北京延庆某别墅项目策划书-

延庆别墅项目策划书目录北京别墅总述1延庆基本概况2延庆县房地产市场分析3本案地理位置，现状（SWOT)等分析4本案客群定位、产品定位5未来投资趋向前景阐述、物业等。6项目推广去化策略方向7北京别墅总述1北京别墅市场总述中央别墅区：温榆河附近、亚北区经济类别墅区：大兴区、通州区昌平区、顺义区等近郊区投资、渡假类别墅：怀柔区、密云县、延庆县、平谷区等远郊区县延庆基本概况2【地理区位】延庆位于北京西北郊东与怀柔相邻，南与昌平相联，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤距北京市区74公里是首都北京的北大门【环境地貌】北东南三面环山，西临官厅水库小盆地地貌（延怀盆地）延庆位于盆地东部平均气温8摄氏度著名的避暑胜地延庆地理概况【行政概况】全县辖11镇4乡，376个行政村，总人口27.8456万人，农业人口17.5666万人，非农业人口10.279万人。【农业大县】首都北京的农副产品供应基地首都北菜园绿色食品基地【生态旅游资源丰富】京郊第一旅游大县年均接待游客近1121.7万人次国家级生态示范县【经济总量GDP】2007年全年实现地区生产总值510952万元，比上年增长12%。其中：第一产业实现增加值67238万元(农业普查调整后数据)，增长14.5%；第二产业实现增加值126250万元，增长8.6%；第三产业实现增加值317464万元，增长12.9%。区域经济实力与综合竞争力进一步提升，产业结构继续优化，第三产业占地区生产总值比重继续上升，达到62.13%。【工业生产态势较好，规模以上工业生产增速较快】据工业统计，2008年1-10月份，全县规模以上工业企业完成工业总产值278093.5万元，比去年同期增长29%。其中：中型工业企业完成工业总产值85890.3万元，增长11.4%。【消费品市场运行平稳，社会消费品零售额稳步增长】2008年1-10月份，全县完成社会消费品零售额313211万元，比去年同期增长13.2%。其中：吃类完成125316万元，增长14%；穿类完成49894万元，增长13.4%；用类完成126446万元，增长9.1%；烧类完成11555万元，增长69.6%。各类市场成交额为100002万元，比去年同期增长3%。1-10月全县完成外贸出口供货额56530万元，比去年同期下降14.4%。【旅游市场开始升温，旅游人数、旅游收入降幅回落】截至08年10月底，全县A级及主要旅游景区（点）共接待海内外游客725.5万人次，比去年同期下降17.7%，降幅较1-9月回落4.3个百分点；实现旅游收入40377.6万元，比去年同期下降21.3%，降幅较1-9月回落8.4个百分点。延庆经济发展概况【全社会固定资产投资增速减缓，房地产投资降幅较大】08年1-10月份，全社会固定资产投资完成22374万元，比去年同期增长12.3%，增幅比去年同期回落17.8个百分点。其中：城镇固定资产投资完成154898万元，增长28.2%；房地产开发投资完成32315万元，下降24.6%；农村固定资产投资完成36527万元,增长2.9%。【财政收入下降，居民储蓄存款增加】截止到08年10月底，全县实现财政收入53196万元，比去年同期下降11.9%；完成财政支出252556万元，比去年同期增长34.5%。10月末，金融机构各项贷款余额535038万元，比去年同期增长7.3%；金融机构和邮局储蓄所各项存款余额为1123541万元，比去年同期增长22.9%；其中：城乡居民储蓄存款余额为663437万元，增长28.2%。【城乡居民收入水平稳步提高】据城乡居民住户调查资料显示：08年1-10月份，城镇居民人均可支配收入16818.1元，比去年同期增长9.6%；农村居民人均现金收入8741.7元，比去年同期增长12.2%。【民间投资日趋活跃，投资主体日趋多元化】【国有投资呈逐年上升趋势，资金主要投向电力、交通、公共设施等行业】【投资拉动医药、新能源等重点产业的发展规模不断扩大，工业效益明显提高】【农业结构不断调整，蔬菜、果品、奶牛等产业化步伐加快】【加大旅游设施投资，全县旅游业稳步发展】【城乡基础设施和公共服务设施明显改善】【卫生教育全面发展，硬件水平不断提高】延庆经济发展总体特征【城镇镇体体系系】根据据《北京京城城市市总总体体规规划划(2004-2020年)》》确定定形形成成由由中中心心城城、、新新城城、、镇镇构构成成的的三三级级城城镇镇体体系系。。延延庆庆县县规规划划城城镇镇体体系系等等级级为为新新城城、、重重点点镇镇、、一一般般镇镇、、乡乡。。新城：指延庆新城。。重点镇（4个）：分别是康庄镇镇、永宁镇、、旧县镇和八八达岭镇。一般镇（6个）：分别是大榆树树镇、张山营营镇、沈家营营镇、千家店店镇、四海镇镇、井庄镇。。乡：规划保留东部部山区4个乡为大庄科科乡、刘斌堡堡乡、香营乡乡、珍珠泉乡乡。【城镇职能】延庆新城：是全县的政治治、经济、文文化中心；是是首都国际交交往中心的重重要组成部分分，联系西北北地区的交通通枢纽和重要要门户，国际际化旅游休闲闲区和服务基基地。【城镇规模】2020年全县规划总总人口为38万人，城镇人人口为24.4万人。2020年城市化达到到64%延庆总体规划划乡镇名称现状总人口（万人）规划总人口（万人）规划城镇人口（万人）城镇重点发展轴延庆新城9.51515康庄镇3.652永宁镇2.2532八达岭镇0.653.52旧县镇2.332.21.0小计18.3328.722川区城镇大榆树镇1.481.50.5张山营镇2.442.50.4沈家营镇1.221.00.3井庄镇1.31.00.3小计6.4461.5山区城镇四海镇0.740.50.2千家店镇1.140.80.3大庄科乡0.610.50.1刘斌堡乡0.670.50.1香营乡0.950.70.1珍珠泉乡0.420.30.1小计4.533.30.9总计29.33824.4延庆规规划人人口指指标序号类别面积（平方公里）占县域总面积比例（%）1县域总面积1993.75100.0%2城市建设用地29.281.5%3县外及特殊用地4.200.2%4交通设施用地35.891.8%5旅游用地3.560.2%6绿化用地20.311.0%7水域和其他用地1900.5195.3%其中水域65.893.3%耕地371.3618.6%园地108.085.4%林地1313.7965.9%农村建设用地20.401.0%独立工矿用地20.991.1%*29.28平方公公里包包括预预留发发展用用地3.19平方公公里（（其中中新城城3平方公公里，，各镇镇、乡乡0.19平方公公里）），为为应对对不同同人口口增长长状况况和城城市化化进程程，适适时启启动。。*29.28平方公公里包包括延延庆经经济技技术开开发区区和八八达岭岭工业业园区区，县县外及及特殊殊用地地4.2平方公公里不不计入入占地地指标标。延庆规规划用用地指指标【规划范范围】延庆新新城规规划范范围为为延庆庆镇行行政管管辖范范围67.3平方公公里，，并包包括大大榆树树镇部部分建建设用用地1.6平方公公里，，总规规划用用地约约68.9平方公公里。。【城市性性质】首都国国际交交往中中心的的重要要组成成部分分，联联系北北京西西北地地区的的交通通枢纽纽，是是服务务北京京的国国际化化旅游游休闲闲区，，区域域物流流和生生态农农业基基地。。