某房地产公司“商谷”项目总结性报告

和君创业研究咨询有限公司

H&JVANGUARDRESEARCHANDCONSULTINGCO.,LTD.华夏房地产公司“商谷”项目总结性报告机密目录1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－2 1.1大北京城市功能演变与趋势 1.2廊坊经济发展的三大阶段 1.3商务休闲－－启动廊坊经济的新概念2、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－14 2.1 国际新兴城市发展模式 2.2 国际大规模土地开发的三种模式 2.3 “商谷”项目开发的三大阶段 2.4 廊坊发展“商谷”项目的优劣势分析3、从华夏房地产公司的能力看大北京“商谷”的操作步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－30 3.1 华夏房地产公司的历史与能力 3.2 制约华夏房地产公司的瓶颈 3.3 “商谷”项目操作方案与步骤4、附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－361.1大北京城市功能演变与趋势 1.1.1计划经济下北京、天津的演变历史 1.1.2市场经济下北京、天津的结构调整 1.1.3未来大北京概念布局的三大特征1.2廊坊经济发展的三大阶段 1.2.1“送出去”阶段 1.2.2“引过来”阶段 1.2.3“请进来”阶段1.3商务休闲－－启动廊坊经济的新概念 1.3.1商务休闲－－休闲旅游衍生新概念 1.3.2廊坊发展商务休闲的优势 1.3.3商谷－－实现商务休闲的载体1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.1计划经济下北京、天津的演变历史北京在近四十年的计划经济发展阶段，城市经历了工业体系兴盛、成熟和衰退的三个历史阶段：工业兴盛期：五十年代，北京处于百废待兴阶段，大力发展工业成为振兴这一历史文化名城的主要发展战略。整个工业增加值占GDP的比重由五十年代初的30%迅速增长到五十年代末的近60%，北京也因此成为中国重要的工业城市。工业成熟期：六十年代到七十年代，北京的工业体系逐渐发育完善，形成了以化工、冶金、机械等重工业为主的产业体系，工业增加值占GDP的比重在1970年达到67%的历史高度。工业衰退期：进入八十年代，工业 比重明显处于下降阶段，一方面， 随着首都经济功能的弱化，以文化 、旅游为代表的第三产业开始兴起； 另一方面，北京市政府开始调整产 业结构战略，部分重污染、低效益 的工业产业开始外迁。1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.1计划经济下北京、天津的演变历史作为中国早期的国际通商口岸，天津的兴旺和发展始于近代。天津地处九河下梢，海河通贯全城，近代繁荣的港口贸易给天津带来了无限的生机，也确立了天津作为中国北方大商埠的地位和形象。解放后，在保持其商业城市特色的同时，天津大力发展第二产业，尤其在计划经济时代，天津与上海一南一北，大力发展轻工轻纺产业，成为全国两大最大的轻工、轻纺工业基地。天津市在计划经济时期，由于国家政策的倾斜，发展健全了以轻工业为代表的第二产业结构体系，形成了完善成熟的轻工产业制造和加工基地。1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.2市场经济下北京、天津的结构调整

继续提高第三产业比重：第三产业比重的提高， 象征着城市发展的成熟度和发达程度。作为中 国政治文化的首都城市，北京将继续大力发展 文化产业、旅游产业、会展产业等高附加值的 第三产业；第二产业结构调整：由于经济增长方式正逐步 由粗放型向集约型转变，行业由劳动和资本密 集型的重化工业向技术和知识密集型的高新技 术工业发展过渡，制造业正由传统产业向高新 技术产业、重化产业向轻化产业调整；第二产业布局调整：由于都市环境及产业轻型 化的要求，一些传统的重污染、重工业制造业 企业逐步由北京市迁出，搬入京郊的高新技术 产业园区。

在市场经济环境下，北京正由一个重工业城市逐步向适合首都特点的新经济型城市转变。北京经济的发展战略已定位于到21世纪中叶把北京市建设成现代国际化大都市的战略高度，充分体现都市国际化、经济服务化、区域一体化和产业轻型化的四大特征。主要表现为：1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.2市场经济下北京、天津的结构调整在20世纪90年代后半期，工业产品主要由上海和天津南北分治供应的市场体系逐渐瓦解，作为传统的计划经济体制下发展起来的城市，天津在市场经济转型过程中，历史形成的某些优势逐渐转化为制约城市发展的主要瓶颈：国有经济在整个所有制结构中的绝对控制比例，限制了整个城市经济的活力：天津的个体、私营经济占全市ＧＤＰ的比例在２０００年仅为１６％，而在广东等经济发达地区，这一比重高达４０－５０％。市场经济条件下，传统产业由于缺乏政府持 续有力的直接投资，而难以实现产业升级： 汽车与机械装备工业、化学和冶金工业等是 天津传统支柱产业，由于该类产业多属于资

本密集型产业，在市场经济条件下，企业逐 渐脱离政府的计划投资体系，产业升级无法 获得足够的资本支撑，因此难以形成高附加 值的产业结构。进入90年代，天津市产业结构主要体现以下特征： 传统工业走入衰退，主导产业群的增长质量低， 产业集中度不高，传统产业技术改造投入不足， 具有竞争力的优势企业和优势名牌产品少；高新 技术产业处于起步，新兴第三产业成长速度慢。天津市政府在十五规划中已经明确了以港口物流、 高科技产业和开发区加工业三头并进的经济发展 路径，产业结构正处于调整阶段。在传统工业走向衰退的同时，天津经济正积极推动传统产业升级和寻找新的产业突破点。1.1大北京城市功能演变与趋势1.1.3未来大北京概念布局的三大特征一体运作： 大北京概念突出强调核心城市的辐射和覆盖功能。作为大北京区域圈的两大核心城市－北京和天津，历史上同构的产业结构和发展模式形成的“反拉动”效应，直接制约了大北京地区经济的协同性发展。