某商品交易中心前期策划方案

马连道采购中心区

北京商品交易中心前期策划方案

二OO四年一月

前言

北京有了CBD、CLD、CID、CFD，但这些都只是北京概念的“中心区”。作为全国的政治文化中心，作为京津塘经济圈的核心、华北、东北、西北的经济桥头堡，北京应该在商业地产的运作方面有更大的作为，因此，以三北区域为辐射范围的采购中心区（CPD）应运而生。

CPD的提出，为北京西南门户——马连道地区的未来商业规划明确了方向。但是，我们如何将这个构思落实在图纸、如何真正成功地吸引商流、客流、资金流，成为举足轻重的商品采购和交易重镇，物业形态规划和开发经营模式设计将是至关重要的环节。

北京商品交易中心，作为CPD最先启动的龙头项目，将成为拉动CPD快速健康发展的强劲引擎。聚焦——CPD此处缺图。北京地图。圈出本案大方位。WHERE？聚焦——北京商品交易中心此处缺图。CPD鸟瞰中标出本案的具体位置。WHERE？宣武区经济2002年全区实现国内生产总值184.9亿元。财政收入13.5亿元，比上年增长15.1%；预算支出16.7亿元。2002年全区实现国内生产总值184.9亿元。

全年完成固定资产投资90.8亿元，比上年增长21.1%。社会消费品零售额70.1亿元。其中售给居民56.9亿元，售给社会集团13.2亿元。按行业分，批发零售贸易业56.6亿元，餐饮业4.6亿元；按经济类型分，国有经济12.5亿元，集体经济16.9亿元，私营经济5.5亿元。外资企业销售收入为276422.7万元，同比增长46.6%。其中直接出口销售收入为702万美元。WHERE？宣武区人文

2002年末，宣武区总人口为65.9万人。其中，户籍人口为54.3万人，暂住人口为11.6万人。

元、明、清以来，北京成为全国的政治、经济、文化中心。由于北京南部是平原，物产丰富，且处于进出京都的交通要道，故商贾云集，成为农、商、手工业产品集散的重要场所。明代嘉靖三十二年（1553年）北京外城建成，宣武区大部地区在外城之内。随着城市经济的发展，商品流通的扩大，逐步形成商业、文化繁荣的市区。留存至今的一些街巷名称，如菜市口、粮食店、煤市街、果子巷、珠宝市等，就是当时各种专业市场的名称，可见宣武区商业、饮食、服务业的历史渊源。WHAT——北京商品交易中心是什么？华北地区的品牌分销枢纽<集散>WHAT——北京商品交易中心是什么？北京西南区域商业中心华北地区的品牌分销枢纽——

“永不落幕的交易会”

良好的硬件环境与软件管理服务，为生产企业和流通企业打造了低成本高效率的商品展示、品牌推广、大宗交易、对外贸易的平台。超大规模、优越位置、创新模式，必将使其成为超越于广交会之上的新型商品交易、交流、流通渠道。WHAT？北京西南区域商业中心——

“组合式消费广场”

