房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析

房地产企业土地获取九种模式

财税风险深度解析主讲人：李舟我国土地类型国有出让商业土地国有出让其他土地国有出让住宅土地国有划拨土地国有出让工业土地村民集体土地房地产企业开发土地土地获取九种模式购买土地收购土地持有方合作开发城中村改造买卖楼花代建BT模式土地置换兼并重组保障房建设开发土地获取九种模式不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地模式一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）原集体土地原国有划拨土地其他土地土地储备中心招拍挂出让购买土地模式一、购买土地模式开发主体变更问题案例某房地产企业集团公司在省会城市，在二级城市拿地，以集团公司名义谈判并签署国有土地使用权出让协议，缴纳了出让金，后又决定在当地成立子公司开发此项目，如何将土地转移至子公司？购买土地模式一、购买土地模式开发主体变更问题变更主体的三种情况1、招拍挂前变更2、招拍挂后，办证前3、招拍挂后，办证后海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复2011.doc购买土地模式一、购买土地模式出让金返还问题某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？购买土地模式辽宁省大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》大地税函2008188号（一）关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。购买土地模式青岛地方税务局：《青岛市土地增值税清算管理办法》青地税发[2008]100号》第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。购买土土地模模式一、购购买土土地模模式2、企企业之之间土土地使使用权权转让（土地地交易易二级级市场场）案例某房地地产企企业2010年年从政政府手手中取取得商商业用用地一一块，，20亩共共计6000元元，特特殊原原因一一直未未开发发，2012年年决定定将土土地转转让给给另一一家房房地产产企业业，请请问能能否转转让过过户？？购买土土地模模式一、购购买土土地模模式2、企业之之间土地使使用权转让（土地交易易二级市场场）（1）转让让特殊要求求——年限延延续，使用用性质延续续——原土地地使用权出出让合同规规定的权利利和义务《城市房地地产管理法法》第三十九条条以出让让方式取得得土地使用用权的，转转让房地产产时，应当当符合下列列条件（一）按照照出让合同同约定已经经支付全部部土地使用用权出让金金，并取得得土地使用用权证书；；（二）按照照出让合同同约定进行行投资开发发，属于房房屋建设工工程的，完完成开发投投资总额的的百分之二二十五以上上，属于成成片开发土土地的，形形成工业用用地或者其其他建设用用地条件。。转让房地产产时房屋已已经建成的的，还应当当持有房屋屋所有权证证书。购买土地模模式一、购买土土地模式2、企业之之间土地使使用权转让（土地交易易二级市场场）案例甲房地产企企业2010年从政政府手中取取得住宅用用地一块，，40亩共共计20000元，，由于资金金原因，甲甲决定将其其中20亩亩土地转让让给乙房地地产企业，，请问能否否可以？购买土地模模式一、购买土土地模式3、购买土土地模式涉涉税风险营业税差额额征税风险险土地增值税税加计扣除除风险契税征税风风险土地使用税税征税风险险拆迁补偿涉涉税风险购买土地模模式一、购买土土地模式3、购买土土地模式涉涉税风险（1）营业业税差额征征税风险案例甲房地产公公司从政府府手中以出出让形式取取得一块土土地，缴纳纳出让金后后自行开发发至七通一一平后，又又将土地转转让给房地地产公司乙乙进行开发发。请问营营业税是否否可以差额额征收？案例某房地产公公司通过产产权交易所所项目转让让信息平台台购买了其其他公司一一项已经进进入施工阶阶段的在建建工程项目目，该公司司继续建设设完工后对对外销售,营业税计计税营业额额是否应等等于销售收收入减我公公司购买的的在建工程程原价?购买土地模模式一、购买土土地模式3、购买土土地模式涉涉税风险（1）营业业税差额征征税风险案例我公司两年年前通过法法院执行取取得债务公公司用于抵抵债的一栋栋房产，但但由于债务务公司未开开具营业税税发票，我我公司当时时以法院相相关判决与与法律文书书入账，现现拟将该房房产转让，，请问能否否享受营业业税差额征征税？案例我公司2010年接接受股东以以不动产进进行增资，，不动产评评估价值1000万万，以评估估报告入账账，现准备备将其以1500万万元转让，，请问是否否可以营业业税差额征征收？购买土地模模式一、购买土土地模式3、购买土土地模式涉涉税风险（1）营业业税差额征征税风险案例我公司于2009年年购买写字字间2000平方米米，总价为为3000万元，契契税3%为为90万元元，各项交交易费用共共40万元元，请问再再次转让时时营业税差差额征收的的扣除项目目应该包括括哪些？购买土地模模式一、购买土土地模式3、购买土土地模式涉涉税风险（1）营业业税差额征征税风险政策一：《财政部国国家税务总总局关于营营业税若干干政策问题题的通知》》（财税[2003]16号号）文件规规定，单位位和个人销销售或转让让其购置的的不动产或或受让的土土地使用权权，以全部部收入减去去不动产或或土地使用用权的购置置或受让原原价后的余余额为营业业额。