【城市职能能】位于生态态资源涵涵养区,是北京城城市整体体生态安安全格局局的重要要组成，，是首都都生态环环境的重重要组成成部分；；位于北京京市备用用水源地地，在生生态保护护和水资资源保护护方面承承担重要要职能；；首都国际际交往事事业重要要组成和和旅游服服务基地地；服务于北北京市民民的休闲闲度假基基地；北京西北北的门户户，具有有区域物物流和区区域会展展的职能能；重要的生生态产业业和都市市现代农农业示范范区；延庆县的的行政、、经济、、文化中中心，生生态宜居居新城典典范。【新城规模模】根据《北京城市市总体规规划》和《西部发展展带协调调规划》，2020年延庆新新城人口口规划控控制规模模为15万人。新城人口口包括常常住人口口10万，暂住住人口3.5万，高校校人口约约1.5万，到规规划期末末新城规规划范围围内农村村人口全全部转化化为城市市人口。。延庆新新城总建建设用地地控制规规模为18平方公里里。(包括发展展备用地地3平方公里里，依据据滚动编编制的近近期建设设规划按按照实际际发展需需求适时时启动)延庆新城城规划【新城发展展方向】规划期内内新城以以向南、、向北和和西南为为主导发发展方向向，在满满足官厅厅水库库库区防洪洪要求和和基本农农田保护护要求的的前提下下适当发发展三里里河周边边及西部部用地。。远景发发展依托托延康路路、延琉琉路等县县内交通通联络干干线，延延空间发发展轴向向康庄、、八达岭岭和永宁宁作组团团式发展展。【新城空间间布局】新城的空空间布局局将以妫妫水大街街为新城城发展主主轴，以以妫水河河、三里里河湿地地为城市市生态景景观带，，充分利利用河流流、林网网、农田田等自然然生态要要素作为为隔离空空间，疏疏密有度度，合理理布局。。在现有组组团的结结构基础础上发展展分散组组团，形形成“一一轴两带带多组团团”的布布局结构构。在城城市西部部保留较较大的开开阔地段段，工程程地质较较差或高高程不满满足要求求的地区区，应控控制为绿绿化用地地。【新城功能能布局】构建新城城“两组组团——五片重点点功能区区”的城城市功能能结构。。“两组组团”指指妫水河河两岸的的南北组组团，““五片重重点功能能区”为为生态共共享功能能区、综综合旅游游服务区区、旧县县城历史史风貌区区、生态态科研示示范区和和高等教教育组团团等。【居住用用地布布局】新城范范围内内的所所有旧旧村将将全部部改造造，农农村城城市化化人口口的安安置由由现状状居住住区和和新增增居住住用地地妥善善解决决，按按规范范指标标进行行配套套设施施建设设。新新增居居住用用地主主要分分布在在三里里河以以西、、香苑苑街以以北、、妫水水河以以南等等地区区，到到2020年新城城人均均住宅宅面积积35平方米米。三三里河河西部部建设设少量量度假假别墅墅和低低层连连排度度假公公寓，，控制制一类类住宅宅的建建设规规模，，大力力发展展节地地型生生态住住宅小小区。。【新城城城市设设计】新城建建筑整整体设设计采采用低低层、、低密密度、、低强强度的的建设设方式式，严严格控控制建建筑、、建筑筑群体体的建建设范范围与与体量量，控控制城城市尺尺度与与自然然环境境相协协调，，避免免对城城市景景观视视廊及及风貌貌保护护区形形成““突兀兀”的的影响响。高度控控制新城的的建筑筑形态态宜采采用坡坡顶多多层建建筑为为主，，普遍遍高度度宜控控制在在18米。住宅与与公建的尺尺度比例宜宜协调不宜宜对比强烈烈。城市整体高高度趋势应应由东南向向西北逐渐渐低落，逐逐步融入到到西部的自自然环境中中。街区高高度由东南南向西北分分为24米以上，18-24米，9-18米三挡控制制。沿县域空间间发展主轴轴集中布置置的18-24米多层区，，主要位于于妫河南岸岸和京张路路东及南部部组团建成成区。南、、北城市组组团主要以以18米建成区（（商业区、、居住区））为主，旧旧村改造居居住区不再再新建6层以上住宅宅区。三里里河以西的的分散组团团以低层、、低密度建建设为主，，禁止建设设18米以上建筑筑。重要城市节节点为突出出城市形象象，在24米高度分区区控制的基基础上最高高建筑高度度可控制在在36米左右。色彩控制新城的建筑筑色彩选择择应与自然然环境背景景和街区功功能定位相相协调，不不同的功能能街区可以以有不同的的色彩特征征。对于城城市的重要要节点和城城市入口等等，适当采采用丰富的的色彩，又又助于增强强标志性和和吸引力，，成为城市市亮点。延庆房地产市场发展分析3【房地产开发发投资逐年年降温】房地产开发发投资增速速由2004年的35.9%下降到2007年的2.9%，占全社会会固定资产产投资的比比重逐渐减减少，由34.2%下降19.1%。【非房地产固固定资产投投资所占比比重增大】非房地产固固定投资由由2004年的65.8%上升到2007年的80.9%，增长15.1个百分点。。延庆房地产产开发投资资逐年降温温【固定资产投投资增速大大幅回落】2008年1-9月份，全县县全社会固固定资产投投资完成190987万元，比上上年同期增增长6.3%，增幅比上上半年回落落78.2个百分点。。其中，第第三季度完完成63286万元，同比比下降42.7%。城镇固定定资产投资资增速大幅幅减缓和房房地产开发发投资下降降是造成全全社会固定定资产投资资增幅大幅幅回落的主主要原因。。今年1-9月，城镇固固定资产投投资完成127584万元，同比比增长18.4%，增幅较上上半年回落落125.3个百分点。。【房地产开发发投资下降降】2008年1-9月，房地产产开发企业业累计完成成投资30682万元，同比比下降25.1%，增幅较上上半年回落落35.1个百分点。。农村固定定资产投资资略增。1-9月农村固定定资产投资资完成32721万元，比上上年同期增增长6.1%。【建筑业产值值增速明显显下降】受奥运期间间停止施工工的政策影影响，建筑筑业产值在在前两个季季度增幅较较大的情况况下，第三三季度大幅幅下降。今今年1-9月份建筑业业资质企业业完成建筑筑业总产值值146818.8万元，同比比增长11.2%，增幅较上上半年下降降了44.8个百分点。。其中，7-9月份建筑业业产值完成成45285.6万元，同比比下降32.4%。2008年以来固定定资产投资资和建筑产产业值增幅幅回落【基本属性】欠发达、内内源型的县县域市场；；【消费能力】区域市场本本地人口数数量规模小小，本地消消费能力弱弱；【市场特特征】地理位位置偏偏远，，尚未未成为为北京京城市市中心心资金金转移移和人人口转转移的的主要要承接接市场场；【开发规规模】房地产产市场场总体体开发发规模模和销销售规规模偏偏小，，近两两年每每年的的住宅宅销售售面积积仅10万平米米左右右。延庆房房地产产市场场特点点分析析【供需关关系】近两年年来，，延庆庆房地地产市市场总总体上上处于于供需需基本本平衡衡的市市场形形态，，基于于延庆庆住宅宅市场场目前前在售售货量量较少少和2006-2007年两年住宅土土地出让规划划建筑面积28.4万平米的情况况，结合每年年10万平米左右右的市场销销售规模，，未来两年年内，延庆庆房地产市市场供需基基本平衡的的基本结构构不会发生生根本性的的变化；【市场结构】房地产市场场产品结构构简单，市市场细分尚尚不明显；；房地产高高级市场形形态尚未显显现：商务务办公房地地产市场尚尚未启动，，商业地产产仍然处于于传统商业业为主的原原始形态、、小户型公公寓和投资资型公寓市市场尚未启启动；旅游地产市市场：资源源优势明显显但旅游休休闲地产过过度发展，，管理能力力成为进一一步发展的的主要瓶颈颈，产权投投资酒店对对市场信心心的打击比比较严重（（金色假日日、快乐无无穷大、白白果园度假假村等项目目案例）。。截至

