土地征用与房屋拆迁管理法律制度课件

土地征用与房屋拆迁管理法律制度土地征用与房屋拆迁管理法律制度1〔资料〕建设部2002年1—8月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年1—7月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。〔资料〕建设部2002年1—8月份受理来信共4820件次，其22012年11月21日下午，位于浙江温岭火车站前未开通的大道上，四间楼房巍然矗立在路中间，其中两间还住着居民。尽管路还没有正式开通，但是有一些车辆经过，都得绕着房子通行。据了解，中间两间为同一户人家，属温岭市大溪镇下洋张村。有两间住户已同意拆迁，考虑中间两间住户安全，遂没有全部拆除。据附近居民称，住户因补贴的钱未能达到他们的要求，没有签署拆迁同意书。2012年11月21日下午，位于浙江温岭火车站前未开通的大道3

案例

重庆“史上最牛钉子户”（4年）

（曝光在2007年3月全国“两会”圆满结束并通过了《物权法》）案例4土地征用与房屋拆迁管理法律制度5土地征用与房屋拆迁管理法律制度6土地征用与房屋拆迁管理法律制度7唐福珍因拆迁自焚事件（2009》11）自焚当天房子即被拆除唐福珍因拆迁自焚事件（2009》11）8上海最牛钉子户上海最牛钉子户9南宁最牛钉子户南宁最牛钉子户10中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔1258万后开始搬家，据说最后拿到1700万（建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米）中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔11广州钉子户广州钉子户12北京（海淀）钉子户北京（海淀）钉子户13华盛顿的钉子户华盛顿的钉子户14《物权法》对房屋拆迁的影响《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。作为第一部有“拆迁”二字的法律，不仅弥补了房屋拆迁制度没有法律层面上直接规定的缺陷，而且在十个重要原则上给拆迁制度定了调，其影响已经并正在显现。《物权法》明确了法律对被拆迁人私有物权实行保护，对拆迁中侵害被拆迁人物权的行为进行了禁止，强调要确保被征收人（拆迁人）的社会保障和居住条件，因而增大了拆迁实施难度。《物权法》对房屋拆迁的影响《中华人民共和国物权法》已由中华人15教学目的了解土地征用与房屋拆迁管理法律制度的发展概况；熟悉土地征用与城市房屋拆迁的概念与原则；掌握土地征用的审批权限、土地征用的补偿标准、城市房屋拆迁的方式；重点掌握土地征用与城市房屋拆迁的程序、补偿和安置的有关规定。教学目的了解土地征用与房屋拆迁管理法律制度的发展概况；165.1土地征用无论是房地产开发还是其他项目的建设，首先解决土地使用权问题。土地征用和房屋拆迁是土地使用者在获得土地使用权的过程中经常遇到的问题，也是房地产管理立法必须解决的问题。？？？？？？5.1土地征用无论是房地产开发还是其他项目的建设，首先17一、土地征用土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。

特征：法律关系主体双方是特定的，征用方是国家，被征用方是所征土地使用者，即农民集体；强制性；补偿性；土地所有权转移。一、土地征用土地征用是指国家为了社会公18申请用地受理申请并审查有关文件审批用地征地实施签发用地证书征地批准后的实施管理办理土地使用证二、土地征用程序及审批权限申请用地二、土地征用程序及审批权限19

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：（1）建设单位依法设立的有关证明；（2）项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；（3）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；（4）初步设计或者其他有关材料；（5）建设项目总平面布置图；（6）占有耕地的，提出补充耕地方案；（7）建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；（8）提供地价评估报告。

土地征用程序--申请用地

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设20

经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施。（1）征地公告。公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等；（2）支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；（3）安置农业人口；（4）征收用地单位的费税；（5）协调征地争议。

土地征用程序--征地实施经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府21

《土地管理法》第四十五条明确规定，因建设需要征用属于集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准，并对两级政府的征地审批权限作了明确的划分：（1）征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准。（2）征用基本农田以外的耕地在35公顷以下的，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。土地征用审批权限《土地管理法》第四十五条明确规定，因建设需要征用属于集22三、土地征用的补偿我国《土地管理法》第四十七条明确规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”1、征地补偿费征地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。一般包括土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费以及新菜地开发建设基金。

说明:我国的征地补偿费实质上是对农民在被征用之土地上长期投资、投工的补偿，而非土地的价格；而在那些实行土地私有制的国家，征用土地补偿的基本内容是地价补偿。对于确定补偿数额的依据各国不尽相同，一般是按土地的市场价格来计算，也有的国家是按法定标准来确定。我国属于后者，即按法定标准来确定。

三、土地征用的补偿我国《土地管理法》第四十七条明确规23征地补偿费是根据被征用土地的原用途按照法定标准来确定的：1、土地补偿费：根据《土地管理法》第四十七条的规定：征用耕地的，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍～10倍；征用其他土地的，按照各省、自治区、直辖市确定的标准执行。（其他非耕地2亩折算为1亩，法律法规另有规定的除外，市区内的耕地被征用前3年平均年产值由市人民政府统一确定；市区外的耕地被征用前3年平均年产值由区县（自治县、市）人民政府以乡镇为单位确定；经县级以上人民政府划定的菜地、粮食制种地、专用鱼池被征用前3年平均年产值按耕地被征用前3年平均年产值的1.2倍到1.5倍计算）——《重庆市征地补偿安置办法》

