房地产估价报告的组成与内容

PAGEPAGE27房地产估价报告的组成与内容●一份完整的房地产估价报告由以下组成：★房地产估价报告书（共8项内容）一.

封面二.

目录三.

致委托方函四.

估价师声明五.

估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里六.

估价结果报告1、委托人；2、估价机构；3、估价目的；4、估价对象；5、价值时点；6、价值定义；7、估价原则；8、估价依据；9、估价方法；10、估价结果；11、注册估价师；12、估价人员；13、实地查勘期14、估价作业时期；15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七.

估价技术报告1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析2、市场背景描述与分析；3、最高最佳使用分析；4、估价方法适用性分析；5、估价测算过程；6、估价结果确定。八.

附件（重要部份小心遗留）附件包括：房地产估价委托书估价对象的位置图；估价对象外观和内部照片估价对象周围环境和景观照片估价对象权属证书复印件；估价机构营业执照的复印件估价机构资质证书复印件注册房地产估价师注册证书复印件抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录第一部分报告书的组成与内容封面(一般不会考)1、这里所讲的封面特指估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。2、估价报告的封面内容一般包括如下：①标题：（房地产估价报告名称）②估价项目名称：（说明本估价项目的全称）③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号）⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致）二、目录(一般不会考)要注意与后面的报告内容相匹配，特别是估价报告的页码要求准确无误。三、致委托人函(会考★★★)1、致委托人函是估价机构正式将估价报告呈送给委托人的信件。2、致委托人函一般包括以下内容（标题：）致委托人函①致委托方函致函对象（为委托方的全称）②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类型、估价结果、估价报告应用的有效期）③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章）④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）四、估价师声明(可能会考★)1、所有参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。五、估价的假设和限制条件(一般不会考)1、一般假设：对权属面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性且未核实的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。4、不相一致假设5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项依据《规范》附录第A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：标题：房地产估价结果报告1、委托方（委托人）：①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所；②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。2、估价方（估价机构）：必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。3、估价目的——估价结果的期望用途。说明本次估价的目的和应用方向。A抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而后评估房地产抵押价值。B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参考D企业入股合并：为企业入股合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据E投资决策咨询：为房地产投资提供价值参考依据。4、估价对象（必考★★★★）能否使估价报告的使用者通过该部分内容描述，比较清楚地了解该估价对象（在实物、权益、区位三者）当前的实际状况。该部分内容应与《案例》中“各种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。①估价对象的描述应从实物、权益、区位3方面状况说明。其中：对土地的描述应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状或开发程度，使用期限等权属状况；对建筑物的描述应包括：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑结构，装饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，使用期限等权属状况。对房地产的描述应视为上述两者描述的相结合。另外注意估价对象的范围是否有构筑物、树木，其他动产、债权、债务、特许经营权等。②估价对象描述不清及估价对象描述不全。应注意以下几个方面：土地实物描述：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况；建筑物实物描述：没说明分栋建筑面积、规划条件等；房地产权益状况：没说明土地使用权性质、土地管制情况、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等；共有情况、他项权利设立情况区位状况描述：如，位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向；租赁情况交待：如，收益性房地产没说明租金标准、租赁期限）5、估价时点——估价结果对应的日期。所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。要说明所评估的估价对象价值对应的年月日及其确定的简单理由。