经管营销房地产基础知识2课件

内容土地开发房产开发建筑风水房地产开发模式房地产开发常见问题房地产开发策略内容土地开发1房产开发第二讲开发程序有关规划的知识有关设计的知识有关配套的知识房产开发第二讲开发程序2开发程序从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即：可行性研究及项目决策阶段建设前期准备阶段建设阶段销售阶段交付使用阶段开发程序从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开3可行性研究及项目决策阶段投资机会研究初步可行性研究，亦称“预可行性研究”详细可行性研究，即通常所说的可行性研究项目的评估和决策

可行性研究步骤：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

开发程序可行性研究及项目决策阶段投资机会研究可行性研究步骤：开发程4获取土地使用权征地拆迁

规划设计

建设项目报建，项目招标投标申办《施工许可证》

建设前期准备阶段开发程序获取土地使用权建设前期准备阶段开发程序5建设阶段指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调。开发程序建设阶段指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部6销售阶段申办《销售许可证》商品房销售按揭办理

第一阶段：基础市场调研第二阶段：物业卖点与利益点转换分析

第三阶段：推广主题的制定

第四阶段：各销售期的广告具体创意

开发程序销售阶段申办《销售许可证》第一阶段：基础市场调研开发程序7申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

申办建设工程规划验收

进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

物业移交

交付使用阶段开发程序申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》交付使用阶段开8有关规划的知识房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计方案设计可以称之为宏观设计，将决定房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、项目的价格潜力、室内空间的合理动线布局等初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化

有关规划的知识房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设9有关规划的知识《工程规划许可证》用地面积建筑用地面积规划性质及配比总建筑面积容积率建筑密度绿化率建筑高度总人数停车数户型配比要求配套设施城市景观要求生态节能要求其它要求有关规划的知识《工程规划许可证》用地面积10有关规划的知识容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%有关规划的知识容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系对于11

容积率与规划布局

社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。同样容积率的项目，产品类型的差异却可以非常大。一般容积率为大于4的项目应该是塔楼林立，空间局促。但高容积率的规划布局形式很适合城市中心地段的项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐，而且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。

有关规划的知识

容积率与规划布局社区规模和容积率不同的项目可以获得相12容积率与产品类型

对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。容积率不直接代表社区产品类型与舒适度，因此也就与项目的价格档次没有一个非常严密的比例关系。在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，发展商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力，也就是在这样的一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。

有关规划的知识容积率与产品类型对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简13有关规划的知识容积率物业类型品质环境提高品质方式丰富产品方式0.3独栋别墅高档舒适

0.3--0.5独栋别墅中档一般增加部分双拼或联排

0.5--0.8双拼或联排中档一般组合3-4层，局部5层的洋房

0.8--1.2多层洋房高档舒适

可增加双拼或联排1.2--1.5多层洋房中档一般多层与小高层的组合别墅加高层1.5--2.0多层加小高层高档舒适纯板楼别墅加高层2.0--2.5小高层高档舒适纯板楼洋房加高层2.5--3.0小高层中档一般小高层+二类高层可增加高层3.0--6.0高层中档一般板楼+塔楼

6.0以上超高层中档一般板塔/独栋塔楼/居住型公寓

通常情况下住宅类型与容积率关系表有关规划的知识容积率物业类型品质环境提高品质方式丰富产品方式14容积率与建筑密度

容积率表现了同一块土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同，而建筑密度差别较大时，项目的品质有可能差别很大。

建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质。有关规划的知识建筑密度、容积率、绿化率参考控制用地性质容积率建筑密度绿化率居住≤0.7≤20≥45居住≤1.6≤25≥35居住≤2.8≤30≥30混合≤2.0≤28≥35混合≤3.0≤40≥25容积率与建筑密度容积率表现了同一块土地建筑容量的大小；建15容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高;而相同容积率的两个小区，由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远不能忽视社区规模在相同容积率前提下，社区内的楼群如何布局，也直接影响到容积率小区之外的“区域容积率”也在某种程度上影响了小区自身的容积率

有关规划的知识容积率与舒适度

容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒16有关规划的知识日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离D=(H-H1)/tanh

实际应用中，常将D换算成其与H的比值，即日照间距系数（即日照系数=D/H），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距

新建区：南北向（偏15度内）1.5倍，南偏（15～30度）1.3倍，南偏（30以上）或正东西向1.0倍改造区：南北（15偏15度内）1.2倍，南偏（15～30度）1.2倍，南偏（30以上）或正东西向1.0倍有关规划的知识日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证17

