选址及商圈调查

优选文档优选文档PAGE7优选文档选址与商圈检查

中国有句古话是成功者必具：节气、地利、人和！作为一个连锁加盟店，怎

样才能保证开店成功？保证有不俗的业绩？除连锁品牌自己过硬的质量具备“节气”条件外，而“地利”所指的选址，则在很大程度上成为加盟商取胜的重要因

素。店面所处地址、规模大小、成本高低，直接影响着开业后的市场影响力、促

销策略和经营发展方向等等，故每个店选址都应作全面正确的评估，分析其有利和不利条件，最后确定其可行性。

先期人员搜寻店面，认识和收集目标房的周边交通、商业、开支情况等数据即为商圈检查。影响美容院选址的因素很多，连锁加盟总部能够依照检查内容分析目标房周边地域的经济情况，推断此目标房开业后的影响力和将来的发展规划，进而确定该目标房可否适合开“纳兰”连锁加盟分店。

一、选定目标房注意事项

目标房评估参照条件应注意以下十项：

1、目标房所处街道种类

依照城市的商业、生产、生活、开支娱乐等情况可分为主要商业区、第二商业区、高档居民区、一般居民区和生产工业区五类。

A．主要商业区

主要商业区内各样开支、娱乐、服务设备林立，人流、车流密度最大，

街道显得繁荣。如步行街CBD办公齐聚区底商等。该地段属黄金地段，店

面的辐射力极强，但房子租金最高，此类街道较适合于各样服饰专卖店、快

餐店、银行储蓄所等开设。

B．第二商业区

第二商业区位于市里繁荣地段，人流、车流很多，仅次于主要商业区。

齐聚有当地政府行政事业单位和大型公司办公单位，以及以上单位的大部分

职工宿舍。该地域房子租金略高，适合商场、美容院、电器、大型餐饮、医

药等经营项目开店。

C．高档居民区

新建高档小区，街道广阔、洁净、齐整，人流、车流较少，但随着入住率的上升，后期开支市场有相当发展潜力。该地域开支人群比商业区少，特别是激动开支型顾客数量很少，但客源比较较较牢固。房子租金不高，此类街道同样适合商场、美容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。

D．一般居民区

与重要的交通干线相联系，大部分店面面积较小，门头招牌及店内装饰

简单。房子租金较低，此类街道较适合一般办公营业场所、专业类批发市场、小商场、便利店的开设。

生产工业区

位于城郊结合部，顾客稀有，经营成本最低。此类街道较适合汽车维修、

机械或食品加工、小卖部等经营。

以上街道种类中应选择主要商业区、第二商业区和高档居民区的店面作为目标房，一般居民区和生产工业区周边地域仅管租金廉价，因其开支购置

力太小，不适合开设“纳兰美容院”。如为多种街道种类混淆型，则以A、B、

C、D、E靠前的为准。

2、来往行人

初步察看认识过往行人的开支倾向和品位，男、女性大体比率。

3、停车场面积

拥有停车车位的目标房优先考虑，察看门前共有几个车位。

4、有无城建规划限制

认识周边地域可否正在进行马路改造施工；该目标房可否为临时建筑，可否加盖临时建筑，可否会在近几年内面对政府拆迁等等。

5、承租条件

认识目标房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水电费等承租条件，可否知足开设“美容院”的基本条件，可否还需交物业费、取暖费、管理费、停车场开支及其开支金额是多少。

6、店面面积

店面面积大小可否切合相应加盟标准要求，一般加盟标准型宜选择使用面积150-220㎡，加盟豪华型宜选择使用面积220-350㎡，超豪华型面积宜选择350-500㎡。如面积较小，需减少设备或款待区的面积，甚至取消足疗室；如面积较大，则可增加瑜珈或健身房。

