西安曲江项目地块分析报告课件

西安曲江新区项目分析报告西安曲江新区项目分析报告1234宏观经济房地产市场项目分析城市概况1234宏观经济房地产市场项目分析城市概况城市概况——地理位置陕北关中陕南（备注：以上信息来自西安政府网）西安市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。城市概况——地理位置陕北关中陕南（备注：以上信息来自西安城市概况——城市定位西安的城市定位——国际化大都市，西北地区的标志性城市现代服务业和高新技术产业集中区域中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都

未来城市定位

—内陆中心--外向型城市--国际都市新亚欧大陆桥中心城市西部金融、商贸、交通、信息枢纽世界著名的历史文化名城科研、高教、国防和高新技术战略基地（备注：以上信息来自西安政府网）城市概况——城市定位西安的城市定位——未来城市定位城市概况——城市规划西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安城市现状呈现显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。其中：以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。（备注：以上信息来自西安规划局）城市概况——城市规划西安是举世闻名的世界四大文地理位置城市定位城市发展现状城市未来规划方向位于陕西省中部，地处关中平原，与多个城市及省份接壤西北区域第一大城市，对陕北、大西北辐射力强城市概况——小结形成“一城多中心”的整体布局，各中心的主题定位明确，城市快速向外拓展城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展西安城市明确的城市定位和区位优势，使得西安在近期内保持城市的快速发展，并产生大量的房地产购房需求，同时其对周边省、城、县、镇的吸引力是其余城市所不可比拟且不可替代的。地理位置城市定位城市发展现状城市未来规划方向位于陕西省中部，1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析宏观经济——人均消费水平较高，恩格尔系数为32.4%西安市2005-2009年社会消费品零售总额走势图消费能力较强，即使在2008年受金融危机的影响，社会消费品零售总额仍保持较大幅度增长。西安市2005-2009年人均GDP运行走势图同时，近年西安人均GDP保持快速增长，其增长幅度基本维持在13%以上。09年人均GDP增长幅度虽呈现放缓的迹象，但是近年增幅增长幅度仍然不容忽视，受金融风暴影响较小。（备注：以上信息来自西安统计公报）宏观经济——人均消费水平较高，恩格尔系数为32.4%西安市2宏观经济——城市发展起步高，与沿海城市相比还存在一定差距按照西安目前GDP近5年递增幅度，约在2010年达到福州2009年人均GDP的发展水平，并在2015年下半年到达厦门2009年人均GDP的发展水平。2009年西安厦门福州南昌城市宏观经济GDP(亿元）2719.11623.212524.281837.50人均GDP（元/人/年）32351644133685139669财政收入(亿元）398.84451.41325.44249.88社会消费品零售总额(亿元）1381.12488.621164.39634.43储蓄存款余额(亿元）7622.933480.444919.103263.90人均收入及支出人均可支配收入（元）18963261312028916472在岗职工平均工资（元）35181376373100025580城市人口城市户籍人口781.67177.00638.33497.33市区户籍人口——83.04187.53——固定资产投资城市固定资产投资(亿元）2500.13882.121646.721546.88房地产开发投资额(亿元）696.34294.59361.80198.25（备注：以上信息来自西安、厦门、福州、南昌统计公报）宏观经济——城市发展起步高，与沿海城市相比还存在一定差距按照宏观经济——西安商品住宅还有较大的上涨空间2009年四地市人均收入及住宅均价对比图城市西安厦门福州南昌人均GDP（元/人/年）32351644133685139669人均可支配收入（元）18963261312028916472在岗职工平均工资（元）35181306373100025580商品住宅均价（元/平米）4930888081654614可支配收入:住宅价格3.852.942.483.57在岗职工平均工资:住宅价格7.143.453.805.54（备注：以上信息来自西安、厦门、福州、南昌统计公报）宏观经济——西安商品住宅还有较大的上涨空间2009年四地市人宏观经济——小结2345GDP运行保持快速发展城市发展起步高，与沿海城市相比还存在一定差距人均消费水平较高，恩格尔系数为32.4%财政收入和职工在岗工资水较强西安商品住宅还有较大的上涨空间1近年来，西安GDP保持快速增长，其增长幅度基本维持在14%以上其中近三年增长幅度较大，08、09年维持在245%以上，近4年来，西安GDP基本实现翻一番的目标。