地产商转型养老的闭环设计方案课件

地产商转型养老的闭环设计地产商转型养老1养老是转型的良药还是陷阱要解决的问题地产企业4？持有物业转型养老有哪些类型 ？如何根据禀赋进行定位和设计？怎样打造养老开发运营的闭环 ？1养老是转型的良药还是陷阱要解决的问题地产企业4？持有Part1养老是转型的良药还是陷阱——老龄化趋势、地产形势、客户画像Part1养老是转型的良药还是陷阱第一阶段1990~20032010年2050年第二阶段2003~2020第三阶段2020~2050老龄化比率8.6~10.2%老龄化比率10.2~20%老龄化比率20~30%2040年2030年2020年2000年1990年现状 趋势截至2018年底，我国60岁以上的老年人超2.49亿，占全国总人口的17.9%。依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的30%，每3个人中有一个是老人；且市场经济发展越高，老龄承担越高。2010~2050年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高4.3%。老龄数量大且增长速度快，养老需求渐入高峰老龄化趋势第一阶段2010年2050年第二阶段第三阶段老龄化比率老活力型社区80岁70岁60岁自理型社区护理型社区乐颐小镇乐璟会乐尔之家不同年龄段需要不同类型的养老产品1950,1960年代婴儿潮出生的一代人正步入退休高峰期老龄化趋势活力型社区80岁70岁60岁自理型社区护理型社区乐颐小镇乐璟老年人年龄段总人口数（万）老龄化率60-65165.9311.39%65-70119.968.24%70-80117.138.04%80以上80.585.53%共计483.633.2%80岁以下低龄长者，在未来20年，持续快速迈入80岁以上高龄阶段！上海老龄化趋势截至2017年底,上海市60岁及以上高龄老年人口483.6万，占总人口的33.2％。80岁及以上高龄老年人口80.58万。老龄化趋势老年人年龄段总人口数（万）老龄化率60-65165.9311老龄化趋势60岁老人和80岁老人当然也有“代沟”看准趋势、算准时机，转型养老不至于踏错节拍上海65岁以上老人/80岁以上老人的数量和增长趋势老龄化趋势60岁老人和80岁老人当然也有“代沟”城市旗舰店：立体化养老综合体为老人提供全方位、高品质养老新生活，主要内容涵盖：短期生活照料、康复娱乐、医疗健康以及针对失智失能老人的特护专区；重资产拿地收购还是轻资产租赁运营400米可至天山公园；不同年龄段需要不同类型的养老产品50/60后进养老院的时候是行业大发展的时期。退出：重资产发REITs&轻资产IPO一种是若干年的租金一次性趸交，在寿命期内用完不再另付，寿命期内没用完则按时结算，典型案例：亲和源B卡、万科随缘嘉树老人的活动不是按空间的顺序，而是时间展开的。③五官科医院：直线距离3公里⑦养老机构七：乐尔之家•场中路店金和设施使用费，典型项目：泰康北京燕园、上海申园到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的30%，每3个人中有一个是老人；模块1市场研究全国老龄化趋势逐年加速，未来养老市场空间巨大我国老年人口基数大，增长速度快，养老服务需求旺盛。随着独生子女代的父母逐渐进入老年，养老观念逐渐转变，消费能力变强。60/70/80岁老人对养老产品的需求类型和需求欲望不一。50/60后进养老院的时候是行业大发展的时期。老龄化趋势城市旗舰店：立体化养老综合体为老人提供全方位、高品质养老新地产行业形势白银时代，“房地产+”或成房企重生之道房企摆脱对住宅的依赖，开拓新的开发模式主要四个细分领域商业地产养老产业文化旅游投资海外商业过剩、文化旅游产业亏损、投资海外前景未卜，养老地产亦未找到成熟盈利模式。现实情况地产行业形势白银时代，“房地产+”或成房企重生之道商业地产养地产行业形势地产行业形势地产商转型养老的闭环设计方案课件养老客户画像截至2018年底，我国60岁及以上老年人口有2.49亿，占总人口17.9％80+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过4000万养老客户画像截至2018年底，结论一or定位偏差销售受阻运营包袱设计不当…………技术层面地产商转型养老“主与次”的问题配合地产主业还是独立产业发展“远与近”的问题服务现阶段的自理老人还是等待刚需来临“重与轻”的问题重资产拿地收购还是轻资产租赁运营顶层设计结论一or定位偏差销售受阻运营包袱设计不当…………技术层面地Part2持有物业转型养老有哪些类型——转型“姿势”研究、养老“业态”研究Part2持有物业转型养老有哪些类型转型“姿势”项目类型项目名称核心卖点退休村模式东方太阳城桃花源式环境+完备配套随园嘉树万科品牌+良渚文化