7、目标房的新旧程度与构造情况

察看该目标房可否为新房，房子构造是砖混构造仍是框架构造，墙体可否能够拆改，可否有利于“纳兰”装饰风格的规划设计（如楼层净高低于

2.4米，就不能够用做营业用途），可否具备水、电或天然气等营业必备条件，给排水及暖气可否进行改造施工，电力有无增容的需求等等。北方地域可否拥有供暖设备等。

8、房子所有权

房子所有权是单位仍是个人，所有权为一方仍是多方，可否存在所有权纠葛等等。

9、商店能见度

目标房可否被高大的建筑物、树木或广告牌遮挡，门口处可否安装广告牌，高度和宽度可否有特别要求等等。

、室内外噪音度的考评

美容院应供应一个幽雅、宁静的开支环境，察看目标房周边有无影响

人体正常工作生活的噪音，噪音度可否影响到美容院用途等等。

、分析可否和现有纳兰店保护商圈重迭

两家纳兰店之间可否高出保护距离≥1.2公里的要求。

二、商圈检查范围

1、中心商圈：从目标房步行时间应在8分钟左右，是距离店面近来的地域，半径约500米。此地域是连锁店顾客的主要根源，约占总顾客数的50—70%，人均开支额也最高。

2、次要商圈：从目标房步行时间应在15分钟左右，覆盖半径约1000米。目标房在此地域内的顾客数约占总顾客总数的20%左右，人均开支额一般。

3、边缘商圈：目标房在商圈中剔除前两种商圈后，节余的顾客所组成地域。在

此地域内的顾客数约占总顾客数的10%左右，人均开支额较少。

从目标房步行的时间应在30分钟左右，覆盖半径约1500米。

三、《商圈检查报告》内容

《商圈检查报告》内容应包括以下几个方面：

1、城市大体

目标房所在的城市是属于工业城市、商业城市、旅游城市、新兴城市的哪一种？属于直辖市、省会城市、地级市或县级市的哪一种？行政辖区内与市里人口规模各为多少？城市经济发展情况及远期规划方向？

2、重点地域检查

该地域的商业、娱乐等经营开支情况简介；认识该地域近几年的建设规划有无：道路拓宽改造计划、高速或高架公路建设计划和街道开发计划等？比方目标房位于规划的IT一条街、汽配一条街或建材一条街，若是初期误入，将来的发展空间就会碰到限制，甚至可能面对拆迁。

3、商圈内主要办公单位和营业场所

如政府行政机关、大型营业场所（肯德基、麦当劳、百货商场）、剧场、展览会场、学校、文教机关、公园、演艺和竞技比赛场所、菜市场、超级市

场、证券公司、大型公司总部等，各营业场所大体的营业面积、职工人数？

距目标房步行时间？

、周边小区情况

周边大型小区总规划面积、户数，商品房销售价钱、入住率、分期开发

交钥匙的时间等；该地域居民的综合素质、开支习惯及收入水同样；分析居住人口种类如：青少年、白领上班族、特定行业人士、家庭主妇等；认识女性年纪分派情况、教育程度、从事职业等；周边大型小区距目标房步行时间？

、人流量、车流量检查

人流量、车流量测算在加盟店选址商圈检查中占有特别重要的地位。美

容行业在市场经济下处于买方市场，应选择“顾客”多的地方，而不是“过客”多的地方。所以需对目标房前面和中心商圈主要街道经过的客流量和车流量进行测算，还须特别注明女性中间25-55岁的目标开支人群数量。

分目标房门前和(中心商圈内)最繁荣街道两处：车流量人流量时间、地址公交车和自行车和女性中间目女性标人群个人车男性出租车摩托车25-55岁顶峰时段:目标房门前非顶峰时段:

顶峰时段:中心商

圈繁荣非顶峰时段:街道共计：

平均值：

备注：起止时间段，一般以十五分钟为计算单位，需先后两次（分上下班顶峰时段和非顶峰时段）测量人流量和车流量，最后汇总，并注明日期、星期几、天气情况等。

、交通情况

抵达目标房的交通方式有几种？公交线路有多少？目标房门前有无停

车位？门前道路几车道？

7、同行业检查（详尽填写表A1）

包括：竞争对象的数量、名称、规模，现有服务项目、价位、会员人数、开店日期、营业时间及经营情况、主推产品、可否有优惠卡及其卡的种类和价钱、它的促销模式、宣传渠道及方法、装饰品位及风格等；以及美容师人

数、美容师的薪金待遇、现有美容床位数、有何仪器或设备等。还需注意的一点是，它的口碑怎样！

8、认识当地房子租金行情（详尽填写表A2）

认识目标房的租金、免租期、承租年限、付款方式和水电费等基本承租条件。免租期一般约两个月时间；承租年限应签3-5年，年限越长，对加盟商后期发展越有利；付款方式分为季付、半年付、年付和押几付几，付款周期越短，加盟商资本压力越小，一般押一付三比较合理；如年租房价递加，一般不应高出5%。

地段好的商店，租金必然高。假定地段好的A地年租金为10万，预计营业额为100万，而在地段差的B地年租金为4万，预计营业额为50万，这种情况下，是选择A地开设美容院，仍是选择B地开设美容院呢？回答上述问题，不能够简单的因为A地地段好而租下，也不能够凭直觉去租B地。应依照周边地域情况有关数据出来后综合评定。