完善居住环境的均好性强化居住使用的舒适性丰富居住者的精神生活提高居民户外生活品质

尽量保持原生态的自然结构尊重场地特征因势利导保持以林地景观为特色的社区环境道路网络顺应自然地形尊重人类生活与居住行为合理布置消费娱乐设施营造以家庭为中心的融洽的邻里氛围尊重社区自然生态系统的自我调节能力减少人类开发活动对地下水位的影响采用天然排水系统，减少地表水的流失小区园林评选标准（现代居住小区规划的审美价值取向）

园林规划有关规划的知识完善居住环境的均好性尽量保持原生态的自然结构小区园林评选181.房屋按建筑用途可以分为那三类：住宅、商用、商住两用。2.按房屋的建筑楼型可分为那几种：

条子楼、墩子楼、点式高层、板式高层、蛇型楼、锯齿楼、U型、L型、梅花楼、塔楼、筒子楼等。3.按房屋层数或建筑总高度的分类：低层1--3层多层4--7层小高层8--12层高层13--30层超高层30层以上备注：公共建筑及综合性建筑总高度超过24m的为高层，建筑总高度超过100m的，均称为超高层建筑。有关设计的知识1.房屋按建筑用途可以分为那三类：194.按建筑物使用性质分类：居住建筑，公共建筑，工业建筑，农业建筑。居住建筑和公共建筑称民用建筑。居住建筑：指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭较长时期居住使用的建筑，习惯上不很严格地分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工宿舍、学生宿舍等。公共建筑：指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产性建筑，如：办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。工业建筑：指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房、仓库等。农业建筑：指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如：料仓、水产品养殖厂、饲养畜禽用房等。有关设计的知识4.按建筑物使用性质分类：有关设计的知识205.按主要建筑结构分类：砖木结构：用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低

砖混结构："砖"，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。"混"是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型

钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架—剪力墙结构、剪力墙结构、框—筒结构、筒中筒结构等。目前25—30层左右的高层住宅通常采用框架—剪力墙结构

钢结构：主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑，如钢铁厂房、大型体育场等

有关设计的知识5.按主要建筑结构分类：有关设计的知识216.按户型设计分类平层：套内楼面高度一致的房屋。错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小面积会显得局促）。

跃层：近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间、最好的一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。优点：每户都有2层或2层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补。通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。

复式：是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.8米）上层供休息和储藏用，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。别墅：独栋别墅、双拼别墅、连排别墅有关设计的知识6.按户型设计分类平层：套内楼面高度一致的房屋。复式：是22层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸；（标准层高2.8米）净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。开间：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际宽度。（因为是就一个自然间的宽度而言，故又称开间）参数：2.1米、2.4米、2.7米……3.9米、4.2米，一般在3.0--3.9之间。进深：是指一间房屋内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。参数：3.0米、3.3米、3.6米………5.7米、6.0米一般在5米以内。有关设计的知识7.空间尺度层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上23有关配套的知识居住区的生活基础配套设施

指进行居住区规划设计时，用来确定配建公共建筑数量的定额指标。一般以每千居民为计算单位。千人指标地区不同、建筑的不同采用不同的定额单位来计算建筑面积和用地面积

“千人指标”：是一项较复杂和细致的工作，也是一项涉及面很广的城市建设技术政策，合理地确定居住区公共服务设施定额指标，不仅关系到居民生活的方便程度，而且涉及到房地产投资及城市用地的合理使用。影响居住区公共服务设施定额指标的因素较多，如国家经济发展水平，居民的生活水平，建造地段原有设施本身的合理规模等

有关配套的知识居住区的生活基础配套设施指进行居住区规划设24有关配套的知识分级人口规模配置标准居住区5—8万人5万人小区1—1.5万人1万人组团（街坊）3000—5000人0.3万人天津居住配套设施标准：分级分类（1）居住区级建筑面积／用地面积（2）小区级建筑面积／用地面积（3）组团（街坊）级建筑面积／用地面积教育457／792-880730／1014-1170----医疗卫生60／6015／10----文化体育210-220／33030-40／100-13067／93-113社区服务140-150／160-164140／130120-160／65-70行政管理64-73／44-55----35-41／----商业金融464-690/263-383205-308/100-15070-90／50-60市政公用118-134／255-31132-43／32-4853-80/8-10分类单位：㎡／千人公建予留用地----/40-60--------合计1522-1784/1944-22431152-1276／1386-1638345-438／216-253注：上表数据不含绿地及居民停车指标。有关配套的知识分级人口规模配置标准居25有关配套的知识商品房分类建筑面积（㎡/户）汽车（车位/户）自行车（辆/户）一类≥150㎡1.51.0二类≥90㎡＜150