四、征地补偿费的标准征地补偿费是根据被征用土地的原用途按照法定标准来确定的：四、24按省、自治区、直辖市确定的标准执行。地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有权证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算。青苗补偿按征地时实际种植面积计算。——《重庆市征地补偿安置办法》

2、地上附着物和青苗的补偿费按省、自治区、直辖市确定的标准执行。2、地上附着物和青苗的25未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。

零星栽种的一般树木按实补偿。

果园、茶园、桑园、苗圃、花园按当地耕地前3年平均年产值的1.2至1.5倍计算补偿费。

对珍稀名贵树木，按照国家有关规定执行。——《重庆市征地补偿安置办法》

2、地上附着物和青苗的补偿费未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算26下列地上建（构）筑物、青苗不予补偿：

（一）不具有土地使用权属证书和农村房屋所有权证的房屋和其他建（构）筑物；

（二）政府征地批文下达之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建（构）筑物；

（三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用2年以上的临时用地上的建（构）筑物；

（四）非法占用集体上地修建的建（构）筑物；

（五）大自然野生杂丛。——《重庆市征地补偿安置办法》

2、地上附着物和青苗的补偿费下列地上建（构）筑物、青苗不予补偿：

（一）不具有土273、新菜地开发建设基金征用郊区的菜地，除了给予土地补偿费外，用地单位还应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。（新菜地，是指城市（不含县城、建制镇的工矿区）郊区，为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要，向被批准使用城市郊区的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地所有者缴纳的征地补偿费、安置补助费、地上建设物和青苗补偿费等费用外，用地单位按规定向国家缴纳的一项特殊用地费用。）3、新菜地开发建设基金征用郊区的菜地，除了给予土地补偿费外28五、安置补助费征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的4倍～6倍。（每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过耕地被征用前3年平均年产值的15倍）征用其他土地的安置补助费标准，由省、自

治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费与安置补助费标准规定。

按此标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。五、安置补助费征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数29《土地管理法实施条例》第二十六条

土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

土地补偿费用的归属《土地管理法实施条例》第二十六条土地补偿费用的归属30征地农转非人员的住房在征地拆迁范围以外的，不拆迁、不补偿、不安置。但应根据集体土地使用权属证书确定的宅基地面积，按所在地耕地被征用前3年平均年产值的1至2倍，向被征地农村集体经济组织一次性支付征地农转非人员占用宅基地综合补偿费。土地补偿费用的归属征地农转非人员的住房在征地拆迁范围以外的，不拆迁、不补偿、不31我国现行的土地征收补偿制度存在缺陷(1)补偿范围过窄；(2)补偿标准过低；(3)补偿分配不合理。适当补偿考虑的侧重点在于弥补被征收人所受经济上的损失，其他期待利益、营业、失业的损失及生活环境变迁或精神上的损失等，均不在补偿范围之内。我国现行的土地征收补偿制度存在缺陷(1)补偿范围过窄；32一、城市房屋拆迁的概念：

是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予适当补偿和安置的行为。2房屋拆迁一、城市房屋拆迁的概念：2房屋拆迁33

1991年3月22日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的《城市房屋拆迁管理条例》，并于2001年11月1日正式实施(以下简称《拆迁条例》)。二、基本规范1991年3月22日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条34《拆迁条例》规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物。三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。三、拆迁范围《拆迁条例》规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。三、拆迁35四、房屋拆迁的原则（1）服从国家利益的原则。（2）符合城市规划的原则（3）保护拆迁当事人合法权益的原则。（4）有利城市旧区改造的原则。（5）谁拆迁、谁负责补偿原则。四、房屋拆迁的原则（1）服从国家利益的原则。36任何单位和个人因自身建设或接受委托实施房屋拆迁行为，都必须持国家法律规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经其审批核准后发给房屋拆迁许可证，方可进行房屋拆迁。自领取房屋拆迁许可证之日起三个月内未实施拆迁的，房屋拆迁许可证自行失效，因不可抗力因素造成延期拆迁的除外。——《重庆市城市房屋拆迁管理条例

》五、房屋拆迁许可任何单位和个人因自身建设或接受委托实施37（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵、

押权人拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门38（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵、

押权人拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门39（二）房屋拆迁主管部门的权利和义务县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文化、环境等行政主管部门等，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是依照《拆迁条例》的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门)应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给()的拆迁凭证。