2008年12月

15日

全市东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州项目个数13752033234441320215337101总可售面积(m2)235127755232149935683233785199097457278285015522594896804972005329其中住宅套数1131913771870132323853355275879144433716553其中住宅面积(m2)1398710993932239761204363272724432717511368649462804494651814368

房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区项目个数4753661262710161111总可售面积(m2)9932081605797192919720756207054372012137236228977117151289722其中住宅套数8175100358184359113326167516209762440其中住宅面积(m2)896258137957892399521987199742349932911331248988024145811截止2008年12月15日，延庆可可售期房项项目有6个，总可售售面积2.89万㎡，其中中可售期房房住宅总套套数209套。截至2008年12月15日延庆可售售期房统计计截至

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全市东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州项目个数34197669878398738046894273总可售面积(m2)18426957104930010561621004569546306716073027511481410517171521381668其中住宅套数38102139863167498811093473645445251314其中住宅面积(m2)53227972915941103789757588788153891368885245927662772159071

房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区项目个数16911412215361924173914总可售面积(m2)232098417550172035036807583018977812587221043171586279994其中住宅套数76314973232672101210446051056194其中住宅面积(m2)10978832161345183131353768015710780301143362640728958截止2008年12月15日，延庆可可售现房项项目有73个，总可售售面积10.4万㎡，其中中可售现房房住宅总套套数510套。截至2008年12月15日延庆未签签约现房统统计楼盘名称地址价格建筑形态总建筑面积（㎡）容积率户型面积首期开盘时间妫河丽景新房延庆县妫水南街18号院5,500元/㎡

[均]普通住宅多层板楼1.8万1.5678-160㎡预计2009年上半年麦金利山新房延庆县古崖居西侧200万元/套

[起]独栋别墅1.86万0.3210-400㎡2008年8月8日原乡墅新房延庆县康庄镇小丰营村70万元/套

[均]独栋别墅1.5万0.28200-370㎡2006年6月18日原乡美利坚新房延庆县古崖居西侧120万元/套

[起]独栋别墅18万0.18130-3202005年10月清凉盛景新房延庆县八达岭镇政府南侧8,380元/㎡

[起]独栋联排别墅12万0.15210-3602004年7月15日龙聚山庄新房延庆县延庆县城正北8公里（龙庆峡风景区）3,500元/㎡

[均]板楼公寓、独栋联排别墅13万0.38公寓80-100㎡、别墅200-480㎡2001年10月1日舜泽园新房延庆县县城中心妫水湖南侧128万元/套

[起]板楼公寓、联排别墅48万1.2136-236㎡2002年10月快乐无穷大(龙庆峡假日乡村俱乐)新房延庆县龙庆峡风景区25万元/套

[均]塔楼产权酒店5.3万0.3343-84㎡2000年10月11日开发区公寓延庆县

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普通住宅多层板楼16万240-100㎡2004年3月西提国际·温泉酒店别墅(温泉馨苑)尾房延庆县八达岭温泉度假村北侧(八达岭高速19出口出往北)5,500元/㎡

