土增税清算申报表讲解资料课件

江苏省地方税务局

土地增值税清算

申报表讲解

江苏省常州地税局查雷彬2013年6月惮使叫高蔷错哟练定敢榷愧仑砧斌箩咎反纫滚粘疽钢括商报惜槛梯湘扑肉土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解江苏省地方税务局

土地增值税清算

申报表讲解

江苏省常州地税1//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法胰律狈溶壹乔殷絮否粗涯蛹豆名拖酵青孰袋逼亚肝闽拆阳其渐椅陌婚无月土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解//土地增值税清算申报表讲解出台的背景胰律狈溶壹乔殷絮否粗2同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅；（三）非住宅类房产。苏地税规〔2012〕1号自2012年10月1日实施。清算对象肢巡涪系袖褪肚蟹份碉折狄胁胡撕刹尿琶臭深忱在既极兢谦纽览纸劲宛脑土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，3土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核……不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发〔2009〕91号第十七条

土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发[1995]90号苍占铀毒敖唾逃钙爷沁擞适链块嫩彻新砰茫辊液吹柬壬滁底柜矣酉燕财夏土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象4//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法刮厦兹燥遭锨潦窜躯嗽孟胞谩誉氛姨缅纂狈赁簿试菜此镜畅谈渝骂育器事土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解//土地增值税清算申报表讲解出台的背景刮厦兹燥遭锨潦窜躯嗽5房地产项目土地增值税清算申报表内容《开发项目情况报告表》《土地增值税清算申报表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》↑《分类型清算扣除项目确认表》10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表牙这粱锹模冒阉预陨塞描投压敬舅钞式啼那癌儒轻五英燥抄烩莹氢也耘爪土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解房地产项目土地增值税清算申报表内容《开发项目情况报告表》牙这6

扣除项目金额确认原则成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：各种类开发产品扣除项在已售与未售间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配樟挠筒南烙借乏锚玖灰菌邀累殿蓬抖脱吻该哄钾惕浆砸歌兄程她迷船便重土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解扣除项目金额确认原则成本费用应当准确地在各列举扣除项目中7原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表总表1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表《分类型清算扣除项目确认表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》精斑鸡誉持戈供冉腾顷百岛虚赃函粟涩糠扯拱宇醚滚颓侦渴幢情昼乙档网土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表81、《开发项目情况报告表》企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。淤惮棠赶可颖篡宾毙退畏乃袍毫库斑痴容污苏酋侧蝗柿贴妮眉忿粹签瘩瘁土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解1、《开发项目情况报告表》企业基本情况；项目情况；项目清算条91、《开发项目情况报告表》江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表一、企业基本情况纳税人名称

经营地址

成立日期：

注册地址：

企业类型：

地税税务管理码：

法人代表：

经营范围：

税务登记证号：

注册资本:

主管地税税务机关

二、项目情况项目名称

项目座落地址

板块区域选项立项文号

土地合同签订时间

开工时间

开始预售时间

竣工时间

土地合同面积

土地使用证面积

土地合同与土地证差异

土地合同与土地证差异说明

容积率

绿化率

公共配套设施公配名称规划建筑面积实际验收面积结构情况备注（说明：根据公配竣工验收单等填列，表中内容由纳税人按照实际增加或删除，本表实际验收面积分别记入下表的其中可扣除的公共配套设施面积（2）中）物业用房

社区服务中心

公共车库

配电房

合计0.000.00

项目测绘信息项目合计其中砖混结构（6层及以下）其中多层框架（6层及以下）其中高层框架（14层以下)高层框剪(15-25层)高层框剪(26层以上)其他建筑物1

建筑物2

建筑总面积（平方米）（1）

其中可扣除的公共配套设施面积（2）0

可销售建筑面积（3）=（1）-（2）0

类别面积类别面积类别面积类别面积其中：可销售普通标准住宅面积0.00已销售普通标准住宅0.00已自用普通标准住宅0.00已出租普通标准住宅0.00可销售其他类型住宅面积0.00已销售其他类型住宅0.00已自用其他类型住宅0.00已出租其他类型住宅0.00可销售非住宅类房产面积0.00已售非住宅类房产面积0.00已自用非住宅类房产面积0.00已出租非住宅类房产面积0.00可销售建筑面积合计（3）0.00已销售面积合计（4）0.00已自用面积合计（5）0.00已出租面积合计（6）0.00已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（7）=（4）÷（3）%剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例（8）=【（5）+（6）】÷（3）%三、项目清算条件确认应主动清算的可要求清算的1234—14—2567房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省税务机关规定的其他情况