+适老精装CCRC模式绿城乌镇雅园颐养学院+古镇景区亲和源配套齐全+服务泰康之家燕园保险、一站式终生退休服务天地健康城古镇景区+怡乐会香树湾养老社区颐养医院+真正的养老社区全龄社区万科幸福汇活跃长者+环境优越保利西塘越古镇景区，品牌开发商养老机构远洋椿萱茂北京首家经营性中外合资养老企业申养·望年荟万科+上海地产鸿泰·乐尔之家紧邻社区、高性价比护理服务转型“姿势”项目类型项目名称核心卖点东方太阳城桃花源式环境+永泰红磡的养老践行图转型“姿势”永泰红磡的养老践行图转型“姿势”鸿泰•乐颐小镇上海崇明/生态型/活跃长者社区活跃型老人社区——自然资源密集区域、旅居活力养老产品项目规模100000平方米目标客户60-75岁退休活跃人群销售模式70年住宅产权销售105亩养生住区150亩生态农庄10000平米长者双会所++鸿泰•乐颐小镇项目规模100000平方米目标客户60-75岁150亩农地会所配套以“健康、养生、休闲、旅居”为设计主题，集精装小户、度假公寓、阳光叠墅、田园农场、老年大学、综合医院于一体。AAC——鸿泰•乐颐小镇150亩农地会所配套以“健康、养生、休闲、旅居”为设计主题鸿泰•乐璟会140席市中心自理单元3000平米精品医疗3000平米餐娱活动配套++项目规模26000平方米目标客户75岁以上自理老人销售模式使用权销售（会籍化、金融化）上海长宁/都市型/自理介助社区自理型老人社区——城市核心人口密集区高端长者养老解决方案鸿泰•乐璟会140席市中心自理单元3000平米精品医疗3产品关键词：硬件设施CCRC——鸿泰•乐璟会1-2层3000㎡生活配套：餐饮娱乐、文化休闲、康体健身450㎡酒店Lobby式客厅、150㎡私家影院、300㎡全球自助餐厅、100㎡图书咖啡吧、15间主题文娱活动室……永爱（永泰红磡旗下企业）全程专项研发升降橱柜、可转换卫浴、全系适老化家具，适老化设计60余项产品关键词：硬件设施CCRC——鸿泰•乐璟会1-2层3000曙光医院中西医老年专科战略牵手百年曙光医院，定制中西医特色老年专科，专家级名医提供健康护驾。实现行业内为数不多的、真正落地的（内设医疗机构）高端医养模式。产品关键词：携手曙光医院，真正实现高端医养模式CCRC——鸿泰•乐璟会曙光医院中西医老年专科产品关键词：携手曙光医院，真正实现高端鸿泰•乐尔之家项目规模3000-10000平方米目标客户80岁以上护理老人销售模式床位押金及床位月费（床位+护理+餐饮）天津/上海/社区嵌入/国际护理标准护理型养老机构——针对失能失智的生活照料和需要专业护理的高龄老人150-300床位数量1:2人员配比单人，双人，三人房型++鸿泰•乐尔之家项目规模3000-10000平方米目标客户80聚焦 -- “鸿泰•乐尔之家”发展中高端护理型养老机构通过成熟社区嵌入式，做中高端护理型连锁养老机构；通过租赁改造、收购兼并等方式实行区域化快速布局；以上海、天津为主要发展城市，周边重点城市择机联动发展。聚焦 -- “鸿泰•乐尔之家”发展中高端护理型养老机构通过其他企业的养老践行方案远洋打造3C养老产品线，即CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心，其中以老年公寓为发展重点，突出失能失智的照护。养老“业态”其他企业的养老践行方案远洋打造3C养老产品线，即CLRC养老地产商转型养老的闭环设计方案课件朗诗养老发展模式居家照料中心：小规模多功能为不愿离开家的老人提供家门口的一站式养老服务，主要服务内容涵盖：康复、护理、上门、健康管理、娱乐活动等；城市旗舰店：立体化养老综合体为老人提供全方位、高品质养老新生活，主要内容涵盖：短期生活照料、康复娱乐、医疗健康以及针对失智失能老人的特护专区；机构护理中心：全照护全周期主要面向完全不能自理老人，失智老人，提供医托养、全生命周期、高段位照护的养老护理服务；居家照料中心城市旗舰店机构护理中心朗诗养老发展模式居家照料中心：小规模多功能城市旗舰店：立体【澜悦系列长者公寓】面向自理型长者定制的适老化、高品质、全服务的专业养老公寓，为入住长者提供日常生活、护理、精神文化等全方位、一站式的养老服务，创造幸福、平安的晚年生活。【望年荟系列照护机构】针对介护、失能、失智等长者的养老机构，以引领时代的新理念，构建复合功能的创新型养老机构。【智汇坊系列社区为老服务中心】为社区嵌入式小型养老机构，一般拥有10－50张床位，为社区长者提供长期照料、日托、助餐、健康管理、文化娱乐等多种为老服务。【申养康复系列康复护理院】康复和护理为特色的护理机构，为失能失智、术后康复等长者（患者）提供专业化的护理服务。