因此大北京概念的核心是要突出北京作为区域内核的凝聚功能和辐射效应，弱化天津在区域内的影响，实现以北京为主体，以天津为辅体的运作模式。两极生长： 突出北京和天津的产业功能特征，最终形成两大城市产业功能的差异化和互补性：进一步调整北京的产业功能结构，突出高附加值、高科技含量工业在第二产业中的比重，退出资本密集型重工业，实现重工业向周边地区的外移，同时，大力发展高附加值第三产业，诸如金融产业、文化产业、旅游产业等等；天津将进一步发挥临港工业的特征，提升第二产业技术含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生产为主要特征的工业体系，同时利用天津港的独特自然优势，大力发展现代物流产业。通过京津两大城市的错位式、互补式发展模式，最终形成区域内部的两极经济增长点。三区递延： 目前京津两大城市与周边地区的联系较为薄弱，未能对周围地区起到足够的带动作用。通过大北京概念的实施，形成区域内部的分工协作体系和资源分配系统，利用京津两极的发展，带动区域内中小城市和农村的发展。同时，伴随着全球一体化的进程加快，日本－韩国釜山－朝鲜－中国山东所构成的东亚区域经济带正逐渐形成，大北京区域的成熟发展，必将带动整个环渤海区域的大发展，进而促进整个东亚经济圈的形成，最终带动我国北方和西部经济。1.2廊坊经济发展的三大阶段1.2.1“送出去”阶段

低附加值阶段：廊坊在20世纪60-70年代发展以农业为主的产业结构，其中种植业占据了主导地位；中附加值阶段：20世纪80年代中后期到90年代中期，廊坊市畜牧业得到突飞猛进发展，畜牧业发展呈现出规模化、产业化特征；高附加值阶段：20世纪九十年代 中后期，畜牧产品深加工使廊坊 畜牧业迈向产业化、现代化阶段 。同时，在种植业领域，大规模 引入高科技含量的大棚蔬菜种植 和花卉种植。廊坊市早期的发展思路以“送出去”为主，即依托毗邻京津的独特地理优势，大力发展高附加值农业，提供京津两大市场。尽管早期的“送出去”战略填补了京津两大消费圈的农产品需求，但是第一产业的低附加值的特性，难以满足廊坊跳跃式发展的需求：1.2廊坊经济发展的三大阶段1.2.2“引过来”阶段廊坊通过不断完善城市基础设施和环境建设，创造吸引京津个体人流的消费产品，试图通过由“送出去”向“引进来”的战略转型，完成城市的二次腾飞。然而纵观廊坊市历年来的种种吸引京津地区个人消费的努力，结果都未达到初始目的，直接原因在于京津地区已完全具备成熟的个人消费体系，廊坊个人消费产品毫无竞争力和吸引力，因此在个人消费领域寻找廊坊京津发展的突破口，难有成效：旅游：廊坊试图通过紧邻京津两大都市的地理优势，利用人文景观的营造（例如天下第一城、文明中华城、宋辽古战场旅游区、中华戏曲影视城等），来吸引京津地区的游客，然而多半以失败告终：作为历史文化名城的北京和天津，自身拥有丰富的旅游资源和优势，直接构成廊坊旅游业的竞争；在旅游资源的三大要素：自然、人文和建设中，廊坊不具备任何资源的优势；无论在营销手段或是旅游服务上，廊坊明显处于劣势。商业：第五大街是华夏房地产在廊坊的经典之作，也是廊坊市新兴的商业文化中心。尽管该项目立意是吸引京津人流为主，然而无论是招商还是日常顾客，均以廊坊本地商家和个人为主：任何商业设施都有其辐射半径，作为通常意义上的步行街－第五大街，辐射范围相当有限；京津地区商业发展已相当完善，第五大街未具备独特而垄断的资源优势或商业模式。 1.2廊坊坊经济发展的的三大阶段1.2.3““请进来””阶段企业培训基地地：廊坊已有有一批初具规规模的各类企企业培训中心心，如北京外外企服务中心心、中棉、中中糖、中石、、中国工行、、农业部、中中国农业银行行、中国税务务、中国建行行、中信、华华北石油等均均在此设置了了自己企业的的培训中心。。该类培训中中心主要针对对企业内部集集中培训、会会务和部分公公关等活动。。而廊坊吸引引此类集团消消费形式的原原因有以下三三点：低廉的土地价价格：企业培培训中心通常常占地面积较较大，与京津津地区土地价价格相比，廊廊坊明显具有有土地价格低低廉的优势；；独特的地理位位置：廊坊与与京津地区的的交通非常便便利，而同时时又属于不同同的行政区划划，因此同时时具备私密性性和便利性的的双重优势，，最适合企业业内部的封闭闭式培训和会会务要求；优美的城市市环境：廊廊坊的城市市建设与绿绿化日趋完完善，城市市面貌和自自然环境明明显优于河河北省其他他城市，符符合集团消消费对环境境的要求。。大学城：虽虽然大学城城一期经营营惨淡，但但是从校舍舍和公建设设施的出租租状况看，，需求旺盛盛，因此剔剔除商业模模式和金融融模式的错错误因素看看，廊坊大大学城的规规划具有前前瞻性：低廉的土地地价格满足足了因大学学扩招而扩扩张校舍的的需求便利的交通通将大学本本部和分部部有效结合合相对封闭的的环境满足足了教育对对环境的需需求以吸引京津津个人消费费为主要思思想的“引引过来”战战略的失败败，使廊坊坊市政府重重新考虑城城市的战略略定位。以以吸引京津津集团消费费和投资为为主的“请请进来”战战略的实施施，取得一一定的成效效：1.3商商务休闲－－－启动廊廊坊经济的的新概念1.3.1商务休休闲－－休休闲旅游衍衍生新概念念观光旅游娱乐文化休闲旅游传统商务办公商务办公公关培训内部福利外部宣传商务休闲观光旅游向向休闲旅游游的演变趋趋势，弱化化了旅游三三大要素资资源（自然然、人文、、建设）在在旅游价值值创造中的的作用；以以娱乐、文文化为概念念的休闲旅旅游，因强强调高附加加值的服务务功能，成成为旅游产产业的发展展趋势。单一性的传传统商务办办公向多元元化的集团团活动演变变，衍生出出若干新兴兴集团消费费需求。休闲旅游与与新兴集团团消费需求求的结合，，形成了商商务休闲的的新概念。。商务休闲概概念是华夏夏房地产公公司在国内内率先提出出的新兴集集团消费理理念，作为为新兴业态态的消费形形式，其实实质是通过过休闲的方方式实现商商务的某种种目的，因此商务休休闲从本质质而言属于于集团消费费。1.3商商务休闲－－－启动廊廊坊经济的的新概念1.3.2廊坊发发展商务休休闲的优势势大批企事业业单位的聚聚集形成了了商务休闲闲的巨大消消费群：北北京作为中中国政治文文化中心，，聚集了大大批国内外外企业总部部和外省市市驻京机构构，集团消消费能力强强。