A房地产管理部门B．被拆迁人C．房屋拆迁申请人D．具有房屋拆迁资格的单位答案：C

解析：根据题意，房地产管理部门、被拆迁人都不是拆迁的实施部门，不应选择；至于具有房屋拆迁资格的单位如果不申请，房屋拆迁管理部门是不会发放房屋拆迁许可证的，因此只有C是对的。（二）房屋拆迁主管部门的权利和义务县级以上地方人民政府有关部40一、城市房屋拆迁的方式：政府统一拆迁委托拆迁自行拆迁3房屋拆迁方式和程序一、城市房屋拆迁的方式：3房屋拆迁方式和程序41二、城市房屋拆迁的程序：申请和批准组织房屋拆迁发布房屋拆迁公告签署拆迁协议动迁复查、备案二、城市房屋拆迁的程序：42（一）提出拆迁申请《城市房屋拆迁管理条例》第7条第1款规定了拆迁房屋的单位申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：1．建设项目批准文件2．建设用地规划许可证3．国有土地使用权批准文件4．拆迁计划和拆迁方案5．办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明（一）提出拆迁申请《城市房屋拆迁管理条例》第7条第1款规定了43审查的内容如下：1）本条规定的必备材料是否齐全、有效；2）拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致；3）拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善；4）拆迁期限的设立是否合理；5）拆迁计划是否可行；6）拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施；7）拆迁范围内房屋的产权、户籍是否明确，对不明确的是否有了妥善的补偿安置方案；8）拆迁补偿安置资金是否落实、到位；9）安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量安全标准等。（二）房屋拆迁审批审查的内容如下：（二）房屋拆迁审批44《拆迁管理条例》第8条规定：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。因此，拆迁公告是由房屋拆迁管理部门公布的告知性的文书，其公告内容应该与拆迁许可证中载明的内容相一致。（三）房屋拆迁公告《拆迁管理条例》第8条规定：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许451、特征

1）平等性，表现为主体地位平等；

2）内容具有双重性，是补偿和安置的结合；

3）行政干预性，当事人应该达成协议，如果不能达成的，则由房屋拆迁管理机关来裁决。（四）房屋拆迁补偿安置协议1、特征（四）房屋拆迁补偿安置协议46房屋拆迁补偿安置协议必须在拆迁公告规定的期限内订立，其签订必须采用书面形式，内容必须符合有关法律规定。其主要条款包括：1）补偿形式，作价补偿还是产权交换，一次性安置还是临时过渡；2）补偿金额，包括产权调换的差价款、安置款（一般按月计算）、搬家费、停业补偿、拆迁补偿等；3）安置面积；4）安置地点；5）搬迁过渡方式；6）过渡期限；7）违约责任；8）当事人认为需要订立的其他条款。2、房屋拆迁补偿安置协议的主要条款2、房屋拆迁补偿安置协议的主要条款471拆迁期限2拆迁的执行3被拆迁人的禁止行为《城市房屋拆迁管理条例》第１２条的规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（１）新建、扩建、改建房屋。（２）改变房屋和土地用途。（３）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。”4拒绝搬迁的处理（五）拆迁实施1拆迁期限（五）拆迁实施484房屋拆迁的补偿和安置房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人补偿其因房屋及其附属物被拆除所受的损失。一、拆迁补偿的对象房屋拆迁补偿的对象是被拆迁人，即被拆迁房屋的所有人，包括房屋代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。《拆迁条例》规定的所有权人包括两种代管人：一种是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。4房屋拆迁的补偿和安置房屋拆迁补偿是指拆迁人49拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。1．拆除违章建筑不予补偿2．拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿二、拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。二、拆迁补偿的范围50三、拆迁补偿的标准拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

“等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对农转非人员安置实行征地统筹费调剂使用办法。统筹费由区县（自治县、市）人民政府按市区每亩3000元，其他区县（自治县、市）每亩2000元的标准向建设用地单位收取，专项用于征地农转非人员安置的统筹调剂。

三、拆迁补偿的标准拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿511、产权调换房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

2、货币补偿所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

3、产权调换与货币补偿相结合产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换、部分采取作价补偿。四、拆迁补偿的方式1、产权调换四、拆迁补偿的方式52作价补偿采取作价补偿的，应由房屋所在地的法定房屋评估机构予以评估，公正合理地确定作价补偿的标准。第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

作价补偿采取作价补偿的，应由房屋所在地的法定房屋评估机构予53特殊情况下的拆迁补偿公益事业房屋及其附属物拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。租赁房屋拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同

特殊情况下的拆迁补偿公益事业房屋及其附属物54特殊情况下的拆迁补偿产权不明确的房屋拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。设有抵押权的房屋《担保法》第四十九条第三款则规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。”

特殊情况下的拆迁补偿产权不明确的房屋55

所谓拆迁安置，是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。1.房屋拆迁安置的原则：谁拆迁谁安置的原则安置相当的原则安置与补偿相分离的原则2.拆迁安置的方式有两种：

一步到位的安置，即由拆迁人对被拆除房屋使用人一次性解决安置用房；两步到位的安置，即由房屋使用人先以周转房临时过渡，缓期解决正式安置用房。由拆迁人提供周转房由被安置人自寻房屋自行过渡，双方应在协议中明确过渡期限。