【澜悦系列长者公寓】面向自理型长者定制的适老化、高品质、双井恭和苑国贸CBD269套房间2~5层护理6~13层自理按床收月费制双桥恭和家园朝阳区东五环5万平米建面365户养老公寓户型79~105平米共有产权销售乐成养老双井恭和苑国贸CBD双桥恭和家园乐成养老结论二地段选址考量运营能力考量建筑指标考量资金退出考量养老机构康复/护理医院大型养老社区养老公寓持有型物业结论二地段选址考量运营能力考量建筑指标考量资金退出考量养老机Part3如何根据禀赋进行定位和设计——三种产品类型选择、刚需产品模型Part3如何根据禀赋进行定位和设计护理型老人自理型老人活力型老人1.养老机构2.老年公寓3.长者社区如何选择？根据项目禀赋进行产品定位三种类型选择护理型老人自理型老人活力型老人1.养老机构2.老年公寓3三种类型的定位考量长者社区选址要素： 环境 生态产品要素： 体量 配套三种类型的定位考量长者社区选址要素： 环境 生态长者社区——鸿泰•乐颐小镇选址关键词：崇明岛生态长者社区——鸿泰•乐颐小镇选址关键词：崇明岛生态长者社区——鸿泰•乐颐小镇产品关键词：打造“农”、“家”、“乐”的田园慢（漫）生活方式使业主享受远离城市喧嚣和繁忙的都市生活节奏，打造“日出而作，日落而息”的生活氛围会所配套150亩农地长者社区——鸿泰•乐颐小镇产品关键词：打造“农”、“家”、“生态观光资源：充分发挥地缘资源的优势，将周边大配套作为人群养老的配套功能，实现生态养老一体化房地产开发模式：依托养老、养生的保障及环境配套来吸引人群购买及入住，以房子收益作为载体养老保障体系：通过养老产业平台使得短期旅游消费转变为长期居住消费，增加消费能力项目开发的核心引擎：大型养老社区生态观光资源：养老保障体系：项目开发的核心引擎：大型养老社选址要素： 区位 交通产品要素： 医疗 硬件三种类型的定位考量CCRC选址要素： 区位 交通三种类型的定位考量CCRC老年公寓——鸿泰•乐璟会多家三甲医院环绕三大成熟生活圈两大生态公园中山公园私藏版图，贵胄气质与生俱来内环以内，地处中山公园，传统豪华居住区，十大商业中心之一3公里内三甲医院直达，便捷就医环境①华山医院：直线距离2.4公里②华东医院：直线距离2.4公里③五官科医院：直线距离3公里④中山医院：直线距离3.9公里⑤肿瘤医院：直线距离4公里2大生态氧吧，市中心保留最完整的绿植公园400米可至天山公园；800米可至中山公园四通八达交通网线，家门口的商圈资源交通中心：坐拥2、3、4、11号4条地铁线路和30多条公交线路，打造“西区最重要的城市交通枢纽”，实现“零换乘”交通动线选址关键词：老年公寓——鸿泰•乐璟会多家三甲医院环绕三大成熟生活圈两大生老年公寓——鸿泰•乐璟会产品关键词：国际化硬件标准内设高端医疗机构老年公寓——鸿泰•乐璟会产品关键词：国际化硬件标准内设高端医结论三养老住区开发的两条“生命线”如何打造满足自理老人的生活方式？产品线如何处理地产销售和养老运营的关系？盈利线解决养生环境、养老服务、生活保障、社交空间、适老化配置……解决运营阶段销售因养老产生溢价销售阶段销售不应贴补运营运营自我盈利结论三养老住区开发的两条“生命线”如何打造满足自理老人的生选址要素： 社区 人口产品要素： 家感 照护三种类型的定位考量养老机构选址要素： 社区 人口三种类型的定位考量养老机构本案位置日晖二村紫汇苑江南新村瑞金南苑日晖六村西木小区新湖云庭枫林新村日晖新城日晖三村天合雅园双晖小区日晖五村瞿溪路小区龙华小区春江小区五岭小区斜土新村斜土路社区茶陵小区丝庐花语远雄徐汇园养老机构——鸿泰•乐尔之家本案位置瑞金医院分部复旦大学附属中山医院肿瘤医院丰富的外部医疗资源，提供有力的医疗支持选址关键词：社区，人口成熟 密集本案位置日晖二村紫汇苑江南新村瑞金南苑日晖六村西木小区新湖云美式装修风格的家庭厅明亮温馨的餐厅产品关键词：美式装修风格的家庭厅明亮温馨的餐厅产品关键词：双人间单人间活动室双人间单人间活动室刚需产品模型截至2018年底，我国60岁及以上老年人口有2.49亿，占总人口17.9％80+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过4000万市场需求刚需产品模型截至2018年底，市场需求市场供给2017年我国机构养老床位406.3万张，但从结构上看，公办托底型超过一半，不接受失能半失能老人超过7成，高质量的长期照护机构仍然非常稀缺2012年-2017年社会服务发展统计公报中国养老床位数统计02004006008002014年2015年2016年2017年社区留宿和日间照料406.3养老机构机构类型服务能力公办>50%民营<50%接受失能失智<30%不接受失能失智>70%市场供给2017年我国机构养老床位406.3万张，但从结构上欧葆庭、金色阳光星堡、凯健乐尔之家、红日…251万<月费<2万3 5000<月费<1万43000<月费<5000月费<3000硬件品质非常高地段核心占现有机构较少比例硬件品质次之地段次之占现有机构较少比例性价比高有很大需求，供给少占民营机构主流市场…硬件品质一般公办机构供给量大硬件品质亟待升级收费低决定服务质量不高5000-10000元/月的中端护理型养老机构是市场机会点市场机会高收费决定客户数量有限，以及对地段的要求，限制连锁扩张1 