某景区项目项目建议书

都江堰新景区项目

项目建议书中企东方行业研究中心2002年11月1中企东方

1.项目背景

2.主要问题分析

3.具体步骤及交付成果

4.工作计划

5.中企东方工作流程

6.项目成员组成

7.工作方式

8.方法论

9.咨询费用目录2002年11月2都江堰景区是世界文化,自然双遗产项目,至今有2200多年历史,知名度极高,刚刚过去的十一黄金周,都江堰景区列央视十大景区之一.都江堰景区2001年旅游人数约60万人,门票收入约3600万元,而景区总面积仅2.3平方公里,单位面积门票收入在我国中西部自然风景区中列前.而景区范围狭小,缺乏配套设施,缺乏系统规划下的深度开发都限制了都江堰景区的进一步开发,景区趋于老化,留不住客人.四川统和实业股份有限公司在充分调研的基础上准备与都江堰市政府合作,采用旧城改造与旅游产业发展一体化的模式,投资开发都江堰新景区,争取实现企业,政府,旅游者和当地居民的共赢局面.项目背景2002年11月3

今天的都江堰仅就的游客流量而言,已堪与国内最著名的旅游景区比肩部分国内著名旅游景区游客流量比

(单位：万人次/年)而以景区单位面积接待量而言,都江堰的接待量远远超过其他3个景区,黄山,峨眉山的主景区面积都在150平方公里以上,而都江堰只有区区2平方公里多.项目背景提示12002年11月4就门票收入而言,都江堰也并不逊色于前述景区,价格的上升空间也不大部分国内著名旅游景区门票价格比(元/人次)

门票收入比(万元/年)*黄山门票价格分为旺季130元/人和淡季80元/人项目背景提示22002年11月5都江堰的旅游业游客人均综合收入远远低于全国和成都市平均水平游客人均综合收入比较元/每人次*取2001年城镇居民出游平均花费**取2002年十一黄金周统计数据都江堰市的游客人均综合收入水平只及全国平均数的24.7%和成都市的27%,巨大的差距表明都江堰必须提高本地旅游业发展的质量.项目背景提示32002年11月6与此同时,四川省却积极进行旅游景区经营模式的探索,包括三星堆遗址,九寨沟国家森林公园等十大主要目的地景区实行对外合作经营开发,可以预期都江堰的竞争者会更主动,更灵活,更…九寨黄龙蜀南竹海峨眉乐山四姑娘山项目背景提示42002年11月7公司如何确定拟投资的景区,商业区和酒店三大功能的商业模式和盈利模式?如何定位以上三大功能的互动关系?(最佳的业态配合模式?)在有明晰的盈利前景的前提下,公司应该如何有效的进行项目融资?怎样的融资结构对于项目和公司的发展来说是最为有利的?在未来可预见的商业环境下,该融资计划的可实现性(风险)如何?公司如何确定目前面临的旧城区居民和商户的拆迁的项目融资方案?关键问题2002年11月8中企东方将从以下方面入手研究确定项目最佳功能配合模式和相应的投融资需求：在都江堰新景区范围内的景点/区,商业区和酒店或者其他商业业态的商业价值分析和最佳盈利模式.各种融资方案比较.所涉及的商业业态,中企东方将提供行业背景和政策环境分析,具体到都江堰新景区的商业价值分析,成长性分析,风险和对应的灵活性方案,人力资源和营销模式分析以及具体的投融资需求和建议的融资方案.研究范围2002年11月9都江堰景区整体定位与具体规划方案都江堰景区商业发展目标和相应投融资需求都江堰景区现状分析，和国际国内案例的对比，启示具体步骤及交付成果主要内容：

了解四川统和的总体战略与当地政府的总体战略了解四川统和对于都江堰新景区的战略目标了解都江堰景区现有商业业态和经营状况了解消费者和潜在消费者的消费结构分布和消费行为特征.