[均]板楼公寓、别墅3.9万0.8公寓50-130、别墅240㎡2005年10月15日阳光假日别墅(玫瑰山谷)尾房延庆县八达岭长城300万元/套

[均]独栋联排别墅560.3250-500㎡2002年7月延庆目前在在售楼盘基基本信息备注：红色色数据为估估值延庆在售项项目个案分分析项目名称项目位置物业类别占地面积总建面积容积率主力户型开盘时间均价总销售率备注妫河丽景延庆县妫水南街18号院普通住宅板楼/多层12145㎡19432㎡1.56两居/三居未开盘预计5500元/㎡未开盘项目共3栋楼，220套。麦金利山延庆县古崖居西侧独栋别墅62000㎡21500㎡0.3四室两厅四卫2008年8月8日10000元/㎡不详原乡墅延庆县康庄镇小丰营村独栋别墅5.3万㎡1.5万㎡0.28四居2006年6月18日3000元/㎡50%小产权，在售30栋现房原乡美利坚延庆县古崖居西侧独栋别墅97万㎡18万㎡0.18250㎡四居一期2005-10-18近期2008年5月18日9800元/㎡约15%精装修。和麦金利山为同一个开发商。清凉盛景延庆县八达岭镇政府南侧独栋别墅、联排别墅80万㎡12万㎡0.15四居2004年7月15日一期尾房联排9000元/㎡独栋17000元/㎡二期拟20000元/㎡25%二期预计2008年年底开盘。龙聚山庄延庆县城正北8公里（龙庆峡风景区）公寓/独栋别墅/联排别墅32.6万㎡13万㎡0.38二居/三居/四居2001-10-1公寓3500元/㎡联排4000元/㎡独栋6800元/㎡30%共999套。在售一二期尾房。舜泽园延庆县县城中心妫水湖南侧普通住宅联排别墅40.58万㎡48.13万㎡1.18三室两厅2002-10-12008-12-156500元/㎡60%一期售罄，二期为78套联排。燕羽山庄延庆县永宁镇拱辰街40号独栋别墅共330万㎡，一期106667㎡一期3000㎡0.06四居未开盘预计3500元/㎡未开盘小产权。延庆主要在在售项目一一览【延庆地产开开发三阶段段】第一阶段：：以度假式式产权酒店店为主，2000年-2004年间，延庆庆开发了五五六个产权权酒店项目目。户型面积多多在40-60㎡左右。第二阶段：：别墅开发发占主导。。在售的8个项目中，，5个为别墅项项目。别墅墅户型面积积多在210-400㎡左右。第三阶段：：随着城市市化、延庆庆新城规划划的发展，，普通住宅宅开发开始始提上日程程。普通住宅户户型面积以以80-100㎡左右两房、、110-120㎡左右三房为为主。◆延庆庆在售住宅宅项目共约约8个，在售总总体量约100万㎡。在售售项目中5个为纯别墅墅项目，容容积率全部部在0.3以下。2个为公寓和和别墅混合合项目，1个为纯普通通住宅项目目。◆从建筑形态态上看，延延庆别墅90%为2层建筑，普普通住宅为为多层板楼楼，高层在在当地的接接受度较低低。◆在售项目价价格相差悬悬殊，从3000元/㎡到10000元/㎡甚至有项目目拟开盘独独栋报价2万元/㎡（清凉盛景景）。◆整体来看，，延庆项目目去化缓慢慢，别墅项项目位置大大多较偏远远，主要依依托当地的的旅游资源源进行宣传传、推广、、销售。而普通住宅宅的客源主主要为本地地居民。延庆在售项项目总体特特征分析天伦随园——姑苏园林完完美移植于于北京的典典范建筑类型：：独栋别墅墅位置：昌平平区，十三三陵水库旁旁总价：最低价：700万元/套均价：800万元/套最高价：2500万元/套销售状态：：已售磬；；一脉传承苏苏州园林精精髓，从从苏州造园园工匠，到到造园材料料，皆来自自千里之遥遥的苏州，，仅太湖石石就从江南南运来5000吨，倾情打打造出纯正正的私家苏苏州园林；；天伦随园——姑苏园林完完美移植于于北京的典典范园区内的房房屋被高达达近万平米米潺潺蜿蜒蜒的水面自自然分割，，让潺潺流流水淌过每每一户的私私家园林。。户均拥有600—1000平米的私家家苏州园林林，廊、阁阁、轩、亭亭、榭，皆皆临水而建建，造型丰丰富，式样样各异，变变幻无穷，，整个园区区犹如依水水而行的画画舫观山悦——浅山别墅类型：别墅墅建筑类型：：独栋别墅墅最新动态：：观山悦全部部为独栋别别墅，2006年9月开盘，户户型面积在在370平米米—480平米米之之间间，，起起价价在在341万/套，2007年9月入住住。项目位位置：：昌平平区凤凤山山南麓麓昌昌平区区水库库路19号项目规规模：：占地地面积积：42万平方方米建建筑筑面积积：14万平方方米楼座展展示：：西区区户数数77栋总价：：最低低价：：341万元/套开盘时时间：：观山山悦2006年9月入住时时间：：观山山悦2007年9月30日销售状状况：：剩余余两套套。均均为样样板间间，带带精装装修销销售，，850万/套；观山悦悦——浅山别别墅建筑整整体立立面设设计，，采用用现代代几何何构图图手法法，利利用虚虚实材材质、、冷暖暖色调调，结结合建建筑间间的““空中中花园园”，，形成成建筑筑特有有的简简约与与时尚尚。建筑设设计充充分考考虑与与山体体地势势的协协调，，南采采阳光光，北北观山山景。。观山山别墅墅，倡倡导人人与自自然的的和谐谐统一一住宅宅，通通过景景观墙墙保证证了居居住的的私密密性。。龙湖·滟澜山山田田园生生活，，开启启。。。。类型：：别墅墅建筑类类型：：联排排别墅墅价格：：均价价36000元/平方米米开发商商：北北京龙龙湖置置业有有限公公司项目规规模：：占地面面积：：约24万平方方米建筑面面积：：19万平方方米,地上约约10.8万平方方米楼座展展示：：分为为3期开发发,430户情景营营销的的巨大大成功功2007年7月21日，滟滟澜山山对外外开放放，当当日超超过1500人来到到现场场参观观。2007年9月1日，龙龙湖12年来的的发展展壮大大史在在北京京改写写。龙龙湖•滟澜山山一期期开盘盘，首首批入入市132套，当日即即实现销售售121套，成交金金额达7.3亿，一周内内全部售罄罄，销售金金额达7.6亿。2007年10月13日，滟澜山山二期开盘盘，推出88套别墅，相相继售磬。。2007年11月24日，滟澜山山三期开盘盘，200多组一期二二期业主到到场，当日日接待客户户近600人，开盘两两日销售47套，签约3.65亿。在天气气寒冷的的12月，滟澜山山销售70余套。2008年3月5日，龙湖•滟澜山全新新CC样板间已经经开放。2008年4月初，龙湖湖•滟澜山四期期盛大入市市。截止到到目前销售售仅剩20套，全部实实现期房销销售项目以地中中海别墅风风格，含括括托斯卡纳纳式、西班班牙式、意意大利式。。龙湖·滟澜山田田园生活，，开启。。。。开盘时间：：龙湖·滟澜山别墅墅四期2008年4月6日,三期2007年11月24日开盘入住时间：：龙湖·滟澜山别墅墅四期2009年11月30日，一至三三期2009年3月30日最新动态：：龙湖滟澜山山别墅四期期联排别墅墅08年4月6日推出，共共38套，户型面面积地上220-300平方米，地地下90-140平方米，均均价36000元/平方米,2009年11月入住。；“植物是建建筑的外立立面”，这这句话在滟滟澜山得到到了最直观观的诠释。。鸟瞰图妫河丽景——基本信息项目基本资料占地面积12145.325平方米建筑面积19432.52平方米容积率1.56总地价3600万元/2007年12月4日楼板价1853元/㎡物业费约0.6元/平米/月开发商北京天麒伟业房地产开发有限公司物业公司北京天麒汇众商贸公司妫河丽景——基本信息社区配套：：幼稚园：延延庆第二幼幼儿园中中小学：延延庆四小、、延庆二中中

