2017-2018年新版中国深圳城更新行业现状及发展前景趋势展望投资策略分析报告

2017年深圳城市更新专题分析报告2017年7月出版文本目录TOC\o"1-5"\h\z1、深圳城市更新的背景、意义和历程5深圳市新增土地供不应求，问题显著5深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义82、深圳城市更新的政策、目标10深圳市城市更新发展历程深圳市城市更新政策经历三大发展阶段。10深圳市城市更新政策11深圳市城市更新目标133、深圳城市更新的主要模式和流程15深圳城市更新的主要模式16综合整治类16功能改变类17拆除重建类18深圳城市更新的主要流程194、深圳城市更新的潜在影响20对房地产供应的影响20对房地产投资的影响22对深圳市房价的影响25图表目录TOC\o"1-5"\h\z图表1:深圳建成面积占整个市区面积已经过高5图表2:近5年深圳供应土地面积偏少6图表3:近5年一线城市住宅土地供应比较7图表4:深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增8图表5:深圳房价同比涨幅较大8图表6:广东省发改委粤港澳大湾区建设思路9图表7:粤港澳大7§区区位图9图表8:粤港澳大湾区交大优势10图表9:深圳城市更新的历史进程11图表10:城市更新三种方式12图表11:深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义12图表12:深圳“十三五”规划示意图13图表13:分区城市更新目标任务（公顷）14图表14：分区各类型更新目标任务15图表15:深圳城市更新分类及特点16图表16:综合整治类的实施主体及经费来源16图表17:申请建筑物功能改变流程18图表18:深圳城市更新一般流程图19图表19:深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例20图表20:城市更新建设住宅项目分布计划示意图21图表21:深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图22图表22:深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例23图表23:深圳去化周期（月）25图表24:深圳房价（元每平方米）25表格1:深圳城市更新政策要求14表格2:禁止功能改变类城市更新的情形17表格3:拆除重建类城市更新补缴地价情形18表格4深圳市各类住房新增安排筹建结构表20表格5:深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷）21表格6:深圳市供应用地面积测算24表格7:深圳主要上市公司旧改信息汇总（1）27表格8:深圳主要上市公司旧改信息汇总（2）27报告正文1、深圳城市更新的背景、意义和历程根据《深圳市城市更新办法》的规定，深圳城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）按照城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。作为一个受到天然的地理因素限制而导致土地资源不足的城市，城市更新对深圳的意义非常重大。止匕外，研究城市更新对于其他城市如何充分利用存量土地二次开发，同样具备借鉴意义。深圳市新增土地供不应求，问题显著深圳市土地更新的核心需求来自于城区新增土地资源不足。目前深圳市城区建成面积已经占到整个市区面积44.83%。以上数字不仅远超国内其他房地产热点城市；同时在国际上看，一般城市建成面积占到整个市区面积大致在30面右标准。潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市升级的重要因素。图表1:深圳建成面积占整个市区面积已经过高以深圳市商品住宅市场为例。目前深圳市新增住宅用土地近4年处于低位，年均住宅土地建筑面积在50万平以下；另外，从一线城市的角度来看，深圳市新增住宅土地供应量在其中同样属于最小，排在一线城市末尾。图表2:近5年深圳供应土地面积偏少13■深圳供庄住宅上热敕量偎）深圳成爻住宅土地而鑫（方平）5019201320142015图表13■深圳供庄住宅上热敕量偎）深圳成爻住宅土地而鑫（方平）5019201320142015图表3:近5年一线城市住宅土地供应比较伴随着深圳市经济不断飞速发展，深圳市住宅需求不断增加。近5年深圳市住宅成交面积基本在450万平左右。以深圳市目前每年仅有的不到50万平住宅土地供应看,后期市场存在明显潜在供应不足的危险。新增住宅土地供应紧张直接导致深圳市房价涨幅在全国70个重点大中城市排名靠前。考虑深圳城市建成面积已经达到44.83%左右，简单通过新增住宅土地方式满足城市住宅需求已经不适合目前城市可持续发展需要。因此，如何提高存量土地使用效率、合理规划存量土地用途，成为深圳城市更新的重要课题。同时，供需矛盾同样使得对城市更新的需求迫在眉睫。