市场相关产产品有效供供应不足：：尽管京津津地区集团团消费产品品相对完善善，然而由由于休闲商商务属于新新兴集团消消费类比，，不同于传传统意义上上的消费概概念，同时时休闲商务务类型的集集团消费对对自然环境境和规模效效应有很高高的要求，，目前的产产品很难满满足此类需需求。京津地区大大批企业、、机关、团团体，构成成了商务休休闲消费的的巨大需求求市场，而而京津地区区土地的稀稀缺性，又又决定了商商务休闲产产品市场供供应普遍规规模小、产产品单一，，因此以满满足集团消消费为主要要目的的商商务休闲产产业，是廊廊坊吸引京京津消费和和投资的最最佳选择：：1.3商商务休闲－－－启动廊廊坊经济的的新概念1.3.3商谷－－－实现商商务休闲的的载体目标客户群群定位：京津地区的的国内大型型企业集团团、跨国公公司驻京总总部、外省省市驻京联联络机构等等有较强消消费能力的的集团。功能定位：：以集团个性性化会所为为核心，以以会展中心心和培训测测评中心为为启动极点点，融合相相关集团消消费和集团团内个人化化消费的配配套功能：：集团个性化化会所会展中心培训测评中中心体育设施商业网点宾馆酒店医疗保健室内娱乐主题娱乐作为商务休休闲概念载载体的商谷谷项目，其其目标客户户和功能配配置应充分分考虑商务务休闲需求求的主体特特征。2.1国国际新兴城城市发展模模式2.1.1产业升升级推动模模式2.1.2核心城城市辐射模模式2.1.3新兴产产业创造模模式2.2国国际大规模模土地开发发的三种模模式2.2.1资本启启动型2.2.2主题启启动型2.2.3热点启启动型2.2.4三大模式开开发模式对对“商谷””的借鉴2.3商商谷项目开开发的三大大阶段2.3.1两极起起步2.3.2中间支支撑2.3.3会所盈盈利2.4廊廊坊发展商商谷项目的的优劣势分分析2、从新兴兴城市发展展看大北京京商谷的启启动方式2.1国国际新兴城城市发展模模式农业化向工工业化的升升级，是国国际新兴城城市发展的的最基本模模式：2.1.1产业升升级推动模模式工业化程度农业人口比例高低低高乡村城镇城市英国城市演演变模式：：英国是最最早工业产产业化国家家，在工业业化过程中中，乡村工工业逐渐取取代传统农农业，乡村村向城镇化化逐渐演变变，伴随着着工业产业业化进程加加快，乡村村工业向现现代规模化化工业发展展，城镇进进而向大城城市演变。。因此，英英国新兴城城市的发展展是建在牺牺牲农业为为代价的基基础上。美国城市演演变模式：：美国国土土面积广阔阔，且地多多人少，而而国际人口口迁移却满满足了城镇镇化和工业业化对劳动动力的需求求。美国与与英国城镇镇化道路最最大的不同同点在于，，美国是在在城镇化、、工业化的的同时实现现农业现代代化的。此此外，交通通革命在美美国城镇化化进程中发发挥着巨大大作用。2.1国国际新兴城城市发展模模式大型城市的的功能辐射射和转移，，是国际新新兴城市发发展的另一一模式：大城市住宅宅功能的外外迁，塑造造了核心城城市圈域内内的新兴城城市发展模模式：于1994年建市的日日本爱知县的日日进市，距距离大城市市名古屋不不到10余公里，随随着名古屋屋城市发展展的急剧膨膨胀，土地地成本直线线上升，名名古屋的住住宅区大规规模外迁，，日进市的的住宅开发发因此受益益，并最终终实现了农农村向城市市化的转变变。2.1.2核心城城市辐射模模式核心城市乡村核心城市新城新城新城新城新城大城市产业业结构的调调整引发的的特定产业业外迁，是是新兴城市市发展的又又一模式：：随着大城城市产业结结构的不断断调整和成成熟，粗放放型的第二二产业因低低附加值和和重污染等等因素，逐逐步外迁，，因此而造造就了周边边乡村的新新兴产业机机会。“工工业小区””是日本政政府推动大大都市产业业结构调整整和发展新新兴中小城城市的重要要举措。通通过这一组组织形式，，将分散在在原市区的的工业企业业组织起来来，迁移到到市郊指定定地区，集集中在一起起建设现代代化的生产产和生活设设施，从而而造就了新新兴城市的的诞生。2.1国际际新兴城市发发展模式特殊新兴产业业的注入，是是新兴城市发发展的第三大大模式：与前两种依靠靠传统产业带带动新兴城市市发展模式不不同的是，第第三种模式下下新兴城市的的诞生往往是是根植于某种种新兴产业功功能，而该产产业在区域内内的垄断和特特殊性，决定定了城市发展展过程中所必必须的人流、、商流、资金金流、信息流流等必需要素素：会展产业与与德国汉诺诺威：作为为德国北部部重要城镇镇的汉诺威威，历史上上即是德国国重要的文文化艺术中中心。随着着西方工业业革命的兴兴起，汉诺诺威并未大大力发展第第二产业，，在保持城城市历史风风貌的前提提下，汉诺诺威选择了了会展产业业，而这一一高附加值值、无污染染产业为每每年为汉诺诺威带来了了巨大的直直接收益和和间接收益益，使汉诺诺威由传统统的历史文文化名城发发展成全球球性的会展展中心。娱乐博彩与与美国拉斯斯维加斯：：拉斯维加加斯位于内内华达州荒荒凉的沙漠漠中央，由由于早期美美国开发为为修筑铁路路及维护的的需要，出出现了当地地最早的居居住部落。。随后由于于修筑胡佛佛水坝，人人流逐渐聚聚集，但由由于偏僻的的地理位置置和恶劣的的自然环境境，拉斯维维加斯历史史上一直为为人所忽视视。为彻底底改变内华华达州经济济落后的状状况，内华华达州在1931年将赌博合合法化，另另外，也制制定了简易易结婚与离离婚的法律律，借此吸吸引外来观观光客消费费，带动内内华达州衰衰退的经济济。随着赌赌博的合法法化，拉斯斯维加斯的的博采业成成为全美国国垄断产业业，因此吸吸引大批投投资者建造造赌场、酒酒店、娱乐乐中心等，，拉斯维加加斯成为因因博彩业而而发展新兴兴城市的典典范。2.1.3新兴产产业创造模模式2.1国国际新兴城城市发展模模式特殊新兴产产业的注入入，是新兴兴城市发展展的第三大大模式（续续）：体育产业与与中国海埂埂：昆明海海埂坐落于于滇池之滨滨，拥有丰丰富的自然然旅游资源源，然而历历史上海埂埂的旅游资资源一直处处于待开发发阶段：一一方面，云云南自身旅旅游资源极极其丰富，，另一方面面，相对落落后的经济济状况，使使得开发所所需的大量量资金难以以落实。海海埂真正的的兴起得益益于海埂体体育训练基基地的建立立。