购买土地模模式政策二：某公司通过过产权交易易所项目转转让信息平平台购买了了其他公司司一项在建建工程项目目，该公司司继续建设设完工后对对外销售,营业额是是否应等于于销售收入入减我公司司购买的在在建工程原原价?国税总局答答复：根据据《财政部部、国家税税务总局关关于营业税税若干政策策问题的通通知》（财财税[2003]16号）规规定：二、关于适适用税目问问题（七）单单位和个人人转让在建建项目时，，不管是否否办理立项项人和土地地使用人的的更名手续续，其实质质是发生了了转让不动动产所有权权或土地使使用权的行行为。对于于转让在建建项目行为为应按以下下办法征收收营业税：：1.转让已已完成土地地前期开发发或正在进进行土地前前期开发，，但尚未进进入施工阶阶段的在建建项目，按按“转让无无形资产””税目中““转让土地地使用权””项目征收收营业税。。2.转让已已进入建筑筑物施工阶阶段的在建建项目，按按“销售不不动产”税税目征收营营业税。在建项目是是指立项建建设但尚未未完工的房房地产项目目或其它建建设项目。。三、关于营营业额问题题（二十）单单位和个人人销售或转转让其购置置的不动产产或受让的的土地使用用权，以全全部收入减减去不动产产或土地使使用权的购购置或受让让原价后的的余额为营营业额。单位和个人人销售或转转让抵债所所得的不动动产、土地地使用权的的，以全部部收入减去去抵债时该该项不动产产或土地使使用权作价价后的余额额为营业额额。”根据上述规规定，贵公公司转让其其购置的在在建工程建建成后销售售不动产，，可以全部部收入减去去在建工程程的购置原原价后的余余额为营业业额，计缴缴营业税。。购买土地模模式政策三：《国家税务务总局关于于营业税若若干政策问问题的批复复》（国税税函〔2005〕83号）文文件中规定定：“单位位和个人销销售或转让让其购置的的不动产或或受让的土土地使用权权，无论该该不动产或或土地使用用权上一环环节是否已已缴纳营业业税，均应应按照财税税〔2003〕16号文件第第三条第二二十项的有有关规定，，以全部收收入减去该该不动产或或土地使用用权的购置置或受让原原价后的余余额为计税税营业额””。2011年年年初颁布布的《国家家税务总局局关于公布布全文失效效废止、部部分条款失失效废止的的税收规范范性文件目目录的公告告》（国家家税务总局局公告2011年第第2号）文文件中已将将国税函〔〔2005〕83号号列入失效效文件目录录。购买土地模模式政策四：新疆维吾尔尔族自治区区关于转让让土地使用用权计征营营业税营业业额确认问问题的批复复新新地地税函（2008））300号号乌鲁木齐市市地方税务务局：你局局《关于转转让土地使使用权计征征营业税是是否扣除土土地出让金金等其他费费用的请示示》（乌地地税发［2008］］117号号）收悉。。根据财政政部、国家家税务总局局财税［2003］］16号文文件关于““单位和个个人销售或或转让其购购置的不动动产或受让让的土地使使用权，以以全部收入入减去不动动产或土地地使用权的的购置或受受让原价后后的余额为为营业额””的规定，，经研究并并请示国家家税务总局局，区局意意见：单位位和个人转转让其受让让的土地使使用权，以以全部收入入减去受让让土地使用用权所支付付的出让金金或转让金金的余额为为营业额计计征营业税税，对其受受让土地使使用权时缴缴纳的契税税等相关税税费不得扣扣除。”购买土地模模式一、购买土土地模式3、购买土土地模式涉涉税风险（2）转让让方土地增增值税加计计扣除风险险案例甲房地产企企业取得土土地，自行行开发后销销售商品房房，土地成成本为1亿亿元，开发发成本共计计2.8亿亿元，清算算时可加计计扣除多少少？乙房地产公公司以1亿亿元取得土土地，又投投入3000万元将将生地变为为熟地后转转让，取得得收入1.8亿元，，清算时可可加计扣除除多少？丙房地产公公司以1亿亿元取得土土地，未作作任何投入入即转让，，清算时可可加计扣除除多少？丁房地产公公司以2亿亿元取得在在建工程（（项目转让让），投入入1.8亿亿元后建成成商品房，，清算时可可加计扣除除多少？如果未作投投入即以2.5亿元元转让，清清算时可加加计扣除多多少？购买土地模模式一、购买土土地模式3、购买土土地模式涉涉税风险（2）转让让方土地增增值税加计计扣除风险险《国家税务务总局关于于印发《土土地增值税税宣传提纲纲》的通知知》（国税税函发[1995]110号号）文件：：（一）对对取得土土地或房房地产使使用权后后，未进进行开发发即转让让的，计计算其增增值额时时，只允允许扣除除取得土土地使用用权时支支付的地地价款、、交纳的的有关费费用，以以及在转转让环节节缴纳的的税金。。这样规规定，其其目的主主要是抑抑制“炒炒”买““炒”卖卖地皮的的行为。。（二）对对取得土土地使用用权后投投入资金金，将生生地变为为熟地转转让的，，计算其其增值额额时，允允许扣除除取得土土地使用用权时支支付的地地价款、、交纳的的有关费费用，和和开发土土地所需需成本再再加计开开发成本本的20%以及及在转让让环节缴缴纳的税税金。购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（4）契契税征收收风险案例甲房地产产公司从从乙公司司通过转转让取得得工业用用地50亩，签签署土地地使用权权转让协协议一份份和补偿偿协议一一份，约约定土地地转让价价格为5000万，补补偿协议议为2000万万，请问问甲公司司缴纳契契税的计计税价格格为5000万万还是7000万？《财政部部国家税税务总局局关于国国有土地地使用权权出让等等有关契契税问题题的通知知》（财财税（2004）134号））：无论论以协议议还是竞竞价方式式出让，，契税计计税价格格均应包包括土地地出让金金、各类类安置补补偿费、、市政建建设配套套费在内内，而不不仅仅是是土地出出让金。。