按照西安目前GDP近5年递增幅度，约在2010年达到福州2009年人均GDP的发展水平，并在2015年下半年到达厦门2009年人均GDP的发展水平。消费能力较强，即使在2008年受金融危机的影响，社会消费品零售总额仍保持较大幅度增长。与2005年相比，2009年其人均可支配收入和在岗职工平均工资基本实现翻一番。对比2009年商品住宅均价与人均可支配收入和职工在岗工资系数，西安商品住宅价格上还存在较大的上涨空间。宏观经济——小结2345GDP运行保持快速发展城市发展起步西安十一五规划目标2010年，全市生产总值达到2230亿元，人均生产总值达到2800美元。2020年，全市生产总值达到6500亿元，人均生产总值达到7600美元。森林覆盖率达到40%，城区绿化覆盖率达到40%。重点培育发展高新技术产业、装备制造业、旅游业、现代服务业和文化产业五大产业。十一五期间政府主导80个重大项目，总投资3500亿元，投资额超过百亿元的项目18项。西安未来将发展成为中国中西部地区的核心城市随着城市发展进程的加快，将形成以西安为中心的区域经济带城市骨架快速拉大、产业布局更加合理，现代化水平加速提高受外部条件影响较小，整体仍将呈现出快速、稳定、健康的发展态势宏观经济——小结西安发展快速稳定，为房地产市场发展创造了良好的宏观经济环境，同时通过横向对比各城市2009年商品住宅均价与人均可支配收入和职工在岗工资系数，西安商品住宅价格上还存在较大的上涨空间。西安十一五规划目标西安未来将发展成为中国中西部地区1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析少年期：角力二环沿线，重点向南北辐射。幼年期：集中于城市核心，向四周扩张。青年期：决战三环，布局四大潜力区域。本地企业规模小品质低部分外埠企业规模增加品质较低外埠企业全面进驻郊区大盘品质较高1996~20022002~20062007~~2010幼年期少年期青年期量变质变房地产市场——发展历程曲江新区西安房地产市场现状：外埠开发企业整体带动西安房地产行业全面发展，占据市场主流。少年期：角力二环沿线，重点向南北辐射。本地企业部分外埠企业外房地产市场——量价走势2009年1月至2010年7月西安市商品住宅商品住宅量价走势图时间2009年上半年2009年下半年2010年上半年值环比同比成交量（万平米）411850517-39.19%25.70%成交均价（元/平米）47245030581815.66%23.17%成交额（亿元）194427301-29.67%54.82%从上述数据来看，西安房地产成交价格在2010年上半年出现快速上涨，其中与其他城市不同的是，其上半年的成交量受宏观调控的迹象不明显，仍保持较大幅度增长，因此短期内出现成交价格大幅下降的可能性较小，房价还存在一定的上涨空间。（备注：以上信息来自易居CRIC系统）房地产市场——量价走势2009年1月至2010年7月西安市商房地产市场—曲江区域位置曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，一期规划面积15.88平方公里，在西安市第四次规划修编方案中将扩大到47平方公里，是以文化、旅游为主导产业的城市发展新区。认识曲江：曲江新区是以文化旅游功能为主的城市新区，城市新兴的高档住宅集中地（备注：以上信息来自曲江新区网站）房地产市场—曲江区域位置曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中房地产市场—曲江新区规划一期曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西部”区域，寒窑是近期已经在开发的旅游项目。唐风商业板块雁塔南路发展轴会展商务区科教文化板块旅游休闲板块曲江新区的发展重心首先是雁塔南路发展轴，而后自西向东依次发展另外两轴。二期（备注：以上信息来自曲江新区网站）房地产市场—曲江新区规划一期曲江新区现在开发热点主要集中房地产市场—曲江市场分析价格特征：受离核心资源远近直接影响，从核心到外围形成价格逐级递减的特征核心圈层：