由BTOB商务模式延伸而出BTOC服务功能。作为流通的中游环节，商品交易中心能提供更为平价和优质的货品。而超大规模体量将为消费者提供涉及到家庭生活每个层面的商品，起到客流共享、功能互补的组合放大效应。其辐射力将超越于一般的区域商业中心，起到覆盖全北京的效果。WHAT？物业性性质：：跨行业业、跨跨业态态、跨跨地区区商品品分销枢纽建建筑风风格：：现现代丰丰富多多元活活力插入设设计图图片WHAT？？WHAT:五大模模块的的品牌直直营店店集群群由总规规模20万平方方米的的五大大模块块构成成：茶文化化流通通中心心食品饮饮料烟烟酒分分销平平台医疗器器械及及药品品流通通网日用生生化及及专业业化妆妆品集集成外贸服服装名名品走走廊直营店店集群群的核核心功功能WHAT？？为进驻驻商家家提供供：市场开开拓及及管理理功能能/品品牌提提升功功能/货物物调配配功能能华北地地区市市场开开拓桥桥头堡堡品牌形形象旗旗舰店店兼具批发发零售售、货货物调调配功功能的的中心心店质量监监督和和客户户服务务中心心为最终终客户户提供供的功功能：：低成本本流通通/质质量保保证功功能现代化化统一一物流流配送送从生产产到消消费的的最短短流通通距离离行业协协会进进驻提提供专专业质质量保保证《信誉誉》模块之之一：：全全国最最大的的茶文文化流流通中中心符合现现代商商业模模式的的茶叶叶名品品廊《大、、范》》以茶叶叶经销销商及及生产产厂家家为主主。茶叶拍拍卖大大厅、、茶叶叶品牌牌排行行公示示厅定期、、不定定期举举办茶茶叶品品牌推推广活活动；；推出茶茶叶品品牌销销售排排行榜榜，指指导进进场客客人采采购和和消费费；明星效效应可为某某单一一或多多个品品牌举举行新新品发发布会会、推推介会会、拍拍卖会会。茶艺博博物馆馆以提供供与茶茶叶、、茶艺艺相关关的器器具、、服装装、用用品等等商品品的经经销商商为主主。总规模模：8万平平方米米，可可容纳纳800-1000家茶茶叶经经销商商及厂厂家直直销店店。WHAT？？本模块块在行行业销销售渠渠道的的市场场定位位WHAT？？全国最最大的的茶叶叶集散散地黄河以以北地地区最最重要要的茶茶叶分分销枢枢纽模块之之二：：食品品饮料料烟酒酒直销销平台台鉴于食食品饮饮料行行业大大型生生产厂厂家更更有可可能采采取直直销、、网络络销售售的渠渠道模模式，，因此此，本本项目目更倾倾向于于为中中等规规模厂厂家提提供直直接销销售网网点以以及销销售体体系管管理、、品牌牌提升升的平平台。。国内内品牌牌居多多。对于于烟烟酒酒行行业业来来说说，，尤尤其其是是烟烟草草行行业业，，由由于于面面临临缺缺少少推推广广渠渠道道的的行行业业问问题题，，设设立立一一个个品品牌牌形形象象的的展展示示窗窗口口是是大大多多数数品品牌牌保保持持和和提提高高知知名名度度的的需需要要。。包装装食食品品、、饮饮料料厂厂家家直直营营店店兼具具展展示示、、仓仓储储、、批批发发、、零零售售、、市市场场管管理理等等功功能能。。烟酒酒品品牌牌专专卖卖店店汇集集国国内内外外各各种种品品牌牌的的名名烟烟、、名名酒酒，，以以设设立立品品牌牌烟烟酒酒专专卖卖店店形形式式，，进进行行以以批批发发为为主主的的各各种种烟烟酒酒交交易易。。总规模：2万万平方米，约约400家。。WHAT？WHAT？本模块在行业业销售渠道的的市场定位食品饮料烟酒酒行业网络销售和平平台销售的华华北桥头堡模块之三：医医疗器械及药药品流通网引进1-2家家大型医疗器器械及药品流流通企业，全全力打造医药药流通主力店店。平价药房是目目前在上海、、广州等地已已经兴起的一一种医药流通通形式，其定定位是大型医医药连锁企业业的货仓式销销售中心流转转店，单店规规模通常在数数千平方米以以上。平价药药房相当于自自己的仓库，，处在交通方方便、租金便便宜的地方。。平价药房相相当于“仓库库”开放，铺铺租、人员等等成本相对节节约，销售量量增加，自然然可以以接近近批发价的低低价格销售。。另外，平价价药房通常具具有大型医药药流通公司的的实力背景，，有现代化的的采购系统和和物流管理基基础，是未来来医药流通业业中不可忽略略的力量。特色医疗器械械、药品及保保健品经销门门市。相当一部分医医疗器械及药药品的销售渠渠道仍然需要要通过建立多多层级的经销销网络渗透到到各区县以及及华北广大省省市县的医药药销售系统。。