1975年投入使用用的海埂体体育训练基基地，拥有有12块标准的足足球场，全全国足球甲甲A、甲B以及女足每每年冬春两两季都定期期分批到基基地强化训训练；历次次洲际和世世界大赛前前，国家队队、国奥队队、国青队队都在此地地强化训练练，使足球球训练成为为了基地的的龙头项目目。体育产产业带来了了大量的人人流和商流流，进而吸吸引大量资资金投资相相关的宾馆馆业、和旅旅游业，使使海埂成为为中国体育育产业第一一城。旅游产业与美美国奥兰多：：奥兰多地处处美国南部佛佛罗里达州境境内，是美国国本土最受欢欢迎的度假圣圣地之一。奥奥兰多旅游业业繁荣的关键键原因在于为为数众多的主主题公园，除除了迪斯尼世世界外，还有有海洋世界、、环球影城等等驰名世界的的主题公园，，各类规模的的主题公园数数量累计达到到80多家。众多的的主题公园在在吸引人流的的同时，带动动当地酒店业业、纪念品、、零售商业等等相关产业蓬蓬勃发展。2.1.3新新兴产业创创造模式2.1国际际新兴城市发发展模式第一种选择是是被动的发展展方式，而且且城市历史发发展证明，核核心城市的功功能辐射和外外迁多集中在在夕阳产业和和低附加值产产业，这些产产业的注入对对新兴城市的的发展推动力力较弱。第二种选择是是主动的发展展方式，以商商务休闲为内内涵的商谷项项目无疑是目目前廊坊城市市发展的潜在在机遇，其高高附加值的产产业特性，是是推动廊坊城城市再次发展展的最佳选择择。第一产业向第第二产业的升升级，推动廊廊坊完成了城城市化的初始始阶段。由于于缺乏核心的的二、三产业业支撑，廊坊坊城市化进程程处于停滞阶阶段，继续完完成城市的发发展和腾飞，，廊坊面临两两种选择：其其一是等待北北京、天津两两大核心城市市功能的辐射射和外迁；其其二是发展新新兴产业，带带动城市功能能升级。迈阿密模式－－资本启启动型典型特征：大规模的资本本投入，营造造硬性和软性性环境；强有力的广告告促销，硬性性建立特定消消费理念；时间跨度较长长。典型案例：迈迈阿密海滩建建设、拉斯维维加斯赌城等等美国南部的大片原始热带雨林地带铲除热带雨林海底抽沙、填土，营造海滩沙滩旁大规模房地产建设强性广告促销：沙滩美女、大象明星、偶像、总统造访迈阿密海滩：美国中产阶级度假首选地资本：几十亿美金投资时间：近二十年时间跨度2.2国际际大规模土地地开发的三种种模式2.2.1资资本启动型型世博会模式－－主题启启动型典型特征：引入房地产业业以外的产业业和资源概念念房地产开发仅仅仅是配合主主题概念的实实施主题概念带动动人流，进而而带动商流，，引发房地产产资产增值典型案例：博鳌亚洲论坛坛；世博会；奥林匹克运动动会等原始土地世博会举办权利世博会举办地＝未来的人流和商流＋大规模环境改善和基础设施完善土地全面升值和投资者的涌入2.2.2主题启动型2.2国际际大规模土地地开发的三种种模式联合国模式－－热点启启动型典型特征：：利用特殊关关键点带动动土地升值值发展商通过过战略性的的土地储备备，利用热热点项目带带动的土地地升值，获获取利润利用土地升升值获取的的利润，联联动房地产产开发典型案例：：联合国总部部选址；珠海大学城城地块状况：纽约东部半岛状地形屠宰场用地和荒地无开发价值开发商以低价收购屠宰场及周边地块迁除屠宰场并平整场地，以近乎免费赠送的价格售予联合国总部联合国总部的迁入，带动各国联络处迁入的需求，周边低价上涨开发商出售升值的土地，利用回笼资金投资外围商业基础设施联合国的入驻和商业设施的逐渐完善彻底改变了土地原貌，开发商受益2.2.3热点启动型型2.2国国际大规模模土地开发发的三种模模式资本启动型型的大规模模土地开发发模式，需需要雄厚的的企业资本本作为开发发后盾；同同时，大规规模的后期期运作、管管理和推广广，需要专专业经验和和组织团队队支持。而而以上两种种能力，恰恰恰是华夏夏房地产公公司的劣势势，因此，，资本启动动型的“商商谷”开发发模式，不不适合华夏夏房地产公公司运作；；主题启动型型的大规模模土地开发发模式，其其实质并非非房地产业业，而是外外产业的注注入带动了了房地产热热，因此外外产业的资资源和概念念至关重要要。综合考考虑华夏房房地产公司司的经验和和实力，引引动类似于于世博会或或亚洲经济济论坛性质质的外产业业概念，尚尚无可能；；然而，如如果能够充充分利用公公司与廊坊坊市政府关关系的资源源优势，橇橇动河北省省的优势资资源，利用用政府政策策的倾斜，，引入外产产业主题概概念或资源源，则此模模式具有可可操作性；；热点启动型型大规模土土地开发模模式，最适适合启动资资本少而又又拥有资源源的企业，，其实质是是利用少量量的资源橇橇动外来资资本的大量量投入，通通过后期资资源的增值值，实现企企业收益。。此模式对对于“商谷谷”项目最最具借鉴意意义。2.2.4三大模式开开发模式对对“商谷””的借鉴：：2.2国国际大规模模土地开发发的三种模模式热点启动型型大规模土土地开发模模式是最适适合“商谷谷”项目借借鉴的开发发模式贸促会国际际会展群新东方培训训基地和测测评中心商业网点、、室内娱乐乐、医疗保保健、体育育设施、宾宾馆酒店、、主题娱乐乐等综合辅辅助设施个性化会所所群开发园林式环境境综合性服务务个性化设计计2.3商商谷项目开开发的三大大阶段两极起步中间支撑会所盈利2.2.1两两极起步2.3商谷谷项目开发的的三大阶段以教育和会展展为两极启动动点，聚集人人流和商流，，同时带动周周边低价上升升，实现商谷谷项目的启动动：教育：以新东东方外语教学学起步，引入入素质测评中中心概念，进进而连接商谷谷的集团消费费模式；同时时，关注东方方大学城存量量资产的重组组。关注高端客户户的需求：东东方大学城一一期的失败案案例表明，以以低端客户为为主要目标客客户群的市场场定位决定了了项目收入空空间有限，而而大规模的基基础设施改建建和校舍、公公共设施的投投资，需要稳稳定的现金流流回报和较高高的投资回报报支撑，因此此关注高端客客户的需求，，是实现稳定定高收益的关关键；引入稳定增长长的资源：新新东方作为高高速增长的新新兴特种教育育形式，拥有有大批持续增增长的学院群群体。由于此此类群体的教教育需求以职职后教育和留留学教育为主主，因此消费费能力普遍高高于高校教育育和职业教育育群体。而新新东方的收入入空间的稳定定增长，必然然决定为新东东方提供硬件件设施供应商商收入的上涨涨空间巨大；；新兴教育产业业概念的导入入：素质测评评作为人力资资源管理的新新兴衍生领域域，拥有巨大大的市场空间间。