《国家税税务总局局关于明明确国有有土地使使用权出出让契税税计税依依据的批批复》（（国税函函[2009]603号）文文件中，，要求必必须以取取得该土土地使用用权支付付的全部部经济利利益计算算缴纳契契税，且且不得扣扣除前期期土地开开发成本本。购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（4）契契税征收收风险案例甲房地产产公司从从政府取取得一块块土地，，当地政政府给予予了土地地出让金金减免，，企业直直接按照照合同40%缴缴纳出让让金，请请问契税税如何缴缴纳？国家税务务总局关关于免征征土地出出让金出出让国有有土地使使用权征征收契税税的批复复国税函（（2005）436号号北京市地地方税务务局：你局《关关于对政政府以零零地价方方式出让让国有土土地使用用权征收收契税问问题的请请示》（（京地税税地〔2005〕166号））收悉，，批复如如下：根据《中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例》及其其细则的的有关规规定，对对承受国国有土地地使用权权所应支支付的土土地出让让金，要要计征契契税。不不得因减减免土地地出让金金，而减减免契税税。购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（4）契契税征收收风险案例后来，甲甲房地产产公司又又将该土土地用途途从工业业变更为为住宅用用地，补补缴出让让金5000万万元，是是否还需需要再次次补缴契契税？《国家税税务总局局关于改改变国有有土地使使用权出出让方式式征收契契税的批批复》（（国税函函（2008））662号）进进行了明明确：““根据现现行契税税政策规规定，对对纳税人人因改变变土地用用途而签签订土地地使用权权出让合合同变更更协议或或者重新新签订土土地使用用权出让让合同的的，应征征收契税税。计税税依据为为因改变变土地用用途应补补缴的土土地收益益金及应应补缴政政府的其其他费用用。”案例甲房地产产企业根根据当地地政府相相关规定定缴纳了了每个平平方建筑筑面积150元元的市政政配套费费，税务务机关要要求就配配套费部部分补充充缴纳契契税，请请问是否否合理？？购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（4）契契税征收收风险案例乙房地产产企业从从事政府府旧城改改造项目目，土地地出让协协议约定定总价款款1亿元元，企业业实际支支付40%即4000万元，，其余6000万元用用于拆迁迁补偿与与安置。。后企业业实际花花费拆迁迁补偿与与安置费费用7500万万元。请请问契税税如何缴缴纳？购买土地地模式（一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（4）契契税征收收风险——房地地产公司司契税有有无优惠惠政策？？财政部国国家税务务总局关关于企业业事业单单位改制制重组契契税政策策的通知知财税【2012】4号号购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（5）土土地使用用税征收收风险案例我公司2010年从另另一家企企业取得得国有土土地一块块，转让让协议为为2010年5月8日日签署，，但7月月25日日才实际际拿到地地，最终终8月12日才才取得新新的土地地证，我我们认为为应该按按照取得得土地证证时间作作为土地地使用税税缴纳起起点，是是否可以以？《财政部部国家税税务总局局关于房房产税城城镇土地地使用税税有关政政策的通通知》（（财税〔〔2006〕186号号）规定定以出让让或转让让方式有有偿取得得土地使使用权的的，应由由受让方方从合同同约定交交付土地地时间的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税；合同同未约定定交付土土地时间间的，由由受让方方从合同同签订的的次月起起缴纳城城镇土地地使用税税。企业征用用耕地如如何缴纳纳土地使使用税？？购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（5）土土地使用用税征收收风险截止时间间究竟是是何时？？《财政部部、国家家税务总总局关于于房产税税、城镇镇土地使使用税有有关问题题的通知知》（财财税[2008]152号））第三条条关于房房产税、、城镇土土地使用用税纳税税义务截截止时间间的问题题规定，，纳税人人因房产产、土地地的实物物或权利利状态发发生变化化而依法法终止房房产税、、城镇土土地使用用税纳税税义务的的，其应应纳税款款的计算算应截止止到房产产、土地地的实物物或权利利状态发发生变化化的当月月末。购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（5）土土地使用用税征收收风险截止时间间究竟是是何时？？西安市地地方税务务局关于于明确房房地产开开发企业业房地产产开发用用地城镇镇土地使使用税征征收起止止时间有有关问题题的通知知文号:西西地税发发[2009]248号房地产开开发企业业房地产产开发用用地城镇镇土地使使用税征征收截止止时间应应为《商商品房买买卖合同同》或其其他协议议文件约约定房屋屋交付的的当月末末；未按按《商品品房买卖卖合同》》或其他他协议文文件约定定时间交交付房屋屋的，城城镇土地地使用税税征收截截止时间间为房屋屋实际交交付的当当月末。。房地产产开发企企业商品品房销售售期间，，应逐月月统计已已交付和和未交付付部分，，并按建建筑面积积比例分分摊计算算当月应应缴纳土土地使用用税。