北门商城招商策划书

北门商城招商策划书云雷地产公司PART1现阶段解决的问题3项目理解：

北门商城的建设从体量上来说，必然与时代中心呈竞合关系，做为时代中心商圈形成过程中的业态补充者与提炼者，为时代中心商圈的成形起到至关重要的作用。我们认为北门商城可以发展的方向是走多元化、精品路线。以品牌影响力及业种的带动力作为招商要素的构建。应当规避的是大而全的经营思路，应发展品牌建设体系、质量管理体系、营销及行销能力。应抗争时代中心、北门商城在单一业种及品牌上的竞争。

4本方案着力解决的现阶段招商问题：

业态分布确定

租金基价确定针对不同类型商家的政策确定

PART2建水商业历史沿革城市概况建水面积3789平方公里，居住着傣、苗、彝、回、汉、哈尼族人口51万；距省会昆明220公里，距边境口岸河口250公里，距蒙自机场80公里，是省会通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心；历史悠久、文物荟萃气候温和、农业发达矿产资源丰富、工业初成体系。个开蒙滇南核心城市的中心城市红河州弄个产业化中心国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市云南通往东盟国际大通道上的经济物流节点建水县位于云南省南部，红河中游北岸，中国历史文化名城和中国重点风景名胜区，素有“文献名邦”“滇南邹鲁”之称。北部工业区北部发展区老城片区西片区城市规划和定位建水县已形成“古城古典化，新区特色化”的国家历史文化名城和国家级历史文化名城；“北拓南展、东西优化、中心提升，构建大临安”是建水城市建设发展的基本思路。城市建设用地发展方向：以向北发展为主，向西发展为辅，适当向东北发展，并将外围的陈官镇作为城市的一个独立分区。临安路北正街随时间的推移及城市发展建设，建水县商业形成精品百货街铺的商业格局。80年代建水县商业开始发展90年代北正街形成建水中心的商区90年代末期随着临安路的建设，商业逐渐向临安路徙建水商业形成9翰林街建设、临安春秋步行街、北正商城的运营；整个城市核心商业扩展到北正街与临安路，整个城市商业初具规模及格局。2009年临安酒店筹建，开启了建水县核心商业快速发展的历程；由主力店加辅助店的商业市场逐渐在建水成形。临安路北正街翰林街临安春秋步行街北正购物中心临安酒店建水商业形成10建水商业变迁建水县商业变迁过分为两个阶段并且形成了商圈第一阶段是老城区（古城区）的北正街﹑临安街﹑翰林街（朱家花园）﹑红运转盘等街道；第二阶段是建水大道（为中轴）北面的建水新区。时代中心运营肯德基的入住，给建水商业市场打入了强心针，自此建水商业市场开始了由街铺市场到大型卖场及专业化、细分化市场方向发展。临安路北正街翰林街建水大道建水新区时代中心朝阳北路老城区商业中心PART3建水商商业格格局12整个建建水的的商业业区可可分为为古城城区、、发展展区、、新行行政区区、新新城居居住区区四个个片区区。古城区区商业业比较较繁华华，集集中在在朝阳阳北路路、临临安路路、北北正街街、翰翰林街街等主主要商商业街街道；；老城发发展区区商业业较散散乱，，主要要商业业街道道为迎迎晖路路；新城居居住区区的商商业较较落后后，有有待于于发展展；新行政政区商商业分分散，，主要要商业业街道道包括括建水水大道道、广广慈路路、福福康路路等，，凝聚聚力较较弱。。县城商商业框框架性性格局局明显显，以以建水水大道道和朝朝阳北北路形形成微微型结结构，，总体体布局局上较较为凌凌乱。。商业格局概述13楼盘名称占地面积总体量均价（元/㎡）商业形态备注金茂大厦16亩30113㎡10000元专业数码广场2010年开盘，近期卖住宅。时代中心36.6亩76209㎡1楼48600元；2楼18800元；3楼9600元综合性商业，中高档品牌百货2011年1月8日开盘（二期）临安春秋27亩25400㎡——综合商业市场2010年开盘，开盘价格均价9000元/㎡，已售罄小桂湖227亩100000㎡——政府打造旅游地产，综合型商业未开盘，价格未定鸿榆新天地400亩48万㎡——集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游、文化一体多元化商业业态未开盘，价格未定裕顺奥城129亩14万㎡9500元/㎡运动主题大型商住项目5%-10%每年返租3-15年商业格局概述—主要商业基本信息14商业格局分述—北正街主要针针对本本项目目所在在老城区区商业业中心心区域域北正街街、临临安路路、朝朝阳北北路经经营业业态、、租金金、面面积的的分述述。