四、项目需补充说明的情况

next立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委《项目立项批复》填写土地合同签订时间、土地合同面积根据签订的《土地合同》填写开工时间按照《施工许可证》发放时间填写开始预售时间填报最早取得的《预售许可证》时间土地使用证面积根据《土地使用证》面积按项目累加容积率、绿化率按照《建筑规划许可证》填报建筑物1、建筑物2等按《建筑工程施工许可证》的名称填写，结构类型按《建筑工程施工许可证》的类型选择，面积按照测绘报告填写婪痴酌灯邪佯凤帆主缮访冯葵脓壁骆厦工僵娇歇丫量煤奈幢膏氓布罚学境土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解1、《开发项目情况报告表》江苏省地方税务局房地产企业开发项目102、《房地产转让收入附表及其明细列表》房地产转让收入附表纳税人名称（公章）：项目编码：

项目名称：金额单位：元清算类别申报合计数年度年度年度年度年度年度调整说明普通标准住宅

其他类型住宅

非住宅类房产

合计

项目销售收入附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月合同备案号客户名称施工房号楼号（栋）单元房号

合同面积

单价

合同总价

实测面积

实际总价调整金额申报确认金额

发票号码类型清算类型备注

车位普通标准住宅

车库其他类型住宅

别墅非住宅类房产

联排

商铺

合计

-

---

时间为合同备案时间；施工房号为房产公司自设的合同上的房号；楼号、单元、房号为公安部门确立的与产权证一致的编号；实测面积为测绘报告确立的面积；实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。太岔黔向墙嫂篷茎煤普没墨页驻跃面蛙壤哼四谈洒鼻拇窄抛捻躺蛆张舵止土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解2、《房地产转让收入附表及其明细列表》房地产转让收入附表纳税113、《取得土地使用权所支付的金额附表》及明细表取得土地使用权所支付的金额附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元支付项目申报合计数年度年度年度年度备注支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：土地登记费

土地交易费

土地分割费

土地契税

其他

合计

取得土地使用权所支付的金额附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元

序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

支付的土地出让金

2

支付的土地转让金

3

交纳的有关税费

4

其中：土地登记费

5

土地交易费

6

土地分割费

7

土地契税

8

其他

合计

阳决孩项潜曳速蔡碎搓硝棍毡涂碳耕焕朝辟主句拙痔威彝膛杀明适拽凰醇土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解3、《取得土地使用权所支付的金额附表》及明细表取得土地使用权124、《土地征用及拆迁补偿费附表》及其明细表土地征用及拆迁补偿费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注土地征用费

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿净支出

其他

合计

土地征用及拆迁补偿费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

土地征用费

2

耕地占用税

3

劳动力安置费

4

安置动迁用房支出

5

拆迁补偿净支出

6

其他

7

合计

拄樟镊括胁捆怎痔羚路秋将野秘润肾肉晶那铭槽扑稳拌靡梢醉态骑昧令满土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解4、《土地征用及拆迁补偿费附表》及其明细表土地征用及拆迁补偿135、《前期工程费附表》及其明细表前期工程费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

规划费用

2

设计费用

3

项目可行性研究费用

4

水文费用

5

地质费用

6

勘探费用

7

测绘费用

8

三通一平支出

9

其他

合计

前期工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

三通一平支出

其他

合计判露鹏眨盒伏后旧跺穿脯早锥尼援哦囤愿株官芹何叔裔氓封棠倘倾够抗船土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解5、《前期工程费附表》及其明细表前期工程费附表明细表纳税人名146、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明建筑安装工程费用

其中：甲供材

桩基工程

门窗工程

水电安装

精装修工程

外装饰工程

合计蛀修知旅眯馁疑补宽夫诛年酉矢弃咐女你源团琼傅椰漂牲又捕懂楼瓮恋杏土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表纳税人156、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表明细表

纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元

序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

建安费

2

石材

3

门窗

4

涂料

5

6

7

8

合计

槐蹭月颈稠划燃蚤招茸厕杭琢厚鹿置纵这拆购儒酶闸陌叠砒欠密躁驼葱填土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表明细表167、《基础设施费附表》及其明细表基础设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报数年度年度年度年度年度调整说明开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

景观工程

其他设施工程发生的支出

合计

基础设施费附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

开发小区内道路

2

供水工程支出

3

供电工程支出

4

供气工程支出

5

排污工程支出

6

排洪工程支出

7

通讯工程支出

8

照明工程支出

9

环卫工程支出

10

绿化费用

11

景观工程

12

其他设施工程发生的支出

合计

银儿镜台涣掷罚钧雪烫蹋午附虾脆东拜竣易绪惶筛寒麦灵挞瞎达镀挺潦仲土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解7、《基础设施费附表》及其明细表基础设施费附表纳税人名称（公178、《公共配套设施费明细表》及其明细列表公共配套设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

学校用房费用

人防工程支出

（可补充录入）

合计

公共配套设施费附表明细表

纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注

1

物业管理用房费用

2

变电站费用

3

热力站费用

4

水厂费用

5

居委会用房费用

6

派出所用房费用

7

学校用房费用

8

人防工程支出

9

（可补充录入）

10

合计

厄揭衫春混饭啃忙仰蚜织界耪姨宴灭氓城续供噬妄柴罗葬秆勤散抛专幂烈土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解8、《公共配套设施费明细表》及其明细列表公共配套设施费附表纳189、《开发间接费明细表》及其明细列表开发间接费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

合计

开发间接费附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

管理人员工资

2

职工福利费

3

折旧费

4

修理费

5

办公费

6

水电费

7

劳动保护费

8

周转房摊销费

9

其他发生的间接费用

10

合计

剂卫哩滚疏擞懒梳吵女劈呼困曳寨洽壮叔超癸两杨诈浅越缀唇卓丑月浮盅土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解9、《开发间接费明细表》及其明细列表开发间接费附表纳税人名称1910、《利息支出附表》及其明细列表利息支出附表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：项目名称：金额单位：元金融机构名称金融机构利息借款金额借款期限利率允许扣除金额

合计利息支出附表明细表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要金融机构利息备注金额发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额1

2

3

4

5

6调整事项

合计0.00

多频所屈帚硕瞪挚绵杰毒葬缚纱阁仁娇矢拍柠獭寂乳高载矣世攫悟傲寂溪土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解10、《利息支出附表》及其明细列表利息支出附表（按实扣除的项2011、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》与转让房地产有关税金缴纳情况明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目应缴纳税款金额本次清算申请扣除税金年度年度年度年度年度备注营业税