【常见错误】①估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁公告之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。拆迁估价产权调换中评估期房价值的时点也是拆迁公告之日。②估价时点是具体的某一日，而不是某一段时间，6、价值类型——说明本次估价采用的价值标准或价值内涵，是采用公开市场价值标准，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。A抵押估价的价值类型：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。B征收补偿估价的价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。7、估价原则——说明本次估价遵循的房地产估价原则。包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立、客观、公正原则。抵押要有谨慎原则8、估价依据——说明本次估价所依据的①房地产估价规范，②国家和地方的法律、法规，③委托人提供的有关资料，④估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料，9、估价方法（必考★★★★★）——说明本次估价的思路和所采用的估价方法以及这些估价方法的定义。对理论上适用的方法要阐述，对理念上适用但未选用的要充分说明理由。①注意在考试中容易缺少估价方法的定义或对估价方法的必要解释。②选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）③在选用估价方法中的常见错误只使用了一种估价方法能用市场比较法的没有用。收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定缺少估价方法定义10、估价结果①估价结果就是说明不同方法的测算结果和本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价（但不一定都有单价表示，如在建工程等），并附大写金额。②若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。③未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）11、注册估价师——列出所有参加本次估价的注册估价师的姓名和注册号，并由本人签名。12、估价人员——列出所有协助注册估价师估价的人员姓名、执业资格或职称并由本人签名13实地查勘期14、估价作业日期（必考★★★）——本次估价的起止日期，▲需要注意的是应要与封面上的估价日期相一致。15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七、估价技术报告（必考★★★★★）——注意漏项标题房地产估价技术报告实物状况分析；（规范为个别因素分析包括估价对象的实物、权益二个方面）。权益状况分析区位状况分析；（规范为区域因素分析）市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法适用性分析，逐一分析各种估价方法是否适用，说明已选方法的技术路线。估价测算过程；估价结果确定。1、实物状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）①详细分析、说明估价对象的实物状况。②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值住宅：建筑物结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量、装饰装修。商务办公：外观形象、内部装修、设施与设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型。旅馆房地产：设备设施和用具、经营管理工业：用地面积与形状、地质水文条件、房地产用途2、区位状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）①区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。②要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：繁华程度、交通条件、临街状况、楼层住宅：位置（方位、与相关场所的距离、朝向和楼层）、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。商务办公：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层旅馆房地产：交通条件和周围环境工业：交通条件、基础设施、地理位置3、权益状况分析：规划等使用管制情况，使用年限、剩余年限、所有权和他项权设立情况4、市场背景分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）①要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。②由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。4、最高最佳使用分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）——主要说明和分析估价对象最高最佳使用。5、估价方法选用（必考★★★★★）P280①逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法是否适用于做人对象。对理论上不适用的要简要说明理由，对理论上适用又不具备客观条件的要充分说明理由，对选用的方法要说明名称、定义和估价的思路，说明所采用的估价方法及采用的理由。②在估价方法选用中常见的错误未说明选用估价方法理由。选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）6、估价测算过程（必考★★★★★）公式要写上估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。【尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按着估价方法的操作步骤，因果关系明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定①既符合有关数学公式的要求，②又要符合逻辑推理。】7、估价结果确定（必考★★★★★）——必须说明估价结果最终确定理由①估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的估价方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。②在考试中常出现的是未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）③在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。八、附件（会考★★★★）——注意欠附件●综合察看（一）⒈估价报告格式不规规范。主要包包括：①缺项或缺某部分内内容导致估价价报告不完整整；②估价结论数字没有有大写③没有标明估估价结果的人人民币金额((仅出示了外外币金额)⒉估价要素等等关键内容未未作交待或交交待不清。主要包括：：①漏掉“价值定义”使估价价标准不明确确②对估价对象房地产产的产权状况况交代不清③对估价对象情况如如房屋结构、层层次、用途、使使用年限、建建筑面积、建建筑物经济寿寿命，收到占占地面积、土土地性质、土土地使用年限限、地理位置置和房地产环环境等交代不不清④对交待现场勘察情情况未作任何何交待⒊估价方法选选择错误。主要包括：：①选择的估价方法不不适用本次估估价情况、估估价目的和估估价对象，即即：根据本次次估价情况应应该选择的估估价方法没有有选取，不适适用的估价方方法反而选上上；②未按规范规定的要要求选用估价价方法，如只只选用一种方方法估价，而而未按规定选选用两种及心心上的估价方方法估价；收收益性的房地地产未选用收收益法作为其其中的一种方方法⒋估价计算错错误。主要包括：：①数字计算错误导致致中间计算结结果错误；②数字算式列错；③公式正确但套用的的数字错误⒌⒌参数选择错错误。主要包括：：①将一年365天的的收益天数没没有任何依据据地套用成300天；②将不同收益性质的的资本化率通通通套用成一一个资本化率率；③土地资本化率、建建筑物资本化化率、综合资资本化率混淆淆⒍概念混淆。主要包括：：①把比准价格误作为为收益价格；；②估价期日误为估价价日期；③将抵押率与成新率率混淆⒎报告内容、数数据前后矛盾盾。主要包括：：①致委托方函、估价价结果和估价价技术报告中中的结果数额额不一致；②面积、年限等数据据前后不一；；③关于估价对象的描描述、估价要要素的定义前前后矛盾⒏估价结果确确定的理由模模糊不清●综合察看（二）1、任何一项数据都应应有来源依据据，必要时说说明2、注意利息的的计算方式，期期限3、报告有效期期应以报告完完成之日为准准4、现实用途和和法定用途相相符5、注意对价格格的称谓是否否错误（比准准，收益，积积算）6、保险估价应应首先明确是是否包含间接接损失，说明明是否能修复复7、基准地价修修正法中基础础设施要进行行修正，使用用年限是否明明确8、确定估价结果的理理由不充分：：“根据上述计计算为XXX”属不充分。估估价结果需要要有理由来支支持（估价原原则、估价人人员周密计算算、根据本房房地产市场情情况、专家意意见、估价人人员经验等来来确定估价结结果）9、最终结果应说明总总价并大写金金额，如用外外币应说明估估价时点的人人民币市场汇率中间价价，并注明折折合的人民币币价格。处理房地产纠分的的估价，应说说明产生纠纷纷的理由11、房屋租赁价格评评估时应考虑虑租约对估价价的影响；划划拨地上营利利性房地产租租赁评估应确确定土地收益益中的国家部部分。【再仔细看看以下下】：1对照估价规范看估估价报告案例例是否符合规规范格式，内内容描述项目目是否完全、合合适，书写方方式，用词称称呼、符号、序序号、术语、大大写、错别字字等是否准确确。2察看估价方法是否否与估价目的的，估价对象象适用，估价价技术路线是是否正确3估价时点是否准确确4修正年限是否正确确5检查计算是否正确确，前后数据据是否照应一一致6对采用的方法是否否有合理的说说明和理由7任何一项数据都应应有来源依据据，必要时说说明8注意利息的计算方方式，期限9报告有效期应以报报告完成之日日为准10现实用途和法定用用途相符11注意对价格的称谓谓是否错误（比比准，收益，积积算）●房地产估价报告指指错思路一、快速浏览报告告查找结构性错误。是是否按规范撰撰写，是否漏漏项，描述是是否恰当，前前后是否一致致，是否符合合法律法规。二、详细检查报告告1、法律依据性要素素。产证资料料：⑴旧有房地产产。《土地使使用权证》及及《房屋所有有权证》；⑵在建工程。《土土地使用权证证》《建设用用地许可证》《建建设规划许可可证》《施工工许可证》以以及规划部门门审定的规划划总平面布置置图；⑶预售商品房房。《商品房房预售许可证证》、商品房房买卖合同及及购房付款凭凭证。2、描述性要素⑴估价对象描述。从从区位、权益益（所有权、使使用权、抵押押、租赁等，土土地说明是划划拨还是出让让、土地使用用年限）、实实物三方面描描述。注意用用语的准确性性，是否漏项项，描述有无无错误，前后后是否一致（如如面积前后是是否一致）；；⑵影响因素描述。①①个别因素描描述。对照估估价对象分析析、描述。注注意是否漏项项。②区域因素描描述。不同的的估价目的区区域因素的选选取不同，分分析、说明对对各类房地产产影响较大的的因素。注意意影响因素与与估价类型的的匹配。③市场背景分分析。背景分分析是否与估估价目的有关关联性，对待待估房地产的的估价结果是是否具有影响响。三、分析测算过程程⑴价格内涵及技术路路线是否正确确；⑵基础数据是否准确确。⑶参数选取是否合理理。参数确定定是否有误，是是否具有可比比性，单位是是否统一，价价格内涵是否否一致，计算算是否正确等等；⑷方法的选用是否符符合估价原则则，是否体现现了合法原则则、最高最佳佳使用原则等等；⑸公式的选用是否恰恰当。每一种种公式的内涵涵和适用范围围是否清楚。⑹计算过程是否有误误。关键步聚聚是否进行了了说明，计算算过程中单位位是否统一，每每一种参数应应用是否有根根据。四、估价结果的确确定估价结果确定方法法是否说明理理由，如采用用简单算术平平均或加权算算术平均的理理由。是否考考虑不可量化化因素的影响响而进行适当当调整。房地产估价师考试试指错题总结结1.“估价对象概概况”可能出现的的错误：（1）估价对象概述缺缺失估价对象概述应包包括以下内容容（有些具体体内容可以放放在“估价技术报报告”的“个别因素分分析”和“区域因素分分析”中表述）：