购买土地地模式一、购买买土地模模式3、购买买土地模模式涉税税风险（5）土土地使用用税征收收风险截止时间间究竟是是何时？？广西壮族族自治区区地方税税务局关关于房地地产企业业城镇土土地使用用税纳税税义务终终止时间间的通知知桂地税税字[2009]117号根据（财财税〔2008〕152号））“纳税税人因房房产、土土地的实实物或权权利状态态发生变变化而依依法终止止房产税税、城镇镇土地使使用税纳纳税义务务的，其其应纳税税款的计计算应截截止到房房产、土土地的实实物或权权利状态态发生变变化的当当月末。。”的规规定，结结合我区区的现实实，对房房地产开开发企业业建造的的商品房房用地，，在商品品房出售售之前，，应依照照规定征征收城镇镇土地使使用税；；终止缴缴纳的时时间应以以商品房房出售双双方签订订销售合合同生效效的次月月起。购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险耕地占用税问问题《中华人民共共和国耕地点点用税暂行条条例》第四条条耕地占用用税以纳税人人实际占用的的耕地面积为为计税依据，，按照规定的的适用税额一一次性征收。。《中华人民共共和国耕地点点用税暂行条条例实施细则则》第四条经经申请批批准占用耕地地的，纳税人人为农用地转转用审批文件件中标明的建建设用地人；；农用地转用用审批文件中中未标明建设设用地人的，，纳税人为用用地申请人。。未经批准占用用耕地的，纳纳税人为实际际用地人。《国家税务总总局关于耕地地占用税征收收管理有关问问题的通知》》国税发[2007]129号一、关于纳税税人的认定。。耕地占用税税纳税人应主主要依据农用用地转用审批批文件认定。。农用地转用用审批文件中中标明用地人人的，用地人人为纳税人；；审批文件中中未标明用地地人的，应要要求申请用地地人举证实际际用地人，实实际用地人为为纳税人；实实际用地人尚尚未确定的，，申请用地人人为纳税人。。占用耕地尚尚未经批准的的，实际用地地人为纳税人人。购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险损失与补偿案例房地产企业甲甲从工业企业业乙通过转让让取得一块工工业用地，由由于乙企业土土地同土地上上的厂房、办办公楼不可分分割，双方直直接签署了不不动产转让协协议，甲企业业支付6000万元（评评估报告中土土地4000万元，地面面建筑物2000万元）），取得乙企企业厂房、办办公楼连同工工业用地30亩。土地过过户后，甲企企业进行了土土地用途变更更，将工业用用地变为住宅宅用地，并将将土地上的厂厂房、办公楼楼拆除。请问问：厂房和办办公楼部分的的2000万万元能否进入入土地成本？？购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险案例国有企业甲经经营不善，面面临改制，拿拿出企业的一一块土地（划划拨性质）寻寻求合作。房房地产企业乙乙同甲签署土土地转让协议议，愿意向甲甲企业支付2000万元元，用于甲企企业改制和职职工安置，以以换取这块土土地。由于是是划拨用地，，实际操作中中先由政府收收回划拨用地地，再通过招招拍挂流程出出让给房地产产企业乙，由由乙缴纳出让让金。那么，，房地产企业业支付给国有有企业甲的2000万元元究竟是土地地转让款还是是补偿安置费费？甲企业是是否需要开具具发票？购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险——拆迁补偿偿收入的营业业税问题《国家税务总总局关于土地地使用者将土土地使用权归归还给土地所所有者行为营营业税问题的的通知》（国国税函〔2008〕277号）规定定：纳税人将土地地使用权归还还给土地所有有者时，只要要出具县级（（含）以上地地方人民政府府收回土地使使用权的正式式文件，无论论支付征地补补偿费的资金金来源是否为为政府财政资资金，该行为为均属于土地地使用者将土土地使用权归归还给土地所所有者的行为为，按照《国国家税务总局局关于印发〈〈营业税税目目注释（试行行稿）〉的通通知》（国税税发[1993]149号）规定，，不征收营业业税。未将土地交还还国家怎么办办？承包土地地取得补偿怎怎么办？重庆、广东、、福建关于旧旧城改造中的的拆迁补偿营营业税政策购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险——拆迁补偿偿收入的土地地增值税问题题《土地增值税税条例》第8条规定，因因国家建设需需要依法征用用、收回的房房地产免征土土地增值税。。《土地增值值税暂行条例例实施细则》》第11条规规定，因国家家建设需要依依法征用、收收回的房地产产，是指因城城市实施规划划、国家建设设的需要而被被政府批准征征用的房产或或收回的土地地使用权。财政部、国家家税务总局刚刚刚下发的《《关于土地增增值税若干问问题的通知》》（财税[2006]21号）对实实施细则的第第11条作了了进一步的解解释，文件规规定，因“城城市实施规划划”而搬迁，，是指因旧城城改造或因企企业污染、扰扰民（指产生生过量废气、、废水、废渣渣和噪音，使使城市居民生生活受到一定定危害），而而由政府或政政府有关主管管部门根据已已审批通过的的城市规划确确定进行搬迁迁的情况；因因“国家建设设的需要”而而搬迁，是指指因实施国务务院、省级人人民政府、国国务院有关部部委批准的建建设项目而进进行搬迁的情情况。