大学：：北科院银银行：农农业银行、、农商行综综合商场场：新中环环购物广场场

医院：：社区医院院结构：全现现浇结构宽宽带：小小区的商服服网点，每每户设一条条电话线、、一条有线电电视线和一一条宽带入入户线.暖气：市政政供暖停车位:113个交通状况况：919、920、铁路S2线等项目区位位图项目简析析：本项目是是目前在在延庆市市区相对对比较成成熟的普普宅项目，09年2月底开盘盘，起均均价在5500元左右，，通过市场场调研分分析，周周边人群群对项目目的认知知度比较高，，但是作作为普宅宅，其均均价水平平与目前前延庆居民收入入水平相相比较还还是偏高高的。妫河丽景景——基本信息息项目产品资料物业类型普通住宅建筑类型板楼、多层楼栋数3栋建筑层数4层/5层/6层一/两梯几户一梯两户户型面积区间78-160㎡整体主力户型两居/三居在售主力户型未开盘入住时间2009年10月精装修与否毛坯销售电话81193391妫河丽景景——基本信息息销售现状状：截至目前前，项目目获批准准销售项项目共计计：181套，其中中已成交交套数为为154套，销售售平均价价格为5379元/平方米。。妫河丽景景——基本信息息备注：该地块起起始价1799.31万元，成成交价几几近起始始价的2倍。项目目共三栋栋楼，分分别为1、2、3号楼。1号楼为地地上6层，2号楼为地地上5层，三号号楼为地地上4层。共220套，全部部为一梯梯两户南南北通透透，户型型面积78-85平方米左左右两居居、104平方米三三居、101-135平米跃层层四居、、160平米跃层层六居。。妫河丽景景——基本信息息原乡墅外观图原乡墅——基本信息息项目基本资料占地面积5.3万㎡建筑面积1.5万㎡容积率0.28总地价集体用地产权年数小产权物业费0.80元/平方米·月投资商北京河朔清水房地产开发有限公司开发商小丰营村民委员会原乡墅——基本信息息项目产品资料物业类型别墅建筑类型独栋别墅楼栋数60栋建筑层数2层一/两梯几户独栋别墅户型面积区间240-270㎡整体主力户型四居在售主力户型四居入住时间现房精装修与否毛坯、部分精装销售电话81187114原乡墅——基本信息息项目销售资料首期开盘时间2006年6月18日首期开盘均价2800元/㎡总套数60套总销售率50%在售开盘时间2006年6月18日在售房源均价70万元/套；3000元/㎡在售物业类型独栋别墅在售套数30套在售销售率/统计日50%/2008-12-16区域延庆县项目地址康庄镇小丰营村原乡墅——基本信息息备注：该项目为为小产权权，现在在已停售售。项目配套套有：超超市、占占地18亩的的社社区私享享休闲会会馆，内内设室内内游泳馆馆，保龄龄球，网网球，健健身房，，网吧。。多功能能厅，以以及桑拿拿室等娱娱乐与休休闲于一一体的健健康会所所。宽带：管管线接口口暖气：集集中供暖暖。原乡墅——基本信息息清凉盛景景——基本信息项目基本资料占地面积80万㎡建筑面积12万㎡容积率0.15产权年数70年物业费一期2.60元/㎡·月；二期3.5元/㎡·月开发商北京靖夏仲清房地产开发有限公司建筑类型独栋别墅、联排别墅楼栋数约396栋户型面积区间独栋：258-359㎡联排：约210㎡物业公司北京古燕鸿卫物业管理有限公司