因此，传统统的医药流通通形式还将存存在，作为华华北地区的医医药流通集散散地，本市场场应该以规范范的市场管理理、完善的质质量监督和保保证系统来打打造一个值得得信赖的新型型医药市场。。总规模：3万万平方米；其其中包括1-2家大型平平价药房，200-300家特色门门市。WHAT？本模块在未来来行业营销体体系的市场定定位我国在医药产产业上具有综综合优势的地地区主要包括括：广东、江江苏、山东、、上海、四川川、北京等省省区。从区域域层面上分析析，我国医药药产业大致可可以划出五个个具有优势和和特色的产业业带：环勃海海地区，以上上海为中心的的华东地区，，以四川为极极点的西部地地区、以广东东为极点的华华南地区和以以北京为极点点的京津唐经经济区。一级大型医药药物流中心可可以分别建立立在上述七个个地区的经济济圈内，在本本地区内的医医药批发企业业、包括大型型的零售连锁锁企业可以充充分整合物流流资源，共同同组建物流中中心。摘自《我国医医药物流市场场结构调整的的路径及规划划探讨》WHAT？京津塘医药物物流控制中心心模块之四：日日用生化及专专业化妆品集集成著名日用化妆妆品的品牌旗旗舰店日用化妆品进进入形象档次次高的大型商商场销售，但但通常带来的的弊端是制约约明显，为客客户提供的服服务深度和质质量受到局限限。在此模块块中可为著名名日用化妆品品提供实现销销售、推广、、服务多种功功能的专用品品牌展示场所所。专业美容的品品牌店、培训训中心、区域域分销枢纽目前大部分专专业美容用品品缺少有号召召力的品牌，，同时也缺少少树立品牌的的营销渠道。。为专业美容容用品品牌提提供一个可以以展示的区域域中心旗舰店店以及相应的的培训中心，，符合相当一一部分中高端端产品的市场场营销需要。。全国首家专专门为专业美美容品牌提供供分销渠道的的专业市场，，将迅速地成成为华北区域域乃至全国的的重要分销枢枢纽。中档日用化妆妆品及洗涤用用品的华北分分销枢纽对于相当一部部分国产日用用化妆品品牌牌来说，在这这样一个具有有相当知名度度和品质感的的专业市场里里建立区域经经销点，是扩扩大影响力和和销售量的最最佳选择。总规模：2万万平方米。200家，每每家规模在100-500平方米之之间。WHAT？本模块在未来来行业营销体体系的市场定定位WHAT？全国最大的专专业化妆品集集散地全国首家著名名化妆品牌专专卖集群模块之五：外外贸服装名品品走廊总规模：3万平方米。1000家，30-50平方米/家。WHAT？电子交易为主主、商品集散散为辅的外贸贸服装批发零零售店集群WHAT:定位精准的主力店集群大型连锁品牌牌的中心店大型科教主题题、休闲娱乐乐超市主力店店优选业态建议议一：WHAT？大型家居类仓仓储超市主力力店WHAT？优选业态建议议二：以零售为主的的大型仓储式式家电市场WHAT？优选业态建议议三：大型仓储式综综合超级市场场优选业态建议议四：大型百货品牌牌连锁店优选业态建议议五：儿童反斗城/高档游戏体验验城/电影超市量贩式综合娱娱乐中心/中式茶文化馆馆中华美食大卖卖场WHAT:MOL——商商品在线交易易系统MOL营销体体系是merchandiseonline电子商务市市场的核心，，是商贸活动动的主要流通通渠道，是商商贸活动顺利利进行的保障障。主要包括三个个部分：网上运作体系系、供应体系系与行销体系系。组织专业人员员研制开发的的网上运作体系系：商品橱窗、专专营产品库、、产品订购库库、货物管控控库、认证记记录中心等；；供应体系：供应商、经营营公司与网上上运作体系组组成的货物采采购与供给组组织；行销体系：营运公司与网网上运作体系系组成的货物物配送与销售售的组织。电子商务系统统的窗口———商品交易所所商品交易所是是商品交易系系统的一个显显化窗口，以以电子商务为为基础，提供供现场交易服服务。同时也也为入场的客客户和商家提提供一个即时时信息发布窗窗。总规模:1000平方米米。商品交易所功功能现场商品交易易服务/交易易记录的随时时更新与展示示/交易指数数的统计与发发布商品搜索/商商品信息发布布/商品交易易管理/交易易状况查询/行情实时发发布WHAT？同类案例举例例母公司为位于于旧金山的MEETWORLDTRADEDE的的美商网是在在国际贸易方方面运作较为为成功的电子子商务系统。。在美商网上上注册的海外外买家已经超超过两万余家家，包括美国国史丹利公司司、日本松下下电工、美国国铝业等。