㎡1.01.5三类≥60㎡＜90

㎡0.71.8四类＜60

㎡0.52.0经济适用房、廉租房0.22.01、小汽车每个停车位面积30-35㎡（地上30㎡，地下35㎡），如采用垂直机械停车可按实际布置计算停车面积，本标准未计算此类停车方式的面积指标。地面停车率原则上不超过住宅总户数的15%。自行车每个车位停车面积1.5㎡，地面停车率原则上不超过住宅总户数的50%。2、在小区内部出入口附近应设置地面机动车停车位供外来人员临时使用，原则上应设置不低于配建机动车停车位总规模的百分之二（含在配建总规模内）。天津居住停车位标准：有关配套的知识分类建筑面积（㎡/户）汽车（车位/户）自行车（26关于会所性质：会所系规划部门批准的商品住宅项目商业配套房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等综合配套服务的场所。房地产登记部门核发的房地产权证，按“会所”确定房屋类型和房屋用途，开发商、经营者不能将会所用作它途构成：主要有体育运动场地、餐饮娱乐场地、多功能场地、办公场地构成，表现形式如下；体育运动场地：棋牌室、桌球室、健身房、乒乓球室、羽毛球室等，规模较大的会所还有篮球场、网球场、游泳池等设施；餐饮休闲场地：咖啡厅、中西餐厅、舞厅、投影厅、书画室等；多功能场地：室外广场、室内大厅等；主要作为销售阶段的售楼处接待和展示大厅；办公场地：办公室、会议室等，主要作为销售阶段的办公室。有关配套的知识关于会所性质：会所系规划部门批准的商品住宅项目商业配套27关于会所职能：会所的使用功能分前期销售职能和后期经营（服务）职能，前期销售职能指在楼盘入伙前，会所主要用于销售中心，担负楼盘展示推介和客户接待等市场销售功能，在项目全部完成且客户全部入伙后，会所的前期销售的功能开始全部进入实施阶段，即会所进入后期运营和服务阶段。分类 按照1%的总建筑面积比例，对会所进行体量划分。类别建筑面积（㎡）功能设计备注超大型会所》3000综合性、泛会所开放式经营大型会所1500-3000综合性对内经营为主中型会所500-1500专业性、单一性封闭经营小型会所《500单一性封闭经营有关配套的知识关于会所职能：会所的使用功能分前期销售职能和后期经营（服28会所经营管理问题1、

权属问题（产权和经营权的界定） 2、

管理问题（非专业管理和经营比较普遍）3、

功能问题（提供哪些有效服务）4、

定位问题（面向那些客户服务）5、

转型问题（参与社会分工）会所经营中所面临的大面积亏损，究其原因，第一，短视的前期策划是先天原因，如会所的位置、档次、体量、商业划分等硬件规划，如果缺乏市场消费基础、缺乏经营的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了会所后期商业化经营的风险。第二，比较落后的经营管理水平，是会所亏损的人为原因，如发展商大多将会所经营权委托给毫无经营经验的内部残留人员，或者给物业管理公司，致使会所经营出现不必要的问题。小结：会所经营问题除与经营管理者的水平有关外，更重要的与前期会所的策划有关，通过现象看本质，要改善会所的经营问题，必须从会所前期策划入手，兼顾前期销售和后期经营。下面就以会所最终经营为目标，从前期策划方面探讨避免会所经营问题的解决之道。有关配套的知识会所经营管理问题1、

权属问题（产权和经营权的界定） 29会所策划根据上面对会所问题和原因的分析，解决或者避免会所经营不善的根本在于两点，即强化前期会所策划和加强后期专业经营化管理一、

项目性质

会所策划以服务项目住宅为基础需要，所以项目的属性和对应的住户的特征，是会所策划必须首要考虑的问题。住宅类别住户需求会所特征大型精品大众住宅对内开放安全、优惠多样化服务集中会所与泛会所结合体量大、服务类别多内外服务兼备大型高尚人文社区住宅对外开放身份体现注重服务集中会所与泛会所结合设施齐备先进对外营业大型高密度市区小户型住宅便利、优惠全天候服务

集中会所设施齐备对内营业大型低密度别墅区住宅安全尊贵内部享用

集中会所体量较大对内服务有关配套的知识会所策划根据上面对会所问题和原因的分析，解决或者避免会所经营30会所策划二、会所策划要素 1、

体量按照目前会所的一般特征，会所的建筑面积与项目总建筑面积的比例为1：100左右。2、

位置会所的位置策划必须考虑到以下因素，第一，服务便利性，第二，经营的便利性，第三，回避地块的价值和增值区域。3、

功能功能即会所的经营业态，功能的定位必须结合几个需要，第一，销售办公功能需要;第二，体现项目核心文化的需要;第三，普通娱乐休闲的需要;第四，体现项目特色的需要，在体现核心文化价值的设计基础上，业态的设计应避免面面俱到。4、