清凉盛景E1楼座图清凉盛景——基本信息首期开盘时时间2004年7月15日首期开盘均均价4600元/㎡总套数396栋,1期100栋,2期135栋在售房源均均价联排8380-9980元/㎡独栋16080元/㎡起二期预计20000元/㎡销售价格：：截至目前，，项目获批批准销售共共计104套，其中已已成交套数数为82套，销售部分已已成交均价价为：9748元/平方米。清凉盛景——基本信息销售现状清凉盛景在在售一期尾尾房，二期期原定于2008年底开盘，，但是由于于房地产低低迷的行情情及工程进进度原因，，推迟到2009年5月初开盘。。目前项目目处于封盘盘状态，且且禁止任何何人出入；；清凉盛景楼座效果图清凉盛景——基本信息龙聚山庄——基本信息项目基本资料占地面积40万㎡建筑面积20万㎡容积率0.38产权年数70年物业费普通住宅0.3元/㎡/月别墅1元/㎡/月开发商北京龙聚山庄房地产开发有限公司，后变更为北京七星房地产开发公司物业公司北京九燕龙物业管理公司龙聚山庄——基本信息龙聚山庄——基本信息物业类型公寓别墅墅建筑类型板楼,独栋别墅,联排别墅建筑层数2层/4层一/两梯几户别墅/4层不带电梯梯户型面积区区间80-320多㎡，部分分独栋1000㎡㎡整体主力户户型二居/三居/四居备注：2008年1月24日，北京龙龙聚山庄房房地产开发发有限公司司与北京京京西北房地地产开发有有限公司联联合中标位位于延庆县县京张路口口东的住宅宅用地，该该地块占地地31523平方米，总总建40044平方米。招招标地价2200万元，成交交价3180万元元，，楼楼面面地地价价795元/㎡㎡。一期期260栋别别墅墅（（230套为为独独栋栋、、30套为为联联排排））、、20栋4层板板楼楼；；二二期期300套。。目目前前在在售售一一二二期期尾尾房房。。目目前前要要求求一一次次性性付付款款，，享享受受9.8折优优惠惠。。龙聚聚山山庄庄———基本本信信息息项目销售资料首期开盘时间2001-10-1首期开盘均价2600元/㎡总套数654户及360佘幢别墅