对比国内外有一定可比性的经营管理模式以及对都江堰新景区的启发.数据来源深度访谈(包括会议在内)访谈对象包括但不限于四川统和高级管理层,相关或可比照企业的管理人员,旅游服务业者和商铺经营者,有关政府官员等.抽样调查(包括座谈会在内)调查对象包括消费者,主要潜在消费者,本地居民,旅游从业人员.中企东方行业研究支持包括旅游,房地产,教育,金融等可能涉及的方面.配套组织结构，运作机制及初步实施方案交付成果

《会议纪要》形式的四川统和的总体战略、战略目标.《会议纪要》形式的政府对新景区的战略目标和政策取向.项目重要利益相关者列表与分析.都江堰景区现状分析报告消费者消费结构分布和全国或省内的相关数据对比分析,未来消费者消费倾向分析2002年11月10都江堰景区现现状分析，和和国际国内案案例的对比，，启示主要内容提出都江堰新新景区战略定定位,主题,功能定位设计计和各自针对对的目标消费费群体.提出主要规划划思路和分区区设计听取集团内部部专家意见和和各主要利益益相关者反映映测试作出对原方案案的修改,提出具体规划划方案.具体步骤及交交付成果交付成果都江堰景区整整体定位方案案都江堰景区具具体规划方案案《会议纪要》形式主要利益益相关者反响响和各自意见见汇总都江堰景区整整体定位与具具体规划方案案都江堰景区商商业发展目标标和相应投融融资需求配套组织结构构，运作机制制及初步实施施方案数据来源深度访谈(包括会议在内)访谈对象包括但不限于业内专家,有关行业主管部门负责人等.座谈会消费者和潜在消费群体反应测试,本地居民,旅游从业人员等.中企东方行业研究支持集团内部论证.2002年11月11主要内容：根据规划方案案提出都江堰堰景区商业发发展目标.提出配合这一一商业发展目目标的整体基基础设施(包括软硬件)的投资计划提出各业态的的商业计划及及相应的投融融资需求具体步骤及交交付成果交付成果：都江堰景区商商业发展目标标都江堰景区整整体基础设施施投资计划.主要业态的商商业计划和投投融资计划都江堰景区现现状分析，和和国际国内案案例的对比，，启示都江堰景区整整体定位与具具体规划方案案都江堰景区商商业发展目标标和相应投融融资需求配套组织结构构，运作机制制及初步实施施方案2002年11月12主要内容：提出实施都江江堰景区商业业发展计划的的配套组织结结构,运作机制和相相互之间的关关系,互动方式提出启动整个个都江堰景区区的初步实施施方案具体步骤及交交付成果交付成果：都江堰景区开开发组织结构构图和说明都江堰景区项项目启动方案案都江堰景区现现状分析，和和国际国内案案例的对比，，启示都江堰景区整整体定位与具具体规划方案案都江堰景区商商业发展目标标和相应投融融资需求配套组织结构构，运作机制制及初步实施施方案2002年11月13工作计划主要会议11月15日-11月16日第二次中期汇汇报总结报告项目启动会第一次中期汇汇报11月17日-12月1日12月2日-12月16日全面进行都江江堰景区现状状分析可比照的国际际国内案例分分析抽样调查可能能需要增加1-2周时间,则时间顺延初步制定都江江堰景区整体体定位方案主旨反响响测试都江堰景区整整体定位与具具体规划方案案主要业态商业业计划确定配套组织织结构，运作作机制初步实施方案案建立延后沟通通机制确定四川统和和对于都江堰堰景区的经营营战略及业务务流程第三次中期汇汇报12月16日-12月30日2002年11月14中企东方工作作流程2002年11月15项目研究人员员中企东方将派派出5名经验丰富的的研究人员组组成项目小组组，其中3名研究人员投投入100%的时间，2名研究人员将将投入50%的时间，参加加访谈，资料料收集，项目目小组讨论等等工作。本项项目小组将在在德隆集团行行业研发中心心王建军总经经理和德隆国国际战略投资资有限公司何何文明主任的的直接领导下下进行。（具具体人员背景景详见附件一一）。2002年11月16项目运作方式式最高管理层1-2人

