《资产评估基础（第三版）》第1章资产评估概述

第1章资产评估概述哪一个答案？最优解满意解可接受解妥协解……2011年8月8日，交易员在美国纽约证券交易所工作。当日，受标普下调美国主权信用评级影响，纽约股市三大股指全线大幅下挫，道琼斯指数下跌超过600点，失守11000点关口，标准普尔500指数和纳斯达克综合指数跌幅均超6%。这是上世纪０年代以来世界评级史上最具影响力的事件之一评级可以毁灭一个国家弗里德曼:我们生活在两个超级大国之间,一个是美国,一个就是穆迪,美国可以用炸弹摧毁一个国家，穆迪可以用评级毁灭一个国家。穆迪公司穆迪公司的创始人是约翰·穆迪，他在1909年出版的《铁路投资分析》一书中发表了债券资信评级的观点，使资信评级首次进入证券市场，他开创了利用简单的资信评级符号来分辨250家公司发行的90种债券的做法，正是这种做法才将资信评级机构与普通的统计机构区分开来，因此后人普遍认为资信评级最早始于穆迪的铁道债券资信评级。1913年，穆迪将资信评级扩展到公用事业和工业债券上，并创立了利用公共资料进行第三方独立资信评级或无经授权的资信评级方式。穆迪评级和研究的对象以往主要是公司和政府债务、机构融资证券和商业票据，最近几年开始对证券发行主体、保险公司债务、银行贷款、衍生产品、银行存款和其他银行债以及管理基金等进行评级。目前，穆迪在全球有800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设有机构，2003年评级和分析的债券总额超过30兆美元，其股票在纽约证交所上市交易（代码MCO）。标准普尔标准普尔由普尔出版公司和标准统计公司于1941年合并而成。普尔出版公司的历史可追溯到1860年，当时其创始人普尔先生(HenryV.Poor)出版了《铁路历史》及《美国运河》，率先开始金融信息服务和债券评级。1966年标准普尔被麦克劳希尔公司(McGrawHill)收购。公司主要对外提供关于股票、债券、共同基金和其他投资工具的独立分析报告，为世界各地超过22万多家证券及基金进行信用评级，目前拥有分析家1200名，在全球设有40家机构，雇用5000多名员工。惠誉国际惠誉国际于1913年由约翰·惠誉（JohnK.Fitch）创办，起初是一家出版公司，他于1924年就开始使用AAA到D级的评级系统对工业证券进行评级。近年来，惠誉进行了多次重组和并购，规模不断扩大。1997年公司并购了另一家评级机构IBCA，2000年并购了DUFF&PHELPS，随后又买下了ThomsonBankwatch，目前，公司97%的股权由法国FIMALAC公司控制，在全球有45个分支机构，1400多员工，900多评级分析师，业务主要包括国家、地方政府、金融机构、企业和机构融资评级，迄今已对1600家金融机构、1000多家企业、70个国家、1400个地方政府和78%的全球机构融资进行了评级。中国债券评估公司目前，中国共有五家具备债券评估从业资格的机构，即中诚信、联合资信、新世纪、大公国际和鹏元。其中，中诚信与联合资信分别由国际评级公司穆迪和惠誉持有49%股权，新世纪则与标准普尔签署了技术服务协议。大公国际与鹏元属于内资公司，前者近年来大打“民族牌”。中国资产评估机构资本的力量中国的发展有赖于金融的发展金融的发展需要资产评估的参与资产评估：金融风险的源头资产评估作为专业、独立的价值评估行业，在抵押贷款、金融不良资产处置以及金融机构改制重组等环节都扮演着重要角色。在应对国际金融危机背景下，加强金融资产评估管理，有利于从源头遏制金融风险。柠檬市场与逆向选择一、柠檬市场的提出乔治·阿克尔洛夫（GeorgeA.Akerlof）1940年生于美国的纽黑文，1966年获美国麻省理工学院博士头衔，现为美国加利福尼亚州大学伯克利（UCBerkeley）经济学教授，2001年诺贝尔经济学奖得主。阿克尔洛夫对市场的不对称信息研究具有里程碑意义。他引入信息经济学研究中的一个著名模型是“柠檬市场”。二、什么是柠檬市场柠檬市场也称次品市场，是指信息不对称的市场，即在市场中，产品的卖方对产品的质量拥有比买方更多的信息。在极端情况下，市场会止步萎缩和不存在，这就是信息经济学中的逆向选择。阿克尔洛夫在其1970年发表的《柠檬市场:产品质量的不确定性与市场机制》柠檬市场(TheMarketforLemons)也称次品市场，也称阿克洛夫模型。是指信息不对称的市场，即在市场中，产品的卖方对产品的质量拥有比买方更多的信息。在极端情况下，市场会止步萎缩和不存在，这就是信息经济学中的逆向选择。"柠檬"在美国俚语中表示"次品"或"不中用的东西"。柠檬市场效应则是指在信息不对称的情况下，往往好的商品遭受淘汰，而劣等品会逐渐占领市场，从而取代好的商品，导致市场中都是劣等品。柠檬市场的存在是由于交易一方并不知道商品的真正价值，只能通过市场上的平均价格来判断平均质量，由于难以分清商品好坏，因此也只愿意付出平均价格。由于商品有好有坏，对于平均价格来说，提供好商品的自然就要吃亏，提供坏商品的便得益。于是好商品便会逐步退出市场。