图表4:深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增图表5:深圳房价同比涨幅较大深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义另外，深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设也有重要的意义。今年全国两会上，“粤港澳大湾区”已被写入政府工作报告，上升为国家战略。粤港澳大湾区具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件，粤港澳三地应在经贸、技术、金融等方面开展深度合作交流。未来，粤港澳大湾区内城融合加大，实现资金、人才、信息、技术自由流动，从而达到要素最优配置，形成生产、生活、生态的有机融合。■T七然打■七任4的地£■T七然打■七任4的地£3批也旬也，H■案.息见社会悻商第h,।1>.fit.夏翳聃।世■推嶂丛布力，.生活■打造金球：.--ti：4朽II“tl包h》右向时即it之州有g*'吉他体制区明，城立*港鼻卜，篙/・；小吃・]M用十丸比国安i-irVt"报苫—学...图表6:广东省发改委粤港澳大湾区建设思路餐才上•物精+。咫%*/潺海墨.桌*以广惘.率剧.调餐才上•物精+。咫%*/潺海墨.桌*以广惘.率剧.调JL<44NUU|门4rth*节3的七日风叁।融"T害.惠州市，匚必卜恻战.一孑一巾“*|■让竹喟山.，也与港辄国fae现事里入慝造意孥\*尢才力廿有忙藁八里过号通■疆・小廿5白山\^ft.tr4CEpa升级就一鼻姆白c瑛片•L7VT<11：与.*1：.<：-国除任♦力的民代产生比*区.•悔我**1壮£转M*1■乳f.占.y耳%受我一代我安，：总伊费.事科.粤港澳大湾区的发展离不开城市片区功能的改造升级，离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级，离不开与产业工人息息相关的住房建设，更离不开与之配套的土地资源的重组供应。所以，整体粤港澳大湾区的推进对于新增土地、以及存量土地升级的需求在不断上升。处于粤港澳核心地区的深圳，尤其需要通过城市更新来进一步释放存量土地资源。图表7:粤港澳大湾区区位图广州市里庆市梯山市东莞市心r工深圳市中山市一：'；香港江门市珠海市1•1一.

图表8:粤港澳大湾区交通优势2、深圳城市更新的政策、目标深圳市城市更新发展历程深圳市城市更新政策经历三大发展阶段。深圳城市更新政策最初雏形其实在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》，其中部分提及农村的旧城改造。正式从专门的政策文件形成的角度来看，深圳城市更新起源于2004年。当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》开启旧改的政策文件，从而启动了大规模的城中村改造，其后于2007年进一步出台的《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，则将工业地同样开始纳入城市更新范围。整体而言这一阶段属深圳市关于城市更新的初步探索阶段。图表9:深圳城市更新的历史进程，发龙忆'曰’内上中中二双遗髯，尸苴L七犯嗔的城中时汽造中七心动klrfTfe父由・美「西学庆川端二色三叶纵沅遭双工助肉打意完》中始霍♦也的三斐g改遭踣住l^^l*发韦＜深圳甯城竟更好办法$,正现林各与旧及鲍一声豆市更新，提出了“辨除支电［*二功［改3T,:悟合整治”二美更新模式j■一船幻〃二黄及徜在朝办注觉或划即》一也一出晅鼻了£/丽目货礁主室礴人锂”嬴考■的莫看&*＜美于加Q和水且城行史小二西一，力暂厅利整3,：1-■；，♦$.：!I：fEHH息造的势沙二之＞」a事一5..■「.：,一.•...一-3T'：；「：』-，二；三：」1乎用次札值30•.,Ti＞2第二阶段则是深圳市城市更新政策的逐渐成熟期。首先是2009年正式发布《深圳市城市更新办法》，正式统一城市更新的说法，同时提出“拆除重建”、“功能改变”、“综合整治”三类更新模式；其后相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划中报指引（试行）》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作规程，涉及城市更新项目从单元计划中报，到专项规划编制审批，再到实施主体确认、房屋产权注销等一系列规范化操作流程。本阶段基本形成了深圳城市更新的各项政策框架第三阶段则是整个深圳市城市更新的升级加速期。首先是2012年，政府为解决城市更新中遇到的各种具体问题，连续出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》；其次在2014年发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。而2016年发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》，则明确了未来5年深圳市城市更新目标，进一步让深圳市城市更新进入快车道。深圳市城市更新政策根据2009年深圳市政府发布《深圳城市更新办法》，城市更新项目分为3种：综合整治类、功能改变类、拆除重建类。综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。拆除重建类城市更新是指对城市更新单元内建筑物进行全部或大部分拆除后重新