别墅、类别墅：18000-21000元/m2

高层：9000-12000元/m2中间圈层：小高层：7000-10000元/m2

高层：8000-11000元/m2边缘圈层：别墅、类别墅：11000-15000元/m2高层：6000-8000元/m2项目的价格直接受离核心资源的距离远近的影响，离核心资源距离越近，项目价格越高，从中心向外围递减曲江新区各圈层价格分布（备注：以上信息来自易居CRIC系统）房地产市场—曲江市场分析价格特征：受离核心资源远近直接影响，房地产市场—曲江市场总结曲江新区市场格局根据核心资源的影响不同，可分为核心、中间、边缘圈层三个不同的竞争市场，大部分项目均以曲江区位及区域景观资源作为主要诉求核心圈层主要是高端物业的竞争，别墅产品受追捧，140-200万的140-160m2小高层三房，250万以上亚别墅相对快销，但随着金地南湖区域周边项目的开发，近期后续竞争开始激烈，对项目的区位、资源、产品要求度增加中间圈层主要是中高端物业的竞争，以小高层、高层为主，80-120万的120-160m2三房快销，150-200万180-250m2左右的底复、顶复以及叠复销售亦较快，近期竞争相对缓和，市场空间大。边缘圈层主要是中端物业的竞争，以高层为主，60万以下的80-100m2两房、60-90万的100-140m2三房是市场最快销产品，但此圈层市场价值低，且近期开始市场竞争将越趋激烈。小结：房地产市场—曲江市场总结曲江新区市场格局根据核心资源的影响不地块分析—地块位置1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析地块分析—地块位置1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析地块分析—地块位置地块地块位于西安绕城高速（三环）南侧，直线距离距大雁塔3.5公里，大唐芙蓉园3公里，曲江池2公里。属曲江新区范围。曲江池地块分析—地块位置地块地块位于西安绕城高速（三环）南侧，直线地块分析—地块指标土地

面积800亩建筑

面积160-187万m2（计容）53.3万m2容积率3-3.5（待定）地价总价约30亿，折合375万/亩地块地块分析—地块指标土地面积800亩建筑面积160地块分析—售价测算销售入市时间2013年销售周期7-8年全案销售均价住宅12000持有物业价格集中式商业10000联排别墅20000酒店9000商业15000车位10.5万/个车位15万/个销售40%车配比1：0.8地块分析—售价测算销售入市时间2013年销售周期7-8年全案地块分析—方案1方案1：容积率2.8，别墅+32F组合序号项目数量单位一总建筑面积197.32万m2（一）地上建筑面积154