由于平均质量又因此下降，于是平均价格也会下降，真实价值处于平均价格以上的商品也逐渐退出市场，最后就只剩下坏商品。在这个情况下，消费者便会认为市场上的商品都是坏的，就算面对一件价格较高的好商品，都会持怀疑态度，为了避免被骗，最后还是选择坏商品。这就是柠檬市场的表现。柠檬市场是次品市场。以劳动力市场为例。在信息不对称的情况下，雇主只愿意付最低的工资，因此也就只有那些劳动效率比较低的工人愿意工作了。这实际上是一种没有效率的平衡。如果信息对称的话，雇主知道每个人的工作能力，来提供相应的工资，那每个人都愿意工作，这样生产力才能达到最大化。二手市场，只是柠檬市场的一个特例。比如新的产品你可以认牌子，厂商可以提供品质保证，减少了信息的不对称。而在二手市场里，都是旧货，光看品牌是不能保证你买到的就一定是质量好的的。在二手市场里信息十分不对称，所以买东西的人只愿意出最低的价格。而价格低的话也就只有那些质量比较差的东西会有人愿意卖了。著名经济学家乔治·阿克尔罗夫以一篇关于"柠檬市场"的论文摘取了2001年的诺贝尔经济学奖，并与其他两位经济学家一起奠定了"非对称信息学"的基础。如果说有独立的,值的信任的第三方对其评估……柠檬市场我要消灭你!当证券价格能够充分地反映投资者可以获得的信息时，证券市场就是有效市场（Fama,1970）意义延伸有效市场无效市场理论是建立在索罗斯的哲学研究基础之上的。他认为人的认知并不能达到完美，所有的认识都是有缺陷的或是歪曲的，人们依靠自已的认识对市场进行预期，并与影响价格的内在规律价值规律相互作用，甚至市场的走势操纵着需求和供给的发展，这样他就得到了这样一个结论，我们所要对付的市场并不是理性的，是一个无效市场。无效市场资产评估对公允、真实、有效信息的追求消除信息不对称，为资产交易服务第一个概念：什么是资产？会计中的资产？经济学概念中的资产？……会计学对资产概念的界定：会计主体所控制的可客观计量购置成本（或公允价值）的经济资源。包括四个要点：1.必须是通过交易取得的；2.必须是经济资源；3.必须是由主体所控制的；4.购置成本（或公允价值）必须能够客观地计量资产评估中的资产（Assets）概念1.资产必须是经济主体拥有或者控制的2.资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。3.资产必须能以货币计量。①能够带来未来经济利益>>一是资产本身给特定主体带来的利益>>二是通过所有权或控制权的变动给特定主体带来的利益资产的价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力资产评估专业人员只是通过适当的方法量化这种能力，反映资产的价值②特定主体所拥有或控制的权属：拥有支配对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上。依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件。权力束资产的产权是与资产所有权相关的“权利束”，是基于所有权派生的一系列权利。通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。一方面表现为某项资产的完整产权，占有、使用、收益和处分的所有权利，例如土地所有权。另一方面，具有可分解性，可从中分离设定出不同类型的权利。①国有建设用地所有权人可以通过出让或划拨方式实现其使用权的让渡；②建设用地使用权人可以通过对相关建设用地设定抵押权实现土地资产的融资功能；③还可基于邻里需要为相邻单位提供通行用地而设定地役权。相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制。③价值应当能以货币计量>>能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。>>资产的价值应当能够运用货币计量和反映资产的分类流动性：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产形态：有形资产和无形资产整体与部分：单项资产和整体资产能否独立存在：可确指资产和不可确指资产生产经营关系：经营性资产和非经营性资产第二个概念：价值“王老吉”价值几何？一杯水价值几何？理解资产价值资产价值不是一个静态的、性质不变的概念。任何资产的价值都依赖于许多变化的因素，如买卖双方的力量、总体的经济环境、资产的潜在用途、评价的时间、资产的区位等。因此，资产价值并不是一个确定值，它反映了在某个特定环境下有关资产利益双方的市场观念。在不同的评估时点，资产所处的特定环境不同因而价值不同。同一时点，由于评估目的不同，资产的用途和市场环境不尽相同，因而出现了不同的价值判断标准。价值类型资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的