建设的更新改造行为。拆除重建类城市更新应严格按照城市更新单元规划和城市更新年度计划的规定，经依法确定的改造主体组织实施。它通过更新计划的中报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。拆除重建类相对而言实现的经济效应较高，对于参与的开发商而言受益相对较多，但同时政府对拆除重建类项目设定了严格的准入条件。图表10：城市更新三种方式综合整治拆除耋建功能改变综合整治拆除耋建功能改变,不改变建筑主体结构和使用功能•,不改变建筑主体结构和使用功能•改变基础设施和公共服务设施、改善沿街工面»完成环境整治•可以改变土地使用权的权利主体，并变更土地性质•需严格按照城市更新规划.城市更新年度计划的规定实施•不改变土地使用权的权利主体和使用年限•改变部分或者全部建筑物使用功能城市更新是深圳城市转型的主要途径，是城市空间拓展的重要手段。在竞争日趋激烈的区域形势和资源环境约束的背景下，通过对用地效益低下的城市区域和产业空间有计划地进行整合改造、挖掘潜力，可以促进老城区活力重振与新城区结构优化，促进全市产业布局优化和产业结构调整，促进社会结构优化调整。同时也能进一步盘活城市低效区域和产业空间，进一步挖掘潜力并提升与转变城市功能。图表11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义

充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势，实现观念变革、大胆尝试、机制创新通过时用地效益低下的城市区域和产业空间有计父j充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势，实现观念变革、大胆尝试、机制创新通过时用地效益低下的城市区域和产业空间有计父j地进行整合改造、挖掘潜力•突破了原来必须由发展商实施更新改造、更新改造土地需“招拍挂，出让的F艮制,促进老城区活力重振与结构优化•促进全市产业布局优化和结构谓整紧跟城市发展速度,逋过城

市更新改造紧跟城市发展速度,逋过城

市更新改造进一步完善市政配套设施建设提升与转变城市功能改善居住林境，提高生活品质深圳市城市更新目标2016年11月21日，深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》，规划期内，争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。明确指出了未来5年内的改造方向和总体目标。积极推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。图表12:图表12:深圳“十三五”规划示意图在所有的更新区域中，蛇口片区、福田保税区、笋岗~~-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等成为全市重点更新区域，将形成城市新的增长极。同时具体到执行的数据上，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》提出了6大目标。深圳争取全市完成各类更新用地规模30平方公里；其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里。推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。而在规划期内，完成城市更新固定资产投资约3500亿元。此外，在城中村改造方面，完成100个城中村或旧住宅、旧商业区综合整治项目，完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的现代化住房需求。同时规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。在旧城区更新指引方面，文件提到“采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建”。表格1:深圳城市更新政策要求■M重观看・也％丸N.MU-t<.4th«：R-.W.IS30*i.n弟$文魔曼史新*”帔尺规雇*拳才心■，非炳i重城■.飞飞V..•男-同事省充山上审史事*老曹产模青品・JWOM,I牛♦室「比追公七七弓彷FJTE〒占£1/七"代卜，士，1航四7，孤4loo中■工金（1儿去久更》一■,，.1"见♦』用.1.♦公门二、r附t'♦丸r'P；，•一事碧号*力#上r"导据段却*充.曷"■毛*夫外修_・£薪.TRL疗产盘一*It施鼻，制新气精电生前-♦埠户及世峋飞金舟研弧******>**!!**姜渚.，*|*南力*比*100***坤・班｛1北区，力由Efttf牛鳖曲鼻胃南序幕it好♦力电"丸各五%**,4山—1・r・31**文・林—+M或■"工<军工展率―・4U/・年金・依・・**H・—=青It弄.,adA*f•新羽户春用力,q**内力松就站藤看也儿才很鼻和像总里芭塞普m葬导方未”im鼻中才餐，TJ041二一।•七射士/'f:;W*•W.I,"之山”干11另外规划同时还确定了全市及各区城市更新用地规模、空间布局和改造物业的总规模及各类型改造物业的分配。十三五期间，城市更新项目仍有广泛的拓展空间，拓展主战场仍将集中在宝安、龙岗两区，另外龙华以及光明作为新区也有着较大的更新任务。图表13:分区城市更新目标任务（公顷）

