房地产建筑业增值税解决方案-课件

房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排1PPT课件房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排1PPT课件五把飞刀！2PPT课件五把飞刀！2PPT课件3PPT课件3PPT课件4PPT课件4PPT课件人和案例所得税申报表5PPT课件人和案例所得税申报表5PPT课件6PPT课件6PPT课件7PPT课件7PPT课件申报表开票8PPT课件申报表开票8PPT课件9PPT课件9PPT课件10PPT课件10PPT课件11PPT课件11PPT课件纳税义务发生时间12PPT课件纳税义务发生时间12PPT课件《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？

答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。13PPT课件《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征三、《建筑工程施工许可证》上面注明的开工日期是在5月1日之前，但是分包合同是在5月1日之后，那么分包方能否按老项目简易征收？答：如果总包合同对应的《建筑工程施工许可证》上面注明的开工日期在2016年4月30日之前的，相应的分包合同签订在5月1日之后，可以按照老项目选择简易计税方法。四川纳税人咨询的营改增十个热点问题（5月第3周）九、跨县市提供建筑服务，当月收到的预收款小于分包款的，还需要到税务机关去预缴增值税吗？答：不需要在建筑服务发生地预缴税款。四川纳税人咨询的营改增十个热点问题（5月第3周）14PPT课件三、《建筑工程施工许可证》上面注明的开工日期是在5月1日之前4.建筑的总包方在营改增前取得的建筑的分包发票，营改增后能否作为差额扣除的凭证？

答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，试点纳税人从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。同时，根据《财政部

国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的附件2规定，试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。因此，试点纳税人从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。不可作为申报缴税时的扣除凭证。摘自北京2016年6月政策口径15PPT课件4.建筑的总包方在营改增前取得的建筑的分包发票，营改增后能否16PPT课件16PPT课件七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。17PPT课件七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额“填报100万元。18PPT课件某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。19PPT课件十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排20PPT课件房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排1PPT课件五把飞刀！21PPT课件五把飞刀！2PPT课件22PPT课件3PPT课件23PPT课件4PPT课件人和案例所得税申报表24PPT课件人和案例所得税申报表5PPT课件25PPT课件6PPT课件26PPT课件7PPT课件申报表开票27PPT课件申报表开票8PPT课件28PPT课件9PPT课件29PPT课件10PPT课件30PPT课件11PPT课件纳税义务发生时间31PPT课件纳税义务发生时间12PPT课件《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？

答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。32PPT课件《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征三、《建筑工程施工许可证》上面注明的开工日期是在5月1日之前，但是分包合同是在5月1日之后，那么分包方能否按老项目简易征收？答：如果总包合同对应的《建筑工程施工许可证》上面注明的开工日期在2016年4月30日之前的，相应的分包合同签订在5月1日之后，可以按照老项目选择简易计税方法。四川纳税人咨询的营改增十个热点问题（5月第3周）九、跨县市提供建筑服务，当月收到的预收款小于分包款的，还需要到税务机关去预缴增值税吗？答：不需要在建筑服务发生地预缴税款。四川纳税人咨询的营改增十个热点问题（5月第3周）33PPT课件三、《建筑工程施工许可证》上面注明的开工日期是在5月1日之前4.建筑的总包方在营改增前取得的建筑的分包发票，营改增后能否作为差额扣除的凭证？

答：根据《国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，试点纳税人从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。同时，根据《财政部

国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的附件2规定，试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。因此，试点纳税人从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。不可作为申报缴税时的扣除凭证。摘自北京2016年6月政策口径34PPT课件4.建筑的总包方在营改增前取得的建筑的分包发票，营改增后能否35PPT课件16PPT课件七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。36PPT课件七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额“填报100万元。37PPT课件某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”