通过引入入新东方外语语教学，不仅仅形成稳定的的现金流体系系，同时导入入职后教育消消费群，进而而引导测评消消费，直接连连接商谷的集集团消费模式式，成为启动动商谷项目的的一关键极点点。2.2.1两两极起步2.2商谷谷项目开发的的三大阶段会展产业嫁接接“商谷”的的有利条件分分析：海陆空交通便便利北京丰富的文文化旅游资源源经济较为发达达的区域北京在中国会会展产业的领领导地位大规模低价土土地资源中国贸促会在在北京及周边边地区发展会会展产业的规规划，与商谷谷项目具有很很强的结合可可能。华夏房房地产公司通通过土地赠送送或土地参股股的形式与贸贸促会合作开开发大型贸促促会国际会展展群，是启动动商谷项目的的唯一机会。。会展：北京作作为中国会展展业的龙头城城市，现有的的会展场所不不能满足日益益增多的大规规模会展需求求，而商谷项项 目所在地地的独特区位位优势和低价价土地资源，，恰恰能够满满足建造大规规模会展场馆馆的条件；同同时，中国贸贸促会 对未未来北京大规规模国际会展展场馆的规划划正处于寻址址阶段，因此此，会展产业业作为启动商商谷项目的另另一极启动点点，具有非非常大的可操操作性。2.2.2中中间支撑2.2商商谷项目开开发的三大大阶段完善环境阶阶段：通过过建造基本本商业设施施和环境改改造，满足足因两极起起步带来的的大量人流流引发的基基本消费：：商业网点：：中小型购购物超市、、餐饮饭店店、邮局、、银行等；；宾馆酒店：：针对会展展和教育人人流建造的的中档酒店店；室内娱乐：：中小规模模的娱乐设设施，例如如保龄球、、桌球、KTV等。提升需求阶阶段：当起起步阶段带带来的人流流基本需求求被满足和和环境完善善后，通过过营造特色色消费模式式，深度挖挖掘潜在需需求，进一一步吸引人人流：特色商业：：诸如名牌牌折扣店等等特殊商业业模式医疗保健：：类似于九九华山庄的的个性化医医疗保健咨咨询机构体育设施：：高尔夫球球场、马术术俱乐部等等高档次体体育场所主题娱乐：：个性化、、互动式主主题公园等等两极起步后后吸引的大大量人流引引发的需求求消费，需需要完善的的中间支撑撑体系提供供服务和场场所。同时时，通过营营造特色消消费模式，，进一步吸吸引人流，，形成互动动式、内生生型的消费费体系：完善环境提升需求2.2.3会所盈盈利2.2商商谷项目开开发的三大大阶段商谷的核心心精髓是集集团会所群群，通过两两极起步和和中间支撑撑阶段，商商谷项目的的基础配套套设施和周周边环境已已发育成熟熟，土地价价值必然大大幅升值，，因此这一一阶段是华华夏房地产产公司真正正意义上的的开发和收收获阶段。。集团会所所的开发应应把握以下下基本要点点：高端客户定定位：商务休闲概概念是集团团，尤其是是企业发展展到一定规规模后衍生生出的一种种集团消费费需求，同同时，会所所的有限性性和潜在需需求的无限限性，决定定了集团会会所群必需需定位特定定消费群体体－－高端端客户：京京津地区的的国内大型型企业集团团、跨国公公司驻京总总部、外省省市驻京联联络机构等等有较强消消费能力的的集团客户户。个性模式开开发：高端消费产产品的最大大特征是个个性化消费费，因此集集团会所群群的设计开开发应从了了解客户的的需求和偏偏好出发，，定制个性性化产品，，同时借鉴鉴国际类似似产品的开开发模式，，汇集先进进规划理念念，提供给给客户多样样性的选择择空间。生态园林设设计：突出整个会会所群的生生态园林特特征，营造造区域内独独一无二的的生态环境境。在改造造原有地块块面貌的同同时，注重重保留已有有的成熟植植被，例如如果林和树树林等，同同时引入江江南园林式式景观设计计，弥补自自然环境的的劣势。软性服务到到位：引进国际发发达的物业业管理模式式或直接聘聘用国际知知名物业管管理公司，，突出人性性化、个性性化服务。。由于客户户群主要定定位是高端端集团客户户，因此可可以采用管管家式物业业管理理念念，独立会会所独立管管理。2.3.1优势分分析2.3廊廊坊发展商商谷项目的的优劣势分分析独特的地理理位置：廊坊市是河河北省辖市市，位于环渤海海经济圈、、京津都市市圈的中心心地带，驱车半小时时可达北京京、天津市市 区,一小时可达达首都机场场、天津新新港,形成了依托托中心城市市和空港、、海港发展展经济的独独特区位优优势。土地资源优优势：以商务休闲闲为核心内内容的“商商谷”项目目，不同于于传统意义义上的中央央商务区（（CBD)，其以休闲为为形式、以以 商务为为核心的模模式，决定定了“商谷谷”项目对对大面积土土地和优美美自然环境境的要求，，同时强调调建筑物的的低密度度和低容积积率。京津津地区土地地成本随着着城市开发发的逐渐成成熟，已无无吸引力，，而廊坊具具备大规模模土地资源源和低价价的竞争优优势。政府政策的的支持：“商谷”项项目的开发发，完全符符合廊坊市市政府大力力发展高附附加值第三三产业的战战略部署，，因此在市市政配套、、税收、审审批等环节节，必将得得到当地政政府的鼎立立支持和配配合。廊坊独特的的地理位置置、土地资资源优势、、政府政策策的支持是是在廊坊塑塑造“商谷谷”项目的的三大优势势2.3.2劣势分分析2.3廊廊坊发展商商谷项目的的优劣势分分析存量重组无无能力：大学城一期期错误的招招商模式和和运营模式式，直接导导致整个项项目陷入财财务危机。。一方面由由于该项目目涉及到的的负债过于于庞大，重重组方需要要雄厚的资资本实力；；另一方面面，政府对对于整个大大学城项目目的重组缺缺乏足够的的勇气和动动力，因此此整个大学学城一期的的存量重组组基本处于于停滞状态态。会展引进无无资金：尽管贸促会会国际会展展群的选址址对廊坊而而言是巨大大的商机，，但吸引贸贸促会设立立场馆的前前提是大面面积廉价的的土地资源源和成熟的的市政配套套。虽然““商谷”项项目的2万亩地具有有潜在的开开发性，但但是前期巨巨额的土地地出让金投投资和七通通一平费用用，是制约约贸促会选选址的关键键瓶颈。招商环节无无关系：“商谷”项项目涵盖了了房地产开开发、教育育、会展、、旅游、商商业、娱乐乐等多种产产业，单一一主业的企企业难以完完成综合性性的开发，，因此招商商投资是开开发商谷项项目的主要要途径。廊廊坊相对封封闭的经济济环境，直直接制约着着招商环节节的通畅性性。廊坊发展““商谷”项项目存在三三大瓶颈：：存量重组组无能力、、会展引进进无资金、、招商环节节无关系。。