图表14：分区各类型更新目标任务3、深圳城市更新的主要模式和流程按照前文定义城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《城市更新办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形

深圳城市更新的主要模式深圳的城市更新分为三类，分别是综合整治类、功能改变类和拆除重建类图表15:深圳城市更新分类及特点可可我之士也士・3”《利旦-L中能书匕夺野土怛中中户梅酣卡町一单七珥如**•比>工旧文戏或上中地小物邕青二•黑香者幅L.ff5>工旧文戏或上中地小物邕青二•黑香者幅L.ff5埴*£卡皿有鹿院党钱茂2「修：上y*1HrrHf.jt如使和需承超割比就弱的烈心注”哂:(.史亦于*b?：助晚综合整治类综合整治类城市更新是基本不涉及房屋拆迁的环境净化、美化项目。该类城市更新不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施，改善基础设施和公共服务设施，改善沿街立面、环境整治，既有建筑节能改造。该类由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多样化，包括区政府、权利人、其他相关人，如有设计改善基础设施、公共服务设施和市容环境则还包括市政府。图表16:综合整治类的实施主体及经费来源有美部门批准或者各索功能改变类功能改变类城市更新主要是为了符合产业布局规划，满足产业转型升级的需求。该类城市更新不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构，改变部分或者全部建筑物使用功能。进行功能改变的条件包括：1、符合城市规划；2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》；3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：表格2:禁止功能改变类城市更新的情形一.申请揩配套腕多设施改变功能一改暧后兀法满足相关配蒙要泉的二.申请将文物古途.历史建式,耙念性速就.标志性珑筑、具有地看特色和传统风格的建筑物明次变功能.苴变后不符合保护要求的三.申请将危险房屋或者城市更新单元规划碉定的拆除重虚区域内的建疏物改变功能的曹.这疏物就变使用功能后.不符合建筑结构安全.城市景观设计，或未公共安全•消防.用境.卫生.物业管理等相关技术要求的五.申请遑氨劭部分改变使用功能.但改变的部分不能酒足拽立使用要求或者造假建筑物剌余部分使用不便的去，建筑物由业主区分所有,未姓本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主服与散变功能有利害关系的立主同意的七.未经评估和无害化治理的污染用地申请改道功能进行二次开发的当需要申请建筑物功能改变时，需要向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。功能改变后一般涉及补缴地价，包括原有建筑面积部分补缴地价和增加建筑面积部分补缴地价。其中，原有建筑面积部分补缴地价按照改变后土地使用权剩余期限的公告基准地价减去原土地用途剩余期限的公告基准地价计算，增加建筑面积部分补缴地价按照改变后功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准。图表17:申请建筑物功能改变流程时青・卧航iut，nMkH卡.也叫中*能工iui时青・卧航iut，nMkH卡.也叫中*能工iui*TU1*”■拆除重建类当出现基础设施亟待完善、环境恶劣、存在重大安全隐患、现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造时，可进行拆除重建类城市更新。该类城市更新可能改变土地使权的权利主体，可能变更部分土地性质，严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。符合以下改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），可以进行拆除重建：1、更新范围符合更新单元划定的条件；2、拟建用途符合法定图则的基本规定；3、业主改造意愿符合两个三分之二的条件（占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建）；或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。拆除重建类城市更新遵循平等自愿的市场原则，由业主（土地权利人、房屋权利人）来决定改造实施的主体。业主与单一权利主体之间签订协议，或买卖，或原地和异地安置，或作价入股合作开发等。拆除重建类城市更新涉及到土地出让，当由市场主体作为改造实施的主体时，采用协议出让的方式，签订土地使用权出让合同补充协议、补签土使用权出让合同；当由政府主导时，则通过公开招拍挂出让土地使用权。拆除重建类城市更新一般也涉及到补缴地价。表格3:拆除重建类城市更新补缴地价情形

