某投资公司发展战略实施项目建议书

北京华融综合投资公司发展战略实施方案项目建议书机密2002年6月13日中国房地产业发展综述

北京房地产业发展状况房地产业的四大行业特性:周期性,关联性,地域性,政策性周期性关联性地域性政策性

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。中国宏观经济强劲的持续增长极大地促进了房地产行业的增长我国房地产市场近年来一直以较高的速度增长，预计未来几年会持续下去中国房地产开发投资总额：1996-2005资料来源：中国资讯行单位：亿元开发投资总额年均增长率为15%中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我国房地产投资还是以住宅投资为主商业用房办公楼住宅城镇新建住宅面积有大幅度地上升趋势2000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高但是整体上看看，我国人均均居住面积与与国外相比还还有很大差距距以上数据国外外为90年代代初，中国为为1999年年数据世界各国的经经验表明，在在人均住房面面积达到30平方米之前前，会保持较较旺盛的住房房需求。在商品房购买买中，个人购购买住房的比比例逐年增大大个人购买购买方研究--收入入等宏观经济济指数单位购买资料来源：中中国资讯行18%66%74%90%蓝色为个人消消费灰色为总消费费个人购买商品品房占房地产产消费比例呈呈逐年上升趋趋势，现在个个人以成为整个房地地产市场消费费的主体个人购买商品品房占整个房房地产消费的的比例：1987-2000年按中国政府规规定的人均目目标住房面积积20平方米米，中国住房房市场容量巨巨大按国家目标标标准住房面积积的市场容量量分析26%74%60平米以上上60平米以下下国家目标人均均住房面积为为20平米，，三口之家为为60平米近几年全国商商品住宅的价价格也一直保保持稳步上升升的态势同时，我国房房地产业的赢赢利状况随着着竞争的加剧剧逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全国房地产业业平均营业利利润率我国各地商品品房价格存在在较大差异，，东部地区大大城市远高于于全国平均水水平2001年我我国商品房平平均销售价格格资料来源：中中国资讯行单位：元/平平方米并且商品房价价格也以较高高的速度增长长，但是目前前也有放缓的的趋势74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我国商品房平平均销售价格格：1990-2000年均增长长率为11%资料来源：中中国资讯行单位：元/平平方米我国房地产业业企业过去以以国有和集体体性质的企业业为主，现在在股份制和私私营企业的比比重加大资料来源：中中国资讯行国有42%集体22%外资20%股份12%私营2%联营2%1996年我我国房地产行行业企业构成成我国房地产开开发商的数量量比过去急剧剧增加，但近近年来数量又又有所减少，，房地产企业业逐渐向规模模化趋势转变变资料来源：中中国资讯行198619951999中国房地产开开发商的数量量：1986-1999年30003348225600单位:家2001年全全国主要房地地产公司所占占全国房地产产市场份额总的来说，我我国房地产开开发商的规模模较小，所占占市场分额有有限加入WTO将给我国国内内的房地产企企业既带来机机遇，同时也也带来更多的的挑战机会挑战资料来源：中中国资讯行成本降低：电子配套设设施进口、建建筑用原材料料成本因中国国加入WTO而降低，使使房价有了降降价空间交通便利：汽车更加普普及，交通成成本降低，消消费者有更新新住房的意愿愿中介发展：房屋中介咨咨询机构发展展迅速，房屋屋交易更加方方便金融保障：房地产金融融服务普及，，更多的消费费者可以贷款款买房政策透明：房地产的行行业政策会更更加透明和规规范，以前依依靠政府背景景获得开发土土地等优势将将不复存在外来竞争：国际承包商商凭借其资金金、技术优势势进入中国市市场，对国内内房地产开发发企业带来压压力人才流失：国外房地产产公司进入中中国，必然引引起房地业的的人才竞争，，国内房地产产公司面临人人才流失的危危险在未来几年，，我国房地产产业将呈现规规模化、品牌牌化和业务多多元化的发展展趋势规模化品牌化多元化伴随房地产业业进入微利时时代，规模化化将成为未来来竞争的关键键由于房地产开开发商竞争日日趋激烈，品品牌化经营将将成为未来房房地产企业赢赢得竞争优势势住房改革将使使房地产企业业向多元化方方向发展，不不仅供给面向向中高收入阶阶层的商品房房，还有面向中低收入入阶层的经济济适用房，以以及面向贫困困阶层的解困困房和低租金金的公寓等将来房地产市市场竞争的关关键在于策划划，营销和销销售市场研究及定位土地获取规划及设计融资建筑市场营销销售物业管理重要成功因素素具体分析表示最重要详细的市场调调研是正确的的市场定位的的基础房产市场日趋趋多样化和个个性化，消费费者越来越有有经验。因而而在开发前的的精确市场定定位已是成功功的必要条件件土地资源是竞竞争优势的重重要部分，但但并非是具有有决定性作用用的因素房地产的购买买是一个很长长的选择过程程，越来越多多的消费者会会反复考查和和比较。