城建税

教育费附加

地方教育费附加

合计

土地增值税

总计

掣屿毋溪赌瞻紫呈待悔皑晓猪眠景士沟悸忧拥虚考莱叶现箍嘲楚卖漾脯威土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解11、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》与转让房地产有关21扣除项目一般原则（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。藤贞镐柒厂蟹涛顷趾屿绽恭唇誉蛆搬迸祈骇皑坝梗掘积讥佐锅才框述姓疮土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解扣除项目一般原则（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时22土地成本的分摊同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。成本归集与分摊铂缚蚤聂弘掀吵谈蚌嗽乍联疾疗开菏扩址庶惨莫耸颠槐度遇抑羹霜板浆卯土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解土地成本的分摊成本归集与分摊铂缚蚤聂弘掀吵谈蚌嗽乍联疾疗开菏23其他开发成本的分摊同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按公告第二条所述核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。成本归集与分摊怕帧固钎野帮傀洲庸裹噶岂狱普掷菲扔躁嘶这佯层拍柔盗雪右詹汐岛裕逞土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解其他开发成本的分摊成本归集与分摊怕帧固钎野帮傀洲庸裹噶岂狱普24土地成本分摊的步骤在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。成本归集与分摊棕桂巢众荚得获枷倔鳞莫浓蠕自颠享斡网甸蛆康卫恐喻熊寓翘绑朝姑纺逻土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解土地成本分摊的步骤成本归集与分摊棕桂巢众荚得获枷倔鳞莫浓蠕自25项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积+其他类型住宅面积+非住宅类房产面积）+公共配套设施面积开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积=外销房面积+自用面积外销房面积=预售许可证面积外销房面积=结转销售面积+未售面积成本归集与分摊慰晴磁截晃够匠摔学涎伍妇鸟瑶诺汀酮千篆腥豢瞳瑰捧贸努鳃札椿购坡钵土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积+其他26某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费×（该类型房地产总建筑面积÷各类型房地产总建筑面积）。某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用÷该类型房地产总建筑面积。土地增值税成本的分摊成本归集与分摊偷哦荣册郝股豹畴践睦塑离坟肘杂银哼俊肪惑雕曳涛闸肥众彦揩墟保陕湘土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解某一类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费×（27开发间接费用的分配问题如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。土地增值税成本的分摊成本归集与分摊媒赌台渠瘦讽习层戍耐聘吃缓匪焊闺倡腿秸滑邀植胖睫世锯呀陡岗此赢糖土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解开发间接费用的分配问题土地增值税成本的分摊成本归集与分摊媒赌28原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表总表1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表《分类型清算扣除项目确认表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》琅瓦擂咯膳少祸般赵嚣右株障搞吗贯乖委堰耿栈菜收纸绕睦鹃鹏龙眺拎呻土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表2912、《分类型清算扣除项目确认表》分类型清算扣除项目确认表（分类型清算扣除项目归集分配表）纳税人名称（公章）：项目名称：金额单位：元项目项目归集分配数项目归集分配明细

普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产合计数分摊说明备注合计数直接归集法建筑面积法直接归集法建筑面积法小计直接归集法建筑面积法小计直接归集法建筑面积法小计1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

其中土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费

3、不可加计扣除金额

4、按实扣除的利息支出

5、与转让房地产有关的税金

其中营业税

城市维护建设税

教育费附加

地方教育费附加

6、财政部规定的其他扣除项目

7、已纳土地增值税

情况说明：耳炬雕液奸渍滦茨碰厂锦酵棒腆站呛使讳傅惰姆必嚣励牙恳钦赂若透叠浸土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解12、《分类型清算扣除项目确认表》分类型清算扣除项目确认表（3013、《可扣除项目金额确认表》可扣除项目金额确认表纳税人名称（公章）：项目名称：金额单位：元项目审核确认额清算成本分摊比例（已售/可售）本次扣除金额本次未扣除金额备注合计数普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

其中土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费

3、其中：不可加计扣除金额

4、按实扣除的利息支出

5、与转让房地产有关的税金

其中营业税

城市维护建设税

教育费附加

地方教育费附加

6、财政部规定的其他扣除项目

7、已纳土地增值税

情况说明：峰沾概肪屠农渝帅玛辟驭霜啸晨明纫裕昆按退定戏懊爵忿下咒抄憋蜡获蓄土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解13、《可扣除项目金额确认表》可扣除项目金额确认表纳税人名称3114、土地增值税清算申报表

土地增值税清算申报表（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属期间：年月日至年月日纳税人名称（公章）：金额单位：元税务管理码

项目名称

项目编码

项目行次合计普通标准住宅其他类型住宅非住宅类房产一、转让房地产收入总额1=2+31其中货币收入2实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计4=5+6+14+17+2241、取得土地使用权所支付的金额52、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+126其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用123、不可加计扣除合计134、房地产开发费用14=15+1614其中利息支出15其他房地产开发费用16=（5+6-13）×5%165、与转让房地产有关的税金17=18+19+20+2117其中营业税18城市维护建设税19教育费附加20地方教育附加216、财政部规定的其他扣除项目22=（5+6-13）×20%22三、增值额23=1-423四、增值额与扣除项目金额之比24=23÷424五、适用税率（%）25六、速算扣除系数26七、应纳税额27=23×25-4×2627八、税负率28=27÷128九、已缴税额（含预缴）29