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***黑4、深圳城市更新的潜在影响图表19:深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例MH7fl17深圳近年新增居住用地极为有限，城市更新项目逐渐成为深圳商品房供应的主要来源。根据深圳市规划和国土资源委员会提供数据显示，深圳城市更新供应商品房占深圳房地产市场供应占比从2011年开始逐步提高。2015年城市更新供应商品房占深圳房地产会场供应比例已经达到图表19:深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例MH7fl175叩-450400-350-30D-250-200-150-100-50-0，对房地产供应的影响城市更新肯定会为当地带来更多商品房供应。深圳市的城市更新项目具体的拆除体量和时间跨度有明确的计划指引。2016年11月深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》。通知上对深圳市2016年至2020年期间城市更新所提供的新增土地做了明确规划。按照规划，深圳市十三五期间计划通过拆除重建类更新预计供给建筑面积4600万平方米。其中，居住建筑面积3150万平方米，新增商品房35万套（约每套90平方米），其中2340万平方米的建筑面积由城市更新建设提供（占比74.3%）。商业（不含办公）建筑面积约为300万平方米，产业（含研发）建筑面积约为752万平方米，公共配套设施建设建筑面积约为200万平方米。表格4:深圳市各类住房新增安排筹建结构表

项目商品住房保障姓住房和人才住房（含公美租赁住房“安居型商品房）善教（万套）建筑，面舐（万平方米）套数《万套）这标面积t万平方米）新供应用电建设2.52254240戏市更新珑设26234013650征地返还用地建设6.5585-・拆迁安♦用地建设--4240多条遭筹集.--19-总计35315040-表格5:深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷）•商品住房保障性住房和人才住房（含会共租赁住房.安居型商品房）新供国用地诫市更新用地征地返还用地新供应用地城市更新用地拆迁安置和产业密区酣套宿舍等用地总计201685212252515137201779522252S1516920187952242510163201919422-2510158202079422-2010153总计3s4301005412060即口图表20:城市更新建设住宅项目分布计划示意图从空间分布和更新程度上来看，深圳市对城市更新的拆除工作分为三个层级：优先拆除重建区（用地面积约106平方公里），限制拆除重建区（用地面积约33平方公里）和重建和综合整治并举区（用地面积185平方公里）。优先拆除重建区：市政交通基础支撑条件较好、市场主体积极性高、需加强规划统筹与加快更新推进的，位于城市各级中心区、重点产业发展区、交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不足地区等范围内的更新对象。限制拆除重建区：有严格建设行为控制、需政府采取手段对拆除重建类更新进行管控的，位于基本生态控制线、橙线、紫线、历史建筑和历史风貌区等范围内的更新对象，划入限制拆除重建区。重建和综合整治并举区：除上述两类地区以外的更新对象。从各层级在深圳的地理位置分布上，我们可以看出优先拆除的重建区主要集中在（由西向东，从北向南）：沙井新区，光明新区，龙华新区，宝安区，南山区，福田区，罗湖区，龙岗区和坪山新区。图表21:图表21:深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图对房地产投资的影响“各种登记注首先,深圳市统计局对其统计的深圳房地产投资开发的定义如下：“各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程的投资。包括实际从事房地产开发或经营活动的附营房地产开发单位。不包括单纯的土地交易活动。”——深圳市统计局统计年鉴2016根据深圳市统计局对房地产投资的定义，深圳市房地产投资主要为当年施工面积（包括住宅、商办、酒店等）相应的建设投资。其次，从历史数据中我们可以看出，在2011年以前，深圳房地产开发投资额在2004年到2010年年期间年投资额约为450亿元左右。