总建面×1.5元103散装水泥使用费总建面×1.5元104粉煤灰使用费总建面×1.5元10合计330经济测算—前期建设成本8、建设规费:序号项目计算依据金额1教育费附加建安工程费×59、项目前期建设成本：1项+2项+3项……..8项=9383万元经济测算—前期建设成本9、项目前期建设成本：1项+2项+3项……..8项=9383

真诚希望合作愉快！陈述结束，谢谢聆听真诚希望合作愉快！山东滨州项目定位策划报告山东滨州项目定位策划报告报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划建筑风格定位客群定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园【地理位置】滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9444.65平方公里。城市概况【地理位置】滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西【环境气候】

属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

【地域特征】

滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。

【人口民族】

2007年，滨州全市总人口373.16万人，人口密度为395人/平方公里，其中农业人口285.13万人，非农业人口88.03万人。全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县的6个乡镇、26个村庄，其中纯回族村18个，回汉杂居村8个。城市概况【环境气候】

属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。

【城市特点】

滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。城市概况【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠

滨城区是滨州市一座新兴的城市，地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里。是滨州市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。滨州市区概况滨城区是滨州市一座新兴的城市，地处黄河下游鲁北平原，

市区由新立河分

隔成东西两区。东区

为老市区，车水马

龙，商业繁华，有以

银座广场为中心的市

区核心商圈。但是老

市区因道路狭窄、交

通较为混乱而面临改

造。西区为新市政府

所在位置，是滨州市

新行政中心，未来居

住中心区。经过近两

年的大量设施配套及道路建设，西区拥有新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件。这里邮电、银行、学校、超市等生活设施及配套设施一应俱全，西区将为滨州市未来的城市中心。滨州市区概况老城区新城区市区由新立河分

隔成东西两区。东区

为老市区，车水马滨州市各县区人口分布状况城市人口及居住状况

除无棣县、沾化县外，其它县区的人口密度较为靠近，滨城区作为滨州市中心城区，人口密度未明显凸出，与成为城市群中心的目标仍有差距，但随着滨州十大产业链的逐步完成和新城区规划的逐步实施完善，近两年滨州城市化进程将会明显加速。县区名称土地面积（平方公里）总户数总人口人口密度（人/平方公里）全市944510973313731609395滨城区1041191382613286603惠民县1364161762613629460阳信县798124729452937551无棣县1979142287494247223沾化县2114126874359611183博兴县900145537415811531邹平县1250204760750788571滨州市各县区人口分布状况城市人口及居住状况除无棣县、

自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至2006年底人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市06年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2006年滨州22.85平方米的人均居住面积，与山东省24.36平方米的平均水平相比，仍有差距。城市人口及居住状况近年城市居民居住状况自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居历年国民生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值311.20345.96413.42530.50667.27833.67第一产业62.9162.7272.0780.7189.1097.21第二产业152.09173.10211.93300.04401.66514.82第三产业91.50104.78122.50138.70176.51221.63

从图表可以看出自近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业发展迅速，对GDP的贡献程度增强，产业结构日趋合理。历年国民生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2

从近5年的情况来看，04年滨州国民经济发展迅速较快，增幅为17.23%，创历史新高。05年和06年都稍微有点回落，但发展较为平稳。

经济发展状况国民生产总值增长趋势从近5年的情况来看，04年滨州国民经济发展迅速较快，工业生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值311.20345.96413.42530.50667.27833.67工业生产总值130.09147.10178.43258.06345.13412.33工业生产总值增幅12.33%13.08%21.30%44.63%33.74%19.47%

近五年滨州市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为滨州市城市化进程提供有力保障，并给滨州市房地产的发展创造了良好环境。

工业生产总值情况（单位：万元）经济发展状况时间200人均收入逐渐增高，消费潜力增强经济发展状况

近年来，滨州居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破万元大关，06年人均可支配收入达11725元，而消费性支出为7989元，消费潜力逐渐增强。近几年滨州城市居民收支状况年份人均可支配收入人均消费性支出20027373元5247元20038093元5695元20049009元6268元200510286元7063元200611725元7989元人均收入逐渐增高，消费潜力增强经济发展状况近年来，人均居住消费性支出逐年增长经济发展状况04年以前，滨州居民在居住项目的消费一直都较为稳定。05年，是滨州房地产具有转折性的一年，滨州城市西移的发展战略取得了较大的成效，带动了当地房地产的迅速发展，房地产市场潜在需求被激活，促进了人们对居住性消费的增加，05、06年滨州的人均消费性支出都叫往年有大幅的提升。人均居住消费性支出逐年增长经济发展状况04年以前，滨1、城市建设现状

概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建成区人口45万，城市道路达175.6公里；拥有城市公共绿地990公顷；城市化水平达到69.8%。

旧城改造效果明显：在新城区的建设热火朝天之际，滨州老城区的改造也在紧锣密鼓的进行着。以渤海七路为代表的道路拓宽改造工程，沿路管网全部转移地下，路灯全部更换，并新设了公用电话亭、果皮箱，增设了盲道，统一规划了公交车、出租车停车位；以黄河四路为代表的民心工程，主要是进行规划控制；以打通“竹节路”为代表的畅通工程，渤海四路全部向北全部贯通，渤海九路、黄河十路已完工，并在市区主要路口新上9套信号灯，旧城改造效果渐趋明显。城市规划建设1、城市建设现状