132F住宅126.32商业（商铺）6.63商业（集中商业）14别墅55会所16酒店57公建5.18架空层4（二）地下建筑面积43.32地下车位数量8047个说明：1、配套比例：地块周边现状配套偏弱，大盘开发需配套支撑，结合周边楼盘配套构成情况，设定本案商业配套占计容总建5%，酒店配套5万㎡，会所配套1万㎡。2、车位配比：以《陕西省城市规划管理技术规定》，结合周边楼盘车配比情况，设定本案为1：0.8。地块分析—方案1方案1：容积率2.8，别墅+32F组合序号项地块分析—方案1方案1:销售收入+持有价值序号项目数量均价总销1住宅126.31200015156002别墅5200001000003商业（商铺）6.615000990004车位8047*60%15万/个72423合计1787023序号项目数量均价总价1商业（集中商业）110000100002酒店59000450003车位8047*40%10.5万/个33797合计88797销售部分：持有部分：地块分析—方案1方案1:销售收入+持有价值序号项目数地块分析—方案1方案1:成本测算序号成本可售单价总价1地价20833000002前期费用336483303建安费用35385094304配套费用537773285管理费用248357406销售费用310446767财务费用7431070009税费1613232313小计94081354817元/m2万元净利润：43亿成本利润率：31.8%,另有8.9亿持有资产。地块分析—方案1方案1:成本测算序号成本可售单价总地块分析—方案2方案2：容积率3.0，别墅+32F+40F组合序号项目数量单位一总建筑面积211.17万m2（一）地上建筑面积160.08132F住宅126.3240F住宅12.983商业（商铺）6.64商业（集中商业）15别墅2.16会所17酒店58公建5.19架空层4（二）地下建筑面积47.09地下车位数量8990个地块分析—方案2方案2：容积率3.0，别墅+32F+40F组地块分析—方案2方案2:销售收入+持有价值序号项目数量均价总销1住宅139.28120016713602别墅2.120000420003商业（商铺）6.615000990004车位8990*60%15万/个80910合计1893270序号项目数量均价总价1商业（集中商业）110000100002酒店59000450003车位8990*40%10.5万/个37758合计92758销售部分：持有部分：地块分析—方案2方案2:销售收入+持有价值序号项目数地块分析—方案2方案2:成本测算序号成本可售单价总价1地价20003000002前期费用345517933建安费用36765514154配套费用552828685管理费用252378656销售费用316473327财务费用7201080009税费1641246125小计95031425398元/m2万元净利润：46.8亿成本利润率：32.8%,另有9.3亿持有资产。地块分析—方案2方案2:成本测算序号成本可售单价总地块分析—方案3方案3：容积率3.5，32F+50F组合序号项目数量单位一总建筑面积240.16万m2（一）地上建筑面积190.76132F住宅20250F住宅147.353商业（商铺）6.64商业（集中商业）15会所16酒店57公建5.818架空层4（二）地下建筑面积49.40地下车位数量9566个地块分析—方案3方案3：容积率3.5，32F+50F组合序号地块分析—方案3方案3:销售收入+持有价值序号项目数量均价总销1住宅167.351200020082002商业（商铺）6.615000990003车位9566*60%15万/个86094合计2193294序号项目数量均价总价1商业（集中商业）110000100002酒店59000450003车位9566*40%10.5万/个40177合计95177销售部分：持有部分：地块分析—方案3方案3:销售收入+持有价值序号项目数地块分析—方案3方案3:成本测算序号成本可售单价总价1地价16673000002前期费用328590403建安费用43327797604配套费用525944645管理费用244438666销售费用305548327财务费用6111100009税费1584285128小计95951727090元/m2万元净利润：46.6亿成本利润率：27%,另有9.5亿持有资产。地块分析—方案3方案3:成本测算序号成本可售单价总地块分析—总结2.83.03.5总建面（万㎡）197211240总投资（亿）135.5142.5172.7总销售额（亿）178.7189.3219.3净利润（亿）43.246.846.6持有部分（亿）8.99.39.5成本利润率31.8%32.8%27%地块分析—总结2.83.03.5总建面（万㎡）1972112地块分析—总结1、交地时间长、资金沉淀大：成交后24个月交付土地，土地款资金沉淀成本较高。2、容积率3.0的地块开发方案整体效益高：将容积率2.8-3.5的地块开发方案效益进行综合比较，容积率3.0方案的经济效益高。3、未来市场竞争仍十分激烈，但地块位置增值优势也将凸显：曲江新区一期规划面积15.88平方公里，在西安市第四次规划修编方案中扩大到47平方公里，未来曲江新区的土地供应巨大，房地产市场竞争仍将十分激烈。但随着规划范围扩大，地块将从现有的价值边缘位置迅速增值。地块分析—总结1、交地时间长、资金沉淀大：成交后24个月交付西安曲江新区项目分析报告西安曲江新区项目分析报告1234宏观经济房地产市场项目分析城市概况1234宏观经济房地产市场项目分析城市概况城市概况——地理位置陕北关中陕南（备注：以上信息来自西安政府网）西安市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。城市概况——地理位置陕北关中陕南（备注：以上信息来自西安城市概况——城市定位西安的城市定位——国际化大都市，西北地区的标志性城市现代服务业和高新技术产业集中区域中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都