3.1华华夏房地产产公司的历历史与能力力3.2制制约华夏房房地产公司司的瓶颈3.3商商谷项目操操作方案与与步骤3、 从华华夏房地产产公司的能能力看大北北京商谷的的操作步骤骤3.1华华夏房地产产公司的历历史与能力力华夏房地产产公司是以以房地产开开发为主业业的民营企企业，具有有二级房地地产开发资资质。公司司拥有河北北海天房地地产开发有有限公司（（石家庄开开发项目））和廊坊市市华夏物业业管理有限限公司两家家控股子公公司项目介绍：：华夏花园：：建成于1999年，占地面面积11610.58平方米，建建筑面积15764平方米，总总户数110户，由四幢幢平层和1幢小高层组组成。第五大街：：廊坊市污污水排放的的主排渠改改造而成，，1988年末开工，，2000年5月18日交付使用用。从东至至西分布为为：超市、、美食城、、精品廊、、酒吧街、、演艺广场场、画家村村、商业街街坊等。目目前已成为为廊坊市的的新市中心心。时代广场：：政府委托托开发的廊廊坊市最大大的市民休休闲广场，，2000年5月18日建成投入入使用。广广场占地近近5万平方米。。华夏经典：：占地面积积68700平方米，总总建筑面积积103000平方米。客客户群定位位为中低收收入的普通通市民。产产品由板式式小高层、、半围合型型多层和连连体别墅等等多种形式式组合而成成。面积定定位在80-140平方米。第六大街构构思：汽车车文化广场场、先锋走走廊、注意意力空间等等。华夏房地产产公司以小小规模房地地产开发起起步，逐渐渐积累经验验，尤其走走向成熟。。3.1.1 华夏房房地产公司司的历史3.1.2华夏房房地产公司司的能力3.1华华夏房地产产公司的历历史与能力力优良的团队队资源、良良好的政府府资源和项项目运作的的成功经验验是华夏房房地产公司司的三大核核心能力：：优良的团队队资源：华华夏房地产产公司员工工人均年龄龄小于30岁，并且高高层管理人人员都具有有双学士或或MBA教育背景，，创新能力力和学习能能力非常强强，保证了了华夏房地地产公司持持续拓展的的动力。良好的政府府资源：作作为当地优优秀的民营营企业，华华夏房地产产的发展得得到当地政政府的关注注和支持，，因此在资资源获取上上，拥有独独特优势。。然而，如如何避免过过多的企业业行使政府府行为的发发生，也是是华夏房地地产公司利利用政府资资源优势前前，应该首首先考虑的的问题。拥有小项目目的成功运运作经验资资源：从华华夏花园到到华夏经典典，华夏房房地产公司司取得了不不俗的业绩绩，这为公公司今后运运作大项目目积累了丰丰富的经验验。资本积累薄薄弱：华夏夏房地产公公司主要通通过成功运运作华夏花花园、时代代广场、第第五大街和和华夏经典典项目，树树立了在廊廊坊房地产产界的领头头地位，同同时完成了了企业的初初次资本积积累过程。。然而，与与全国性的的大房地产产商相比，，华夏房地地产公司的的资本积累累明显不足足（净资产产约4000－6000万人民币），，尤其要运作作2万亩地的“商商谷”项目（（总投资估计计约几十亿人人民币），企企业明显处于于“小马拉大大车”的窘境境。缺少稳定的现现金流：华夏夏房地产公司司仍处于以项项目滚动开发发为特征的项项目房地产阶阶段，缺少能能够产生稳定定现金流入的的投资性物业业，因此企业业收益不稳定定，公司的运运作仍处于维维持状态，而而非战略升级级的阶段。组织结构与战战略提升的矛矛盾：从整个个华夏房地产产公司的人员员配备和组织织结构上分析析，公司仍未未摆脱传统项项目房地产企企业的模式，，企业的知识识结构和能力力仍大部分局局限于房地产产开发领域，，缺少宏观的的战略研究和和判断能力。。3.2制约约华夏房地产产公司的瓶颈颈资本积累薄弱弱、缺少稳定定现金流和传传统的组织结结构是制约华华夏房地产公公司发展的三三大瓶颈：3.3商商谷项目操作作方案与步骤骤华夏房地产公公司的三大制制约瓶颈，尤尤其是薄弱的的资本积累，，直接制约着着公司“商谷谷”项目的实实施。和君创创业针对项目目背景和华夏夏房地产公司司能力，提出出以下总体开开发思路：利用项目启动动的两极，带带动周边土地地升值，通过过土地收入的的变现，滚动动开发配套设设施和核心产产品，最终完完成“商谷‘‘项目的综合合开发：第一步：利用华夏房地地产公司的核核心优势－－－政府关系，，说服政府以以无偿赠送、、低价转让或或土地参股等等方式，推动动贸促会在廊廊坊大面积开开发国际会展展群；同时，，作为为廊坊坊引介贸促会会的条件，华华夏房地产公公司以较低定定金圈围会展展群周边所有有土地，等待待土地升值；；（如果政府府拒绝土地无无偿或低价出出让，华夏房房地产公司可可以通过寻找找战略合作伙伙伴，买断2万亩土地，，再以赠与、、低价转让或或参股等方式式，吸引贸促促会投资开发发会所群。在在与战略合作作伙伴合作的的过程中，华华夏房地产公公司应通过合合理的股权设设计，掌握控控股权）；第二步：与新东方合合作，为其其提供校舍舍开发；与与四达或盖盖洛普合作作，兴建人人力测评中中心。通过过以上两个个项目形成成华夏房地地产公司稳稳定的现金金流收入，，以维持土土地升值阶阶段的企业业运转；第三步：待会展中心心周边土地地升值后，，一部分土土地出让，，形成集团团会所开发发的储备资资金，另一一部分土地地以参股的的方式招商商，协同开开发商业配配套和娱乐乐设施等，，形成华夏夏房地产公公司的长期期投资产业业；第四步：全面包装设设计大商谷谷集团会所所群，寻求求战略开发发伙伴和战战略金融伙伙伴；第五步：设计、开发发集团会所所群，在京京津、全国国、甚至世世界范围内内进行推销销，最终实实现会所盈盈利。附件1：教教育产业研研究附件2：会会展产业研研究附件3：商商品流通产产业研究附件4：娱娱乐产业研研究附件5：医医疗保健产产业研究附件6：体体育产业研研究附件7：国国际大城市市经济圈案案例4、附件基础教育体体系包括学前教教育和义务务教育部分分。基础教教育在我国国绝大部分分是政府投投资行为，，这保证了了民族教育育的稳定和和教育权权利的平等等性。同时时，民间办办学的私立立学校在基基础教育体体系中也占占有一席之之地，但比比重不足1%。职业教育体体系职业教育是是九年义务务教育之后后的我国现现代化教育育体系和国国家创新体体系的重要要组成部分分。我国经经济的发展展不仅需需要构建知知识和技术术创新体系系，还需要要构建知识识传播和应应用系统；；不仅需要要培养一大大批高层次次知识和技技术方面面的创新人人才，更需需要职业教教育培养一一大批具有有创新精神神的技能型型高素质劳劳动者。