决定价值类型评估方法和参数制约价值类型理论与资产评估的目的资产评估目的一般目的特定目的泛指所有资产评估活动共同的目的或目标，即评估结论必须公允由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定资产评估结果及其价值类型或价值表现形式必须是公允的约束每种资产业务对资产评估都可能存在着条件约定和目标约定约束资产转让企业兼并企业出售企业联营股份经营中外合资、合作企业清算抵押担保企业租赁债务重组特定目的一个重要的概念：公允价值公允价值（FairValue）亦称公允市价、公允价格。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。价值类型理论与资产评估目的的实现1.为资产评估确定公允价值提供坐标或标志2.资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，所以应当保证资产评估报告和评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类价值类型的分类以资产评估的估价标准形式表述的价值类型以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型以资产业务的性质角度即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型以资产评估时所依据的市场条件以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型重置成本收益现值现行市价清算价格继续使用价值公开市场价值清算价值抵押价值保险价值课税价值投资价值市场价值市场价值以外的价值清算价值转让价值保全价值交易价值等价值与价格价值：在一定时期内，按照特定的价值（如市场价值），对由于获得商品或接受服务所能增加的利益的估计和判断。价格：在资产业务中，资产商品、服务所要求的、提供的或支付的货币额。价格：不是估计值或判断，而是一种实际数据，是反映特定买卖双方对商品或服务的一种认可。资产评估是给资产定价，价格由价值决定。价值是什么样的价值？●评估理论从西方经济学分离出来，从西方经济学价值之争中寻找答案。●几个阵营：劳动价值论、效用价值论和供求价值论价值和价格：A.价值和价格是资产评估的基本概念，也是经济学研究的核心之一。B.经济学上的价值理论，其基本任务是解决价值的决定和衡量问题。从经济学的角度来看，价格是指在特定的交易行为中，特定的买方和/或卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格可被理解为一个历史数据或事实，是特定交易双方实际支付或收到的货币数量。资产评估中的价值：1.只是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对评估标的物价值的估计值，2.资产评估结果或评估价值属于价格范畴但不是市场价格本身。评估价值属于价格范畴但不是市场价格本身？资产评估是在资产真正进入流通领域和市场之前进行的，市场价格只能在流通中产生；评估仅仅是一种专家判断，评估结果仅仅是评估专业人士对资产交换价值客观值的估计值，并不能代替或取代资产交易当事人的讨价还价及定价行为。劳动价值论1.价值二重性劳动价值论的核心是商品的价值是由劳动决定的，该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素。具有使用价值但是没有价值的情形：只要不是以劳动为中介对人有用的物即是这种情形，例如空气，未开垦的土地。具有使用价值，也是劳动产品，但是没有价值的情形：例如为自己生产的粮食，或者用于交租，只要不用于交换就是如此。如果资产具有价值，必然具有使用价值：因为如果某物没有用，那么它包含的劳动就对人类没有用，也就不能算做人类劳动，不形成价值。例如孩子玩耍在河里找到的鹅卵石就是如此。社会必要劳动时间，即社会普遍承认的生产这件商品所需要多少时间的劳动。效用理论效用价值论的核心：商品的价值是由人们对商品效用的主观评价决定的。边际效用是指每增加购买一单位的某种商品给消费者带来的满足程度的增加量，或称总效用的变化量。边际效用举例极度口渴，喝下第一杯水最解燃眉之急、最畅快的但随着口渴程度降低，对下一杯水的渴望值也不断减少当喝到完全不渴的时候即是边际，这时候再喝下去甚至会感到不适，再继续喝下去会越来越感到不适（负效用）边际效用的大小，与欲望的强弱成正比。即边际效用递减规律。记住：每杯水带给你的边际效用是递减的！边际效用决定价值举例①农民一年只收获5袋粮食，使用计划：第一袋：生存绝对必需的第二袋：生存之外保持强壮体力和旺盛精力的第三袋：用来饲养家禽保证有肉有蛋第四袋：爱喝酒，用来酿酒第五袋：觉得最好是饲养鹦鹉解闷儿显然这些用途不同的谷物是根据自身生存需要的重要性顺序而安排的，最重要的是第一袋，然后递减，最不重要的是最后一袋。以数字表示的话，第一袋最重要确定为12，依次为10、8、6、4。问：如果小偷偷走了一袋谷物，农民将因此失去多少效用？答：丢失的那一袋的效用为4，即最小的效用。