档次会所档次应该与项目定位相适应。5、

分期会所经营的内外结合是必经之路，所以前期会所策划应该具有前瞻性，提前考虑到经营性需求，如在会所的分期建设，会所功能划分要保证结构可以修改等。有关配套的知识会所策划二、会所策划要素 有关配套的知识31会所策划三、会所创新1、

会所形式双会所即基于临街的主会所基础上，在社区内部增加一个内部会所。临街会所的设计参照商业标准，主要功能是前期销售功能和后期营业性质的商业服务功能，最终以对外经营为目的；内部会所建于社区内部，体量不要求大，但是可以弹性划分，其功能为社区服务，不对外营业，在服务内容的设计上，与临街会所内容不能竞争，但是对外部商业配套形成价格优势，有利于留住内部业主，与临街会所形成互补的综合优势，与外部商业性配套竞争。目的，一是可以进一步提升社区档次，二是增强会所与外部同类配套的竞争力，三是可以形成“以会所养会所”的良性模式，四是增加活动空间，满足不同层次业主需求。双会所比较适合大型以上社区配套策划，对于中小型社区不太适合。有关配套的知识会所策划三、会所创新有关配套的知识32会所策划2、分期会所（第一期销售功能、第二期整体功能再造）目前会所经营不善的主要原因是策划的前瞻性不足。对于大型房地产项目，一般开发周期3年左右，甚至更长。而目前比较普遍的会所，是在项目第一期前阶段建成使用，并陪伴项目3年以上。同时，项目的分期开发策略，使住宅产品品质与时俱进和日益改善，反而使会所建筑形态和划分等迅速落伍。为了避免出现这一情况，会所策划应该与项目平行前进，分期开发建设的稳妥策略。住宅项目进度会所进度会所功能第一期住宅第一期会所（适当超前建设，以内部服务为设计）销售和项目展示功能提供初期简单服务第二期住宅第二期会所（结合市场变化的修改方案，以利于商业转型为方向设计）保留销售部分部分投入内部服务第三期住宅（最后一期）全部投入服务和经营取消销售场地有关配套的知识会所策划2、分期会所（第一期销售功能、第二期整体功能再造）住33会所经营一、专业管理——引入专业的管理公司备选的会所管理者1）酒店管理公司2）娱乐管理经营公司3）体育文化管理公司4）超级市场管理公司二、连锁经营——尝试连锁化经 三、会员制管理——扭亏和服务并行四、会所转型——纳入社会配套体系中经营有关配套的知识会所经营一、专业管理——引入专业的管理公司二、34会所策划小结会所的功能分前期销售功能和后期服务经营功能会所策划必须服从项目整体立意和主题，不宜另辟蹊径会所策划必须具备前瞻性和稳妥性，尤其对于大型会所，应分期开发，适时而变

会所要兼顾对内服务和对外经营的双重职能，以会所养会所产权清晰和专业管理是会所经营的必经之路，所有权和经营权分离，引进专业管理经营机构，实施目标责任制管理，真正发挥会所服务于社区的职能会所经营必须以融入片区社会商业配套体系为终极目标有关配套的知识会所策划小结会所的功能分前期销售功能和后期服务经营功能有35社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，它以地域内居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的属性决定了：社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内总规模一般控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。另外，随着大盘时代的来临，社区商业开始出现突破传统形态和规模的组织形式——社区商业中心。社区商业中心设在居住区内的人流集中区，规模较大，业态丰富，功能齐备，服务及影响区域更加外向。关于社区商业有关配套的知识社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，它以地36按照项目中商业规模与住宅规模的比例（商住比），可将社区商业分为：外向型:社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营。偏外向型:商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型:商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业完全依赖本社区居民的需求，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型有关配套的知识按照项目中商业规模与住宅规模的比例（商住比），可将社区商业分37社区商业业态可分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足日常基本生活需求的消费。指导性业态是指满足多样化、个性化生活的消费。社区商业类型不同，必备性业态与指导性业态的组合比例也有差别。内向服务型外向服务型偏外向服务型社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套社区配套为主，满足家庭装修、生活用品的商业中端社区必备性业态为主中高端外向型指导性业态为补充业态定位有关配套的知识社区商业业态可分为必备性业态和指导性业态。内向服务型外向服务38尽量保证与住宅部分的隔离，尽可能的减少对社区住宅的干扰和影响面宽与进深比例建议不要低于1:1.8，尽可能保证1:1.5（根据本案原商业方案中商铺12米的进深，则面宽建议为8米。）商铺里不允许出现剪力墙或柱网预留一二层连通或拆分的灵活性，为后期商铺划分销售提供弹性的操作空间1层层高不低于5米，2层层高可控制在4.5米左右非住宅底商部分满足餐饮业要求，增加可入驻业态的类型尽可能为所有商铺预留门头立面风格与住宅风格协调统一在立面或景观中设计带有项目统一符号的建筑或景观元素，以形成主题统一、鲜明的商业街按较为理想的商铺面宽进深比为1:1.5，来计算商铺面积，进行分割沿街商铺设计要点提示有关配套的知识尽量保证与住宅部分的隔离，尽可能的减少对社区住宅的干扰和影响39有关配套的知识综合超市6000—15000F1-F3主干道/主入口承租期5年以上、独立广告位社区标超1000—5000F1或F1-F2主出入口/主干道便利超市100—500F1或B1主出入口业态