五、拆迁安置所谓拆迁安置，是指拆迁人对被拆除房屋的使563.拆迁安置的地点亦有两种：原地安置异地安置《拆迁条例》规定：“对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。”3.拆迁安置的地点亦有两种：574、拆迁安置的对象

被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者正式办公的机关、团体、企业、事业单位。

《拆迁条例》规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。

拆迁安置的对象分为两种：一是指公民；二是指法人。

拆迁人对房屋使用人的安置，可以实行临时安置和长期安置。临时安置是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。长期安置包括易地安置和原地长期安置4、拆迁安置的对象被拆除房屋使用人是指在拆迁范58拆迁安置的标准以被拆迁房屋的面积作为计算依据。按照被拆除房屋是住宅还是非住宅，拆迁安置的面积有所区别：（1）拆除非住宅房屋，如工商企业用房、办公用房、仓库用房等根据原建筑面积安置。（2）拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可按照原使用面积或原居住面积安置；对依原居住面积有困难的被拆除房屋使用人，可适当增加安置面积。（3）住房安置可以采取统建优惠购房、货币安置住房、自建住房等方式，按每人17至20平方米建筑面积标准予以安置。——《重庆市征地补偿安置办法》5、拆迁安置的面积标准拆迁安置的标准以被拆迁房屋的面积作为计算依据。按照被拆除房屋59⑴因户型设计限制，住房安置对象所购的安置房，超过规定标准5平方米以内的部分，按建安造价的50％购买；超过规定标准5平方米以上的部分按综合造价购买，但建设用地预办通知书下达后离婚分户的住房安置对象所购的安置房，超过当地区县（自治县、市）人民政府规定的住房安置标准的部分，按综合造价购买。因户型设计限制，购买安置房未达到规定标准的，不足部分由住房安置方按建安造价补偿给被安置人。⑴因户型设计限制，住房安置对象所购的安置房，60⑵

第二十五条

住房安置对象已婚未育的，优惠购房时，可申请增购1个自然间的住房，其价格按安置房建安造价的50％计算。

住房安置对象的配偶或未成年子女为城镇户口，经审核在他处确无住房并长期与配偶或父母居住在征地拆迁范围内的，优惠购房时，可申请按建安造价的50％购买1个自然间的住房，与原户主合并安置。

政府征地公告之日前因法定婚姻关系或抚养（赡养）关系迁入人员、正常出生人员，作为人员安置和住房安置对象。在政府批准征用土地之日前，长期居住在征地拆迁范围内的城镇人员，具有房屋所有权证和土地使用权证且城镇确无住房的被拆迁人，经住房安置方审核同意后，可申请按本办法规定的住房安置标准按建安造价的50％优惠购买住房。⑵

第二十五条

住房安置对象已婚未育的，优惠购房时，可申请61⑶第二十六条

住房安置对象选择货币安置住房方式的，土地行政主管部门应与安置对象签订货币安置住房合同，一次性结算货币安置款。

货币安置款额等于货币安置住房合同履行时，征地拆迁范围相邻经济适用房平均售价与土地征用时砖墙（条石）预制盖房屋补偿标准之差乘以当地区县（自治县、市）人民政府根据本办法确定的应安置房建筑面积。⑶第二十六条

住房安置对象选择货币安置住房方式的，土地行政62

⑷第二十七条

无条件集中统一修建安置房的，区县（自治县、市）土地行政主管部门应按照同级人民政府依据本办法确定的应安置房建筑百积标准和当时当地城镇居民住宅平均建安造价予以补助，并按照规划管理要求和当地城镇居民修建住宅用地标准划给宅基地，由住房安置对象自建住房。

⑸第二十八条

户口分别在2个农村集体经济组织的夫妻为同批住房安置对象的，合并为1户安置住房。

住房安置对象在2个或2个以上的农村集体经济组织建有住房的，在征地拆迁时只安置1次住房。

——《重庆市征地补偿安置办法》

⑷第二十七条

无条件集中统一修建安置房的，区县（自治县、636、拆迁安置补助费分类搬家补助费临时安置补助费停产、停业损失补助费6、拆迁安置补助费分类搬家补助费64被征地单位（不含被征地的村民住户）的水、电设施按实际安装费用补偿。水利工程补偿，按国家有关规定执行。被拆迁企业的搬迁损失费（含设备搬迁损耗、停工损失及搬迁费）按所搬迁设备折旧后净值的15％至20％计算。有线广播线路、闭路电视线路，天然气安装按实际安装费用补偿。电话移装按电信部门规定的移机费标准补偿。被拆除房屋的装饰物，由所有人自行拆除，不予补偿；不能自行拆除的，给予适当补偿。被征地单位（不含被征地的村民住户）的水、电设施按实际安装费用65在规定时限内搬迁的拆迁户，其搬家补助费按户一次性计发，3人以下（含3人）每户不超过300元，3人以上每户不超过500元。临时过渡户按2次计发。因建设需要，被拆迁户须提前搬迁过渡的，从过渡之日起以批准征地时的在籍户口为准，发给搬迁过渡费或搬迁补助费。属统建优惠购房安置的，按实际过渡时间计算，每人每月发给80至100元搬迁过渡费；属货币安置住房，自建住房的，每人一次性发给1000元搬迁补助费。/view/5690697.htm在规定时限内搬迁的拆迁户，其搬家补助费按户一次性计发，3人以66重庆市主城区房屋拆迁补助奖励等费额标准费额名称适用拆迁条例范围费额标准渝中区其他八区搬迁补助费住宅第39条300元/每户/每次250元/每户/每次非住宅第39条商业、办公、业务用房20元/平方米/每次；生产用房40元/平方米/每次商业、办公、业务用房20元/平方米/每次；生产用房30元/平方米/每次提前搬迁奖