北正街街现有有商业业经营营面积积约5405㎡，以以服装装、家家具/家居/家电、、配套套服务务为主主要经经营业业态，，租金金区间间120-180元/平/月，面积积区间9-450平米，主主力面积积区间15-45平米，其其中北正正电器城城、诺基基亚手机机专卖店店、达信信通手机机店、安安踏体育育店的面面积较大大。15临安路（（自建自自营商铺铺除外））现有营营业商铺铺约136间，以服服装、配配套服务务为主要要经营业业态，租租金区间间50-120元/平/月，面积积区间6-200平米，主主力面积积区间24-40平米，其其中面积积较大的的商铺包包括手机机专卖店店、运动动服装专专卖店。。商业格局分述—临安路16商业格局分述—朝阳北路朝阳北路路现有营营业商铺铺约289间，以配配套服务务、家具具/家居/家电、服服装、百百货/超市为主主要经营营业态，，租金区区间20-150元/平/米，面积区区间6-2800平米，主力力面积区间间20-60平米。17商业格局分述—主路段租金综合老城区区、新城区区的主要街街道的商铺铺租金，北北正街的租租金价格最最高、其次次为朝阳北北路，建水水大道金较较低。新城城区的商业业发展潜力力巨大，老老城区竞争争激烈。建水文化旅旅游广场商商业体量最最小，共计计1.3万㎡，作为为社区型商商业配套；；鸿榆新天地地一期纯商商业，共7万㎡商业，，全为仿古古式3层建筑，沙沙拉河贯穿穿项目；金临安商业业广场为纯纯商业楼盘盘，均为仿仿古式3层建筑，其其中有2栋独立商业业，其余为为街铺式连连廊商业；；建水小桂湖湖建筑面积积100000平方米，占占地面积170000平方米，以以商铺、建建筑综合体体、酒店式式公寓为主主，以现代代的手法和和运作模式式，集千年年儒韵、市市井繁华、、滇越文化化、民俗风风情于此，，融体验式式旅游、城城市休闲为为一体，打打造多功能能构架的互互动模式旅旅游产业。。商业格局分述——在建项目项目名称小桂湖鸿榆新天地金临安商业广场文化旅游广场项目位置建水县小桂湖建水县迎晖路与东林路交汇处建水县北正街文安府广场旁建水北正街占地规模256一期78、二期3001550总建面（㎡）10万一期7万2万余9万（其中商业1.3万）物业类型商业、酒店一期商业二期住宅、写字楼、酒店等商业住宅、商业项目定位云南首个国际文化旅游综合体都市商业中心（综合商业体）一站式旅游商业步行街社区配套型商业来访客户区域昆明居多、建水周边次之、建水本地最少昆明、建水本地及建水周边90%以上为建水本地人建水本地人上客量（批/天）10-2010批左右15批次左右——备注2012年1月正是开放售楼部预计2012年底开盘，2013年交房，5证办理中2013年交房，开盘时间未定，预计价1万元/㎡住宅销售情况不是很理想，商业未开盘商业格局分述——在建项目20朝阳楼外小小桂湖占地面积：：227亩建筑面积：：10万㎡物业类型：：纯商业位置：项目目西靠古城城门朝阳楼楼，东临滇滇越铁路，，北边为太太史巷，南南至朝阳南南路。项目定位：：找回往日日的建水销售阶段：：未售市场表现（（客户）：：以昆明人为为主，本地地和周边其其他县市的的投资客典型性分析析项目地处建建水传统商商业汇集地地，位于古古城中心区区，拥有成成熟商圈；；项目为政府府支持项目目，红河州州重点招商商引资项目目；项目形象定定位为“找找回往日的的建水”，，分为五大大功能板块块，形成建建水独特的的旅游景观观和产业资资源；商业格局分述——个案21建水天下名名品商业街街：建水城市市商业新中中心，汇聚聚全高端品品牌，城市市商业与旅旅游商业的的完美结合合，复兴升升级建水城城市商业，，引领品牌牌潮流。滇越铁路文化化风情街：首条滨水滇滇越铁路主题题酒吧区，把把繁华都市的的多彩夜生活活带到建水，，打造娱乐休休闲艳遇生活活。临安会馆：将建水最精精华的民俗文文化及艺术瑰瑰宝在精美的的湖心岛舞台台上展现给世世人，成就建建水打开世界界之门的唯一一名片。鸡市民俗文化化旅游街：高品质影院院入驻，将引引领城市休闲闲消费及旅游游消费的快速速发展，打造造时尚休闲消消费的快速发发展，打造时时尚休闲消费费及购物一站站式服务新聚聚点。白金主题度假假酒店：香港知名酒酒店管理公司司入驻管理，，集私人SPA、文化交流馆馆、面湖全景景亲水度假别别墅于一体，，打造建水首首个高品质度度假酒店。朝阳楼外小桂桂湖商业格局分述——个案建水县商业主要集中在古城区，主要经营服装、精品、特色小吃，形成传统商业；发展区以时代中心为代表的城市商业升级，经营中高端品牌，业态以服装、珠宝精品、皮帽/鞋类/手套为主。新城区以行政中心的形成、裕顺·奥城的建成、建水县体育馆的落成，形成新城中心商务区。商业发展趋势：老城区商业升级，以临安春秋为代表，现在正在建设的有新天地、小桂湖；新城的商业崛起，以时代中心、奥城为代表。商业物业总结PART4项目现状24