①土地应说明：名称称，坐落，面面积，形状，四四至、周围环环境、景观，基基础设施完备备程度，土地地平整程度，地地势，地质、水水文状况，规规划限制条件件，利用现状状，权属状况况；

②建筑物应说明：名名称，坐落，面面积，层数，用用途，建筑结结构，装修，设设施设备，平平面布置，工工程质量，建建成年月，维维护、保养、使使用情况，公公共配套设施施完备程度，利利用现状，权权属状况。(2)估价对象描述不清清晰1）土地权益方面

①土地使用权人交代代不清；

②土地使用权性质（出出让与划拨；；集体所有与与全民所有；；长期用地与与临时用地）交交代不清；

③土地使用年限交代代不清；

④土地规划用途、容容积率、建筑筑密度、绿化化率等交代不不清；

⑤土地使用权权证交代不清清；

⑥对共有产权权或部分产权权交代不清。2）土地实物物方面

①土地“生熟”程度交代不清；

②土地价格类型（商商业、工业或或住宅用地及及几类用地）交交代不清；

③土地现实用用途、容积率率、建筑密度度、绿化率等等交代不清。

④土地面积、形形状等交代不不清；

⑤土地的四至至交代不清；；

⑥土地的地势、地质质状况等交代代不清。(3)建筑物方面面

①房屋所有权证及权权属交代不清清（特别是抵抵押估价）；；

②房屋用途交交代不清；

③建筑物结构构交代不清；；

④房屋建成年年代交代不清清；

⑤房屋状态交代不清清楚（如在建建工程的进度度、期房、现现房）；

⑥房屋装修（主主要是经营性性房地产宾馆馆、酒店等）交交代不清；

⑦房屋总高度度、总层数及及位于第几层层等交代不清清；

⑧不正常的层层高与跨度、宽宽深比等交代代不清；⑨面积前后不符，分分部之和不等等于总面积。2.“估价目的”可能出出现的错误估价目的要说明本本次估价的目目的和应用方方向。如：3.“估价时点”可能存存在的错误估价时点要说明所所评估的客观观合理价格或或价值对应的的年月日。错错误主要有：：（1）“估价时点”表述不正确确（如表述为为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点点与报告中的的时间数据是是否吻合。4.“价值定义”可能出出现的错误价值定义要说明本本次估价采用用的价值标准准或价值内涵涵。要特别注注意拆迁估价价和抵押估价价的价值定义义。（1）房地产抵押价值值的定义为：：“抵押房地产产在估价时点点的市场价值值，等于假定定未设立法定定优先受偿权权利下的市场场价值减去房房地产估价师师知悉的法定定优先受偿款款。”