励

费第39条住宅30元/户/日；非住宅10元/每平方米/日住宅25元/户/日非住宅8元/每平方米/日经济损失补助费1年以内（含1年）第42条第一款300元/每平方米200元/每平方米1年至2年（含2年）450元/每平方米300元/每平方米2年至3年（含3件）600元/每平方米450元/每平方米电话迁移

费

由拆迁人按有关部门规定的现行迁移费标准给予全额补偿。水电总表等设施的拆迁补偿

1．被拆迁人单独安装的水电总表由其自行拆除，并由拆迁人按有关部门规定的现行收费标准一次性给予全额补偿。2．实行产权调换的，被拆迁人原有的天然气、闭路电视等设施，拆迁时不补偿，由拆迁人恢复安装，不另收费。3．实行货币安置的，天然气、闭路电视等设施，拆迁时按有关部门规定的现行收费标准予以补偿。重庆市城市房屋拆迁若干费额标准(2002)

重庆市主城区房屋拆迁补助奖励等费额标准费额名称适用拆迁费额标67案例：房屋拆迁补偿安置费用计算某市2003年沙河整治，由市干道指挥部作为拆迁人进行拆迁，补偿方案是评估价上浮10%，搬家奖励5000元。现张某有一营业房需要拆迁，该营业面积35平方米，评估价4500元平方米，有3个从业人员，停产停业损失按每人每月917元计算，停产停业一个半月，另外天然气补偿按每户3200元计算，电话移机按每部58元计算。问：如果产权人张某要求货币补偿，可以拿多少补偿金？

案例：房屋拆迁补偿安置费用计算某市2003年沙河整治，由市干68【问题解答】（1）被拆除房屋的补偿金额：35平方米×4500元平方米×1.1=173250元。（2）停产停业损失费：917元/人.月×3人×1.5月=4126.5元。（3）搬家奖励每户5000元。（4）天然气每户3200元。（5）电话移机一部58元。所以，张某可以拿185634.5元。【问题解答】（1）被拆除房屋的补偿金额：69案例吴某租用的私房受了火灾，吴某全家急需住房。恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自已的两间平房卖给吴某，双方订立了专卖协议。约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户手续，张某一直以各种理由拒绝。吴某入住该房一年后，该房被市政府划入拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。吴、张二人均要求与开发公司签订拆迁协议。请问此案应如何处理。案例吴某租用的私房受了火灾，吴某全家急需住房。恰巧吴某的同事70土地征用与房屋拆迁管理法律制度土地征用与房屋拆迁管理法律制度71〔资料〕建设部2002年1—8月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年1—7月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。〔资料〕建设部2002年1—8月份受理来信共4820件次，其722012年11月21日下午，位于浙江温岭火车站前未开通的大道上，四间楼房巍然矗立在路中间，其中两间还住着居民。尽管路还没有正式开通，但是有一些车辆经过，都得绕着房子通行。据了解，中间两间为同一户人家，属温岭市大溪镇下洋张村。有两间住户已同意拆迁，考虑中间两间住户安全，遂没有全部拆除。据附近居民称，住户因补贴的钱未能达到他们的要求，没有签署拆迁同意书。2012年11月21日下午，位于浙江温岭火车站前未开通的大道73

案例

重庆“史上最牛钉子户”（4年）

（曝光在2007年3月全国“两会”圆满结束并通过了《物权法》）案例74土地征用与房屋拆迁管理法律制度75土地征用与房屋拆迁管理法律制度76土地征用与房屋拆迁管理法律制度77唐福珍因拆迁自焚事件（2009》11）自焚当天房子即被拆除唐福珍因拆迁自焚事件（2009》11）78上海最牛钉子户上海最牛钉子户79南宁最牛钉子户南宁最牛钉子户80中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔1258万后开始搬家，据说最后拿到1700万（建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米）中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔81广州钉子户广州钉子户82北京（海淀）钉子户北京（海淀）钉子户83华盛顿的钉子户华盛顿的钉子户84《物权法》对房屋拆迁的影响《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。作为第一部有“拆迁”二字的法律，不仅弥补了房屋拆迁制度没有法律层面上直接规定的缺陷，而且在十个重要原则上给拆迁制度定了调，其影响已经并正在显现。《物权法》明确了法律对被拆迁人私有物权实行保护，对拆迁中侵害被拆迁人物权的行为进行了禁止，强调要确保被征收人（拆迁人）的社会保障和居住条件，因而增大了拆迁实施难度。《物权法》对房屋拆迁的影响《中华人民共和国物权法》已由中华人85教学目的了解土地征用与房屋拆迁管理法律制度的发展概况；熟悉土地征用与城市房屋拆迁的概念与原则；掌握土地征用的审批权限、土地征用的补偿标准、城市房屋拆迁的方式；重点掌握土地征用与城市房屋拆迁的程序、补偿和安置的有关规定。教学目的了解土地征用与房屋拆迁管理法律制度的发展概况；865.1土地征用无论是房地产开发还是其他项目的建设，首先解决土地使用权问题。土地征用和房屋拆迁是土地使用者在获得土地使用权的过程中经常遇到的问题，也是房地产管理立法必须解决的问题。？？？？？？5.1土地征用无论是房地产开发还是其他项目的建设，首先87一、土地征用土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。