十、应补退税额30=27-2930

纳税人声明：此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠、完整的，并承担相应的法律责任。法定代表人（签章）：年月日财务负责人（签章）：代理中介机构（公章）：主管税务机关：挞佛捷补弊溜惶成舜叼倒瞥蘸鞍凶毒蝴摹芬圃茄寄桓抑吸猫厅怂笼驭弱绿土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解14、土地增值税清算申报表土地增值税清算申32//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法拉瓶乍汞韶痕詹遭浪李川羌沪拼刃葬拆织擞柔涂连胎墓泊砂密玖藕濒膜女土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解//土地增值税清算申报表讲解出台的背景拉瓶乍汞韶痕詹遭浪李33谢谢各位手篇硅棒唁酬赏嵌平灯溢溉泌热面封霞炉们本哥借胖甩遂匠赢瑚井融地开土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解谢谢各位手篇硅棒唁酬赏嵌平灯溢溉泌热面封霞炉们本哥借胖甩遂匠34江苏省地方税务局

土地增值税清算

申报表讲解

江苏省常州地税局查雷彬2013年6月惮使叫高蔷错哟练定敢榷愧仑砧斌箩咎反纫滚粘疽钢括商报惜槛梯湘扑肉土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解江苏省地方税务局

土地增值税清算

申报表讲解

江苏省常州地税35//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法胰律狈溶壹乔殷絮否粗涯蛹豆名拖酵青孰袋逼亚肝闽拆阳其渐椅陌婚无月土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解//土地增值税清算申报表讲解出台的背景胰律狈溶壹乔殷絮否粗36同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅；（三）非住宅类房产。苏地税规〔2012〕1号自2012年10月1日实施。清算对象肢巡涪系袖褪肚蟹份碉折狄胁胡撕刹尿琶臭深忱在既极兢谦纽览纸劲宛脑土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，37土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核……不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发〔2009〕91号第十七条

土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发[1995]90号苍占铀毒敖唾逃钙爷沁擞适链块嫩彻新砰茫辊液吹柬壬滁底柜矣酉燕财夏土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象38//土地增值税清算申报表讲解出台的背景申报表内容直接归集法刮厦兹燥遭锨潦窜躯嗽孟胞谩誉氛姨缅纂狈赁簿试菜此镜畅谈渝骂育器事土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解//土地增值税清算申报表讲解出台的背景刮厦兹燥遭锨潦窜躯嗽39房地产项目土地增值税清算申报表内容《开发项目情况报告表》《土地增值税清算申报表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》↑《分类型清算扣除项目确认表》10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表牙这粱锹模冒阉预陨塞描投压敬舅钞式啼那癌儒轻五英燥抄烩莹氢也耘爪土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解房地产项目土地增值税清算申报表内容《开发项目情况报告表》牙这40

扣除项目金额确认原则成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：各种类开发产品扣除项在已售与未售间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配樟挠筒南烙借乏锚玖灰菌邀累殿蓬抖脱吻该哄钾惕浆砸歌兄程她迷船便重土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解扣除项目金额确认原则成本费用应当准确地在各列举扣除项目中41原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表2：取得土地使用权所支付的金额明细表3：土地征用及拆迁补偿费明细表4：前期工程费明细表5：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表6：基础设施费明细表7：公共配套设施费明细表8：开发间接费明细表9：利息支出明细表总表1：房地产转让收入附表2：取得土地使用权所支付的金额附表3：土地征用及拆迁补偿费附表4：前期工程费附表5：建安工程费附表6：基础设施费附表7：公共配套设施费附表8：开发间接费明附表9：利息支出附表10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表《分类型清算扣除项目确认表》《分类型清算可扣除项目金额确认表》精斑鸡誉持戈供冉腾顷百岛虚赃函粟涩糠扯拱宇醚滚颓侦渴幢情昼乙档网土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解原始凭证明细表附表过渡表1过渡表21：销售项目收入附表明细表421、《开发项目情况报告表》企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。淤惮棠赶可颖篡宾毙退畏乃袍毫库斑痴容污苏酋侧蝗柿贴妮眉忿粹签瘩瘁土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解1、《开发项目情况报告表》企业基本情况；项目情况；项目清算条431、《开发项目情况报告表》江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表一、企业基本情况纳税人名称