北正街朝阳北路项目现状规划用地面积6230㎡新建建筑占地面积3047.9㎡新建建筑总面积11025.5㎡地下室建筑面积2791.5㎡一层建筑面积3047.9㎡二层建筑面积3077.7㎡三层建筑面积2098.4㎡容积率1.32建筑密度48.92%绿地率34.5%地下室车位93个25项目现状项目区域项目位于北正正路与朝阳北北路交汇处。。属临安街、、北正街、翰翰林街老城区区商业圈；商圈形象门面面都有政府统统一规划，建建筑风格以仿仿古建筑为主主；老城区商圈是是建水消费主主要场所，也也是建水商业业最繁荣区域域。项目工程项目目前工程程进度为地面面二层。26项目分布图广慈湖壹号鸿渝新天地 小桂湖本案27竞争项目—时代中心1F业态男士箱包/皮具男装珠宝钟表鞋子化妆品KFC面积50012005002008003002502F业态女装精品首饰女士箱包/皮具美容美发KFC面积13003005502503003F业态童装儿童玩具童鞋儿童娱乐母婴用品客户中心面积8002005004004004F业态面积：餐饮，整层面积约3500㎡时代中心占地地36.6亩，总建筑面面积7.2万㎡；其中商业建筑筑面积2万余㎡；商业定位：综综合性商业，，档次定位：经经营中高档品品牌百货。28占地面积：400亩，建筑面积：48万㎡物业类型：一、二期为集中休闲商业区，三期规划为高档商业住宅区。项目定位：建水古城，商业地标A区：品质生活中心B区：品牌时尚中心潮流服饰、箱包鞋帽、钟表首饰、美妆饰品C区：运动休闲中心西餐咖啡、电影书城、运动健身、数码音响D区：金沙风情水岸旗舰娱乐、商务会所、高档餐饮。竞争项目—建水鸿榆新天地29竞争项目小结时代中心时代中心与本本案在区位上上高度相似，，在体量上超超过本案，是是本案最大的的竞争对手，，肯德基的入入住给建水商商业市场打入入了强心针，，自此建水商商业市场开始始了由街铺市市场到大型卖卖场及专业化化、细分化市市场方向发展展，本案与时时代中心从先先天上注定是是竞合关系。。鸿榆新天地作为建水县目目前唯一引入入国际一流超超市的项目，，沃尔玛为新新天地带来的的不仅是形象象的提升，整整个建水商业业市场的升级级讯号也由此此开始。本案案应顺应此趋趋势，在国际际一流品牌的的引入上抢占占第二波市场场先机。PART5商业定位31商业形象定位位商业市场定位位客户定位品牌PARTY，建水的国际际style时代中心商圈圈的补充者与与提炼者面向建水中高高端人群和时时尚人群，同同时对位外来来的大城市旅旅游者PART6业态规划33规划原则：以以主力店为核核心，对于业种经营营、租金盈利利能力、品牌牌影响力较弱弱的商户予以以规避。规划方案1一层二层三层总建面3047.93077.72098.4铺位面积152015401366公摊面积1537.91377.7732本业态规划方方案的特色为为由吸客到留留客的自然过过渡，一层的的珠宝、高档档钟表等业态态配合APPLE主力店吸引客客户，二层及及三层的精品品中西餐配合合屈臣氏进一一步留住客户户。楼梯珠宝首饰消防梯及控制室电扶梯珠宝首饰化妆品专柜APPLE专卖店高档钟表眼镜观景电梯业态种类珠宝钟表化妆品苹果专卖眼镜业态配比33%16%20%26%5%业态面积50024030040080总计1520一层业态规划划楼梯消防梯卫生间电扶梯楼梯`屈臣氏精品西点精品小百货西餐厅箱包鞋帽观景电梯二层业态规划划业态种类西餐厅小百货箱包帽子精品西点屈臣氏业态配比32%8%23%12%25%业态面积500120360180380总计1540西餐厅西餐厅业态种类特色中餐业态配比100%业态面积1366总计1366三层业态规划划观景西餐厅37规划方案2铺位总面积总公摊45063562.9一层二层三层一层二层三层1520162013661537.91293732此业态规划方方案以主题运运营店为特色色，由珠宝、、化妆品类向向康体美疗主主题运营店自自然过渡，配配合三层西式式、中式餐饮饮打造中高端端购买体验、、养生康体、、美食餐饮为为一体的精品品商业。