总销售率30%在售开盘时间2006年在售房源均价公寓3500元/㎡联排4000--5000元/㎡（大产权）独栋6800元--8000/㎡（大产权）在售物业类型联排/独栋在售套数258套区域延庆县项目地址延庆县城正北6公里龙聚聚山山庄庄———基本本信信息息销售售现现状状：：项目目为为小小鲁鲁庄庄与与开开发发商商合合作作开开发发，，包包含含部部分分小小产产权权与与大大产产权权，，具具体体销销售售面面积积无无法法查查询询，，但但该该项项目目2006年对对外外报报均均价价为为4506元/平方方米米；；2008年对对外外报报价价为为3500元/平方方米米（（公公寓寓部部分分））；；独独栋栋部部分分为为6800元/平方方米米。。舜泽园鸟瞰效果图舜泽泽园园———基本本信信息息项目基本资料占地面积40.58万平方米建筑面积48.13万平方米容积率1.18产权年数40年物业费颍泽洲0.40元/㎡/月；舜泽园住宅0.35元/㎡/月；别墅0.55－1元/㎡/月投资商北京龙庆房地产开发有限公司开发商北京龙庆房地产开发有限公司物业公司颍泽洲弘城物业公司；舜泽园龙庆物业舜泽泽园园———基本本信信息息舜泽园——基本信息备注：舜泽园项目目分二期开开发，一期期为1－9号楼，板楼楼，一梯2户，共657户，现已售售罄。项目目二期为联联排别墅，，共78套，在售。。目前在售别别墅均价8000-9000元，临湖别别墅售价在在10000元以上，但但仅剩一套套；舜泽园——基本信息实景图燕羽山庄——基本信息项目基本资料占地面积总占地约330万㎡，一期106667㎡建筑面积一期3000㎡容积率0.06总地价集体用地产权年数小产权·会员制物业费2.50元/平方米·月投资商北京富明达农林科技发展有限公司开发商北京富明达农林科技发展有限公司燕羽山庄——基本信息项目产品资料物业类型别墅建筑类型独栋别墅楼栋数一期约200栋建筑层数2层一/两梯几户独栋户型面积区间100-300㎡整体主力户型四居在售主力户型四居入住时间2009-05精装修与否毛坯燕羽山庄——基本信息项目销售资料首期开盘时间预计2009年3月首期开盘均价预计3500元/㎡总套数一期200套总销售率0%在售开盘时间未开盘在售房源均价暂定3500元/㎡在售物业类型独栋别墅在售套数拟推200套在售销售率/统计日未开盘区域延庆县项目地址延庆县永宁镇拱辰街40号燕羽山庄——基本信息备注：该项目采取取“定制式式”推出方方式的森林林别墅，业业主可根据据自己的意意愿，从择择地选林、、居所方位位、建筑形形态、样式式风格、室室内装饰到到景观设计计均可自由由作主，也也可聘请项项目定制顾顾问专家团团为业主以以及家人提提供专业指指导。销售现状：：小产权会员员定制式别别墅，目目前还没开开始道路建建设，最小小面积为50平方米起。。对外销售售价格为3000元/平方米。燕羽山庄——基本信息实景图实景图燕羽山庄——基本信息燕羽山庄——基本信息燕羽山庄——基本信息原乡美利坚坚——原汁原味的的美国西部部风情原乡美利坚坚——原汁原味的的美国西部部风情原乡美利坚坚——原汁原味的的美国西部部风情物业类型：：别墅建筑类别：：独栋别墅占地面积：1507亩建筑面积：：97万平方米绿化率率：76.00％容积率率：0.180规模：900栋美式精装小小独栋开盘时间：2005-10-18项目位置：延延庆县古崖居居西侧特点：风景区里的别别墅，纯美式式、精装修的的休闲度假别别墅。项目位位于延庆古崖崖居西侧，三三面环山，地地形覆盖自然然山谷，有地地下山泉及百百亩果园原乡美利坚——原汁原味的美美国西部风情情销售现状：首期开盘时间间2005年10月18日首期开盘均价价6000元/㎡总套数900余套销售率50%在售开盘时间间2008年5月18日（三期）在售物业类型型独栋别墅平均售价价是9700元/平方米多多。主力户型型为132的，138的，140多的，170多的比较较多一些些，最低低的总价价在130万左右。。平均总总价在150万左右。。无处不在在的细节节原乡美利利坚——独栋外立立面实景景原乡美利利坚——室内实景景原乡美利利坚——项目特色色原乡美利利坚每栋栋别墅平平均面积积仅150平米，容容积率仅仅0.18。如此此低密密度的的私有有小型型别墅墅，意意味着着占有有了更更多的的自然然美境境。精精致的的小独独栋点点缀在在原始始自然然风貌貌之中中，具具有原原生自自然的的居住住氛围围，营营造出出美国国拓荒荒时期期西部部小镇镇的居居住氛氛围。。特色一一：超超低容容积率率的规规划设设计原乡美美利坚坚——项目特特色1)规划建建筑面面积20721平米的的美国国西部部风情情休闲闲娱乐乐度假假商街街，集集酒店店、餐餐饮、、会所所、超超市、、特色色商业业、教教堂于于一体体，带带您体体验纯纯粹的的世外外庄园园生活活。2)7.9平方公公里自自由乐乐土，，野生生别墅墅户外外主题题乐园园激情情放缰缰3)COWBOY牛仔、、BUFFALO猎户、、INDIAN印第安安等多多种精精装风风格，，满足足个性性需求求4)千亩果果林、、百年年原生生树、、百种种飞鸟鸟、野野生动动植物物，原原生别别墅居居住观观原乡美美利坚坚——项目特色原乡美利坚坚是纯粹的的“小”独独栋别墅，，面积在70—150平方米之间间，每户拥拥有600平方米的私私家庭院或或私家果林林，总价在在50—100万元左右，，是目前北北京别墅市市场上户型型最小、总总价最低的的独栋别墅墅项目。特色二：小小户型别墅墅设计原乡美利坚坚——项目特色原乡美利坚坚——项目特色目前，延庆庆区最主要要的度假、、娱乐资源源是冰灯、、滑雪场和和溶洞，冰冰灯和滑雪雪场是应季季节的娱乐乐项目，而而溶洞在近近几年已经经很难吸引引公众的注注意力，由由此可见，，延庆区的的度假、旅旅游等行业业急需突破破发展。原乡美利坚坚的社区规规划内有万万余平方米米的豪华会会所，还有有主题商店店、音乐会会堂、CLUB等北京市场场最完善的的会所及新新颖的娱乐乐项目，为为延庆区的的旅游经济济发展打开开了新局面面。麦金利山每每户拥有600平方米的私私家庭院或或私家果林林。同时拥拥有万余平平方米的豪豪华高尚会会所；社区内有主主题商店、、特色餐厅厅、陶艺馆馆、音乐会会堂、CLUB、户外运动动场、跑马马场，等等等，餐饮娱娱乐一应俱俱全。特色三：新新颖的娱乐乐设施原乡美利坚坚——项目特色金矿主题，，在商业中中设计金矿矿下面的矿矿井，让大大家感觉进进入矿井像像采矿工人人的体会。。规划一个小小火车道，，小孩子去去，或者大大人去都可可以乘坐，，装饰的风风格就是西西部旧火车车站的感觉觉教堂文化等等等，可以以欣赏一些些音乐会，，另外可以以举办一些些草坪婚礼礼露天天电影，我我们叫“五五分钱剧场场”，也是是描写西部部的，晚上上拉开荧幕幕就可以看看一部西部部片，所以我们着力力打造西部的的特色，在装装饰不用说了了，追求纯粹粹的木质的风风格，木屋的的粗犷的风格格，造价非常常高的。另外外准备打造一一个特色就是是根据美国的的节目，到时时候根据万圣圣节，复活节节啊，像父亲亲节啊，就是是美国特色的的这些文化，，我们将来就就是在文化的的基础上，努努力地塑造，，呈现出美国国的节目的特特点。