月费>2万结论四欧葆庭、金色阳光星堡、凯健乐尔之家、红日…251万<月费<2③养老住区三：乐颐小镇•崇明（远郊型10万平米）①养老住区一：乐璟会•中山公园（都市型26000平米）②养老住区二：乐璟会•宝山（城区型15000平米待开业）123③养老住区三：乐颐小镇•崇明①养老住区一：乐璟会•中山公园1123456789外环线①养老机构一：乐尔之家•徐汇斜土店（床位数：200席）②养老机构二：乐尔之家•延安西路店（床位数：184席）③养老机构三：乐尔之家•徐汇田林店（床位数：49席长者照护之家）④养老机构四：乐尔之家•周家嘴路店（床位数：300席）⑤养老机构五：乐尔之家•新浦江店（床位数：154席）⑥养老机构六：乐尔之家•同普路店（床位数：377席）⑦养老机构七：乐尔之家•场中路店（床位数：242席待开业）⑧养老机构八：乐尔之家•保利淞南店（床位数：105席待开业）⑨养老机构九：乐尔之家•浦东花木店（床位数：177席待开业）123456789外环线①养老机构一：乐尔之家•徐汇斜土店Part4怎样打造养老开发运营的闭环——调研、选址、运营、设计、退出Part4怎样打造养老开发运营的闭环闭环设计五要素销售退出选址踏勘持有型养老项目1市场调研23运营方案4产品设计5三维度：调研的范围四要素：调研的内容4个标准维度30余个评价科目先定位再设计定价决定成本成本引导设计销售：月费or会员制or租金趸交退出：重资产发REITs&轻资产IPO定位：先确定护理等级定价：成本导向法成本：人员排班是重点闭环设计五要素销售退出选址踏勘持有型养老项目12345三维市场调研与选址三个维度和四大要素调研范围周边三公里所有项目同城市网格等量级项目城市TOP标杆项目收费价格和结构调研内容客群特征护理等级入住率和入住速度装修标准房间设施市场调研与选址调研范围周边三公里所有项目同城市网格等定位成本确定细分业态确定消费档次确定护理等级定价从“成本导向”转变为“消费导向”关键是老人的支付能力研究切忌想当然得做高端护理是刚需自理看禀赋分为固定和可变成本固定成本也可“优化”可变成本关键是人工成本是养老的生死线运营方案定位、定价与成本定位成本确定细分业态定价从“成本导向”转变为“消费导集约配套空间优化运营动线产品设计提升坪效、降低成本单床面积与档次成正比，与坪效反比。如何做到单床面积的经济性与舒适性的平衡？控制单床面积老人的活动不是按空间的顺序，而是时间展开的。餐厅、活动室、棋牌室、健身房……都需要吗？一个护工合理地同时照看的老人数量决定运营效率。如何设计单层的平面动线和套型之间的动线？合理房型设计单人间、双人间还是多人间？取决于定位，也关乎运营收益。怎样能避免双人间包床，怎样能提高多人间的品质？集约配套空间优化运营动线产品设计提升坪效、降低成本老人的活动销售退出单个项目和资产变现国内养老项目的盈利模式主要为：出售型退出模式、运营型盈利模式、保险三种模式单个项目销售方式月费型销售型盈利模式以持有出租收取押金及管理费用“两部制”为主要收入的盈利模式

以商业开发直接出售产权为主要收入的盈利模式押金管理月费入住时一次性支付的费用，数额通常较高，以押金形式收取，在离开时可以退还，典型案例：乐尔之家、凯健国际入住者入住之后每月固定支付的费用，包括餐费、床位费、护理费根据选择的居住条件、护理服务、餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力、健康状况选择一次性费用和管理月费的比例有所区别，有些一次性费用较高月费较低，有些相反，还有提供两种选择，收费模式影响到开发商资金回收速度费用构成产权销售

会员制销售针对使用住宅、商业地块开发的项目，将产权划分到每一户项目计划以老年为主要客群，但无明文规定只能老年人居住，易造成项目定位偏离养老定位典型案例：绿城乌镇雅苑、天地健康城以签订使用合同的形式，签订使用权/会员制合同主要有两种形式，一种是使用权和土地时间一样，可退可继承可转让，典型案例：亲和源A卡、乐璟会一种是若干年的租金一次性趸交，在寿命期内用完不再另付，寿命期内没用完则按时结算，典型案例：亲和源B卡、万科随缘嘉树保险型通过卖保险理财产品，使客户获得养老项目的居住使用权，申请入驻成功后再付租金和设施使用费，典型项目：泰康北京燕园、上海申园销售退出单个项目和资产变现国内养老项目的盈利模式主要为：出售60-75岁退休活跃人群紧邻社区、高性价比护理服务产品关键词：打造“农”、“家”、“乐”的田园慢（漫）生活方式如何设计单层的平面动线和套型之间的动线？中山公园私藏版图，贵胄气质与生俱来护理是刚需自理看禀赋城市旗舰店：立体化养老综合体为老人提供全方位、高品质养老新生活，主要内容涵盖：短期生活照料、康复娱乐、医疗健康以及针对失智失能老人的特护专区；依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。