9、绘制地形图（绘制于表B3）

⑴地形图能够参照当地地图绘制，比率应加大，涵盖中心商圈、外面

商圈

和边缘商圈。

⑵图中标出交通干道、步行街、胡同样大小马路。

⑶当地主要大型企事业单位、学校以及政府行政机构单位如工商、税

务、

卫生、法院、检察院等办公驻地应在图中注明。

⑷带有垄断性质的电信、邮电、电力、保险、铁路等公司办公驻地应

在图

中注明。

⑸图中应标出“指北针”方向。

⑹目标房用五角星“☆”标出。

⑺中心商圈用虚线画“圆”标出。

⑻目标房辐射半径内的中心商圈、次要商圈和边缘商圈用虚线标出。

⑼商圈内与美容行业有关的营业场所应在图中注明。

⑼一层营业面积约80㎡以上的商业、办公场所应在图中注明，如商场、证券营业厅、行政机关等；小于80㎡以上的商业场所如小卖部、小吃店、洗衣店等不用注明。四、订房基根源则

影响美容院选址的因素很多，经过全国各地400余家美容院选址经验的概括总结，以及结合近几年美容行业的发展趋势，当面对订房抉择时应注意以下几项：

第一、在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角、银边、草肚皮”是商业内流行的选址的要诀。一条商街制造的效益其实不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，所以街角商店因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两头的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商店买卖由此兴盛。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分别、购物兴趣下降、行走体力不支而使商店盈利潜力相对而言差一些。

第二、选址前经过交流认识加盟商的文化涵养、宗教信奉细风水知识等，对目标房选择有无文化背景等其他要求。分析加盟商的投资意愿，可否已限制于某个地域，可否早有目标房等。比方：选择主要商业区、第二商业区和高档居民区

的店面有时租金价钱差别翻倍，这就需要分析加盟商的资本可否充裕。再比方：入住率少的高档居民区开店一般需保持半年甚至一年，才会迎来营业收入的顶峰期，加盟商可否有意理准备，可否为短期行为等等。

第三、目标房选择避开所处街道为电子一条街、汽配一条街、餐饮一条街、建材一条街和“红灯区”，同时还应尽量避开桥梁、烟囱、高压线、火车道以及噪音较大的环境地域；适合开美容院的仿佛行政机关、事业单位、公司办公楼、银行、城市广场、高档小区配套服务底商等周边环境地域。

第四，新建的高档小区一般入住率偏低，开支集体呈渐渐上升趋势。所以在营业初期一般销售收入偏少，对加盟商有必然的投资压力，但盈利收入水平随着入住率的上升而提高，从长久看，拥有必然的发展潜力。

第五、选择目标房时注意察看相邻店面经营用途。很难想象处在左邻右舍都是卖水果的商店包围中是什么景况？开一家美容院有对业种、业态组合的客观要求，最好能迎合周边商店的“性格”。一般而言，开设在有必然品位的影楼近邻，或环境幽雅的咖啡馆近邻，或高档时装专卖店的近邻等，买卖都会不错。记住“纳兰美容院”不是一般的“剃头铺”，它是为知足人们生活文雅的需要而设，所以，需选择一些“芳邻”为宜。

第六、不宜选择高楼层做美容院。一般城市经常有美容开支需求的顾客不适应乘电梯到高楼层的美容院去做美容。所以，在选择门面房时应注意临街一、二层的目标房比较适合，比较较选择高楼层的经营风险性更小，并且有助于后期“商圈互动”等促销活动的张开。但注意提早做好当地美容同行业的检查，如北京、

上海等特别城市就属例外。

第七、如初步判断该目标房适合开设“纳兰美容院”，而当地房源紧俏，应说服加盟商坚决采用订房行动，可预交定金，今后再依照《商圈检查报告》连忙签署《房子租借合同》。

附：商圈评估与审察（内部议论掌控，不作为先期人员培训内容）

1、房子租金

直辖市及沿海经济发达的省级市租金宜在8000~15000元/月，也包括南京、苏州、青岛等特别城市；省会城市及沿海经济发达的地级市租金宜在

6000~12000元/月；一般地级市及沿海经济发达的县级市租金宜在

4000~8000元/月；一般县级市租金宜在3000~6000元/月。豪华型加盟标

准在此基础上上浮25%左右。

2、纳兰美容院选址基本要求

中心商圈内包括该地域主要行政办公单位、大型企事业单位总部很多于3

家或许已入住居民很多于600户；外面商圈包括