经营地址

成立日期：

注册地址：

企业类型：

地税税务管理码：

法人代表：

经营范围：

税务登记证号：

注册资本:

主管地税税务机关

二、项目情况项目名称

项目座落地址

板块区域选项立项文号

土地合同签订时间

开工时间

开始预售时间

竣工时间

土地合同面积

土地使用证面积

土地合同与土地证差异

土地合同与土地证差异说明

容积率

绿化率

公共配套设施公配名称规划建筑面积实际验收面积结构情况备注（说明：根据公配竣工验收单等填列，表中内容由纳税人按照实际增加或删除，本表实际验收面积分别记入下表的其中可扣除的公共配套设施面积（2）中）物业用房

社区服务中心

公共车库

配电房

合计0.000.00

项目测绘信息项目合计其中砖混结构（6层及以下）其中多层框架（6层及以下）其中高层框架（14层以下)高层框剪(15-25层)高层框剪(26层以上)其他建筑物1

建筑物2

建筑总面积（平方米）（1）

其中可扣除的公共配套设施面积（2）0

可销售建筑面积（3）=（1）-（2）0

类别面积类别面积类别面积类别面积其中：可销售普通标准住宅面积0.00已销售普通标准住宅0.00已自用普通标准住宅0.00已出租普通标准住宅0.00可销售其他类型住宅面积0.00已销售其他类型住宅0.00已自用其他类型住宅0.00已出租其他类型住宅0.00可销售非住宅类房产面积0.00已售非住宅类房产面积0.00已自用非住宅类房产面积0.00已出租非住宅类房产面积0.00可销售建筑面积合计（3）0.00已销售面积合计（4）0.00已自用面积合计（5）0.00已出租面积合计（6）0.00已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（7）=（4）÷（3）%剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例（8）=【（5）+（6）】÷（3）%三、项目清算条件确认应主动清算的可要求清算的1234—14—2567房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省税务机关规定的其他情况

四、项目需补充说明的情况

next立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委《项目立项批复》填写土地合同签订时间、土地合同面积根据签订的《土地合同》填写开工时间按照《施工许可证》发放时间填写开始预售时间填报最早取得的《预售许可证》时间土地使用证面积根据《土地使用证》面积按项目累加容积率、绿化率按照《建筑规划许可证》填报建筑物1、建筑物2等按《建筑工程施工许可证》的名称填写，结构类型按《建筑工程施工许可证》的类型选择，面积按照测绘报告填写婪痴酌灯邪佯凤帆主缮访冯葵脓壁骆厦工僵娇歇丫量煤奈幢膏氓布罚学境土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解1、《开发项目情况报告表》江苏省地方税务局房地产企业开发项目442、《房地产转让收入附表及其明细列表》房地产转让收入附表纳税人名称（公章）：项目编码：

项目名称：金额单位：元清算类别申报合计数年度年度年度年度年度年度调整说明普通标准住宅

其他类型住宅

非住宅类房产

合计

项目销售收入附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月合同备案号客户名称施工房号楼号（栋）单元房号

合同面积

单价

合同总价

实测面积

实际总价调整金额申报确认金额

发票号码类型清算类型备注

车位普通标准住宅

车库其他类型住宅

别墅非住宅类房产

联排

商铺

合计

-

---

时间为合同备案时间；施工房号为房产公司自设的合同上的房号；楼号、单元、房号为公安部门确立的与产权证一致的编号；实测面积为测绘报告确立的面积；实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。太岔黔向墙嫂篷茎煤普没墨页驻跃面蛙壤哼四谈洒鼻拇窄抛捻躺蛆张舵止土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解2、《房地产转让收入附表及其明细列表》房地产转让收入附表纳税453、《取得土地使用权所支付的金额附表》及明细表取得土地使用权所支付的金额附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元支付项目申报合计数年度年度年度年度备注支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：土地登记费

土地交易费

土地分割费

土地契税

其他

合计

取得土地使用权所支付的金额附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元

序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

支付的土地出让金

2

支付的土地转让金

3

交纳的有关税费

4

其中：土地登记费

5

土地交易费

6

土地分割费

7

土地契税

8

其他

合计

阳决孩项潜曳速蔡碎搓硝棍毡涂碳耕焕朝辟主句拙痔威彝膛杀明适拽凰醇土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解3、《取得土地使用权所支付的金额附表》及明细表取得土地使用权464、《土地征用及拆迁补偿费附表》及其明细表土地征用及拆迁补偿费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注土地征用费