产品关键词：携手曙光医院，真正实现高端医养模式周边三公里所有项目北京首家经营性中外合资养老企业②华东医院：直线距离2.截至2018年底，我国60岁以上的老年人超闭环设计的成功关键——投前板块统一负责制决策机制市场调研选址踏勘运营方案产品设计销售退出避免铁路警察各管一段，最后由运营背锅结论五60-75岁退休活跃人群闭环设计的成功关键——投前板块统一作为养老投资和运营背景公司——永泰红磡旗下的轻资产业务团队，提供B2C基础上的B2B既做“甲方”，亦做“乙方”我们以实践者的身份为这个行业建立标准，我们也愿以先行者的身份在这个行业传帮带教，做一个养老产业开发运营的专业服务商。作为养老投资和运营背景公司——永泰红磡我们以实践者的身份为这第三方咨询操作案例海南一投养老战略转型项目新华人寿北京莲花池养老项目第三方咨询操作案例海南一投养老战略转型项目知行合一，实践中提炼标准红磡团队，亲历各类投资评估、各类物业评价、各类产品分众、各类市场细分、各类运营瓶颈，所有专业收获经历实践检验。开发自建、物业租赁、物业改造，全形态物业操作经验自理型、介助型、介护型、专护型，全产品分众市场经验12系统性运营管理与人才培训，保障运营实现净利与客户满意的能力34选址、产品、运营、销售，行业级四大标准体系红磡咨询提供的不仅仅是报告知行合一，实践中提炼标准红磡团队，亲历各类投资评估、各类物业细分市场研究竞争个案研究消费者研究……成果1：市场研究与定位报告建筑功能优化室内设计方案适老化解决方案……成果2：产品解决方案市场推广与渠道建设销售模式与价格制定营销团队搭组建营销管理体系……成果4：市场推广与营销执行方案财务测算模型财务顾问服务……成果3：项目财务测算模型成果5：服务运营手册服务运营手册制定项目质控体系员工管理与培训体系法务顾问服务……第一阶段工作 第二阶段工作模块1市场研究模块5运营顾问模块2产品建议模块3经济测算模块6培训服务模块4营销顾问管理人员培训实操人员培训市场人员培训……成果6：培训服务手册XXXX养老项目咨询全案服务模型细分市场研究成果1：市场研究与定位报告建筑功能优化成果2：产地产商转型养老的闭环设计地产商转型养老1养老是转型的良药还是陷阱要解决的问题地产企业4？持有物业转型养老有哪些类型 ？如何根据禀赋进行定位和设计？怎样打造养老开发运营的闭环 ？1养老是转型的良药还是陷阱要解决的问题地产企业4？持有Part1养老是转型的良药还是陷阱——老龄化趋势、地产形势、客户画像Part1养老是转型的良药还是陷阱第一阶段1990~20032010年2050年第二阶段2003~2020第三阶段2020~2050老龄化比率8.6~10.2%老龄化比率10.2~20%老龄化比率20~30%2040年2030年2020年2000年1990年现状 趋势截至2018年底，我国60岁以上的老年人超2.49亿，占全国总人口的17.9%。依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的30%，每3个人中有一个是老人；且市场经济发展越高，老龄承担越高。2010~2050年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高4.3%。老龄数量大且增长速度快，养老需求渐入高峰老龄化趋势第一阶段2010年2050年第二阶段第三阶段老龄化比率老活力型社区80岁70岁60岁自理型社区护理型社区乐颐小镇乐璟会乐尔之家不同年龄段需要不同类型的养老产品1950,1960年代婴儿潮出生的一代人正步入退休高峰期老龄化趋势活力型社区80岁70岁60岁自理型社区护理型社区乐颐小镇乐璟老年人年龄段总人口数（万）老龄化率60-65165.9311.39%65-70119.968.24%70-80117.138.04%80以上80.585.53%共计483.633.2%80岁以下低龄长者，在未来20年，持续快速迈入80岁以上高龄阶段！上海老龄化趋势截至2017年底,上海市60岁及以上高龄老年人口483.6万，占总人口的33.2％。80岁及以上高龄老年人口80.58万。老龄化趋势老年人年龄段总人口数（万）老龄化率60-65165.9311老龄化趋势60岁老人和80岁老人当然也有“代沟”看准趋势、算准时机，转型养老不至于踏错节拍上海65岁以上老人/80岁以上老人的数量和增长趋势老龄化趋势60岁老人和80岁老人当然也有“代沟”城市旗舰店：立体化养老综合体为老人提供全方位、高品质养老新生活，主要内容涵盖：短期生活照料、康复娱乐、医疗健康以及针对失智失能老人的特护专区；重资产拿地收购还是轻资产租赁运营400米可至天山公园；不同年龄段需要不同类型的养老产品50/60后进养老院的时候是行业大发展的时期。