购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险——拆迁补偿偿收入的所得得税问题《国家税务总总局关于企业业政策性搬迁迁或处置收入入有关企业所所得税处理问问题的通知》》2012年年40号公告告关键点之一：：政策性搬迁迁关键点之二：：五年关键点之三：：重置资产折折旧与摊销政策性搬迁收入非政策性搬迁收入异地重建，重置资产免征所得税缴纳所得税未重建或重置缴纳所得税缴纳所得税购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险案例甲企业为工业业企业，有一一块土地50亩，账面净净值4000万元，地上上建筑物1万万平方，账面面净值3000万元，乙乙企业拟收购购甲企业土地地，双方约定定土地转让款款为1亿元，，地面建筑物物补偿款为4000万元元，请问是否否可行？如何何缴税？购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险——拆迁补偿偿收入的个人人所得税问题题《财政部国家家税务总局关关于城镇房屋屋拆迁有关税税收政策的通通知》（财税税[2005]45号））文件明确规规定：对被拆迁人按按照国家有关关城镇房屋拆拆迁管理办法法规定的标准准取得的拆迁迁补偿款，免免征个人所得得税。而且，对拆迁迁居民因拆迁迁重新购置住住房的，对购购房成交价格格中相当于拆拆迁补偿款的的部分免征契契税，成交价价格超过拆迁迁补偿款的，，对超过部分分征收契税。。购买土地模式式一、购买土地地模式3、购买土地地模式涉税风风险（6）拆迁补补偿涉税风险险——拆一还一一涉税处理问问题案例某房地产企业业对土地上的的原住户王某某进行拆一还还一补偿，王王某原住房面面积120平平方。双方在在签署的补偿偿协议中约定定补偿面积：：120平方内内不收钱；120——140平方按按照每平方4000元计计算收取价款款；140——160平方按按照6000元收取；160平方以以上按照每平平方8000元收取。请问该企业如如何进行财税税处理？购买土地模式式——拆一还一一涉税处理问问题视同销售的营营业税问题《国家税务总总局关于个人人销售拆迁补补偿住房征收收营业税问题题的批复》（（国税函[2007]768号）文文件中作了明明确规定：房房地产开发公公司对被拆迁迁户实行房屋屋产权调换时时，其实质是是以不动产所所有权为表现现形式的经济济利益的交换换。房地产开开发公司将所所拥有的不动动产所有权转转移给了被拆拆迁户，并获获得了相应的的经济利益，，根据现行营营业税有关规规定，应按““销售不动产产”税目缴纳纳营业税。营业税计算基基数是市场价价格还是成本本价格？《国家税务总总局关于外商商投资企业从从事城市住宅宅小区建设征征收营业税问问题的批复》》（国税函发发[1995]549号号）文件规定定，以房产补补偿给被拆迁迁户的，对补补偿面积与拆拆迁面积相等等的部分，按按同类住宅房房屋的成本价核定计征“销销售不动产””的营业税；；对补偿面积积超过拆迁面面积的部分，，按营业税暂暂行条例实施施细则第十五五条规定，核核定营业额计计征“销售不不动产”的营营业税。成本价如何确确认？购买土地模式式——拆一还一一涉税处理问问题视同销售的土土地增值税问问题《国家税务总总局关于房地地产开发企业业土地增值税税清算管理有有关问题的通通知》（国税税发[2006]187号）文件规规定：房地产开发企企业将开发产产品用于职工工福利、奖励励、对外投资资、分配给股股东或投资人人、抵偿债务务、换取其他他单位和个人人的非货币性性资产等，发发生所有权转转移时应视同同销售房地产产，其收入入按下列方法法和顺序确认认：A、按本企业业在同一地区区、同一年度度销售的同类类房地产的平平均价格确定定；B、由主管税税务机关参照照当地当年、、同类房地产产的市场价格格或评估价值值确定。土地增值税清清算中的拆迁迁安置成本如如何确认？购买土地模式式——拆一还一一涉税处理问问题视同销售的土土地增值税问问题《国家税务总总局关于土地地增值税清算算有关问题的的通知》（国国税函[2010]220号）文件件，澄清了拆拆迁安置成本本确认问题。。文件中规定定了三种情况况：一是房地产企企业用建造的的本项目房地地产安置回迁迁户的，安置置用房视同销销售处理，按按《国家税务务总局关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知》（国国税发[2006]187号）第三三条第（一））款规定确认认收入，同时时将此确认为为房地产开发发项目的拆迁迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费；回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，，应抵减本项项目拆迁补偿偿费。二是开发企业业采取异地安安置，异地安安置的房屋属属于自行开发发建造的，房房屋价值按国国税发[2006]187号第三条条第（一）款款的规定计算算，计入本项项目的拆迁补补偿费；异地地安置的房屋屋属于购入的的，以实际支支付的购房支支出计入拆迁迁补偿费。三是是货货币币安安置置拆拆迁迁的的，，房房地地产产开开发发企企业业凭凭合合法法有有效效凭凭据据计计入入拆拆迁迁补补偿偿费费。。购买买土土地地模模式式———拆拆一一还还一一涉涉税税处处理理问问题题视同同销销售售的的所所得得税税问问题题《房房地地产产开开发发经经营营业业务务企企业业所所得得税税处处理理办办法法》》（（国国税税发发〔〔2009〕〕31号号））文文件件中中做做了了汇汇总总，，此此处处略略。。