职职业教育水水平在很大大程度上上决定着劳劳动力大军军的素质水水平，而劳劳动力大军军的素质水水平又很大大程度上决决定着国民民经济生产产和服务的的总体水水平，决定定着科学技技术转化为为现实生产产力的综合合竞争力；；劳动力结结构又在很很大程度上上影响着国国民经济结结构、企业业组织结构构和产品结结构。附件1：教育育产业研究1.中国教教育产业的四四大体系高等教育体系系高等教育是培培养适应知识识经济需求的的高技术人才才的主渠道。。市场经济济中教育作为为一种稀缺资资源，应该追追求其投入的的优化、运行行的效率、产产出的效益。。在知识经济济形态下，高高知识含量的的产业成为经经济增长的主主要支撑点，，作为知识经经济基础和科科学技术与现现实生产力之之间纽带——高等教育，其其发育成长为为一种新兴的的产业，必将将成为社会的的价值取向，，并被社会广广泛的认同。。职后教育体系系职后教育体系系是目前教育育产业大体系系中产业化最最容易、投资资回报最高的的环节。其巨巨大的经济效效益吸引了众众多的投资者者。在科技水水平日益发达达的今天，职职后教育的发发展借助网络络的功能实现现了质的飞跃跃。我国网络络教育每年的的市场规模已已经达到了120亿元，而且还还在以每年20%的速度递增。。庞大的培训训市场给企业业人力资源的的管理带来了了革命，世界界著名的企业业如IBM，GE，INTEL等每年对高级管管理人员和一一般员工的系系统培训费用用都是非常惊惊人的。附件1：教育育产业研究1.中国教教育产业的四四大体系教育消费持续续增加：90年代以来，我我国城镇居民民家庭的教育育支出以平均均每年29．3％的速度增增长，教育育支出的增增长明显快快于家庭收收入的增长长，高于其其他消费支支出，也快快于国内生生产总值的的增长。据据统计，2001年我国城镇镇居民家庭庭年人均教教育消费支支出为428元，占人均均消费性支支出的8．06％，达到近10年来的最高比比重；全国城城镇居民教育育支出总额达达到近1700亿元，占最终终消费的7．2％。教育消费潜力力巨大：统计数字显示示，2002年2月末居民储蓄蓄存款余额近近7．8万亿元。若按按7％的可实现教教育支出的比比重推算，我我国居民潜在在的教育费用用支出每年将将达到近5500亿元。近几年年全国高校招招生人数每年年增加60多万人，按每每人多支出2万元计算，一一年可扩大需需求120多亿元，这还还不包括初等等教育和中等等教育。尽管管我国城镇居居民教育消费费支出很快，，但与国际相相比差距还很很大。我国2000年高等教育入入学率为11％，根据“十十五”规划，，到2005年才能达到15％；而全世界界的平均水平平在1995年就已达到16．2％。因此，我我国教育消费费容量很大。。2.中国教教育产业的消消费现状附件1：教育育产业研究3.中国教教育产业的投投资现状基础教育体系系仍以国家投投资为主导我国实行九年年义务教育，，作为国家的的社会属性和和职能，以国国家投资为主主导。尽管该该体系中出现现民间资本投投资现象，但但民间投资基基础教育集中中于贵族式学学校，所占比比例不超过1%。同时，我国国很多落后地地区存在着大大量中小学生生因付不起学学费纷纷辍学学、因政府无无钱而支付不不了教师工资资、维持不了了最基本的办办学条件等现现象。职业教育体系系市场化、多多元化、国际际化、品牌化化在在国家有有关政策法规规的框架内，，职业教育主主体尊重市场场经济规律和和职业教育的的特点，根据据厂商、行业业或产业岗位位群对人才规规格、能力、、素质等方面面的要求，设设定专业培养养方向、能力力素质标准、、教育内容、、教育模式、、教学手段，，提供优质的的教育、培训训、服务，最最大程度地满满足社会经济济发展对人力力资源开发的的需求；目前前我国置业培培训市场出现现了国家资金金、民营资本本、国际资本本多元的投资资办学体系，，职业教育的的内容和分类类日渐完善和和细化。高等教育体系系由于学位体体制的限制仍仍处于半封闭闭状态由于非官办高高等教育受到到国内学位颁颁发体制的限限制，尽管高高等教育的需需求旺盛，但但投资主体仍仍以国家为主主。中国接近近13亿人口,现拥有1900多所大学（包包括民办大学学）;而发达国家，，如美国，其其2.8亿人口拥有5010所大学（包括括社区学院））。所以，高等教教育体系尽管管存在政策壁壁垒，但存在在着极大的潜潜在投资机会会。（附件：：西安外事学学院）职后教育体系系需求、投资资两旺中国教育产业业整个体系中中，职后教育育体系是最大大的投资热点点，特别是培培训市场。据统计２００００年全国培培训项目的总总营业额在１１０亿元左右右，２００１１年则增加到到近100亿元左右。随随着WTO的加入和跨国国公司直接投投资的增长，，以企业培训训为代表的职职后教育体系系将保持高速速增长态势。。（详见附件件2：培训市场））附件1：教育育产业研究据统计２００００年全国培培训项目的总总营业额在１１０亿元左右右，２００１１年则增加到到近100亿亿元左右。许许多企业每年年给员工的培培训费用不过过支付两、三三千元的讲座座费，到２００００、２０００１年大量量公司跟培训训企业签订一一、二百万的的培训项目；；某卷烟厂１１９９６年全全年投入在培培训上的费用用仅几十万元元，到２０００１年全年投投入各项培训训费用近５０００万元，前前后五年翻了了十倍，并且且已形成了一一种培训制度度。在国内，，这样的企业业很多，虽然然这个市场还还不成熟，但但需求是明显显的，增长潜潜力巨大。分析家指出：：培训市场是““中国的最后后一块暴利市市场”，“也也是教育产业业的一块核心心力市场”企业培训方式式1、企业内部部培训：课课堂讲课课式：集中讲讲授某个专题题，一般为2个课时左右右。封封闭式培训：：公司停下一一些工作，集集中员工进行行培训。实实践式培培训：主要是是岗位培训。。