退出：重资产发REITs&轻资产IPO一种是若干年的租金一次性趸交，在寿命期内用完不再另付，寿命期内没用完则按时结算，典型案例：亲和源B卡、万科随缘嘉树老人的活动不是按空间的顺序，而是时间展开的。③五官科医院：直线距离3公里⑦养老机构七：乐尔之家•场中路店金和设施使用费，典型项目：泰康北京燕园、上海申园到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的30%，每3个人中有一个是老人；模块1市场研究全国老龄化趋势逐年加速，未来养老市场空间巨大我国老年人口基数大，增长速度快，养老服务需求旺盛。随着独生子女代的父母逐渐进入老年，养老观念逐渐转变，消费能力变强。60/70/80岁老人对养老产品的需求类型和需求欲望不一。50/60后进养老院的时候是行业大发展的时期。老龄化趋势城市旗舰店：立体化养老综合体为老人提供全方位、高品质养老新地产行业形势白银时代，“房地产+”或成房企重生之道房企摆脱对住宅的依赖，开拓新的开发模式主要四个细分领域商业地产养老产业文化旅游投资海外商业过剩、文化旅游产业亏损、投资海外前景未卜，养老地产亦未找到成熟盈利模式。现实情况地产行业形势白银时代，“房地产+”或成房企重生之道商业地产养地产行业形势地产行业形势地产商转型养老的闭环设计方案课件养老客户画像截至2018年底，我国60岁及以上老年人口有2.49亿，占总人口17.9％80+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过4000万养老客户画像截至2018年底，结论一or定位偏差销售受阻运营包袱设计不当…………技术层面地产商转型养老“主与次”的问题配合地产主业还是独立产业发展“远与近”的问题服务现阶段的自理老人还是等待刚需来临“重与轻”的问题重资产拿地收购还是轻资产租赁运营顶层设计结论一or定位偏差销售受阻运营包袱设计不当…………技术层面地Part2持有物业转型养老有哪些类型——转型“姿势”研究、养老“业态”研究Part2持有物业转型养老有哪些类型转型“姿势”项目类型项目名称核心卖点退休村模式东方太阳城桃花源式环境+完备配套随园嘉树万科品牌+良渚文化+适老精装CCRC模式绿城乌镇雅园颐养学院+古镇景区亲和源配套齐全+服务泰康之家燕园保险、一站式终生退休服务天地健康城古镇景区+怡乐会香树湾养老社区颐养医院+真正的养老社区全龄社区万科幸福汇活跃长者+环境优越保利西塘越古镇景区，品牌开发商养老机构远洋椿萱茂北京首家经营性中外合资养老企业申养·望年荟万科+上海地产鸿泰·乐尔之家紧邻社区、高性价比护理服务转型“姿势”项目类型项目名称核心卖点东方太阳城桃花源式环境+永泰红磡的养老践行图转型“姿势”永泰红磡的养老践行图转型“姿势”鸿泰•乐颐小镇上海崇明/生态型/活跃长者社区活跃型老人社区——自然资源密集区域、旅居活力养老产品项目规模100000平方米目标客户60-75岁退休活跃人群销售模式70年住宅产权销售105亩养生住区150亩生态农庄10000平米长者双会所++鸿泰•乐颐小镇项目规模100000平方米目标客户60-75岁150亩农地会所配套以“健康、养生、休闲、旅居”为设计主题，集精装小户、度假公寓、阳光叠墅、田园农场、老年大学、综合医院于一体。AAC——鸿泰•乐颐小镇150亩农地会所配套以“健康、养生、休闲、旅居”为设计主题鸿泰•乐璟会140席市中心自理单元3000平米精品医疗3000平米餐娱活动配套++项目规模26000平方米目标客户75岁以上自理老人销售模式使用权销售（会籍化、金融化）上海长宁/都市型/自理介助社区自理型老人社区——城市核心人口密集区高端长者养老解决方案鸿泰•乐璟会140席市中心自理单元3000平米精品医疗3产品关键词：硬件设施CCRC——鸿泰•乐璟会1-2层3000㎡生活配套：餐饮娱乐、文化休闲、康体健身450㎡酒店Lobby式客厅、150㎡私家影院、300㎡全球自助餐厅、100㎡图书咖啡吧、15间主题文娱活动室……永爱（永泰红磡旗下企业）全程专项研发升降橱柜、可转换卫浴、全系适老化家具，适老化设计60余项产品关键词：硬件设施CCRC——鸿泰•乐璟会1-2层3000曙光医院中西医老年专科战略牵手百年曙光医院，定制中西医特色老年专科，专家级名医提供健康护驾。实现行业内为数不多的、真正落地的（内设医疗机构）高端医养模式。产品关键词：携手曙光医院，真正实现高端医养模式CCRC——鸿泰•乐璟会曙光医院中西医老年专科产品关键词：携手曙光医院，真正实现高端鸿泰•乐尔之家项目规模3000-10000平方米目标客户80岁以上护理老人销售模式床位押金及床位月费（床位+护理+餐饮）天津/上海/社区嵌入/国际护理标准护理型养老机构——针对失能失智的生活照料和需要专业护理的高龄老人150-300床位数量1:2人员配比单人，双人，三人房型++鸿泰•乐尔之家项目规模3000-10000平方米目标客户80聚焦 -- “鸿泰•乐尔之家”发展中高端护理型养老机构通过成熟社区嵌入式，做中高端护理型连锁养老机构；通过租赁改造、收购兼并等方式实行区域化快速布局；以上海、天津为主要发展城市，周边重点城市择机联动发展。