良好好而超前的设设计及规划可可以最终赢得得消费者和提提高房产商声声誉具有市场潜力力的楼盘和声声誉良好的发发展商较易获获得贷款国内建筑商的的数量约为房房地产开发商商的两倍，房房地产开发商商占据了买方方市场房地产开发商商应具备良好好的成本及建建筑质量控制制能力有关法规和市市场竞争会使使物业管理逐逐渐形成一个个独立于房地地产发展商的的巨大市场房地产商应具具备与优秀的的物业管理公公司合作，建建立长期顾客客忠诚度和楼楼盘声誉的能能力优秀的营销和和销售能力是是依据市场规规律充分利用用和有效整合合所有资源的的基础品牌的作用在在房产业中日日趋明显，成成功的地产商商无不具备详详尽的品牌规规划和传播策策略市场营销的概概念应贯穿于于从前期开发发、研究到建建设、销售、、管理的全过过程总之，房地产产企业要发展展，必须塑造造三种核心竞竞争力创新性的营销销能力资源统筹能力力对环境变化的的学习和适应能能力能够按照项目目的要求在全全中国、乃至至全世界找到到最适合企业业的资源。主动研究现有有的客户群和和发掘未来的的客户群，并并有针对的运运用多种营销销手段不断改造企业业内部的组织织结构，不断断学习，适应应企业发展与与市场环境的的要求。中国房地产业业发展状况北京房地产业业发展状况北京2000年房地产开开发无任从哪哪个指标分析析，都反映了了市场的快速速增长，随着着经济形势的的强劲预计将将继续增长房地产投资总总额+23.9%住宅+21.9%商品房屋开复复工总面积住宅开复工面面积当年新开商品品房屋总面积积当面住宅新开开面积销售总面积+75.8%住宅销售+85.3%销售给个人+160.4%商品房屋销售售总额+53.1%住宅销售额+76.4%2000年北北京市房地产产业投资构成成情况（亿元元）总计：522亿元北京地区的房房地产投资以以商品房建设设投资为主，，其中住宅用房房地产占投资资的大部分比比例按性质划分按用途划分北京1999和2000年写字楼供供应量虽比前前几年减少，，但市场基本本是全盘吸收收呈上升态势势。目前写字字楼供应正处处于逐步放大大的趋势北京历年写字字楼供应量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份建筑面积（万万M2）按行政区域分分，北京2000年的写写字楼供应主主要在朝阳区区和海淀区，，按商圈分，，主要在CBD、中关村村和金融街地地区与1999年年相比，朝阳阳区和东城区区的写字楼供供应量有所降降低，而海淀淀区和西城区区的增量明显显，崇文区从从原来的基本本空白开始出出现供应而从各概念板板块看，中关关村、亚运村村、金融街和和燕莎商圈增增量明显1999/2000各概概念板块写字楼供应量量比较17.87.13.85.76.78.217.711.91417.105101520CBD中关村亚运村金融街燕莎商圈概念板块区域域供应量（万M2）199920002000年北北京住宅市场场中住宅新开开面积和开复复工面积放大大，表现了开开发商对市场场看好的信心心，市场供应应量增大1999/2000年北北京住宅市场场供应状况2447.92971.5850.71322.1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份（万M2）住宅竣工面积积住宅新开面积积住宅开复工面面积总量4206.9总量5307.32000年北北京住宅市场场的销售面积积较99年放放大，市场需需求呈扩大趋趋势，个人购购房的比例急急剧扩大2000年北北京市场住宅宅竣工和销售售状况908.31013.7484.7898.2296.8772.702004006008001000120019992000年份面积（万M2）住宅竣工面积积住宅销售面积积销售给个人2000年北北京住宅市场场共推出新盘盘199个，，加上1999年的约120个项目目和前几年未未消化楼盘，，2000年年住宅市场上上活跃的项目目在400个个以上，竞争争激烈在激烈的竞争争中，2000年北京市市场规模约30万M2以下中小规模模的项目占主主导2000年北北京住宅市场场规模分析10万M2以下50%10-30万万M234%100万M2以上3%30-100万M213%2000年北北京住宅市场场新项目价格格在4000-8000元/平方米米的楼盘占主主导地位主要在城市边边缘地区北京住宅市场场客户需求分分析拆迁居民和中中低收入家庭庭地理位置：城城市边缘或郊郊区市政配套：相相对不完善购买原因：房房价低廉（3000元/平方左右））中产阶级地理位置：城城市边缘或新新兴商业区或或居住区市政配套：齐齐全购买原因：配配套好，交通通方便，舒适适的居住环境境高收入者构成：当地和和外省高收入入阶层，国外外驻京人士需求特征：豪豪华、舒适、、高标准的物物业管理1997年-1999年年底北京别墅墅市场不立项项，别墅市场场增加供应量量不大，但在在2000年年经济回升，，别墅新开发发项目明显增增加不完全统计13个14个约80-90个，但只售售空置部分7个1个建筑面积约120万平方方米约4000套套建筑面积约50万平方米米约1700套套建筑面积约40万平方米米北京别墅市场场东北部地区区，西部和西西南部地区别别墅分布零散散，相对较少少2000年北北京市场别墅墅市场经济型型产品占据主主导地位，改改变了豪宅一一统天下的局局面，大大拉拉低了别墅价价格和客户购购买力的差距距，预计经济济型“独立住住宅”将会贴贴近更广大消消费者的需求求244851375710708106477211690047203328050001000015000200002500030000市区机场路-顺义义大兴、丰台亚北-昌平海淀上地经济开发区通州远郊价格（元/平平方米）北京1999年底、2000年初存存量供应别墅墅平均价格在在9580元/平方米但2000年年13个新盘盘中11个平平均价格在7000元以以下北京别墅市场场客户以前是是富豪享受的的豪宅，但目目前正逐渐成成为中高收入入家庭的住宅宅消费，客户户结构已发生生部分变化外国客户客户构成：外外资企业家/高管人员、、外交使馆人人员购买倾向：东东北部高档豪豪华别墅区消费预测：随随着WTO的的加入