因为丢失一袋并不会影响最重要的那部分需要（维持生存必需的需要）结论：一件东西价格，由它的最后一个效用（主观评价）来决定，即“边际效用”，即价格由边际效用来决定。边际效用的大小取决于需要和供应之间的关系，供应越多其重要性就越小，其效用也就小；供应越少其重要性就越大，效用就越大。“物以稀为贵”的道理效用理论前提涌泉边和灼热沙漠中，一杯水的效用和价值的关系。前者有效用，无稀少性，因而无价值。后者既有效用，又有稀少性，因而具有价值。稀缺性：能够满足人们某种独特的欲望并不代表这种商品一定具有价值，只有当商品出现稀缺的时候，才能够引起人们对它的渴望，其价值才能被体现。效用+稀缺效用理论从需求的角度阐述了衡量价值的观点，强调价值由效用和稀缺性共同决定，效用决定价值内容，稀缺性决定价值量的大小均衡价格理论均衡价格理论的核心：商品价值是由供求决定的。均衡价格：商品需求量与供给量相等时的价格，即消费者为购买一定商品量所愿意支付的价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的价格相一致的价格就是均衡价格。相关准则表述对于价格、价值及其关系，我国资产评估准则并未涉及。但美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）等资产评估准则则对此有一定的阐述。《专业评估执业统一准则》（2016-2017版）价格概念：某项资产的询价、报价或支付的金额价值概念：资产购买方、出售方或使用方与该资产之间的货币关系在评估业务中，价值必须是经过定义的，如市场价值、清算价值、投资价值等《国际评估准则2013》价格是指就某项资产的询价、报价或支付的金额。由于给定的买方和卖方拥有特定的财力、动机或者特殊权益，他们所支付的价格可能会不同于其他人为该资产给出的价格价值不是一个事实，而是以下两种情况下的一种意见：（1）某项资产交换时最可能支付的价格；（2）拥有某项资产带来的经济利益。一、资产评估定义资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从三个层次进行表述：①一般意义；②专业角度；③法律角度。①一般意义：估计和判断资产的价值。②专业角度：依据执业标准评定估算。作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。③资产评估的资产评估法定义《中华人民共和国资产评估法》规定“第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。”资产评估基本作用反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。三个方面的理解资产评估就是依据市场的价格形成机制通过模拟市场条件，运用合理的技术方法，确定用途资产在约定时点的价值。资产评估，作为价格机制的补充手段，是资产价值发现、衡量及实现的重要工具。资产评估行业是市场经济体制中不可或缺的中介服务行业。资产评估的原则资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。一、工作原则独立、客观、公正二、经济技术原则资产评估经济技术原则是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。1.供求原则2.最高最佳使用原则3.替代原则4.预期收益原则5.贡献原则6.评估时点原则7.外在性原则1.供求原则●供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。★尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。★供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。★资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。2.最高最佳使用原则所谓最高最佳利用（highestandbestuse），是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。●该原则依据价值理论原理●强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值以房地产为例：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。最高最佳用途的确定，一般需要考虑以下几个因素：●法律上许可反映法律上许可的要求，必须考虑该项资产使用的法律限制分析每种潜在使用方式，是否满足法律法规，例如城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合的不能选用。●技术上可能确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途。例如：建筑对材料性能，施