经营面积需求(㎡)经营楼层位置需求其他需求餐饮快餐类：100—500F1、F1-F2、或B1-F1偏好社区商业街两端位置，临主干道动力电、排烟排风、上下水，承租期5年以上、对门面宽度和楼板承重有一定要求西餐：200—800中式酒楼：1000—3000饼屋、蛋糕店50-80F1社区商业街中间位置——美容美发美发：50—100F1或F1-F2无特殊要求需民用电，上下水，要有独立广告位美容：200—1000无特殊要求健身房500—2000F1-F2写字楼或中高档社区民用电，大开间、通风系统良好、明显广告位，对楼层的承重也有特定要求休闲类500—1000F1或F1-F2无特殊要求好的展示面、独立广告位银行200—500F1偏好社区商业街两端位置独立的广告位家居饰品1000—3000F1-F2新建社区的临街商铺承租期不超过三年，独立门面，通风采光良好花店10—30F1成熟社区周边、首层临街承租期不超过三年，独立门面药店150—400F1或F1-F2常住人口多、人流量大承租期3年以上，独立门面，300-500米内无药店干洗店10—20F1或B1靠近主出入口，离居住区较近——地产中介30—100F1新兴社区门店数量较多独立广告位常见社区商业业态参考表有关配套的知识综合超市6000—15000F1-F3主干道40谢谢谢内容土地开发房产开发建筑风水房地产开发模式房地产开发常见问题房地产开发策略内容土地开发42房产开发第二讲开发程序有关规划的知识有关设计的知识有关配套的知识房产开发第二讲开发程序43开发程序从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即：可行性研究及项目决策阶段建设前期准备阶段建设阶段销售阶段交付使用阶段开发程序从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开44可行性研究及项目决策阶段投资机会研究初步可行性研究，亦称“预可行性研究”详细可行性研究，即通常所说的可行性研究项目的评估和决策

可行性研究步骤：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

开发程序可行性研究及项目决策阶段投资机会研究可行性研究步骤：开发程45获取土地使用权征地拆迁

规划设计

建设项目报建，项目招标投标申办《施工许可证》

建设前期准备阶段开发程序获取土地使用权建设前期准备阶段开发程序46建设阶段指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调。开发程序建设阶段指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部47销售阶段申办《销售许可证》商品房销售按揭办理

第一阶段：基础市场调研第二阶段：物业卖点与利益点转换分析

第三阶段：推广主题的制定

第四阶段：各销售期的广告具体创意

开发程序销售阶段申办《销售许可证》第一阶段：基础市场调研开发程序48申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

申办建设工程规划验收

进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

物业移交

交付使用阶段开发程序申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》交付使用阶段开49有关规划的知识房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计方案设计可以称之为宏观设计，将决定房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、项目的价格潜力、室内空间的合理动线布局等初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化

有关规划的知识房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设50有关规划的知识《工程规划许可证》用地面积建筑用地面积规划性质及配比总建筑面积容积率建筑密度绿化率建筑高度总人数停车数户型配比要求配套设施城市景观要求生态节能要求其它要求有关规划的知识《工程规划许可证》用地面积51有关规划的知识容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%有关规划的知识容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系对于52

容积率与规划布局

社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。同样容积率的项目，产品类型的差异却可以非常大。一般容积率为大于4的项目应该是塔楼林立，空间局促。但高容积率的规划布局形式很适合城市中心地段的项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐，而且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。

有关规划的知识

容积率与规划布局社区规模和容积率不同的项目可以获得相53容积率与产品类型

对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广。容积率不直接代表社区产品类型与舒适度，因此也就与项目的价格档次没有一个非常严密的比例关系。在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，发展商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力，也就是在这样的一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。