指导委员会

何文明,王建军等2人工作小组（TFT）由四川统和最高管理层指派中企东方项目小组：四川统和中企东方研究顾问5人2002年11月17研究方法:都江堰现状分分析体系吸引力分析可进入性分析析已有消费者行行为分析,潜在/目标消费群体体消费者行为为分析景区商业模式式和承载力分分析,包括物理承载载力和心理承承载力分析景区生命周期期分析外部宏观环境,政府政策,和竞争者态势分析.2002年11月18分析表明国际际一流的旅游游景点必须具具备三大特征征和六大关键键要素国际一流旅游游景区的三大大特征1）全球范围的的知名度2）高客流量3）高经营收入入渊源的历史独特的景观、、商业模式及及内容多重功能不断更新的支支柱商家方便的基础设设施和良好的的环境大力推动景区区发展的管理理组织六大关键要素素(KFS)良好的外部宏观环境,政府政策,和良性的竞争者态势.2002年11月19非黄金周游客客分布地域分布(成都游客,其他省内游客客,外地游客,海外游客)性别年龄分布布,文化程度分布布,职业分布家庭月收入水水平分布旅游目的分布布其他指标分布布游客在都江堰堰的消费结构构分析游客满意度和和感受黄金周游客结结构分布同上调查方法:随机抽样调查查+定点问卷+座谈会与当地地住宿登记数数据相印证,与我们已掌握握的全国,分省数据比较较分析具体工作方法法(例):目的地消费者者调查2002年11月20宏观分析支持持(例一)摘自公司行研研报告2002年11月21●资料来源：国国家统计局随着国民人人均收入的的提高，消消费趋势也也出现改变变，房地产产和旅游开开始成为新新的消费热点宏观分析支支持(例二):摘自公司行行研报告2002年11月22建立在即时时更新的大大量的企业业系统研究究基础之上上华侨城由华华侨城有限限责任公司司控股，是是我国主题题公园的先先驱，公司司的主要资资产包括深深圳世界之之窗49%的股权,锦绣中华发发展公司49%的股权,华侨城房地地产公司40%的股权,2001年以上3项投资的收收益占当年年净利润的的112.9%.总投资4亿元的公司司控股的华华侨城欢乐乐谷二期已已于今年五五月开业,目前状况尚尚可.首月游客47万人次.另一项旅游游房地产“波托菲诺诺”也是公司巨资投投入的.目前尚未开开始销售.公司提出的的“中华锦绣工工程”值得关注注，华侨城希望望做成景区区景点管理理的专业服服务企业,目前进展不不大,已经进行的的湖南长沙沙“世界之之窗”、““曲阜三孔孔”项目前前者亏损,后者面临夭夭折.由于主题公公园输出管管理在世界界上未见成成功的先例例,公司近几年年还将主要要依赖投资资收益作为为净利润来来源.而“波托菲诺””将是其旅游游+地产模式能能否成功的的关键.比照对象深深度分析(例)2002年11月23充分结合国国际经验和和中国国情情，从都江江堰景区的现状诊诊断入手，，着重制定定整体定位位方案1.诊断目前整整体状况和和初步定位位2.制定整体定定位的具体体方案3.制定战略计计划和行动动方案要回答的问问题国内外案例例有哪些成成功经验可可借鉴?都江堰景区区现状如何何?都江堰景区区有哪些战战略定位设设想的选择择?都江堰景区区战略定位位的具体方方案是什么么？为实现这一一定位,需要寻求何何种合作伙伙伴?需要哪些具具体的举措措?需要哪些资资源?需要怎样的的配套组织织结构及运运作机制?研究方法2002年11月24达到国际一一流旅游景景区水平是是一个渐进进的过程建立形成关关键要素的的能力悠久历史支柱商家多重功能独特景观及及商业模式式管理组织基础设施/环境民间组织国际一流的的综合旅游游景区旅游观光点点的形成开始向商业业化经营转转变成为旅游热热点成为成熟的的综合性旅旅游景区研究方法2002年11月25制定目标设计创意整体规划推动发展宣传推广经营管理国际一流的的都江堰景景区都江堰可以以采取六个个步骤建设设国际一流流的旅游景景区首先制定一一个动态的的远景目标标设计具有独独特性的概概念创意将以市场为为导向的商商业计划与与城市规划划有机结合合起来，进进行综合考考虑促进政府和和企业及投投资者间的的合作伙伴伴关系，推推动自发性性发展系统地开展展宣传工作作，并与各各利益相关关方建立良良好的合作作关系充分借鉴购购物中心的的运营技巧巧，进行景景区经营和和管理2002年11月26在两个月里里，工作小小组将围绕绕以上问题题展开大量量的调查研研究以市场为核核心的市场场调研定性分析-市民座谈会会-对外地游客客的深度街街访-对国际游客客的街访定量分析-街头问卷调调查-地点覆盖-调查时间包包括工作日日与周末，，取不同时时间段进行行国内外案例例分析总结国内外外景区经营