需求不不断扩大欧美留学归国国创业人士特征：追求高高质量的生活活和理想的居居住环境购买倾向：受受工作和居所所交通条件制制约，热衷于于西北部及北北部地区的精精品别墅消费预测：随随着经济政策策调整和投资资环境的改善善将增大需求求财力雄厚的港港、澳、台商商特征：由于北北京的经济社社会关系，需需要长时间在在京城滞留购买倾向：京京城别墅，尤尤其是近郊区区商住两用别别墅中资企业家、、高级人员及及IT、金融融、房地产精精英特征：追求生生活的品质和和质量而改善善居住条件购买倾向：郊郊区环境优美美的花园式别别墅薪资优厚的律律师、会计师师和高级知识识分子构成的的“中产阶级级”购买倾向：四四环与公路一一环之间、亲亲近自然又具具有良好人文文环境的经济济型别墅2000年北北京市房地产产公司数量（（家）2000年北北京市房地产产公司平均资资本金（万元元）在北京地区的的内资房地产产企业数量很很多，但是平平均资本规模模与港澳台和和外资企业相相比却很小活跃在北京地地区的主要上上市房地产公公司既有北京京本地的公司司，也有外地地的房地产公公司主要项目为曙光花园、恩济庄和回龙观文化居住区后期Ｄ０５、Ｄ０６工程光彩建设（0046）主要项目为光彩事业发展中心、工体泛海家园金融街（0402）珠江控股（0505）曾经拥有欧陆经典--万兴苑项目；第一大股东为北京市万发房地产开发有限公司阳光股份（06080)阳春光华家园--枫树园、北京盛世嘉园；２０００年，主营业务收入６８１７３万元中关村（0931）中关村科技大厦、吉庆里７＃至１１＃楼、力鸿大厦、云水山庄等项目，参与投资开发九龙花园、美仑花园、大吉片小区等项目吉庆里７＃至１１＃楼、力鸿大厦、云水山庄等项目，参与投资开发九龙花园、美仑花园、大吉片小区等项目天鸿宝业（600376）公司控股的北北京金融街房房地产经营有有限公司承担担了金融街ＢＢ５项目的全全部开发、建建设、销售和和管理任务活跃在北京地地区的主要上上市房地产公公司既有北京京本地的公司司，也有外地地的房地产公公司（续）贵华旅业（600791）天缘公寓、六里桥白塔住宅小区、展览路商住楼、天银大厦、和义小区、神路园大酒店、黄股坟小区、牡丹园住宅楼、角门综合楼等，现在正在建设天创世缘、魏家综合楼、中盛大厦等住宅及公建，正在开发占地面积２２公顷的平安里住宅小区。深万科（0002）主要项目为北京万科星园和北京青青家园中国武夷(0797）在建项目有北京武夷花园项目金地集团（600383）在建项目有北京金地国际花园项目北京城建(600266)拥有的北苑家园、大柳树、西三旗等房地产项目；投资２８０００万元参与发起设立北京科技园建设股份有限公司项目世茂股份（600823）原万象股份，北京投资项目“北京呼家楼商住综合区”；关联单位有海外投资集团，已开发建设和正在建设的亚运花园、华澳中心、华澳中心嘉慧苑、御景园、紫竹花园中国国贸（600007）：配合北京中央商务区的建设，国贸中心正在积极研究并推进“国贸三期工程”的论证和前期筹备工作。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。07:38:2207:38:2207:3812/17/20227:38:22AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2207:38:2207:38Dec-2217-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。07:38:2207:38:2207:38Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2207:38:2207:38:22December17,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。17十二二月20227:38:22上上午07:38:2212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月227:38上上午12月-2207:38December17,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/177:38:2207:38:2217December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。7:38:22上午7:38上上午07:38:2212月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。07:38:2207:38:2207:3812/17/20227:38:22AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2207:38:2207:38Dec-2217-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。07:38:2207:38:2307:38Saturday,December17,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2207:38:2307:38:23December17,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。17十二月月20227:38:23上午07:38:2312月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。