概况：滨城区建成区面积51.8平方公里，建滨州市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路局大楼、交通大厦，广电大厦等行政机关大楼拔地而起，新立河岸、新滨公园、齐鲁文化绿地、新城喷泉广场的环境建设；金都别墅小区、魏棉小区、各单位宿舍小区的建成入住，目前几个新住宅项目至尊门第、丽景新园、中海豪庭、现代城等也热火朝天地建设着，使新区框架基本形成，区域城市建设及设施配套日渐成熟与完善。

城市规划建设滨州市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路老城区面貌城市规划建设老城区面貌城市规划建设城市新区面貌城市规划建设城市新区面貌城市规划建设2、城市规划发展方向

城市建设目标：加快规划控制面积39.8平方公里的东区和建设面积10平方公里以上的南城、北城“三点一线”开发建设，与日新月异的西区一起共同构建现代化特别适合商贸和人居，把滨城区建设为现代化、实业型、园林式的新城区。力争到2007年，全区城市化水平达到85％以上，城市人口56万，其中主城区30万，副城区10至15万，一般镇11万；建成区面积105平方公里，使滨城区真正成为滨州城市群的中心。

确立了“生态立区”的发展战略：实施“四环五海、生态滨州”综合效益工程，即建设环城公路、环城水系、环城绿带、环城景点和东、西、南、北、中五座大型湖泊，集园林与湖水于一色，产业、生态、文化、旅游为一体，搭建起碧水绿荫生态园林型城市发展框架。城市规划建设2、城市规划发展方向

城市建设目标：加快规划控制面积39.8四环五海城市规划建设四环五海城市规划建设四环五海城市规划建设东海南海中海四环五海城市规划建设东海南海中海滨州城市规划图城市规划建设随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向新区拓展——滨州新城区，新区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。滨州城市规划图城市规划建设随着市政府于2005年5月完成搬迁

滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。

当地石油天然气储量丰富，居民生活相对富裕，家庭结构以三口之家为主。由于特殊的地理条件，当地昼夜温差较大，阳光较为充裕，虽地处北方，但水资源比较充足。滨州作为一座新兴的城市，主要分为东西两个新老城区，老城区位于城市的东部，生活，交通都较为便利。新城区位于城市的西部，目前正在开发建设当中。四环五海作为滨州城市主框架，目前还尚未得到完全开发，城市有巨大的发展潜力巨大。城市总结滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园林风格定位地块的SWOT分析滨州房地产市场分析项目地块剖析项目案名建议会所建议与配套规模首期开发产品规划建筑风格定位客群定位项目品牌战略及财务测算报告结构思路项目价格定位开发节奏与首期开发建议滨州城市概况园

滨州市02年以前房地产尚处于空白阶段，总投资额不足2亿元，房地产发展起步晚，但整体趋势上来看，整个发展速度较快，投资额大幅度增长，特别是02年来，历经几年快速发展过程，滨州房地产开始正式步入发展轨道，至06年投资额达15亿元，呈现跨跃式发展。近五年滨州房地产发展分析房地产发展起步晚，速度快，过程程跨越式发展年份完成投资额住宅商业营业用房办公楼其它2001197011434727692192366200244237316034454081802003571014524490007392118200491000451003932116684901200515020610257227883171018041200615470811032630663183619201滨州市02年以前房地产尚处于空白阶段，总投资额不足2

近年滨州房地产发展较为迅速，供给量更是逐年上升，同时市场需求也呈现出较强劲的发展势头，市场供需较为旺盛。近五年滨州房地产发展分析商品房交易旺盛，市场需求呈现较大潜力年份施工面积住宅竣工面积销售面积住宅销售面积空置面积200132053127498316314710550884421198012002549376505916200209221986182014182532003595602560909282993308162294557156302005199745618044193837014718564226056564200690010018298335002676856110356879415近年滨州房地产发展较为迅速，供给量更是逐年上升，同时

在近几年滨州房地产开发中，住宅是市场的主流，商业营业用房及办公楼所占比例均较小，特别是办公楼市场所占比例更是微乎其微。近五年滨州房地产发展分析房地产开发以住宅为主流在近几年滨州房地产开发中，住宅是市场的主流，商业营业近年来滨州房价发展平稳，上涨平稳，但起步较低，这主要原因有：

一、原已建楼盘品质总体较差，档次未能提升；

二、近几年滨州正处于城市发展的转型期，新城建设的影响效果尚未完全显现；

三、部分单位集资房建设也是滨州市区房价难以上升的重要原因之一。近五年滨州房地产发展分析历年商品房价格近年来滨州房价发展平稳，上涨平稳，但起步较低，这主要原因有：

在02年之前，由于滨州存在大量的自建房及单位集资房建设，一定程度上影响了滨州房地产的发展。自从滨州禁止了私人建房和集资建房后，同时大力进行新城区市政及建设旧城的改造建设，很大程度上促进了滨州房地产的快速发展，市场也渐趋成熟，特别是06年滨州市成功举办了首届房展会，标志着滨州的房地产已步入快速健康的发展轨道。近五年滨州房地产发展分析房地产发展趋成熟在02年之前，由于滨州存在大量的自建房及单位集资房建

滨州由于房地产起步较晚，土地充裕，且地块成本相对较低，故现有开发项目大多为多层建筑，目前只有新区有少量的高层住宅。滨州楼盘特征大部分多层建筑+少量高层建筑滨州由于房地产起步较晚，土地充裕，且地块成本相对较低

滨州居民对通风采光要求较高，故当地楼盘建筑物之间的间距都相对较大滨州楼盘特征楼间距较大滨州居民对通风采光要求较高，故当地楼盘建筑物之间的间滨州楼盘特征售楼部装修档次低滨州楼盘特征售楼部装修档次低滨州楼盘特征中高品质楼盘较少滨州楼盘特征中高品质楼盘较少滨州楼盘