未来城市定位

—内陆中心--外向型城市--国际都市新亚欧大陆桥中心城市西部金融、商贸、交通、信息枢纽世界著名的历史文化名城科研、高教、国防和高新技术战略基地（备注：以上信息来自西安政府网）城市概况——城市定位西安的城市定位——未来城市定位城市概况——城市规划西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安城市现状呈现显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。其中：以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。（备注：以上信息来自西安规划局）城市概况——城市规划西安是举世闻名的世界四大文地理位置城市定位城市发展现状城市未来规划方向位于陕西省中部，地处关中平原，与多个城市及省份接壤西北区域第一大城市，对陕北、大西北辐射力强城市概况——小结形成“一城多中心”的整体布局，各中心的主题定位明确，城市快速向外拓展城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展西安城市明确的城市定位和区位优势，使得西安在近期内保持城市的快速发展，并产生大量的房地产购房需求，同时其对周边省、城、县、镇的吸引力是其余城市所不可比拟且不可替代的。地理位置城市定位城市发展现状城市未来规划方向位于陕西省中部，1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析宏观经济——人均消费水平较高，恩格尔系数为32.4%西安市2005-2009年社会消费品零售总额走势图消费能力较强，即使在2008年受金融危机的影响，社会消费品零售总额仍保持较大幅度增长。西安市2005-2009年人均GDP运行走势图同时，近年西安人均GDP保持快速增长，其增长幅度基本维持在13%以上。09年人均GDP增长幅度虽呈现放缓的迹象，但是近年增幅增长幅度仍然不容忽视，受金融风暴影响较小。（备注：以上信息来自西安统计公报）宏观经济——人均消费水平较高，恩格尔系数为32.4%西安市2宏观经济——城市发展起步高，与沿海城市相比还存在一定差距按照西安目前GDP近5年递增幅度，约在2010年达到福州2009年人均GDP的发展水平，并在2015年下半年到达厦门2009年人均GDP的发展水平。2009年西安厦门福州南昌城市宏观经济GDP(亿元）2719.11623.212524.281837.50人均GDP（元/人/年）32351644133685139669财政收入(亿元）398.84451.41325.44249.88社会消费品零售总额(亿元）1381.12488.621164.39634.43储蓄存款余额(亿元）7622.933480.444919.103263.90人均收入及支出人均可支配收入（元）18963261312028916472在岗职工平均工资（元）35181376373100025580城市人口城市户籍人口781.67177.00638.33497.33市区户籍人口——83.04187.53——固定资产投资城市固定资产投资(亿元）2500.13882.121646.721546.88房地产开发投资额(亿元）696.34294.59361.80198.25（备注：以上信息来自西安、厦门、福州、南昌统计公报）宏观经济——城市发展起步高，与沿海城市相比还存在一定差距按照宏观经济——西安商品住宅还有较大的上涨空间2009年四地市人均收入及住宅均价对比图城市西安厦门福州南昌人均GDP（元/人/年）32351644133685139669人均可支配收入（元）18963261312028916472在岗职工平均工资（元）35181306373100025580商品住宅均价（元/平米）4930888081654614可支配收入:住宅价格3.852.942.483.57在岗职工平均工资:住宅价格7.143.453.805.54（备注：以上信息来自西安、厦门、福州、南昌统计公报）宏观经济——西安商品住宅还有较大的上涨空间2009年四地市人宏观经济——小结2345GDP运行保持快速发展城市发展起步高，与沿海城市相比还存在一定差距人均消费水平较高，恩格尔系数为32.4%财政收入和职工在岗工资水较强西安商品住宅还有较大的上涨空间1近年来，西安GDP保持快速增长，其增长幅度基本维持在14%以上其中近三年增长幅度较大，08、09年维持在245%以上，近4年来，西安GDP基本实现翻一番的目标。