楼梯消防梯及控制制室电扶梯观景电梯屈臣氏化妆品高档钟表眼镜配制高档钟表化妆品珠宝首饰珠宝首饰一层业业态规规划业态种类主力店钟表化妆品珠宝眼镜业态配比40%15%15%20%10%业态面积608228228304152总计1520二层业业态规规划业态种类主题运营康体理疗药膳养身女性内衣精油业态配比40%20%20%15%5%业态面积64832432424381总计1620主题运运营店店：以以康体体美疗疗、健健美养养生为为主题题，国国际级级美体体品牌牌为特特色主力店店：玛花纤纤体（（国际际级纤纤体专专家））提供内内容：：瘦身纤纤体、、产后后纤体体、经经络塑塑身、、膳食食搭配配、营营养师师顾问问楼梯消防梯卫生间电扶梯`箱包鞋观景电梯康体理疗会所高端健身休闲会所精油店主题运营店女性内衣药膳养生体验馆40中餐中餐中餐中餐西餐西餐西餐西餐观景西西餐厅厅业态种类特色中餐西餐业态配比45%55%业态面积614751总计1366三层业业态规规划PART7招商策策略42原则：：立足老老城区区，面面向新新城区区，走走向全全省策略：：以一批批国际际知名名品牌牌主力力店的的入驻驻带动动国内内品牌牌商家家、本本地商商户的的入驻驻以政府府税收收减免免和商商城减减租或或免租租的手手段确确保主主力店店的招招商效效果租金方方面，，非主力力店的的引入入遵循循价高高者得得规律律针对重重点主主力店店的公公关和和宣传传异地招招商推推介会会、本本地招招商庆庆典活活动刺刺激商商家实际招招商过过程中中及时时总结结并解解决招招商过过程中中的典典型问问题43目标：：经过招招商筹筹备期期及意意向客客户互互往接接洽拜拜访期期之后后，集集中精精力专专攻重重点意意向客客户，，计划划在2013.5.15日前完完成一一至两两个主主力店店的意意向签签约入入驻，，在2014.2.30日前完完成75%铺位的的商家家入驻驻。PART8租金及及政策策45租金基基准价价定制制以项目目的实实际情情况来来看，，选取取业种种反推推做为为定价价方法法较为为适宜宜。使用业业种反反推做做为定定价方方法的的理由由：主力店店享受受各项项优惠惠，而而非主主力店店无任任何政政策并并循价价高者者得的的规律律，这这种以以主力力店为为核心心的体体系导导致能能在商商城内内生存存下来来的业业种必必然都都为租租金承承受能能力较较强的的业种种，较较窄的的业种种范围围决定定了直直接使使用市市场平平均租租金做做为考考量因因素会会更加加直观观而准准确。。一层二层三层珠宝：：160元/㎡/月化化妆品品：180元/㎡/月高高档钟钟表：：140元/㎡修正系系数1.25修正租租金基基准价价为：：200元/㎡/月精品西西点：：50元/㎡/月高高档西西餐厅厅：80元/㎡/月箱箱包：：60元/㎡修正系系数1.27修正租租金基基准价价为：：80元/㎡/月特色中中餐：：50元/㎡/月修正系系数0.8修正租租金基基准价价为：：40元/㎡/月46优惠政政策定定制项目主主力店店给予予政府府税收收减免免和经经营手手续办办理简简化政政策建议项项目主主力店店第一一年免免租，，第二二年起起保底底+扣点，，点数数控制制在18-23%,具体视视品牌牌大小小而定定。项目除除主力力店之之外，，无无辅助助店及及个体体店的的特殊殊政策策PART9招商计计划及及实施施48招商工工作时时间节节点从从2013年四月月中旬旬开始始，至至八月月初完完成，，以下下为工工作铺铺排：：招商阶段实施计划表阶段前期准备期招商启动期持续跟进期时间周期2013年四月第三周2013年四月第四周2013年五月第一周工作目标完成正式招商启动前的所有准备工作开始接触预期的主力店并开始搭建符合主力店预期的软硬性环境全面推广的开始并对主力店的持续跟进刺激工作任务招商方案的策划和审核主力店招商洽谈主力店招商持续跟进招商团队的搭建与政府关于主力店的税费、补贴及经营手续办理简化的洽谈推广启动招商资料的准备经营管理公司的注册各业态的招商启动