从2011年开始，深圳市房地产投资额增速迅猛，由2011年515亿元增长到2015年1331亿元，年化增长率约为21%2011年至2015年也是深圳城市更新供应土地面积大幅增加的阶段。历史数据直接反映出，在过去五年中，深圳城市更新项目增加土地供应对房地产投资有直接且明显的拉动作用。如何预测未来五年深圳城市更新项目？房地产开发投资等于建筑安装工程加上设备购置和其他。我们可以预测的城市更新供应会有直接影响的建筑安装工程部分，然后用建筑安装工程占房地产开发投资额比例反推房地产开发投资。1992年到2015年，建筑安装工程的投资额占房地产总投资额的平均比重74%房地产开发投资额=建筑安装工程+设备购置+其他建筑安装工程=建造成本x（去年施工面积-去年竣工面积舟年新开工面积）图表22:深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例具体测算步骤：①新开工面积：深圳市城市更新十三五规划未来五年（2016年到2020年）将供应建筑面积约4600万平方米。其中住宅3150万平方米（每年出让面积有大致规划），商业（不包含办公）面积300万平方米（假设每年供应60万平方米），产业研发面积752万平方米（假设每年供应150.4万平方米），配套200万平方米（假设每年40万平方米）。以上住宅、商业、产业和配套的规划相加约4400万平方米，缺口198万平方米我们假设为办公建筑面积。假设每年新增供应面积全部转化为新开工面积，则2016年到2020年新开工面积每年在800到900万平方米左右。表格6:深圳市供应用地面积测算俄划期非隹宅住宅:供应面积（万千才来）容新率建筑面积（万千才米）商办‘走藐面积（万千才求）产业危筑面枳（万平才来）配套施就面枳（万平方求）总计供应面歌（万平方[I：就）20161373上99.6150.4加8112017E1893.9733996150.4401,02320181634.065299.6150.44094220191584.063299.6150.44092220201534.0S1299,6150.440902总计8003,15049B752200460。②施工面积和建筑安装成本：每年施工面积为上年施工面积减去上年竣工面积加上新开工面积。我们根据深圳2006到2015年平均每年竣工面积475万平方米假设2016年到2020年每年竣工面积也为475万平方米。每年施工成本假设在2015年的成本的基础上以每年2%勺增速增长。则建筑安装成本即可通过每年施工面积乘以每年施工成本获得。③房地产开发投资额：最后，根据建筑安装成本占房地产开发投资额74流右的比重，反推出每年房地产开发投资额。我们对深圳房地产开发投资测算分为有城市更新项目和没有城市更新项目两种情况。有城市更新项目的情形下，我们假设深圳从2016年到2020年新增达到十三五规划，即4600万平方米。没有城市更新项目的情形下，我们在计算住宅供应面积时刨除了城市更新供应而只计算新增土地供应，即五年只供应138万平方米。从图中我们可以直观看到，如果没有城市更新项目，深圳房地产投资将会呈现下滑趋势。而如果按照深圳市城市更新十三五计划，深圳2016年到2020年的房地产开发投资将按照每年约8%勺速度增长。

对深圳市房价的影响深圳城市更新增加供应，有利于调节深圳目前房地产市场中供不应求的现象。反映供求关系的数据出清周期=现有存量/近六个月平均月成交量。如果出清周期下滑，意味着销量增加，可能出现供不应求的现象，价格应上涨，反之下跌。深圳出清周期在2011年和2015年经历小幅上扬，随后2016年5月后月度出清周期数据持续攀升。但是出清周期和深圳的房价并没有形成负相关的关系。也就是说单纯靠增加供应，或者在维持供应但是控制销售的情形下，不一定能够缓解房价上涨的势头。2017年1月，深圳出台“限价令”一一即《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》。细则中规定，首次申请预收的户型报价不得高于周边同类型在售楼盘，而拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的户型报价不得高于项目前一期的实际售价。在“限价令”的实行期间，深圳房价应处于平滑状态。图表23:深圳去化周期（月）商品房出清周期《月•左抽》12108商品房出清周期《月•左抽》121086420252015105Q尔尔6时gQz