（2）拆迁估价的价值值标准为公开开市场价值，不不考虑房屋租租赁、抵押、查查封等因素的的影响。“房屋拆迁评评估价格为被被拆迁房屋的的房地产市场场价格，不包包含搬迁补助助费、临时安安置补助费和和拆迁非住宅宅房屋造成停停产、停业的的补偿费，以以及被拆迁房房屋室内自行行装修装饰的的补偿金额。”

（3）房地产损害赔偿偿评估价值标标准采用公开开的市场价值值标准。商品房的质量缺陷陷评估的价值值定义应当是是估价时点的的商品房实体体缺陷状况、权权利缺陷状况况、区位缺陷陷状况所造成成的商品房价价值减损的市市场值。5.“估价依据”可能出出现的错误说明本次估价依据据的国家和地地方的法律、法法规，《房地地产估价规范范》和指导意意见，委托方方提供的有关关资料，估价价机构和估价价人员掌握和和搜集的有关关资料。6.“估价原则”可能出出现的错误说明本次估价应遵遵循的房地产产估价原则。“估价原则”可能出现的的错误有：（1）不符合《房房地产估价规规范》的要求求或缺少某项项原则；（2）与估价目的不对对应，如抵押押估价缺少“谨慎”原则（抵押押评估报告的的估价原则应应表述为：“独立、客观观、公正、合合法、谨慎的的原则”）.7.“估价方法法”可能出现的的错误（对此此后面进行专专题阐述）8.“估价结果果”可能出现的的错误（1）评估结果中没有有说明币种，没没有大写；（2）对外币表达的结结果，没有写写明折算成人人民币的汇率率；（3）缺少单价价或总价；（4）没有写明估价结结果所属的估估价时点。122.“估价人员”可能出现的的错误（1）出现遗漏；（2）没有估价师执业业资格；（3）缺少签名名或盖章。9.“估价作作业日期”可能出现的的错误估价作业日期要说说明本次估价价的起止年月月日。注意缺缺少“估价作业日日期”。现场查看看在作业期内内。10.“估价价报告应用有有效期（使用用期限）”