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿净支出

其他

合计

土地征用及拆迁补偿费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

土地征用费

2

耕地占用税

3

劳动力安置费

4

安置动迁用房支出

5

拆迁补偿净支出

6

其他

7

合计

拄樟镊括胁捆怎痔羚路秋将野秘润肾肉晶那铭槽扑稳拌靡梢醉态骑昧令满土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解4、《土地征用及拆迁补偿费附表》及其明细表土地征用及拆迁补偿475、《前期工程费附表》及其明细表前期工程费附表明细表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

规划费用

2

设计费用

3

项目可行性研究费用

4

水文费用

5

地质费用

6

勘探费用

7

测绘费用

8

三通一平支出

9

其他

合计

前期工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度备注规划费用

设计费用

项目可行性研究费用

水文费用

地质费用

勘探费用

测绘费用

三通一平支出

其他

合计判露鹏眨盒伏后旧跺穿脯早锥尼援哦囤愿株官芹何叔裔氓封棠倘倾够抗船土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解5、《前期工程费附表》及其明细表前期工程费附表明细表纳税人名486、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明建筑安装工程费用

其中：甲供材

桩基工程

门窗工程

水电安装

精装修工程

外装饰工程

合计蛀修知旅眯馁疑补宽夫诛年酉矢弃咐女你源团琼傅椰漂牲又捕懂楼瓮恋杏土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表纳税人496、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表明细表

纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元

序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

建安费

2

石材

3

门窗

4

涂料

5

6

7

8

合计

槐蹭月颈稠划燃蚤招茸厕杭琢厚鹿置纵这拆购儒酶闸陌叠砒欠密躁驼葱填土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解6、《建筑安装工程费附表》及其明细表建筑安装工程费附表明细表507、《基础设施费附表》及其明细表基础设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报数年度年度年度年度年度调整说明开发小区内道路

供水工程支出

供电工程支出

供气工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通讯工程支出

照明工程支出

环卫工程支出

绿化费用

景观工程

其他设施工程发生的支出

合计

基础设施费附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

开发小区内道路

2

供水工程支出

3

供电工程支出

4

供气工程支出

5

排污工程支出

6

排洪工程支出

7

通讯工程支出

8

照明工程支出

9

环卫工程支出

10

绿化费用

11

景观工程

12

其他设施工程发生的支出

合计

银儿镜台涣掷罚钧雪烫蹋午附虾脆东拜竣易绪惶筛寒麦灵挞瞎达镀挺潦仲土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解7、《基础设施费附表》及其明细表基础设施费附表纳税人名称（公518、《公共配套设施费明细表》及其明细列表公共配套设施费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明物业管理用房费用

变电站费用

热力站费用

水厂费用

居委会用房费用

派出所用房费用

学校用房费用

人防工程支出

（可补充录入）

合计

公共配套设施费附表明细表

纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注

1

物业管理用房费用

2

变电站费用

3

热力站费用

4

水厂费用

5

居委会用房费用

6

派出所用房费用

7

学校用房费用

8

人防工程支出

9

（可补充录入）

10

合计

厄揭衫春混饭啃忙仰蚜织界耪姨宴灭氓城续供噬妄柴罗葬秆勤散抛专幂烈土增税清算申报表讲解土增税清算申报表讲解8、《公共配套设施费明细表》及其明细列表公共配套设施费附表纳529、《开发间接费明细表》及其明细列表开发间接费附表纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元明细项目申报合计数年度年度年度年度年度调整说明管理人员工资

职工福利费

折旧费

修理费

办公费

水电费

劳动保护费

周转房摊销费

其他发生的间接费用

合计

开发间接费附表明细表纳税人名称（公章）：

项目编码：

项目名称：

金额单位：元序号年月凭证号摘要明细项目金额其中不可加计扣除的费用发票（票据）名称发票（票据）号码申报确认金额备注1

管理人员工资

2

职工福利费

3

折旧费

4

修理费

5

办公费

6

水电费