有关规划的知识容积率与产品类型对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简54有关规划的知识容积率物业类型品质环境提高品质方式丰富产品方式0.3独栋别墅高档舒适

0.3--0.5独栋别墅中档一般增加部分双拼或联排

0.5--0.8双拼或联排中档一般组合3-4层，局部5层的洋房

0.8--1.2多层洋房高档舒适

可增加双拼或联排1.2--1.5多层洋房中档一般多层与小高层的组合别墅加高层1.5--2.0多层加小高层高档舒适纯板楼别墅加高层2.0--2.5小高层高档舒适纯板楼洋房加高层2.5--3.0小高层中档一般小高层+二类高层可增加高层3.0--6.0高层中档一般板楼+塔楼

6.0以上超高层中档一般板塔/独栋塔楼/居住型公寓

通常情况下住宅类型与容积率关系表有关规划的知识容积率物业类型品质环境提高品质方式丰富产品方式55容积率与建筑密度

容积率表现了同一块土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同，而建筑密度差别较大时，项目的品质有可能差别很大。

建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质。有关规划的知识建筑密度、容积率、绿化率参考控制用地性质容积率建筑密度绿化率居住≤0.7≤20≥45居住≤1.6≤25≥35居住≤2.8≤30≥30混合≤2.0≤28≥35混合≤3.0≤40≥25容积率与建筑密度容积率表现了同一块土地建筑容量的大小；建56容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高;而相同容积率的两个小区，由于种种因素的影响导致了舒适度相差甚远不能忽视社区规模在相同容积率前提下，社区内的楼群如何布局，也直接影响到容积率小区之外的“区域容积率”也在某种程度上影响了小区自身的容积率

有关规划的知识容积率与舒适度

容积率和舒适度之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒57有关规划的知识日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离D=(H-H1)/tanh

实际应用中，常将D换算成其与H的比值，即日照间距系数（即日照系数=D/H），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距

新建区：南北向（偏15度内）1.5倍，南偏（15～30度）1.3倍，南偏（30以上）或正东西向1.0倍改造区：南北（15偏15度内）1.2倍，南偏（15～30度）1.2倍，南偏（30以上）或正东西向1.0倍有关规划的知识日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证58

完善居住环境的均好性强化居住使用的舒适性丰富居住者的精神生活提高居民户外生活品质

尽量保持原生态的自然结构尊重场地特征因势利导保持以林地景观为特色的社区环境道路网络顺应自然地形尊重人类生活与居住行为合理布置消费娱乐设施营造以家庭为中心的融洽的邻里氛围尊重社区自然生态系统的自我调节能力减少人类开发活动对地下水位的影响采用天然排水系统，减少地表水的流失小区园林评选标准（现代居住小区规划的审美价值取向）

园林规划有关规划的知识完善居住环境的均好性尽量保持原生态的自然结构小区园林评选591.房屋按建筑用途可以分为那三类：住宅、商用、商住两用。2.按房屋的建筑楼型可分为那几种：

条子楼、墩子楼、点式高层、板式高层、蛇型楼、锯齿楼、U型、L型、梅花楼、塔楼、筒子楼等。3.按房屋层数或建筑总高度的分类：低层1--3层多层4--7层小高层8--12层高层13--30层超高层30层以上备注：公共建筑及综合性建筑总高度超过24m的为高层，建筑总高度超过100m的，均称为超高层建筑。有关设计的知识1.房屋按建筑用途可以分为那三类：604.按建筑物使用性质分类：居住建筑，公共建筑，工业建筑，农业建筑。居住建筑和公共建筑称民用建筑。居住建筑：指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭较长时期居住使用的建筑，习惯上不很严格地分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工宿舍、学生宿舍等。公共建筑：指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产性建筑，如：办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。工业建筑：指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房、仓库等。农业建筑：指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如：料仓、水产品养殖厂、饲养畜禽用房等。有关设计的知识4.按建筑物使用性质分类：有关设计的知识615.按主要建筑结构分类：砖木结构：用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低

砖混结构："砖"，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。"混"是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型

钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架—剪力墙结构、剪力墙结构、框—筒结构、筒中筒结构等。目前25—30层左右的高层住宅通常采用框架—剪力墙结构

钢结构：主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑，如钢铁厂房、大型体育场等

有关设计的知识5.按主要建筑结构分类：有关设计的知识626.按户型设计分类平层：套内楼面高度一致的房屋。错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小面积会显得局促）。

跃层：近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间、最好的一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。优点：每户都有2层或2层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补。通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。