可能出现的的错误估价报告应用有效效期要说明本本估价报告应应用的有效期期，可表达为为到某个年月月日也可表达达为多长年限限，如一年。但但要注意：（1）报告的有效期自自估价报告完完成之日起，而而不是自估价价时点起计；；估价时点既既是估价报告告完成之日也也可以是估价价时点。（2）估价报告的有效效期不应超过过一年，在市市场状况变化化很大的情况况下不超过半半年。一估价方法选择错误误1.选用估价价方法应遵循循的原则（1）有大量可比实例，选选用市场比较较法，并以该该法为主；（2）具有预期收益，选选择收益法作作为其中一个个方法；（3）具有开发或待开开发潜力，可可以选用假设设开发法；（4）无上述条件的选选用成本法。其其他方法都不不可用时选用用。2.针对以上原原则，容易出出现的错误有有（1）只使用了一种估估价方法；（2）能用市场比较法法的没有使用用；（3）收益性房地产的的估价，未选选用收益法作作为其中的一一种估价方法法；（4）具有投资开发或或再开发潜力力房地产估价价，未选用假假设开发法作作为其中的一一种估价方法法；（5）适宜采用多种估估价方法估价价的，没有同同时采用多种种估价方法进进行估价；（6）估价方法的选用用没有结合估估价对象的特特点或不符合合有关的规定定。二估价方法运用错误误市场法运用可能出出现的错误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、、2009指错题）1.选择的可比比实例描述不不清（1）交易日期描述不不清：（2）交易情况描述不不清（买卖、抵抵押、租赁、利利害关系人交交易等）；（3）交易的价格描述述不清（单价价、总价、交交易规模、币币种、单位）；（4）交易房地产状况况描述不清（现现房、期房、结结构、装修、车车库、楼层等等）；（5）缺少付款方式的的说明（一次次性、分期）；（6）交易时可比实例例的规模（建建筑规模、占占地规模）。2.选择可比实例可比比性差（1）不在相同地区或或同一供求圈圈内；（2）用途不相同；（3）建筑结构不相同同；（4）建筑规模不相当当；（5）土地等级不同；；（6）权利性质不相同同（主要是土土地）；（7）交易类型与估价价目的不相同同；（8）可比实例交易成成交日期与估估价时点不接接近（选取的的可比实例一一般不能超过过一年）。3.可比价格基基础错误（1）楼面地价与单位位地价混淆；；（2）币种换算错误；；（3）建筑面积、套内内建筑面积、使使用面积、出出租面积等混混淆。4.各项目修正正错误（1）修正项目错误（应应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因因素修正，估估价规范）；（2）修正方向错误。一一是修正项目目的分子、分分母颠倒（“交易日期”为分子修正正，其他项目目为分母修正正）；二是修修正项目调增增或调减的方方向调整错误误；（2003改错题，三三个修正系数数计算错误）（3）可比实例房地产产状况的修正正未采取交易易当时的状况况；（4）交易日期修正时时，修正基数数没有采取交交易当时的价价格水平；（5）交易日期修正环环比和定基指指数的运用错错误；（6）房地产状况修正正幅度过大：：单项修正超超过了20%，综合修正正超过了30%（7）交易情况的修正正缺乏理由（8）因素修正与基本本情况调查表表或实际的描描述不一致，或或缺少可比实实例因素修正正说明（9）计算可能出现错错误。5.加权综合确定估价价结果错误（1）交易日期、交易易情况接近估估价时点的价价格计算结果果权数应大，否否则存在错误误。（2）区域因素、个别别因素较差的的价格计算结结果权数应小小，否则存在在错误。二）收益法运用可可能出现的错错误（20003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）1.确定年净收收益可能存在在的错误（1）出租型房地产1）租赁收入入应包括租金金收入和租赁赁保证金或押押金等的利息息收入。否则则，存在错误误。如年有效效毛收入中押押金收益也应应乘出租率；；2）扣除项目目及出租经营营支出项目应应符合规定，不不要漏项或多多项：如押金金的利息不应应计算管理费费

①出租经营支出项目目不包含所得得税、抵押贷贷款偿还额、建建筑物折旧费费、土地摊提提费、房地产产改扩建费用用等，即纯收收益中包含以以上各项。否否则，存在错错误。

②必须扣除正常生产产经营费用和和其他资产产产生的收益，租租赁收入一般般要扣除维修修费、管理费费、保险费、房房产税和租赁赁费用、租赁赁税费等（具具体依据租约约决定）。否否则，存在错错误。

③年运营费用中不应应计算土地使使用费

④保险计算基数错，不不应以年租金金收入为基数数，应以建筑筑物现值为基基数计算；

⑤年管理费的的计算基础错错误；确定管管理费率缺理理由3）应考虑租租赁合同的约约定（合同有有效期内采用用约定租金，之之后采用客观观租金）。否否则，存在错错误。4）不采用实实际收益，而而应采取客观观收益。否则则，存在错误误。5）没有考虑虑出租率（空空置率）或入入住率或满客客率、租金损损失率、使用用面积系数。例如2003年指错题：：一层有效毛毛收入计算错错，未考虑空空置及租金损损失率（出租租率）影响；；六层有效毛毛收入计算错错，来考虑使使用面积系数数；6）计算毛收入时，套套用的天数或或面积错误。7）收益中没没有包括有形形收益、无形形收益。租金金内涵不清楚楚，没有指明明是否包括水水电费、物业业费等。8）租金标准准应为具体数数字，而非一一个大约的范范围。9）未考虑未未来收益的变变化(分析)。（2）自营型房地产1）扣除项目目一定要全面面。