按照西安目前GDP近5年递增幅度，约在2010年达到福州2009年人均GDP的发展水平，并在2015年下半年到达厦门2009年人均GDP的发展水平。消费能力较强，即使在2008年受金融危机的影响，社会消费品零售总额仍保持较大幅度增长。与2005年相比，2009年其人均可支配收入和在岗职工平均工资基本实现翻一番。对比2009年商品住宅均价与人均可支配收入和职工在岗工资系数，西安商品住宅价格上还存在较大的上涨空间。宏观经济——小结2345GDP运行保持快速发展城市发展起步西安十一五规划目标2010年，全市生产总值达到2230亿元，人均生产总值达到2800美元。2020年，全市生产总值达到6500亿元，人均生产总值达到7600美元。森林覆盖率达到40%，城区绿化覆盖率达到40%。重点培育发展高新技术产业、装备制造业、旅游业、现代服务业和文化产业五大产业。十一五期间政府主导80个重大项目，总投资3500亿元，投资额超过百亿元的项目18项。西安未来将发展成为中国中西部地区的核心城市随着城市发展进程的加快，将形成以西安为中心的区域经济带城市骨架快速拉大、产业布局更加合理，现代化水平加速提高受外部条件影响较小，整体仍将呈现出快速、稳定、健康的发展态势宏观经济——小结西安发展快速稳定，为房地产市场发展创造了良好的宏观经济环境，同时通过横向对比各城市2009年商品住宅均价与人均可支配收入和职工在岗工资系数，西安商品住宅价格上还存在较大的上涨空间。西安十一五规划目标西安未来将发展成为中国中西部地区1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析少年期：角力二环沿线，重点向南北辐射。幼年期：集中于城市核心，向四周扩张。青年期：决战三环，布局四大潜力区域。本地企业规模小品质低部分外埠企业规模增加品质较低外埠企业全面进驻郊区大盘品质较高1996~20022002~20062007~~2010幼年期少年期青年期量变质变房地产市场——发展历程曲江新区西安房地产市场现状：外埠开发企业整体带动西安房地产行业全面发展，占据市场主流。少年期：角力二环沿线，重点向南北辐射。本地企业部分外埠企业外房地产市场——量价走势2009年1月至2010年7月西安市商品住宅商品住宅量价走势图时间2009年上半年2009年下半年2010年上半年值环比同比成交量（万平米）411850517-39.19%25.70%成交均价（元/平米）47245030581815.66%23.17%成交额（亿元）194427301-29.67%54.82%从上述数据来看，西安房地产成交价格在2010年上半年出现快速上涨，其中与其他城市不同的是，其上半年的成交量受宏观调控的迹象不明显，仍保持较大幅度增长，因此短期内出现成交价格大幅下降的可能性较小，房价还存在一定的上涨空间。（备注：以上信息来自易居CRIC系统）房地产市场——量价走势2009年1月至2010年7月西安市商房地产市场—曲江区域位置曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，一期规划面积15.88平方公里，在西安市第四次规划修编方案中将扩大到47平方公里，是以文化、旅游为主导产业的城市发展新区。认识曲江：曲江新区是以文化旅游功能为主的城市新区，城市新兴的高档住宅集中地（备注：以上信息来自曲江新区网站）房地产市场—曲江区域位置曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中房地产市场—曲江新区规划一期曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西部”区域，寒窑是近期已经在开发的旅游项目。唐风商业板块雁塔南路发展轴会展商务区科教文化板块旅游休闲板块曲江新区的发展重心首先是雁塔南路发展轴，而后自西向东依次发展另外两轴。二期（备注：以上信息来自曲江新区网站）房地产市场—曲江新区规划一期曲江新区现在开发热点主要集中房地产市场—曲江市场分析价格特征：受离核心资源远近直接影响，从核心到外围形成价格逐级递减的特征核心圈层：