异地项目推介会的举办招商阶段实施计划表阶段集中期冲刺期尾期时间周期2013年五月下旬至十一月2013年十二月至2014年二月2014年二月以后工作目标集中对商家的招商推广宣传针对性的进行公关和宣传攻势完成招商收尾工作工作任务一到二次大型的招商促进会的举办，规模招商部分商家、主力店的开业宣传

部分进驻商家的签订合同针对部分预期的未进驻商家和主力店展开公关和宣传攻势

部分进驻主力店的公开签约仪式分析招商过程中出现的典型问题并提出解决方案

根据实际招商情况，确定部分物业的流向

49在现阶阶段，，主要要完成成以下下工作作：招商策策划方方案的的核定定招商团团队的的搭建建和培培训物管公公司和和经营营管理理公司司的确确定招商文文本和和相关关资料料的准准备，，包括括招商商手册册、招招商流流程、、租赁赁合同同范本本、物物管文文本，，项目目资料料等。。推广计计划和和费用用预算算预期主主力店店的初初步意意向接接洽50THANK!9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。01:06:4101:06:4101:0612/21/20221:06:41AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2201:06:4101:06Dec-2221-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。01:06:4101:06:4101:06Wednesday,December21,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2201:06:4101:06:41December21,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。21十二二月20221:06:41上上午01:06:4112月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月221:06上上午12月-2201:06December21,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/211:06:4101:06:4121December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:06:41上上午1:06上上午01:06:4112月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:06:4101:06:4101:0612/21/20221:06:41AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2201:06:4101:06Dec-2221-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。01:06:4101:06:4101:06Wednesday,December21,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2201:06:4101:0