特征：法律关系主体双方是特定的，征用方是国家，被征用方是所征土地使用者，即农民集体；强制性；补偿性；土地所有权转移。一、土地征用土地征用是指国家为了社会公88申请用地受理申请并审查有关文件审批用地征地实施签发用地证书征地批准后的实施管理办理土地使用证二、土地征用程序及审批权限申请用地二、土地征用程序及审批权限89

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》，并附下列材料：（1）建设单位依法设立的有关证明；（2）项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；（3）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；（4）初步设计或者其他有关材料；（5）建设项目总平面布置图；（6）占有耕地的，提出补充耕地方案；（7）建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；（8）提供地价评估报告。

土地征用程序--申请用地

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设90

经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施。（1）征地公告。公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等；（2）支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；（3）安置农业人口；（4）征收用地单位的费税；（5）协调征地争议。

土地征用程序--征地实施经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府91

《土地管理法》第四十五条明确规定，因建设需要征用属于集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准，并对两级政府的征地审批权限作了明确的划分：（1）征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准。（2）征用基本农田以外的耕地在35公顷以下的，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。土地征用审批权限《土地管理法》第四十五条明确规定，因建设需要征用属于集92三、土地征用的补偿我国《土地管理法》第四十七条明确规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”1、征地补偿费征地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。一般包括土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费以及新菜地开发建设基金。

说明:我国的征地补偿费实质上是对农民在被征用之土地上长期投资、投工的补偿，而非土地的价格；而在那些实行土地私有制的国家，征用土地补偿的基本内容是地价补偿。对于确定补偿数额的依据各国不尽相同，一般是按土地的市场价格来计算，也有的国家是按法定标准来确定。我国属于后者，即按法定标准来确定。

三、土地征用的补偿我国《土地管理法》第四十七条明确规93征地补偿费是根据被征用土地的原用途按照法定标准来确定的：1、土地补偿费：根据《土地管理法》第四十七条的规定：征用耕地的，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍～10倍；征用其他土地的，按照各省、自治区、直辖市确定的标准执行。（其他非耕地2亩折算为1亩，法律法规另有规定的除外，市区内的耕地被征用前3年平均年产值由市人民政府统一确定；市区外的耕地被征用前3年平均年产值由区县（自治县、市）人民政府以乡镇为单位确定；经县级以上人民政府划定的菜地、粮食制种地、专用鱼池被征用前3年平均年产值按耕地被征用前3年平均年产值的1.2倍到1.5倍计算）——《重庆市征地补偿安置办法》

四、征地补偿费的标准征地补偿费是根据被征用土地的原用途按照法定标准来确定的：四、94按省、自治区、直辖市确定的标准执行。地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有权证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算。青苗补偿按征地时实际种植面积计算。——《重庆市征地补偿安置办法》

2、地上附着物和青苗的补偿费按省、自治区、直辖市确定的标准执行。2、地上附着物和青苗的95未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。

零星栽种的一般树木按实补偿。

果园、茶园、桑园、苗圃、花园按当地耕地前3年平均年产值的1.2至1.5倍计算补偿费。

对珍稀名贵树木，按照国家有关规定执行。——《重庆市征地补偿安置办法》

2、地上附着物和青苗的补偿费未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算96下列地上建（构）筑物、青苗不予补偿：

（一）不具有土地使用权属证书和农村房屋所有权证的房屋和其他建（构）筑物；

（二）政府征地批文下达之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建（构）筑物；

（三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用2年以上的临时用地上的建（构）筑物；

（四）非法占用集体上地修建的建（构）筑物；

（五）大自然野生杂丛。——《重庆市征地补偿安置办法》

2、地上附着物和青苗的补偿费下列地上建（构）筑物、青苗不予补偿：

（一）不具有土973、新菜地开发建设基金征用郊区的菜地，除了给予土地补偿费外，用地单位还应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。（新菜地，是指城市（不含县城、建制镇的工矿区）郊区，为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要，向被批准使用城市郊区的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地所有者缴纳的征地补偿费、安置补助费、地上建设物和青苗补偿费等费用外，用地单位按规定向国家缴纳的一项特殊用地费用。）3、新菜地开发建设基金征用郊区的菜地，除了给予土地补偿费外98五、安置补助费征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的4倍～6倍。（每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过耕地被征用前3年平均年产值的15倍）征用其他土地的安置补助费标准，由省、自