聚焦 -- “鸿泰•乐尔之家”发展中高端护理型养老机构通过其他企业的养老践行方案远洋打造3C养老产品线，即CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心，其中以老年公寓为发展重点，突出失能失智的照护。养老“业态”其他企业的养老践行方案远洋打造3C养老产品线，即CLRC养老地产商转型养老的闭环设计方案课件朗诗养老发展模式居家照料中心：小规模多功能为不愿离开家的老人提供家门口的一站式养老服务，主要服务内容涵盖：康复、护理、上门、健康管理、娱乐活动等；城市旗舰店：立体化养老综合体为老人提供全方位、高品质养老新生活，主要内容涵盖：短期生活照料、康复娱乐、医疗健康以及针对失智失能老人的特护专区；机构护理中心：全照护全周期主要面向完全不能自理老人，失智老人，提供医托养、全生命周期、高段位照护的养老护理服务；居家照料中心城市旗舰店机构护理中心朗诗养老发展模式居家照料中心：小规模多功能城市旗舰店：立体【澜悦系列长者公寓】面向自理型长者定制的适老化、高品质、全服务的专业养老公寓，为入住长者提供日常生活、护理、精神文化等全方位、一站式的养老服务，创造幸福、平安的晚年生活。【望年荟系列照护机构】针对介护、失能、失智等长者的养老机构，以引领时代的新理念，构建复合功能的创新型养老机构。【智汇坊系列社区为老服务中心】为社区嵌入式小型养老机构，一般拥有10－50张床位，为社区长者提供长期照料、日托、助餐、健康管理、文化娱乐等多种为老服务。【申养康复系列康复护理院】康复和护理为特色的护理机构，为失能失智、术后康复等长者（患者）提供专业化的护理服务。【澜悦系列长者公寓】面向自理型长者定制的适老化、高品质、双井恭和苑国贸CBD269套房间2~5层护理6~13层自理按床收月费制双桥恭和家园朝阳区东五环5万平米建面365户养老公寓户型79~105平米共有产权销售乐成养老双井恭和苑国贸CBD双桥恭和家园乐成养老结论二地段选址考量运营能力考量建筑指标考量资金退出考量养老机构康复/护理医院大型养老社区养老公寓持有型物业结论二地段选址考量运营能力考量建筑指标考量资金退出考量养老机Part3如何根据禀赋进行定位和设计——三种产品类型选择、刚需产品模型Part3如何根据禀赋进行定位和设计护理型老人自理型老人活力型老人1.养老机构2.老年公寓3.长者社区如何选择？根据项目禀赋进行产品定位三种类型选择护理型老人自理型老人活力型老人1.养老机构2.老年公寓3三种类型的定位考量长者社区选址要素： 环境 生态产品要素： 体量 配套三种类型的定位考量长者社区选址要素： 环境 生态长者社区——鸿泰•乐颐小镇选址关键词：崇明岛生态长者社区——鸿泰•乐颐小镇选址关键词：崇明岛生态长者社区——鸿泰•乐颐小镇产品关键词：打造“农”、“家”、“乐”的田园慢（漫）生活方式使业主享受远离城市喧嚣和繁忙的都市生活节奏，打造“日出而作，日落而息”的生活氛围会所配套150亩农地长者社区——鸿泰•乐颐小镇产品关键词：打造“农”、“家”、“生态观光资源：充分发挥地缘资源的优势，将周边大配套作为人群养老的配套功能，实现生态养老一体化房地产开发模式：依托养老、养生的保障及环境配套来吸引人群购买及入住，以房子收益作为载体养老保障体系：通过养老产业平台使得短期旅游消费转变为长期居住消费，增加消费能力项目开发的核心引擎：大型养老社区生态观光资源：养老保障体系：项目开发的核心引擎：大型养老社选址要素： 区位 交通产品要素： 医疗 硬件三种类型的定位考量CCRC选址要素： 区位 交通三种类型的定位考量CCRC老年公寓——鸿泰•乐璟会多家三甲医院环绕三大成熟生活圈两大生态公园中山公园私藏版图，贵胄气质与生俱来内环以内，地处中山公园，传统豪华居住区，十大商业中心之一3公里内三甲医院直达，便捷就医环境①华山医院：直线距离2.4公里②华东医院：直线距离2.4公里③五官科医院：直线距离3公里④中山医院：直线距离3.9公里⑤肿瘤医院：直线距离4公里2大生态氧吧，市中心保留最完整的绿植公园400米可至天山公园；800米可至中山公园四通八达交通网线，家门口的商圈资源交通中心：坐拥2、3、4、11号4条地铁线路和30多条公交线路，打造“西区最重要的城市交通枢纽”，实现“零换乘”交通动线选址关键词：老年公寓——鸿泰•乐璟会多家三甲医院环绕三大成熟生活圈两大生老年公寓——鸿泰•乐璟会产品关键词：国际化硬件标准内设高端医疗机构老年公寓——鸿泰•乐璟会产品关键词：国际化硬件标准内设高端医结论三养老住区开发的两条“生命线”如何打造满足自理老人的生活方式？