韩国的EC21为韩国超超过90000家进出口口公司的在线线交易和国际际贸易提供支支持，有来自自近200个个国家的30000个会会员公司和每每天超过300000人人次的访问量量，超过40%的韩国贸贸易公司使用用公司网站。。印度的satyam拥有有50000名商务注册册用户，整合合基于互联网网的贸易服务务。运作6个个垂直交易市市场（汽车、、机械工具、、塑料、电器器设备、化工工和茶叶）和和3个水平交交易市场（国国际贸易、工工业产品和专专业商务服务务）。WHAT？WHAT:支持性配套功功能集群大型物流配送送中心总规模：地下下面积10万万平方米物流配送中心心功能：仓储储/物流/配配送为直营店集群群提供配套服服务的专业配配送中心与大型物流配配套的城市流流通型配送中中心为仓储零售业业态提供配套套的供应配送送中心WHAT:支持性配套功功能集群其他配套功能能物业会展中心：总规模：2万万平方米大型商品展示示博览会/定定期小型行业业展会其他配套功能能物业产权式高级酒酒店：总规模：6万万平方米大型商品展示示博览会/定定期小型行业业展会HOWTODO？——开发经营模式式设计商业地产：拒拒绝短期炒作作、重在长线线经营。在“政府-开开发商-投资资商-经营商商-消费者””构成的生存存链条中，开开发商承担更更多的社会责责任。将蛋糕糕做大，使得得链条中的每每一个环节中中都获得其相相应的收益，，是商业地产产开发的重要要前提。开发商的经营营模式决定了了商业项目的的生命力。当前最有潜力力的三种商业业经营模式：复合型经营模模式/专业型型经营模式/一站式经营营模式小体积、大能能量，发发挥出从从量变到质变变的战略能源源HOWTODO？核能聚变型商商业地产专业市场复合合体一一站式满意采采购推行“系统+平台”的现现代经营模式式HOWTODO？有形平台+无无形系统多业态复合、、多行业复合合、多功能复复合多种商业业态态的复合品牌直营店集集群/零售终终端集群/大大型休闲娱乐乐业集群物流配送中心心/会展中心心/产权酒店店虚拟业态———商品交易系系统/品牌展展示系统/信信息查询系统统多种商业功能能的复合信息交流/交交易实现/品品牌展示/统统计分析/市市场管理/物物流管理行业指导/质质量监督功能能/数据查询询/采购指导导跨行业商业地地产的复合茶叶/食品饮饮料烟酒/医医疗器械及药药品/化妆品品/服装生鲜/家用电器/量贩式娱乐超超市/儿童娱乐/电影城现代交易系统统的超前设计计给交易中心一一颗奔腾的““芯”以互联网为基基础，实现基基于现货基础础上的海量信信息的交换与与整理、快速速交易、数据据统计分析及及发布等功能能。发动机/扩音音器/风向标标/导航器HOWTODO？商流、客流、、信息流、物物流、资金流流的交换平台台小平台、大大采购航母之所以以成为航母母，不仅仅仅是因为其其庞大的体体量，而是是由于组合合完美、功功能齐全的的系统设置置，使其发发挥出数倍倍甚至数十十倍的攻击击力和影响响力。以60万平方方米的有形形地产为平平台，以无无限扩容的的无形系统统为发散手手段，最终终实现全国国、全行业业的大规模模采购和交交易。物流对接为为基础集中有效的的人流，分分散无限的的物流。通通过系统的的信息预热热以及最大大限度地快快速实现交交易，将有有效的人流流集中到有有形商业平平台。通过过高效、科科学的管理理手段，配配以先进物物流系统，，实现大量量的场外货货物运输。。将航母型型商业地产产的信息交交换功能发发挥到极致致。HOWTODO？强势资源的的引入和整整合利用跨国物流、、零售集团团的引入适应不断开开放的商业业环境和发发展需求,引入跨国国物流、零零售集团的的科学管理理和经营手手段，作为为商品交易易系统的主主要支撑点点之一。同同时也是商商业航母向向海外进军军的重要码码头。与大型物流流港的对接接。作为三环以以里的商品品交易中枢枢，本案具具有很多其其他物流配配送项目不不可比拟的的优势。为为了更好地地发挥优势势、规避劣劣势，可与与地处五环环以外的大大型物流港港联合，形形成多层级级物流体系系的对接和和延续，为为厂家商家家客户提供供全过程高高质服务。。行业领袖的的引入。尽可能多地地引入各行行业资源是是航母型商商业地产提提高竞争力力、保证平平台的稳定定性、系统统的先进性性的重要手手段。国家家信息中心心、全国大大型物流企企业、消费费者协会、、质量保证证部门等等等可为本案案多方面信信息支持和和技术保证证。HOWTODO？