治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费与安置补助费标准规定。

按此标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。五、安置补助费征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数99《土地管理法实施条例》第二十六条

土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

土地补偿费用的归属《土地管理法实施条例》第二十六条土地补偿费用的归属100征地农转非人员的住房在征地拆迁范围以外的，不拆迁、不补偿、不安置。但应根据集体土地使用权属证书确定的宅基地面积，按所在地耕地被征用前3年平均年产值的1至2倍，向被征地农村集体经济组织一次性支付征地农转非人员占用宅基地综合补偿费。土地补偿费用的归属征地农转非人员的住房在征地拆迁范围以外的，不拆迁、不补偿、不101我国现行的土地征收补偿制度存在缺陷(1)补偿范围过窄；(2)补偿标准过低；(3)补偿分配不合理。适当补偿考虑的侧重点在于弥补被征收人所受经济上的损失，其他期待利益、营业、失业的损失及生活环境变迁或精神上的损失等，均不在补偿范围之内。我国现行的土地征收补偿制度存在缺陷(1)补偿范围过窄；102一、城市房屋拆迁的概念：

是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予适当补偿和安置的行为。2房屋拆迁一、城市房屋拆迁的概念：2房屋拆迁103

1991年3月22日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的《城市房屋拆迁管理条例》，并于2001年11月1日正式实施(以下简称《拆迁条例》)。二、基本规范1991年3月22日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条104《拆迁条例》规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物。三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。三、拆迁范围《拆迁条例》规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。三、拆迁105四、房屋拆迁的原则（1）服从国家利益的原则。（2）符合城市规划的原则（3）保护拆迁当事人合法权益的原则。（4）有利城市旧区改造的原则。（5）谁拆迁、谁负责补偿原则。四、房屋拆迁的原则（1）服从国家利益的原则。106任何单位和个人因自身建设或接受委托实施房屋拆迁行为，都必须持国家法律规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经其审批核准后发给房屋拆迁许可证，方可进行房屋拆迁。自领取房屋拆迁许可证之日起三个月内未实施拆迁的，房屋拆迁许可证自行失效，因不可抗力因素造成延期拆迁的除外。——《重庆市城市房屋拆迁管理条例

》五、房屋拆迁许可任何单位和个人因自身建设或接受委托实施107（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵、

押权人拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门108（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵、

押权人拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位（一）拆迁相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门109（二）房屋拆迁主管部门的权利和义务县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文化、环境等行政主管部门等，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是依照《拆迁条例》的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门)应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给()的拆迁凭证。

A房地产管理部门B．被拆迁人C．房屋拆迁申请人D．具有房屋拆迁资格的单位答案：C

解析：根据题意，房地产管理部门、被拆迁人都不是拆迁的实施部门，不应选择；至于具有房屋拆迁资格的单位如果不申请，房屋拆迁管理部门是不会发放房屋拆迁许可证的，因此只有C是对的。（二）房屋拆迁主管部门的权利和义务县级以上地方人民政府有关部110一、城市房屋拆迁的方式：政府统一拆迁委托拆迁自行拆迁3房屋拆迁方式和程序一、城市房屋拆迁的方式：3房屋拆迁方式和程序111二、城市房屋拆迁的程序：申请和批准组织房屋拆迁发布房屋拆迁公告签署拆迁协议动迁复查、备案二、城市房屋拆迁的程序：112（一）提出拆迁申请《城市房屋拆迁管理条例》第7条第1款规定了拆迁房屋的单位申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：1．建设项目批准文件2．建设用地规划许可证3．国有土地使用权批准文件4．拆迁计划和拆迁方案5．办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明（一）提出拆迁申请《城市房屋拆迁管理条例》第7条第1款规定了113审查的内容如下：1）本条规定的必备材料是否齐全、有效；2）拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致；3）拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善；4）拆迁期限的设立是否合理；5）拆迁计划是否可行；6）拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施；7）拆迁范围内房屋的产权、户籍是否明确，对不明确的是否有了妥善的补偿安置方案；8）拆迁补偿安置资金是否落实、到位；9）安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量安全标准等。（二）房屋拆迁审批审查的内容如下：（二）房屋拆迁审批114《拆迁管理条例》第8条规定：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。因此，拆迁公告是由房屋拆迁管理部门公布的告知性的文书，其公告内容应该与拆迁许可证中载明的内容相一致。（三）房屋拆迁公告《拆迁管理条例》第8条规定：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许1151、特征