原乡美利坚——项目特色原乡美利坚——项目特色本案地理位置，现状（SWOT)分析4本案位于延庆庆市北冠帽山山麓，毗邻原原北京防卫科科技学院，石石京龙滑雪场场－黄柏寺－－龙庆峡风景景区域内，距距离延庆市区区约8公里，有920环线公交车直直达。本案达延庆卓家营民俗旅旅游采摘园采摘园黄柏寺民俗旅旅游龙庆峡龙聚山庄石京龙滑雪场场快乐假日旧小路北京防卫科技技学院冠帽山N920环线920环线石京龙宾馆韩郝庄民俗旅旅游本案地理位置置——SWOT分析项目周边基本本概况项目周边基本本概况项目周边基本本概况项目周边基本本概况项目周边基本本概况项目周边基本本概况地块评估北京东北部是是改革开放以以来最早的富富人区之一，，此区域由优优异的空气质质量、便利的的交通路线以以及蜿蜒流过过的温榆河所所构成的理想想居住环境一一直吸引着众众多购买群的的注意力，将将修养生憩之之所选址在此此区域内或用用来接待重要要来宾。本案就处在此此区域的上佳佳位置，优良良的自然环境境在东北部地地产市场中也也是首屈一指指的。本案客群定位位、产品定位位优势分析：1.北京原生态景景观区域，依依山傍水，环环境优美、北京“夏都””避暑佳地。。2.毗邻龙庆峡风风景区以及民民俗村旅游、、采摘园与滑雪场等季季节性人群集集中、旅游度度假经济氛围浓厚。3.与延庆周边的的别墅项目比比较，交通相相对便利，有920环线公交车路路线直达社区区门口。劣势分析：1.项目地处北京京市区北端，，地域相对偏偏远。冬季存在取暖暖问题。2.项目目前产品品定位相对落落后，社区规划与户户型配比不合合理。3.项目为军属小小产权用地。。机会分析：1.延庆房产市场场在京区辐射射圈内属于后后发性发展，，北京市对于延延庆市每年20亿的特殊经济济扶助以及延庆生态态旅游经济的的发展使得延延庆房产市场还有很大大的发展空间间。2.京区旅游度假假热潮，拉动动内需经济政政策的倾向性性。威胁分析：1.受大的经济环环境影响，延延庆目前别墅墅市场也普遍存在滞滞销状况。2.项目周边别墅墅项目产品定定位、价格定定位高低不同，对于本本案的去化具具有竞争力。。3.按照目前项目目的规划与产产品定位，客客户群的圈定与价格格体系将难以以定位。4.目前国家对于于别墅类用地地的开发与规规划有明令禁止措措施，如何有有效规避政策策冲突。本案SWOT分析项目地建议保保留古树木与与古亭项目地建议保保留古树木与与古亭项目地建议保保留古树木与与古亭本案客群定位、产品定位51、别墅客群分分类中国现阶段社社会阶层划分分：（摘自中国社社会科学院最最新研究成果果报告）（1）国家与社会会管理者阶层层、（2）经理人员阶阶层（3）私营企业主主阶层（4）专业技术人人员阶层（5）办事人员阶阶层（6）个体工商户户阶层（7）商业服务人人员阶层（8）产业工人阶阶层（9）农业劳动者者阶层（10）城乡无业、、失业、半失失业者阶层；；别墅客户构成成别墅市场需求求结构日趋合合理，主要可可以分为以下下几个层次：：1、由外资企业业家、高层管管理者、外交交使馆人员等等构成的国外外购买需求，，国外购买需需求不断扩大大。这部分买买家倾向于北北京市东北部部高档豪华别别墅区。2、从欧美美留学归归国创业业人士。。随着经经济政策策的调整整和投资资环境的的改善，，大批留留学人员员回国创创业，他他们要求求高质量量的生活活和理想想的居住住环境，，回国人人员不断断增加，，别墅的的需求量量也在增增大。特特别是聚聚集在中中关村的的海归派派。3、财力雄雄厚的港港澳、台台富商，，由于在在北京的的经济社社会关系系，他们们长时间间滞留京京城，形形成对京京城别墅墅较为稳稳定的需需求。这这类人士士更青睐睐于近郊郊区商住住两用的的别墅。。4、中资资企业家家、高级级经理人人及IT、金融、、房地产产界精英英，他们们积累了了大量财财富，追追求生活活的品位位与质量量，改善善居住条条件时多多考虑郊郊区环境境优美的的花园式式别墅。。5、薪资优优厚的律律师、会会计师、、高级知知识分子子构成的的城市““中产阶阶级”，，二次置置业时多多会选择择亲近自自然又具具有良好好人文环环境的经经济型别别墅。别墅消费费者调研研分析此外，我我们对密密云、怀怀柔、、、平谷、、延庆、、昌平等等区域的的别墅市市场进行行了一次次系统的的研究和和分析，，并通过过本司销销售团队队与这几几大区域域别墅业业主直接接进行了了抽样访访问，以以期从市市场供应应，需求求等方面面对北京京别墅的的现状进进行了深深入了解解。受访人群群以中青青年为主主在受访人人群中，，年龄35岁以下的的比例为为42％，35-40岁之间的的比例为为34％，表明明这次调调研总体体年龄情情况偏年年轻，购购买群体体日趋年年轻化。。这主要要是由于于社会大大环境为为个人创创业提供供了较好好的条件件，出现现了一大大批通过过自己努努力而事事业有成成的中青青年精英英阶层，，这些人人群也是是我们今今后营销销的重点点目标客客户群。。教育程度度普遍较较高在受访人人群中，，大专以以上学历历的比例例为96％，其中中本科为60％，研究究生为15％，一方方面是由由于整个个社会受受教育程程度提高高，另一一方面也也说明在在这个知知识经济济的年代代，积累累财富的的途径已已跨越从从前靠阅阅历和经经验积累累的过程程，新的的年轻的的中坚力力量正在在崛起。。购房决策主主体的性别别正在模糊糊化在受访人群群中，男性性的比例为为53％，女性达达到47％，女性在在家庭购房房中的决策策权逐渐显显现，“男男主外，女女主内”的的传统观念念变得模糊糊。从女性性思想角度度出发进行行营销推广广不失为一一种补充。。服务业从业业人员、中中高层管理理人员是需需求主体在受访人群群中，从事事服务行业业(包括金融、、保险、地地产、广告告、贸易等等)的人群占了了65％，制造业业(电子、生物物、IT等)占了23％，政府行行政事业单单位占了5％。在受访人群群中，担任任高层管理理职位的占占了29％，担任中中层管理职职位的占了了26％，专业人人士(律师、医生生、教师等等)占了13％。消费者购房房背景分析析受访人群多多居住在朝朝阳、海淀淀在受访人群群中，有34％长期居住住在朝阳区区，22％长期居住住在海淀区区，这两个个区被访者者共占56％，其余人人群分布在在其他各区区内。由于于本次调研研项目分布布在东西南南北4个区域，但但是被访者者分布却有有着很高的的集中度，，这说明朝朝阳区和海海淀区的居居民对高档档楼盘有较较强的购买买力。拥有物业价价值(想要买但是是没有买的的物业没有有记录到总总价值)集中在200-400万之间在受访人群群中，有31％拥有的物物业价值在在200-400万之间，100-200万的有23％，100万以下的有有15％，400-600刀的有18％，600万以上的有有10％，物业价价值呈现正正态分布。。郊区度假正正在成为一一种生活方方式在受访人群群中，有55％被访者表表示将在一一年内考虑虑选择郊区区度假的方方式，其中中，有30％表示将在在半年内考考虑这种生生活方式。。郊区度假假的方式已已经渐渐被被大家所接接受，并成成为一种时时尚。行程时间最最好控制在在两个小时时在受访人群群中，有29％被访者表表示对时间间多