产品线如何处理地产销售和养老运营的关系？盈利线解决养生环境、养老服务、生活保障、社交空间、适老化配置……解决运营阶段销售因养老产生溢价销售阶段销售不应贴补运营运营自我盈利结论三养老住区开发的两条“生命线”如何打造满足自理老人的生选址要素： 社区 人口产品要素： 家感 照护三种类型的定位考量养老机构选址要素： 社区 人口三种类型的定位考量养老机构本案位置日晖二村紫汇苑江南新村瑞金南苑日晖六村西木小区新湖云庭枫林新村日晖新城日晖三村天合雅园双晖小区日晖五村瞿溪路小区龙华小区春江小区五岭小区斜土新村斜土路社区茶陵小区丝庐花语远雄徐汇园养老机构——鸿泰•乐尔之家本案位置瑞金医院分部复旦大学附属中山医院肿瘤医院丰富的外部医疗资源，提供有力的医疗支持选址关键词：社区，人口成熟 密集本案位置日晖二村紫汇苑江南新村瑞金南苑日晖六村西木小区新湖云美式装修风格的家庭厅明亮温馨的餐厅产品关键词：美式装修风格的家庭厅明亮温馨的餐厅产品关键词：双人间单人间活动室双人间单人间活动室刚需产品模型截至2018年底，我国60岁及以上老年人口有2.49亿，占总人口17.9％80+高龄需要长期照护的失能半失能老人超过4000万市场需求刚需产品模型截至2018年底，市场需求市场供给2017年我国机构养老床位406.3万张，但从结构上看，公办托底型超过一半，不接受失能半失能老人超过7成，高质量的长期照护机构仍然非常稀缺2012年-2017年社会服务发展统计公报中国养老床位数统计02004006008002014年2015年2016年2017年社区留宿和日间照料406.3养老机构机构类型服务能力公办>50%民营<50%接受失能失智<30%不接受失能失智>70%市场供给2017年我国机构养老床位406.3万张，但从结构上欧葆庭、金色阳光星堡、凯健乐尔之家、红日…251万<月费<2万3 5000<月费<1万43000<月费<5000月费<3000硬件品质非常高地段核心占现有机构较少比例硬件品质次之地段次之占现有机构较少比例性价比高有很大需求，供给少占民营机构主流市场…硬件品质一般公办机构供给量大硬件品质亟待升级收费低决定服务质量不高5000-10000元/月的中端护理型养老机构是市场机会点市场机会高收费决定客户数量有限，以及对地段的要求，限制连锁扩张1 月费>2万结论四欧葆庭、金色阳光星堡、凯健乐尔之家、红日…251万<月费<2③养老住区三：乐颐小镇•崇明（远郊型10万平米）①养老住区一：乐璟会•中山公园（都市型26000平米）②养老住区二：乐璟会•宝山（城区型15000平米待开业）123③养老住区三：乐颐小镇•崇明①养老住区一：乐璟会•中山公园1123456789外环线①养老机构一：乐尔之家•徐汇斜土店（床位数：200席）②养老机构二：乐尔之家•延安西路店（床位数：184席）③养老机构三：乐尔之家•徐汇田林店（床位数：49席长者照护之家）④养老机构四：乐尔之家•周家嘴路店（床位数：300席）⑤养老机构五：乐尔之家•新浦江店（床位数：154席）⑥养老机构六：乐尔之家•同普路店（床位数：377席）⑦养老机构七：乐尔之家•场中路店（床位数：242席待开业）⑧养老机构八：乐尔之家•保利淞南店（床位数：105席待开业）⑨养老机构九：乐尔之家•浦东花木店（床位数：177席待开业）123456789外环线①养老机构一：乐尔之家•徐汇斜土店Part4怎样打造养老开发运营的闭环——调研、选址、运营、设计、退出Part4怎样打造养老开发运营的闭环闭环设计五要素销售退出选址踏勘持有型养老项目1市场调研23运营方案4产品设计5三维度：调研的范围四要素：调研的内容4个标准维度30余个评价科目先定位再设计定价决定成本成本引导设计销售：月费or会员制or租金趸交退出：重资产发REITs&轻资产IPO定位：先确定护理等级定价：成本导向法成本：人员排班是重点闭环设计五要素销售退出选址踏勘持有型养老项目12345三维市场调研与选址三个维度和四大要素调研范围周边三公里所有项目同城市网格等量级项目城市TOP标杆项目收费价格和结构调研内容客群特征护理等级入住率和入住速度装修标准房间设施市场调研与选址调研范围周边三公里所有项目同城市网格等定位成本确定细分业态确定消费档次确定护理等级定价从“成本导向”转变为“消费导向”关键是老人的支付能力研究切忌想当然得做高端护理是刚需自理看禀赋分为固定和可变成本固定成本也可“优化”可变成本关键是人工成本是养老的生死线运营方案定位、定价与成本定位成本确定细分业态定价从“成本导向”转变为“消费导集约配套空间优化运营动线产品设计提升坪效、降低成本单床面积与档次成正比，与坪效反比。如何做到单床面积的经济性与舒适性的平衡？控制单床面积老人的活动不是按空间的顺序，而是时间展开的。餐厅、活动室、棋牌室、健身房……都需要吗？一个护工合理地同时照看的老人数量决定运营效率。如何设计单层的平面动线和套型之间的动线？