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酝#0SZ图表24:深圳房价（元每平方米）frfflmnmmmmTTimiwwTwnirmffWTrnrnwTmiTWTTmiimTrnwmfffflnmmwffinffffryrrnnrffwmmTMWiiTWfflminiin!70000rinrn50000400003000020000100QC0KL+=SE*9LSHL冲上sHL+zsHL*E_SKL#G-SHL*二sH_3K皿*szH-*8szE-*ZDS巴宣sH*§z表格7:深圳主要上市公司旧改信息汇总（1）公4上春鼻市英制事H・双豳取"缙乩Mk世AJU纥工最•却占招115004力札会司与f*./j：l盘;月*」上，工耳m，？地.中t*T.龙TW5W80+市彩二事和6・去，寺"也划试行星由正点*迷.JtL电此用M盅让.田七电A之地久建土植H5W4G**■礼K申产*卬*川*阻加牛年/1舍利朝量产殳同启1.0»中*电；户*“附身1SXM今才和>37%配公具配e2启2,0»中**、己如金善吉带营才E*L《■傻1小十仲M*通二戊ir.■宙）1.帝吐工猿仍入。朱F/林・器啤.-i-ltua*穆琦¥:与中叶三#“।飞行口二城立田，，96万TKn-*rt<635150■?弓七（仲**《1件用430004*IM***J*用4轼盯手于中三用*■艮，乜甘看H埠上中，一盛已率酸上*1.*444440/与前，*心切才束，舍幡*雪，可吊1001学父，苴苗父父3骷曲十才1行具诂friUtMB50*寸<惶计50天中工।F晶BH斗黑，用手心，电，二期正储酒士，犀讣曼璃20儡*和人*2016t±*.t-tH最命上、，.H6七*戈：：，£j*FB5=2上?w”小隹史修，1011B，士松，有弁史■富由妣*171S4上方女、卷定出和声37170+S<।孑吠*，工力新/叶X“七升而MW上s<，庭希比席棋为羯学*1日量七朝已四用U5不杞揖。界T段的h-rJ仙〉'11域.都彳蛇⑪此口彳「，•-匡布虻21音H--当中1；再二1MS1r>f-<.口氏青丸3如万十41：£♦*3&HV+点.1.土/W4充粒胃；地便"1H1,俚m的M时的用电哨科小村门・邑,：■已电海*”的*怆产地及证于生.k上4目3r电的加53.283工—真中心理中、422%千*.iL存+43315:也》丸计*婚”54也羊片压衅#鼻及乩弱粕淡更m周与江,号已通中中*rsft*g触万卜e机的士总己取代上”帆,征*/点安/北子田4K薪优士修对/次”杷&4&十主时ME*M弯曹鼻左亚裳及密一修村）；*.未解洋异％代卜由辕*f/心同於制北卡杜上台■1;•”厂耳扃*#席睨u力前海4区2.9F安心以』与M23768方>史帕后JLID向地一黑中041―早/已也・好一事Im能孑*致■睢公4rsc%so必晨儿理世*司正衣统娥君土班的上吃£♦才伏¥•*E人艮】工叫工福川mL。♦廊七*/4环»・・A+.■，选■帚*中正息*/求看自由讨务*--»］,邛那拉黄不居或登自嗖6巾,也，而*：56544JK•41工355中土地■屈朽占用-科拿可做#电时电■也剃*1L<M苴*贰暗魄谋碍挂助导供蒸髀”打就地,附工士配誓+MN.F堂亡.徨4匚吧即4助L戚舟司JUtJL4<JL<-Me.fi+#C*.年春』府或『肆需上地出umg士拈出让悔过.R>：沌山侬44Q工才」4比K由棘+600+才工.卑修也拄动工H后餐十5LM舟.乳5产-0也璃a◎司科35Y忸以，岭喜大无曲」四打

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