①经营型净收益=销销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润

②生产型净收益=销销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润2）注意收益益的客观性。不不能凭公司经经验、公司财财务利润、公公司的……（实际成本本）3）扣除设备备带来的收益益。4）考虑扣掉掉不属房地产产带来的收益益。5）注意重复复计算（企业业自营房屋；；酒店配电房房、大堂等易易重复计算）。大大堂为整个酒酒店服务，不不能单独计算算，床位、餐餐饮已包含大大堂：配电室室为整个酒店店服务，不能能单独计算价价格。2.报酬率选用可能存存在的错误（1）报酬率选用的方方法不正确。累累加法、市场场提取法、投投资报酬率排排序插入法。（2）报酬率的确定不不具有客观性性。报酬率取取值未说明理理由；（3）未说明报酬率的的来源，安全全利率的选取取没有必要的的说明。国债债、存款利率率，贷款利率率没有依据（4）采用了非本类房房地产的报酬酬率。（看清清楚房地产的的类型）（5）不同收益类型的的房地产采用用同一报酬率率。（6）把物价指数、通通货膨胀率、所所得税率等作作为确定报酬酬率的参数或或依据。3.有效收益期限的确确定的错误（1）没有特殊说明就就直接将房屋屋的耐用年限限、土地使用用期限作为收收益年限；（2）带租约的收益房房地产，未考考虑租约期与与非租约期的的区别；（3）将房地产的建设设期作为收益益年限；（4）确定有效收益年年限理由不充充分；（5）估价报告前后收收益期限单位位不相同。（6）收益年限超过土土地使用权法法定使用年限限或剩余使用用年限。4.公式选取不不当、增减量量（率）确定定无依据的错错误（1）公式错误（2）选用公式无理由由（3）未分析租金水平平的变化趋势势（4）未说明未来收益益不变化而选选取了未来收收益不变化计计算公式；（5）未说明未来收益益如何变化而而选取了未来来收益发生变变化的计算公公式；（6）纯计算错误。5.地下车位位租赁收入的的计算错误（1）未计算地下车位位收益（2）地下车位1000％的出租率率不合理或缺缺确定出租率率的方法、理理由三）三成本法运用可能出出现的错误（2003指错题、2004改错题、2005指错题）（1）没有选择估价时时点的客观成成本；（2）房地产价格构成成项目不全面面（成本构成成项目有7大项：①土地取得费费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。要要注意：不同同类型的房地地产成本构成成，如商品房房价格构成、农农地征用价格格构成、拆迁迁房屋价格构构成、划拨土土地使用权价价格构成、出出让土地使用用权价格构成成等）；（3）销售税费的计算算基数和税率率的采用可能能出现错误（销销售税费的依依据是销售收收入而不是成成本，各税种种计税方式必必须明确，税税费通常为“两税一费”，不包括所所得税和土地地增值税等）；；成本法中未未考虑相关销销售费用。（4）投资利息计算错错误，主要包包括：①计息项目有4项，即土地地取得费用、开开发成本和管管理费用和销销售费用，不不能缺项也不不能多项，否否则就存在错错误（如销售售税费计算利利息）；②计息期确定定错误；③利率确定错错误。（5）开发利润计算错错误，主要包包括：①利润率缺乏乏依据；②利润率与利利润计算基数数不对应（正正确的对应关关系是：

“直接成本利润率”对应的计算算基数为“土地取得成成本+开发成本”

“投资利润率”对应应的计算基数数为“土地取得成成本十开发成成本+管理费用+销售费用”

“成本利润率”对应的计算算基数为“土地取得成成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

“销售利润率”对应应的计算基数数为“开发完成后后的房地产价价值”）；（6）如果地价采用“基准地价系系数修正法”时，基准地地价公布之日日与估价时点点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响响的修正；基基准地价修正正法中，年期期修正方法（公公式）错；基基准地价修正正法中，已经经过年限错计计算错误；（7）重置价格公布之之日与估价时时点有时差，而而未进行“时差”对价格影响响的修正；（8）建筑物折旧的计计算公式、折折旧年限计算