别墅、类别墅：18000-21000元/m2

高层：9000-12000元/m2中间圈层：小高层：7000-10000元/m2

高层：8000-11000元/m2边缘圈层：别墅、类别墅：11000-15000元/m2高层：6000-8000元/m2项目的价格直接受离核心资源的距离远近的影响，离核心资源距离越近，项目价格越高，从中心向外围递减曲江新区各圈层价格分布（备注：以上信息来自易居CRIC系统）房地产市场—曲江市场分析价格特征：受离核心资源远近直接影响，房地产市场—曲江市场总结曲江新区市场格局根据核心资源的影响不同，可分为核心、中间、边缘圈层三个不同的竞争市场，大部分项目均以曲江区位及区域景观资源作为主要诉求核心圈层主要是高端物业的竞争，别墅产品受追捧，140-200万的140-160m2小高层三房，250万以上亚别墅相对快销，但随着金地南湖区域周边项目的开发，近期后续竞争开始激烈，对项目的区位、资源、产品要求度增加中间圈层主要是中高端物业的竞争，以小高层、高层为主，80-120万的120-160m2三房快销，150-200万180-250m2左右的底复、顶复以及叠复销售亦较快，近期竞争相对缓和，市场空间大。边缘圈层主要是中端物业的竞争，以高层为主，60万以下的80-100m2两房、60-90万的100-140m2三房是市场最快销产品，但此圈层市场价值低，且近期开始市场竞争将越趋激烈。小结：房地产市场—曲江市场总结曲江新区市场格局根据核心资源的影响不地块分析—地块位置1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析地块分析—地块位置1234城市概况宏观经济房地产市场项目分析地块分析—地块位置地块地块位于西安绕城高速（三环）南侧，直线距离距大雁塔3.5公里，大唐芙蓉园3公里，曲江池2公里。属曲江新区范围。曲江池地块分析—地块位置地块地块位于西安绕城高速（三环）南侧，直线地块分析—地块指标土地

面积800亩建筑

面积160-187万m2（计容）53.3万m2容积率3-3.5（待定）地价总价约30亿，折合375万/亩地块地块分析—地块指标土地面积800亩建筑面积160地块分析—售价测算销售入市时间2013年销售周期7-8年全案销售均价住宅12000持有物业价格集中式商业10000联排别墅20000酒店9000商业15000车位10.5万/个车位15万/个销售40%车配比1：0.8地块分析—售价测算销售入市时间2013年销售周期7-8年全案地块分析—方案1方案1：容积率2.8，别墅+32F组合序号项目数量单位一总建筑面积197.32万m2（一）地上建筑面积154

132F住宅126.32商业（商铺）6.63商业（集中商业）14别墅55会所16酒店57公建5.18架空层4（二）地下建筑面积43.32地下车位数量8047个说明：1、配套比例：地块周边现状配套偏弱，大盘开发需配套支撑，结合周边楼盘配套构成情况，设定本案商业配套占计容总建5%，酒店配套5万㎡，会所配套1万㎡。2、车位配比：以《陕西省城市规划管理技术规定》，结合周边楼盘车配比情况，设定本案为1：0.8。地块分析—方案1方案1：容积率2.8，别墅+32F组合序号项地块分析—方案1方案1:销售收入+持有价值序号项目数量均价总销1住宅126.31200015156002别墅5200001000003商业（商铺）6.615000990004车位8047*60%15万/个72423合计1787023序号项目数量均价总价1商业（集中商业）110000100002酒店59000450003车位8047*40%10.5万/个33797合计88797销售部分：持有部分：地块分析—方案1方案1:销售收入+持有价值序号项目数地块分析—方案1方案1:成本测算序号成本可售单价总价1地价20833000002前期费用336483303建安费用35385094304配套费用537773285管理费用248357406销售费用310446767财务费用7431070009税费1613232313小计94081354817元/m2万元净利润：43亿成本利润率：31.8%,另有8.9亿持有资产。地块分析—方案1方案1:成本测算序号成本可售单价总地块分析—方案2方案2：容积率3.0，别墅+32F+40F组合序号项目数量单位一总建筑面积211.17万m2（一）地上建筑面积160.08132F住宅126.3240F住宅12.983商业（商铺）6.64商业（集中商业）15别墅2.16会所17酒店58公建5.19架空层4（二）地下建筑面积47.09地下车位数量8990个地块分析—方案2方案2：容积率3.0，别墅+32F+40F组地块分析—方案2方案2:销售收入+持有价值序号项目数量均价总销1住宅139.28120016713602别墅2.120000420003商业（商铺）6.615000990