1）平等性，表现为主体地位平等；

2）内容具有双重性，是补偿和安置的结合；

3）行政干预性，当事人应该达成协议，如果不能达成的，则由房屋拆迁管理机关来裁决。（四）房屋拆迁补偿安置协议1、特征（四）房屋拆迁补偿安置协议116房屋拆迁补偿安置协议必须在拆迁公告规定的期限内订立，其签订必须采用书面形式，内容必须符合有关法律规定。其主要条款包括：1）补偿形式，作价补偿还是产权交换，一次性安置还是临时过渡；2）补偿金额，包括产权调换的差价款、安置款（一般按月计算）、搬家费、停业补偿、拆迁补偿等；3）安置面积；4）安置地点；5）搬迁过渡方式；6）过渡期限；7）违约责任；8）当事人认为需要订立的其他条款。2、房屋拆迁补偿安置协议的主要条款2、房屋拆迁补偿安置协议的主要条款1171拆迁期限2拆迁的执行3被拆迁人的禁止行为《城市房屋拆迁管理条例》第１２条的规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（１）新建、扩建、改建房屋。（２）改变房屋和土地用途。（３）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。”4拒绝搬迁的处理（五）拆迁实施1拆迁期限（五）拆迁实施1184房屋拆迁的补偿和安置房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人补偿其因房屋及其附属物被拆除所受的损失。一、拆迁补偿的对象房屋拆迁补偿的对象是被拆迁人，即被拆迁房屋的所有人，包括房屋代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。《拆迁条例》规定的所有权人包括两种代管人：一种是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。4房屋拆迁的补偿和安置房屋拆迁补偿是指拆迁人119拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。1．拆除违章建筑不予补偿2．拆除超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿二、拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。二、拆迁补偿的范围120三、拆迁补偿的标准拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

“等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对农转非人员安置实行征地统筹费调剂使用办法。统筹费由区县（自治县、市）人民政府按市区每亩3000元，其他区县（自治县、市）每亩2000元的标准向建设用地单位收取，专项用于征地农转非人员安置的统筹调剂。

三、拆迁补偿的标准拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿1211、产权调换房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

2、货币补偿所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

3、产权调换与货币补偿相结合产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换、部分采取作价补偿。四、拆迁补偿的方式1、产权调换四、拆迁补偿的方式122作价补偿采取作价补偿的，应由房屋所在地的法定房屋评估机构予以评估，公正合理地确定作价补偿的标准。第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

作价补偿采取作价补偿的，应由房屋所在地的法定房屋评估机构予123特殊情况下的拆迁补偿公益事业房屋及其附属物拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。租赁房屋拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同

特殊情况下的拆迁补偿公益事业房屋及其附属物124特殊情况下的拆迁补偿产权不明确的房屋拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。设有抵押权的房屋《担保法》第四十九条第三款则规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。”

特殊情况下的拆迁补偿产权不明确的房屋125

所谓拆迁安置，是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。1.房屋拆迁安置的原则：谁拆迁谁安置的原则安置相当的原则安置与补偿相分离的原则2.拆迁安置的方式有两种：

一步到位的安置，即由拆迁人对被拆除房屋使用人一次性解决安置用房；两步到位的安置，即由房屋使用人先以周转房临时过渡，缓期解决正式安置用房。由拆迁人提供周转房由被安置人自寻房屋自行过渡，双方应在协议中明确过渡期限。

五、拆迁安置所谓拆迁安置，是指拆迁人对被拆除房屋的使1263.拆迁安置的地点亦有两种：原地安置异地安置《拆迁条例》规定：“对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。”3.拆迁安置的地点亦有两种：1274、拆迁安置的对象

被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者正式办公的机关、团体、企业、事业单位。

《拆迁条例》规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。

拆迁安置的对象分为两种：一是指公民；二是指法人。

拆迁人对房屋使用人的安置，可以实行临时安置和长期安置。临时安置是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。长期安置包括易地安置和原地长期安置4、拆迁安置的对象被拆除房屋使用人是指在拆迁范128拆迁安置的标准以被拆迁房屋的面积作为计算依据。按照被拆除房屋是住宅还是非住宅，拆迁安置的面积有所区别：（1）拆除非住宅房屋，如工商企业用房、办公用房、仓库用房等根据原建筑面积安置。（2）拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可按照原使用面积或原居住面积安置；对依原居住面积有困难的被拆除房屋使用人，可适当增加安置面积。（3）住房安置可以采取统建优惠购房、货币安置住房、自建住房等方式，按每人17至20平方米建筑面积标准予以安置。——《重庆市征地补偿安置办法》5、拆迁安置的面积标准拆迁安置的标准以被拆迁房屋的面积作为计算依据。按照被拆除房屋129⑴因户型设计限制，住房安置对象所购的安置房，超过规定标准5平方米以内的部分，按建安造价的50％购买；超过规定标准5平方米以上的部分按综合造价购买，但建设用地预办通知书下达后离婚分户的住房安置对象所购的安置房，超过当地区县（自治县、市）人民政府规定的住房安置标准的部分，按综合造价购买。因户型设计限制，购买安置房未达到规定标准的，不足部分由住房安置方按建安造价补偿给被安置人。⑴因户型设计限制，住房安置对象所购的安置房，130⑵

第二十五条

住房安置对象已婚未育的，优惠购房时，可申请增购1个自然间的住房，其价格按安置房建安造价的50％计算。

住房安置对象的配偶或未成年子女为城