营管理案例例的经验与与教训着重分析其其中比照意意义较强的的案例访谈10位业内专家家拜访一批资资深人士本地市场竞竞争分析通过各地区区旅游局、、旅游信息息中心以及及消费者调调查,本地专家对对可能相互互竞争的主主要景区做做比较分析析主要商家访访谈访谈目前在在都江堰经经营的商家家访谈有旅游游景区商业业经验的各各地商家各政府相关关部门研讨讨以小组讨论论会的形式式与各政府府相关部门门探讨方案案的可行性性-（各职能部部门名单））研究方法2002年11月27项目八大最最终成果与与建设国际际一流的景景区的六个个步骤相互互呼应制定目标设计创意整体规划推动发展宣传推广经营管理国际一流的的都江堰新新景区项目成果1）国内外案案例分析2）都江堰景景区现状分分析3）都江堰景景区的功能能分析4）消费者调调查报告5）都江堰新新景区具体体规划方案案6）都江堰新新景区发展展目标和相相应投资需需求7）都江堰新新景区发展展所需的配配套组织结结构及运作作机制8）初步实施施计划2002年11月28具体《服务协议》将在项目建建议书确定定后递交。。咨询费用2002年11月29中国农业大大学管管理工程专专业理学学学士某著名景区区整体规划划咨询某大型房地地产开发公公司企划“工业、教教育、房产产”基地的的项目策划划与论证论证证工作诸多房地产产楼盘的营营销方案设设计及运作工作中企东方资资产管理公公司房地产产行业研究究员多年从业经经验项目经验教育背景工作经历部分成员介介绍----周楠2002年11月30工业外贸专专业，上海海交通大学学某著名商业业街整体规规划咨询某家电公司司营销战略略咨询某家电公司司竞争战略略咨询某家电公司司人力资源源战略咨询询某汽车公司司发展战略略咨询某汽车公司司组织结构构设计咨询询某手机公司司营销渠道道战略某风险投资资公司市场场开发中企东方资资产管理公公司资深研研究员新华信咨询询公司顾问问项目经验教育背景工作经历部分成员介介绍----万健生2002年11月31华东师范大大学教教育经济学学博士华东政法学学院法法学学士到目前为止止，曾发表表教育类论论文四十余篇专著或参著著《中国民办教教育政策分分析》、《发展我国教教育产业政政策研究》等三部。中企东方资资产管理公公司教育产产业化核心心研究员多年教育管管理咨询经经验项目经验教育背景工作经历部分成员介介绍----周彬2002年11月32法国国立路路桥大学工工商管理硕硕士天津南开大大学旅游学学系旅游游经济管理理专业经济济学学士游轮产品市市场营销和和商业发展展计划某著名风景景区整体开开发项目中企东方资资产管理公公司旅游行行业研究员员旅游从业经经验10年多项目经验教育背景工作经历部分成员介介绍----许永春2002年11月33四川外国语语学院文文学学士士国内著名分分时度假及及产权酒店店专家国家建设部部旅游房地地产高级顾顾问指导国内多多项旅游房房地产开发发项目中企东方资资产管理公公司旅游行行业研究员员旅游从业经经验15年项目经验教育背景工作经历部分成员介介绍----雷驰2002年11月34项目融资方案案极具可操作作性德隆为实现长长期的战略投投资发展规划划，参股深发发展，同时逐逐步涉足产业业基金、证券券、金融租赁赁、信托、保保险等金融投投资领域,这一模式为我我们所设计的的项目融资方方案的时效性性和可操作性性的保证.金融业优势2002年11月35本身具备旅游游景区项目发发展经验德隆投资近4亿元兴建深圳圳明思克航母母世界，成为为中国唯一的的军事主题公公园；在新疆疆投资建设多多个特色旅游游景点，在乌乌鲁木齐市拥拥有两座星级级酒店。旅游业优势2002年11月36房地产与金融融创新产品相相结合的超前前理念拥有已建成的的强大的数据据库拥有广泛、深深入的项目操操作经验在过去2年中，有超过过30项涉及房地产产业的项目项目操作遍布布北京、上海海、广东、湖湖北、海南、、江苏、浙江江、新疆等多多个省市房地产与金融融创新产品相相结合的超前前理念金新信托、德德恒证券、新新世纪租赁等等关联公司的的全方位支持持，为企业量量身定做房产产与资本完美美结合的金融融产品房地产业优势势2002年11月37=====谢谢====2002年11月389、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:19:56AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:19:56AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。17十二二月20222