复式：是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.8米）上层供休息和储藏用，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。别墅：独栋别墅、双拼别墅、连排别墅有关设计的知识6.按户型设计分类平层：套内楼面高度一致的房屋。复式：是63层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸；（标准层高2.8米）净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。开间：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际宽度。（因为是就一个自然间的宽度而言，故又称开间）参数：2.1米、2.4米、2.7米……3.9米、4.2米，一般在3.0--3.9之间。进深：是指一间房屋内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。参数：3.0米、3.3米、3.6米………5.7米、6.0米一般在5米以内。有关设计的知识7.空间尺度层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上64有关配套的知识居住区的生活基础配套设施

指进行居住区规划设计时，用来确定配建公共建筑数量的定额指标。一般以每千居民为计算单位。千人指标地区不同、建筑的不同采用不同的定额单位来计算建筑面积和用地面积

“千人指标”：是一项较复杂和细致的工作，也是一项涉及面很广的城市建设技术政策，合理地确定居住区公共服务设施定额指标，不仅关系到居民生活的方便程度，而且涉及到房地产投资及城市用地的合理使用。影响居住区公共服务设施定额指标的因素较多，如国家经济发展水平，居民的生活水平，建造地段原有设施本身的合理规模等

有关配套的知识居住区的生活基础配套设施指进行居住区规划设65有关配套的知识分级人口规模配置标准居住区5—8万人5万人小区1—1.5万人1万人组团（街坊）3000—5000人0.3万人天津居住配套设施标准：分级分类（1）居住区级建筑面积／用地面积（2）小区级建筑面积／用地面积（3）组团（街坊）级建筑面积／用地面积教育457／792-880730／1014-1170----医疗卫生60／6015／10----文化体育210-220／33030-40／100-13067／93-113社区服务140-150／160-164140／130120-160／65-70行政管理64-73／44-55----35-41／----商业金融464-690/263-383205-308/100-15070-90／50-60市政公用118-134／255-31132-43／32-4853-80/8-10分类单位：㎡／千人公建予留用地----/40-60--------合计1522-1784/1944-22431152-1276／1386-1638345-438／216-253注：上表数据不含绿地及居民停车指标。有关配套的知识分级人口规模配置标准居66有关配套的知识商品房分类建筑面积（㎡/户）汽车（车位/户）自行车（辆/户）一类≥150㎡1.51.0二类≥90㎡＜150

㎡1.01.5三类≥60㎡＜90

㎡0.71.8四类＜60

㎡0.52.0经济适用房、廉租房0.22.01、小汽车每个停车位面积30-35㎡（地上30㎡，地下35㎡），如采用垂直机械停车可按实际布置计算停车面积，本标准未计算此类停车方式的面积指标。地面停车率原则上不超过住宅总户数的15%。自行车每个车位停车面积1.5㎡，地面停车率原则上不超过住宅总户数的50%。2、在小区内部出入口附近应设置地面机动车停车位供外来人员临时使用，原则上应设置不低于配建机动车停车位总规模的百分之二（含在配建总规模内）。天津居住停车位标准：有关配套的知识分类建筑面积（㎡/户）汽车（车位/户）自行车（67关于会所性质：会所系规划部门批准的商品住宅项目商业配套房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等综合配套服务的场所。房地产登记部门核发的房地产权证，按“会所”确定房屋类型和房屋用途，开发商、经营者不能将会所用作它途构成：主要有体育运动场地、餐饮娱乐场地、多功能场地、办公场地构成，表现形式如下；体育运动场地：棋牌室、桌球室、健身房、乒乓球室、羽毛球室等，规模较大的会所还有篮球场、网球场、游泳池等设施；餐饮休闲场地：咖啡厅、中西餐厅、舞厅、投影厅、书画室等；多功能场地：室外广场、室内大厅等；主要作为销售阶段的售楼处接待和展示大厅；办公场地：办公室、会议室等，主要作为销售阶段的办公室。有关配套的知识关于会所性质：会所系规划部门批准的商品住宅项目商业配套68关于会所职能：会所的使用功能分前期销售职能和后期经营（服务）职能，前期销售职能指在楼盘入伙前，会所主要用于销售中心，担负楼盘展示推介和客户接待等市场销售功能，在项目全部完成且客户全部入伙后，会所的前期销售的功能开始全部进入实施阶段，即会所进入后期运营和服务阶段。分类 按照1%的总建筑面积比例，对会所进行体量划分。类别建筑面积（㎡）功能设计备注超大型会所》3000综合性、泛会所开放式经营大型会所1500-3000综合性对内经营为主中型会所500-1500专业性、单一性封闭经营小型会所《500单一性封闭经营有关配套的知识关于会所职能：会所的使用功能分前期销售职能和后期经营（服69会所经营管理问题1、