拆一一还还一一汇汇总总：：营业税土地增值税所得税拆一还一涉税处理拆一还一面积内按照成本价计算缴纳营业税开发产品视同销售按市场价确认收入开发产品视同销售按市场价确认收入拆一还一面积外按照市场价计算缴纳营业税土地成本按照视同销售收入确认拆迁补偿与安置费土地成本按照视同销售收入确认拆迁补偿与安置费购买买土土地地模模式式———拆拆一一还还一一涉涉税税处处理理问问题题拆一一还还一一的的补补差差价价问问题题案例例房地地产产企企业业甲甲在在对对20户户原原住住户户进进行行回回迁迁安安置置过过程程中中，，按按照照规规定定应应补补偿偿每每户户90平平米米房房屋屋，，但但实实际际房房屋屋设设计计面面积积为为98平平方方米米，，因因此此，，每每户户住住户户按按照照市市场场价价格格以以每每平平方方8000元元缴缴纳纳了了补补差差价价款款，，请请问问这这部部分分款款项项是是否否要要确确认认收收入入缴缴纳纳各各项项税税收收？？案例例房地地产产企企业业乙乙在在回回迁迁安安置置中中，，由由于于房房屋屋位位置置、、楼楼层层、、朝朝向向、、装装修修、、结结构构的的不不同同涉涉及及到到同同10户户回回迁迁户户的的互互补补差差价价，，其其中中3户户，，房房地地产产企企业业乙乙需需要要补补给给其其差差价价款款共共计计56万万，，另另外外7户户需需要要向向乙乙企企业业缴缴纳纳差差价价款款42万万。。请请问问房房地地产产企企业业乙乙如如何何就就差差价价款款收收支支进进行行税税务务处处理理？？合作作开开发发模模式式二、、合合作作开开发发模模式式（（合合作作建建房房））性质质界界定定：：一一方方出出钱钱，，一一方方出出地地，，合合作作开开发发，，共共享享收收益益处理方法法：情况况复杂，，性质各各异合作开发发的两大大关键要要素：——开发发主体问问题——利益益诉求问问题合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类设立项目公司双方相互投资不成立项目公司设立项目部合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类——设立项目目公司模模式项目公司模式真假投资之分利益分享合作开发本质模式一双方真投资税后利润投资模式二出地方假投资取得固定收益卖地取得固定比例收益卖地分得商品房卖地模式三出钱方假投资取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类——合作方相相互投资资模式相互投资模式投资方向与开发主体利益分享合作开发本质模式一出地方投资到资金方，资金方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二资金方投资到出地方，出地方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类——设立项目目部模式式设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享合作开发本质模式一土地过户，出资方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二土地不过户，出地方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类双方投资资性质1、双方方成立新新的项目目公司2、双方方相互投投资3、虽未未设立项项目公司司，但共共同投资资设立项项目部土地使用用权和不不动产投投资涉税税：1、营业业税免征征；2、土地地增值税税（房地地产公司司与非房房地产公公司）3、所得得税合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类出地方卖卖地性质质1、项目目公司模模式中的的出地方方假投资资2、相互互投资模模式中的的出地方方假投资资3、项目目部模式式中的固固定（比比例）收收益与分分房卖地涉税税：1、营业业税；2、土地地增值税税3、所得得税卖地支付付对价到到底是多多少？案例：甲甲乙两公公司合作作开发住住宅，甲甲方将原原值为3000万的土土地评估估1亿元元投资到到乙公司司，投资资协议约约定将来来乙分得得2万平平方商品品房。请请问双方方如何缴缴税。合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类出钱方借借款性质质1、项目目公司模模式中的的出钱方方假投资资取得固固定（比比例）收收益2、相互互投资模模式中的的出钱方方假投资资取得固固定（比比例）收收益3、项目目部模式式中的出出钱方假假投资取取得固定定（比例例）收益益借款涉税税：1、出钱钱方：金金融业营营业税；；所得税税2、出地地方：可可在限额额内税前前扣除案例：甲甲乙公司司合作开开发住宅宅，甲持持有土地地，乙公公司投资资1亿元元入股甲甲企业，，双方约约定两年年内项目目取得收收益后乙乙方取得得固定收收益2亿亿元。请请问双方方如何缴缴税？合作开发发模式合作开发发模式全全系分类类出钱方买买房性质质1、项目目公司模模式中的的出钱方方假投资资取得房房产2、相互互投资模模式中的的出钱方方假投资资取得房房产3、项目目部模式式中的出出钱方假假投资取取得房产产买房涉税税：1、卖房房方：视视同销售售（营业业税、土土地增值值税、所所得税））售价多少少？2、卖房房方再次次销售：：营业税税、土地地增值税税、所得得税成本多少少？案例：甲甲乙合作作开发住住宅，甲甲方持有有土地，，乙方投投资1亿亿元入股股甲方，，约定乙乙公司分分得开发发的4万万平方商商品房，，请问双双方如何何缴税。。合作开发发模式开发资质质能否挂挂靠？案例A公司拟拟开发一一个项目目，但没没有房地地产开发发资质，，准备挂挂靠B公公司资质质进行开开发，请请问是否否可行？？