2、企企业外部培训训：短短训班：一般般是一天到一一个星期不等等，主要是参参加由一些公公司或者是咨咨询公司所举举办的专题培培训。专专项培训：：主要是由一一些咨询公司司就营销、管管理、财务等等等方面所进进行的高级培培训。拓拓展培训：：超越于知识识层次而上升升到EQ层次次的培训，包包括野外训练练、军训等等等。4.中国培培训市场附件1：教育育产业研究WTO后的语语言培训市场场有专家称，我我国加入WTO后的今天天，外语的培培训市场可以以用“庞大””形容，估计计每年仅语言言的培训总营营业额大约在在40亿元左左右。培训市场的需需求统计１９９６年的的统计数据表表明只有１.７％的国内内国营、民营营企业用外来来培训，其中中主要是请大大学教授讲课课，１９９６年以以前自费参加加各类培训的的国营、民营营企业的职员员几乎为零。。２０００年统统计有７８％％以上的国内内国营、民营营企业需要引引进培训，而而且大部分由由原来的请大大学教授讲课课改为购买国国内外培训机机构的培训课课程。另外２２０００年统统计全自费参参加各类培训训的人员占总总数的８１％％，部分自费费的人员占总总数的４％，，这其中国营营企业的人员员占１４％，，民营企业占占１４％，合合资企业占３３１％，4.中国培培训市场附件1：教育育产业研究5.GE的的培训：美国国企业界的哈哈佛提到GE的培培训，首先要要说的肯定是是“克劳顿村村”。位于纽纽约州哈得逊逊河谷、占地地50英亩的的“克劳顿村村”是GE高高级管理人员员培训中心，，有人把它称称为GE高级级领导干部成成长的摇篮，，而《财富》》杂志称之为为“美国企业业界的哈佛””。它创立于于1956年年，是世界上上第一个大公公司的管理学学院。GE的克劳顿管管理学院有着着明确的使命命，那就是：：创造、确定定、传播公司司的学识，以以促进GE的的发展，提高高GE在全球球的竞争能力力。具体地说说，就是为GE员工的成成长与发展提提供培训，向向GE各业务务部门传播最最佳实践、公公司的举措以以及学习的经经验，传播公公司的文化与与价值观。克克劳顿村的课课程分三类，，一是专业知知识类，如财财务、人事管管理、信息技技术等等，其其目的是使GE员工在某某一技术领域域更专、更深深入。第二类类是针对员工工某一事业发发展阶段而设设计的课程，，如新经理发发展课程、高高级经理课程程、高层管理理人员发展课课程等等。第第三类是为推推广全公司范范围的举措而而设置的课程程，如六个西西格玛培训、、变革加速进进程等。每每一一年，在克劳劳顿村接受培培训的GE高高级经理人员员都达5000－6000人，他们们分别来自GE在全球的的业务部门。。而克劳顿村村的教员，50％来自GE高层经管管人员，其中中包括GE前前董事长兼CEO韦尔奇奇先生以及现现任董事长兼兼CEO杰夫夫.伊梅尔特特先生。克劳劳顿村的教学学方式也是非非常独特的。。在每一课程程中，学员都都被要求以行行动为导向，，带着问题来来参加学习，，学完之后还还要带着行动动计划回去；；另外，强调调案例研究，，强调传播GE的实际经经验与最佳做做法。在一些些课程中，业业务部门的领领导人会拟出出具体的项目目让学员去做做。在一定的的情况下，还还组织学员与与业务部门一一起针对实际际问题开展研研究与讨论。。随随着GE的业务不断断向全球扩展展，克劳顿村村的企业领导导人员管理培培训项目已经经在全球展开开，目前在欧欧洲、亚洲和和拉美都有管管理培训机构构，从而加强强对全球员工工的培训与发发展。有有关资资料显示，GE每年投入入培训的费用用高达10亿亿美元，这足足以显示GE公司对培训训和员工发展展的重视。2001年9月，培训中中心被重新命命名为约翰··韦尔奇领导导发展中心。。附件1：教教育产业研研究6.IBM的培训训IBM是一一个非常注注重培训的的企业，它它在中国一一年的培训训投入超过过１００００万美元，，有人提出出减少培训训支出，但但IBM的的老板说：：“如果我我每年不花花这些钱去去培训，可可能一年只只能有４个个亿美元的的收人，而而现在，我我们在中国国一年的收收人是８亿亿美元。””IBM把培培训作为保保证公司发发展的基本本政策，除除对内部员员工培训外外，还对客客户进行技技术培训。。企业培训是是一种投资资，可以带带来巨大的的回报。据统计，外外资公司一一般按销售售额的１％％，工资总总额的５％％计提培训训经费。附件1：教教育产业研研究所谓会展产产业，顾名名思义，就就是通过举举办各种形形式的会议议和展览展展销，能够够带来直接接或间接经经济效益和和社会效益益的一种经经济现象和和经济行为为，也被称称之为“会会展经济””或“会展展市场”。。会展经济济是市场经经济条件下下的产物，，在国外，，会展产业业起源于英英国，已有有几百年历历史。我国国的会展产产业从九十十年代开始始进入加速速发展阶段段。会展产业举举办的大型型会议、展展览活动，，能够带来来源源不断断的商流、、物流、人人流、资金金流、信息息流，直接接推动商贸贸、旅游业业的发展，，不断创造造商机，吸吸引投资，，进而拉动动其他产业业的发展，，并形成以以会展活动动为核心的的经济群体体。会展产业是是社会经济济运动而引引起的相互互联系、相相互作用、、相互影响响的同类企企业的总和和，是现代代经济体系系的有机组组成部分，，是国民经经济发展的的重要标志志。1.会展展产业定义义附件2：会会展产业研研究产生直接的的经济效益益会会展展经济可以以产生直接接的经济效效益，这是是它得以迅迅速发展的的重要原因因。从国际际上看，在在瑞士日内内瓦，德国国汉诺威、、慕尼黑，，美国纽约约，法国巴巴黎，英国国伦敦，新新加坡和我我国香港等等这些世界界著名的““展览城””，会展业业为其带来来了直接的的收益和经经济的繁荣荣。美国1年举办200多个商业展会会带来的经济济效益超过38亿美元；法国国展会每年营营业额达85亿法郎，展商商的交易额高高达1500亿法郎，展商商和参观者的的间接消费也也在250亿法郎左右；；我国香港每每年也通过举举办各种大型型会议和展览览获得可观的的收益；从国国内来看，仅仅2000年春季举办的的“北京第六六届国际汽车车展”，就有有40万观众前往观观展，光门票票收入就相当当可观。这种种直接的经济济效益所产生生的吸引力使使得会展经济济在我国迅速速发展起来。。较强的产业带带动作用会会展经济涉及及服务、交通通、旅游、广广告、装饰、、边检、海关关以及餐饮、、通信和住宿宿等诸多部门门，不仅可以以培育新兴产产业群，而且且可以直接或或间接带动一一系列相关产产业的发展。。据有关资料料显示，国际际上展览业的的产业带动系系数大约为1∶9，即展览场馆馆的收入如果果是1，相关的社会会收入为9。这样高的产产业关联度使使得会展经济济成为带动城城市和区域经经济发展的新新增长点，自自然得到各方方面的重视和和青睐。根据据