北京商品交交易中心的的前景预计本案建建成后：可实现年商商品销售总总额：*****元元可实现利税税：****元可实现就业业：****人可带动周边边土地价值值上升：*****元/平方方米可带动相关关产业*****WHY？北京商品交交易中心的的社会意义义WHY？北京商品交交易中心的的经济意义义WHY？投资主体构构成新华信托：：注册资金5亿元人民币币，隶属于于国家计委委。银基担保：：注册资金5.8亿元人民币币，原隶属属于国家经经贸部。北京大江投投资：在北京燕郊郊成功打造造北京最大大的物流港港，为沃尔尔玛家乐福福等世界航航母级商业业品牌量身身定制。北京富邦投投资：首创“订单单式”商业业地产概念念，并与沃沃尔玛在贵贵州成功进进行了前期期开发合作作。珠海华财集集团：成功运营全全国最大的的古玩家具具交易市场场。WHO？操作团队北京土人景景观设计：：由美国哈佛佛大学设计计学博士、、北京大学学教授俞孔孔坚领衔创创立，为国国家甲级规规划设计单单位，北京京高新技术术企业。擅擅长城市与与景观规划划设计、建建筑设计，，包括城市市及区域景景观、居住住社区、商商业街区、、旅游景区区和历史自自然保护区区的规划设设计等。北大经济研研究所：中国顶级学学府的专家家及研究人人员团队，，为本案提提供理论指指导和策略略顾问服务务。WHO？操作团队澳大利亚五五合国际建建筑设计集集团：1927年成立，目目前在全世世界有十余余家分公司司。业务范范围包括城城市规划、、建筑设计计、景观设设计、室内内设计及图图文设计。。在英国《《世界建筑筑》1999年世界建筑筑设计500强的排行榜榜上，五合合国际名列列第24位。其酒店店设计能力力列世界第第六、机场场设计能力力列世界第第六，科技技与工业列列世界第二二。世邦魏理仕仕：全球最大的的地产服务务公司。拥拥有员工总总数超过14，000名，年收入入逾17亿美元，在在全球48个国家设有有250个分支机构构，为众多多客户提供供个人化的的服务方案案。WHO？谢谢！！北京商品交交易中心项项目策划小小组二OO四年年一月WHO？9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:27:1002:27:1002:2712/14/20222:27:10AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:27:1002:27Dec-2214-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:27:1002:27:1002:27Wednesday,December14,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2202:27:1002:27:10December14,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。14十十二二月月20222:27:10上上午午02:27:1012月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:27上上午午12月月-2202:27December14,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/142:27:1002:27:1014December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2:27:10上午2:27上上午02:27:1012月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。02:27:1002:27:1002:2712/14/20222:27:10AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2202:27:1002:27Dec-2214-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:27:1002:27:1002:27Wednesday,December14,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2202:27:10