收购项目目公司模模式三、收购购土地持持有方模模式很多房地地产开发发企业通通过重组组直接将将土地持持有方收收购，如如被收购购单位为为非房地地产公司司，还需需在土地地持有方方公司基基础上进进行改制制，变更更为房地地产开发发企业。。案例：房地产企企业甲以以1亿元元收购房房地产企企业乙100%股权，，继续开开发乙所所持有的的200亩开发发用地，，乙公司司原账面面土地成成本为6000万元，，请问收收购后土土地成本本可否按按照1亿亿元人民民币重新新入账？？假设房地地产企业业乙实际际净资产产为5000万万元，股股东为张张三、李李四两名名自然人人，乙公公司原始始注册资资本为5000万元，，请问乙乙公司原原股东是是否需要要缴纳个个人所得得税？收购项目目公司模模式三、收购购土地持持有方模模式土地成本风险个税代扣风险土地增值税风险财务衔接风险收购项目目公司模模式三、收购购土地持持有方模模式个税问题题1、股权权转让程程序的变变化国家税务务总局关关于加强强股权转转让所得得征收个个人所得得税管理理的通知知2009285号.doc2、股权权转让中中股权公公允价值值的确定定国家税务务总局关关于股权权转让所所得个人人所得税税计税依依据核定定问题的的公告.doc国家税务务总局国国家工商商行政管管理总局局关于加加强税务务工商合合作实实现股权权转让信信息共享享的通知知2011126号.doc收购项目目公司模模式三、收购购土地持持有方模模式土地增值值税问题题国家税务务总局关关于以转转让股权权名义转转让房地地产行为为征收土土地增值值税问题题的批复复国国税税函[2000]687号广西壮族族自治区区地方税税务局：：你局《关关于以转转让股权权名义转转让房地地产行为为征收土土地增值值税问题题的请示示》（桂桂地税报报[2000]32号号）收收悉。鉴于深圳圳市能源源集团有有限公司司和深圳圳能源投投资股份份有限公公司一次次性共同同转让深深圳能源源（钦州州）实业业有限公公司100％％的股权权，且这这些以股股权形式式表现的的资产主主要是土土地使用用权、地地上建筑筑物及附附着物，，经研究究，对此此应按土土地增值值税的规规定征税税。国家税务务总局关关于股权权转让不不征收营营业税的的通知2000年961号.doc收购项目目公司模模式安徽省地地方税务务局关于于对股权权转让如如何征收收土地增增值税问问题的批批复皖皖地税政政三字[1996]367号号黄山市地地方税务务局：你局《关关于省旅旅游开发发中心转转让部分分股权如如何计征征土地增增值税的的请示》》（黄地地税一字字[1996]第136号））悉。经经研究，，并请示示国家税税务总局局，现批批复如下下：据了解，，目前股股权转让让（包括括房屋产产权和土土地使用用权转让让）情况况较为复复杂。其中，对对投资联联营一方方由于经经营状况况等原因因而中止止联营关关系，正正常撤资资的，其其股权转转让行为为，暂不不征收土土地增值值税；对对以转让让房地产产为盈利利目的的的股权转转让，应应按规定定征收土土地增值值税。因此，你你局请示示中的省省旅游开开发中心心的股权权转让，，可按上上述原则则前款进进行确定定。收购项目目公司模模式福建纳税税人小陈陈询问，，国税函函【2000】】687号有效效否（咨咨询时间间2011年12月18日））。咨询询内容为为：在《《国家税税务总局局关于公公布全文文失效废废止、部部分条款款失效废废止的税税收规范范性文件件目录的的公告》》（总局局公告2011年第2号）以以及《国国家税务务总局关关于公布布现行有有效的税税收规范范性文件件目录的的公告》》（总局局公告2010年第26号））两文件件中都未未提及《《国家税税务总局局关于以以转让股股权名义义转让房房地产行行为征收收土地增增值税问问题的批批复》（（国税函函[2000]687号），，请问国国税函[2000]687号号在我们们福建省省如何把把握？福建省地地方税务务局在2012年1月月11日日回复，，您在我我们网站站上提交交的纳税税咨询问问题收悉悉，现针针对您所所提供的的信息简简要回复复如下：：国税函函[2000]687号文件件属个案案批复，，未抄送送我省。。按《土土地增值值税暂行行条例》》及其实实施细则则规定，，切实属属于纯股股权转让让的原则则上不征征土地增增值税。。具体须须根据实实际运作作情况由由当地主主管地税税机关判判定。上上述回复复仅供参参考。有有关具体体事宜请请直接向向主管地地税机关关咨询。。欢迎您您再次提提问。旧城改造造模式四、旧城城改造（（城中村村改造、、棚户区区改造））1、什么么是城中中村改造造与棚户户区改造造？2、城中中村改造造与棚户户区改造造的本质质是什么么？3、城中中村改造造与棚户户区改造造的税收收风险———拆迁迁补偿房房屋是否否视同销销售案例：甲房地产产企业承承担政府府的城中中村改造造项目。。项目总总用地300亩亩，安置置面积20万平平方，开开发面积积40万万平方。。项目完完工，甲甲公司将将安置部部分通过过城改办办分给村村民，税税务机关关认为甲甲企业安安置房部部分为视视同销售售，应确确认收入入缴纳营营业税、、土地增增值税和和所得税税。请问问是否合合理？旧城改造造模式四、旧城城改造（（城中村村改造、、棚户区区改造））旧城改造造的三种种模式安置开发发全分立立模式安置开发发半分离离模式安置开发发全结合合模式旧城改造造模式四、旧城城改造（（城中村村改造、、棚户区区改造））4、城中中村改造造与棚户户区改造造的税收收优惠政政策关于推进进城市和和国有工工矿棚户户区改造造工作的的指导意意见建保[2009]295号关于城市市和国有有工矿棚棚户区改改造项目目有关税税收优惠惠政策的的通知财税[2010]42号旧城改造造模式保障房建建设与开开发1、什么么是保障障房？