权属问题（产权和经营权的界定） 2、

管理问题（非专业管理和经营比较普遍）3、

功能问题（提供哪些有效服务）4、

定位问题（面向那些客户服务）5、

转型问题（参与社会分工）会所经营中所面临的大面积亏损，究其原因，第一，短视的前期策划是先天原因，如会所的位置、档次、体量、商业划分等硬件规划，如果缺乏市场消费基础、缺乏经营的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了会所后期商业化经营的风险。第二，比较落后的经营管理水平，是会所亏损的人为原因，如发展商大多将会所经营权委托给毫无经营经验的内部残留人员，或者给物业管理公司，致使会所经营出现不必要的问题。小结：会所经营问题除与经营管理者的水平有关外，更重要的与前期会所的策划有关，通过现象看本质，要改善会所的经营问题，必须从会所前期策划入手，兼顾前期销售和后期经营。下面就以会所最终经营为目标，从前期策划方面探讨避免会所经营问题的解决之道。有关配套的知识会所经营管理问题1、

权属问题（产权和经营权的界定） 70会所策划根据上面对会所问题和原因的分析，解决或者避免会所经营不善的根本在于两点，即强化前期会所策划和加强后期专业经营化管理一、

项目性质

会所策划以服务项目住宅为基础需要，所以项目的属性和对应的住户的特征，是会所策划必须首要考虑的问题。住宅类别住户需求会所特征大型精品大众住宅对内开放安全、优惠多样化服务集中会所与泛会所结合体量大、服务类别多内外服务兼备大型高尚人文社区住宅对外开放身份体现注重服务集中会所与泛会所结合设施齐备先进对外营业大型高密度市区小户型住宅便利、优惠全天候服务

集中会所设施齐备对内营业大型低密度别墅区住宅安全尊贵内部享用

集中会所体量较大对内服务有关配套的知识会所策划根据上面对会所问题和原因的分析，解决或者避免会所经营71会所策划二、会所策划要素 1、

体量按照目前会所的一般特征，会所的建筑面积与项目总建筑面积的比例为1：100左右。2、

位置会所的位置策划必须考虑到以下因素，第一，服务便利性，第二，经营的便利性，第三，回避地块的价值和增值区域。3、

功能功能即会所的经营业态，功能的定位必须结合几个需要，第一，销售办公功能需要;第二，体现项目核心文化的需要;第三，普通娱乐休闲的需要;第四，体现项目特色的需要，在体现核心文化价值的设计基础上，业态的设计应避免面面俱到。4、

档次会所档次应该与项目定位相适应。5、

分期会所经营的内外结合是必经之路，所以前期会所策划应该具有前瞻性，提前考虑到经营性需求，如在会所的分期建设，会所功能划分要保证结构可以修改等。有关配套的知识会所策划二、会所策划要素 有关配套的知识72会所策划三、会所创新1、

会所形式双会所即基于临街的主会所基础上，在社区内部增加一个内部会所。临街会所的设计参照商业标准，主要功能是前期销售功能和后期营业性质的商业服务功能，最终以对外经营为目的；内部会所建于社区内部，体量不要求大，但是可以弹性划分，其功能为社区服务，不对外营业，在服务内容的设计上，与临街会所内容不能竞争，但是对外部商业配套形成价格优势，有利于留住内部业主，与临街会所形成互补的综合优势，与外部商业性配套竞争。目的，一是可以进一步提升社区档次，二是增强会所与外部同类配套的竞争力，三是可以形成“以会所养会所”的良性模式，四是增加活动空间，满足不同层次业主需求。双会所比较适合大型以上社区配套策划，对于中小型社区不太适合。有关配套的知识会所策划三、会所创新有关配套的知识73会所策划2、分期会所（第一期销售功能、第二期整体功能再造）目前会所经营不善的主要原因是策划的前瞻性不足。对于大型房地产项目，一般开发周期3年左右，甚至更长。而目前比较普遍的会所，是在项目第一期前阶段建成使用，并陪伴项目3年以上。同时，项目的分期开发策略，使住宅产品品质与时俱进和日益改善，反而使会所建筑形态和划分等迅速落伍。为了避免出现这一情况，会所策划应该与项目平行前进，分期开发建设的稳妥策略。住宅项目进度会所进度会所功能第一期住宅第一期会所（适当超前建设，以内部服务为设计）销售和项目展示功能提供初期简单服务第二期住宅第二期会所（结合市场变化的修改方案，以利于商业转型为方向设计）保留销售部分部分投入内部服务第三期住宅（最后一期）全部投入服务和经营取消销售场地有关配套的知识会所策划2、分期会所（第一期销售功能、第二期整体功能再造）住74会所经营一、专业管理——引入专业的管理公司备选的会所管理者