2011陕西省省保障性性住房管管理办法法.docx2、保障障房三种种模式——自行行开发模模式——委托托代建模模式——附带带建设模模式3、保障障房建设设的财税税风险与与处理思思路代建模式五、代建代建工程是是指开发企企业接受委委托单位的的委托，代代为开发的的各种工程程，包括土土地、房屋屋、市政工工程等。案例甲单位委托托乙房地产产公司建设设其职工住住宅楼，总总价款2个个亿，由乙乙公司负责责拿地，规规划，建设设，甲公司司按照约定定进程支付付款项，请请问乙公司司是否为代代建？丙公司从政政府手中以以出让形式式取得一块块土地，委委托丁房地地产公司进进行代建，，约定资金金由丙公司司提供，开开发完成后后丙公司向向丁公司支支付项目总总投入5%代建管理理费。请问问丁公司是是否为代建建？代建模式五、代建《辽宁省地地方税务局局关于对房房地产开发发企业代建建房收入征征收营业税税问题的批批复》（辽辽地税流[2000]291号）文件件规定：房地产开发发企业受托托承办国家家机关、企企事业等单单位(以下下简称委托托建房单位位)的房屋屋建设，应应由委托建建房单位提提供自有土土地使用权权证书或由由其以自己己名义办理理土地征用用手续，并并取得有关关部门的建建设项目批批准手续和和基建计划划；房地产开发发企业不垫垫付资金；；建筑施工企企业将建筑筑业发票开开具给委托托建房单位位(由房地地产开发企企业将该发发票转交给给委托建房房单位)；；房地产开发发企业与委委托建房单单位实行全全额结算，，并另外向向委托建房房单位收取取代建手续续费。代建模式五、代建乙方（房地产公司）不垫资乙方（房地产公司）垫资甲方取得土地，甲方立项项目为甲方所有，乙方无需视同销售。乙方仅提供管理服务，收取管理费用，按照“服务业”缴纳5%营业税；无需缴纳土地增值税；正常缴纳所得税。项目为甲方所有，乙方无需视同销售。乙方垫资视为借款，乙方管理视为提供服务，收入分割为利息收入和服务收入，均按照5%缴纳营业税。无需缴纳土地增值税。乙方取得土地，乙方立项乙方项目，同甲方合作开发。甲方垫付的资金界定为不动产销售款。乙方正常开发，定向销售给甲方。代建模式五、代建代建的会计计核算房地产开发发企业财务务管理若干干问题的补补充规定（（1999年）四、房地产产开发企业业接受委托托代建房屋屋及其他工工程，不需需办理土地地使用权过过户登记手手续。在工工程竣工验验收办妥交交接手续后后，应按照照委托方确确认的结算算价款，计计入营业收收入，并结结转代建工工程相关成成本。究竟如何核核算？如何何签署施工工协议？如如何确认收收入？代建模式五、代建代建的会计计核算———两种模式式第一种方式式是受托方方与委托方方实行全额结算（原票转交交），只向向委托方收收取代建手手续费的业业务，在建建设过程中中施工方、、设计方、、监理等不不与房屋开开发公司(受托方)签订合同同，而直接接与委托方方签订合同同，受托方方只收取一一定代理费费的房地产产开发方式式。房地产产开发公司司的代建工工程成本核核算很简单单，仅仅核核算代建手手续费即可可。在工程程结束时向向委托方开开具服务业业的营业税税发票，缴缴纳按服务务业的营业业税。委托托方自用产产权不发生生转移的不不缴纳营业业税、土地地增值税、、所得税等等税种。委委托方产权权发生转移移的则缴纳纳税金，产产权所有方方的发票由由委托方开开具。代建模式五、代建代建的会计计核算———两种模式式第二种方式式是受托方方与委托方方实行拨付结算，就是说在在建设过程程中施工方方、设计方方、监理等等直接与房房屋开发公公司(受托托方)签订订合同，不不与委托方方签订合同同，资金由由委托方拨拨付给房地地产开发公公司，房地地产开发公公司再拨付付给施工方方、设计方方、监理等等。最后销销售或移交交给委托方方，并向委委托方收取取代建手续续费的业务务。这种方式也也就是中国国目前所有有房地产教教科书上所所讲述的，，代建工程程开发成本本是指房地地产开发企企业接受委委托单位的的委托，代代为开发除除土地、房房屋以外的的市政工程程（如城市市道路、基基础设施、、园林绿化化、旅游风风景）等所所发生的各各项费用支支出。代建建的土地、、房屋参照照正常的开开发成本设设置。房地产开发发公司不仅仅核算代建建工程成本本，还要核核算代建手手续费。在在工程结束束时的税金金缴纳及发发票开具同同第一种方方式。BT模式六、BT项项目案例：甲房地产公公司接受政政府市政部部门委托建建设一个广广场，甲公公司取得划划拨土地，，开始立项项、建设，，约定建设设完毕后以以2亿元回回购。请问甲公司司如何进行行财务和税税务处理？？关键一：这这是什么性性质的合作作？BT(即““建设-移移交”)投投融资建设设模式(以以下简称BT模式)是国际上上比较成熟熟和通行的的一种投融融资建设方方式，近年年来在国内内很多城市市基础设施施项目中得得到了广泛泛应用。实实行BT模模式的政府府投资项目目，一般由由各级地方方政府授权权确定项目目业主，由由项目业主主通过招标标方式选择择投融资人人(以下简简称融资人人)，融资资人负责建建设资金的的筹集和项项目建设，，并在项目目完工经验验收合格后后立即移交交给项目业业主，由项项目业主按按合同约定定分次支付付回购价款款。因此，，BT是通通过融资进进行项目建建设的一种种融投资方方式。BT模式六、BT项项目关键二：如如何进行涉涉税处理？？营业税？（（建筑业/不动产销销售/金融融业）土土地增值值税？重庆市地方方税务局关关于建筑业业营业税有有关政策问问题的通知知渝地税发[2008]195号对BT模式式的营业税税征收管理理，明确为为：(一)无论论其是否具具备建筑总总承包资质质，对融资资人应认定定为建筑业业总承包方方，按建筑筑业税目征征收营业税税。(二)融资资方取得的的回购价款款，包括工工程建设费费用、融资资费用、管管理费用和和合理回报